Р Е Ш
Е Н И Е
№ 216
13.06.2019г. град Стара Загора
В И М
Е Т О Н А
Н А Р
О Д А
Старозагорският
административен съд, ІІІ състав, в публично съдебно заседание на двадесети май през
две хиляди и деветнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: ИРЕНА ЯНКОВА
при секретар Минка
П. и с
участието
на
прокурор като разгледа докладваното от съдия ИРЕНА ЯНКОВА
административно дело № 720 по описа за 2018г.,
за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по
реда на чл. 145 и сл. Административно-процесуалния кодекс /АПК/ във връзка с
чл. 215, ал.1 и ал.2 във вр. с чл. 210, ал.3 от Закона за устройство на
територията /ЗУТ/.
Образувано
е по жалба на „АДВАНС ТЕРАФОНД” АДСИЦ със седалище и адрес на управление гр.
София, Район „Лозенец”, ул. „Златовръх” № 1,
представлявано от Изпълнителния директор Р. И. М., против Решение на Комисията по чл. 210 от ЗУТ при Община Опан, обективирано в
Протокол от 20.11.2018г., с което на основание чл. 210, ал.2 от ЗУТ във вр. с
чл.64, ал.4, т.2 от Закона за енергетиката, е определено обезщетение на база
пазарна оценка за учредяване на сервитутно право и за трайно заета площ,
представляваща стъпка на стълб, върху ПИ 01005 в землището на с. Васил Левски, за
обект „Нова ВЛ 400kV „п/ст Пловдив-п/ст „Марица-изток”, в общ размер на 476.00
лева /без ДДС/.
В жалбата са изложени доводи за незаконосъобразност на оспореното решение,
по съображения за постановяването му в противоречие и при неправилно приложение
на материалния закон, при допуснати съществени нарушения на процесуалните
правила и на формалните изисквания досежно неговото съдържание. Жалбоподателят
поддържа, че решението на Комисията по чл. 210 от ЗУТ е необосновано от
фактическа и правна страна, като не е ясно по какъв начин и по каква методика е
формирана пазарната оценка на сервитута, въз основа на която е определен
размера на обезщетението. Твърди, че размерът на обезщетението не е съобразен с
нормативно регламентираните изисквания и критерии за неговото определяне, както
и че не съответства на други извършвани пазарни оценки на земеделски земи и
сервитутни права в района. Счита, че възприетата от Комисията по чл. 210 от ЗУТ
при Община Опан пазарна оценка за сервитута, който възниква в полза на енергийното
предприятие, се явява твърде занижена, несъответна на
действителната пазарна цена на сервитутните права и несъобразена със законово
установения принцип за справедливо обезщетяване. По подробно изложени в жалбата
и в представеното писмено становище съображения, е направено искане за отмяна
на оспореното решение, при определяне на обезщетение в размер на 1752 лв. за
сервитутни права на прокарване и преминаване в ПИ 01005 в землището на с. Васил
Левски, община Опан върху сервитутна площ от 0,876 дка и обезщетение в размер
на 2400 лв. за 0.060 дка трайно заета площ от стъпка на стълб в същия имот.
Ответникът по жалбата
- Община Опан, редовно и своевременно
призован за съдебно заседание, не изпраща представител по делото и не взема
становище по основателността на оспорването.
Заинтересованата страна – „Електроенергиен системен оператор” ЕАД, гр.
София, чрез процесуалния си представител по делото, оспорва жалбата като
неоснователна и моли да бъде отхвърлена. Поддържа, че обжалваното Решение на
Комисията по чл. 210 от ЗУТ при Община Опан, обективирано в Протокол от
20.11.2018г. и определеното с решението обезщетение за възникващия в полза на
енергийното предприятие сервитут във връзка с изграждането и експлоатацията на
енергийния обект, са правилни и законосъобразни. Обосновава, че определената
пазарна оценка за сервитута на енергийния обект в имота, собственост на „АДВАНС ТЕРАФОНД”
АДСИЦ и съответно размерът на обезщетението, се основават
на изготвена експертна оценка от лицензиран оценител, при съблюдаване на
изискванията на чл.65 от Закона за енергетиката.
Въз основа на съвкупната преценка на събраните по делото доказателства,
съдът приема за установено следното от фактическа страна по
административно-правния спор:
Със Заповед № РД-02-15-35/ 11.04.2017г. на Министъра на регионалното
развитие и благоустройството е одобрен Подробен устройствен план /парцеларен
план (ПУП/ПП) за обект „Нова ВЛ 400kV „п/ст Пловдив - п/ст „Марица-изток“.
