Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.Сливен, 09.02.2018 г.
В И М
Е Т О Н А Н А Р О Д А
Сливенският
окръжен съд, гражданско отделение, в съдебно заседание на седми февруари, през
две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРТИН САНДУЛОВ
ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ БЛЕЦОВА
СТЕФКА МИХАЙЛОВА
При секретаря Ивайла Куманова,
като разгледа докладваното от М.БЛЕЦОВА в.гр.д. № 579 по описа за 2017 година,
за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е въззивно и се движи по реда на
чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано
е по въззивна жалба, подадена от адв. Т. от ВТАК пълномощник
на „К.А.-98“ ЕООД, със седалище и адрес за управление *** ***, Стопански двор
1, против решение № 179/18.10.2017г. по
гр.д. № 5/2017 г. на Новозагорски районен съд, с което е изменен Договор за
наем сключен между П.Ц. П., ЕГН *********, заместена от Б.С.М., ЕГН **********,
като арендодател и въззивникът, в частта относно размера на уговореното арендно
възнаграждение, като увеличава дължимото от арендатора арендно плащане от
стопанската 2015/2016 г. до края на срока на договора на 75,54 кг за дка зърно
или 27,95 лв. за дка по отношение на 10 бр. ниви находящи се в землището на ***
***. С обжалваното решение въззивникът е бил осъден да заплати на въззиваемия М.
направените по делото разноски в размер на 1501,44 лв. В жалбата се твърди, че
обжалваното решение е необосновано, постановено при допуснати съществени
нарушения на процесуалните правила и е неправилно. Страната посочва, че съдът
се е произнесъл по един недопустим иск е и разгледал такъв. Предявеният иск за
изменение по реда на чл. 16 ал.5 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/ е
бил недопустим в конкретния случай, тъй като е бил на лице не договор за
аренда, а договор за наем на процесните ниви. Въззивникът посочва няколко
довода в подкрепа на твърдението си, че в случая се касае за договор за наем на
недвижими имоти, а не за договор за аренда на недвижими имоти. На първо място е
посочено, че съгласно разпоредбата на чл. 6 ал.4 от ЗАЗ земеделският имот
предмет на договор за аренда е следвало да се предаде на арендатора по опис, а в
случая това не било изпълнено. На следващо място се посочва, че договор за наем
по принцип може да бъде подновен без да се сключи нов договор, а по силата на
чл. 2 ал.2 от процесния договор той се удължава автоматично, без да е
необходимо да се сключва нов договор. Съгласно изискванията на чл. 7 ал.3 от
ЗАЗ арендаторът е бил длъжен да застрахова приетите по опис сгради и инвентар,
както и добивите, каквото задължение наемателят ответник няма по процесния
договор. Според разпоредбата на чл. 8 ал.2 от ЗАЗ размера на арендното плащане
се договарял на базата на пазарната поземлена рента, а в процесния договор
наемната цена е определена на базата на вида на земеделските земи. Съгласно разпоредбата на чл. 8 ал5 от ЗАЗ
арендното плащане следва да се прави в първия работен ден след изтичане на
стопанската година а в процесния договор наема се дължи до края на м. декември
на изтеклата година. Страната посочва, че всички представени документи съдържат
изявления на страните, че се изпълнява наемен договор. По делото липсвали
доказателства от които да се установи, че при сключването на договора страните
са целели да сключат аренден договор, а не договор за наем. В този смисъл
квалифицирането на договора по отношение на ползването на земеделската земя
като наемен или като аренден имало съществено значение, вкл. и за възможността
да се иска изменение на клаузите му /чл. 16 от ЗАЗ/. Въззивникът посочва, че
искът по чл.16 ал.5 вр. ал.1 от ЗАЗ е неприложим по отношение договора за наем.
Искът по чл. 16 ал.5 от ЗАЗ бил приложим само в случай на сключен договор за
аренда предвид неговия конститутивен характер, съответно той е неприложим при
съществуващ договор за наем, тъй като в ЗЗД липса аналогичен конститутивен иск.
Въззивната
страна твърди, че предявеният иск е и неоснователен, тъй като не било на лице
съществено изменение на обстоятелствата, от които са се водили страните при
сключването на договора и определянето на наемната цена, наричано неправилно от
ищеца арендно плащане. Възнаграждението от 3 лв. на дка е било предвидено
единствено за годините, при които не придобита реколта от арендатора, а за
останалите години стойността на дължимата наемна цена зависела от типа
категория на обработваемите площи. При определяне на наемната цена страните се
били ръководили от два фактора – вида на земеделските имоти, ниви ливади,
пасища, както и тяхното местоположение /равнина, наклон, наличие на скали и
т.н./ В този смисъл не следвало да се взема под внимание заключението на вещото
лоице, тъй като при изследването си то било изследвало договори само 50% на
арендаторите в земеделския район, като по-голямата част от обработваемите земи
били от IV-та категория.
