Р Е
Ш Е Н
И Е
Гр.София,30.01.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, ІV-А въззивен
състав, в открито заседание на двадесет и седми януари през две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:СТЕЛА
КАЦАРОВА
ЧЛЕНОВЕ: ГАЛИНА ТАШЕВА
Мл.с.КРИСТИЯН ТРЕНДАФИЛОВ
При участието на
секретаря А.Луканова като разгледа докладваното от съдия ТАШЕВА гражданско дело
12548 по описа за 2018 г., взе предвид следното:
Производството е по чл. 258 - чл. 273 ГПК.
С решение от 03.05.2018
г., постановено по гр. д. 40464/17 г., СРС ,156 състав ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по искове с правно
основание чл. 422, ал. 1 ГПК, във вр. чл. 415, ал. 1, т. 1 ГПК, във вр. чл. 93,
ал. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД предявени от Е.С.С., ЕГН: **********, с адрес:
гр. Сандански, ж. к. „********вх. *, ет. 4 срещу П.М.П.,
ЕГН: **********, с адрес: ***№ 3, че П.М.П.,
ЕГН: ********** дължи на Е.С.С., ЕГН: ********** сумата от 6000,00 лева, представляваща заплатен, но
невъзстановен задатък по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 11.04.2014 г., сключен между страните, по който ищцата е упражнила
валидно право на отказ от договора, ведно със законната сумата от датата на
подаване на исковата молба (10.02.2017 г.) до окончателното изплащане на
вземането, както и сумата от 1668,34 лева, представляваща
обезщетение за забава в размер на законната лихва върху главницата за периода
от 19.04.2014 г. до 10.02.2017 г., за които суми е издадена заповед за
изпълнение по чл. 410 ГПК по гр. д. № 8541/2017 г. по описа на СРС, 156-ти
състав.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК,
във вр. чл. 38, ал. 2, във вр. ал. 1, т. 2, във вр. чл. 36, ал. 2 ЗАдв. П.М.П.,
ЕГН: ********** да заплати на адв. Е. *** сумата
от 1161,61 лева, представляваща адвокатско възнаграждение за
първоинстанционното и заповедното производство.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 6 ГПК П.М.П., ЕГН: ********** да заплати по сметка на СОФИЙСКИ РАЙОНЕН
СЪД сумата от 460,10 лева, представляваща
дължими държавни такси за заповедното и първоинстанционното производство.
Срещу това решение е подадена въззивна жалба от ответника , с която се
обжалва постановеното решение като необосновано и незаконосъобразно.В хода на първоинстанционното производство, както и от събраните доказателства,
не е доказано, че ищецът не е разбирал клаузите на сключения предварителен
договор, че е бил измамен, че е страдал от недъзи, които го правят неспособен
да разбира свойството и значението на договореното.Няма доказателства по делото
, че за сключване на договор за продажба на имота е необходимо изрично съгласие
на ипотекарния кредитор.В обжалваното решение цитираната практика на ВКС е по
прилагане и тълкуване на съвсем различна от конкретния казус фактическа
обстановка (продажба на недвижим имот от несобственик и сключване на ипотека
след подписване на предварителен договор при изрична клауза да не се сключва
такъв). По делото не е установено, че продавачът не е собственик на продавания
имот или че той е сключил договор за ипотека след сключване на предварителния
договор. Въпреки това, съдът приема, че по делото са налице точно тези факти.
Фактите от цитираните от първоинстанционния съд решения на ВКС, са в противоречие с фактите по спора и не може да
се приеме, че е налице, която и да е от хипотезите по тях, за може да се
мотивира съда за правните си изводи.
Твърди,че на основата на доказателствата и фактите по делото, първоинстанционният съд неправилно обосновавал отказ от договорно задължение на купувача въз основа на чл. 190 от ЗЗД, тъй като този факт - ипотечния договор, не е скрит от купувача и не е сключен след предварителния, а също така никъде в предварителния договор няма задължения продавачът да заличи ипотеката. Цитираните от съда други текстове от предварителни договори между страните ,както решение № 197/02.12.201 Зг. на ВКС по т. д. 67/2013г. на ТК, II т.о.) не са аналогични с настоящото дело.
Счита,че разсъжденията по текстовете от ЗЗД, чл. 87, чл. 88, чл. 55, чл. 20 и другите цитирани в решението, не обуславяли правилна квалификация на естеството на конкретния спор. Съдът не е изследвал задълбочено, коя от страните виновно не е изпълнила задълженията си по предварителния договор сключен между тях въз основа на фактите по делото. Вместо това, той правил обосновки за други факти, което довело до неправилни изводи при постановяване на решението. Моли да се постанови ново решение,с което да бъде отменено първоинстанционното и да се отхвърли иска.Претендира разноски..
Срещу въззивната жалба е подаден отговор от въззиваемата страна,с
който се изразява становище,че жалбата е неоснователна.Претендира разноски .
