Р Е Ш Е Н И Е
№
224
гр. Габрово 25.07.2018 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД ГАБРОВО, в открито
заседание на двадесет и пети юни през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИЯН АТАНАСОВ
при секретаря ЕЛИСАВЕТА ИЛИЕВА
като разгледа докладваното от съдия АТАНАСОВ гр. д. №
839 по описа на съда за 2017 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано въз основа на искова молба
от К.Б.К. и С.Б.К., двамата с пълномощник адв. Р.Б., против Б.И.Д..
Ищците твърдят, че притежавали по наследство по
½ идеална част от имот по нотариален акт № 159, т. І, д.№443/1986 г. на
ГРС, представляващ дворище пл. 184, кв. 138 по плана на кв. Любово Габрово от
1680 кв.м., заедно с построеното в него паянтово двуетажно жилище, обособяващо
едно жилище със застроена площ 61 кв.м., плевня със застроена площ 25 кв.м. и
навес със застроена площ 16 кв.м., при граници парцел 183, дворище пл. №183,
дворище пл. №186. Ищецът К.К. е пенсионер и живее със съпругата си, не
получават висока пенсия, за да си осигурят едни сравнително нормални условия на
жИ.т и да преживеят старините си, затова нямал нищо против да продаде имота при
добри условия и да си подели парите с брат си. Получаваната от него пенсия е в
размер на 275,58 лева. Пенсията на жена му също е изключително ниска и живеят
под прага на бедност. Ищецът С.К. е пенсионер и получава пенсия в размер на
174,59 лева. Разведен е, с 54% инвалидност и не притежавал друг имот освен тази
1/2 ид. ч. от процесния имот.
Намерението на ищците било да съборят част от
постройките в мястото, т к. били опасни и се притеснявали да не си създадат
проблеми при инцидент. Не мислили първоначално да продават имота, но били
склонни при добри условия да се разпоредят с него. И двамата имали нужда от
парични средства, тъй като не са добре с финансите.
На 08.03.2017 г. ищецът К.К. се запознал с ответника и
двамата отишли до горепосочения имот. Тогава Д. предложил да купи имота, вместо
да се събаря, като предложил цена 300 лева. Ищецът категорично отказал, като му
обяснил и че брат му ще откаже. Ответникът тогава му казал, че ще може да се
намери някой купувач, но преди това искал да види документи за имота и в следващите
дни ищецът му дал нотариалния акт.
На 13.03.2017 г. ответникът закарал ищците до
кантората на нотариус Светослав Василев, където се запознали и с баща му И.Д..
Ищците били помолени да изчакат пред кантората, като след около 20-30 минути ги
въвели отново в нея и им посочили къде трябва да се подпишат. Не им прочели
какво подписват. И двамата ищци не били в трезво състояние пред нотариуса.
След няколко дена, когато ищеца К.К. получил пощенски
запис за сумата от 300 лева, че е продаден имота им, двамата ищци разбрали
какво в действителност се е случило. Не са имали каквото и да било намерение да
продават имота си за тази сума. След справка първият ищец установил, че имотът
е с данъчна оценка 18 601,10 лева, което е близо 40 пъти по-голяма от
броената сума в размер на 500 лева, което нарушава добрите нрави въведени в
обществото. По този начин е нарушен и принципа на доверието при
представителството. Дори видно от самите документи става ясно, че не им е
платена реално посочената цена в атакувания нотариален акт, а им е преведена
почти два пъти по-малка сума. Фактът, че договарящите са в пряка роднинска
връзка - баща и син и обстоятелството, че паричният превод на ищеца е направен
от сина Б.Д., а не човекът, който по документ е бил упълномощен, сам по себе си
говори за намеренията на баща и син. Двамата ищци никога нямало да се съгласят
да продадат имота си на такава цена, не е било такова желанието и намерението
им. Двамата ищци не разбрали защо И.Д. е продал имота на сина си Б.Д. за сумата
от 500 лева, а те реално получили общо 300 лева.
Въз основа на изложеното ищците молят съда да обяви за
нищожен, на осн. чл. 26 ал. 1 пр. 3-то във вр. с чл. 40 от ЗЗД, договор за
покупко-продажба № 368, т. ІІ, рег. № 1928, дело № 36/17.03.2017 г. на нотариус
Пл. К., рег. № 299 на НК, като протИ.речащ на добрите нрави поради грубо
нарушаване еквивалентността на престациите и нарушаване на основния принцип на
отношенията между представител и представлявани лица, а именно – на
задължението на представителя да действа в интерес на представляваните.
В случай, че не бъде уважен главния иск, при условията
на евентуалност, ищците молят същият договор да бъде обявен за нищожен на осн.
чл. 26 ал. 2 пр. 2-ро ЗЗД, поради липса на съгласие, като заявяват, че
категорично тяхната воля не е била да се продава имота на цена, каквато
упълномощителя намери за подходяща. Отделно в самото пълномощно няма изрично
посочване на конкретния имот, така както е описан в процесния нотариален акт.
При условията на евентуалност, в случай, че искът по
предходното основание не бъде уважен, ищците молят съда да унищожи същия
договор на осн. чл. 33 ал. 1 от ЗЗД, като сключен при крайна нужда.
В случай, че съдът не сметне, че се касае за което и
да било от горните основания, то при условията на евентуалност и на осн. чл. 29
ал. 1 от ЗЗД се прави искане договорът да бъде унищожен на осн. чл. 29 ал. 1 от ЗЗД – измама.
В представения писмен отговор ответникът, чрез
пълномощника си адвокат С., моли съдът да отхвърли предявените искове като
неоснователни, по следните съображения: Описаното в исковата молба не отговаря
на истината. Ответникът пояснява, че се занимава със събаряне на стари къщи.
Ищците се свързали с него с искане да извърши събаряне на техен опасен имот -
къща находяща се на бул. ******* № 192. Самия имот е стръмен, нестопанисван,
обрасъл с бурени. Къщата била опасна и пред събаряне. Наложило се ответникът да
поиска дори съдействие от полицията да спрат движението по булеварда. Обяснил
на ищците, че събарянето на постройката ще струва три хиляди и осемстотин лева,
което включва събаряне плюс извозване отпадъка и разчистване на терена. Тогава
станало дума вместо да му плащат за събарянето на къщата, ответниците да му
прехвърлят имота и той да събори за своя сметка опасната къща. Тоест имотът бил
обременен със задължение да се премахне опасния обект.