Твърди се, че настоящия договор за наем е бил
съобразен с качеството на предоставената за ползване земя, като включително от
заключението на вещото лице било видно, че 7-8% от нея не е годна за
обработване, поради самозалесяване или излизащи на повърхността скали. Страната
счита, че в случая разпоредбите на чл. 6 ал.1, 2 и 3 от ЗАЗ са неприложими, а
наемателят позовавайки се на разпоредбата на чл. 230 ал.2 от ЗЗД има правото да
заплака по-ниска обща наемна цена. Моли се обжалваното решение да бъде
отменено, а предявеният иск да бъде отхвърлен, като неоснователен и недоказан.
Страната няма направени нови доказателствени искания, не претендира разноски.
В
законния срок по чл. 263 от ГПК е депозиран отговор на въззивната жалба от адв.
М., пълномощник на Б.С.М., с който същата е била оспорена, като неоснователна. Посочва,
че обжалваното решение е правилно и законосъобразно, а производството по
депозираната искова молба е допустимо. Въззиваемата страна излага становище, че
винаги за вида на договора се е съдило по неговото съдържание и изтъква редица
признаци, по които процесният договор може да бъде индивидуализиран като
аренден договор, а не като договор за наем на земеделска земя – предмет на
договора за земеделски земи отдадени за време на възмездно ползване, срокът на
действие е съобразен с разпоредбата на чл. 4 от ЗАЗ, спазено е изискването за
форма, възнаграждението е уговорено в натура /чл. 8, чл. 4 от ЗАЗ, но не и ЗЗД/, ползвателят „придобива собствеността върху добивите от момента отделянето
им“ и т.н., и т.н. На следващо място страната сочи, че към момента на сключване
на договора между страните е съществувала разпоредбата на чл. 6 ал.5 от ЗАЗ
според която при липса на опис се предполага, че обектът е предаден в добро
състояние, т.е. описът има значение единствено по отношение на претенциите за
състоянието на обекта, а не част от неговата форма. Страната посочва, че
разпоредбата на чл. 2 ал.2 от Договора противоречи както на закона, така и на клауза
на същия договор, а именно чл. 16 ал.3, която тя счита, че е меродавна, с оглед
систематичното й място. Въззиваемата страна излага съображения за това, че от
1999 г. възнаграждението по арендните договори винаги се определя въз основа на
пазарната поземлена рента, тъй като това е нормативно предвидено. Разсъжденията
на въззивника, че рентата по договора зависи от вида на земята и че плащането
по 3 лв. на дка била минимално гарантираното и зависи от доходността на земята
не намирало опора нито в договора, нито в закона. Посочва се също, че
въззивникът превратно цитира разпоредбата на чл. 8 ал.5 от ЗАЗ , тъй като текстът започва с думите „ако не е
уговорено друго“. На следващо място страната твърди, че още в съдебно заседание
процесуалния представител на въззивника е заявил, че „не се противопоставяме на
твърденията, че се касае за арендни правоотношения“. В заключение страната
посочва, че предявеният иск е бил допустим, а освен това и основателен. По
делото се била установила актуалната пазарна поземлена рента и се било
установило, че е на лице трайно увеличение на същата. Моли се обжалваното
решение да бъде потвърдено, претендират се деловодни разноски.
В с.з.въззивникът редовно
призован се представлява от адв. Т. както и от адв.П., които заявяват, че
поддържат въззивната жалба на основанията изложени в нея и молят тя да се
уважи. Много подробно излагат аргументи в подкрепа на тезата си, които вече са
били изложени във въззивната жалба. Представят подробни писмени бележки.претендират
разноски за двете инстанции.
В
с.з.
въззиваемата страна, редовно призована не се явява и не се представлява. Процесуалният и
представител адв. М. в писмена молба отправена до съда оспорва въззивната жалба
като неоснователна , поддържа депозирания отговор на въззивната жалба , моли да
се потвърди първоинстанционното решение и да се присъдят деловодни разноски.
Прави възражение за прекомерност на претендираното от въззивника адвокатско
възнаграждение.
Пред настоящата инстанция не се
събраха допълнителни доказателства.
Обжалваното
решение е било съобщено на въззивника на 26.10.2017г. и в рамките на
законоустановения четиринадесет дневен срок – на 07.11.2017 г., е била
депозирана въззивната жалба.
Установената
и възприета от РС – Нова Загора фактическа обстановка изцяло кореспондира с
представените по делото доказателства . Тя е изчерпателно и подробно описана в
първоинстанционното решение, поради което на основание чл.272 от ГПК настоящият
съд изцяло я възприема и с оглед процесуална
икономия препраща към него.
Въззивната
жалба е редовна и допустима, тъй като е
подадена в законоустановения срок от лице с правен интерес от обжалване на
съдебния акт. Разгледана по същество същата се явява неоснователна.
Пред първоинстанционния съд е бил
предявен иск с правно основание чл. 16 ал.5 от Закона за арендата
в земеделието /ЗАЗ/ като се е искало увеличение на дължимото от арендатора
арендно плащане от стопанската 2015/2016 г. до края на срока на договора
сключен между П.Ц. П. ( заместена по –
късно от Б.С.М.) и „К.А.-98“ ЕООД. За да прецени допустимостта на иска , съдът
следва да разгледа въпроса за вида на процесния Договор от 18.06.2012 г. При
преценката си , съдът се ръководи от основния принцип заложен в разпоредбата на
чл.20 от ЗЗД, където е посочено, че при тълкуване на договорите трябва да се
търси действителната обща воля на страните, като отделните уговорки трябва да
се тълкуват във връзка една с друга и всяка една да се схваща в смисъла
произтичащ от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и
добросъвестността. Както ще посочим по – долу процесният Договор притежава
достатъчно черти, според които да бъде приет като договор за аренда на
земеделски земи, но за това каква е била действителната воля на страните при
сключването му, съдът съди от цялото им процесуално поведение. Поначало
договорът е бил сключен между ответника и праводателя на ищеца – Пенка П.,
която не участва в настоящето производство. Ето защо, съдът намира че
поведението на ответника е от решаващо значение при определяне на субективното
отношение на страните към вида договор, който са били сключили – договор за
аренда или договор за наем. В този смисъл, следва да се вземе под внимание
изявлението на процесуалния представител на ответника в с.з. на 20.04.2017 г.,
където той е посочил , че „не се противопоставяме на твърденията, че се касае
за арендни отношения …“. В този момент страната е направила признание на твърдението
на ищеца, че отношенията помежду им са с аренден характер, а не наемни. Опитът
на процесуалния представител на страната в с.з. пред въззивния съд да омаловажи
изявлението си с твърдението, че неправилно е било записано в съдебния
протокол, тъй като не се явявал често пред този съд, е очевидно съобразен с
новата стратегия на страната, но съдът не счита че следва да го вземе предвид.
За това, че ответникът е признал съществуването на арендни отношения
свидетелства и фактът, че пред първоинстанционния съд са били правени активни
опити за договаряне на дължимата престация , като от страна на ответника е било
предложено дължимото арендно възнаграждение да е 18 лева на декар.
С
оглед изложените по – горе констатации за субективното отношение на страните по
спора , съдът разгледа и обективните критерии за характера на процесния Договор
и намира , че той има всички белези на аренден договор, макар да е наименован „
договор за наем“.
На
първо място се касае за наем на земеделски земи ( отговаря на чл.1 ал. 3 от
ЗАЗ), наемателят придобива собствеността върху добивите от отдадените имоти от
момента на отделянето им ( чл.7 от Договора/чл.2 ал.2 от ЗАЗ),договорът е бил
сключен в писмена форма , с нотариална заверка на подписите на страните и е бил
вписан в службата по вписвания и в общинската служба по земеделие ( чл.3 ал.1 ЗАЗ),
бил е сключен за повече от пет години ( чл.2 от Договора/чл.4 от ЗАЗ).
Действително имотите предмет на Договора не са били предавани под опис, но като
взе предвид разпоредбата на чл. 6 ал. 5 от ЗАЗ, отменена към настоящия момент ,
но съществуваща към момента на сключване на Договора, съдът направи извода, че
предаването под опис има значение единствено при наличие на претенции на
арендатора по отношение състоянието на обекта, но не влияе на действителността
на договора. Предвидена е възможност плащането да е в натура ( чл. 3 от
Договора/ чл.8 ал. 4 от ЗАЗ), нещо което не е характерно за договора за наем.
Разпоредбите на чл. 9 ал. 1 и ал. 3 от ЗАЗ съвпадат напълно с разпоредбите на
чл.11 и 12 от Договора. Възможността договорът да се измени / продължи е разгледана
в разпоредбата на чл. 16 от Договора и тя съответства на разпоредбите на чл.18
ат ЗАЗ.
По
отношение разпоредбата на чл. 2 ал. 2 от Договора предвиждаща възможност след
изтичане на наемния срок, използването на имота да продължи за същия срок ако няма
противопоставяне от страна на наемодателя, съдът намира , че тя е във вътрешно
противоречие със съдържанието му и по конкретно с разпоредбата на чл. 16 от
Договора, която изрично предвижда , че договорът може да бъде продължен
единствено с анекс в писмена форма с нотариално заверка на подписите на
страните. Ако систематично се разгледат двете клаузи е видно , че клаузата на
чл.2 ал.2 от Договора се намира в раздел „II Срок
на договора“, а клаузата на чл. 16 ал. 1 от Договора е в раздел „V
Изменение и прекратяване на договора“. Съдът намира, че следва да се отдаде
предпочитание на втората разпоредба , тъй като тя регламентира изрично и точно
условията за изменение и прекратяване на Договора.
Следва да се отбележи, че
аргументът на въззивника за липса на аренден договор , тъй като арендаторът не
е бил застраховал приетите по опис сгради и инвентар, както и добивите е
неоснователен. В разпоредбата на чл. 7 ал. 3 от ЗАЗ е посочено, че „ако не е
уговорено друго , арендаторът е длъжен да застрахова приетите по опис сгради,
инвентар и животни …“. Тази разпоредба действително не е инкорпорирана в
процесния Договор , но не е и необходимо всички законови разпоредби да се
преповтарят в договорите, които сключват страните. Някои от техните задължения
се определят от закона и именно затова не е необходимо да бъдат изрично
записвани.
По сходен начин стои въпросът с
твърдението , че процесния договор не е аренден по своя характер , тъй като се
предвиждало плащането да става до края на м. декември всяка календарна година ,
а не в първия работен ден след изтичане на стопанската календарна година .
Разпоредбата на чл. 8 ал. 5 от ЗАЗ предвижда , че „ Ако не е уговорено друго арендното плащане се дължи в първия
работен ден след изтичане на стопанската календарна година“, т.е. при наличие
на друга уговорка е възможно плащането да не е дължимо на първия работен ден
след изтичане на стопанската календарна година.
Въззивникът твърди , че в
процесния договор наемната цена е определена на базата на вида на земеделските
земи и това било в противоречие с разпоредбата на чл. 8 ал.2 от ЗАЗ, която
предвиждала , че размера на арендното плащане се договаря на базата на
пазарната поземлена рента. Всъщност от текста на чл. 3 от Договора не е ясно по
какъв точно начин е определена дължимата престация. Действително има изготвена
таблица за различните имоти, в която са упоменати тяхната категория и размер .
Отразени са графи „кг/дка“ и „общо кг“, но от тях не става ясно дали страните
са посочвали очаквани добиви или нещо друго. По този начин оформен текстът на
чл. 3 от Договора не свидетелства , че страните са се били уговорили дължимата
престация да се определя на база вид на земеделските земи. Съдът не намира
противоречие между разпоредбата на чл. 3 от Договора и ЗАЗ.
Предвид гореизложеното, съдът
намира че процесният договор има характер на Договор за аренда , предвид на
което намира предявения иск за допустим . Разгледан по същество същият се явява
основателен поради следните съображения:
В разпоредбата на чл. 16 от ЗАЗ
се предвижда , че ако след сключване на договора за аренда , обстоятелствата от
които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си , се изменят
трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях
задължения, всяка от страните може да иска изменение на договора.
Съдът счита , че изменението на
средния размер на пазарната поземлена рента в едно землище е основно
обстоятелство, което е от съществено значение за договарящите се страни. От
първоначално договорените между страните
3 лв. за декар през 2012 г. и реално изплатените ренти в пари ( за
стоп.2013-2014 г. -28.70лв, за стоп.2014-2015г. – 27.44 лв. и за стоп. 2015 –
2016 г. 27.95 лв.) за землището на с.Кьосевци ( където се намират процесните
ниви) е налице съществено изменение в посока повишаване на дължимата престация
с около 9 пъти. Това недвусмислено мотивира съда да приеме, че предявеният иск
е напълно основателен и като такъв следва да бъде уважен. Съдът напълно се
доверява на заключението на вещото лице, тъй като същото е компетентно и
незаинтересовано , а и направената извадка на 50 % от обработваемите площи е
повече от представителна. Ето защо обжалваното решение следва да се потвърди
като правилно и законосъобразно.
С оглед изхода на делото в полза
на въззиваемата следва да бъдат присъдени деловодни разноски в размер на 850.00
лв. адвокатство възнаграждение.
По тези съображения, съдът
Р Е
Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 179/18.10.2017г.
по гр.д. № 5/2017 г. на Новозагорски районен съд, като ПРАВИЛНО и ЗАКОНОСЪОБРАЗНО.
ОСЪЖДА
„К.А.-98“
ЕООД, със седалище и адрес за управление *** ***, Стопански двор 1 да заплати на Б.С.М., ЕГН ********** деловодни разноски за адвокатско
възнаграждение за въззивна инстанция в размер на 850.00 /осемстотин и петдесет/
лв.
Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок от съобщаването му на
страните пред ВКС на РБългария.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.