Решение по адм. дело №176/2024 на Административен съд - Добрич

Производството по делото е по чл. 145 и следващи от АПК, във вр. чл. 46, ал. 5 от Закона за общинската собственост (ЗОбС).

Образувано е по жалба на Т. Р. А. от град Балчик, [жк], [адрес], с [ЕГН], срещу Заповед № 193 от 20.02.2024 г., издадена от кмета на Община Балчик, с която на основание чл. 46, ал. 2, във вр. чл. 46, ал. 1, т. 7, т. 8 и т. 9 от ЗОбС, чл. 5, т. 6, чл. 34, ал. 1, т. 1, т. 6, т. 7 и т. 9 и ал. 2 от Наредба за реда и условията за установяване на жилищни нужди на граждани, за настаняване в общински жилища, ползване и управление на Община Балчик (по-нататък Наредбата), раздел III, т. 5, т. 11, раздел IV, т. 4, раздел V, т. 1, б. „в“, т. 2, букви „б“, „ж“ и „з“ от Договор № 169/.02.04.2020 г. за отдаване под наем на общински имот, е прекратено наемното ѝ правоотношение за общинско жилище, находящо се в град Балчик, [жк], [адрес]. В жалбата се излагат доводи за неправилност на оспорената заповед поради допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила, противоречие с материалноправните разпоредби и несъответствие с целта на закона. Твърди се, че административният орган не е спазил изискванията на чл. 26 и чл. 34 от АПК, с което е лишил жалбоподателката от участие в административното производство. Сочат се и нарушения на чл. 35 от АПК. Счита се, че актът е издаден, без да е изяснена обективно и в пълнота релевантната фактическа обстановка. Оспорват се констатациите на органа, че жилището е необитаемо. Счита се, че фактическите основания за прекратяване на наемното правоотношение са формални и житейски неоправдани и противоречат на чл. 8 от ЕКПЧ. По тези съображения се иска отмяна на заповедта и присъждане на сторените разноски по делото.

Ответникът – кметът на Община Балчик, чрез процесуалния си представител, оспорва основателността на жалбата по съображения, че заповедта е издадена при спазване на процесуалните правила и в съответствие с материалния закон. Твърди, че в хода на административното производство не са допуснати съществени процесуални нарушения, които да оборват отразените в акта фактически констатации за прекратяване на наемното правоотношение с жалбоподателката. Иска отхвърляне на жалбата и присъждане на разноски за юрисконсултско възнаграждение.

Добричкият административен съд, след като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа и правна страна :

Жалбата е подадена в срок, от легитимирана страна, срещу годен за обжалване индивидуален административен акт, поради което е процесуално допустима.

Разгледана по същество, тя е и основателна по следните съображения:

От данните по административната преписка се установява, че със Заповед № 124/31.01.2020 г. на кмета на О. Б. Т. Р. С. (сега А.) и членовете на нейното домакинство : М. А. Н. – дъщеря, Д. А. Н. – син, А. Н. А. – съжителстващ на семейни начала с жалбоподателката (понастоящем неин съпруг), и Р. С. С. – баща, са настанени в едностайно общинско жилище, находящо се в град Балчик, [жк], [адрес], със застроена площ 38, 43 кв.м, полезна площ 33, 35 кв.м. Въз основа на настанителната заповед е сключен Договор № 169/02.04.2020 г. за отдаване под наем на имота за срок от пет години, считано от 01.01.2020 г.

На 08.07.2020 г. е извършена текуща проверка на общинското жилище от назначена от кмета на общината комисия с участието на двама инспектори от РУ – Балчик. За посещението на адреса е съставен констативен протокол № 600 от същата дата, подписан от общинските и полицейските служители. В протокола е отразено, че проверката е извършена за времето от 19, 35 часа до 19, 40 часа. По данни на съседи наемателката живее в чужбина. Жилището се обитава от баща ѝ и нейната дъщеря и се намира в добро състояние.

В началото на 2024 година е извършена служебна проверка, при която е установено, че един от членовете на домакинството на наемателката, настанени в общинското жилище, е променил постоянния и настоящия си адрес в с. Гурково, считано от 19.08.2021 г. (дъщеря ѝ Мелиса), а друг - е починал на 30.04.2022 г. (баща ѝ Р.) – така удостоверения за постоянен и настоящ адрес с изх. № 100/24.01.2024 г. и препис – извлечение от акт за смърт от 23.01.2024 г., всичките служебно издадени от Община Балчик.

На 29.01.2024 г. и 30.01.2024 г. са изпратени искания до „Енерго Про Продажби“ АД и „Водоснабдяване и канализация Добрич“ АД за издаване на служебни справки за потребление и дължими суми на ел. енергия и вода за общинското жилище за периода 01.01.2023 г. – 31.12.2023 г. В отговор са получени две писма от експлоатационните дружества. От справката от „Енерго Про Продажби“ АД е констатирано потребление на ел. енергия през месеците юли – септември 2023 г. и липса на потребление или ниско потребление в останалите месеци от годината. От справката от „ВиК Добрич“ АД е установено незаплатено задължение за ВиК услуги за общинското жилище за периода 01.01.2023 г. - 31.12.2023 г. в размер на 34, 42 лева.

На 09.02.2024 г. е проведено заседание на комисията по жилищно настаняване при Община Балчик, за което е съставен Протокол № 2024-2 от същата дата. В протокола е направена констатация, че общинското жилище не се ползва целогодишно съгласно справките за потребление на ел. енергия и вода, в резултат на което е взето решение да се предприеме процедура за освобождаване на имота.

На 20.02.2024 г. е издадена обжалваната Заповед № 193, с която е прекратено наемното правоотношение на жалбоподателката. Въз основа на констативния протокол от 2020 г. и изисканите документи и справки е направен извод, че наемателката не е изпълнила задължението си при промяна на условията за настаняване в общинско жилище (новонастъпила промяна в броя на членовете на домакинството, посочени в настанителната заповед, и въобще явно необитаване и неизползване по предназначение на общинското жилище за жилищни нужди на нуждаещи се лица – настаненото лице и членовете на домакинството) да уведоми наемодателя за тези промени в обстоятелствата. Изложени са мотиви, че документите и справките са събрани служебно, в Община Балчик не са постъпвали декларации, заявления и друг вид уведомление от страна на наемателката, което е в противоречие с приложимото законодателство, местната наредба и клаузите на договора за наем. Направен е и извод, че жалбоподателката не изпълнява задълженията си по общинската наредба и договора за заплащане на консумативни/режийни разходи за общинското жилище. Като правно основание за прекратяване на наемното правоотношение са посочени разпоредбите на чл. 46, ал. 2, във вр. чл. 46, ал. 1, т. 7, т. 8 и т. 9 от ЗОбС, чл. 5, т. 6, чл. 34, ал. 1, т. 1, т. 6, т. 7 и т. 9 и ал. 2 от Наредбата, раздел III, т. 5, т. 11, раздел IV, т. 4, раздел V, т. 1, б. „в“, т. 2, букви „б“, „ж“ и „з“ от договора за наем.

Процесната заповед е връчена на жалбоподателката на 15.03.2024 г., видно от саморъчното отбелязване върху уведомително писмо на л. 68 от делото.

От представената в хода на производството справка от РУ – Балчик при ОД на МВР – Добрич се установява, че наемателката, двете ѝ деца и съпругът ѝ са напускали и са се завръщали многократно в страната през периода 2016 г. – 2024 г.

Съгласно приложеното по делото допълнително споразумение към договор за електронни съобщителни услуги, сключено с Виваком на 07.08.2023 г., жалбоподателката ползва интернет и телевизионни услуги за общинското жилище за срок от 24 месеца, считано от датата на подписване на споразумението.

При тази фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:

Предмет на оспорване в настоящото производство е заповед за прекратяване на наемно правоотношение за общинско жилище. Тя е издадена от компетентен орган съгласно чл. 46, ал. 2 от ЗОбС – кметът на Община Балчик, който е и органът, издал настанителната заповед, в необходимата писмена форма, но при допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила и неправилно приложение на материалния закон.

Процесната заповед не съдържа ясни, конкретни и последователни мотиви относно причините за прекратяване на наемното правоотношение. Първоначално в нея са изложени констатации за липса на потребление на ел. енергия и явно необитаване на имота, но накрая е направен извод, че наемателката не е изпълнила задълженията си да декларира настъпилата промяна в броя на членовете на домакинството и да заплаща консумативните/режийните разходи за общинското жилище. Налице е и несъответствие между фактически и правни основания за издаване на заповедта, което препятства съда да установи еднозначно каква е действителната воля на административния орган.

Заповедта е мотивирана от правна страна с разпоредбите на чл. 46, ал. 1, т. 7, т. 8 и т. 9 от ЗОбС, чл. 5, т. 6, чл. 34, ал. 1, т. 1, т. 6, т. 7 и т. 9 и ал. 2 от местната общинска наредба, както и с клаузите в раздел III, т. 5, т. 11, раздел IV, т. 4, раздел V, т. 1, б. „в“, т. 2, букви „б“, „ж“ и „з“ от договора за наем, като част от правните основания се съдържат едновременно в нормативните актове и в наемния договор, а други - само в наемния договор, каквато възможност изрично е предвидена в чл. 34, ал. 1, т. 9 от общинската наредба.

Според чл. 46, ал. 1, т. 7 от ЗОбС и съответстващия му чл. 34, ал. 1, т. 6 от Наредбата наемното правоотношение се прекратява при отпадане на условията за настаняване на наемателя в общинско жилище. За да бъдат приложими тези разпоредби, следва да са настъпили такива изменения в обстоятелствата, които да изключват наемателя от категорията на лицата, отговарящи на условията за настаняване в общински жилища. Тези условия са определени в чл. 5 от общинската наредба, но органът не е изложил каквито и да е фактически констатации, които да сочат, че жалбоподателката не отговаря на тях. Съгласно посочената в заповедта разпоредба на чл. 5, т. 6 от Наредбата едно от условията за настаняване е лицата и семействата им да имат адресна регистрация в град Балчик или съответното населено място на територията на общината, за което кандидатстват за настаняване под наем, през последните 5 години без прекъсване. Безспорно в хода на административното производство е установено, че дъщерята на наемателката е променила постоянния и настоящия си адрес през 2021 година, но това не е достатъчно, за да се приеме, че са налице предпоставките на чл. 46, ал. 1, т. 7 от ЗОбС и чл. 34, ал. 1, т. 6 от Наредбата. Отпадането на условията за настаняване по отношение на един от членовете на домакинството съгласно чл. 5, т. 6 от Наредбата не може да обуслови прекратяване на наемното правоотношение на това основание, след като по отношение на жалбоподателката и останалите членове на домакинството ѝ (без починалия ѝ баща) не са налице твърдения, нито доказателства, че не са адресно регистрирани на територията на град Балчик.

Съгласно чл. 46, ал. 1, т. 8 от ЗОбС и съответстващите му чл. 34, ал. 1, т. 7 от Наредбата и раздел V, т. 2, б. „б“ от договора за наем наемното правоотношение се прекратява поради използване на жилището не по предназначение. В заповедта не са описани никакви обстоятелства за използване на общинския имот за нежилищни нужди – напр. преотдаване на имота на трети лица. Твърденията за необитаване на жилището не могат да се приравнят на неизползването му по предназначение, поради което не са налице годни фактически основания за прекратяване на наемното правоотношение по смисъла на чл. 46, ал. 1, т. 8, във вр. 34, ал. 1, т. 7 от Наредбата.

Съгласно чл. 34, ал. 1, т. 8 от Наредбата, във вр. чл. 46, ал. 1, т. 9 от ЗОбС и раздел V, т. 2, б. „б“ от договора за наем наемните правоотношения се прекратяват при неизползване на жилището повече от 6 месеца. В заповедта е направена формална констатация за необитаване на жилището, но не е посочено в какъв срок не е обитавано и дали този срок е по-дълъг от 6 месеца. Твърденията в акта за пребиваване на жалбоподателката в чужбина, без да е определена продължителността на това отсъствие, както и за неконсумиране на ел. енергия за част от месеците на 2023 година, не могат да заместят липсващите мотиви на административния орган относно правнорелевантните факти и обстоятелства, обуславящи приложението на чл. 34, ал. 1, т. 8 от Наредбата. Такива мотиви не се съдържат и в подготвителните документи по издаването на заповедта. Действително в протокола на общинската комисия по жилищно настаняване е направена констатация, че жилището не се ползва целогодишно, но също не е посочен конкретен период от време и може само да се предполага, че става дума за 2023 година. Волята на административния орган трябва да е ясна и е недопустимо да се извлича по тълкувателен път. На практика неизползването на жилището е квалифицирано като промяна в обстоятелствата, която не е декларирана от наемателката в нарушение на клаузите на договора за наем, а не като юридически факт от значение за настъпване на предвидените в чл. 34, ал. 1, т. 8 от Наредбата правни последици. Тези противоречия и пропуски в мотивите към акта са довели до липса на надлежни фактически установявания за прекратяване на наемното правоотношение на това основание. Непосочването на конкретен период на неползване на жилището с времетраене повече от 6 месеца изключва приложението на чл. 34, ал. 1, т. 8 от Наредбата и е пречка за издаване на заповед по реда на чл. 46, ал. 2, във вр. чл. 46, ал. 1, т. 9 от ЗОбС.

Не са налице фактически обстоятелства и за приложението на чл. 34, ал. 1, т. 1 от Наредбата, във вр. с раздел V, т. 2, б. „з“ и раздел ІІІ, т. 5 от договора за наем. Съгласно първата разпоредба, възпроизвеждаща съдържанието на чл. 46, ал. 1, т. 1 от ЗОбС, наемното правоотношение се прекратява поради неплащане на наемната цена или на консумативни разходи за повече от три месеца, а според втората разпоредба договорът за наем се прекратява едностранно без предизвестие при неплащане на режийни разходи – ел. енергия, вода и др. и писмено уведомление от експлоатационното дружество. В случая не са осъществени предпоставките нито на едната, нито на другата разпоредба, защото няма доказателства, а и констатации за неплащане на консумативите за повече от три месеца и за писмено уведомление от експлоатационно дружество. Налице е единствено служебно изискана справка от „ВиК Добрич“ АД, от която е видно, че към 31.12.2023 г. по партидата на общинския имот има задължения на стойност 34, 42 лева, но не е ясно дали тази сума обхваща задължения за повече от три месеца или се отнася за по-кратък период.

Прекратяването на наемното правоотношение е обосновано и с разпоредбата на раздел V, т. 2, б. „ж“ от договора за наем, съгласно която договорът се прекратява в случай на нарушение на т. 5, предложение второ от раздел II, респективно на т. 8 от раздел III на договора. От съдържанието на тази разпоредба не е ясно кое е предложение второ на т. 5 от раздел ІІ, но ако се вземе предвид и другата посочена т. 8 от раздел ІІІ, следва да се приеме, че става дума единствено за нарушение на задължението за допускане в жилището на длъжностни лица от общината да осъществяват контрол по спазване на нормативните и договорните изисквания, а не и за нарушение на задължението за подаване на декларация/заявление за настъпили промени в обстоятелствата, относими към условията за настаняване. В случая в заповедта не се съдържат никакви фактически обстоятелства за недопускане на представители на наемодателя в общинския имот за извършване на периодични и текущи проверки. От данните по делото е видно, че е направено едно единствено посещение на адреса през 2020 година. При това посещение е установено, че жилището се поддържа в добро състояние, което означава, че е осигурен достъп на проверяващите служители до общинския имот. С оглед на това липсват материалноправните предпоставки на т. 2, б. „ж“ от раздел V на договора, поради което неправилно административният орган се е позовал на нея, за да прекрати наемното правоотношение.

От друга страна, дори и да се приеме, че тази клауза обхваща и нарушенията на задължението за подаване на декларация/заявление за настъпили промени в обстоятелствата, относими към условията за настаняване, то пак не са налице условията за нейното приложение. Основните съображения за издаване на заповедта са свързани с твърдението, че наемателката не е уведомила наемодателя за настъпилата промяна в броя на членовете на домакинството поради новата адресна регистрация на дъщеря ѝ и смъртта на баща ѝ. От стриктното тълкуване на договорните клаузи между страните се налага изводът, че неизпълнението на задължението за уведомяване е основание за прекратяване на договора за наем само в случаите, когато недекларираните промени водят до пълно отпадане на условията за настаняване или до непокриване на нормите за настаняване по чл. 21, ал. 1 от Наредбата поради намаляване на броя на членовете на семейството, което в случая не е така. Действително от данните по делото е видно, че лицата в домакинството, посочени в настанителната заповед, са намалели, но това не води нито до отпадане на условията за настаняване на наемателката и останалите членове на домакинството ѝ, нито до изменение на жилищните им нужди, налагащо пренастаняването им в друго общинско жилище по реда на чл. 23 от Наредбата, във вр. раздел ІІІ, т. 11, изр. второ от договора за наем. От материалите по преписката се установява, че и при сегашния брой на членовете на семейството на жалбоподателката предоставеното под наем жилище не надхвърля нормите за жилищно настаняване по чл. 21, ал. 1, т. 3 от Наредбата (полезната жилищна площ за настаняване на тричленно семейство е до 55 кв.м, а процесният общински имот е с обща полезна площ от 33, 35 кв.м), поради което недекларирането на тази промяна не попада в хипотезата на раздел V, т. 2, б. „ж“ от договора за наем, във вр. чл. 34, ал. 1, т. 9 от Наредбата, водеща до прекратяване на наемното правоотношение.

На следващо място, дори и да се приеме, че неуведомяването на наемодателя за намаляване броя на членовете на домакинството влече след себе си прекратяване на договора за наем, то неправилно е подведено под фактическия състав на т. 2, б. „ж“, раздел V от договора. Неподаването на декларация при промяна на условията за настаняване в общинско жилище съставлява нарушение на т. 11, раздел III, което е основание за прекратяване на договора за наем по т. 2, б. „е“ от раздел V, а не по т. 2, б. „ж“ от същия раздел. Никъде обаче административният орган не се е позовал на тази клауза от договора, нито е изложил конкретни фактически твърдения по какъв ред и в какъв срок е следвало да се декларират настъпилите промени в обстоятелствата. Вярно е, че в заповедта е цитирана разпоредбата на т. 11, раздел ІІІ от договора за наем, която урежда задължението на наемателя за уведомяване, но само това не е достатъчно, за да се обоснове приложението на т. 2, б. „е“, раздел V от договора.

Липсата, непълнотата и неясното изложение на фактически и правни основания за прекратяване на наемното правоотношение противоречи на императивната норма на чл. 59, ал. 2, т. 4 от АПК и води до ограничаване на правото на защита на жалбоподателката, както и до невъзможност да се упражни съдебен контрол за законосъобразност на акта. Ненадлежното мотивиране на заповедта е резултат и от неизпълнението на задълженията на административния орган по чл. 34, чл. 35 и чл. 36 от АПК да осигури участие на заинтересованото лице в административното производство, да изясни в достатъчна степен всички факти и обстоятелства от значение за случая и да събере необходимите доказателства за установяване на действителното положение. Неспазването на всички тези изисквания съставлява съществено процесуално нарушение, обуславящо от своя страна материалната незаконосъобразност на акта.

С оглед на изложеното обжалваната заповед се явява опорочена по смисъла на чл. 146, т. 3 и т. 4 от АПК, поради което подлежи на отмяна.

При този изход на спора и на основание чл. 143, ал. 1 от АПК на жалбоподателката следва да се присъдят разноски в размер на 1010 лева, от които 10 лева платена държавна така и 1000 лева платено адвокатско възнаграждение.

Водим от изложеното, както и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК съдът

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ по жалба на Т. Р. А. от град Балчик, [жк], [адрес], с [ЕГН], Заповед № 193/20.02.2024 г. на кмета на Община Балчик, с която е прекратено наемното ѝ правоотношение за общинско жилище, находящо се в град Балчик, [жк], [адрес].

ОСЪЖДА Община Балчик да заплати на Т. Р. А., с [ЕГН], от град Балчик, [жк], [адрес], разноски по делото в размер на 1010 (хиляда и десет) лева.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.