След преценка на доказателствата по делото,
съдът прие за установено следното от фактическа и правна страна:
Релевантните за делото факти са установени
обосновано от СРС, поради което на основание чл. 272 ГПК, съдът препраща към
фактическите изводи на СРС и те стават неразделна част от настоящите мотиви.
|
|
Правните изводи на СРС са
законосъобразни и на основание чл. 272 ГПК, съдът препраща към тях и те стават
неразделна част от настоящите мотиви.
За пълнота следва да се
отбележи следното:
Правилно е възприето от съда,че въпреки
липсата на изрична уговорка между страните, че собствеността на имота, следва
да бъде прехвърлена на купувача без вещни тежести, то същата е имплицитно
включена в договора по силата на императивната норма на чл. 190 ЗЗД, която не
може да бъде дерогирана и по изричното съгласие на страните. Купувачът по
предварителен договор, може да откаже валидно, респ. да се откаже от
предварителния договор, ако продавачът не му прехвърли имота чист от вещни
тежести, макар и това да не е било изрично уговорено, когато за окончателния
договор е налице хипотеза на евентуална евикция при конкуриращи права на трети
лица (чл. 190 ЗЗД). След като за купувачът е налице
императивната възможност да развали окончателния договор, поради това, че вещта
е обременена с тежести в полза на трети лица (конкуриращи права на трети лица),
то на по-силно основание той може да се откаже, респ. да развали предварителния
договор в момента, в който трябва да бъде сключен окончателен договор след като
продавачът не представя доказателства, че вещта не е обременена с вещни тежести
или не поема конкретно задължение за тяхното заличаване. Обстоятелството, че
купувачът е знаел за наличието на тежести върху вещта е от значение за
реализиране, респ. за отпаден на неговите акцесорни права, а именно
добросъвестността на продавача има правно значение само за отговорността за
непредвидимите преки и непосредствени вреди от евикцията (в този смисъл Решение № 11 от 6.03.2018 г. на ВКС по гр. д. №
1289/2017 г., III г. о., ГК, арг. и от чл. 190, ал. 2, във вр. чл. 190,
ал. 1 ЗЗД ), но във всички случай страната запазва правото си да развали
договора. Знанието би имало значение единствено, ако ищецът претендираше
връщане на двойния размер на задатъка, тъй като при него от значение е
обезщетителната функция на задатъка, като когато страната е знаела за наличието
на тежести върху вещта, то същата сама е предизвикала евентуалните вреди, но
поради знанието й на обективно съществуващото обстоятелство, че е налице тежест
върху имота, нямаше да се дължи връщане на двойния размер на задатъка, а само
сумата която е дадена.
След
като от обстоятелствата е ясно, че за купувачът ще възникнат права по
евентуална евикция, то същият може да развали предварителния договор, или
когато е даден задатък да упражни потестативното право да се откаже от договора
и да претендира връщане на дадения задатък по чл. 93, ал. 2 ЗЗД - в този смисъл
Решение № 153/28.12.2012г. по т.д.№
1022/11 на I т.о., Решение № 231/13.02.2013г. по т.д.№ 1268/11г. на II т.о., Решение
№22/03.04.2013 по дело №821/2011 на ВКС, ТК, I т.о, в което е прието, „че
евентуалните негативни последици за купувача по предварителен договор от
учредяването от страна на продавача на договорна ипотека върху имота, предмет
на предварителния договор, биха представлявали предпоставка за възникването и
упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по
чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД, ако
съобразно конкретните условия на договора към момента на предаване на имота, ипотеката
не е била заличена- Решение № 197/02.12.2013 г. на ВКС по т. д. № 68/2013 г., ТК, II т. о.“. В случая
посочената практика е приложима с оглед близостта на хипотезите на упражняване
на потестативното право на разваляне и правото на отказ от договора при даден
задатък.
Следователно, ищецът е
упражнил надлежно потестативното си право на отказ от договора по чл.93, ал. 2 ЗЗД, което е надлежно обективирано от волеизявленията в Протокол № 14, том I,
рег. № 913/19.05.2014 г. по описа на нот. В.Т., рег. № 469 от НК, поради което
ответникът дължи връщането на платения задатък в размер на 6000,00 лева.
Не се доказаха твърдяните пороци на
първоинстнационното решение ,поради което то следва да бъде потвърдено .
На адв.Е.П.,процесуален представител
на въззиваемата страна, се дължат разноски
,претендирани по чл.38 ал.2 ЗА,които
съдът определя на 713 лв.
Воден от горното, СГС
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение от 03.05.2018 г., постановено по гр. д.
40464/17 г., СРС ,156 състав
ОСЪЖДА на основание
чл. 78, ал. 3 ГПК, във вр. чл. 38, ал. 2, във вр. ал. 1, т. 2, във вр. чл. 36,
ал. 2 ЗАдв. П.М.П., ЕГН: ********** да заплати на адв. Е.
*** сумата от 713 лева, представляваща адвокатско
възнаграждение за въззивното производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен
срок от връчването му на страните .
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:1.
2.