№ 1573
гр. София, 19.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на осми ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Ася Събева
Членове:Кристина Филипова
Мария Райкинска
при участието на секретаря Росица Й. Вьонг
като разгледа докладваното от Мария Райкинска Въззивно гражданско дело
№ 20221000500687 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 ГПК.
С решение № 265131/29.07.2021 г. по гр.д. № 1539/2019 г. на СГС, I-4 състав са
отхвърлени исковете на „Бест Пица и Пай“ ООД, предявени срещу Г. К. Б. и М. Д. Б. за
присъждане на сумата 10 000 (десет хиляди) лева или от всеки по 5000 (пет
хиляди) лева, представляваща депозит –гаранция, дадена при сключване на Договор
за наем с нотариална заверка на подписите от 01.06.2016 г., между ищеца, като
наемател и ответниците, като наемодатели, на обект: АПАРТАМЕНТ, ПРЕУСТРОЕН
КАТО СЛАДКАРНИЦА, находящ се в гр.София, р-н „Средец“, ул. „Христо Белчев“ №
8а, прекратен с изтичане на тримесечното предизвестие на наемателите или считано от
19.01.2018 г., с правно основание чл. 55, ал. 1, прил. 3 ЗЗД /отпаднало
основание/, на сумата 2780 (две хиляди седемстотин и осемдесет) лева или от всеки
по 1390 (хиляда триста и деветдесет) лева, представляваща останалите в имота и
задържаните без основание, находящи се в същия оборотни средства на наемателя, с
правно основание чл. 59 ЗЗД, както и на сумата 22 552 (двадесет и две хиляди
петстотин петдесет и два) лева или от всеки по 11 276 (единадесет хиляди двеста
седемдесет и шест) лева, представляваща равностойност на движими вещи
собственост на наемателя, а именно: компютър с тъч скрийн монитор и търговски
софтуер – 1057 лева; телевизор 49 инча – 600 лева; сокоизтисквачка – 396 лева;
професионални аудио колони 4 бр. и усилвател – 1466 лева; конвектомат – 1260
лева; ледогенератор – 500 лева; фризер – 397 лева; хигиенна система Хаглайтнер –
1692 лева; колбасорезачка –513 лева; барово и кухненско оборудване – 3580
лева; винтоверт Бош – 260 лева; прахосмукачка Керхер – 108 лева; спиртни напитки –
10000 лева; безалкохолни напитки – 121 лева; фритюрник – 360 лева; серпентина
и смесителен пулт – 260 лв, придобити по силата на покупко-продажба,
индивидуализирани в Протокол от 03.12.2017 г., приложен към исковата молба, които
1
останали в наетото помещение след прекратяване на договора и впоследствие
погинали, с правно основание чл. 57, ал. 2 ЗЗД.
Ищецът „Бест Пица и Пай“ ООД е депозирал въззивна жалба против
първоинстанционното решение, с която го обжалва изцяло. Поддържа, че решението е
постановено при съществени процесуални нарушения, тъй като логическите изводи не
са съобразени с доказателствата по делото, а от друга страна съдът неправилно
приложил материалноправните разпоредби. Поддържа, че за да задържи платения
депозит в размер на 10 000 лева наемодателите следва да са изправни, което в случая
не било така. Наемодателите влезли насилствено в имота преди изтичане на дадения от
наемателя тримесечен срок на предизвестие, като разбили вратата, като цялото
движимо имущество и оборудване останало във фактическа власт на наемодателите.
Посоченото представлявало неизпълнение на договора. Освен това наемодателите
съставили протокол на намерените в заведението вещи и оборотни средства, но това
направили без присъствието на наемателя, поради което и протоколът не съдържал
всички находащи се в заведението вещи на наемателя. Описаните вещи били по-малко
дори от вещите в едно домакинство и с тях не можело да работи едно заведение, още
повече, че според показанията на свидетеля С. вечерта на 06.11.2021 г. се очаквали
голям брой клиенти. Наемодателите се опитвали да черпят права от собственото си
недобросъвестно поведение. По отношение приетото от съда, че наемодателите имат
право да задържат депозита в размер на 10 000 лева, тъй като ищците-наематели не са
изпълнили задължението си за ремонт на фасадата сочат, че сградата е обявена за
паметник на културата и за извършване на ремонт било необходимо да се извадят
различни разрешителни и строителни документи, които не могли да бъдат извадени от
наемателя, а наемодателят не предоставил такива. Затова наемателят извършил
ремонта в обема, който бил възможен без тези книжа. Наемодателят бил запознат с
извършения ремонт и не възразил, а това се случило непосредствено след сключване на
договора за наем. Ето защо и наемодателят следвало да върне платения от наемателя
депозит. На следващо място се сочи, че съдът неправилно приел, че не е налице липса
на сумата 3000 лева от заведението. Наличието на тази сума при нахлуването на
наемодателя в заведението било категорично доказано от свидетелските показания на
свидетелите Г. и С.. Решението било необосновано и в частта, с която е отхвърлен иска
за присъждане на сумата 22 552 лева – равностойност на движими вещи. Неправилно
съдът се позовавал на протокола , съставен от наемодателите, тъй като същият бил
съставен едностранно от него. Неоснователно съдът приел, че не е доказана
собствеността върху движимите вещи, описани в исковата молба. Собствеността върху
тях била доказана с представените фактури, надлежно осчетоводени от ищеца. Съдът
неправилно кредитирал показанията на адвокат Д.-К., която представлявала
ответниците в обезпечителното производство на бъдещ иск, предхождащо настоящото
производство. Странно било твърдението й, че полицията, виждайки група хора да
товарят вещи, отминала, тъй като нямало къде да паркира. Още по-странно било
твърдението й, че управителят на ищцовото дружество се появил с товарен автомобил,
при положение, че описаните вещи в протоколите на насрещната страна можели да
бъдат натоварени в багажник на лек автомобил. Въз основа на изложеното
жалбоподателят моли да бъде отменено обжалваното решение и предявените искове да
бъдат уважени изцяло.
Ответниците Г. Б. и М. Б. са депозирали отговор на въззивната жалба, в който
излагат доводи за нейната неоснователност. При условие, че някаква част от исковете
бъде уважена, поддържат пред настоящата инстанция направеното с отговора на
исковата молба възражение за прихващане.
В откритото съдебно заседание, проведено на 08.11.2022 г., процесуалният
представител на ответниците е уточнил, че възражението, свързано с унищожаването
2
на трислойна минерална вата по стените ответниците искат да бъде прихванато с
претенцията за връщане на депозита-гаранция в размер на 10 000 лева. Всички
останали възражения за прихващане иска да бъдат отнесени в случай на уважаване на
втория иск за парична сума и стойност на движими вещи.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението и по допустимостта – в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Следователно относно
правилността на първоинстанционното решение въззивният съд е обвързан и следва да
се произнесе в рамките на наведените от страните оплаквания, като обаче следва
служебно да провери спазването на императивни материалноправни разпоредби,
приложими към спора (така т. 1 от тълк. решение № 1/2013г. по тълк.д. № 1/2013 г. на
ВКС, ОСГТК).
Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и
допустимо.
Във връзка с правилността, като взе предвид наведените във въззивната жалба
пороци на атакувания акт и прецени събраните по делото доказателства, намира за
установено следното от фактическа и правна страна:
Ищецът „Бест Пица и Пай“ ООД е твърдял в исковата си молба и последвалите
уточнения, че между него като наемател и ответниците като наемодатели бил сключен
Договор за наем с нотариална заверка на подписите от 01.06.2016 г., относно обект:
АПАРТАМЕНТ ПРЕУСТРОЕН КАТО СЛАДКАРНИЦА, находящ се в гр.София, р-н
„Средец“, ул. „Христо Белчев“ № 8а, за срок от 5 години. При сключване на договора,
съгласно чл. 12 от същия, предоставили на наемодателя сумата 10 000 лева,
представляваща депозит-гаранция, за покриване на евентуални вземания на
наемодателя след прекратяване на договора, произтичащи от неплащане на наемна
цена, консумативи, повреди в имота или предоставено оборудване или при
преждевременно напускане или неосвобождаване на имота.
На 19.10.2017 г. дружеството отправило до наемодателя тримесечно писмено
предизвестие за прекратяване на наемния договор, на основание чл. 31, ал. 2 от
договора, което било прието от насрещната страна със съгласие наемателят да остане в
наетият обект до 19.01.2018 г., когато изтичало предизвестието. Неочаквано на
06.11.2017 г. наемодателят изпратил уведомление до наемателя, че прекратява договора
поради „системни нарушения“ и на същата дата влязъл насилствено в наетият обект. За
целта разбил входната врата на заведението, поставил нова ключалка и по този начин
лишил изцяло наемателя от възможността да го ползва. В заведението останали
собствените, придобити по силата на покупко-продажба движими вещи на наемателя,
на обща стойност 25332 лева, а именно: компютър с тъч скрийн монитор и търговски
софтуер – 1057 лева; телевизор 49 инча – 600 лева; сокоизтисквачка – 396 лева;
професионални аудио колони 4бр. и усилвател – 1466 лева; конвектомат – 1260
лева; ледогенератор – 500 лева; фризер – 397 лева; хигиенна система Хаглайтнер –
1692 лева; колбасорезачка – 513 лева; барово и кухненско оборудване – 3580
лева; винтоверт Бош – 260 лева; прахосмукачка Керхер – 108 лева; спиртни напитки –
10 000 лева; безалкохолни напитки – 121 лева; фритюрник – 360 лева; серпентина
и смесителен пулт – 260 лева Твърдял е, че собствените им движими вещи са
погинали, тъй като съгласно изявления на ответниците те ги изкарали на тротоара,
пред наетия имот. Към момента на исковата молба вещите не са на територията на
последния, работещ като комедиен клуб и не е ясно къде са и дали съществуват.
Ищецът е твърдял още, че договорът е прекратен считано от 06.11.2017 г. –
датата, на уведомлението на наемодателя за прекратяването с предизвестие от
наемателя, а в евентуалност считано от 19.01.2018 г., когато изтича тримесечното
3
предизвестие за прекратяване извършено от наемателя, поради което наемодателят
дължи връщане на депозита от 10 000 лева, на основание чл. 34, ал. 2 от Договора,
както и връщане на оборотните средства и собствените на наемателя движими вещи.
Предвид изложеното, ищците са искали да бъдат осъдени ответниците Г. К. Б. и
М. Д. Б. разделно да им заплатят сумата 10 000 лева или всеки ответник по 5000 лева,
представляващи платения при сключване на договора депозит; сумата 2780 лева или от
всеки по 1390 лева, представляваща останалите в имота и задържаните без
основание, находящи се в същия оборотни средства на наемателя; сумата 22552 лева
или от всеки по 11276 лева, представляваща равностойност на движими вещи
собственост на наемателя, описани по-горе.
Ответниците Г. К. Б. и М. Д. Б. са депозирали отговор на исковата молба, в която
излагат становище за неоснователност на исковете. Не оспорват, че между тях и ищеца
е бил сключен договор за наем на процесния обект с твърдяните параметри, както и, че
същият е прекратен. Възразявали са, че като наемодатели имат право да задържат
внесеният депозит на основание чл. 12, ал. 2, изр. 3 от Договора за наем, тъй като
наемателите не са изпълнили задължението си по чл. 12, ал. 2, изр. 2 от Договора за
наем, да извършат ремонт на части от фасадата на сградата, които съответстват и са
част от наетия обект. На основание ал. 2, чл. 12 от договора и Анекс към същия от
01.12.2016 г. при сключване на договора наемодателите предоставили на наемателя
тримесечен гратисен период, през който не дължи заплащане на месечен наем и се
задължава да измаже фасадата на сградата. В случай, че наемателите не изпълнят това
си задължение, намодателите могат да предприемат действия по отстраняване на
наемателите и да откажат връщане на депозита. Възразявали са още, че в обекта
предмет на наемния договор са намерени парични средства само в размер на 83.30
лева, видно от Дневен финансов отчет и Фискален отчет с нотариална заверка, и двете
от 08.11.2017г., която сума била взета от лицето В., подписал се като касиер.
Възразявали са, че движимите вещи, чиято равностойност се претендира не се
намират в тяхно държане. На 03.12.2018 г. ищцовото дружество взело всички свои
вещи от имота предмет на наемния договор, подробно описани в съставеният на
същата дата Протокол, който отказало да подпише.
По отношение движимите вещи са възразявали още, че претендираната им
равностойност била завишена, както и следното: вещта - ледогенератор на стойност
500 лева, не е собствена на ищцовото дружество, а на наемодателите, които са я
предоставили за ползване на същото видно от Приемо-предавателен протокол от
30.09.2016 г.; в обекта не са се намирали вещите - хигиенна система Хаглайтнер на
стойност 1692 лева, фритюрник на стойност 360 лева; серпентина и смесителен пулт
на стойност 260 лева; около половината от намерените в обекта бутилки алкохол са
били отворени, което било видно от Протокол от 08.12.2017 г.; ищеца не бил
собственик на част от вещите, т.к. в същият период е стопанисвал още два обекта –
„Маймунарника“ и „Наргиле бар“, за които, а не за процесния обект бил закупувал
движими вещи по представените фактури.
Възразявали са и, че в наетия обект са извършени несъгласувани промени в
нарушение на чл. 27 от договора за наем на елементи от наетия обект по Приемо-
предавателен протокол от 30.09.2016 г., с което на практика са понижили неговата
стойност, а именно: демонтирали и премахнали сенниците пред вратата и прозорците
на обекта; изградил декоративни тухли на стените в червен цвят в основната зала, с
което изцяло променили в нежелана от наемодателите посока цялостната визия на
заведението. Приложение № 2 към Договора за наем по чл. 6, ал. 2 от същия, за вида на
допустимите ремонтни работи в обекта никога не било подписвано и с възможни
ремонтни работи е имало съгласие само по принцип.
4
Направили са изявление за прихващане в случай, че паричните претенции на
ищеца бъдат уважени изцяло или частично, с насрещни свои вземания, както следва:
вземане в размер на 10 000 лева, представляващо стойността на ремонт, за привеждане
на недвижимия имот в състоянието, преди извършените от ищците промени по
интериора; вземане в размер на 3000 лева – разходи за ушиване и монтаж на нови
сенници вместо тези, унищожени от ищците; вземане за наемна вноска за м. 10.2017 г.
в размер на 781 лева; вземане за заплатена електроенергия за м. 10.2017 г., заплатена от
наемодателите за сметка на наемателите.
В допълнителна молба от 06.02.2020 г. ответниците са изменили направеното
възражение за прихващане, като са добавили нови вземания – за възстановяване на
трислойна минерална вата, поставена като изолация по стените на стойност 30 000
лева и вземането за ушиване и монтаж на сенниците е увеличено на 9000 лева.
По делото са събрани писмени доказателства, изслушано е заключение на СТЕ и
са разпитани свидетели. От така събраните доказателства се установява следното:
Видно от представения Договор за наем с нотариална заверка на подписите от
01.06.2016 г., сключен между „Бест Пица и Пай“ ООД, като наемател и Г. Б. и М. Б.,
като наемодатели, наемодателите са отдали под наем за срок от пет години следния
обект: АПАРТАМЕНТ ПРЕУСТРОЕН КАТО СЛАДКАРНИЦА, находящ се в
гр.София, р-н „Средец“, ул. „Христо Белчев“ № 8а.
Съгласно чл. 12, ал. 1 от договора, наемателите са се задължили да предоставят на
наемодателите в момента на подписване на договора един наем и 10 000 лева депозит –
гаранция за покриване на евентуални вземания на наемателите след прекратяване на
договора, произтичащи от неизпълнение на различни парични и непарични задължения
на наемателите по договора . В чл. 12, ал. 2 е уговорено, че наемодателите предоставят
на наемателя едномесечен гратисен период, в който наемателите се задължават да
измажат фасадата на сградата. Уговорено е, че в случай на неизпълнение на това
задължение, наемодателите могат да отстранят наемателя и могат да откажат да върнат
депозита.
В чл. 31, ал. 2 от договора е уговорено, че след 01.10.2017 г. наемателят може да
прекрати договора с тримесечно писмено предизвестие.
Видно от Анекс към договора за наем от 01.12.2016 г. гратисният период по чл.
12, ал. 2 от договора за наем е продължен до 31.12.2016 г. поради неприключил ремонт
на сградата на ул. „Христо Белчев“ 8а, дължащ се на форсмажорни климатични
причини.
В приемо-предавателен протокол от 30.09.2016 г., съставен на основание договора
от 01.10.2016 г., сред вещите, описани като находящи се в обекта, под № 15 е описан
ледогенератор малък.
С писмо от 19.10.2017 г., изпратено по електронна поща от Г. Б. до г-н Т. се сочи,
че подателят е получил писмено предизвестие за напускане на обекта и прекратяване
на петгодишния договор за наем Изказано е съжаление за внезапното решение на
наемателя и е отправено искане да бъдат своевременно уредени всички задължения за
ток, вода и отопление.
В писмо без дата, отправено от Г. Б. до управителите на „Пица и Пай“ ООД е
направено изявление за разваляне на процесния наемен договор. Посочено е, че при
влизане във владение в имота наемодателят е открил оборотни на наемодателя, на
които е направен опис и ще бъдат върнати на наемателя след като той погаси
задълженията си. Установена е липсата на ледогенератор, и липсата на сенниците над
вратата и прозорците. Посочено е, че са разбити ел. таблата и клавиатурата на СОТ.
Всички констатирани липси и неизпълнени задължения са оценени на 20 000 лева.
5
Наемателите са помолени да погасят задълженията си и да освободят имота от
оборотните се средства.
С електронно писмо от 20.11.2017 г. от Г. Б. до ищците подателят е посочил, че
като не получил становището на наемателите относно движимите им вещи в обекта, на
19.11.2017 г. организирал изнасянето им и запазването им в склад в покрайнините на
София.
С писмо, изпратено от ищеца на ответниците по електронна поща, наемателят е
поканил наемодателите на среща на 29.11.2017 г. в 15 ч. в процесния недвижим имот,
за да бъдат уредени взаимоотношенията по връщане на депозит от 10 000 лева и
връщане на описани в писмото движими вещи на наемателя.
На 03.12.2017 г. М. Б. и Г. Б. са съставили опис на движими вещи на наемателя по
договор за наем от 01.10.2016 г., подписан и от свидетелите Т. П. П., К. И. Г. и М. К.
С.. Посочено е, че в 10 ч. на посочената дата, описаните вещи са предадени на явилите
се В. Т., М. К. и М. Г., но същите отказали да подпишат протокола. В. Т. отказал да
приеме вещите. Същите били изнесени на тротоарното пространство пред търговския
обект и останали там.
В описа фигурират телевизор Филипс, сокоизтисквачка, касова книга, касов
апарат, пос-терминал, резачка за колбаси, прахосмукачка, конвекторна фурна, кафе-
машина, ледогенератор, малък фризер, усилватели, тон колони, винтоверт, лаптоп,
множество и различни безалкохолни и алкохолни бутилирани напитки или такива в
кутии, някои отворени. Описани са и вещи като диспенсер за сапун, кутия за
ароматизатор, кош за отпадъци и др.
Представени са множество фактури, с получател „Бес Пица и Пай“ ООД,
издадени основно в периода май 2016 – ноември 2017 г. за закупуване на безалкохолни
и алкохолни напитки, колбаси, различни уреди като винтоверт, серпентина, телевизор
и др. Има и няколко фактури от 2011 г. и 2012 г.
Видно от Дневен финансов и Фискален отчет на „Бест Пица и Пай“ ООД за адрес
София, ул. „Христо Белчев“ 8а с нотариална заверка на съдържанието и двете от
08.11.2017 г. остатък в края на деня е сумата 8.30 лева.
Видно от писмо на МВР, Национална система 112, при тях е постъпило обаждане
от адв. Атанаска К., касаещо предаване на вещи от търговски обект на 03.12.2017 г., в
11.34 ч.
По делото е изслушано заключение на СТЕ, изготвено от вещото лице инж. А. С.
и депозирано на 16.06.2021 г., неоспорено от страните. В него е посочено, че частите
от фасадата, които представляват външните стени на наетия процесен обект, не са
измазани – подлежат на основен ремонт. Единствените участъци от фасадите – челна и
към вътрешният двор на сградата на ул. Христо Белчев“ 8а, които не са реновирани са
външните мазилки по стените на процесното заведение. Те нарушават интериора и
подлежат на основен ремонт. Челната фасада на наетия обект е боядисана до цокъл. На
фасадата е видно бяло петно, вероятно от отделили се соли. Съгласно заключението по
делото липсват документи за приемане на фасадни мазилки. На място мазилките
са подкожушени, с неравни ръбове и ъгли, неравномерни, с петна от различни
замърсители и бои и следи от обработващи инструменти. Налице са пукнатини, шупли,
каверни и други дефекти. Фасадата, предмет на огледа от вещото лице, не отговаря
на проектанско/архитектурното решение на мазилката по челната фасада на сградата,
която е стукторирана с хоризонтални ивици. Мазилката по челната фасада не отговаря
на нито една от позициите за „Допустимите отклонения за мазилки“, съгласно
предварително утвърдени образци и еталони. Съгласно заключението не е възможно
частите от фасадата, които са външни стени на наетия обект, да са измазвани и
6
боядисвани в края на 2016 г., т.к. същите съществено се различават от останалата част
от фасадата на сградата към момента на огледа.
От показанията на св. М. В. Г. се установява, че работел в ищцовото дружество
като барман и управител на заведението в процесния нает обект. Заведението било
оборудвано с конвектомат, фритюрници, кухненска посуда, алкохол, чаши, телевизори.
Когато заминали със собствениците на почивка на 06.11.2017 г., преди това оставили
на В. оборотите от предишните два дни и допълнителни средства, за да може да се
разплаща. Тези средства били около 2000 лева, 3000 лева. Направили ремонт на
заведението, направили мазилка на стените като декоративни тухли. Наемодателят
знаел за ремонта. Сградата я направили културно наследство и трябвало да се извърши
ремонт. Такъв бил извършен след като започнали работа, като сградата била измазана и
боядисана. Кооператорите не искали да направят ремонт на частта на заведението и
трябвало свидетелят и неговите работодатели да го направят. Демонтирали сенниците
и ги съхранили в двора. Като започнал ремонта, месец и половина имало скеле на
сградата. Барманът им разказал по телефона по време на почивката, че заведението е
разбито. След като се върнали, поискали среща и се видели с наемодателите през
декември, между 7 и 10 декември. Приготвили си хора и кола да си вземат нещата.
Казали им, че вещите ще ги изкарат навън на улицата, а наемателите не искали да си
прибират нещата от улицата без протокол и си тръгнали. До днешна дата нито
депозита, нито вещите били върнати.
От показанията на свидетеля В. С. С. се установява, че работел като барман в
заведението в наетия имот. В началото на ноември отишъл да отвори рано, защото
имал организация за вечерта. Като слязъл от таксито, видял, че вратата на заведението
е отворена, приближил се, а там го посрещнал човек, който се представил като
собственик. Имало и други хора, които влизали излизали зад бара. Имало човек,
който сменял ключалката на външната врата. Собственикът казал на свидетеля, че
няма да работи заведението Той щял да се оправя със собствениците на заведението.
Свидетелят разбрал, че М. му е оставил оборот, за да може да оперира с него, тъй като
собствениците били на почивка. Казал му, че му е оставил 3000 лева. Предполага, че са
били оставени в касата на бара, но не ги е виждал. Заведението било оборудвано с
конвектомат за печене, два хладилника, фритюрник. Имало алкохол и доста провизии.
Заведението било заредено приблизително с алкохол и безалкохолни за 10 000 лева.
От показанията на свидетелката Т. П. П. се установява, че тя е съсед на Г. Б. и М.
Б., макар и от съседен вход. Познава заведението на Б.и, там винаги имало наематели.
Нея обикновено я викали, когато напускат наематели, да се подпише приемо-
предавателен протокол. При последните наематели Б.и отново я поканили за
подписването на приемо-предавателен протокол, защото те не си изпълнявали
задълженията. Когато отишла, били пред заведението Г. , М. К., свидетелката и още
едно момче. Тогава дошло едно момче с раница и попитало „А, вие сте вече тук“. Б. му
обяснил за какво става въпрос и го помолил да се свърже със своите работодатели. Той
го направил, като казал, че двама от тях са в чужбина, а един е в провинцията и не
могат да дойдат на срещата. Като разбрал, че ще се прави оглед, казал, че там има
негови вещи и прибрал две бутилки с алкохол и месни продукти от хладилника. Дошъл
и готвача и той също изнесъл някои неща. Момчето си отишло, отказало да подпише
каквото и да е.
Свидетелката А. И. Д. – К. е посочила, че е адвокат и Г. Б. и М. Б. се обърнали
към нея във връзка с прекратяване на договор за наем с „Бест Пица и Пай“ в края на
2017 г. Конкретният случай бил във връзка с отправена от адвокат на дружеството
наемател покана за среща във връзка с уточняване на начина, по който наемателите да
си приберат вещите.Срещата се провела близо до заведението на Б.и. На срещата
7
присъствал единият управител на дружеството – В. Т., момче на име М. и още един
мъж. Разбрали се вещите да бъдат предадени в почивен ден, когато е по-свободно по
ул. „Христо Белчев, за да може да бъдат вдигнати с микробус. Уговорката била за
началото на месец декември, в неделя, в 9 часа. Свидетелката отишла в уговорения
ден, там били М. и Г.. Там били и техни познати, които я поканили във входа на
кооперацията. Там били изнесени вещите на наемателите. Имало ресторантски
инвентара, касова книга и апарат, алкохол и безалкохолни напитки. Бил изготвен и
списък на вещите. Дошли В. Т. и М. с още едно-две момчета. Дошли с едно камионче.
Като видели къде са вещите, започнали да недоволстват. Искали да влязат в
заведението и лично да се уверят, че това са вещите им. Собствениците не ги пуснали,
защото вече били подготвили заведението за нови наематели. Предложено било да
започне приемо-предаването. В. Т. отказал и казал, че докато не влезе в заведението
нищо няма да вземе. След това си тръгнал с момчетата. Преди това ги уведомили, че
ако не си вземат вещите, те няма къде да бъдат съхранявани и ще бъдат изнесени на
тротоарното пространство отвън. Вещите били изнесени навън, а хората влезли вътре.
Маже би пет минути след това те се върнали, започвали да тропат по вратата и а искат
да им бъде отворено. Тогава свидетелката се обадила на 112. Те се повъртели малко и
започнали да прибират вещите. Прибрали почти всичко, когато дошла патрулна кола,
която нямало къде да спре и малко подминала. Тогава те се разбързали, прибрали
всичко и си заминали. Полиците дошли и им било обяснено какво става.
При така установеното от фактическа страна, настоящата съдебна инстанция
намира следното от правна страна:
Между страните не е спорно пред въззивната инстанция, че между тях е сключен
договор за наем от 01.10.2016 г. относно обект на ул. „Христо Белчев“ № 8а, че
държането върху него е било предадено от наемодателите, че наемателите са заплатили
на наемодателите уговорения в чл. 12 от договора за наем депозит; че наемателят се е
задължил да извърши ремонт на фасадата на сградата, в която се намира наетия обект;
че към датата на исковата молба договорът е прекратен; че към момента, в който
наемодателите са си върнали държането върху наетия обект в началото на м. ноември
2017 г., в обекта е имало вещи на наемателите.
Спорно е между страните дали за наемателите е възникнало вземане за връщане
от наемодателите на платения депозит в размер на 10 000 лева, дали наемодателите
неправомерно са отнели от държането на наемателите сумата 2 780 лева, както и дали
наемодателите са задържали и впоследствие допуснали унищожаването на вещите на
наемателя, сочени в исковата молба, съответно дали наемодателите дължат да заплатят
на наемателите тяхната равностойност.
По иска за връщане на платения депозит – иск с правно основание чл. 79, ал. 1
ЗЗД.
За да възникна договорното вземане на наемателите да получат обратно платения
депозит по договора за наем е необходимо а) договорът за наем да е прекратен и б) да
не са налице насрещни вземания или притезания на наемодателите, чието погасяване е
уговорено да стане посредством сумата на депозита.
Като бе посочено, страните не спорят, че договорът за наем между страните е
прекратен, като за настоящия спор е ирелевантно как е станало това. В чл. 12, ал. 2 от
договора за наем е уговорено задължение на наемателя да ремонтира фасадата на
сградата, в която се помещава наетият обект, като в противен случай наемодателите
имат право да задържат платения депозит. Или, може да се приеме, че в тази хипотеза е
уговорена неустойка за неизпълнение на поетото задължение за ремонт на фасадата в
размер на платения депозит.
В тежест на ищците-наематели е било да установят главно и пълно, че са
8
изпълнили задължението си да ремонтират фасадата. Единственото ангажирано от тях
доказателство в тази насока са свидетелските показания на свидетеля Г., който е казал,
че ремонт на фасадата е извършен след като започнали работа, тъй като сградата била
обявена за културно наследство, измазали и боядисали сградата и че месец и половина
е стояло скелето на сградата. Относно времето на извършване на ремонта показанията
не съответстват на обстоятелството, че с Анекс № 1 от 01.12.2017 г. страните са
удостоверили, че още не е извърен ремонт поради форсмажорни обстоятелства. От
друга страна показанията в посочената им част противоречат на установеното от
вещото лице по СТЕ. В него е посочено, че частта от фасадата, обхващаща територията
на процесния обект, значително се различава от останалата част от фасадата на
сградата и е в доста лошо състояние, което не позволява да се приеме, че е
ремонтирана в края на 2016 г. Следователно, свидетелят Г. и заключението на СТЕ
обсъдени заедно водят само до извод, че фасадата на сградата е ремонтирана, там е
имало скеле, но не и частта, около процесния имот, която ищците е следвало да
ремонтират. Самият свидетел Г. е казал, че кооператорите не са искали да ремонтират
частта на наемателите.
Не се установява по делото твърдението на ищците, че сградата, в която се
намира процесният обект е паметник на културата и за извършването на уговорения
обект са били необходими разрешителни, съгласувания и строителни книжа, които
наемодателите да са били длъжни да осигурят и че те не са ги осигурили, с което са
възпрепятствали изпълнението на задължението на наемателите да ремонтират
фасадата. Посоченото възражение е за забава на кредитора, който не е оказал нужното
съдействие, поради което длъжникът се е освободил от последиците на собствената си
забава – чл. 95 ЗЗД. Недоказано е изобщо обаче, че длъжникът е искал посоченото
съдействие и то, като е било необходимо, не му е оказано.
Обстоятелството, че ответниците не са изпълнили задължението си да осигурят
несмущаваното ползване на наетия имот за целия срок на договора, като преди
изтичане на даденото тримесечно предизвестие са отнели насилствено държането от
наемателите още през ноември 2017 г., не се отразява на правото им на неустойка за
неизпълнение на задължението за ремонт на фасадата. Последното задължение е
следвало да бъде извършено до три месеца от сключване на договора (съобразно
Анекса към договора), т.е., до 31.12.2016 г., но не е сторено, като както бе посочено по-
горе, липсват доказани обстоятелства, които да освобождават длъжника от забавата и
няма нито твърдения, нито данни, че към ноември 2017 г. и особено след вече
отправено предизвестие за прекратяване на наемния договор от наемателите, те са
възнамерявали да изпълнят задължението си за ремонт на фасадата.
Следователно, ищецът не е доказал успешно, че е изпълнил задължението си да
ремонтира фасадата или че това неизпълнение е по причина действията на
наемодателите, което пък означава, че за наемодателите е възникнало вземане за
неустойка за неизпълнението на това задължение в размер на 10 000 лева, поради което
и те не дължат да върнат внесения депозит, като имат право да прихванат вземането си
за неустойка със задължението си за връщане на внесения депозит. Предявеният иск е
следователно неоснователен.
По иска за заплащане на 2780 лева- неправомерно отнети от ищеца парични
средства – иск по чл. 45 ЗЗД.
По този иск ищецът е следвало да докаже твърденията си, че ответниците
неправомерно са му отнели посочената сума и с това са му нанесли вреди в посочения
размер.
Твърденията на ищците са, че посочената сума пари се е намирала в процесния
обект към деня, в който наемодателите – ответници са влезли чрез разбиване на
9
ключалката и неправомерно са отнели сумата от държането на ищците. Тези твърдения
обаче не се доказват по делото. Свидетелят Г. е посочил, че е оставил предния ден
около 2000-3000 лева в заведението, но не казва точна сума, нито къде точно е била
оставена. Свидетелят С., който е отишъл в заведението в деня, когато собственикът е
сменил ключалката знае, че са му оставени пари, но нито знае колко са, нито ги е
виждал. В същото време свидетелката П. е посочила, че момчето, което е дошло в
деня, когато Б.и са я извикали да присъства на приемо-предаването, е обикаляло и е
взело от заведението свои неща. Тази свидетелка, присъствала после на описа на
вещите на наемателите, не е видяла пари, които да бъдат описани. Нелогично е също
парите да са били другаде, а не в заключена каса, поради което и предвид липсата на
твърдения касата на заведението да е била разбита, не може да се приеме за
установено, че действително във заведението е имало 2 780 лева и те са били отнети
именно от ответниците, а не са били взети от свидетеля С. например.
Този иск също настоящият състав намира за недоказан.
По отношение иска за изплащане равностойността на собствени движими вещи в
размер на 22 552 лева , находящи се в процесния имот при прекратяване на договора за
наем и задържани от наемодателите, а впоследствие погинали иск по чл. 57, ал. 2 ЗЗД.
Ищците са доказали посредством представените фактури за покупко-продажба на
стоки, че са купували вещи от вида на описаните в исковата молба вещи. В същото
време ищците не са ангажирали никакви доказателства за установяване кои от
претендираните вещи и стоки са се намирали в процесния имот към момента, в който
наемодателите са им отнели държането върху тях. Следва обаче да бъде прието, че
вещите и стоките, описани в изготвения от ответниците опис на вещи на ищците от
03.12.2017 г. действително са били в процесния имот, доколкото същият, изготвен от
ответниците, съставлява признание за неизгодни за тях факти и има доказателствена
сила срещу тях. Това са всички описани в исковата молба вещи с изключение на
хигиенна система Хаглайтнер (за консумативи на Хаглайнер има издадена фактура, но
в нея пише, че място на доставка е заведението „Маймунарника“), фритюрник,
серпентина и смесителен пулт. По отношение на претендирания ледогенератор следва
да бъде отбелязано, че видно от приемо-предавателния протокол към договора за наем,
сред предадените от наемодателите на наемателите вещи фигурира и ледогенератор. Не
се установява ищците да са внесли в заведението и втори, свой ледогенератор.
От друга страна обаче от показанията на свидетелката К., която е присъствала в
обекта на 03.12.2017 г., които показания са логични и последователни, като същите не
противоречат на други събрани в производството доказателства, а напротив, писмото
от МВР, Дирекция „Национална система 112“ и съдържащата се в него информация за
подаден именно от свидетелката сигнал във връзка с предаването на вещи, напълно
кореспондира с казаното от нея, се установява, че на посочената дата е дадена
възможност на управителя на „Бест Пица и Пай“ ООД да вземе вещите си след
предварителна уговорка и той първоначално е отказал. Впоследствие обаче, след като
те са изнесени на улицата от ответниците, той и придружаващите го са вдигнали
всички описани вещи. Същото е посочил е свидетелят Г., като обаче е заявил, че не са
прибрали вещите то улицата. Прибрани или не, ответниците са ги предоставили на
разположение на ищците и изцяло в тяхна воля е било какво да правят с тях.
След като вещите са им върнати от ответниците, ищците нямат вземане срещу тях
за равностойността на същите вещи. Искът е изцяло неоснователен.
Поради неоснователността на всички предявени искове, не следва да бъде
разглеждано направеното възражение за прихващане.
Предвид достигане от въззивния съд до крайни изводи по предявените искове,
съвпадащи като резултат с тези на първата инстанция, обжалваното решение следва да
10
бъде потвърдено като правилно.
По разноските: При този изход от спора право на разноски пред въззивната
инстанция имат въззивниците. Същите, видно от представения на л. 19 от делото
Договор за правна защита и съдействие с адв. Р. В., са му заплатили в брой сумата 1600
лева, които следва да им бъдат заплатени от жалбоподателите.
Воден от изложеното, Софийският апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 265131/29.07.2021 г. по гр.д. № 1539/2019 г. на
СГС, I-4 състав, с което са отхвърлени исковете на „Бест Пица и Пай“ ООД, предявени
срещу Г. К. Б. и М. Д. Б. за присъждане на: 1. Сумата 10 000 (десет хиляди) лева или
от всеки по 5000 (пет хиляди) лева, представляваща депозит –гаранция, дадена при
сключване на Договор за наем с нотариална заверка на подписите от 01.06.2016 г.,
между ищеца, като наемател и ответниците, като наемодатели, на обект:
АПАРТАМЕНТ ПРЕУСТРОЕН КАТО СЛАДКАРНИЦА, находящ се в гр.София, р-н
„Средец“, ул. „Христо Белчев“ № 8а, с правно основание чл. 79, ал. 1, ЗЗД; 2. Сумата
2780 (две хиляди седемстотин и осемдесет) лева или от всеки по 1390 (хиляда триста и
деветдесет) лева, представляваща останалите в имота и задържаните без
основание, находящи се в същия оборотни средства на наемателя, с правно основание
чл. 45 ЗЗД, както и 3. Сумата 22 552 (двадесет и две хиляди петстотин петдесет и два)
лева или от всеки по 11 276 (единадесет хиляди двеста седемдесет и шест)
лева, представляваща равностойност на движими вещи собственост на наемателя, а
именно: компютър с тъч скрийн монитор и търговски софтуер – 1057 лева; телевизор
49 инча – 600 лева; сокоизтисквачка – 396 лева; професионални аудио колони 4 бр. и
усилвател – 1466 лева; конвектомат – 1260 лева; ледогенератор – 500 лева; фризер –
397 лева; хигиенна система Хаглайтнер – 1692 лева; колбасорезачка –513
лева; барово и кухненско оборудване – 3580 лева; винтоверт Бош – 260 лева;
прахосмукачка Керхер – 108 лева; спиртни напитки – 10000 лева; безалкохолни
напитки – 121 лева; фритюрник – 360 лева; серпентина и смесителен пулт – 260 лв,
придобити по силата на покупко-продажба, индивидуализирани в Протокол от
03.12.2017 г., приложен към исковата молба, които останали в наетото помещение след
прекратяване на договора и впоследствие погинали, с правно основание чл. 57, ал. 2
ЗЗД.
ОСЪЖДА „Бест Пица и Пай“ ООД, ЕИК ********* да заплати на Г. К. Б.,
ЕГН ********** и М. Д. Б., ЕГН **********, сумата 1600 лева – адвокатско
възнаграждение, платено пред САС.
Решението не подлежи на обжалване (чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК вр. Тълкувателно
решение № 3/23.02.2022 г. по тълк.дело № 3/2019 г. на ОСГТК).
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
11
2._______________________
12