С писмо вх. № 70-00-93 от 15.05.2017г. Изпълнителният директор на „Електроенергиен
системен оператор“ ЕАД е уведомил Кмета
на Община Опан, че на основание одобрения със Заповед № РД-02-15-35/
11.04.2017г. на МРРБ Подробен устройствен/ парцеларен план (ПУП/ПП) за обект
„Нова ВЛ 400kV „п/ст Пловдив - п/ст „Марица-изток“ и съгласно чл.64, ал.1 и
ал.4 от Закона за енергетиката /ЗЕ/, в засегнатите от електропровода имоти в
полза на „Електроенергиен системен оператор“ ЕАД възниква сервитутно право,
като въздушната линия засяга имоти в землището на с. Бащино, с. Столетово и с. Васил
Левски, община Опан. В тази връзка е направено искане за назначаване на
комисия, която да определи размерите на обезщетенията на собствениците на
засегнатите имоти, изготвяне и изпращане на съобщения на засегнатите
собственици и заинтересованите страни, за определяне на размера и реда на
изплащане на обезщетенията /л.75 по делото/.
Към искането на „Електроенергиен системен оператор“ ЕАД е приложена
експертна оценка, изготвена от независим оценител /представена в табличен вид/,
според която за ПИ № 01005 в землището на с. Васил Левски, община Опан, за
учредявания сервитут върху сервитутна площ 0,876 дка и за 0.060дка трайно заета
площ от стъпката на стълб, е определена справедлива пазарна стойност общо в
размер на 519 лв. /л. 76 по делото/.
От фактическа страна по делото не е спорно /а и се установява от
представените доказателства/, че трасето на въздушната линия на електропровода
- енергиен обект „Нова ВЛ 400kV „п/ст Пловдив - п/ст „Марица-изток“, съгласно
одобрения със Заповед № РД-02-15-35/ 11.04.2017г. на МРРБ и влязъл в сила
Подробен устройствен план/ парцеларен план за обекта, преминава през Поземлен имот № 01005,
ниви/орна земя, в местност „Клисе дере“, землището на с. Васил Левски, община
Опан, представляващ земеделска земя четвърта категория, с площ от 2.802дка, при
сервитутна площ от 0,876 дка и трайно заета площ от стъпката на стълб 0.060дка.
Посоченият поземлен имот, видно от нотариален акт за покупко-продажба на
земеделски земи № 90 от 17.02.2010г., том І, рег. № 1850, дело № 78/ 2010г., е
собственост на жалбоподателя „АДВАНС ТЕРАФОНД” АДСИЦ.
Със Заповед № 277/ 21.09.2018г. на Кмета на Община Опан, на основание
чл.44, ал.2 във вр. с чл.44, ал.1, т.8 от ЗМСМА във вр. с чл. 210 от ЗУТ, е
назначена Комисия, която да изготви оценки и да определи размера на
обезщетенията по чл.210 от ЗУТ, в състав: Председател – И. Г. М. – Секретар на
община Опан и членове – 1. Г. Р. К. – Директор на Дирекция „ФАПИОУС“; 2. П. В. Г.
– главен експерт „Социални дейности“; 3. С. И. П. ***; 4. Т. Ч. Ч. – младши
юрисконсулт в Дирекция „ФАПИОУС“; 5. В. Т. М. – младши експерт „ОССП“; 6. Д. Б.
Д.в – Кмет на с. Васил Левски; 7. Р. С. Х. – кметски наместник на с. Бащино и
8. С. М. М. – кметски наместник на с. Столетово.
С
оспореното в настоящото съдебно производство Решение по Протокол от
20.11.2018г. на Комисията по чл. 210 от ЗУТ при Община Опан, назначена със
Заповед № 277/ 21.09.2018г. на Кмета на Община Опан, на основание чл. 210, ал.2
от ЗУТ във вр. с чл.64, ал.4, т.2 от Закона за енергетиката, е определено
обезщетение на база пазарна оценка за учредяване на сервитутно право и за
трайно заета площ, представляваща стъпка на стълб върху Поземлен имот № 010005
в землището на с. Васил Левски за обект „Нова ВЛ 400kV „п/ст Пловдив - п/ст
„Марица-изток”, както следва: обезщетение за сервитутна площ от 0.876дка в
размер на 476 лв. и обезщетение за 0.060дка трайно заета площ от стъпка на
стълб в размер на 43.00лв. или обща стойност на обезщетението 1 802.00
лева /без ДДС/. От фактическа страна обжалваното решение се основава на
одобрения със Заповед № РД-02-15-35/ 11.04.2017г. на Министъра на регионалното
развитие и благоустройството и влязъл в сила Подробен устройствен план
/парцеларен план (ПУП/ПП) за обект „Нова ВЛ 400kV „п/ст Пловдив - п/ст
„Марица-изток“, който обект е обявен за „Обект с национално значение“ с Решение
№ 771/ 21.10.2011г. на МС, съответно и за проект от общ европейски интерес с
Делегиран регламент 2016/89 на ЕК от 18.10.2015г. Посочено е, че трасето на
въздушната линия на електропровода преминава през ПИ 01005 в землището на с.
