Р Е Ш Е
Н И Е
№ 260007
гр. Несебър, 13.01.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, шести състав в публично заседание на пети януари две хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Валери Събев
при участието на секретаря Диана Каравасилева, като разгледа гр. д. № 1275 по описа на Районен съд Несебър за 2019г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно
основание чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
От ищеца - Етажната собственост на комплекс „Г.Х.”,
представлявана от управителя М.Ч., са предявени искове с правно основание чл.
38, ал. 1 от ЗУЕС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, с които се иска ответницата О.В.Ш. да
бъде осъдена да заплати на етажната собственост сумата от 932 евро,
представляваща такса за управление и поддръжка на общите части на комплекс „Г.Х.”,
включваща сбор на частично незаплатени такси за 2016г. и таксите за 2017г. и
2018г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба,
както и сумата от 182,75 евро, представляваща законна лихва върху сумата от 248
евро, дължима за периода 01.01.2017г. – 29.12.2019г.
Ищецът твърди, че ответницата е собственик на апартамент А.1.2, с идентификатор
51500.22.3.1.2, находящ се във вх. А, ет. 1, ап.
А1.2, в комплекс „Г.Х.”. Излага, че на 09.09.2014г.
било проведено общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти, като по
т. 3 от дневния ред била определена такса за управление и поддръжка на общите
части в размер на 7 евро на кв. м. Сочи се, че протоколът от ОС е изготвен на
същия ден, за което е постановено съобщение. Излага се, че на 08.09.2017г. също
било проведено общо събрание на ОС на ЕС, като по т. 5 от дневния ред било
взето решение годишната такса за управление и поддръжка на общите части за
2017г. и 2018г. да бъде в размер на 6 евро на кв. м., а годишната такса за фонд
„Ремонт и обновяване“ – в размер на 1 евро на кв. м. Навежда се, че за
апартамента на ответницата с площ от 51,55 кв. м., се дължат съответните такси
за всеки от периодите. Сочи се, че ответницата заплатила частично таксата за
2016г., но не и таксите за 2017г. и 2018г., въпреки че многократно е канена за
това устно и по електронна поща. Сочи се, че задължението за плащане е станало
изискуемо най-късно в края на календарната година, за която се дължат таксите.
Обръща се внимание, че ответницата не е уведомила управителя за отсъствие от
сградата. Сочи се, че наличието на договор, с който част от правомощията на
управителя са прехвърлени на трето лице, не дерогира
материалната легитимация на етажната собственост да претендира съответните
суми. С тези доводи от съда се иска да уважи предявените искове. Претендират се
разноски.
В
срока по чл. 131 ГПК от ответницата О.В.Ш., чрез особения й представител, е
подаден отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват. Оспорва се
протокол за поставяне на съобщението за изготвен протокол от проведеното на
14.08.2017г. събрание. Оспорва се твърдението, че ответницата е канена многократно
да заплати дължимите суми. Отправя се възражение по чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС.
Претенцията се оспорва и по размер. С тези доводи от съда се иска да отхвърли
предявените искове.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и
съобразно чл. 12 ГПК намира, че се установява следна
фактическа обстановка:
От нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имот №
128, том II, рег. № 1739, дело № 323/2012г.
от 08.05.2012г., на нотариус Линка Чуткина, № 600 в регистъра на Нотариалната
камара (на л. 14 – л. 17 от делото), се установява, че О.В.Ш. придобила собствеността върху самостоятелен
обект № 51500.22.3.1.2 с адрес в гр. Несебър, местност Б.***2, комплекс „Г.Х.”,
ведно с общи части в сградата, като площта на апартамента и общите части е от 51,55
кв. м.
На 09.09.2014г. се провело учредително общо събрание на
етажната собственост в комплекс „Г.Х.” гр. Несебър, обективирано в протокол (на
л. 6 – л. 7 от делото). На събранието за управител на етажната собственост бил
избран М.Ч.. По т. 3 от дневния ред била разгледана оферта на К.Х.М.ЕООД за
управление и поддръжка на комплекса на цена от 7 евро на к. м., без ДДС. Общото
събрание приело решение посоченото дружество да се избере за управляваща
компания, при годишна такса в размер на 7 евро на кв. м., без ДДС, като таксата
да се начислява от 2015г. Приело се решение управителят на ЕС да бъде
упълномощен да сключи договор с избраната компания за управление и поддръжка
при посочените в офертата параметри. Няма данни решенията на общото събрание да
са обжалвани, като по делото са приети и доказателства за надлежно провеждане
на събранието - протокол за обявяване на решенията на л. 8, уведомление до
Община Несебър – на л. 17 от делото. Впоследствие било проведено и общо
събрание на ЕС от 08.09.2017г. (обективирано в
протокол на л. 9 – л. 12 от делото), с което се приел отчет за 2016г., според
който задълженията на ЕС за 2016г. били в размер на 32 315,00 лв. поради неплатена
в пълен размер такса поддръжка от собствениците и ползвателите на комплекса. По
т. 5 от дневния ред било прието решение таксата за поддръжка да се определи в
размер на 6 евро, а таксата за фонд „Ремонт и обновление“ – в размер на 1 евро
за кв. м.
При така установената фактическа обстановка съдът достига
до следните правни изводи:
По предявения
иск с правно основание чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС:
В тежест на ищеца по предявения иск с правно основание
чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС е да докаже, че ответницата е собственик на апартамент
А.1.2, с идентификатор 51500.22.3.1.2, находящ се във
вх. А, ет. 1, ап. В1.2, в комплекс „Г.Х.”, който се намира в режим на етажна
собственост. Следва да докаже, че с влезли в сила решения на общото събрание в
етажната собственост от 09.09.2014г. и от
08.09.2017г. са определени такси, дължими от етажните собственици за 2016г.,
2017г. и 2018г. В негова тежест е да докаже размера на претенцията си, както и,
че е настъпила изискуемостта на вземането. При доказването на тези факти в
доказателствена тежест на ответниците е да докажат погасяване на вземането.
В доказателствена тежест на ответника ответницата е докаже възражението си, че не дължи плащане
на основание чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, т.е., че пребивава в етажната собственост не повече
от 30 дни годишно и, че за това обстоятелство е уведомен писмено председателят
на управителния съвет (управителя).
По делото се доказа, че ответника е
собственик на цитирания апартамент, намиращ се в режим на етажна собственост в
комплекс „Г.Х.“.
Действително по делото не се твърди и няма
данни решенията от 09.09.2014г. и от 08.09.2017г. да са обжалвани и отменяни от съд,
поради което съдът приема, че същите са влезли в сила. В тази връзка
възраженията на особения представител на ответника относно протокол за поставяне на
съобщението за изготвен протокол от проведеното на 14.08.2017г. събрание не следва да се обсъждат, тъй като дори и процедурата да
не е била спазена това не е въведено от собствениците в производство по отмяна
на решенията.
Следващият спорен по делото въпрос е дали с
решенията от 09.09.2014г. са определени такси, платими от етажните
собственици за 2016г. на ищеца – етажната собственост на комплекс „Г.Х.“. Видно е, че в дневния
ред (т. 3 и т. 4) са били заложени следните въпроси за решаване от общото
събрание: „3. Определяне размера на паричната вноска (такса) за разходите за
управление и поддръжка на комплекса“, 4. „Избор на компания за управление и
поддръжка на общите части в комплекса“. От съдържанието на протокола става
ясно, че разискванията по двете точки се провели едновременно, като били
разгледани две оферти – на К.Х.М.ЕООД на цена от 7 евро на кв. м., без ДДС и на
„Феста Хотели“ АД – на цена 9 евро на кв. м., без
ДДС. Било направено предложение да се приеме офертата на К.Х.М.ЕООД, като
събранието решило следното: „избира К.Х.М.ЕООД за управляваща компания, при
годишна такса в размер на 7 евро на кв. м., без ДДС, като се направи уточнение,
че таксата ще започне да се начислява от 2015г. Събранието упълномощава
управителя на етажната собственост М.Ч. да сключи договор с избраната компания
за управление и поддръжка при посочените в офертата параметри“.
При този текст на приетото
решение, съдът намира, че не се доказва с него да е гласувана такса за
поддръжка, дължима от отделните етажни собственици към етажната собственост. С
чл. 17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС е дадено правомощие на общото събрание на етажната
собственост да вземе решение за възлагане правомощията или на част
от тях на
управителния съвет (управителя), както и за възлагане на
дейности по поддържането на общите части на
сградата на юридически или физически лица, които не са
собственици – с мнозинство повече от 67 на
сто идеални части от общите
части на етажната собственост. Очевидно в правомощията на общото събрание е да възлага дейностите по
управление и по поддръжка на етажната собственост на трето лице, като за
дейностите по управление се изисква и нарочен договор (чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС).
В случая с взетото общо решение по т. 3 и т. 4 от дневния ред общото събрание е
гласувало именно по реда на чл. 17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС – делегирало е
правомощията по управление и поддръжка на комплекса да се предоставят на трето
лице - К.Х.М.ЕООД, при направена оферта от тази компания за годишна такса - от
7 евро на кв. м., без ДДС. Следователно решението не представлява такова по
смисъла на чл. 11, ал. 1, т. 5 от ЗУЕС за определяне
размера на паричните вноски за разходите за
управлението и поддържането
на общите части на сградата, дължими към етажната собственост, а такова за избор на поддържаща
компания, при дължима такса от етажните собственици, но в полза именно на
избраното юридическо лице.
Налага се извод, че ищецът не е материално легитимиран да получи таксите,
които претендира. Самият той изрично основава иска си на влезли в сила решения на
общото събрание на
етажната собственост от 09.09.2014г., с които обаче са
определени такси в полза на друго лице – трето за етажната собственост.
Следователно самата етажна собственост, представлявана от управителя си, не е
субект, на който посочените суми се дължат. Въззивната
инстанция също е имала повод да се произнесе в такава насока по сходен казус,
като с Решение № V-115 от 14.11.2019г. по
в.гр.д. № 1355/2019г. по описа на Окръжен съд Бургас изрично е прието, че
таксите за 2016г. в процесния комплекс се дължат на К.Х.М.ЕООД, а не на етажната собственост. При това положение
единствената хипотеза, при която ищецът би бил материално легитимиран да
претендира тези суми от отделните собственици е ако етажната собственост ги е
заплатила на управляващата компания по силата на договора и по този начин е
встъпила в правата на кредитора (чл. 74 от ЗЗД). В случая от ищеца не се
твърди, респ. не е въведено като основание и не се доказва от него да са
извършвани плащания в полза на третото лице, поради което не се доказа
основание самият ищец да претендира сумите от отделните собственици. Във връзка
с горното не се отрича правото на етажната собственост да събира съответните
суми дори и част от правомощията по управление да са прехвърлени на друг
субект. В случая обаче ищецът основава претенцията си на решение от 09.09.2014г., а с цитираното решение е прието единствено да се сключи договор с
управляваща компания. Т.е. в случая основанието за събирането на суми във
връзка с решението от 09.09.2014г. е договор, а не
чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 от ЗУЕС. Ето защо годен субект да събира тези суми на
това основание е страната по договора, а не неперсонифицираният субект – етажна
собственост, оправомощен да събира таксите по чл. 6,
ал. 1, т. 9 и т. 10. Следователно искът следва да бъде отхвърлен в частта, в
която се претендира сумата от 210,41 евро – остатък от дължима годишна такса за
2016г.
Що се отнася до претенциите
за 2017г. и 2018г., следва да се има предвид следното:
В решението по т. 5 от дневния ред на общото събрание от 08.09.2017г.
се съдържа изрична воля на собствениците да се определи в размер на 6 евро, а
таксата за фонд „Ремонт и обновление“ – в размер на 1 евро за кв. м. Т.е.
посоченото решение е годен акт, с който са определени разходи по смисъла на чл.
6, ал. 1, т. 9 и т. 10 от ЗУЕС. Цитираното решение на общото събрание е влязло
в сила (няма данни да е атакувано по съдебен ред). В съдебната си практика
върховната инстанция (Решение № 39 от 19.02.2013г. по гр.д. № 657/2012г. по
описа на I гр. о. на ВКС) е имала
повод да се произнесе в насока, че Етажната собственост се управлява от общото
събрание на етажните собственици чрез решения, които се формират от успоредни
волеизявления на мнозинството от присъстващите на събранието, насочени за
постигане на определена цел. При решенията на етажната собственост няма
насрещни права и задължения, както при сделките. Субективните предели на
действие на решенията на общото събрание на етажната собственост са по-широки
от тези на многостранните сделки. След влизането им в сила решенията на
етажните собственици са задължителни за всички етажни собственици, включително
за тези, които са гласували против, за не участвалите във вземането им и за
лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели. Следователно
за собствениците в етажната собственост е възникнало задължение да направят съответните
вноски съобразно гласуваното от общото събрание. По делото се установи, че решенията
на общото събрание са влезли в сила. Ето защо въпросите за законосъобразното провеждане на общото събрание не могат да бъдат разглеждани повторно в настоящия процес. Следва да се има
предвид, че общото събрание няма за задължение да приема решения за дължимите
от всеки един собственик суми. Управителният съвет е този, който организира
изпълнението на решенията на общото събрание (арг. от
чл. 23, ал. 1, т. 1 ЗУЕС). С формиране на волеизявлението си за определяне на
конкретните задължения за процесния апартамент (вкл. и чрез подаване на
исковата молба) управителят е предприел действия по изпълнение решенията на ОС.
Следователно претенцията на ищеца за 2017г. и 2018г. е
доказана по основание и по размер (309,30 евро – такса за управление и
поддръжка, изчислена на база 6 евро на кв. м. и 51,55 евро – вноска за фонд
„Ремонт и обновяване“, изчислена на база 1 евро на кв. м.). Вземането на ищеца
е и изискуемо, тъй като по арг. от чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС решенията на
общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът не е определен,
решенията се изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им по реда
на чл. 16, ал. 7. Решението е оповестено
на 14.09.2017г. по изискуемия ред (с протокол на л. 13 от делото), като при
съставяне на протокола са спазени изискванията на чл. 16 от ЗУЕС. В тази връзка
оспорването на особения представител на ответника е неоснователно, тъй като
всички доказателства по делото са в насока, че това решение е взето, обявено по
надлежния ред и влязло в сила. Т.е. задължението за 2017г. е станало изискуемо,
считано от 23.09.2017г., а задължението за 2018г. – от 01.01.2019г.
(доколкото за 2018г. няма отделно решение, поради което съдът приема, че
вноските за тази година са станали изискуеми с изтичането й).
Съдът намира за неоснователно
и възражението на особения представител на ответника, че сумите не се дължат на основание
чл. 51, ал. 2 ЗУЕС. Въпросът за приложението на чл. 51,
ал. 2 от ЗУЕС включва в себе си два аспекта. Първият е за значението на
обстоятелството дали собственикът, който няма да пребивава в комплекса повече
от 30 дни за календарната година, е уведомил за това управителя или
председателя на управителния съвет. Вторият е фактически и се свежда до
реалното време, през което съответният собственик е пребивавал в комплекса.
Според чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС всички собственици, ползватели и обитатели са
длъжни да заплащат разходи за управление и поддържане на общите части. В чл. 51,
ал. 2 от ЗУЕС се съдържа изключение, според което не се заплащат разходите
по ал. 1 за деца, ненавършили
6-годишна възраст, както и
от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в
рамките на една календарна година. В чл. 51, ал.
3 от ЗУЕС е уредена хипотезата при отсъствието на собственик за повече от 30
дни в рамките на една календарна година. Според чл. 51, ал. 3, изр. 2 от ЗУЕС
за отсъствието се уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят).
От анализа на цитираните норми може да се направи извод, че задължение на всеки
собственик, който ще отсъства повече от 30 дни, е да уведоми писмено
председателя на управителния съвет или управителя. Единствено собственик, който
е уведомил управителя за отсъствието си, може да се възползва от привилегиите,
дадени в чл. 51, ал. 2 и ал. 3 от ЗУЕС. Това е така, тъй като при постъпило
уведомление същото може да бъде взето предвид от общото събрание при вземане на
решението по чл. 11, ал. 1, т. 5 от ЗУЕС. Вярно е, че за освобождаването от
такси по смисъла на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС не е необходимо изрично решение на
общото събрание (както при освобождаването по чл. 51, ал. 3 от ЗУЕС). При
всички случаи обаче общото събрание следва да вземе предвид подаденото
уведомление за отсъствие и в хипотезата на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС по две
причини. На първо място, за да се извърши преценка дали лицето действително не
пребивава в жилището си и на второ място, за да се прецени какъв следва да е
размерът на таксите, дължими от останалите собственици (след като един или
няколко от тях ще са освободени от заплащането на такси). Всички тези
обстоятелства следва да се преценят към момента на вземане на решение от общото
събрание на етажната собственост за определяне на съответните такси, дължими за
поддръжка и управление. Очевидно ответникът не е уведомил писмено управителя на
етажната собственост за отсъствието си. Самият той не твърди да е извършил
такова уведомяване, а и по делото не са събрани доказателства в такава насока.
Вторият аспект във връзка с
приложението на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС е фактически и дори при подадено
уведомление за отсъствие собственикът трябва да установи, че е пребивавал в
комплекса по-малко от 30 дни през календарната година. Във връзка с пребиваването
на ответника в комплекса през 2017г. и 2018г. пред настоящата инстанция не са
ангажирани доказателства, поради което съдът приема за недоказано той да е
пребивавал по-малко от 30 дни в него. В подобна насока е и практиката на въззивната инстанция – Решение № V-16 от 26.02.2018г. по в.гр.д. № 1128/2017г. по описа на Окръжен съд
Бургас.
С оглед всичко изложено до
тук, съдът намира, че предявените искове за главница следва да бъдат отхвърлени
за сумата от 210,41 евро – главница за 2016г. и уважени до размер от 721,70
евро – главници за 2017г. и 2018г.
По иска по чл.
86, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да
докаже възникването на главен дълг,
изпадането на ответниците в
забава и размера на обезщетението за забава.
При изводите, че не е възникнал главен дълг в полза на ищеца за 2016г., то
и претенцията за лихва е неоснователна върху сумата от 210,41 евро за периода
от 01.01.2017г. до завеждане на исковата молба.
Следователно претенцията за лихва следва да бъде уважена само до размера от 119,28
евро и за периода 23.09.2017г. – 29.12.2019г. и да бъде отхвърлена до пълния
предявен размер от 182,75 евро и за периода 01.01.2017г.
– 22.09.2017г.
При този изход на спора на ищеца следва
да се присъдят разноски съразмерно на уважената част от исковете. От него са
направени следните разноски: 122,92 лв. – платена държавна такса, 270 лв. –
възнаграждение за особен представител на ответника и 456 лв. – платен
адвокатски хонорар. Последният не следва да се редуцира към минимума (с оглед
направеното възражение от особения представител на ответницата), тъй като не го
надвишава драстично, а освен това делото се характеризира с известна фактическа
и правна сложност – претендират се суми за различни периоди, основаващи се на
различни решения на общото събрание на етажната собственост. Съразмерно на
уважената част от исковете в полза на ищеца следва да се присъдят разноски в
размер на 640,43 лв.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА О.В.Ш., гражданство:
Руската Федерация, дата на
раждане: ***г., постоянен адрес:***, к-с Г.Х., вх. А, ет. 1, ап. 2, БУЛСТАТ: *********, да заплати на основание чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС на Етажната собственост на комплекс „Г.Х.”, с адрес в к. к.
„Слънчев бряг“, местност Б.представлявана от управителя М.Ч., сумата от 721,70 евро, представляваща
сбор от такси за управление и поддръжка на общите части на комплекс „Г.Х.” и
вноски за фонд „Ремонт и обновяване“, от които 360,85 евро за 2017г. и 360,85
евро за 2018г., приети с решение на общото събрание на етажната собственост от 08.09.2017г., дължими за апартамент А.1.2, с идентификатор
51500.22.3.1.2, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба – 30.12.2019г., до окончателното изплащане, като ОТХВЪРЛЯ предявения иск
в частта относно сумата от 210,41 евро, представляваща остатък от такса за управление и поддръжка на общите
части на комплекс „Г.Х.” за 2016г., приета с решение на общото събрание на етажната собственост от 09.09.2014г., дължима за апартамент
А.1.2, с идентификатор 51500.22.3.1.2.
ОСЪЖДА О.В.Ш., гражданство:
Руската Федерация, дата на
раждане: ***г., постоянен адрес:***, к-с Г.Х., вх. А, ет. 1, ап. 2, БУЛСТАТ: *********, да заплати на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД на Етажната собственост на комплекс „Г.Х.”, с адрес в к. к.
„Слънчев бряг“, местност Б.представлявана от управителя М.Ч., сумата от 119,28 евро, представляваща сбор от лихви за
забава върху дължимите главници за периода 23.09.2017г. – 29.12.2019г., като
ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за разликата до пълния предявен размер от
182,75 евро и за периода 01.01.2017г. – 22.09.2017г.
ОСЪЖДА О.В.Ш., гражданство:
Руската Федерация, дата на
раждане: ***г., постоянен адрес:***, к-с Г.Х., вх. А, ет. 1, ап. 2, БУЛСТАТ: *********, да заплати на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД на Етажната собственост на комплекс „Г.Х.”, с адрес в к. к.
„Слънчев бряг“, местност Б.представлявана от управителя М.Ч., сумата от 640,43 лв., представляваща направени по делото
разноски, съразмерно на уважената част от исковете.
Банкова сметка, ***и:
„Инвестбанк“ – BIC: ***, IBAN: ***.
Решението може да бъде обжалвано
пред Бургаски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчване на препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: