№ 3965
гр. София, 24.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-7 СЪСТАВ, в публично заседание
на тринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Гергана Коюмджиева
при участието на секретаря СИМОНА Н. ИЛИЕВА
като разгледа докладваното от Гергана Коюмджиева Гражданско дело №
20231100111347 по описа за 2023 година
Предявени са два иска с правно основание чл.307 от ТЗ, в условията на
обективно кумулативно съединяване.
По изложените в исковата молба обстоятелства ищецът „ГРИЙНЛАЙФ-
ПРОПЪРТИ" ЕООД, ЕИК *********, чрез пълномощника адв. К. З., е предявило
обективно съединени конститутивни искове с правно основание чл.307 ТЗ срещу Г. П.
П., ЕГН **********, както следва:
- да се допусне изменение на предварителен договор за покупко-продажба и за
строителство на недвижим имот от 04.03.2020г. сключен между „ГРИЙНЛАЙФ-
ПРОПЪРТИ" ЕООД, в качеството му на продавач, и Г. П. П., в качеството му на
купувач относно апартамент №70, във вход “Б” и Гараж №45, в частта му относно
продажната цена, като същата бъде увеличена от 88 500 EUR на 132 750 EUR;
- да се допусне изменение на предварителен договор за покупко-продажба и за
строителство на недвижим имот от 04.03.2020г. сключен между „ГРИЙНЛАЙФ-
ПРОПЪРТИ" ЕООД, в качеството му на продавач, и Г. П. П., в качеството му на
купувач относно апартамент №79 във вход “Б” и Гараж №46 от 04.03.2020 г. сключен
между „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ" ЕООД, в качеството му на продавач и Г. П. П., в
качеството му на купувач, в частта му относно продажната цена, като същата бъде
увеличена от 119 500 EUR на 179 250 EUR. Дружеството ищец претендира
присъждане на разноски.
В исковата молба се твърди, че между страните са сключени два предварителни
договора от 04.03.2020г. за покупко-продажба и за строителство на недвижими имоти,
1
находящи се в гр. София, жилищен комплекс „1 Хоум“ в ж.к. Възраждане, ул. ****. По
силата на процесните договори продавачът "ГРИЙНЛАЙФ ПЛЕЙС" ЕООД се е
задължило да построи със свои средства и да продаде на купувача Г. П. П., а купувачът
се е задължил да купи при условията на договора в изцяло завършен вид, следните
недвижими имоти, находящи се в гр. София, жилищен комплекс „1 Хоум“ в ж.к.
Възраждане, ул. ****, а именно:
1.1.Апартамент 70, находящ се във вход „Б“ (буква „Б“), на тринадесети етаж, кога
+ 36,96 м, с чиста застроена площ 67,07 кв.м., състоящ се от: входно преддверие,
дневна е кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, склад, балкон, при съседи: ателие 69,
външен зид, коридор, ателие 68 и апартамент 67 от вход В, външен зид, апартамент 71,
отгоре - апартамент 76, отдолу - апартамент 64, заедно е идеални части от общите
части на сградата, равняващи се на 12,38 кв.м., с обща площ 79,45 кв.м., заедно с
припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху
поземления имот, върху който е построена сградата;
1.2. Гараж 45, находящ се в сутерен - 2, кота -7,15 м, с чиста застроена площ 22,19
кв.м., състоящ се от: гараж, при съседи: гараж 46, коридор, зона за маневриране,
заедно е идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 5,78 кв.м., с
обща площ 27,97 кв.м., заедно с припадащите се към гаража идеални части от правото
на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата,
представляващ Поземлен имот е идентификатор 68134.305.507 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления
имот: гр. София, район Възраждане, ул. ****, с площ 10611 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, при съседи: ПИ е идентификатор
68134.305.406, ПИ с идентификатор 68134.305.137, ПИ е идентификатор
68134.305.408, ПИ е идентификатор 68134.305.493, ПИ е идентификатор
68134.305.139, ПИ е идентификатор 68134.305.491. Съгласно чл. 2 от процесния
договор пълният размер на продажната цена на гореописаното недвижимо имущество
е в размер от 88 500 EUR.
2.1. Апартамент 79, находящ се във вход „Б“, кота + 39,96 м, на четиринадесети
етаж, е чиста застроена площ 91,95 кв.м., състоящ се от: входно преддверие, коридор,
дневна с кухненски бокс, две спални, две бани е тоалетни, склад, балкон, при съседи:
ателие 80, външен зид, коридор, апартамент 71 от вход А, външен зид, апартамент 78,
отгоре - апартамент 83, отдолу - апартамент 73, заедно е идеални части от общите
части на сградата, равняващи се на 16,97 кв.м., с обща площ 108,92 кв.м., заедно е
припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху
поземления имот, върху който е построена сградата;
2.2. Гараж 46, находящ се в сутерен - 2, кота - 7,15 м, с чиста застроена площ 22,19
кв.м., състоящ се от: гараж, при съседи: гараж 45, коридор, зона за маневриране,
2
паркомясто 2, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на
5,78 кв.м., с обща площ 27,97 кв.м., заедно с припадащите се към гаража идеални
части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена
сградата,, представляващ Поземлен имот с идентификатор 68134.305.507 по КККР,
одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на
поземления имот: гр. София, район Възраждане, ул. ****, е площ 10611 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, при съседи: ПИ с идентификатор
68134.305.406, ПИ с идентификатор 68134.305.137, ПИ е идентификатор
68134.305.408, ПИ с идентификатор 68134.305.493, ПИ с идентификатор
68134.305.139, ПИ е идентификатор 68134.305.491. Съгласно чл. 2 от процесния
договор пълният размер на продажната цена на гореописаното недвижимо имущество
е в размер от 119 500 EUR.
Твърди се, че в хода на строителните дейности ищцовото дружество е уведомило
ответника, че поради настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не са
били предвидени, е необходимо предоговаряне на продажната цена поради разразилата
се КОВИД инфекция, която на 11.03.2020 г. бе обявена за пандемия от СЗО, както и
поради обявеното на 13.03.2020 г. от Народното събрание на Република България
извънредно положение във връзка със същата, които съставляват извънредни
обстоятелства, които са настъпили след възникване на договорните отношения между
страните и не са могли да бъдат предвидени. Твърди се сериозен ръст в цените, както
на всички видове основни строителни материали, включително металните изделия
/арматура, стоманени заготовки, ламарина/, изделията от пластмаса /тръби/, дървения
материал, цимента и бетоновите изделия, кабелите, изолационните материали,
оборудването за отопление и гипсокартон, но така и на цената на труда. В тази връзка
с прието ПМС № 290 от 27.09.2022 г. е приета и Методика за изменение на цената на
договор за обществена поръчка в резултат на инфлация, е която се регламентира
начинът за изменение на цената на договор за обществена поръчка и рамково
споразумение в резултат на инфлация, при която съществено са увеличени цените на
основните стоки и материали, формиращи стойността на договора за строителство.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от
ответника Г. П. П.. В него е изложено становище за недопустимост на исковата
претенция, в условията на евентуалност – неоснователност. Ответната страна не
оспорва, че между страните са сключени процесните предварителни договори. Между
страните е постигнато съгласие да подпишат окончателен договор за покупко-
продажба на описаните в тях недвижими имоти под формата на нотариален акт в срок
до 31.08.2022г. Ответникът посочва, че е заплатил дължимите вноски по продажните
цени, описани в чл. 3, ал. 1, буква “а”, “б” и “в” на двата договора. Ответникът сочи,
че по буква „а“ - обща сума на капарото по двата предварителни договора за
3
гореописаните имоти в размер на 52 000 EUR или левовата им равностойност в размер
на 101 703, 18 BGN, които са заплатени по следния начин: сумата в размер на 89
968.18 BGN съгласно платежен документ от 04.03.2020г. и сумата, представляваща
депозит в размер на BGN 11 735 съгласно платежен документ от 29.01.2020г. По буква
„б“ и „в“ за апартамент №70 и гараж №45 по предварителния договор: заплатени
общо BGN 86 546 или евровата равностойност в размер на 44 250, 95 EUR, съгласно
приложен платежен документ от 07.09.2023г. По буква „б“ и „в“ за апартамент №79 и
гараж №46 по предварителния договор: заплатени общо BGN 116 860, 40 или евровата
равностойност в размер на EUR 59 749, 78, съгласно приложен платежен документ от
05.09.2023г. Сочи, че към момента на предявяване на иска е настъпил падежът за
изпълнение на задължението по чл. 4(1) от двата договора за прехвърляне правото на
собственост върху описаните имоти. Въпреки точното изпълнение на задълженията от
страна на ответника и по двата сключени договора, ищцовото дружество, е в
неизпълнение и забава относно прехвърлянето на собствеността на гореописаните
имоти, съгласно фиксирания краен срок за нотариално изповядване на сделките -
31.08.2022 г. съгласно чл.4 (1) от двата договора. Процесните обекти са с установена
степен на завършеност „груб строеж“, с което са възникнали като самостоятелни
обекти на правото на собственост, респективно същите могат да са предмет на
разпоредителни сделки. Ищецът е надлежно поканен за сключване на окончателни
договори за покупко - продажба на описаните по-горе недвижими имоти. Същият не
се явил на посочената дата, за което са съставени и два Констативни протокола от
нотариус А.Г.. Посочва още, че ищцовото дружество е в неизпълнение и забава. Към
настоящия момент сградата, в която се намират имотите е завършена само до степен
„груб строеж“, но това не е достатъчно за редовната експлоатация на имотите, което е
в ущърб на ответника и носи след себе си претърпени загуби и пропуснати ползи за
самия него. Оспорва твърдението на ищцовото дружество, че е уведомил ответника за
настъпили съществени изменения на обстоятелства, които са били непредвидени, не е
направило постъпки за предоговаряне на продажната цена.
В открито с.з. дружеството ищец, чрез адв.К. З. поддържа предявените искове.
В открито с.з. ответникът чрез адв.Г. Ч. оспорва исковете. Претендира разноски.
Софийски градски съд, ГО, І -7 състав, като прецени събраните по делото
доказателства по реда на чл. 235, ал. 2 вр. чл. 12 ГПК и доводите на страните,
намира за установено следното от фактическа страна:
Приет е неоспорен Предварителен договор за покупко-продажба и строителство
на недвижими имоти от 04.03.2020г. - апартамент № 70, във вход „Б“ и гараж 45, в
жилищен комплекс „1 Хоум“ гр.София, сключен между ищеца "Грийнлайф-Пропърти"
ЕООД като продавач и ответника П. като купувач. /л.5-л.8/
4
Съгласно уговореното в чл. 1 от предварителния договор продавачът се
задължава да построи със свои средства и да продаде на купувача в изцяло завършен
вид апартамент № 70, находящ се във вход „Б“ (буква „Б“), на тринадесети етаж, кога +
36,96 м, с чиста застроена площ 67,07 кв.м. и гараж №45, находящ се в сутерен - 2, със
застроена площ 22,19 кв.м., заедно с припадащите се към апартамента и гаража ид.
части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена
сградата, представляващ ПИ е идентификатор 68134.305.507 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на ИД на АГКК, е адрес на поземления имот: гр.
София, ул. ****, а купувачът се задължава да заплати продажна цена за придобиване
правото на собственост върху имота в размер на 88 500 евро. В чл. 4 от
предварителния договор е определен срок за сключване на окончателен такъв –
31.08.2022г. В договора не е изрично посочено, че "Грийнлайф-Пропърти" ЕООД се
задължава да построи сградата, в която се намират обектите, предмет на
предварителния договор, до тази дата, но в чл.4 ал. 2 е вписано, че продавачът се
съгласява, в срока по договора, да построи със собствени сили и материали имота,
като използва финансиране от банка. В ал. 4, 5 и 6 на чл. 4 са посочени случаите на
спиране на строителството вследствие на настъпване на форсмажорни обстоятелства,
при които спират да текат и предвидените в договора срокове. При съобразяване на
систематичното място, на което се намира предвидения срок за сключване на
окончателен договор, следва да се приеме, че това е и уговорения срок за извършване
на строителството.
Приет е неоспорен и втори Предварителен договор за покупко-продажба и
строителство на недвижими имоти от 04.03.2020г. сключен между ищеца "Грийнлайф
- Пропърти" ЕООД, като продавач и ответника П., като купувач относно апартамент
№79 и гараж 46, в жилищен комплекс „1 Хоум“ гр.София./л.9 –л.12 от делото/
Съгласно уговореното в чл. 1 от предварителния договор продавачът се
задължава да построи със свои средства и да продаде на купувача в изцяло завършен
вид апартамент № находящ се във вход „Б“, кота + 39,96 м, на четиринадесети етаж, е
чиста застроена площ 91,95 кв.м. и гараж №46, находящ се в сутерен – 2, кота - 7,15
м, с чиста застроена площ 22,19 кв.м., заедно с припадащите се към апартамента и
гаража ид. части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е
построена сградата, представляващ ПИ е идентификатор 68134.305.507 по КККР,
одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на ИД на АГКК, е адрес на поземления
имот: гр. София, ул. ****, а купувачът се задължава да заплати продажна цена за
придобиване правото на собственост върху имота в размер на 119 500 евро. В клаузата
на чл.3, ал.1 букви а,б, в, г, д, от предварителния договор е предвидено плащане на
цената на пет вноски, платими на пет етапа – 28 875 евро капаро при сключване на
договора, 28 875 евро в едноседмичен срок от изпращане на уведомление от
продавача, че е получен Акт обр.14, 28 875 евро от изпращане на уведомление от
5
продавача, че е монтирана дограма на имота, 17925 евро от изпращане на уведомление
от продавача, че е получен Акт обр.15 за сградата и сумата 11 950 евро платима в срок
до 7 дни от изпращане уведомление от продавача, че е получен Акт обр.16
/удостоверение за въвеждане в експлоатация/.
В чл. 4 от предварителния договор е определен срок за сключване на окончателен
такъв – 31.08.2022г. Съгласно уговореното в чл.4 ал. 2, продавачът се съгласява, в
срока по договора, да построи със собствени сили и материали имота, като използва
финансиране от банка. В ал. 4, 5 и 6 на чл. 4 са посочени случаите на спиране на
строителството вследствие на настъпване на форсмажорни обстоятелства, при които
спират да текат и предвидените в договора срокове.
От приетия договор за банков кредит №20R-I473619 /25.11.2020г. се установява,
че ответникът Г. П. е сключил с „ОББ“ АД договор предоставяне на кредит от
253 501.85 лв. за закупуване на имот в процес на строителство, а именно - апартамент
№ 70, във вход „Б“ и гараж 45, - апартамент № 79, гараж 46, в жилищен комплекс „1
Хоум“ гр.София./л.73-л.79/ Уговорен е срок на усвояване на кредита 20.01.2021г.,
както и срок за издължаване от 360 месеца.
Не е спорно, че двата процесни предварителни договора от 04.03.2020г. не са
изменяни.
Не се представят доказателства за кореспонденция между страните, при която
ответната страна да е уведомявана за наличие на пречки при строителството, за
причини за неспазване на уговорения срок за сключване на окончателен договор, за
наличие на непредвидени изменения в цените на строителни материали или за липса
на възможност за обезпечаване на такива.
С електронно писмо от 31.08.2023 г. "Грийнлайф-Пропърти" ЕООД е уведомило
ответника П., че за комплекса е издаден Акт образец 14 и е монтирана дограма, като го
поканило съгласно условия на предварителния договор за апартамент № 70, вход „Б“
и гараж 46 в жилищен комплекс „1 Хоум“ до заплати дължимите вноски в размер на
44 250 евро./л.59 от делото/
От приетото платежно нареждане от 07.09.2023г. на „ОББ“ АД, е видно, че
ответникът превел по сметка на "Грийнлайф-Пропърти" ЕООД сумата от 86 564.00лв.
/л. 55 от делото/
По делото не е спорно, като се установява от приетите неоспорени платежни
нареждания, че ответникът в качеството на купувач по двата процесни предварителни
договора от 04.03.2020г. е превел изцяло дължимите вноски за заплащане на
продажната цена, при достигане на посочения етап./вносни бележки на л.52, л.53, л.55,
л.56, л.107, л.108/
6
Акт за приемане на конструкцията /Акт образец 14/, за втори етап на сградата е
представен по делото, като се установява, че е от 31.08.2022 г. /л.13/
По почин на ищеца е допусната комплексна съдебно - техническа и оценителна
експертиза, изготвена от вещите лица инж. Т. Д. и инж. П. Я.. От приетото неоспорено
заключение на КСТОЕ се установява, че към датата на сключване на процесните
предварителни договори – 04.03.2020г. строителни работи на процесните обекти не са
извършвани, но са издадени Разрешение за строеж №38 от 24.02.2020г. и Протокол
обр. 2 за откриване на строителна площадка от 22.05.2020 г. Основните материали за
изграждане на строителството и техните цени през м.март 2020 и м.август 2022г. в
КСТОЕ са онагледени в таблица към отговор на в-с 5 от заключението. Посочено е, че
изграждането на процесните имоти включва множество СМР, като няма точна
количествена сметка за вложените материали и изпълнените СМР за всеки
самостоятелен обект. Пояснено е, че в много случаи се използват подизпълнители,
които договарят цялостен етап от изпълнението на отделните части – електро, ВК,
ОВК, включващи труд и материали общо.
При изследването относно изменението на цените и себестойността на
строителната продукция в сградата, в която се намира процесното жилище, вещите
лица са ползвали средни цени на видове СМР за съответния вид строителство -
еталони на СЕК /Стройексперт/ 2020г., 2023г., като предварително е изготвен
коригиран еталон. Поясняват, че предоставената им от ответното дружество КСС се
отнася за сграда в цялост, като за процесните обекти - апартамент № 70 и 79 и гаражи
№ 45 и 46 не е представена КСС. В таблица 2 от заключението, вещите лица
онагледили видовете извършени строителни работи и съответно изчислили
строителните и инвестиционни разходи за 1 /един/ квадратен метър застроена площ
към м. март 2020 възлизащи на 858, 85 лв. за изграждане на апартамент и 515,31 лв. за
изграждане на гараж. Изменението на стойността на строителните материали в
периода м.март 2020 г. - м.август 2022 г., м. октомври 2023г., ползвани при изграждане
на процесните обекти, по данни от Справочник за цените в строителството - СЕК, е
онагледено в Таблица на л.5 и на л.6 от Заключението на КСТОЕ, като увеличението
на цените на различните материали варира от 11,44 % /мазилка гипсова/ до 133,84 %
/стъклопакет 4/16/4/ Съпоставени са цените на строителните материали към отделните
дати, като вещите лица посочват процент на увеличение на себестойността на единица
строителен продукт за основните строителни материали, подробно посочено в
приложени таблици.
В таблица на стр.8 от заключението е онагледено процентното изменение на цените
за труд, но периода е само с начална дата и крайна такава, без да е дадена стойността
по години, но се установява, че цените за труд са се увеличили за времето от
7
сключване на предварителния договор до октомври 2023 г., като увеличението е с
между 48,39% /за работник топлоизолации/ и 64,52% /за работник фасади и
остъкляване/ за отделните видове труд.
На въпрос как би следвало да се измени договорената цена на недвижимия имот,
като се приложи по аналогия Методика за изменение на цената на договор за
обществена поръчка в резултат на инфлация, приета с Постановление № 290 от
27.09.2022 г. на Министерски съвет, обн. ДВ, брой 78 от 30.09.2022 г., вещите лица са
посочил, че съгласно посочената методология, договорената продажна цена следва да
се увеличи с 60,39 %.
На въпроса относно забавата в строителството на процесните обекти, вещите лица
обосновават извод, че забавата на дружеството ищец възлиза на 2 г. 6 м. 18 дни ( 30 м.
и 18 дни).
При така установените факти от значение за спора съдът приема от правна
страна следното:
По допустимостта:
С оглед твърдените в исковата молба обстоятелства от "Грийнлайф-Пропърти"
ЕООД, че след подписване на процесните договори, са настъпили непредвидими
обстоятелства, независещи от волята на страните, които се отразяват върху
изпълнението на сделката и са довели до чувствителна промяна на съотношението в
стойността на насрещните престациите, то предявените искове са допустими, а
правото на иск е надлежно упражнено.
По същество:
Стопанската непоносимост по смисъла на чл. 307 ТЗ е основание за постигане на
изменение или прекратяване на облигационната връзка, тогава, когато липсва съгласие
на страните за това, а обективната икономическа ситуация при продължаването й
според първоначалните условия създава предпоставки за възникване на изключителна
несправедливост в отношенията между страните. Това изменение или прекратяване
може да бъде постигнато чрез намесата на съда по предявен иск на заинтересованата
страна, който по характера си е конститутивен и внася промяна в правната и
имуществената сфера на страните с цел предотвратяване на такава несправедливост.
При това произнасянето на съда по такъв иск променя, респ. прекратява правната
връзка занапред, преди да са настъпили предпоставките за търсене на изпълнение на
поетите с договора задължения, а не след като връзката е прекратена, развалена или
насрещното задължение е изпълнено. Нужните материални предпоставки за
възникване на преобразуващото право за ищеца да постигне изменение/прекратяване
на сключен от него договор се свеждат до: наличието на валиден договор,
изпълнението по който е възможно; настъпили драстични изменения в обстановката,
8
при която е сключен договора, които изменения не следва да са причинени от никоя от
страните и обстановката, и изменения да са били непредивидими за страните при
сключване на договора, а наличието им да обуславя изпълнение, което противоречи на
справедливостта и добросъвестността и страната, която иска изменение или
прекратяване на договора да е изправна, т.е. да не е изпаднала в забава, както и
причинно-следствената връзка между настъпилите промени и разорителното
състояние на търговеца, при евентуално изпълнение на поетото задължение.
Позоваването на дружеството ищец по конститутивния иск с правно основание чл.
307 ТЗ е, че след сключване на предварителния договор имащ характера и на такъв за
изработка са непредвидими промени /обявяване на пандемия вследствие на КОВИД 19
и извънредно положение в страната, както и съществено изменение в инфлационния
индекс вследствие на нарушени доставки на суровини и материали в международен
мащаб, повишение на цените не енергийните ресурси, наличието на значителни
разлики в цените на основните строителни материали и на труд, в резултат на
инфлационни процеси и промяна в геополитическата обстановка. Ищецът поддържа,
че тези процеси са довели до чувствителна промяна на съотношението в стойността на
насрещните задължения по договора, при което не само противоречи на интереса му,
но и на добрите нрави, поради нееквивалентността на насрещните престации.
С оглед така очертаните параметри на претенцията, следва да се приеме, че
"Грийнлайф-Пропърти" ЕООД иска да бъде допуснато изменение на договорна клауза,
в отклонение от правилото на 20, ал. 1 ЗЗД и на принципа за обвързаността на
страните от договора ( Pacta sunt servanda), поради обективно и трайно променени
икономически условия, настъпили след сключване на договора, поради което запазване
на договорното правоотношение в първоначалния му вид би довело до накърняване на
принципа на справедливост и добросъвестност, изискващ еквивалентност на
престациите по съглашението. Това искане изцяло се обхваща от нормата на чл. 307
ТЗ, предвиждащ института на стопанската непоносимост - Съдът може по искане на
една от страните да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са
настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да
предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и
добросъвестността.
Следва да посочи, че ищецът "ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ" ЕООД не проведе
пълно и главно доказване и на другите предпоставки на иска с правно основание чл.
307 от ТЗ. От страна на ищеца не бяха ангажирани доказателства в подкрепа на
твърденията му, че сочените събития са довели до изключителна несправедливост,
нееквивалентност на насрещните престации. Не се доказва настъпването на такива
промени в съотношението между насрещните престации по договора, което да създава
разорително състояние за търговеца-обещател и да противоречи на справедливостта и
9
добросъвестността като общи принципи на гражданското право.
От една страна, не се доказа при условията на пълно и главно доказване реалната
себестойност на продукцията да се е увеличила /доколкото увеличението на основните
строителни материали макар и да има най-голяма тежест при формирането на
себестойността на продукцията, не е единственият елемент, който формира
себестойността/. Но дори и да се приеме за установено това обстоятелство, то ищецът
по насрещния иск не доказва по делото тази себестойност да надвишава договорената
цена. Евентуалното увеличение в себестойността на строителството води до съответно
намаляване на печалбата на търговеца. Методика за изменение на цената на договор за
обществена поръчка в резултат на инфлация е неприложима в настоящия случай.
Видно от справка от Търговския регистър, предметът на дейност на "ГРИЙНЛАЙФ-
ПРОПЪРТИ" ЕООД включва покупка, строеж, проектиране или обзавеждане на
недвижими имоти с цел продажби. Дружество, което професионално се занимава със
строителна дейност, би следвало да има достатъчно информация и опит, за да може
при полагане на грижата на добрия търговец да предвиди последиците за пазара в
сферата на своята дейност, вследствие на Ковид пандемията и то за период след
приключването на извънредното положение. Несъобразяването на това обстоятелство,
води до последицата търговецът да понесе намаляването на реализираната печалба, в
резултат на промените в пазара, като част от нормалния стопански риск.
Отделно, "ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ" ЕООД не може да се позовава на
стопанска непоносимост, ако неблагоприятните обстоятелства са възникнали след
изпадането му в забава. В случая няма никакви доказателства за настъпване на
обстоятелства, които да са довели до безвиновно продължаване на срока, нито да е
уговорена писмено между страните друга дата за изпълнение. Не са наведени
твърдения, а и не са представени документи за уведомяване на купувача за наличие на
затруднения за строителя да завърши строежа в срок. Не се претендират и не се
установяват обстоятелства, които да са попречили на строителството. Извънредното
положение и въведените по негово време ограничения са били отпаднали още към
датата на сключване на предварителния договор.
По отношение на увеличението на цената на труда, това обстоятелство не е
непредвидимо, доколкото и към сключване на предварителния договор е била на лице
тенденция на ежегодно увеличаване на минималния размер на работната заплата,
увеличаване на доходите и осигурителния праг. Вероятността за изменение на цената
на труда следва да бъде заложено в първоначалната цена. Поемането на договорни
задължения в дългосрочен план е свързано с известен риск, тъй като обществените и
икономическите отношения са динамична величина, с оглед на което е възможно
известно разминаване в паричната стойност на насрещните престации в зависимост от
различни инфлационни процеси. Изпълнението е несправедливо, когато е нарушена
еквивалентността при конкретния договор, т. е. когато изпълнението е разорително или
10
прекомерно обременително за страната, поради което е социално неоправдано. В
случая не са ангажирани доказателства в тази насока.
Двата процесни предварителни договора са сключени от страните към момент,
когато вещта все още не съществувала. По този начин всяка от страните е поела
определен стопански риск, свързан с обстоятелствата, които биха могли да се
реализират в предвидения период за изпълнение на задължението за построяване.
Ищецът по първоначалния иск е заплатил на изработващия част от уговорената цена за
придобиване, като това е направено към момента на сключване на двата процесни
предварителни договора. Това обстоятелство рефлектира върху формирането на
размера на продажната цена, която по пазарни принципи е по-ниска към момента на
сключване на договора за т. нар. "покупка на зелено", преди имотът да бъде изграден.
Поемането на риска и част финансовата тежест от страна на бъдещия купувач, който
предплаща такава част от продажната цена в по-ранен момент, обосновава
придобиването му на преференциална цена на правото на собственост в по-късен
момент, когато бъде изграден недвижимия имот. Доколкото съглашението е
постигнато за един бъдещ обект, всяка от страните е понесла определен риск -
купувача да получи това, за което заплаща, в един отдалечен период от време, а
строителя да не реализира предвидената печалба, в случай на недостатъчна оценка на
пазарните показатели или в следствие на собствената си забава.
В обобщение по основателността на предявените искове намиращи своето
основание в чл. 307 ТЗ настоящата инстанция, счита, че между страните по двата
предварителни договора от 04.03.2020 г. имащи и характера на договор за изработка не
е допуснато съществено нарушаване при еквивалентността между стройността на
престацията на длъжника и насрещната престация, което да е настъпило от очертаните
промените в икономическите условия в строителния сектор в периода 2020г.-2022 г.
Респективно изпълнението за длъжника по тези договори не би било разорително или
прекомерно обременително, съответно не се налага промяна в съдържанието им, в
частност в размер на уговорената между страните продажна цена.
Поради липса на доказване проявлението на предпоставките на института на
стопанската непоносимост, предявените искове с правно основание чл.307 от ТЗ
следва да се отхвърлят, като неоснователни.
По разноските: При този изход на спора право на разноски има ответната страна,
поради което на основание чл. 78, ал. 3 ГПК следва да й се присъдят такива в общ
размер на 12 200лв., от които 700 лв. депозит за КСТЕ и 11 500лв. за заплатено
адвокатско възнаграждение .
Воден от горното, Софийски градски съд, ГО, І -7 състав
11
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иск с правно основание чл. 307 ТЗ, предявен от "Грийнлайф-
Пропърти" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София,
ул. Златен рог № 22 срещу Г. П. П., ЕГН **********, с адрес гр.София, ул.****, за
допускане на изменение на предварителен договор за покупко-продажба и за
строителство на недвижим имот от 04.03.2020г. сключен между „ГРИЙНЛАЙФ-
ПРОПЪРТИ" ЕООД, в качеството му на продавач, и Г. П. П., в качеството му на
купувач относно апартамент №70 във вход “Б” и Гараж №45 находящи се в гр. София,
жилищен комплекс „1 Хоум“ в ж.к. Възраждане, ул. ****, в частта му относно
продажната цена, чрез увеличението и от 88 500 EUR на 132 750 EUR, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ иск с правно основание чл. 307 ТЗ, предявен от "Грийнлайф-
Пропърти" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София,
ул. Златен рог № 22 срещу Г. П. П., ЕГН **********, с адрес гр.София, ул.****, за
допускане на изменение на предварителен договор за покупко-продажба и за
строителство на недвижим имот от 04.03.2020г. сключен между „ГРИЙНЛАЙФ-
ПРОПЪРТИ" ЕООД, в качеството му на продавач, и Г. П. П., в качеството му на
купувач относно апартамент №79 във вход “Б” и Гараж №46, находящи се в гр. София,
жилищен комплекс „1 Хоум“ в ж.к. Възраждане, ул. ****, в частта му относно
продажната цена, чрез увеличението и от 119 500 EUR на 179 250 EUR, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА "Грийнлайф-Пропърти" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. София, ул. Златен рог № 22 да заплати на Г. П. П., ЕГН
**********, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК разноски в производството пред СГС в
размер на 12 200 лв..
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
12