Васил Левски, община Опан, собственост на „АДВАНС ТЕРАФОНД” АДСИЦ, което налага
определянето размера на дължимото се обезщетение за имота, засегнат от
сервитута на енергийния обект.
По делото е допусната, назначена и изпълнена първоначална и допълнителна съдебно
– техническа /оценителна/ експертиза. При изпълнение на възложената задача по
първата експертиза за даване на заключение за справедливата пазарна оценка за
определянето на дължимото се обезщетение за възникващия в полза на
„Електроенергиен системен оператор“ ЕАД сервитут във връзка с изграждането на
енергиен обект - „Нова ВЛ 400kV „п/ст
Пловдив - п/ст „Марица-изток”, през ПИ № 035002 в землището на с. Васил Левски,
община Опан, собственост на „АДВАНС ТЕРАФОНД” АДСИЦ, със сервитутна площ от 0.876дка
и трайно заета площ от стъпка на стълб 0.060дка, вещото лице е използвало
метода на пазарните сравнения, изхождайки от покупно-продажните цени на
недвижими имоти, които в достатъчна степен съвпадат по отношение на влияещите
върху стойността им характеристики с тези на подлежащия на оценка имот
/предназначение на имота, категория на земята и местонахождение/. Като пазарни
сравнения /аналогови сделки за покупко-продажба на земеделски земи със сходни
характеристики и местонахождение/, са взети предвид действително сключени
сделки със земеделски земи от същата /като на оценявания имот/ категория в
землището на с. Васил Левски и в землищата на съседни населени места на
територията на Община Опан, за период една година назад от датата на
обжалваното решение, вписани в Службата по вписванията гр. Стара Загора. Вещото
лице е констатирало, че една част от аналоговите сделки /сделки между физически
лица/, са изповядани на цена, идентична или близка до данъчната оценка на
земеделските земи, а при други сделки /по които поне една от страните е
юридическо лице/, продажните цени са близки до оферираните от агенциите за недвижими
имоти пазарни стойности на земята. С оглед на което заключението е изготвено в
два варианта – Вариант 1 - пазарната стойност на ПИ № 035002 в землището на с.
Васил Левски, община Опан - 922.9лв/дка и съответно пазарната стойност на
частта от имота, засегната от сервитута /727,61лв./, са определени като
среднопретеглена цена от осъществени сделки със земеделски земи - ниви, основно четвърта категория, находящи се
в землищата на с. Васил Левски, с. Бащино, с. Бяло поле, с. Бял извор и с.
Венец, община Опан, при които сделки продажната цена е по-висока от данъчната
оценка на имотите /описани в таблица 1 към заключението/ и Вариант 2 -
пазарната стойност на ПИ № 01005 в землището на с. Васил Левски, община Опан -
654лв/дка и съответно пазарната стойност на частта от имота, засегната от
сервитута /464,05 лв./, са определени като среднопретеглена цена от всички
издирени пазарни аналози, в т.ч реализирани сделки на цена, близка до данъчната
оценка /таблица 2 към заключението/ т.е от всички осъществени и вписани в
Службата по вписванията гр. Стара Загора сделки със земеделски земи - ниви, основно четвърта категория, находящи се
в землищата на с. Васил Левски, с. Бащино, с. Бяло поле, с. Бял извор, с.
Венец, с. Столетово и с. Княжевско в Община Опан.
Изпълнилото
експертизата вещо лице е приело, че пазарната цена на сервитута представлява
функция /процент/ от пазарната стойност на земята, включена в сервитутната
площ. Отчитайки, че упражняването на сервитутните права във връзка с
изграждането и с експлоатацията на енергийния обект, се свързва с редица
нормативно установени ограничения за ползването на сервитутната площ от имота,
отразяващи се и върху пазарната стойност на целия имот, за определяне на
справедливата пазарна стойност на сервитутното право вещото е възприело
формулата Ссерв = Сзем х Кс х Ксп, където Ссерв е пазарната стойност на
сервитута; Сзем – пазарната стойност на земята; Кс е коефициент, отчитащ срока,
за който се учредява сервитута /приет в максимална стойност – 0.9, като за
безсрочно сервитутно право/ и Ксп – коефициент, отчитащ ограниченията, които
сервитутът налага на собственика на земята във връзка с нейното ползване, който
коефициент също е определен в неговата максимална стойност – 1.00. Пазарната
стойност на сервитута в процесния имот е изчислена в два варианта - при Сзем –
пазарна стойност на земята 922.9лв/дка /І вариант/ и при Сзем – пазарна
стойност на земята 654лв/дка /ІІ вариант/, като всеки от вариантите представя
пазарната стойност на сервитута като сума от пазарната стойност на правото на
прокарване и пазарната стойност на правото преминаване, всяко от които
изчислено по посочената формула - Ссерв = Сзем х Кс х Ксп. По първия вариант на
заключението пазарната стойност на сервитута на енергийния обект „Нова ВЛ 400 kV „п/ст Пловдив - п/ст „Марица-изток” в ПИ 01005 в землището на с. Васил Левски, община
Опан, е както следва: за сервитутна площ от 0,876дка – пазарна стойност на
сервитута 1031,93 лв. /в т.ч пазарна стойност на право на прокарване 727,61лв.
и пазарна стойност на право на преминаване 303,42 лв./ и пазарна стойност на 0.060дка трайно заета площ от стъпка на стълб възлизаща на 70,62 лв. По втория вариант
на заключението пазарната стойност на сервитута на енергийния обект в ПИ 010005 в землището на с. Васил Левски, община Опан, е както следва: за сервитутна
площ от 0.876 дка – пазарна стойност на сервитута 657,56 лв. /в т.ч пазарна
стойност на право на прокарване 464,05 лв. и пазарна стойност на право на
преминаване 193,51 лв./ и пазарна стойност на 0.060дка трайно
заета площ от стъпка на стълб възлизаща на 50,04лв.Според повторно назначената
съдебно-техническа експретиза заключение пазарната стойност на сервитута на енергийния обект „Нова ВЛ 400 kV „п/ст Пловдив - п/ст „Марица-изток” в ПИ 01005 в землището на с. Васил Левски, община Опан, е както следва 889,32 лева за правото на прокарване и
преминавене и и пазарна стойност на 0.060дка трайно
заета площ от стъпка на стълб възлизаща на 60,91 лева за првото на прокарване
При
изслушването на експертизата в съдебно заседание вещото лице при първоначалната експретиза пояснява, че е
разделило пазарната стойност на сервитута /пазарната стойност на право на
прокарване и пазарна стойност на право на преминаване/, тъй като титулярят на
сервитутното право придобива право на прокарване и право на преминаване.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства във връзка с
направените в жалбата оплаквания, доводите и становищата на страните и като
извърши проверка на законосъобразността на оспорения административен акт на
основание чл. 168, ал.1 във връзка с чл.146 от АПК, намира за установено
следното:
Оспорването, като
направено от легитимирано лице с правен интерес – адресат на Решението по Протокол от 20.11.2018г. на Комисията по чл. 210 от ЗУТ при
Община Опан, в нормативно регламентирания срок по чл.215, ал.4 от ЗУТ /считано от датата
на съобщаване на решението с писмо изх. № 70-00-233/ 03.12.2018г. на Кмета на
Община Опан/ и против акт, подлежащ на съдебно обжалване и контрол за
законосъобразност, съгласно чл. 215, ал.1 и ал.2 във вр.
с чл. 210, ал.3 от ЗУТ, е процесуално допустимо.
Разгледана по
същество жалбата е неоснователна.
Оспореното
решение е прието от материално и териториално компетентния по см. на чл.210,
ал.1 от ЗУТ колективен орган – Комисия, назначена със Заповед № 277/
21.09.2018г. на Кмета на Община Опан;
обективирано е в надлежно изготвен и подписан протокол и съдържа
изискуемите се по чл.59, ал.2 от АПК реквизити.
Обжалваното
решение е постановено при наличие на нормативно регламентираните
материалноправни предпоставки, но при неправилно приложение на материалния
закон при определяне на пазарната оценка на сервитута и съответно на размера на
еднократното обезщетение за собственика, върху чийто имот възниква сервитута,
като съображенията за това са следните:
Съгласно разпоредбата на чл.64, ал.1 от Закона за
енергетиката /ЗЕ/ при разширение на съществуващи и при изграждане на нови
линейни енергийни обекти, в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират
енергийния обект възникват сервитути. В чл.64, ал.2 от ЗЕ е регламентирано, че
сервитутите по Закона за енергетиката са право на преминаване на хора и техника
в полза на лицата по ал. 1; право на прокарване на линейни енергийни обекти в
полза на лицата по ал. 1 и ограничаване в ползването на засегнатите поземлени
имоти. Според чл.64, ал.4 от ЗЕ, сервитутите по ал.2 възникват когато: 1. има
влязъл в сила подробен устройствен план, с който се определя местоположението и
размерите на сервитутните зони на линейния енергиен обект в засегнатите имоти и
2. титулярят на сервитута изплати или внесе еднократно обезщетение по реда на ал.6 на разположение на собственика и на
носителите на други вещни права върху засегнатия имот. Доколкото с одобрения
Подробен устройствен план/ парцеларен план за обект „Нова ВЛ 400kV „п/ст
Пловдив - п/ст „Марица-изток“ се предвижда трасето на въздушната линия на
електропровода да преминава през ПИ 01005 в землището на с. Васил Левски,
община Опан, собственост на „АДВАНС ТЕРАФОНД” АДСИЦ, по аргумент от нормата на
чл.64, ал.4, т.2 от ЗЕ, за възникването на законовия сервитут по чл. чл.64,
ал.2 във вр. с ал.1 от ЗЕ, титулярят на сервитута дължи заплащане на еднократно
обезщетение на собственика на имота, върху който възниква сервитута. В чл.65,
ал.1 от ЗЕ нормативно са регламентирани приложимите критерии за определяне
размера на обезщетението по чл. 64, ал.4, т.2 от ЗЕ, като в чл. 64, ал.6 от ЗЕ
е предвидено, че определянето на размера на обезщетенията се извършва по реда
на чл. 210 и 211 от ЗУТ или по взаимно съгласие на страните с оценка от
лицензиран оценител.
В
случая размера на обезщетението е определено по реда на чл.210 от ЗУТ. В
посочената норма е регламентирано, че изготвянето на оценки и определянето
размера на обезщетенията се извършва по пазарни цени, определени от комисия,
назначена от кмета на общината.
Определената от Комисията по
чл.210 от ЗУТ при Община Опан с обжалваното решение пазарна оценка за сервитут
на енергиен обект „Нова ВЛ 400kV „п/ст Пловдив - п/ст „Марица-изток“ в ПИ № 01005
в землището на с. Васил Левски със
сервитутна площ от 0,876 дка и 0.060дка трайно заета площ от стъпка на стълб и
съответно определеното обезщетение по чл.64, ал.4, т.2 от ЗЕ в общ размер на 519
лева, се основава на изготвена от независим оценител експертна оценка на трайно
заета площ от стъпката на стълб и безсрочен сервитут в земеделски имоти –
частна собственост, засягащ участък от трасето за област Стара Загора, община
Опан, с. Бащино, с. Васил Левски и с. Столетово.
По аргумент от нормата на чл.65,
ал.1, т.4 от ЗЕ, един от основните критерии за определяне размера на дължимото
се от титуляря на сервитута обезщетение, е справедливата пазарна оценка на
имота или на частта от него, която попада в границите на сервитута. Аналогично
е и изискването на чл.210, ал.1 от ЗУТ -
обезщетението се определя въз основа на оценка по пазарни цени. По
делото не е представен оценителски доклад или други документи, въз основа на
които с експертната оценка е била определена пазарната стойност на сервитута.
Поради което не е ясно нито какъв е използваният от оценителя подход /метод/ за
определяне справедливата пазарна стойност и съотв. размера на дължимото се
обезщетение за възникващия сервитут; нито какви сделки са използвани като
пазарни аналози; нито към кой момент са били направени проучванията на пазара
на земеделските земи. При липсата на такива данни не може да се извърши
проверка за обосноваността на изготвената експертна оценка, на която се
основава обжалваното решение и определения с него размер на обезщетението за
възникващия в полза на „Електроенергиен системен оператор” ЕАД сервитут в ПИ №
010005 в землището на с. Васил Левски със сервитутна площ от 3.095дка и
0.068дка трайно заета площ от стъпка на стълб, от гл. т спазването на правилото
по чл.65, ал.1, т.4 от ЗЕ. Непосочването на използваните като пазарни сравнения
аналогови сделки със земеделски земи, не дава възможност да се направи преценка
дали сделките, възприети като пазарни аналози, имат за предмет недвижими имоти,
които в достатъчна степен съвпадат по отношение на влияещите върху стойността
им характеристики с тези на подлежащия на оценка имот /предназначение на имота,
категория на земята и местонахождение/ и дали за нуждите на определянето на
размера на обезщетението за собственика на имота, върху който възниква
сервитута, са били използвани корекционни коефициенти – с оглед площта от
имота, включена в границите на сервитута спрямо общата площ на имота и с оглед
срока, вида и интензитета на ограниченията на ползването на служещия имот при
упражняването на сервитутните права.
С оглед което съдът намира, че
ползваната в хода на административното производство експертна оценка за
определяне на справедливата пазарна стойност на сервитута на енергийния обект в
ПИ № 01005 в землището на с. Васил Левски,
Община Опан, не може да се приеме за определяне размера на дължимото се
обезщетение по чл. 64, ал.4, т.2 във вр. с чл.65 от ЗУТ.
Принудителното по своя характер учредяване на
сервитута, възникващ по силата на ЗЕ в полза на лицата, които ще изграждат и
експлоатират енергийния обект, върху имоти – частна собственост на физически и
юридически лица, представлява едно принудително ограничаване правото на
собственост на тези лица, изискващо удовлетворяващо собственика на служещия
имот обезщетение. Ето защо законът
въвежда като условие за възникване на сервитута изплащането на еднократно
обезщетение на собственика на земята, като изрично регламентира и критериите,
по които следва да се определи размера на обезщетението. Съгласно специалната норма на чл. 65 от ЗЕ, размерът
на обезщетението по чл. 64, ал. 4, т.2 от ЗЕ се определя при прилагане на
следните критерии: 1. площта на чуждия поземлен имот, включена в границите на
сервитута; 2. видовете ограничения на ползването; 3. срок на ограничението и 4.
справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в
границите на сервитута. В приложимите нормативни актове - ЗУТ и ЗЕ, не се
съдържа легална дефиниция на понятието „справедлива пазарна оценка”. Изхождайки
от правната и житейска логика съдът приема, че определянето на
"справедливата пазарна оценка" по смисъла на чл.65, ал.1, т.4 от ЗЕ,
следва да се основава на пазарната цена на имота, като основа, от която се определя стойността на обезщетението за възникващи
сервитутни права по реда и на основание Закона за енергетиката. Ето защо
методът на сравнимите продажби следва да се приеме като най-точен изразител на
пазарния интерес, съответно следва и да е водещ при определяне пазарната цена
на земята, като основа за определяне на дължимото се обезщетение за сервитута.
Прилагането на посочения метод предполага издирване на покупно-продажните цени
на недвижими имоти, които в достатъчна степен съвпадат по отношение на
влияещите върху стойността им характеристики с тези на подлежащия на оценка
имот /предназначение на имота, категория на земята и местонахождение/.
Съдът приема, че
определянето на пазарната оценка на
възникващия в полза на „Електроенергиен системен оператор” ЕАД сервитут
на енергиен обект „Нова ВЛ 400kV „п/ст Пловдив - п/ст „Марица-изток“ в ПИ № 010005
в землището на с. Васил Левски, собственост на „АДВАНС ТЕРАФОНД” АДСИЦ, със
сервитутна площ от 0,876 дка и 0.060дка трайно заета площ от стъпка на стълб,
следва да се извърши въз основа на средната пазарна цена от всички издирени от
изпълнилото първоначаната СТЕ вещо лице
сделки - всички сделки за покупко-продажба на земеделски земи със сходни
характеристики и местонахождение, сключени в период до една година преди датата
на издаване на обжалваното решение.
Съдът не възприема заключението на повторната експертиза,
която не е включила изобщо сделките, изповядани на цена, близка до данъчната при
определяне на обезщетението. Видно от първоначалната експертиза такива са
осъществени. Вещото лице неправилно е
определило пазарните аналози , като е включила към тях продажба на земеделска земя в землището
на с. Пъстрен, което е доста отдалечено от землището на с. Васил Левски. В
заключението са издирени само 7 броя аналози, а според първоначалната
експертиза те са 15 сделки. В този смисъл съдът възприема заключението на
първоначалната експертиза по вариант втори.
Средна пазарна цена /определена от вещото лице по
първоначалната експертиза в размер на 654 лева/дка, се основава на всички
вписани в Службата по вписванията гр. Стара Загора сделки за продажби през
посочения период в землищата на с. Васил Левски, с. Бащино, с. Бяло поле, с.
Бял извор, с. Венец, с. Столетово и с. Княжевско в община Опан, на земеделски
земи, които в достатъчна степен съвпадат по отношение на влияещите
върху стойността им характеристики с тези на подлежащия на оценка имот
/предназначение на имота, категория на земята и местонахождение/. При
определянето на средната пазарна цена на имота експертът е използвал метода на
пазарните сравнения, изхождайки от покупно-продажните цени на всички издирени
/общо 15 на брой/ аналогови сделки за продажба на земеделски земи със сходни
характеристики и местонахождение. При прилагането на метода на пазарните
сравнения липсва каквото и да е било основание да не бъдат възприемани като
пазарни аналози сделки, продажната цена по които е близка до данъчната оценка.
Следва да се има предвид, че размерът на цената се определя от страните по
всяка сделка. Дали продажбените цени по сделките са реалните, договорени между
продавача и купувача, съдът не може да се преценява в това производство. Още
по-малко вещото лице при определяне на пазарната цена на имота като
среднопретеглена цена /средноаритметична стойност/ от продажните цени на
имотите – предмет на аналоговите разпореждания, може да изключва като пазарни
аналози сделки по съображения, че страни по сделките са физически лица и че
удостоверената в нотариалните актове като продажна цена на земеделските земи е
близка до данъчната им оценка.
Недопустимо е и
пазарната стойност на възникващият в полза на „Електроенергиен системен
оператор” ЕАД сервитут по ЗЕ в ПИ № 01005 в землището на с. Васил Левски,
собственост на „АДВАНС ТЕРАФОНД” АДСИЦ, да се определя единствено и само въз
основа на цените, на които „АДВАНС ТЕРАФОНД” АДСИЦ изкупува земеделски земи в
землището на с. Васил Левски и на съседни населени места на територията на
община Опан, в какъвто смисъл е искането на жалбоподателя. Следва да се
отбележи, че сделките по представените
от оспорващото дружество нотариални актове за покупко-продажба на
земеделски земи /с изключение на тези, сключени след постановяването на
обжалваното решение/, са използвани от изпълнилото експертизата вещо лице като
пазарни аналози респ.
покупко-продажбените цени по тези сделки участват при формирането на
средната пазарна стойност на оценявания имот за нуждите на определянето на
обезщетението съобразно критериите по чл. 65, ал.1 от ЗЕ. А извършените оценки
на други земеделски земи в хода на проведени административни процедури реда на
чл.210 от ЗУТ съотв. в съдебни производства при обжалването на решения на
комисиите по чл.210 от ЗУТ, са ирелевантни за определянето на пазарната стойност на ПИ № 01005 в землището
на с. Васил Левски.
Ето защо съдът приема,
че справедливата пазарна оценка по см. на чл.65, ал.1, т.4 от ЗЕ на имота респ.
на частта от него, която попада в границите на сервитута, следва да бъде
определената от вещото лице въз основа на всички издирени аналогови сделки за
покупко - продажби на земеделски земи със сходни на оценявания имот характеристики
средна пазарна цена на земята, а именно - 654 лева/дка.
Съдът възприема и формулата, използвана
от изпълнилото първоначалната експертиза
вещо лице за определяне пазарната стойност на сервитута – Ссерв = Сзем х Кс х
Ксп, където Ссерв е пазарната стойност на сервитута; Сзем – пазарната стойност
на земята, попадаща в границите на сервитута; Кс - коефициент, отчитащ срока,
за който се учредява сервитута и Ксп – коефициент, отчитащ ограниченията, които
сервитутът налага на собственика на земята във връзка с нейното ползване.
Сервитутът, който възниква в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират
енергийните обекти по силата на ЗЕ, по своята правна същност представлява
законово въведено ограничение на правото на собственост, в съдържанието на
което право се включва и възможността собственикът да ползва имота. С
възникването на сервитута законът свързва определени задължения за собственика
на служещия имот, като нормативно са въведени и забрани, ограничаващи това
ползване. Съгласно разпоредбата на чл. 64, ал.3, т. 1 и т.2 от ЗЕ, при
упражняване на сервитута титулярят на сервитута придобива право на прокарване и
изграждане на линейни енергийни обекти и право негови представители да влизат и
да преминават през служещите имоти и да извършват дейности в тях, свързани с
експлоатацията на енергийните обекти, вкл. право на преминаване на техника през
имотите във връзка с изграждането и обслужването на въздушни и подземни проводи
и наземни съоръжения, като в сервитутната зона не се допуска извършване на
застрояване или трайни насаждения в сервитутната ивица. В чл.13 от Наредба №
16/ 09.06.2004г. за сервитутите на енергийните обекти /издадена въз основа на
законова делегация по чл.64, ал.9 от ЗЕ/, е предвидено, че в сервитутната зона
на енергиен обект за производство, пренос, разпределение и преобразуване на
електрическата енергия, титулярят на сервитутни права може да извършва
строителни и монтажни дейности за изграждане на нови енергийни обекти и
съоръжения и рехабилитация, модернизация и разширение на съществуващи енергийни
обекти за производство, пренос, разпределение и преобразуване на електрическата
енергия; ремонтни работи, свързани с предотвратяване или отстраняване на аварии
за възстановяване на експлоатационната годност на енергийните обекти, както и
планови дейности, свързани с експлоатацията, ремонта и поддържането на
енергийните обекти и техни съоръжения. Нормата на чл.14, ал.1 от посочената
Наредба регламентира допълнителни ограничения, сред които и забрана в
сервитутната зона на енергийните обекти за производство, пренос, разпределение
и преобразуване на електрическата енергия да се извършва всякакъв вид
застрояване и засаждане на трайни дървесни насаждения. С оглед придобиваните
права от титуляря на сервитута и възникващите ограничения във връзка с ползването
на сервитутната зона от служещия имот, на практика собственикът е лишен от
възможността да ползва пълноценно по предназначение частта от имота, попадаща в
границите на сервитута. Ето защо при отчитане площта на имота, попадаща в
границите на сервитута, безсрочността на налагания ограничителен режим и
нормативно въведените ограничения за ползването на служещия имот от неговия
собственик, определените от вещото лице максимални стойности на коефициентите
за изчисляване на пазарната стойност на сервитутното право /Кс - отчитащ срока,
за който се учредява сервитута - 0.9 и Ксп – отчитащ ограниченията, които
сервитутът налага на собственика на земята във връзка с нейното ползване –
1.00/, са обосновани от гл.т на критериите по чл.65, т.1 – т.3 от ЗЕ.
Съдът обаче не
възприема подхода в заключението на вещото лице, изпълнило СТЕ, за определяне
на стойността на сервитута като сума /сбор/ от пазарните стойности на правото
на прокарване и на правото на преминаване. В случаите, когато в полза на
енергийно предприятие по силата на закона възниква сервитута „право на прокарване
на линейни енергийни обекти” /какъвто е и настоящият случай/, правото на титуляря на
сервитута негови представители да влизат и да преминават през засегнатите имоти и да
извършват дейности в тях, свързани с изграждането и/или експлоатацията на
енергийните обекти, включително право на преминаване на техника през
засегнатите поземлени имоти във връзка с изграждането и обслужването на
въздушни и подземни проводи и наземни съоръжения, представлява едно от правата,
включени в съдържанието на сервитутното право /арг. от чл.64, ал.3, т.1, б. “б“
от ЗЕ и чл.13 от Наредба № 16/ 09.06.2004г. за сервитутите на енергийните
обекти/. Отделен сервитут по чл.64, ал.2, т.1 от ЗЕ би възникнал само когато
сервитутното право не се свързва с прокарване през имота на линейни енергийни
обекти. В този смисъл правата по чл.64, ал.3, т.1, б. “б“ от ЗЕ и чл.13 от
Наредба № 16/ 09.06.2004г. за сервитутите на енергийните обекти, които
придобива титулярят на сервитута „право на прокарване на линейни енергийни
обекти“, се свързват с ограничения в ползването на служещия имот, които
ограничения следва да бъдат отчетени при определяне на съответния коефициент,
участващ във формулата за определяне пазарната стойност на сервитутното право. В
случая това е направено с приетата от вещото лице максимална стойност на
коефициента Ксп
=1.0.
Следва да се
отбележи, че разпоредбата на чл. 64, ал.4, т.2 от ЗЕ изисква титулярят на сервитута да
заплати еднократно обезщетение в полза на собственика на имота, върху който е
възникнал сервитута, като характера на това еднократно обезщетение е да
възмезди собственика за учредяването на тежест върху имота му, която е длъжен
да търпи. Затова законодателят в чл. 65 ЗЕ
е предвидил критерии, въз основа на които се определя размера на обезщетението,
като целта на обезщетението е да се компенсират и ограниченията на ползването,
които са от значение за пазарната стойност на имота. Следователно обезщетението
е
цената, която се заплаща за самото възникване на ограниченото вещно право,
докато всички останали вреди, които ще се претърпят в хода на изграждане на
енергийния обект, подлежат на отделно обезщетяване, съгласно разпоредбата на чл. 65, ал.2
от ЗЕ, след реализирането на обекта. Именно при реализиране на
обекта ще бъде изяснено какви трайни насаждения ще следва да се премахнат, т.е.
какви вреди ще бъдат причинени и ще подлежат на възстановяване по силата на чл. 65, ал.2
от ЗЕ.
В обобщение пазарната
стойност на сервитута следва да се определи по формулата Ссерв = Сзем
/654лв/дка/ х Кс /0.9/ х Ксп /1/. Ето защо съдът приема, че пазарната стойност
за сервитута на енергийния обект „Нова ВЛ 400kV „п/ст
Пловдив - п/ст „Марица-изток“, възникващ в ПИ 010005 в землището на с. Васил Левски, община Опан, собственост на „АДВАНС ТЕРАФОНД” АДСИЦ, за сервитутна площ от 3.095 дка, следва да бъде
определена като такава в размер на 464,05 лв. и 35,32 лева. за 0.068дка трайно заета площ от стъпка на стълб.
Предвид гореизложеното оспореното решение в
частта за определеното обезщетение за сервитут на енергиен обект „Нова ВЛ 400kV
„п/ст Пловдив - п/ст „Марица-изток” в ПИ
035002 в землището на с. Васил Левски, община Опан, се явява законосъобразно,
като постановено в съответствие с материалния закон, а жалбата се явява неоснователна.
С оглед изхода на
делото искането на жалбоподателя за присъждане на направените разноски не следва да бъде уважено поради отхвърляне на
жалбата
Водим от горните мотиви и
на основание чл.172, ал.2, предложение последно от АПК, Старозагорският административен
съд,
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ жалбата на „АДВАНС ТЕРАФОНД” АДСИЦ със седалище и
адрес на управление гр. София, Район „Лозенец”, ул. „Златовръх” № 1, ЕИК *********, представлявано от
Изпълнителния директор Р. И. М., Решение на Комисията по чл. 210 от ЗУТ при
Община Опан, обективирано в Протокол от 20.11.2018г., в частта му, с която на
основание чл. 210, ал.2 от ЗУТ във вр. с чл.64, ал.4, т.2 от Закона за
енергетиката, е определено обезщетение за учредяване на сервитут за обект „Нова
ВЛ 400kV „п/ст Пловдив - п/ст „Марица-изток”, в ПИ 01005 с. Васил Левски, община Опан, за сервитутна
площ от 0,876 дка -476 лева и 43 лева за
0.068дка трайно заета площ от стъпка на стълб, , като неоснователна
ОСТАВЯ без уважение искането на „АДВАНС ТЕРАФОНД” АДСИЦ със седалище и адрес на
управление гр. София, Район „Лозенец”, ул. „Златовръх” № 1, ЕИК *********, представлявано от
Изпълнителния директор Р. И. М., за присъждане на разноски по делото
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред
Върховния административен съд в 14 дневен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: