№ 2159
гр. София, 27.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на четвърти април през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Албена Александрова
Членове:Нели С. Маринова
Мария Стойкова
при участието на секретаря Габриела М. Владова Боботилова
като разгледа докладваното от Нели С. Маринова Въззивно гражданско дело
№ 20231100500116 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.
С решение № 10893/07.10.2022 г., постановено по гр. д. № 65010/21 г. по
описа на СРС, 150 състав, ответницата С. П. Б. е осъдена да върне на ищеца
„Софийски имоти“ ЕАД на основание чл. 233, ал. 1, изр. първо ЗЗД
апартамент № 44, на две нива, находящ се в подпокривно пространство в
*******, ж. к. „*******“, парцел III – 2029, гр. София, състоящ се от две стаи,
дневна, кухня, баня с тоалетна, със светла площ от 88,23 кв. м., както и
прилежащо мазе № 44, с площ от 2,20 кв. м., с административен адрес: гр.
София, ж. к. *******, *******, вх. *******, поради прекратяването на
договор за наем от 06.02.2003 г., както и да заплати на „Софийски имоти“
ЕАД сумата в размер на 100 лв., представляваща разноски в
първоинстанционното производство.
Подадена е въззивна жалба от С. П. Б. срещу решение №
10893/07.10.2022 г., постановено по гр. д. № 65010/21 г. по описа на СРС, 150
състав. Твърди, че обжалваното решение е неправилно, тъй като е
необосновано. Поддържа, че задължение на наемодателя е, че след като
1
твърди, че договорът за наем е прекратен, да докаже, че той е прекратен за
всички наематели, в т. ч. и за наследниците на починалия наемател. В тази
връзка твърди, че договорът за наем не е прекратен по отношение на всички
наематели. Иска се от съда да постанови решение, с което да отмени като
неправилно обжалваното решение, и вместо него да постанови друго
решение, с което да отхвърли иска.
Въззиваемата страна – „Софийски имоти“ ЕАД е подал отговор на
въззивната жалба в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, с който оспорва въззивната
жалба като неоснователна. Поддържа, че направеното във въззивната жалба
оплакване, че процедурата по прекратяване на договора за наем не е
проведена по отношение на всички наследници на починалия наемател, е
неоснователно. Твърди, че в преклузивния срок по чл. 312, ал. 2 ГПК
въззивникът не е изложил твърдения и не е представил доказателства, от
които да може да се направи извод за наличие и на други наследници на
М.И.Б., освен ответницата С. Б.. Поддържа, че е настъпила преклузия по
отношение на несвоевременното оспорване на факта за липса на прекратяване
на наемното правоотношение по отношение на евентуални други наследници
на бившия наемател. Моли за потвърждаване на решението. Претендира
разноски.
Софийски градски съд, след като взе предвид доводите на страните и като
обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност,
приема за установено от фактическа страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД.
Ищецът „Софийски имоти“ ЕАД твърди, че е сключил с М.И.Б. /починал
на 19.11.2009 г./ и С. П. Б. договор за наем от 06.02.2003 г., по силата на който
дружеството им е предоставило за временно и възмездно ползване собствен
жилищен имот, представляващ апартамент № 44, на две нива, находящ се в
подпокривно пространство в *******, ж. к. „*******“, парцел III – 2029, гр.
София, състоящ се от две стаи, дневна, кухня, баня с тоалетна, със светла
площ от 88,23 кв. м., както и прилежащо мазе № 44, с площ от 2,20 кв. м., с
административен адрес: гр. София, ж. к. *******, *******, вх. *******.
Посочва, че след изтичане на уговорения срок от две години по договора за
наем, наемодателят не се е противопоставил наемателите да продължат да
ползват апартамента, поради което договорът за наем се е трансформирал в
2
безсрочен на основание чл. 236, ал. 1 ЗЗД. Твърди, че ответницата С. П. Б.
системно е изпадала в забава в плащането на наемните вноски и таксата
битови отпадъци, поради което на основание чл. 8, т. 3, б. „а“ от договора за
наем с писмо с изх. № СИ – 03 – 292/07.05.2014 г. е отправил едномесечно
предизвестие за прекратяване на договорните отношения, при условие, че
наемателят не заплати сумата в размер на 2641,33 лв., представляваща
дължими наемни вноски, неустойка за забава върху неплатените наемни
вноски и такса битови отпадъци. Поддържа, че ответницата не е заплатила
дължимите суми в указания срок, поради което договорът за наем е бил
прекратен. Посочва, че от датата на прекратяване на договора за наем –
21.06.2014 г. до настоящия момент процесният апартамент се ползва от
ответницата без да е налице правно основание за това, поради което
плащаните месечни вноски били осчетоводени от дружеството като
обезщетение за фактическо ползване. Твърди, че въпреки прекратяването на
наемното правоотношение и отправените покани за освобождаване на имота в
периода от 2014 г. до 2021 г., ответницата не е освободила имота и не е
предала държането му на ищеца. Иска се от съда да постанови решение, с
което да осъди ответницата да освободи и да предаде държането на
процесния апартамент на ищеца. Претендира разноски.
Ответникът – С. П. Б. е подала отговор на исковата молба в срока по чл.
131, ал. 1 ГПК, с който оспорва иска като неоснователен. Твърди, че
процесният договор за наем не е бил прекратен, тъй като предизвестието за
прекратяването му е било изпратено само до ответницата, а страна по
договора за наем е бил и М.И.Б.. Моли за отхвърляне на иска.
Не се спори между страните по делото, а и от представения като
доказателство по делото договор за наем от 06.02.2003 г. се установява, че
между „Софийски имоти“ ЕАД, като наемодател, и М.И.Б. и С. П. Б., като
наемодатели, е сключен договор за наем, по силата на който наемодателят е
предоставил на наемателите за временно и възмездно ползване следния
недвижим имот: апартамент № 44, на две нива, находящ се в подпокривно
пространство в *******, ж. к. „*******“, парцел III – 2029, гр. София,
състоящ се от две стаи, дневна, кухня, баня с тоалетна, със светла площ от
88,23 кв. м., както и прилежащо мазе № 44, с площ от 2,20 кв. м. Уговорено е,
че договорът за наем се сключва за срок от две години, считано от датата на
приемо – предавателния протокол, както и че месечната наемна цена е в
3
размер на 43 лв.
С анекс от 15.03.2006 г., сключен между страните по договора за наем, е
изменена месечната наемна цена в размер на 86,00 лв., считано от 01.03.2006
г.
От препис – извлечение от акт за смърт № 935/20.10.2009 г. е видно, че
М.И.Б. е починал на 19.10.2009 г. в гр. София.
С молба с вх. № ИД – 03 – 515/01.12.2009 г. от С. П. Б. до „Софийски
имоти“ АД е поискано да й бъде разрешено да изплаща задълженията си за
наем на процесния имот разсрочено, тъй като поради продължително
заболяване на съпруга й М.И.Б. не е имала възможност да ги заплаща.
От представените като доказателства по делото писма с изх. № СИ – 03
– 883/12 г., № СИ – 03 – 503/13 г. и № СИ – 03 – 633 – 35/13 г. от „Софийски
имоти“ ЕАД и 3 бр. обратни разписки за връчването им на ответницата, се
установява, че С. П. Б. е била поканена да плати доброволно в 7 – дневен срок
от връчването им посочените в писмата суми за наем, неустойка за забава в
плащането на наема и такси битови отпадъци.
С писмо с изх. № СИ – 03 – 292/07.05.2014 г. от „Софийски имоти“ ЕАД
до С. П. Б., връчено й с обратна разписка на 20.05.2014 г., ответницата е
поканена в срок от 5 работни дни, считано от датата на получаване на
писмото, да заплати доброволно сумата в размер на 2641,33 лв., включваща
неплатени наемни вноски за периода от м. 06.2013 г. до 30.04.2014 г.,
неустойки за забава, начислени върху наемните вноски, за периода от
06.04.2012 г. до 30.04.2014 г., и 56,35 лв. – такса за битови отпадъци за
периода от 01.10.2013 г. до 30.04.2014 г. Посочено е, че в случай на
неизпълнение на задълженията, писмото следва да се счита за едностранно
едномесечно предизвестие за прекратяване на договора за наем от 06.02.2003
г. и анекса към него от 15.03.2006 г. на основание чл. 8, т. 3, б. „а“ от
договора, както и че в 7 – дневен срок, считано от датата на прекратяване на
договора, следва да предаде имота на „Софийски имоти“ ЕАД.
С писма с изх. № СИ – 03 – 718 – 8/14 г., № СИ – 03 – 044 – 11/15 г., №
03 – 472/17 г. и обратни разписки към тях, както и с нотариална покана с рег.
№ 878, т. 1, № 157/16 г. на нотариус М. Г., връчена на 24.02.2016 г. срещу
разписка, ответницата С. П. Б. е поканена да заплаща обезщетение за
ползване на имота, лихва за забава и такса битови отпадъци.
4
С писмо с изх. № СИ – 03 – 527 – 1/27.11.2020 г., получено „на ръка“ от
ответницата, същата е била уведомена за провеждането на конкурс за наем на
имота, както и че следва да предаде държането на имота в 7 – дневен срок от
прекратяването на договора за наем.
При така установените фактически обстоятелства по делото, съдът
приема от правна страна следното:
Въззивната жалба е допустима - подадена е в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК
от процесуално легитимирана страна срещу подлежащ на инстанционен
контрол съдебен акт.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта му – в
обжалваната част. По останалите въпроси той е ограничен от посоченото в
жалбата.
При извършената служебна проверка въззивният съд констатира, че
решението е валидно и допустимо. Първоинстанционният съд не е допуснал
нарушение на императивни материалноправни норми. Решението е и
правилно, поради което въззивният съд препраща към мотивите му на
основание чл. 272 ГПК.
Във връзка с доводите, изложени във въззивната жалба по отношение на
правилността на решението, въззивният съд намира следното:
С доклада по делото първоинстанционният съд правилно е разпределил
доказателствената тежест по иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1
ЗЗД, като е указал, че в тежест на ищеца е да докаже, че е предал процесния
имот на ответника въз основа на валидно сключен договор за наем, който е
бил прекратен.
Във въззивното производство не са спорни следните обстоятелства: че
между „Софийски имоти“ ЕАД, като наемодател, и М.И.Б. и С. П. Б., като
наемодатели, е сключен договор за наем от 06.02.2003 г., по силата на който
наемодателят е предоставил на наемателите за временно и възмездно
ползване процесния апартамент за срок от две години срещу заплащането на
уговорената наемна цена; че наемателят М.И.Б. е починал на 19.10.2009 г.; че
С. П. Б. е преживяла съпруга на М.И.Б.; че след изтичането на двугодишния
срок на договора за наем от 06.02.2003 г. същият е бил мълчаливо продължен
на основание чл. 236, ал. 1 ЗЗД.
5
Спорното обстоятелство по делото е дали процесният договор за наем е
прекратен.
Съгласно уговореното в чл. 8, т. 3, б. „а“ от договора за наем от
06.02.2003 г. наемодателят може да прекрати договора за наем едностранно с
30 – дневно писмено предизвестие при неплащане на две поредни наемни
вноски от страна на наемателя.
От представените писмени доказателства /покани за плащане на
задължения за наемни вноски и такси битови отпадъци и извънсъдебното
признание на ответницата, обективирано в молба с вх. № ИД – 03 –
515/01.12.2009 г./ се установява, че след смъртта на съпруга й М.И.Б. на
19.10.2009 г., ответницата С. П. Б. е изпаднала в забава в погасяването на
повече от две наемни вноски по договора за наем от 06.02.2003 г. /за периода
от м. юли 2013 г. до 30.04.2014 г./.
Ето защо, въззивният съд приема, че наемодателят е упражнил надлежно
правото си да прекрати процесния договор за наем на основание чл. 8, т. 3, б.
„а“ с 30 – дневно писмено предизвестие, обективирано в писмо с изх. № СИ
– 03 – 292/07.05.2014 г., което е породило правно действие от момента на
връчването му на ответницата с обратна разписка на 20.05.2014 г.
Предвид липсата на твърдения и доказателства за плащане на дължимата
сума от 2641,33 лв. от страна на ответницата, процесният договор за наем е
бил прекратен, считано от 20.06.2014 г., с изтичането на на 30 – дневното
писмено предизвествие, като държането на имота е следвало да бъде
предадено на наемодателя на основание § 1 от договора за наем от 06.02.2003
г. в 7 – дневен срок от прекратяването на договора.
Неоснователно е оплакването на въззивницата, направено за първи път с
въззивната жалба, че процесният договор за наем не е бил прекратен по
отношение на всички наематели. В случая е настъпила преклузия за
оспорване на факта, че наемното правоотношение, касаещо процесния
апартамент, не е било прекратено по отношение на евентуални други
наследници на бившия наемател М.И.Б.. Това е така, тъй като в преклузивния
срок по чл. 312, ал. 2 ГПК С. П. Б. не е изложила твърдения за наличие и на
други наследници на М.И.Б., освен нея, а е заявила единствено, че не оспорва
факта на смъртта на наемателя М.И.Б..
Тъй като процесният договор за наем не е сключен с оглед личността на
6
който и да е от двамата наематели, то същият не е бил прекратен със смъртта
на наемателя М.И.Б.. С откриването на наследството на М.И.Б. правата и
задълженията по договора за наем са наследени от призованите към
наследяване наследници. В преклузивния срок по чл. 312, ал. 2 ГПК С. П. Б.
не е изложила твърдения, че починалият наемател М.И.Б. е оставил и други
наследници, освен нея, поради което след смъртта му на 19.10.2009 г., тя е
наследила всички права и задължения по договора за наем и е останала
единствена страна - наемател по договора.
По делото не спори, че въззивницата е продължила да ползва имота след
прекратяването на договора за наем, считано от 20.06.2014 г., въпреки
изричното противопоставяне за това от страна на наемодателя, обективирано
в писмо с изх. № СИ – 03 – 292/07.05.2014 г., и не е предала на въззиваемия на
основание § 1 от договора за наем от 06.02.2003 г. държането на процесния
апартамент в 7 – дневен срок от прекратяването му.
Предвид изложеното по – горе, предявеният иск с правно основание чл.
233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД следва да се уважи като основателен.
Поради съвпадение в крайните изводи на въззивния съд с тези на
първоинстанционния съд решение № 10893/07.10.2022 г., постановено по гр.
д. № 65010/21 г. по описа на СРС, 150 състав, следва да бъде потвърдено като
правилно.
Предвид изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 и 8 ГПК във вр. с
чл. 26 НЗПП въззивницата следва да бъде осъдена да заплати на въззиваемия
сумата в размер на 50 лв., представляваща разноски за юрисконсултско
възнаграждение във въззивното производство.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 10893/07.10.2022 г., постановено по гр. д.
№ 65010/21 г. по описа на СРС, 150 състав.
ОСЪЖДА С. П. Б., ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ж. к. *******,
*******, вх. 2, ет. *******, да заплати на „Софийски имоти“ ЕАД, ЕИК:
*******, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „*******, на
основание чл. 78, ал. 1 и 8 ГПК сумата в размер на 50 лв., представляваща
7
разноски за юрисконсултско възнаграждение във въззивното производство.
Решението може да се обжалва пред Върховния касационен съд в 1 –
месечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8