На имота не били плащани данъци за предходните години
в размер на 254,29 лв. Бащата на ответника ги платил от негово име и за негова
сметка. Поради тази причина се договорили ответникът да доплати на ищците
сумата от 500 лв. Следвало да плати и разноските по прехвърлянето: за данъчна
оценка 10 лв., за схема на имота 40 лв., 72 лв. за пълномощно, 18.60 лв към
Агенция по вписване, 372.03 лв. - местни данъци и такси, 95 лв. нотариална
такса или общо 607.63 лв. Така действителната стойност на сделката плюс
разноски по прехвърлянето и неплатените данъци възлиза на 5161.92 лв.
Ответникът счита, че представената данъчна оценка на
имота не е реална и
многократно надвишава пазарната. В нея не
е отчетено, че къщата е за събаряне и няма стойност. Гаражът, който се намира в
него в момента, е във владение на трети лица. Реалната пазарна стойност е около
5000 лв. Ответникът заявява, че не държи на този имот и на изповяданата сделка,
може да се споразумее с ищците, но следва да му бъдат възстановени направените
разноски. Ето защо има правен интерес като добросъвестен купувач, ако договорът
бъде развален, да предяви иск за направените от него разноски и платени данъци
на имота.
Договорили се с ищците да изповядат по този начин
сделката и тъй като
нямал време, ответникът помолил баща си И.Д.
да извади необходимите документи и да изповядат сделката когато се съберат
документите. Неверни са твърденията, че ищците са били пияни и не са разбирали
какво вършат. За самата сделка се уговаряли няколко дни и когато постигнали
окончателните условия, ответникът ги завел при нотариус.
Невярно е и твърдението, че са били запознати с
подписаното пълномощно в кантората на нотариус Светослав
Василев. Същият им разяснил последиците от подписването на пълномощното и им го
прочел.
Ответникът счита, че цената, която договорили, не протИ.речи
на добрите нрави, а е справедлива, с оглед разходите, които посочил по-горе и
трябвало да се направят и отговаря на пазарната му стойност, поради което е
неоснователен иска по чл. 26 ал. 1 във вр. с чл. 40 от ЗЗД.
Неоснователно е и твърдението за липса на съгласие,
тъй като волята на ищците към момента на сключване на сделката е отразена в нотариално
заверено пълномощно с peг. № 2369 от 13.03.2017г за заверка на подписа и №2370
от 13.03.2017г. за заверка на съдържанието съгласно изискванията на закона.
Изразената по-късно воля на ищците в исковата молба на един по-късен етап е
неотносима към изповяданата сделка.
Неоснователен е и алтернативно предявения иск за
обявяване на договора за унищожаем по чл. 33 ал. 1 от ЗЗД. За уважаване на
такъв иск е необходимо ищците да са в състояние на крайна нужда. От
представените документи е видно, че и двамата имат пенсии, които им осигуряват
доход. От исковата молба става ясно, че и двамата злоупотребяват с алкохол,
което не говори за липса на средства за жИ.т. От субективна страна продавачите
следва да са мотивирана за сделката именно поради крайната нужда, а такива
данни няма. Ищците са мотивирани да сключат сделката защото къщата в имота се е
нуждаела от събаряне.
Неоснователен е и иска за унищожаване на сделката на
основание чл. 29 ал. 1 от ЗЗД. Ищците са били наясно, че в имота им има опасна
сграда и премахването и е свързано с разноски които са за сметка на
собствениците на имота. Това е и мотива им да го продадат.
Ответникът заявява, че не държи на този и имот и на
изповяданата сделка, може да се споразумее с ищците, но следва да му бъдат
възстановени направените разноски. Ето защо има правен интерес, като
добросъвестен купувач, ако договора бъде развален, да предяви иск за
направените от мен разноски и платени данъци на имота.
Ответникът заявява, че не държи на този и имот и на
изповяданата сделка, може да се споразумее с ищците, но следва да му бъдат
възстановени направените разноски. Ето защо има правен интерес, като
добросъвестен купувач, ако договора бъде развален, да предяви иск за
направените от него разноски и платени данъци на имота. Затова и в срока за
отговор на исковата молба е предявил насрещен иск против ищците по
първоначалния иск. Заявява, че на имота не били плащани данъци за предходните
години в размер на 254,29 лв. За изповядването на сделката
трябвало да плати
данъка на имота от името на
собствениците. Баща му И.Д. ги платил от негово име и за негова
сметка.
По самата сделка ищецът направил следните разноски: от
името на собствениците извадил данъчна оценка за 10 лв., за
схема на имота платил 40 лв., 3 лв. за удостоверение за
наследници, 72 лв. за пълномощно, 18,60 лв към Агенция
по вписвания, 372,03 лв. местни данъци и такси, 95 лв. нотариална такса или общо е направил 610,63 лв.
разноски.
В случай, че съдът сметне предявените от ищците по
първоначалния иск за основателни, ще е налице плащане от страна на ищеца по
насрещния иск на база отпаднало основание, а именно плетени за сметка на ищците
разноски по договор, за развалянето на който той няма вина.
Платените от него данъци в размер на 254,29 лв. са
довели до неоснователно обогатяване на ответниците, тъй като е платил за тяхна
сметка данъците на имотите им, без да получи насрещна престация за това.
Поради изложеното ищецът моли съда, в случай, че
признае процесната сделка за покупко-продажба на недвижим имот за
недействителна на някое от основанията, посочени в исковата молба, да осъди
солидарно К.Б.К. и С.Б.К. да му заплатят 254,29 лв. платени данъци от тяхно име
за недвижимия имот и 607,63 лв. направени разноски по сделката.
В писмения си отговор ответниците по насрещния иск,
чрез пълномощника си адвокат Б., заемат становище за неоснователност на
предявения иск и молят същия да бъде отхвърлен по следните съображения:
Искът е недопустим, тъй като ищецът Б.Д. е направил
преки плащания към своя баща и към други институции, както и в твърденията му,
че неговият баща е заплащал от негово име към такива институции, то би следвало
пасивно легитимирани да са именно тези други субекти на правото (физически и
юридически лица), а не ответниците.
Искът се явява неоснователен поради поведението на
ответника по първоначално предявения иск и ищец по насрещния иск. В
действителност, видно от Нотариален акт за продажба на недвижим имот №368, том
II, peг. № 1928 дело №36/17.03.2017 г. (официален писмен документ), който се
атакува с първоначално заведения иск, удостовереният материален интерес е в
размер на 18 601,10 лева. Именно върху този материален интерес е заплатена
нотариалната такса, отразена в левия горен ъгъл на същия този акт. Съгласно чл.
8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД са упоменати събираемите такси от
нотариусите. При имоти с материален интерес между 10 000,01 до 50 000 лв се
събира такса в размер на 160,50 лева + 0,8% за горницата на 10 000 лева, т.е. в
конкретния случай 160,50 лева + 8601,10 х 0,8% или всичко общо 229,30 лева
(точно както е упоменато и в нотариалния акт).
От друга страна, заплатената държавна такса в полза на
Община Габрово в размер на 2% също е изчислена на база удостоверения материален
интерес, т.е. върху 18 601,10 лева или в крайна сметка 372,02 лева. (колкото
почти се претендира от Б.Д. - претендира 372,03 лева).
От така изложеното следва, че във всички случаи
удостоверения материален интерес е сумата от 18 601,10 лева и поведението на
ищеца по насрещния иск трябва да се изследва именно на тази плоскост. Ето зашо
и съшият не се явява "добросъвестен купувач" по смисъла на закона.
Веднъж, защото е бил в преки отношения не с ответниците, а със своя баща (който
се е явявал техен пълномощник), а от друга страна защото се касае изцяло за
нищожна сделка на основание чл.26 ал.1 пр.3-то вр. с чл.40 от ЗЗД. Ето защо не
могат да се черпят права въз основа на собствено виновно поведение. Съвсем
основателен би бил въпросът да се изследва и друг тип отговорност по повод на
атакуваната сделка. Именно поради това и всяка една посочена сума в петитума на
"насрещния иск" се явява неоснователна, защото никой не може да черпи
права от собственото си виновно поведение.
Също така самата претенция на ищеца по "насрещния
иск" не е посочено на кое основание се иска. В случай, че се явява
недължимо платено, то следва претенцията да е насочена към институцията, която
е получила съответната сума - било Община Габрово, Агенция по Вписванията, АГКК
нотариусът съгласил се да изповяда сделката, другия ответник по първоначално
предявения иск, с когото Б.Д. е влязъл в преки договорни отношения. Излагат се
и други аргументи за отхвърляне на насрещните искове.
В съдебно заседание адвокат Б. поддържа предявените
искове от името на ищците. Представя писмена защита, в която излага подробни
аргументи за уважаването им и за отхвърляне на предявените насрещни искове.
Претендира направените по делото разноски.
От името на ответника в съдебно заседание адвокат С.
моли съдът да отхвърли предявените първоначални искове и представя писмена
защита, в която развива съображенията си за това и за уважаване на предявените
насрещни искове. Моли да бъдат присъдени направените от ответника разноски.
Съдът, като взе предвид събраните по делото
доказателства и доводите на страните, намира за установено от фактическа страна
следното:
Не е спорно по делото, че всеки от двамата ищци е
притежавал по ½ идеална част от процесния недвижим имот, а именно:
поземлен имот с идентификатор 14218.537.106 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Габрово, одобрени със заповед №
РД-18-19/18.05.2007 г. на изп. директор на АГКК Габрово, целия на площ 827 кв.
м., с трайно предназначение на територията – урбанизирана и начин на трайно
ползване: ниско застрояване /до 10 м/, с адрес: гр. Габрово, бул. «*******» №
192, при съседи: 14218.537.108, 14218.537.601, 14218.537.299, 14218.537.613,
14218.537.605, 14218.537.107, заедно с построените в него: двуетажна жилищна
сграда с кадастрален идентификатор 14218.537.106.1 на застроена площ 79 кв.м.,
брой етажи: 2, с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна и сграда с
кадастрален идентификатор 14218.537.106.2 на застроена площ 33 кв.м., брой
етажи: 1, с предназначение: хангар, депо, гараж и съгласно документ за
собственост и представляващо част от дворище пл. №184, кв. 138 по плана на кв.
Любово, гр. Габрово, с обща площ на цялото дворище от 1680 кв.м., заедно с
построеното в него паянтово двуетажно жилище, обособяващо едно жилище със
застроена площ 61 кв.м., плевня със застроена площ 25 кв.м. и навес със
застроена площ 16 кв.м., при граници парцел 183, дворище пл. №185, дворище пл.
№186.
Като собственици на имота ищците са се легитимирали с
представения по делото нотариален акт №159, том I, дело №443/1986г. на нотариус
М. Пенева при PC – Габрово.
Видно от пълномощно с нотариална заверка на подписите
№2369 от 13.03.2017г. от нотариус Светослав Василев с peг. № 093 на НК, с район
на действие РС – Габрово, ищците С.Б.К. и К.Б.К. упълномощават И.Б.Д. със
следните права: от тяхно име да се разпорежда с всякакви правни действия с
процесния недвижим имот, в т.ч. да сключва договори за продажба, замяна дарение
и др., при цена и условия, каквито договори, както и да получи продажната цена
по избран от него начин. Безспорно е, че пълномощникът на ищците е баща на ответника
Б.И.Д..
С представения нотариален акт за продажба на недвижим
имот №368, том II, peг. №1928, дело №36/17.03.2017г. на нотариус Пламен К. ***
действие - PC – Габрово, е изповядан договор за покупко-продажба на процесния
недвижим имот, по силата на който И.Д., в качеството си на пълномощник на
ищците, продава имота на ответника Б.Д. за сумата от 500 лева, която декларира,
че е получил напълно и в брой от купувача преди подписване на договора.
В нотариалния акт е отразено, че данъчната оценка на
имота, предмет на сделката, е 18 601,10 лева, което обстоятелство се
установява и от представеното удостоверение за данъчна оценка №
ДО001191/21.04.2017 г., изд. от ДМДТ при Община Габрово по партида №
2407202228001.
Представен е пощенски запис от 21.03.2017г., отразяващ
преведена парична сума от ответника на ищеца К.К. в размер на 300 лева. В документа
е посочено, че сумата се изплаща във връзка с покупко-продажба на имот №
14218.537.106.
Видно от разпореждане №**********/01.07.2016г.,
издадено от НОИ Габрово, ищецът К.К. получава пенсия за осигурителен стаж и
възраст в размер на 275,58 лв. Същият ищец е семеен, като съпругата му С.К. е с
50% трайно намалена неработоспособност, видно от удостоверение за сключен
граждански брак на 05.10,1974г. и Експертно решение №849 от 054 от 22.0 5.2001
г., издадено от ТЕЛК при "Първостепенна болница".
Ищецът С.Б.К. получава пенсия за инвалидност поради
общо заболяване по чл. 74 КСО в размер на 174,59 лв., видно от разпореждане
№5l07272180/01.07.2016 г. на ТП на НОИ гр. Габрово, като същият е с 54% трайно
намалена работоспособност, видно от експертно решение №2149 от 117 от
25.06,2015г., издадено от ТЕЛК към МБАЛ "Д-р Тота Венкова" АД гр.
Габрово.
За установяване на твърденията си за извършени разходи
във връзка с процесната сделка ищецът по насрещния иск е представил:
Приходна квитанция № 33579/15.03.2017 г., изд. от ДМДТ
при Община Габрово, видно от която на посочената дата по партида №
2407202228001 е внесена сумата 254,29 лв., представляваща местни данъци, такси
и лихви върху процесния имот за периода 2014 г. – 2016 г. В документа не е
посочено името на извършилото плащането лице.
Платежно нареждане от 17.03.2017 г. за сумата 18,60
лв. по сметка на Агенция по вписванията, представляваща такса за вписване на
нотариален акт за покупко-продажба, със задължено лице /платец/ Б.И.Д..
Платежно нареждане от 17.03.2017 г. за сумата 372,03
лв., представляваща местен данък за покупко-продажба на недвижим имот, със
задължено лице /платец/ Б.И.Д..
Платежно нареждане от 13.03.2017 г. за сумата 40 лв.,
платена към АГКК от И.Б.Д. за издаване на скица на имот.
Квитанции за събрани нотариални такси в р-р на 72 лв.
от нотариус Св. Василев – за извършени заверки на подписи върху пълномощно,
заверка на съдържание на пълномощно и заверка на подписи върху декларации. От
квитанциите не може да се установи лицето, извършило плащането.
Фактура от 17.03.2017 г. за сумата 95,16 лв., изд. от
нот. Пл. К. за нотариален акт №1928, , със задължено лице /платец/ Б.И.Д..
Квитанция към ПКО № 6205 от 13.03.2017 г. за сумата 3
лв., внесена от И.Д. за издаване на удостоверение за наследници от Община
Габрово.
Приходна квитанция на ДМДТ при Община Габрово от
14.03.2017 г. за сумата 10 лв., представляваща такса за издаване на удостоверение
за данъчна оценка. В документа не фигурира името на лицето, извършило
плащането.
По искане на ответника по първоначалния иск по делото
е допусната и изготвена комплексна съдебно-техническа и оценъчна експертиза със
задача да определи пазарната цена на процесния недвижим имот към момента на
сключване на договора за продажбата му, да отговори на въпроса опасна ли е
находящата се в имота къща, необходимо ли е нейното събаряне, какви постройки
са съборени в имота и каква е стойността на събарянето, извозването на
строителните отпадъци и разчистването на терена. От заключението на вещите лица
Е.Ж. и Р.Г. се установява следното:
Жилищната сграда с идентификатор 14218.537.106.1 е в
изключително лошо експлотационно състояние. В сградата няма водопроводна и
канализационна инсталация, същата е опасна за обитаване, вредна в
санитарно-хигиенно отношение и не може да бъде заздравена. Сградата създава
риск както за обитаващите я, така и за преминаващите граждани и автомобили по
ул. „Черни връх” и бул. „*******”. При евентуално разрушаване на някои от
носещите й елементи би създала предпоставки за ПТП. Сградата може да се
причисли към категорията самосрутващи се сгради и подлежи на събаряне. Вторият
етаж, който фактически се обитава, е с паянтова конструкция и ремонтирането на
тази конструкция се свежда до премахването й и направа на нови тухлени зидове,
и нова покривна конструкция.
Установява се от заключението, че в имота е премахната
част от съществуващата жилищна сграда с идентификатор 14218.537.106.1 с площ от
около 33 кв.м. Останалата част от сградата, която не е премахната, е с площ
около 44 кв.м.
Стойността на събарянето, извозването на отпадъци и
разчистване на терена на всички постройки е в размер на 4 329,27 лв. с ДДС,
по осреднени цени според типа конструкция на сградата и изпълнените СМР. В това
число са включени следните постройки: сграда с ид. 14218.537.106.1, останки от
северна част на сграда с ид. 14218.537.106.1 и сграда с ид. 14218.537.106.2 –
гараж.
Пазарната стойност на процесния имот /вкл. земя и
сгради/ към момента на изповядване на сделката с представения нотариален акт за
продажба на недвижим имот №368, том II, peг. №1928, дело №36/17.03.2017г.
възлиза на 13 759,00 лв.
Заключението на вещите лица не се оспорва от страните,
които се позовават на него в писмените си защити. Съдът също го приема за
правилно и обосновано, тъй като съответства на доказателствата по делото, а
вещите лица подробно и изчерпателно са посочили използваните методи и източници
за изготвяне на заключението, като са посетили и на място имота.
По делото се събраха гласни доказателства, чрез
разпита на свидетелите С.Н.К. и М.В.И. – по искане на ищците по първоначалния
иск и ответници по насрещния иск, и И.Б.Д., Т.И.С. и И.С.К.. – по искане на
ответника по първоначалния иск и ищец по насрещния такъв.
Свидетелката С.К.
е съпруга на ищеца К.Б.К.. Обясни, че той и брат му редовно употребяват
алкохол. В началото на март миналата /2017 г./ година, се прибрал отново пиян.
Казал на свидетелката, че е намерил човек, който да събори пристройката на
къщата, защото била започнала да пада. Казал, че този човек иска да закупи
мястото на пристройката, защото баща му искал да сложи някакви цистерни от
нафта там. Ставало въпрос само за тази част от имота, за която да се заплатят
300 лева. Нотариалният акт на имота бил в дома на свидетелката и съпругът й.
Свидетелката не искала да дават акта на Б., но мъжът й настоял и тя отстъпила.
В този момент той бил много пиян. Свидетелката видяла, че актът бил даден лично
на ответника. Същият дошъл и взел двамата ищци с автомобила си, за да ги заведе
при нотариуса, след като и двамата са били пияни. Една седмица след като
прехвърлили имота, внукът на свидетелката казал, че този на когото е даден
нотариалния акт, търси на кого да продаде къщата. До този момент никой не
знаел, че имотът е продаден. Свидетелката и съпругът й били с пенсии под 300
лева, като се грижели за двамата си внуци. Заяви, че двамата със съпруга си не
са смятали да продадат имота нито за 300 лева, нито за 500 лева. На държавна
оценка той бил оценен на 18500 лева. Единствените пари, които получили, са
пратени по пощата.
Свидетелката М.И. е внучка на ищеца К.К.. Обясни, че дядо
й притежавал имот в квартал Любово, къща на един етаж, отдолу с плевня, с две
отделни врати. От едната страна живеели прадядо й и прабаба й, а от другата
страна тя, брат й, майка й и баща й. Имотът бил в лошо състояние, „тръгнал да
пропада имота”, но имало начин да се оправи. В имота имало ток. Свидетелката не
знае дядо й да е имал намерение да продава този имот. Документите пазела баба
й, но по нейни думи ги дала на дядо й. Знае, че в началото на месец март 2017
г. с дядо й са се свързали хора, за да събарят имота. След тази случка свидетелката
разбрала, че имотът е продаден и съборен.
Свидетелката Т.С. живее на съпружески начала с Б.Д..
Обясни, че ищецът К.К. разговарял с тях по повод събарянето на къщата. Затова
свидетелката и ответникът по първоначалния иск ходили да я видят. Уговорката
била къщата да се събори, но се оказало, че ищецът не може да плати събарянето
и затова двамата с Б. се разбрали той да му даде този имот, а ответникът да му
доплати, като свидетелката не си спомня сумата, която е следвало да се доплати.
Това станало през м. март 2017 г. Свидетелката придружила ответника, когато
отишли да вземат и ищеца С.К.. Заяви, че Б. много пъти давал на ръка пари на К.
– по 100 лева, 200 лева, 300 лева, без свидетелката да може да посочи
точният им брой. Това било във връзка с къщата, след като била прехвърлена. Самата
постройка се събаряла от работници на Б..
Свидетелят И. К. поясни, че работи при ответника Б.Д.
и се занимава със събаряне на къщи. През м. март на 2017 г. работил в кв.
Любово, където има две къщи на К.К.. Къщата първоначално била обявена за
събаряне. Работниците изнесли багажа на К. при комшията. Започнали събарянето,
но се оказало, че ищецът не може да плати за изхвърлянето и за събарянето и
тогава същият /К.К./ обявил къщата за продаване. Уговорката им станала на
обекта. След това К. и Б. отишли да вземат С.К., за да изповядат сделката пред
нотариус. Свидетелят видял, че „началникът” му вади големи банкноти и ги дава
на ищеца К.К., но не може да каже дали е преди или след като са ходили при
нотариуса.
Свидетелят поясни, че няма трудов договор и на
събарянето на обекта е отишъл да работи не като работник на фирмата на ищеца.
Дейностите там продължили около 2-3 седмици. Била съборена една къща и останала
също една. На обекта работели четирима души, а свидетелят получавал на ден 30
лева надник.
Свидетелят И.Д. е баща на Б.Д.. Заяви, че се запознал
с ищците при нотариуса, когато трябвало да уредят пълномощното около
документите, които трябвало да се извадят. След това не са се срещали. Запознал
ги синът му. Пълномощното било изготвено от служители на нотариуса, документите
им били предоставени и прочетени, след което нотариусът им поднесъл
пълномощното за подписи. След това свидетелят тръгнал да урежда формалностите в
кадастъра, данъците, относно водата и обикалял институциите. Платил данъците им
за имота.
Свидетелят не присъствал на разговорите на синът му с
ищците, но впоследствие разбрал от сина си, че къщата е трябвало да се събори,
за което и била първоначалната им уговорка. Затова собствениците решили да
продадат къщата и да си покрият покрият разходите. Всички разходи по сделката
били направени от свидетеля и сина му.
При подписване на пълномощното част от имота вече бил
съборен от сина му и неговите работници. Същият бил в много лошо състояние,
само основите на къщата били каменни, а нагоре била паянтова.
При сключване на сделката свидетелят избрал
покупко-продажба, защото такова е било решението на Б. и на двамата братя,
собственици на имота. Не му било известно на каква стойност са искали двамата
братя да продадат имота. Свидетелят знае, че синът му е превеждал някакви пари
по пощата, но за други пари не знае. Цената от 500 лева не била измислена от
свидетеля. След изготвяне на пълномощното, повече не бил влизал в контакт с
двамата братя, въпреки че ги търсил по телефона.
При така установените факти, съдът достига до следните
правни изводи.
Въз основа на твърденията, изложени от страните, съдът
приема, че е сезиран със следните искове:
Предявеният първоначален главен иск за обявяване
нищожността на договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 368, т.
ІІ, рег. № 1928, дело № 36/17.03.2017 г. на нотариус Пл. К., рег. № 299 на НК,
като протИ.речащ на добрите нрави е с правно основание чл. 26 ал. 1 пр. 3-то
във вр. с чл. 40 от ЗЗД. Предявеният евентуален иск за обявяване нищожността на
същия договора поради липса на съгласие е с правно основание чл. 26 ал. 2 пр.
2-ро ЗЗД.Предявеният евентуален иск за унищожаване на същия договор като
сключен при крайна нужда е с правно основание чл. 33 ал. 1 от ЗЗД. Предявеният
евентуален иск за унищожаване на същия договор поради сключването при измама е
с правно основание чл. 29 ал. 1 от ЗЗД.
Предявеният при условията на евентуалност насрещен иск
за сумата 610,63 лв. – направени от ищеца по този иск разноски във връзка със
сключване на процесния договор за продажба е с правна квалификация чл. 55 ал. 1 ЗЗД.
Предявеният при условията на евентуалност насрещен иск
за сумата 254,29 лв. – заплатени от ищеца данъци за процесния имот е с правно
основание чл. 59 ал. 1 от ЗЗД.
Разглеждайки първоначалният предявен главен иск съдът
намира следното:
Ищците основават претенцията си на твърденията, че
сключеният процесен договори за покупко-продажба накърнява добрите нрави, тъй
като имотът е продадени на значително по-ниска цена от
действителната му такава, а пълномощникът е договарял във вреда на представляваните.
ПротИ.речието с добрите нрави като основание за
нищожност на правните сделки е последица от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД, съгласно
която страните могат свободно да определят съдържанието на договорите,
доколкото това съдържание не протИ.речи на закона и на добрите нрави. Нарушение
на добрите нрави е налице при нееквивалентност на престациите, като съдебната
практика приема, че в такъв случай сключената сделка е нищожна поради
нарушаване на основния принцип на отношенията между представител и представляван,
а именно на задължението на представителя да действа в интерес на
представлявания. Неморално е пълномощникът да уговаря в голяма степен по-ниска
стойност на наемната цена на имоти, макар наличието на пълномощно от
собственика на имотите да сключи сделката да е с уговорката „на цена, каквато
намери за добре". В постановеното решение № 934/09 от 13.09.2010
г. по гр.д. № 3657/2008 г. на ВКС, ІV ГО, е прието,
че във всички случаи представителят следва да действа при сключването
на договора в интерес, а не във вреда на представлявания, включително и когато
договаря сам със себе си. Приложното поле на защитата с иска по чл.
40 ЗЗД са именно действията на пълномощника в рамките на представителната
власт, а не тези извън нея. На представителната власт, като непритезателно
право, от една страна съответства правно задължение на представлявания да търпи
в своята правна сфера правните последици от действията на представителя, а от
друга страна съответства задължението на представителя да се ръководи
изключително от интересите на упълномощителя, тъй като представителството по
правило обслужва интересите на представлявания. Отношенията между
упълномощителя и неговия пълномощник са такива на доверие, израз на
овластяването да се уговаря обвързващо, поради това и именно за да защити
упълномощителя от възможна злоупотреба с доверието му от страна на
пълномощника, законодателят е установил недействителността по чл. 40 ЗЗД.
Ето защо, когато уговаряне на цена е предоставено на пълномощника, без да се
изключва случая на договаряне със себе си, от значение за отговорността му
по чл. 40 ЗЗД е доколко уговореното е в интерес на представлявания,
т.е. от значение за интереса на упълномощителя ще е еквивалентноста на
престациите при възмездната сделка, интересът и изгодата от нея за последния.
Преценката за наличието на увреждането се извършва предвид конкретните
обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи - към момента на
сключване на договора.
Неадекватността на престациите по договора не е
единствен признак за увреждането на интереса на представлявания/ Решение № 117
от 12.07.2017г. на ВКС по гр. д. № 5654/2015г., IV г. о., ГК и цитираното в
него решение № 841/19.01.2010г. по гр. дело № 3530/2008г. на IV-то гр. отд. на
ВКС/, а увреждането може да има различни проявни форми, в т.ч. договор, сключен
при неизгодни условия, съобразно конкретната икономическа обстановка или когато
имуществото на упълномощителя е неоправдано обременено или когато
предоставените на упълномощителя права са упражнени превратно, макар и в
рамките на представителната му власт. Преценката за намерението за увреждане се
извършва въз основа на всички доказателства за обстоятелствата, при които е
сключен договорът с третото лице - обяснимо е представляваният да не разполага
с преки доказателства за сговор между пълномощника си и третото лице, поради
което наличието на сговор за увреждане може да бъде установено с косвени
доказателства, които ценени в съвкупност да обуславят извод за сговаряне за
увреждане.
За недействителността по чл. 40 ЗЗД са
релевантни увреждането на представлявания, недобросъвестността на представителя
и на насрещната страна по договора и тя ще намери приложение, когато договорът
е сключен в рамките на представителната власт.
По първия обективен елемент на фактическия състав на
недействителостта по чл. 40 ЗЗД - увреждането на ищеца, съдът приема
следното: Налице е съществено разминаване между продажната цена на процесния
имот, продаден от пълномощника на ищците и неговата действителна пазарна цена,
посочена в заключението на изготвената по делото експертиза. Продажната цена на
имота, посочена в нотариалния акт, възлиза на 500 лева, а действителната цена
на имота към датата на сключване на сделката възлиза на 13 759,00 лева или
27 пъти повече от цената, на която пълномощникът е продал имота на ищците.
Съдът вече посочи по какви причини приема заключението на експертизата за
компетентно и обективно изготвено, поради което намира, че същото е годно да
послужи за основа на правните изводи в настоящото решение.
Ответникът навежда аргументи, че макар стойността на
къщата да е определена от вещите лица на 3 300 лева, тя няма стойност за
който и да било купувач, тъй като подлежи на събаряне. На следващо място, от
стойността на имота следвало да се изключат разноските по събарянето на
постройките в него – 4 329,27 лв.,
платените данъци и разноски по сделката, изчислени в общ размер на 5191,19
лв. При това положение можело да се
направи заключение, че тези суми съответстват напълно на стойността на
закупения парцел от 5859,00 лева. Стойността му не водела до разлика в пъти
по-ниска от пазарната спрямо уговорената цена.
Съдът не приема тези доводи. На първо място следва да
се отбележи, че вещите лица са оценили именно имотът, предмет на продажба,
така, както е описан в нотариалния акт и чиято продажна цена е 500 лева, защото
само по този начин може да се извърши съпоставка между уговорената и
действителната цена на имота, определена от вещите лица на 13 759,00 лева.
По делото не се представиха доказателства за придобито преди сключване на
договора право на собственост върху някоя от постройките от трето лице. За
решаване на спора и преценка наличието на увреждане на ищците съдът взема
предвид именно определената от експертизата действителна пазарна цена на имота,
а не данъчната оценка на имота, която в случая е по-висока.
На следващо място, не се установи за ищците да е
възниквало задължение да заплатят на ответника по този иск сумата 4 329,27
лв. – разноски за събаряне на постройките, нито каквато и да била друга сума за
извършване на тези дейности. От една страна, по делото не се доказа изобщо
какъв е размера на реалните разходи на ответника за извършване на дейностите по
събарянето, а горепосочената сума представлява експертно заключение за техния
приблизителен размер по осреднени цени с включен ДДС – без да има данни, че
ответникът е регистрирано по този закон лице. На следващо място, определените
от вещите лица разходи за събаряне, извозване и разчистване на сградите в имота
касаят всички постройки, а видно от заключението и свидетелските показания, не
всички постройки в имота са съборени. Следователно, не може да се приеме, че
ищците са се съгласили да прехвърлят собствеността си върху имота на ответника,
за да погасят някакво съществуващо към него задължение, нито за конкретния
размер на такова евентуално задължение. Напротив, съдът намира, че ответникът е
извършил действията по събаряне, за да подготви имота за ползването му
съобразно своите нужди. Затова и не може да се приеме, че каквито и разходи да
са направени в тази връзка, същите представляват насрещна престация по договора
за продажба – още повече, че в самия договор такова приспадане изобщо не се
посочва. В договора не се посочва и за чия сметка са направените във връзка със
сделката разходи, а наличието на изрична уговорка между страните по отношение
на тях не се установява от събраните доказателства. Затова съдът не приема и
довода на ответника, че такива разходи следва да се пресмятат като част от
заплатената за имота цена. Неправилен е и довода, че стойността на къщата от 3300
лева също следва да се изключи от стойността на имота, тъй като тази постройка
е неделима част от него. Но съдът следва да посочи, че дори само стойността на
парцела от 5859,00 лева е повече от 11 пъти по-висока от цената, на която
пълномощникът е продал целия имот.
Освен всичко изложено, по делото се установи, че от
уговорената в нотариалния акт цена 500 лв., чието предварително получаване
пълномощникът е декларирал в акта, същият не е изплатил лично никакви суми на
ищците. Единствено ответникът е изпратил на ищеца К.К. с пощенски запис сумата
300 лева, след сключване на сделката, като няма данни другият ищец въобще да е
получавал някаква сума.
От твърденията на страните и показанията на
разпитаните свидетели се установява, че активната страна при сключване на
сделките е бил купувача-ответник Б.Д.. Неговият баща и пълномощник на ищците И.Д.
на практика призна, че при сключване на сделката е действал съобразно
указанията на сина си и не му е известно каква е цената, на която ищците биха
продали имота си.
Въз основа на гореизложеното съдът приема, че
процесният договор за продажба на имота на ищците, сключени от пълномощника им
и неговия син – ответник по делото, е във вреда на представляваните от И.Д.
ищци. Същите са възрастни хора, с доходи единствено от пенсии, и при продажбата
на имота им на многократно занижена стойност, за тях са възникнали вреди от
невъзможността да си осигурят средства чрез продажбата му на действителната му
цена.
Налице е и субективният елемент на фактическия състав
по чл. 40 от ЗЗД - при сключване на сделката пълномощникът на продавачите и
купувача са били недобросъвестни, като при сключването й са целяли постигането
на изгодни за купувача /син на пълномощника/ условия и са знаели за факта на
увреждане на ищците. Основание за този извод съдът намира и във факта, че
пълномощникът и купувачът са били наясно и с данъчната оценка на имота /вписана
в нотариалния акт/, която е 40 пъти по-висока от вписаната в нотариалния акт
цена и така указва, че същият има по-висока от уговорената между тях стойност.
При тези обстоятелства, след като представителят не е
оправдал оказаното му от упълномощителите доверие, сключвайки сделката при драстично
разминаване между уговорената и действителната цена на продавания имот, то същата
е сключена при тежък конфликт на интереси. С това са накърнени добрите нрави и
сключеният при условията на чл. 40 ЗЗД договор не е породил правни последици, поради което е
нищожен на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. Предявеният главен
първоначален иск е основателен и доказан, и като такъв следва да бъде уважен,
поради което предявените първоначални евентуални искове следва да бъдат
оставени без разглеждане.
Поради уважаването на предявения първоначален главен
иск съдът дължи произнасяне по предявените евентуални насрещни искове. При това
намира същите за неоснователни и недоказани, по следните съображения:
Посочи се, че по делото липсват доказателства за
наличие на уговорки между страните във връзка с така извършените плащания за
данъци, такси и разноски.
Същевременно извършените плащания на разноски,
свързани с изповядване на процесния договор за продажба, не са направени към
ответниците по иска с правно основание чл. 55 ал. 1 от ЗЗД, а към различни
служби и институции – Агенция по вписванията, Община Габрово, АГКК и нотариуси.
Ответниците не са получили и не са се обогатили с тези суми в общ размер на 610,63
лв., следователно не дължат и връщането им, поради което искът следва да се
отхвърли.
По отношение на иска, с който се иска ответниците да
бъдат осъдени да заплатят на ищеца Б.Д. сумата 254,29 лв., представляваща
заплатени от него местни данъци, такси и лихви върху процесния имот за периода
2014 г. – 2016 г., съдът взема предвид, че в представената за установяване на
това обстоятелство приходна квитанция № 33579/15.03.2017 г., изд. от ДМДТ при
Община Габрово, не е посочено името на извършилото плащането лице. Затова, дори
да се приеме, че с плащането на тези данъци ищците са се обогатили за сметка на
платилото ги лице, не е доказано, че именно ищецът е лицето, извършило това
плащане. Показанията на неговия баща съдът не приема за достатъчно достоверно в
тази насока доказателство, тъй като същият е близък роднина на ищеца по
насрещния иск и като такъв – заинтересован от изхода на делото. Затова съдът ще
отхвърли и този иск с правно основание чл. 59 ал. 1 от ЗЗД като неоснователен и
недоказан.
При този изход на делото основателни се явяват
претенциите на ищците по първоначалния иск и ответници по насрещния иск за
заплащане на направените от тях разноски във връзка с настоящото производство в
общ размер на 498,60 лева, от които: заплатено адвокатско възнаграждение в
размер на 390 лв., такса за издаване на удостоверения за данъчна оценка – 10
лв., такса вписване на исковата молба – 18,60 лв., такси за издаване на кадастрални
скици и схеми – 80 лв. Съдът ще осъди ответника да заплати на всеки от ищците
по ½ от направените разноски или 249,30 лева.
Направените от ответника по първоначалния иск и ищец
по насрещните искове разноски остават за негова сметка.
Тъй като при предявяване на иска ищците са освободени
от заплащане на държавни такси, ответникът следва да бъде осъден да заплати
д.т. по сметка на РС Габрово в размер на 137,59 лева, на осн. чл. 71 ал. 2 във
вр. с чл. 69 ал. 1 т. 4 във вр. с т. 2 от ГПК.
Мотивиран от изложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА
НИЩОЖЕН, на осн. чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД във вр. с чл. 40 от ЗЗД /поради
накърняване на добрите нрави и сключен във вреда на представляваните лица/,
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт за
продажба на недвижим имот №368, том II, peг. №1928, дело №36/17.03.2017г. на
нотариус Пламен К. *** действие - PC – Габрово, с който И.Б.Д., ЕГН: **********,
в качеството си на пълномощник на С.Б.К., ЕГН: **********, и К.Б.К., ЕГН: **********,
е продал на Б.И.Д., ЕГН:**********, следния недвижим имот: поземлен имот с
идентификатор 14218.537.106 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. Габрово, одобрени със заповед № РД-18-19/18.05.2007 г. на изп. директор на
АГКК Габрово, целия на площ 827 кв. м., с трайно предназначение на територията
– урбанизирана и начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м/, с
адрес: гр. Габрово, п.к. 5300, бул. «*******» № 192, при съседи: имот с
идентификатор № 14218.537.108, имот с идентификатор № 14218.537.601, имот с
идентификатор № 14218.537.299, имот с идентификатор № 14218.537.613, имот с
идентификатор № 14218.537.605, имот с идентификатор № 14218.537.107, заедно с построените в него:
двуетажна жилищна сграда с кадастрален идентификатор 14218.537.106.1 на
застроена площ 79 кв.м., брой етажи: 2, с предназначение: жилищна сграда –
еднофамилна и сграда с кадастрален идентификатор 14218.537.106.2 на застроена
площ 33 кв.м., брой етажи: 1, с предназначение: хангар, депо, гараж и съгласно
документ за собственост и представляващо част от дворище пл. №184, кв. 138 по
плана на кв. Любово, гр. Габрово, с обща площ на цялото дворище от 1680 кв.м.,
заедно с построеното в него паянтово двуетажно жилище, обособяващо едно жилище
със застроена площ 61 кв.м., плевня със застроена площ 25 кв.м. и навес със
застроена площ 16 кв.м., при граници парцел 183, дворище пл. №185, дворище пл.
№186, по предявения иск от С.Б.К.,
ЕГН: **********, с адрес ***, и К.Б.К., ЕГН: **********, с адрес ***, против Б.И.Д.,
ЕГН:**********, с адрес ***.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Б.И.Д., ЕГН:**********, с адрес ***,
против С.Б.К., ЕГН: **********, с адрес ***, и К.Б.К., ЕГН: **********, с адрес
***, насрещен иск с правна квалификация чл. 55 ал. 1 ЗЗД
за сумата
610,63 лв., направени от ищеца разноски във връзка със сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
с нотариален акт за продажба на недвижим имот №368, том II, peг. №1928, дело
№36/17.03.2017г. на нотариус Пламен К. *** действие - PC – Габрово, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Б.И.Д., ЕГН:**********, с адрес ***,
против С.Б.К., ЕГН: **********, с адрес ***, и К.Б.К., ЕГН: **********, с адрес
***, насрещен иск с правна квалификация чл. 59 ал. 1 от ЗЗД за сумата 254,29 лв., заплатени от ищеца местни данъци и такси за поземлен имот с идентификатор 14218.537.106 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Габрово, одобрени със
заповед № РД-18-19/18.05.2007 г. на изп. директор на АГКК Габрово, заедно с
построените в него: двуетажна жилищна сграда с кадастрален идентификатор
14218.537.106.1 и сграда с кадастрален идентификатор 14218.537.106.2, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА Б.И.Д., ЕГН:**********, с адрес ***, да заплати на С.Б.К., ЕГН: **********,
с адрес ***, ½ от направените разноски по делото в размер на 249,30 лв. /двеста четиридесет и девет лева
и тридесет стотинки/, на осн. чл. 78 ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА Б.И.Д., ЕГН:**********, с адрес ***, да заплати на К.Б.К., ЕГН: **********,
с адрес ***, ½ от направените разноски по делото в размер на 249,30 лв. /двеста четиридесет и девет лева
и тридесет стотинки/, на осн. чл. 78 ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА Б.И.Д., ЕГН:**********, с адрес ***, да заплати по сметка на Габровски районен
съд държавна такса в размер на 137,59 лв. /сто тридесет и седем лева и петдесет и
девет стотинки/, на осн. чл. 71 ал. 2
във вр. с чл. 69 ал. 1 т. 4 във вр. с т. 2 от ГПК.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен
съд Габрово в двуседмичен срок от връчването на препис от него на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: