Р Е Ш Е Н И Е
№…
гр. Варна, 04.06.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД,
гражданско отделение, XVIII
състав, в открито съдебно заседание на
четвърти май две хиляди и осемнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ДЕНИЦА СЛАВОВА
при участието на
секретаря Антоанета Д. сложи за разглеждане гр. дело № 14380 по описа за 2017 година,
докладвано от съдията, и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 40 от ЗУЕС,
образувано по исковете на З.А.С., ЕГН **********,***, Д-р А.Д.С., ЕГН**********,***, Х.А.С., ЕГН **********,*** (със
синдром на Даун, поставен под пълно запрещение и
представляван от своя настойник и баща А.Д.С., ЕГН, **********), М.О.О., ЕГН **********,***, А.К.Д., ЕГН **********,*** и В.М.О.
ЕГН **********,*** срещу Етажна собственост, находяща се на адрес гр. ******,
представлявана от управителя К.О.В., ЕГН **********,***, за отмяна на взетите решения на Общото събрание на
Етажната собственост с административен адрес: гр. ******, проведено на
14.08.2017г.
Твърди се, че ищците притежават процесуална
легитимация да оспорват решенията на ОС на ЕС, проведено на 14.08.2017г.,
доколкото са собственици на самостоятелни обекти в ЕС, както следва:
1. З.А.С.
- като собственик на самостоятелен обект - дял трети от разделителен протокол
№3684 от 28.07.1983г. и съсобственик на самостоятелен обект магазин, находящи
се в гр. ****** - 1/6 ид.ч.
2. Д-р
А.Д.С. - съсобственик в магазин, находящ се в гр. ******. - 1/6 ид.ч.
3. Х.А.С.
(представляван от своя настойник и баща А.Д.С., ЕГН, **********) - притежаващ
1/6 ид.ч. от магазин находящ се в гр. ******
4. М.О.О. - съсобственик в магазин, гр. ****** - 1/12 ид.ч.
5. А.К.Д.
- съсобственик на самостоятелен обект - дял четири от разделителен протокол
№3684 от 28.07.1983г. и съсобственик на самостоятелен обект - магазин, находящи
се в гр. ****** - 1/24 ид.ч.
6. В.М.О.
- собственичка на самостоятелен обект - дял 2 от разделителен протокол №3684 от
28.07.1983г., находящ се в гр. ******.
По отношение на свиканото събрание се сочи, че не е
спазен реда за свикване на общото събрание, както и че не са били изпълнени
изискванията за кворум и мнозинство при взимането на решенията.
Общото събрание е свикано на основание чл. 12, ал.
6 ЗУЕС с покана на К.О.В.и съпруга и Д.В.В. -
съсобственици на обект- дял първи в сградата. В нашия случай обаче не се касае
за „нововъзникнала етажна собственост". Етажната
собственост в къщата е възникнала още на 28.07.1983г. (преди 34 години),
откогато датира протоколът за делба на Варненския районен съд. Тогава къщата се
разделя и разпределя на четири дяла. Преди това е била еднофамилна къща. С
оглед на това е липсвало посоченото в поканата от К.О.В.и съпруга и Д.В.В. правно основание за свикване на общото събрание по
цитирания от тях член. К.О.В.и съпругът и Д.В.В.
(по-нататък в исковата молба ще се споменава само К.О., имайки се предвид и
двамата със съпруга и) купуват от А. А. С. дял първи през март 2012г. Характерното
за етажната собственост на къщата е, че три от дяловете (дял 2, 3 и 4) имат
свое общо етажно стълбище и вход, а на дял първи (този който е собственост на
К.О.) според разделителния протокол не се падат идеални части нито в този вход,
нито в това стълбище. Дял първи има свой самостоятелен вход откъм двора.
Магазинът към къщата представлява обединени две магазинни помещения с един
самостоятелен вход откъм улицата.
Допуснато е и друго съществено нарушение по
провеждането на общото събрание. Както се спомена по-горе ОС, е било проведено
на 14.08.2017г. (Понеделник) на основание чл. 15, ал. 3. Съгласно
първоначалната покана на К.О. , общо събрание е било насрочено на 12.08.2017г.
(Събота), от 10ч. сутринта. На посочения ден в поканата -12.08.2017г. са
присъствали само К.О. и М.О.. М.О. като съсобственик в магазина към къщата, а
К.О. като съсобственик на дял 1. В 10ч. събранието не е могло да бъде проведено
поради липса на предвидения кворум. Събранието се е отложило с един час, но и
след изтичането му не е могло да бъде проведено т.к. и тогава според К.О. е
липсвал предвиденият минимален кворум от 33%. Както е видно от протокола на ОС
от 14.08.2017, то е било проведено на основание чл. 15, ал. 3 чак на
14.08.2017г. (Понеделник). Според ЗУЕС (чл. 15, ал.З) „когато в случаите по ал.
2 липсва изискуемият кворум, събранието се провежда на следващия ден, а ако той
е почивен или официален празник, в следващия работен ден, в часа и на мястото,
посочени в поканата." Следователно събранието е трябвало да бъде проведено
според изискванията на ЗУЕС на следващия ден (Неделя) - 13.08.2017г. т.к. този
ден от седмицата не попада в понятието официален празник или почивен ден,
обявен от МС по см. на чл. 154, ал. 2 КТ, а не на 14.08.2017г. (Понеделник).
Поради това налице е законово нарушение по провеждането на ОС в Понеделник
(14.08.2017г.), което прави взетите на него решения незаконосъобразни.
К.О. след разпускането на събранието на
12.08.2017г. в 11ч. не е уведомила присъстващия съсобственик в магазина - М.О.,
че ще има ново събрание на етажната собственост на 14.08.2017г. Това е видно от
възражението отправено от М.О. до К.О. на 26.08.2017г. В него се казва
"когато събранието завърши на 12.08.2017г. , аз ви попитах, какво следва
да направим оттук нататък. Вие просто замълчахте и не ми казахте, че
възнамерявате да проведете повторно събрание на 14.08.2017. Аз щях да предложа
за управител инж. ик. З.С., като човек, който има
най-големи дялове и в магазина, и в къщата." К.О. не е уведомила и
поканила и другите собственици и съсобственици за новата дата на ОС на ЕС с
изключение на И.В., съсобственичка с дял от 1/6 в магазина.
На събранието, проведено на 14.08.2017, са
присъствали само К.О. и И.В., като съсобственичка с дял от 1/6 в магазина към
къщата. В протокола от 14.08.2017г. К.О. е записала, че кворумът е бил 55,75%.
Тя очевидно е взела 11,49% ид.ч. от общите части на дял първи, който е
съсобствен на нея и нейния съпруг и 44.2661% на И.В.. В протокола на общото
събрание от 14.08.2017г. И.В. е посочена като представляваща 44,2661% ид. ч от
общите части на сградата (за целия магазин). В същото време И.В. не е била
упълномощена да представлява всички съсобственици на магазина (общо осем),
които според представената от К.О. таблица за площообразуването
имат общо 44,2661% ид.ч. от общите части на къщата. И.В. е трябвало да бъде
записана в протокола като представляваща само своя дял от магазина, на който
отговарят - 7,38% ид.ч. от общите части на къщата. След като в протокола не е
бил записан верният кворум, е допуснато нарушение, което опорочава съдържанието
на протокола като документ. Верният кворум е бил - 18,87%, а не 55,75%.
Невярно отразеният в протокола кворум, липсата на
упълномощаване на И.В. и това, че тя е гласувала за вземането на решенията с
идеалните части на всички съсобственици в магазина (а не с нейните - 7,38%)
опорочават вземането на всички решения па общото събрание на ЕС от 14.08.2017 и
ги правят незаконосъобразни. След като кворумът е бил невярно записан в
протокола, това е довело и до невярно отразеното в него мнозинство при
вземането на решенията.
Много съществено нарушение е допуснато при
приемането на таблицата за площообразуване, за
определяне на коефициент общи части във връзка с чл. 38 и 40 от ЗС. Тази
таблица е приета, като за нея са гласували само К.О. и И.В. с мнозинство от
идеалните части. Приемането на таблицата е в нарушение на разпоредбата на чл.
17. ал.6 от ЗУЕС, която изисква мнозинство не по-малко от две трети от
самостоятелните обекти в сградата или входа. Законът в случая не изисква
мнозинство от идеални части, а от обекти. Което означава, че ако обектите в
сградата са пет, според чл. 17 , ал. 6 ЗУЕС се изисква мнозинство поне от
четири самостоятелни обекта да приемат тази таблица. Както е видно обаче от
протокола на ОС решението за приемането на таблицата не е взето с изискваното
от закона мнозинство най-малко от четири самостоятелни обекта. След като
таблицата не е била приета по предвидения в ЗУЕС ред , не е следвало да бъдат
вземани каквито и да е било решения от общото събрание от 14.08.2017г. и поради
това всичките взети решения от него са незаконосъобразни.
Таблицата също е неправилно изчислена. Не е
направена според изискванията на чл.38-40 ЗС, на които разпоредби се позовава
К.О. в протокола от ОС от 14.08.2017г.. Таблицата е изготвена според кв.м., а
не според стойностите. Освен това има грешка в квадратните метри на дял 2.,
който е даден като равен на дял първи, а всъщност дял втори е с повече
квадратни метри. Поради наличието към него на тераса от 40кв.м. и 1/3 от входно
стълбище. Същите ги няма в дял първи. Това е видно от техническата експертиза
към разделителния протокол от 1983г.
Самият избор на К.О. е извършен в нарушение на
законовите разпоредби, относно необходимото мнозинство при избирането на
управител. От т.З от дневния ред в протокола се вижда, че И.В. предлага за
управител К.О.. Видно е също, че само И.В. е гласувала със „ЗА", а К.О. не
е гласувала. Но според чл. 17, ал. 3 ЗУЕС решението за избор на управител
следва да бъде взето с мнозинство повече от 50% от представените ид.ч. За К.О.
обаче е гласувано с мнозинство само от 7,38% - ид.ч. на И.В., която не е била
упълномощена да представлява всички съсобственици в магазина, както вече бе
посочено. Решението за избирането на К.О. като управител е също незаконно. Тя
не е била избрана за управител с необходимото мнозинство повече от 50% от
представените на това събрание ид.ч. При кворум от 18,87% на събранието на
14.08.2017г. се е изисквало решението за избор на управител да бъде взето с
мнозинство повече от 9,43% от представените на събранието ид.ч., съгласно
разпоредбата на чл. 17, ал.З, ЗУЕС, за да се образува необходимото мнозинство
от над 50%.
Сочи се още, че ищците научили, че е проведено ОС
на ЕС с дата 14.08.2017г., едва след като К.О. поставя на входната врата на
къщата на 21.08.2017г. - уведомлението за изготвен протокол. От същото
уведомление ищците научили, че К.О. се представя като управител на етажната
собственост.
ОТВЕТНИКЪТ Етажната собственост, чрез управителя си
депозира отговор на исковата молба. Оспорва се иска като неоснователен.
Оспорват твърдението, че собствениците на
самостоятелния обект К.О.В.и Д.В.В. нямат право да
свикат Общото събрание по реда на чл.12, ал.6 ЗУЕС , тъй като етажната
собственост не била нововъзникнала. Считат, че ако
приемем горното, то тогава в сградата на ул. ****, в която няма спор относно
факта, че съществуват 4 самостоятелни жилищни обекта от 1983 г. след делбата на
жилищната част на сградата, а към настоящия момент вече и 5 самостоятелни
обекта след реституцията на магазина на партера на сградата, не може да се
свика първо общо събрание, не може да се избере управител и не може да се
прилага Закона за управление на етажната собственост, защото останалите етажни
собственици, които безспорно са мнозинство, не желаят да бъде приложен ЗУЕС
ведно с всичките отговорности на етажните собственици към общите части на
сградата. От 2009 г., когато е приет и влязъл в сила ЗУЕС останалите етажни
собственици бездействат и не са свикали първо Общо събрание.
Сградата е недвижима културна ценност, за което
обстоятелство е издадено удостоверение изх.№19094570В4-001В4/02.10.2015 г., от
Община Варна и същата има спешна нужда от провеждане на първо ОС, за да бъдат
поставени и решени от етажните собственици въпросите свързани със запазването и
поддържането на общите части на сградата още повече, че за сградата с писмо
рег.№АГУП16000626ВН/22.03.2016 г. са дадени указания от главния архитект на
Община Варна за реставрация и консервация на фасадата, за премахване на
рекламно - информационни елементи и др.
Сочат, че разпоредбите на чл. 12 от ал.1 до ал.5 ЗУЕС уреждат инициативата за свикване на ОС, когато вече е било свикано първо
ОС и са били избрани управителни органи, както и в хипотезата на бездействие на
тези органи. Настоящия случай не е такъв. В Кметство Одесос няма данни за
регистриране на етажна собственост и избор на управител до датата на свикване
на оспорваното с настоящата искова молба ОС от 14.08.2017 г. В исковата молба
ищците също не твърдят да има законно проведено предходно ОС и избран управител.
Считат, че предвид горното следва да се приложи като основание за свикване чл.
12, ал.6 ЗУЕС съгласно, която разпоредба право на инициатива имат и
собствениците, които нямат 20 % идеални части от общите части на сградата,
какъвто е настоящия случай, тъй като К.В.и Д.В.имат 11.4928 % идеални части от
Общите части на сградата.
Второто възражение е досежно
датата на провеждане на ОС.
Действително ОС съобразно поканата за провеждането
му беше насрочено за 12.08.2017 г. /събота/ в 10 ч.
В 10 ч.
видно от приложения към настоящия отговор списък на присъстващите и Протокол от
12.08.2017 са се явили К.В.и Д.В., като собственици на жилище с идентификатор
******% идеални части от общите части на сградата. Явил се е също М.О.О. - един от съсобствениците на обекти с идентификационни
номера ******и ****** %. Поради липса на кворум събранието е отложено с 1 час.
В 11 ч. при проверка на кворума присъствали К.В.и Д.В., а М.О.О. не се явил, за установяване, на което обстоятелство
свидетел се разписал на протокола.
Събранието било отложено за понеделник 14.08.2017
г. от 10 ч. съобразно разпоредбата на чл. 15, ал.З ЗУЕС, тъй като на следващия
ден - неделя, който е почивен, събранието не е могло да се проведе.
Считат, че ако законодателят имал предвид „почивен
ден обявен от Министерския съвет за почивен", така както изрично е посочил
в чл.13, ал.8 ЗУЕС, то и в разпоредбата на чл.15, ал.З ЗУЕС щеше да направи
това уточнение. Предвид горното считат, че законосъобразно провеждането на ОС е
отложено за първия работен ден - 14.08.2017 /понеделник/.
По възраженията относно кворума и мнозинството за
вземане на решения и правилността на таблицата за площообразуване:
Сочат, че изготвянето на таблицата било възложено
на Д.Р.П., която е вещо лице към ВРС. Не приемат възраженията на ищците, че дял
II принадлежащ на В.О. - собственик на жилище с идентификатор ****и към който
дял съгласно скиците на вещото лице, но без изрично посочване в делбения протокол по гр.д. 2582/1983 г., е разпределена
открита покривна тераса, поради което според ищците жилището има по-голям дял
от общите части. Считат, че откритата покривна тераса, находяща се над жилището
на В.О. по основното си предназначение представлява покрив на сградата и в този
смисъл е обща част, още повече че достъпът до нея е през общото стълбище, а не
през жилището с идентификатор ****- собственост на В.О.. Предвид горното
считат, че правилно Д.Р.П. при определяне на застроената площ на самостоятелния
обект не е включила в площта му намиращия се над него плосък непокрит покрив.
Останалите възражения за липса на мнозинство също
считат за неоснователни. К.В.е гласувала за избора си за управител, поради
което и както в Приложение №2 към протокола, така и в самия протокол е
записано, че няма гласували „против" и няма „въздържал се". Изричното
непосочване, че К.В.е гласувала „за" е пропуск при изготвяне на протокола.
Оспорва се представеното от ищците Площообразуване,
изготвено и подписано от самите тях, доколкото същото не е изготвено от
правоспособно лице.
В с.з. ищците поддържат иска и молят за уважаването
му, а ответникът с писмена молба поддържа изложеното в отговора.
Съдът,
като прецени становищата на страните и въз основа на събраните по делото
доказателства, преценени в тяхната съвкупност и по правилата на ГПК, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Съгласно чл. 40 ал.1 от ЗУЕС всеки собственик може
да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание на ЕС. Съгласно
ал. 2 на същия член, молбата се подава пред районния съд по местонахождението
на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда
на чл. 16, ал. 7.
За доказване на активната си процесуална
легитимация за предявяване на посочения иск ищците са длъжни да установят, че
са собственици на обект в сградата, явяваща се етажната собственост,
постановила атакуваните решения, както и че са спазили срока за атакуване на
решението пред съда. В тежест на ответника е да докаже законосъобразността на
обжалваните решения.
Съгласно Председателят на управителния съвет
(управителят) в срока по ал. 6 поставя на видно и общодостъпно място на входа
на сградата съобщение за изготвянето на протокола. За поставяне на съобщението
се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един
собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото
на поставяне на съобщението. Копие от протокола от провеждане на общото
събрание, заверен с надпис "Вярно с оригинала", и приложенията към
него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите
по чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната.
Когато в случаите по чл. 13, ал. 2 лицето не е посочило електронна поща или
адрес в страната, на които да се изпращат копия на протоколи, то се смята за
уведомено с поставяне на съобщението.
Видно от уведомлението за изготвяне на протокола от
ОС на ЕС, проведено на 14.08.2017г.,
същият е поставен на видно място на 21.08.2017г. /л.21/
След направено искане от страна на З.С., на същият
е предоставено копие от протокола за проведеното ОС на ЕС на 05.09.2017г.,
видно от обратната разписка на л. 28 от делото.
Поради това съдът намира, че исковата молба,
подадена на 21.09.2017г., се явява подадена в законоустановения
срок и следва да бъде разгледана по същество като допустима.
Не се оспорва активната процесуална легитимация на
ищците по делото, т.е. че същите се явяват собственици /индивидуални или в
съсобственост/ на индивидуални обекти в ЕС, а тези факти се доказват и от
събраните по делото доказателства.
Следователно в тежест на ответника е да докаже
законосъобразността на взетите решения /всички/ на ОС на ЕС от 14.08.2017г., в
т.ч. процесуална и материално-правна законосъобразност.
Като преюдициален въпрос
по делото се явява въпроса за притежаваните от всеки един от съсобствениците
идеални части от правото на собственост в общите части на сградата.
Съгласно чл. 17 ал. 4 от ЗУЕС, Когато в документите
за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост
не са посочени съответните идеални части от общите части на сградата, за целите
на този закон идеалните части за всеки самостоятелен обект се определят като
съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите
помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички
самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото
число се преобразува в проценти.
Съгласно чл. 17 ал. 6 от ЗУЕС, Определените идеални
части по реда на ал. 4 и 5 се одобряват с решение на общото събрание с
мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата или
входа. Общото събрание може да откаже да одобри определените идеални части само
ако е допусната грешка в пресмятането.
Доколкото решението на ОС на ЕС, с което е взето
решение за одобряване на таблицата за прощообразуване
и определяне на коефициент от общите части на сградата е обжалвано в
настоящото производство – решение по т. 1 от дневния ред на ОС на ЕС от
14.08.2017г., т.е. не е влязло в сила, към настоящия момент не са определени
квотите на етажните собственици в общите части и същите подлежат на доказване в
настоящото производство.
От приетата по делото СТЕ, не оспорена от страните,
се установява, че на самостоятелен обект – магазин, с идентификатори с номера
******и ****, съответстват 40,30% ид. части от общите части на сградата, на дял
първи с идентификатор ****– 7,78%, на дял втори с идентификатор ****– 15,99%,
на дял трети с идентификатор ****– 23,55%, дял четвърти с идентификатор ****–
12,38%.
С посочените по-горе проценти и съобразно притежаваната
от тях ид. част от съсобствеността, лицата, участвали в ОС на ЕС, гласуват за
всетите решения. На ОС на ЕС от 14.08.2017г. са присъствали лицата К.О.В.-
съсобственик в режим на СИО на дял първи с идентификатор ****– 7,78%, и И.А.В.–
притежаваща 1/6 ид. част от магазин, с идентификатори с номера ******и ****,
т.е. 1/6 от 40,30% или 6,72%. /общо 14,50%/
Съдът намира, че не е нарушен редът за свикване на
ОС на ЕС.
Направено е възражение във връзка с инициативата за
свикване на ОС на ЕС, като се твърди, че не е налице нововъзникнала
ЕС. В същото време не се отрича твърдението в отговора на исковата молба, че до
момента не е било свиквано общо събрание и не са били избирани органи на
управление на ЕС.
Съгласно чл. 12 ал. 1-6 от ЗУЕС, даващ
регламентация на инициативата за свикване на ОС на ЕС, „Общото събрание се
свиква най-малко един път годишно от 1. управителния съвет (управителя); 2.
контролния съвет (контрольора).
Общото събрание може да се свика и по писмено
искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите
части на сградата.
Когато управителният съвет (управителят) не свика
общото събрание в срока по ал. 3, общото събрание се свиква от собствениците по
ал. 2 по реда, предвиден в този закон.
Общо събрание може да бъде свикано от всеки
собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от
една година от последното проведено общо събрание.
При нововъзникнала етажна
собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й
от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални
части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то
може да се свика от всеки собственик или ползвател.“
Доколкото не се оспорва, че от възникване на
етажната собственост не е провеждано общо събрание, настоящото спорно такова се
явява първо по ред, т.е. за същото важат правилата за нововъзникнала
ЕС. Тук разграничителния критерий не е дали ЕС е възникнала скоро, а дали е
свиквано първо общо събрание, което да избере органи на управление на ЕС. В
противен случай би се стигнало до парадокса, че не е възможно да бъде свикано
първо общо събрание, доколкото срокът е отдавна изтекъл, а няма избрани органи,
които да свикат периодично ОС на ЕС. В този случай се прилага разпоредбата на
чл. 12 ал. 6 от ЗУЕС и всеки собственик или ползвател може да свика първо общо
събрание.
Съгласно чл. 15 ал. 1-3 от ЗУЕС, Общото събрание се
провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко
67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение
на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7. Ако събранието не може да се
проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум по ал. 1, събранието
се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се
смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто идеални
части от общите части на етажната собственост. Когато в случаите по ал. 2
липсва изискуемият кворум, събранието се провежда на следващия ден, а ако той е
почивен или официален празник, в следващия работен ден, в часа и на мястото,
посочени в поканата по чл. 13, ал. 1 за свикване на общото събрание. Ако липсва
необходимият кворум по ал. 1, събранието се провежда по предварително обявения
дневен ред и се смята за законно, колкото и идеални части от общите части на
етажната собственост да са представени.
Съгласно покана за свикване на ОС на ЕС /л. 10/
общото събрание е било насрочено на 12.08.2017г. (Събота), от 10ч. сутринта. На
посочения ден са присъствали само К.О. и М.О., за което обстоятелство няма
спор.
М.О. като съсобственик в магазина притежаващ 1/12
ид. част притежава 3,36% ид. части, а К.О. като съсобственик на дял 1 - 7,78%,
или общ присъствали на събранието на 12.08.2017г. (Събота), от 10ч. сутринта са
11,14% ид. части. Поради това съдът приема, че липсва изискуемия кворум, както
по чл. 15 ал. 1 от ЗУЕС, така и по чл. 15 ал. 2 от ЗУЕС един част по-късно.
Поради това съгласно чл. 15 ал. 3 от ЗУЕС събранието е проведено в първия
работен ден в посоченото първоначално време и място – 10ч. в двора на къщата,
т.е. същото е проведено съгласно изискванията на закона. Без правно значение е
дали К.О. е уведомила М.О. или другите етажни собственици, доколкото незнанието
на закона не извинява, а същата няма разписани задължения за уведомяване за
събранието по чл. 15 ал. 3 от ЗУЕС.
По въпроса за изискуемото мнозинство:
Всяко решение, взето на ОС на ЕС на 14.08.2017г.,
изисква различно мнозинство.
Решението по т. 1 от дневния
ред на проведеното на 14.08.2017г. ОС на ЕС, а именно одобряване на таблицата
за площообразуване за определяне на коефициент общи
части от ЕС, изисква мнозинство от 2/3 от самостоятелните обекти в сградата или
входа, на основание чл. 17 ал. 6 от ЗУЕС. Доколкото решението е взето с мнозинство
от 14,50% от общите части на сградата и са представени само два обекта
/магазина в ид. части и дял първи/ от общо 5 самостоятелни обекта в ЕС, то не е
изпълнено условието за постигане на изискуемото от закона мнозинство. Поради
това решението по т. 1 се явява незаконосъобразно и следва да бъде отменено.
Решението по т. 2 от дневния ред на проведеното на
14.08.2017г. ОС на ЕС не се нуждае от квалифицирано мнозинство, поради което е
законосъобразно прието чрез гласуване на всички присъствали на ОС с ид. части
от 14,50%.
Решението по т. 3 от дневния ред на проведеното на
14.08.2017г. ОС на ЕС, а именно избор на управител:
В протокола е отразено, че И. В. е предложила
К.В.за управител. След проведено разискване /не е посочени какво/ предложението
е подложено на гласуване. Гласувала „за“ е И.А. В.. Отразено е още, че няма
„против“ и няма „въздържали се“.
Съдът намира, че за посоченото решение не е събрано
изискуемото мнозинство от повече от 50% от представените ид. части, доколкото
И.А.В.притежаваща 6,72% ид. части от общо 14,50% от представените на ОС на ЕС.
К.В.не е гласувала с нейните 7,78%, като е имала право на глас, доколкото няма
забрана за гласуване на управителя при неговия избор. С това изискуемото
мнозинство не е събрано и К.В.не е избрана за управител законосъобразно.
Посоченото решение подлежи на отмяна.
Решенията по т. 4 и т. 5 от дневния ред на
проведеното на 14.08.2017г. ОС на ЕС, а именно: приемане на правилник за
вътрешния ред и обсъждане на писмо на Главния архитект на община Варна, с
дадени от него предписания, не се нуждаят от квалифицирано мнозинство, поради
което са законосъобразно приети чрез гласуване на всички присъствали на ОС с
ид. части от 14,50%.
По т. 6 не е прието решение и решаването на въпроса
е отложено.
Решението по т. 7 от дневния ред на проведеното на
14.08.2017г. ОС на ЕС, а именно упълномощаване на управителя на ЕС за
извършване на фактически и правни действия за изготвяне и реализиране на проект
за консервация и реставрация:
На първо място упълномощаването на управителя на ЕС
е твърде общо зададено, като не е ясно точно с какви правомощия е упълномощен
същия. На второ място управителя на ЕС по принцип има право да представлява ЕС,
освен когато в изрични хипотези се нуждае от съгласието на всички етажни
собственици, но доколкото няма направени уточнения точно какви действия ще
предприема, то съдът не може да направи преценка. В случай, че с е приеме, че
не става въпрос за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за
учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението
на общите части, както и за извършване на полезни разходи и за получаване на
кредити, каквито данни във формулировката на решението по т. 7 няма, то решението
не се нуждае от квалифицирано мнозинство, поради което е законосъобразно прието
чрез гласуване на всички присъствали на ОС с ид. части от 14,50%.
По т. 8, т. 9 и т. 10 не са приети решения.
Решението по т. 11 от дневния ред на проведеното на
14.08.2017г. ОС на ЕС, а именно: приемане на решение за откриване на
доверителна сметка на управителя, доколкото не се касае за извършване на
полезни разходи и за получаване на кредити, не се нужде
от квалифицирано мнозинство, поради което е законосъобразно прието чрез
гласуване на всички присъствали на ОС с ид. части от 14,50%.
За Решението по т. 12 от дневния ред на проведеното
на 14.08.2017г. ОС на ЕС, а именно упълномощаване на управителя на ЕС във
връзка с предприемане на нужните съдебни процедури за събиране на сумите от ЕС,
които не изпълняват взетите решения на ОС на ЕС важат разсъжденията по т. 7,
т.е. упълномощаването е твърде общо, не е ясно какви суми, на какво основание и
от кого ще бъдат събирани, поради което може да се приеме, че не е налице изпълняемо решение на ОС на ЕС. Доколкото обаче не влиза в
обхвата на по чл. 17 ал. 2 т. 3 от ЗУЕС - не се касае за приемане на конкретни
решения за извършване на конкретни разходи, то решението е взето с необходимото
за това мнозинство чрез гласуване на всички присъствали на ОС с ид. части
от 14,50%, т. е. законосъобразно. Друг е въпроса, че решението е неизпълняемо.
По т. 13 от дневния ред:
Съгласно чл. 50 ал. 1 – 3 от ЗУЕС, общото събрание
на собствениците или на сдружението създава и поддържа фонд "Ремонт и
обновяване". Средствата във фонда се набират от: 1. ежемесечни вноски от
собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно
идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната
собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за
страната; 2. други източници. Средствата във фонда се набират в сметка със
специално предназначение, която се открива на името на председателя на
управителния съвет (управителя) или на сдружението.
Задължение на Общото събрание на ЕС е да създаде и
поддържа фонд "Ремонт и обновяване". Взетото решение е в изпълнение
на законовото изискване по чл. 50 ал. 1 от ЗУЕС. За вземане на решение за
размера на месечната вноска няма изискуемо квалифицирано мнозинство, поради
което решението е взето с необходимото за това мнозинство чрез гласуване на
всички присъствали на ОС с ид. части от 14,50%, т. е. законосъобразно. Отделно
от това определения на ОС на ЕС от 14.08.2017г. размер на месечната вноска е
минималния допустим от закона такъв по чл. 50 ал. 1 т. 1 от ЗУЕС.
Решение по т. 14 от дневния ред не е взето.
Решението по т. 15 от дневния ред на проведеното на
14.08.2017г. ОС на ЕС, а именно взимане на решение за възстановяване на
конкретни разходи, извършени от К.В.в обща полза на етажните собственици,
представлява по съществото си решение за извършване на полезни разходи.
Съгласно чл. 17 ал. 2 т. 3 от ЗУЕС за посоченото решение се изисква мнозинство
не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части. В конкретния случай
представените и гласували „за“ ид. части са общо в размер на 14,50%, т.е. не е
достатъчно и така взетото решение е незаконосъобразно и следва да бъде отменено.
По т. 16 решението за провеждане на следващо ОС на
ЕС, фактически не представлява решение на ОС, а за съобщение кога ще бъде
проведено следващото общо събрание. Свикването на ОС на ЕС е разписано в чл. 12
от ЗУЕС и е правомощие на управителя, а не на ОС на ЕС.
Предвид изхода на спора и на двете страни се
следват разноски, но искане за присъждане на такива е направила само ищцовата
страна. На основание чл. 78 ал. 1 от ГПК в нейна полза се дължат разноските,
сторени от същата, съразмерно на уважената част от иска или 1/5 от 230лв. или
сумата от 46лв.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ следните взети решения на Общото
събрание на Етажната
собственост с административен адрес: гр. ******, проведено
на 14.08.2017г., а именно: по т. 1, с
което е одобрена
таблицата за площообразуване за определяне на
коефициент общи части от ЕС; т. 3, с което е избрана за управител на
ЕС К.В.и т. 15, с което е взето решение за възстановяване
на конкретни разходи, извършени от К.В.в обща полза на етажните собственици, като ОТХВЪРЛЯ иска за отмяна на останалите
взети решения на Общото събрание на Етажната собственост с административен
адрес: гр. ******, проведено на 14.08.2017г., на основание чл. 40 от ЗУЕС.
ОСЪЖДА Етажна собственост, находяща се на адрес гр. ******,
представлявана от управителя К.О. В., ЕГН **********,*** ДА ЗАПЛАТИ НА З.А.С.,
ЕГН **********,***, Д-р А.Д.С.,
ЕГН**********,***, Х.А.С., ЕГН **********,*** (със синдром
на Даун, поставен под пълно запрещение и представляван от своя настойник и баща А.Д.С., ЕГН, **********), М.О.О., ЕГН
**********,***, А.К.Д., ЕГН **********,*** и В.М.О. ЕГН **********,***, сумата от 46лв.,
/четиридесет и шест лева/, представляваща разноски за производството,
съразмерно на уважената част от иска, на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски
окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните. Решението да се
връчи на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: