РЕШЕНИЕ
№ 119
гр. Бургас, 27.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на четвърти юни
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Росица Ж. Темелкова
Членове:Калина Ст. Пенева
Кремена Ил. Лазарова
при участието на секретаря Марина Д. Димова
като разгледа докладваното от Калина Ст. Пенева Въззивно гражданско дело
№ 20252000500142 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.258 и сл. от Гражданския процесуален кодекс.
Подадена е въззивна жалба от собствениците на Етажната
собственост /ЕС/ на сграда “Съни Вю Саут“, находяща се в гр. Н., к.к. “С. б.“,
кв. „Ф.“ №***, представлявана от С. Н., в качеството й на управител на ЕС и
от етажния собственик Е. А. Н., гражданка на Р. Ф., родена на ********** г.,
чрез адв. М. Б. срещу решение № 1065/16.12.2024 год. по гр.д.№ 1479/2023
год. по описа на Бургаския окръжен съд, с което:
- е отхвърлен иска на етажните собственици на Етажната собственост
на сграда “Съни Вю Саут“, находяща се в гр. Н., к.к.“С. б.“, кв. “Ф.“ № **8,
представлявана от С. Н., в качеството й на управител, и конституирания в хода
на производството етажен собственик Е. А. Н., гражданка на Р. Ф., родена на
********** г., против Е. Д. Г., ЕГН **********, живуща в гр. С., ул. ******
№ **, за приемане за установено, че етажните собственици на сградата са
собственици на външен басейн, изграден в ПИ с идентификатор
51500.507.500, с адрес на имота - гр. Н., КК С. б. - запад, на площ от 3103
кв.м., в който е построена сградата, като представляващ обща на етажната
собственост част, в съответствие с принадлежащите им части от общите
части на сградата,
- е отхвърлен предявения при условията на евентуалност иск на
етажните собственици на Етажната собственост на сграда “Съни Вю Саут“,
находяща се в гр. Н., к.к. “С. б.“, кв. “Ф.“ № ***, представлявана от С. Н., в
1
качеството й на управител, и конституирания в хода на производството етажен
собственик Е. А. Н., гражданка на Р. Ф., родена на ********** г., против Е.
Д. Г., ЕГН **********, живуща в гр. С., ул. ****** № **, за приемане за
установено, че етажните собственици на сградата са собственици на
външен басейн, изграден в ПИ с идентификатор 51500.507.500, с адрес на
имота - гр. Н., КК С. б. - запад, на площ от 3103 кв.м., в който е построена
сградата, въз основа на давностно владение, в съответствие с
принадлежащите им части от общите части на сградата.
- са осъдени етажните собственици на Етажната собственост на сграда
“Съни Вю Саут“, находяща се в гр. Н., кк. “С. б.“, кв. Ф. ***, представлявана
от С. Н., в качеството й на управител, и конституирания в хода на
производството етажен собственик Е. А. Н., гражданка на Р. Ф., родена на
********** г., да заплатят поравно на Е. Д. Г., ЕГН **********, живуща в
гр. С., ул. ****** № **, сумата от 5000 лв., представляваща адвокатско
възнаграждение.
Във въззивната жалба се твърди, че обжалваното решение е неправилно.
Твърди се, че необосновано първоинстанционният съд не е обсъдил обема на
правото на строеж учредено в полза на МТД „Клифдейл проперти холдингс
лимитед“ както и взаимодействието му с правото на собственост /без право на
строеж/ върху поземления имот, придобито от „България Пропърти вижън“
ООД, ЕИК *********. Твърди се, че обемът на правото на строеж, учредено в
полза на МТД „Клифдейл проперти холдингс лимитед“ е определен „за
жилищно и курортно строителство“ и допълнително прецизиран в издаденото
разрешение за строеж № 80 от 11.05.2007 г. на главния архитект на О. - Н.
Твърди се, че „България Пропърти вижън“ ООД придобива право на
собственост върху процесния поземлен имот, но без правото да строи,
изгражда и доизгражда върху него, а първоинстанционният съд не е преценил
съотношението между отделните вещни права върху поземленият имот и не се
е произнесъл дали правото на строеж, учредено в полза МТД „Клифдейл
проперти холдингс лимитед“, е погасено по реда и при условията на чл. 68 от
ЗС. Не са изследвани причините, поради които са издадени последователно
процесиите разрешения за строеж, както и степента на идентичността на
инвестиционните проекти от 04.05.2007 г. и 26.09.2012 г. Съдът не е взел
предвид, че управителят на „България Пропърти вижън“ ООД, И. П. е
действал като пълномощник на „Клифдейл проперти холдингс лимитед“, не е
обсъдил счетоводното и данъчното третиране на процесния басейн,
обстоятелството, че той не е бил осчетоводен в счетоводния баланс на
„България Пропърти вижън“ ООД, и че външният басейн за данъчни цели е
част от сградата на комплекса. Твърди се, че сградата и басейна са изградени в
изпълнение на учреденото в полза на дружеството „Клифдейл проперти
холдингс лимитед“ право на строеж, което е придобило право на собственост
върху тях и ги е прехвърлило възмездно към етажните собственици. Оспорен
е извода за липсата на конструктивна и функционална свързаност между
басейна като принадлежност към сградата като главна вещ с твърдение, че
заключението на вещото лице инж. Б. К. е прието без да е подложено на
мотивирана и обоснована преценка, а при изготвянето му не са били обсъдени
съществени документи. Твърди се, че заключението е непълно, неясно и
необосновано, повърхностно и незадълбочено, в противоречие с техническата
2
документация, а наличието на функционална свързаност между процесния
басейн и сградата се потвърждава и от приетите и приложени по делото
договори за присъединяване на комплекса към ВиК мрежата и
електроснабдяването, от свидетелските показания на свидетеля В., в
качеството му на лице, поддържащо процесния басейн и от представените по
делото фактури за използвана електроенергия през месеците май и август.
Твърди се, че вещото лице не е разполагало с всички съставни части на
инвестиционния проект от 2012 г., въз основа на който е издадено
разрешението за строеж № 115 от 09.11.2012 г., а становището за липса на
конструктивна свързаност е изградено единствено на база един параграф в
обяснителната бележка към част „Архитектура“ към инвестиционния проект
от 26.09.2012 г. Твърди се, че конструктивната свързаност между сградата и
прилежащия към нея външен басейн следва да бъде установена от съда, както
при отчитане на наличието на общи ВиК инсталации, така и при отчитане на
информацията от част „Конструктивна“ инвестиционния проект от 26.09.2012
г., за което е поискана в о.с.з. от 12.09.2024 г. повторна експертиза, каквато
не е допусната, което е процесуално нарушение от страна на
първоинстанционния съд. Оспорен е извода на съда, че стойността на
басейна не е включена като ценообразуващ компонент в продажната цена на
апартаментите в сградата, с твърдение, че той е структуриран като
ценообразуващ елемент при определяне на продажната цена, при която
басейнът, както и другите общи части на комплекса са взети предвид при
определяне на цената по която се продават, респективно - придобиват
апартаменти в комплекса. Изложени са съображения за основателност на
главния иск. По евентуалния иск се твърди, че етажните собственици са
собственици на басейна и на самостоятелно основание - придобивна давност.
Те са единствените, които използват басейна считано от датата на
изграждането му, заплащат сметките за разходвана вода и ел. енергия, които се
отчитат по общите партиди на етажната собственост, полагат грижи за
почистване и поддръжка на басейна, извършват и заплащат за своя сметка
всички СМР при възникнала необходимост от ремонтни дейности и подмяна
на части, като етажните собственици упражняват непрекъснато и
необезпокоявано владение по явен и нескрит начин, в продължение на повече
от 10 години. Направено е искане за отмяна на обжалваното решение, за
уважаване на предявените искове и за присъждане на съдебните разноски за
двете съдебни инстанции.
С въззивната жалба са направени следните доказателствени
искания:
- за допускане до разпит на един свидетел - архитект В. Д, при режим на
призоваване, който, в качеството си на компетентно длъжностно лице към О. -
Н., е съгласувал последователно инвестиционен проект от 04.05.2007 г., въз
основа на който е издадено разрешение за строеж № 80 от 11.05.2007 г. и
инвестиционен проект от 26.09.2012 г., въз основа на който е издадено
разрешение за строеж № 115 от 09.11.2012 г., който да даде показания относно
причините, наложили издаване на второто по време разрешение за строеж,
както и показания относно функционалната и конструктивна свързаност
между басейна като принадлежност, и сградата като главна вещ.
- евентуално, да се изиска от архитект В. Д., в качеството му на
3
длъжностно лице в О. - Н., съгласувало гореизложените инвестиционни
проекти, да даде официално становище по отношение на фактите и
обстоятелствата, описани в т. 1.
- да се назначи повторна съдебно-техническа експертиза, която след като
са запознае с книжата по делото, направи необходимите проверки в
съответните институции и учреждения, включително О. - Н., като се запознае
с инвестиционния проект от 04.05.2007 г., въз основа на който е издадено
разрешение за строеж № 80 от 11.05.2007 г. в полза на МТД „Клифдейл
пропърти холдингс лимитед“, инвестиционния проект от 26.09.2012 г., въз
основа на който е издадено разрешение за строеж № 115 от 09.11.2012 г. в
полза на „БЪЛГАРИЯ ПРОПЪРТИ ВИЖЪН“ ООД, с ЕИК *********,
включително, но не единствено, част „конструктивна“, част „водоснабдяване и
канализации“ и част „електрическа“ както и след като направи замерване и
отчитане на място, да даде заключение по задачата, посочена в исковата
молба, а именно: „Доколко басейнът представлява отделна част от жилищния
комплекс или е структурно свързан с него с оглед водоснабдяването му,
електрическото му снабдяване, конструктивното му свързване, отсъствие на
отделни тоалетни и съблекални, което би възпрепятствало въвеждането му в
експлоатация.“ При формулиране на заключението си, вещото лице да се води
от следните въпроси:
-3.1 вещото лице да сравни как е проектиран басейна във всеки един от
одобрените инвестиционни проекти, като посочи дали проектите на басейна са
идентични в това число по размери, вместимост на вода, ВиК и електрическо
свързване, отстояния от сградата?
-3.2 вещото лице да извърши реални, присъствени замервания на
отстоянието между басейна като посочи дали измерените отстояния
съответстват на минимално допустимите, предвидени в приложимото
законодателство? При установено несъответствие в отстоянията да се посочи
дали подобен проект за басейн може да получи разрешение за строеж, в
случай че не е конструктивно свързан със сградата тоест вещото лице да
посочи по какъв начин и при какви условия следва да бъде прието, че един
басейн е конструктивно свързан със сграда, изградена в непосредствена
близост до него?
-3.3 вещото лице да посочи/ измери построената зона за отдих към
коритото на басейна част от квадратурата на басейна ли е ?
-3.4 вещото лице да посочи има ли специално изграден вход/изход в
сградата обслужващ достъпа на собствениците до басейна?
-3.5 вещото лице да посочи може ли да се издаде разрешение за
ползване на басейн от 135куб.м. без да има изградена към него тоалетна и
съблекалня, като съответно посочи къде се намира тоалетната даваща
възможност за ползване и експлоатация на въпросния басейн в продължение
на юг?
-3.6 вещото лице, на база отговорите на предходните въпроси към
задачата, формулирана по-горе, да посочи дали басейнът е функционално и
технически самостоятелен респективно несамостоятелен?
В дадения срок е постъпил отговор на въззивната жалба от Е. Д. Г.,
4
чрез адв. П. Г. Изразено е становище, че въззивната жалба е неоснователна,
направените доказателствени искания са недопустими и неотносими, а
първоинстанционното решение е правилно и обосновано, като изводите на
съда съответстват на събраните по делото доказателства. Извършен е анализ
на писмените доказателства по делото, въз основа на които се твърди, че
първоинстанционният съд е направил решаващите си изводи, че становището
на ищеца за принадлежност на басейна към общите части на етажната
собственост не може да бъде споделено, че съобразно разпоредбата на чл. 98
ЗС принадлежността следва главната вещ, но само ако не е постановено или
уговорено друго. Когато от волята на страните следва нещо различно от
горното правило, то не може да бъде приложено. В хипотеза, при която в
поземлен имот има построена сграда с жилищни функции и открит басейн,
представляващ допълващо застрояване, и собственикът прехвърли на трети
лица самостоятелни обекти от сградата, но без в договора да се сочи, че се
прехвърлят и идеални части от басейна, е налице „друго“ по смисъла на чл. 98
ЗС, което изключва прилагането на това правило по отношение на открития
басейн. В този случай, басейнът е собственост по правилото на чл. 92 ЗС на
собственика на земята. Суперфициарният собственик има правото по чл. 64
ЗС да ползва земята само доколкото това е необходимо за използването на
постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е
отстъпено правото, не е постановено друго. Акцентирано е върху това, че в
удостоверението за въвеждане в експлоатация на жилищната сграда, басейнът
не е посочен, че жилищната сграда не представлява жилищен комплекс по
смисъла на ЗУТ, като в конкретния случай нито земята, нито дворното място
могат да се считат за общи части. Твърди се, че етажните собственици, освен
управлението на общите части, неоснователно са си присвоили и
управлението на басейна, а сега претендират и собствеността. Сочи се, че
отношенията между собственика на земята и собственика на постройката се
уреждат от разпоредбата на чл. 64 от ЗС, а практиката по прилагането винаги
е била категорична, че при липса на „постановено друго“ /което би изключило
приращението/, собственикът на постройката може да ползва земята само
доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното
предназначение. Споделени са изводите на съда за неоснователност както на
главния, така и на евентуалния иск, като се сочи, че не е установено да е
изтекъл предвидения в закона 10-годишен давностен срок, а също - не е
установено явно, необезпокоявано владение и своене от страна на етажните
собственици, освен това се сочи, че басейнът няма статут, който би позволил
придобиването му по давност. Направено е искане за отхвърляне на
въззивната жалба, за потвърждаване на обжалваното решение и за присъждане
на съдебните разноски. Възразено е по допускане на доказателствените
искания като преклудирани, недопустими и неоснователни.
Въззивната жалба е подадена в срок, от легитимирани за обжалване
лица, срещу акт на окръжния съд, който подлежи на въззивно обжалване пред
настоящия съд, поради което е ДОПУСТИМА.
С обжалваното решение Бургаският окръжен съд се е произнесъл по
обективно съединени установителни искове за собственост, предявени в
условията на евентуалност, с правни основания чл. 124, ал. 1 от ГПК.
С мотивирано определение № 190 от 29.04.2025 год. и с определение от
5
открито съдебно заседание на 04.06.2025 год. по делото, въззивният съд е
оставил без уважение искането на въззивника за допускане и събиране на
доказателства.
В открито съдебно заседание пред въззивния съд страните поддържат
изявленията и исканията по депозираните въззивна жалба и отговор по нея,
както и претенциите си за съдебни разноски.
Бургаският апелативен съд, като взе предвид изложеното по-горе и
събраните по делото доказателства, намира от фактическа и правна
страна следното:
При проверка по чл. 269 от ГПК се установи, че обжалваното решение е
постановено от законен първоинстанционен съдебен състав, в съответната
форма, при наличие на задължителните реквизити и е валидно.
Въпросът за допустимостта на исковите претенции, относно
процесуалната легитимация на управителя на ЕС за предявяване на исковете е
бил поставен за разглеждане с отговора на исковата молба, като по този
въпрос съдът дължи и служебно произнасяне.
Като взе предвид, че претенцията на етажната собственост /ЕС/ е
заявена като такава срещу етажен собственик, за установяване на собственост
върху обект, за който се твърди в исковата молба, че е обща част за
собствениците на етажната собственост, съдът намира, че в случая е налице
хипотезата на чл. 23, ал. 4 от ЗУЕС, съгласно който управителят
представлява пред съда собствениците в етажната собственост по исковете,
предявени срещу тях във връзка с общите части и по исковете, предявени
срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на
общото събрание или задълженията си по този закон, каквато е настоящата
хипотеза, поради което процесуалната легитимация на подалото исковата
молба лице е установена по делото.
Дали процесният басейн е обща част за собствениците на етажната
собственост или не, е въпрос по същество на спора и не оказва влияние на
допустимостта на исковата претенция, респ. – на легитимацията на управителя
на ЕС за водене на производството по делото. Разпоредбата на чл. 23, ал. 4 от
ЗУЕС поставя изискване за упълномощаване на управителя от общото
събрание за осъществяване на процесуално представителство пред съд,
но по искове срещу трети лица, какъвто не е настоящият случай
/Определение № 59 от 27.03.2019 г. на ВКС по ч. гр. д. № 4776/2018 г., I г. о.,
ГК и др./.
Обжалваното решение е допустимо като постановено по допустими
искови претенции, предявени от собствениците на Етажната собственост
на сграда “Съни Вю Саут“, находяща се в гр. Н., к.к. “С. б.“, кв. Ф. ***,
представлявана от управителя на ЕС - С. Н., към които се е присъединила
етажната собственичка Е. А. Н., гражданка на Р. Ф., родена на ********** г.
срещу етажния собственик Е. Д. Г., ЕГН **********, живуща в гр. С., ул.
****** № **, за приемане за установено, че етажните собственици на
сградата изградена в ПИ с идентификатор 51500.507.500 са собственици
на външен басейн, находящ се в поземления имот, в който е построена
сградата, и представляващ нейна обща част, в съответствие с
принадлежащите им части от общите части на сградата.
6
При условията на евентуалност, правото на собственост се
претендира на оригинерно основание – изтекла в полза на етажните
собственици от ЕС придобивна давност по силата на давностно владение,
в съответствие с принадлежащите на етажните собственици идеални части от
общите части на сградата.
В исковата молба се твърди, че етажните съсобственици са закупили
отделните обекти в сградата от дружеството, в чиято полза е прехвърлено
правото на строеж върху процесния УПИ, след като правото на строеж е било
реализирано, ведно с прилежащите общи части от сградата и от правото на
строеж върху терена. Сочи се, че в издаденото разрешение за строеж на техния
праводател са включени както сградата, така и басейна, като последният е
функционално и технически свързан със сградата, поради което е обща част
към нея, а при продажбата на отделните обекти на етажните собственици,
всеки от тях, придобивайки общите части от сградата, е придобил и съответни
идеални части от басейна. Евентуално се твърди, че басейнът от
построяването си се е ползвал само от етажните собственици, които са
упражнявали фактическа власт върху него с намерението за своене, поради
което са го придобили по давност. Сочи се, че след като ответницата, която
също е етажен собственик, е придобила собственост върху поземления имот
от публична продан, се е снабдила с констативен нотариален акт, в който като
нейна собственост ведно с поземления имот е посочен и басейна, след което е
предявила претенции към останалите етажни собственици за заплащане на
наем за ползване на басейна. Собствениците на етажната собственост
оспорват легитимацията на ответницата като собственик на басейна, иска се
от съда установяване на собствеността върху него на посочените две
евентуални основания. В подкрепа на твърденията на ищеца са ангажирани
доказателства. Направено е искане за присъждане на съдебните разноски.
На осн. чл. 23, ал. 6 от ЗУЕС, по нейна молба по делото е конституирана
като ищца етажната собственица Е. А. Н., която поддържа исковите
претенции.
Ответницата с депозирания отговор е оспорила допустимостта и
основателността на исковите претенции. Твърди , че процесният басейн е
изграден въз основа на строителни книжа, в които като възложител е посочен
нейния праводател и е въведен в експлоатация с удостоверение, в което като
титуляр също е посочен нейния праводател. Твърди, че изграденият на място
басейн е различен от този описан в строителното разрешение на
суперфициара издадено през 2007 год., както й, че посоченият в него басейн
не е бил изграден, а единствения басейн в имота е изграден от нейния
праводател, поради което придобивайки собствеността върху поземления имот
чрез правоприемство от него, тя на осн. чл.92 от ЗС е придобила и
собствеността върху басейна. Направено е искане за отхвърляне на
предявените искове и за присъждане на съдебните разноски, ангажирани са
доказателства.
От събраните пред окръжния съд доказателства се установява
следната фактическа обстановка:
По делото са представени два последователно изповядани нотариални
акта.
7
С първия нотариален акт № ***************** на нотариус № ***, В.
И. И., като собственик на УПИ ІV-591, кв.1503, по плана на к.к. “С. б. - з.“,
общ. Н., към момента отразен като поземлен имот 51500.507.500, е продала
на дружеството „Клифдейл Пропърти Холдингс Лимитид“ /МТД/ правото
на строеж върху имота представляващ УПИ ІV-591, кв.1503, отразен към
момента като поземлен имот № 51500.507.500. В нотариалния акт е
записано, че се продава правото на строеж за осъществяване на жилищно
и курортно строителство, съгласно допустимите параметри на плътност,
интензивност и озеленяване, с максимално РЗП - 6200 кв.м. Продажбата е
извършена за цената от 465 450 евро.
С втория нотариален акт № **************************** на
нотариус № ***, В. И. И., като собственик, но вече на „голата
собственост“ на УПИ ІV-591, кв.1503, по плана на к.к. “С. б. - з.“, общ. Н.,
към момента отразен като поземлен имот 51500.507.500, е продала на
„България пропърти вижън“ООД, тази гола собственост върху УПИ ІV-
591, кв.1503, по плана на к.к. “С. б. - з.“, общ. Н., към момента отразен
като поземлен имот 51500.507.500, при продажба цена от 23 000 лв.
По делото не е представен архитектурен проект за изграждане на
обектите въз основа на прехвърленото в полза на МТД „Клифдейл Пропърти
Холдингс Лимитид“ право на строеж – праводател на собствениците на
етажната собственост, но е представено разрешение за строеж №
80/11.05.2007 год., в което е посочено, че се разрешава на МТД „Клифдейл
Пропърти Холдингс Лимитид“, съгласно одобрени проекти на 04.05.2007 год.
строителство на жилищна сграда за курортни нужди, с ресторант, лоби
бар, фитнес салон, три броя магазини за промишлени стоки в първи
надземен етаж, басейн и домови ВиК връзки. Строителството в процесния
поземлен имот е започнало от суперфициара след откриване на строителна
площадка и определяне на строителна линия и ниво, което съгласно
представения протокол е станало на 14.05.2008 год. Видно от представените
заявление входирано в О. - Н. на 24.04.2011 год. за съгласуване и одобряване
на ТИП-промяна по време на строителство с възложител „Клифдейл
Пропърти Холдингс Лимитид“ / и приложен към заявлението комплексен
доклад – л.24 и сл./, към тази дата строителството в процесния поземлен
имот все още не е било приключило. След одобряване на промяната в
строителството в процесния поземлен имот, което е станало след 14.09.2011
год., предвид, че от протокола на ОЕСУТ към О. - Н. от тази дата, представен
на л.19, се установява, че тогава проекта за промяна е одобрен, е извършено
разделяне в строящата се жилищна сграда на тристайни апартаменти на
двустайни и студия. Представено е удостоверение № 6/23.01.2014 г. /л.204/, за
въвеждане в експлоатация на жилищната сграда, в което при описанието на
обекта, не е посочен басейн.
Видно от представеното разрешение за строеж № 115/09.11.2012 год, е
било разрешено на собственика на терена „България пропърти вижън“ООД –
праводател на ответницата, съгласно проекти от 26.09.2012 год.,
изграждането на басейн в процесния поземлен имот. В сключения от
възложителя „България пропърти вижън“ООД, договор на 11.01.2013 год. за
изграждане на басейна, е отразено че той е за обект: външен басейн към
комплекс „Съни Вю Саут“. Представена е и архитектурна част от одобрения
8
проект за изграждането на басейна /л. 275 и сл./, в който басейна е отразен
като подобект на жилищната сграда. Представено е удостоверение за
въвеждане в експлоатация № 209/21.10.2014 год. на изградения басейн,
издадено на възложителя „България пропърти вижън“ООД /л. 53/, в което е
отразено, че строителната площадка и строителната линия и ниво за
строителството на басейна са били открити с протокол от 14.01.2013 г.
Отразено е също, че строежът е заснет и нанесен в кадастралната карта.
Представен е отчет за приходите и разходите на „България пропърти
вижън“ООД за 2016 г., в който не са отразени извършени през годината
разходи от дружеството.
Представени е договор от 2017 год. за поддръжка на общите части на
процесната ЕС, в който е посочен и басейна, договор от 2018 г. за абонаментно
и техническо обслужване на ВиК и ел. инсталации и охрана на ЕС и общите
части, в който също е включен басейна, договор за поддържане на басейново
съоръжение от 2019 год. Възложител по договорите е етажната собственост,
като от представените фактури и приложенията към тях – л. 75 и сл. се
установява, че сумите за услугите по поддръжка на изграденото в процесния
поземлен имот, наричано „комплекс“, са заплащани от собствениците на
изградената сграда - етажна собственост.
Ответницата Е. Д. Г., считано от 2020 год. също е собственик на
самостоятелни обекти в сградата – етажна собственост, изградена в
процесния поземлен имот. От представено по делото постановление на
възлагане на недвижим имот по изпълнително дело № 776/2020 г. на ЧСИ
Ивелина Божилова № 800 на КЧСИ, вписано в службата по вписвания на
18.11.2021 год. е видно, че след проведена публична продан на процесния
поземлен имот № 51500.507.500 с площ 3103 кв.м., собствен на „България
пропърти вижън“ООД, за купувач на поземления имот е обявена
ответницата Е. Д. Г., за сумата от 35 580 лв., и след внасяне на сумата и е
възложен поземления имот. В постановлението за възлагане като предмет
на продажбата не е описан изградения в поземления имот басейн.
Представен е констативен нотариален акт № ****************** на
нотариус Л. Ч., № ** на НК, издаден въз основа на постановлението, с което
на ответницата Е. Д. Г. е признато право на собственост върху поземления
имот № 51500.507.500. В този нотариален акт освен поземления имот, като
собствен на ответницата е описан и изградения в него басейн. След
придобиването на собствеността върху процесния поземлен имот, ответницата
Е. Д. Г., чрез писмени уведомления е уведомила останалите собственици на
ЕС, че следва да й заплащат наем за ползването на терена и басейна.
Присъединеният ищец Е. Н. се легитимира като собственик на
самостоятелен обект – апартамент в процесната ЕС, ведно с идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху терена, съгласно н.а.
№ **********************************.
От представените актуални скици на процесния поземлен имот и на
сградите изградени в него /л.152 и сл./ е видно, че кадастрално в имота са
отразени две сгради – жилищна сграда на шест етажа с площ от 21043 кв.м.
посочена като собствена на „Клифдейл Пропърти Холдингс Лимитид“, и
сграда за електропроизводство от 6 кв.м. отразена като собствена на „ЕВН
9
България Електроразпределение“ ЕАД.
От заключението на приетата от окръжния съд съдебно- техническата и
оценителна експертиза извършена от вещо лице К., включително от
обясненията на вещото лице при разпита пред окръжния съд се установява, че
в процесното УПИ са изградени следните обекти: многофамилна
шестетажна жилищна сграда-блок А и блок Б на фуга, трафопост, басейн,
барбекю. Върху терена освен басейн са изпълнени вертикална
планировка, благоустрояване и озеленяване. Басейнът не е конструктивно
свързан с жилищната сграда, той е свободно застрояване. Главните ел. табла
са разположени на фасадата на двата блока. Водомерен възел е изграден във
водомерна шахта в двора на комплекса, има и индивидуални водомери в
самостоятелните обекти. За басейна не е монтиран водомер в техническото
помещение към басейна. Отделен електромер за басейна е монтиран в ел.
таблото на секция А от жилищната сграда. Изградено е едно отклонение от
главния водопровод към сградата и към басейна, като басейна не се захранва
самостоятелно от главния водопровод, което е следвало да бъде така, ако
басейнът отговаря на изискванията за самостоятелен обект. Посочено е, че
филтърното помещение към басейна е оборудвано с ВиК инсталация без
водомер – т.е. няма отчитане на отделен разход на вода за басейна. Съгласно
заключението, изграденият в процесния поземлен имот басейн няма
характеристиките на „открит обект“ - плувен басейн за спорт по смисъла на
пар.5, т.68 от ДР на ЗУТ и не отговаря на изискванията за открит,
самостоятелен обект, тъй като не разполага с необходимите спомагателни
постройки и съоръжения, свързани с неговото функциониране като
самостоятелен обект – няма собствени санитарни възли и съблекални. Вещото
лице сочи, че изграденият басейн не е основно, а е допълващо застрояване по
смисъла на ЗУТ, какъвто е и трафопоста. В партера на сградата са
изградени тоалетни за общо ползване.
Първоинстанционния съд е разпитал като свидетел Васил Василев –
съпруг на ищцата Е. Н., който сочи, че от 2020 год. извършва дейности по
поддръжката на комплекс „Съни Вю Саут“, включително - поддържа басейна
и го пълни. Свидетелят сочи, че захранването на басейна е с вода от общия
водомер, разположен отстрани за жилищната сграда и няма електромер, който
да обслужва само басейна. Сочи, че през годините басейнът се ползва само от
хората, които живеят в жилищната сграда, не от външни хора, а заплащането
на труда на свидетеля е от „комплекса“. Свидетелските показания на
свидетеля относно техническите характеристики на басейна и относно
разходите за поддръжката му съответстват на останалите събрани по делото
доказателства – заключение на вещо лице за липса на самостоятелни за
басейна отчетни уреди за ел. и ВиК консумация, представени договори за
поддръжка, включително и на басейна, и платежни документи, поради което
съдът им дава вяра.
Разпитана е като свидетел от окръжния съд и Я. З. - приятелка на
ответницата Е., с която работят заедно и след придобиване на два апартамента
от жилищната сграда в комплекса от Е. през 2020 год., свидетелката сочи, че
от началото на м.май до към края на м. септември тя посещава комплекса.
Свидетелката сочи, че още преди Е. да закупи апартаменти в комплекса,
земята и басейна са отдавани под наем от фирма “Бългериън пропърти“ на
10
фирма „Съни Вю Рентълс“, която от своя страна ги е отдавала под наем на
етажната собственост, с цел ползване. В този смисъл от ответната страна са
представени договори за наем, които като частни документи без достоверна
дата са оспорени от ищцовата страна, във връзка с което и предвид
обстоятелството, че не са представени достоверни платежни документи за
извършени плащания и счетоводни отразявания при тези дружества,
включително за получавани плащания от етажната собственост, съдът намира
за недостатъчно убедителни, за да се възприемат за доказани твърденията на
ответницата и соченото от свидетелката, относно реално сключени договори
за наем за ползването на земята и басейна, по които етажната собственост да е
била наемател и като наемател да е заплащала наем за ползване на басейна и
терена. Тези твърдения противоречат и на представените по делото от
ищцовата страна платежни документи за заплащани от етажната собственост
услуги за поддържане на комплекса, включително на басейна от дружества, с
които етажната собственост е сключвала самостоятелни договори.
Във основа на изложеното по-горе съдът прави следните правни
изводи:
От съдържанието на горепосочените, последователно изповядани и
последователно вписани в Службата по вписванията два нотариална акта №
************************ на нотариус № *** и №
************************** на нотариус № ***, без съмнение се
установява, че правото на строеж върху процесния поземлен имот, в неговата
цялост – т.е. всичко, което е възможно по действащ план да се застрои върху
терена, е било прехвърлено на дружеството праводател на етажните
собственици от процесната етажна собственост - МТД„Клифдейл Пропърти
Холдингс Лимитид“. В нотариалния акт № 64 изрично е отразено, че
прехвърленото право на строеж в полза на „Клифдейл Пропърти
Холдингс Лимитид“. обхваща не само жилищното строителство, но и
курортното такова и озеленяване. Този извод кореспондира с
обстоятелството, че в нотариалния акт, с който дружеството „България
пропърти вижън“ООД след това е придобило собствеността върху терена
/поземления имот/, липсва каквото и да е отразяване, което да навежда на
мисълта, че на това дружество е прехвърлено нещо различно от голата
собственост върху поземления имот. Също така, цената на която е
прехвърлено правото на строеж в полза на „Клифдейл Пропърти Холдингс
Лимитид“ от 465 450 евро, многократно надхвърля данъчната оценка на
правото на строеж от 51 103, 80 лв., което също предполага, че оскъпяването е
защото правото на строеж обхваща и съоръженията, които ще бъдат
изградени, както и озеленяването, обезпечаващи осъществяването на
курортната функция на бъдещото жилищно строителство, което включва и
басейна. От съдържанието на нотариалния акт № 64, както и от
обстоятелството, че правото на строеж е учредено върху терен попадащ в
курортен комплекс „С. б.“ – за курортни нужди, явна е целта на сделката по
прехвърляне на правото на строеж, дружеството суперфициар да изгради
върху процесния поземлен имот една затворена, единна общност от сграда,
съоръжения и инфраструктура, като създаде единен облик на строителството
за обезпечаване ползването на изграденото за курортните нужди на
собствениците на отделните обекти в предвидената за строителство жилищна
11
сграда.
От съществено значение за разрешаване на спора между страните е
правният режим и реда на придобитите вещни права. Облигационни и
други отношения, създадени в отклонение от притежаваните от страните
вещни права, не оказват влияние върху последните. За режима в
притежанието на вещните права описани по-горе съгласно н.а. № 64 и н.а. №
65, не е от съществено значение обстоятелството, кое лице е отразено като
възложител в издадените строителни книжа за построяване на обектите
предвидени за застрояване в процесния поземлен имот и за чия сметка е
извършено строителството. По представения нотариален акт за прехвърляне
на право на строеж, единствен титуляр на това ограничено вещно право,
включващо и правото след построяването да придобие собственост върху
басейн, е праводателят на етажните собственици МТД„Клифдейл Пропърти
Холдингс Лимитид“. Не е установено по делото, такова право да е било
учредено или прехвърлено от първоначалната собственичка на поземления
имот В. И. И., или да е възникнало по-късно, в полза на праводателя-България
пропърти вижън“ООД, на ответницата по делото.
Праводателят на ответницата по нотариалния акт за покупко-продажба
№ 65/******** год. „България пропърти вижън“ ООД /покупката на
недвижими имот от публична продан проведена от ЧСИ е деривативен способ
за придобиване на вещни права и трансформация на собствеността в полза на
купувача настъпва само ако длъжникът е действителен собственик на
продаваното имущество/ е придобил по н.а. № 65/********* г. само и
единствено голата собственост върху терена – т.е. върху процесния УПИ,
отразен като ПИ 51500.507.500 по КК, което изключва възможността той да
стане собственик на обект, за който вече е учредено право на строеж на
друго лице – в случая и за процесния басейн, дори когато е инициирал
изграждането му, както е в случая, и е вписан като възложител в техническите
документи по изграждането на басейна и въвеждането му в експлоатация.
Вещните права върху недвижими имоти се прехвърлят валидно между
частноправни субекти с нотариален акт – чл. 18 от ЗЗД, поради което, ако едно
лице валидно е придобило в неговата цялост вещното право на строеж върху
един имот, вписването на друго лице като възложител в техническите книжа
за извършеното строителство по реализиране на правото на строеж, за който и
да е от обектите включени в обема на правото на строеж, не води до промяна
на вещния статут на построеното - то става собственост на лицето, в чиято
полза е прехвърлено правото на строеж. Ако за построяването на това, което е
станало собственост на носителя на правото на строеж след построяването му
е налице неоснователно разместване на имуществени блага /когато
строителството е извършено със средства и за сметка на друго лице, различно
от суперфициара/, това поражда само и единствено облигационни отношения,
но няма пряка връзка с режима на собствеността. Ето защо без значение за
режима на вещните права е обстоятелството, че праводателят на ответницата е
вписан като възложител в издаденото разрешение за строеж на процесния
басейн и в удостоверението за въвеждането му в експлоатация. В случая,
поради прехвърленото право на строеж и за процесния басейн в полза на
„Клифдейл Пропърти Холдингс Лимитид“ е налице „нещо друго“ по
смисъла на чл. 92 от Закона за собствеността, поради което собственикът
12
на земята, не би могъл на това основание да придобие правото на
собственост след изграждане на басейна. Нещо повече, по аргумент от чл.
64 от Закона за собствеността, и тъй като в н.а. № 64/******** год. не е
предвидено друго, прехвърленото на „Клифдейл Пропърти Холдингс
Лимитид“ право на строеж в случая изключва и възможността за „България
пропърти вижън“ ООД – респ. правоприемника на това дружество –
ответницата по делото, въпреки притежаваната собственост върху терена, да
се ползва от онези части от земята, които са необходими за използването на
предвидените за изграждане по ограниченото вещно право на строеж обекти,
а това съгласно нотариалния акт № 64/********* год. са всички обекти
предвидени за изграждане на жилищното и курортно строителство в
процесния УПИ, съгласно допустимите параметри на плътност, интензивност,
плюс озеленяване.
Изцяло в съответствие с горните правни изводи е проведена и
публичната продан от ЧСИ, от която ответницата в качеството й на купувач е
придобила собственост. Нищо не дава основание да се счете, че към момента
на публичната продан, предмет на продажбата в полза на ответницата е бил и
процесния басейн. Видно от постановлението за възлагане, в полза на
ответницата е възложена само и единствено собствеността върху
процесния УПИ, отразен като ПИ 51500.507.500 по КК, без отразяване на
каквато и да е собственост на други обекти. Предвид изложеното по-горе,
валидна трансформация на собственост в полза на ответницата върху други
обекти, какъвто е процесния басейн, не би могла да настъпи, тъй като такива
права не са притежавани от праводателя – длъжник в изпълнителното
производство. Показателно в това отношение, е и обстоятелството, че при
публичната продан поземления имот е закупен от ответницата за сумата от 35
800 лв., а съгласно заключението на вещо лице К., стойността само на
процесния басейн е три пъти по-висока.
Ето защо съдът намира, че констативният нотариален акт издаден в
полза на ответницата, по отношение на собствеността й върху басейна е
неверен, тъй като от една страна е извън правата обективирани в
постановлението за възлагане, а от друга – не е съобразен с правата на
праводателя на етажните собственици- респ. с техните права по
прехвърленото в цялост на праводателя им право на строеж върху процесното
УПИ.
Съществено с оглед предявения главен иск е определянето на статута на
процесния басейн, относно това дали представлява самостоятелен обект или
не. При съвкупния анализ на доказателствата по делото и най-вече на базата
на заключението на вещото лице, недвусмислено се установява, че
процесният басейн не е самостоятелен обект по смисъла на ЗУТ. Макар да
не е конструктивно свързан с изградената върху процесния терен жилищна
сграда, басейнът по проекта, по който е изграден, няма характеристиките
на обект, който юридически съществува самостоятелно – няма собствени
връзки с ел. и ВиК, няма изградени към него съблекални и санитарни възли.
Басейнът в случая е вещ, която функционално обслужва ползването на
имотите на отделните собственици в жилищната сграда, която е обекта
на основно застрояване в терена, за задоволяване на курортните им
нужди, ползва се сезонно – само през топлите месеци и лятото, като
13
поддръжката му изцяло се поема от собствениците на обектите в жилищната
сграда, в която се отчитат и необходимите за функциониране на басейна вода и
ел.енергия, заплащани от етажните собственици. Тъй като главната вещ в
имота е жилищната сграда-етажна собственост, която освен жилищни,
включва и други обекти за задоволяване на курортни нужди, а също – в нея са
разположени и санитарни възли обслужващи ползването на басейна, който е
свързан и инфраструктурно със сградата поради общите ВиК и ел. връзки,
съдът намира, че е установена по делото липсата на самостоятелно
предназначение на басейна, а е установено съществуването му като обект
за обслужване и задоволяване на курортните нужди при ползването на
сградата-етажна собственост от нейните собственици.
Принадлежност е всяка вещ, която трайно служи за използване на друга
вещ, и няма самостоятелен вещноправен статут, а следва вещноправния
статут на обслужваната вещ. В случая басейна е изграден за да се ползва от
собствениците и ползвателите на жилищната сграда, поради което и предвид
изложеното по-горе, настоящият съд намира, че басейна представлява
принадлежност към жилищната сграда, а обстоятелството, че е
предназначен за ползване от всички собственици на сградата, му придава
характера на обща част към сградата по предназначение. /в този смисъл е
и решение № 175/18.12.2019 год. по гр.д.№ 4660/2018 год. на ВКС, 1-во г.о. и
следва да се прави разлика с различните от настоящата хипотези, при които
басейнът не е част от учреденото върху терена право на строеж/. Ето защо
съдът намира за доказано твърдението на ищеца по делото, че като обща
част към жилищната сграда-етажна собственост, процесният басейн
принадлежи общо на всички етажни собственици в сградата, в квотите на
съсобственост описани в нотариалните актове на собствениците като
проценти идеални части от общите части на сградата.
Горното сочи, че предявеният главен иск е доказан и основателен,
поради което следва да бъде уважен, като се приеме за установено, че
етажните собственици на сградата-етажна собственост са собственици и
на прилежащия към нея външен басейн, изграден в ПИ с идентификатор
51500.507.500, с адрес на имота - гр. Н., КК С. б. - з., на площ от 3103 кв.м., в
който е построена сградата, като представляващ обща част по
предназначение на сградата - етажна собственост, респ. – на
собствениците на ЕС в съответствие с принадлежащите им идеални части от
общите части на сградата по основното застрояване.
Като е стигнал до различни правни изводи, окръжният съд е постановил
неправилно съдебно решение-постановено в противоречие с доказателствата
по делото и необосновано, което следва да бъде отменено, а спорът - решен по
същество, с уважаване на предявения главен иск.
С оглед уважаване на главния иск, съдът не следва да се произнася по
евентуалния иск.
На осн. чл. 537, ал.2 от ГПК последица от уважаване на иска за
собственост е отмяната на констативния нотариален акт № 74 ,
********************** на нотариус Л. Ч., № ** на НК, в частта, с която е
констатирана собственост върху процесния басейн в полза на ответницата.
Предвид изхода от делото в полза на ищеца - собствениците на етажната
14
собственост, следва да се присъдят направените разноски за двете съдебни
инстанции. Пред първоинстанционния съд съдебните разноски са 7200 лв. с
ДДС – заплатено адвокатско възнаграждение, 901 лв. – заплатена държавна
такса и 930 лв. – депозит за възнаграждение на вещо лице. Пред въззивния съд
са направени разноски за заплатена държавна такса в размер на 520 лв. и за
заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 3600 лв. с ДДС.
Направените разноски в общ размер от 13 151 лв. следва да се възложат в
тежест на ответницата по предявения иск.
Мотивиран от горното, Бургаският апелативен съд,
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 1065/16.12.2024 год. по гр.д. № 1479/2023 год. по
описа на Бургаския окръжен съд, КАТО ВМЕСТО ОТМЕНЕНОТО
РЕШЕНИЕ ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО спрямо Е. Д. Г., ЕГН **********,
живуща в гр. С., ул. ****** № **, че етажните собственици на Етажната
собственост на сграда “Съни Вю Саут“, находяща се в гр. Н., к.к. “С. б.“, кв.
“Ф.“ № ***, представлявана от С. Н., в качеството й на управител,
включително и конституирания в хода на производството етажен собственик
Е. А. Н., гражданка на Р. Ф., родена на ********** г., са собственици на
външен басейн, изграден в ПИ с идентификатор 51500.507.500, с адрес на
имота - гр. Н., КК С. б. - з., на площ от 3103 кв.м, в който е построена сградата
– етажна собственост, представляващ обща част - принадлежност към
сградата-етажна собственост построена в поземлен имот с
идентификатор 51500.507.500, при квоти в съответствие с принадлежащите
на етажните собственици идеални части от общите части на сградата-етажна
собственост, разположена в поземлен имот с идентификатор 51500.507.500.
ОТМЕНЯ на осн. чл. 537, ал. 2 от ГПК констативния нотариален акт
№ 74 , ************************ на нотариус Л. Ч., № ** на НК, В
ЧАСТТА, с която е констатирана собствеността на Е. Д. Г., ЕГН **********
върху изградения басейн в ПИ с идентификатор 51500.507.500, с адрес на
имота - гр. Н., КК С. б. - з.
ОСЪЖДА Е. Д. Г., ЕГН **********, живуща в гр. С., ул. ****** № **
да заплати на собствениците на Етажната собственост на сграда “Съни Вю
Саут“, находяща се в гр. Н., к.к. “С. б.“, кв. “Ф.“ № ***, представлявана от С.
Н. в качеството й на управител, направени по делото разноски за двете
съдебни инстанции в размер на общо 13 151 лв. /тринадесет хиляди сто
петдесет и един лева/, от които 7200 лв. с ДДС – заплатено адвокатско
възнаграждение за защита пред първата инстанция, 901 лв. – заплатена
държавна такса по сметка на окръжния съд и 930 лв. – депозит за
възнаграждение на вещо лице, заплатена държавна такса за въззивно
обжалване в размер на 520 лв. и заплатено адвокатско възнаграждение в
размер на 3600 лв. с ДДС за защита пред въззивния съд.
Решението може да бъде обжалвано пред Върховния касационен съд с
касационна жалба, в едномесечен срок от връчването на препис от него на
страните.
15
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
16