Р Е Ш Е Н И Е
N
гр. РУСЕ....06.I.................2015 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РУСЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД........................ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ
в публично заседание
на....20 ноември 2014 г.……………………. в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : АГЛИКА ГАВРАИЛОВА
ЧЛЕНОВЕ :
при СЕКРЕТАРЯ...................Г.И...................и
в присъствието
на ПРОКУРОРА................................................................................като
разгледа
докладваното
от...............СЪДИЯТА ГАВРАИЛОВА......……..гр.д. N 659 по описа за 2014 г., за да се произнесе, взе предвид :
Ищецът Н.Т.Ц.,***, твърди, че на 28.03.2014г., в кантората на н. К. П. в гр.Р., подписал нотариален акт №**, том I, рег.№***, д.41, вписан в АВ с вх.рег.№***/31.03.2014г.,
акт №49,том 10, в който е отразено, че продава на ответницата собствения си
недвижим имот, в находящ се в гр.Р.*** а именно : Апартамент „Б“, състоящ се от
две спални, работен кабинет, столова с бокс, дневна, тоалетна, баня, три
антрета, заедно с избено помещение №7 и таванско помещение №7 и 10,854%ид.ч от
общите части в сградата и от отстъпеното право на строеж, който апартамент
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и
кадастралните регистри, подробно описан в исковата молба, за сумата 50000лв.
платена съгласно сключен предварителен договор от м.ноември 2010г. по следния
начин : 20000лв. платени при сключването на договора, 10000лв. през м.декември
2011г., 10000лв. платени през м.декември 2012г. и 10000лв. през м.декември
2013г., като продавачът си запазва пожизнено и безвъзмездно правото на ползване
на имота. Твърди, че нотариалният акт е нищожен на основание чл.576 във вр.
чл.580,т.4 от ГПК - няма изискуемото от
чл.6,ал.1, б.“в“ и ал.3 от ПВп във вр. Чл.60,т.5 от ЗКИР съдържание – не е
посочена площта на имота. Освен това подписаният нотариален акт не съдържа
предвидената в чл.25,ал.9 от ЗННД декларация от страна на участниците, че
сумата, посочена в него, е действително уговореното плащане по сделката. Не е
отразено и плащане по банков път, съгласно изискването на чл.25,ал.10 от ЗННД и
чл.3,ал.1 във вр.§2 от ЗОПБ.При сключването на договора не е спазена
предвидената по чл. 18 от ЗЗД нотариална
форма, поради което и договора е нищожен на основание чл. 26 ал.2 от ЗЗД.При
условията на евентуалност предявява иск за прогласяване нищожността на договора
за продажба на недвижимия имот, поради привидност – основание по чл.26,ал.2 вр.
чл.17 от ЗЗД. Ищецът оспорва нотариалното удостоверяване, че между него и
ответницата е имало сключен предварителен договор от м.ноември 2010г.,както и
че има извършено „каквото и да било плащане“. Твърди, че не е подписвал предварителен договор за продажба на имота и не е получил
посочените в договора суми, не е искал да продаде имота си, а е имал желание
и воля да прехвърли собствеността срещу
задължение за гледане и издръжка. Действително сключената между него и първата
ответница сделка е именно „Договор
за прехвърляне на
недвижим имот срещу задължение за
гледане и издръжка“.Иска съдът да постанови решение, с което да прогласи нищожността
на сключения с нот.акт №** том I, рег.№***, д.41 от 28.03.2014г. на нотариус 218 на НК
договор за покупко-продажба на гореописания недвижим имот, на основание
чл.26,ал.2 от ЗЗД – поради липса на предписана в закона форма. В случай, че
предявеният иск не бъде уважен, моли съдът да постанови решение, с което да
прогласи нищожността на договора на основание чл.26, ал.2 от ЗЗД вр. чл.17 от ЗЗД – поради привидност, като приеме, че действително сключения между страните
договор е такъв за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и
издръжка. Претендира разноските по делото.
Ответниците А.Х.Л. и Т.Й.Л.,***,
изразяват становище, че предявените в
условията на евентуалност искове са допустими, но неоснователни.
Твърдят, че посочените в нотариалният акт суми, действително са били платени на
ищеца предварително през периода м.
ноември 2010 до м. декември 2013г. на вноски, както е посочено в нотариалния
акт. Излагат се подробни съображения за това, че липсата на изискуемите от
Правилника за вписванията - чл. 6 ал.1, б „в“ и ал.3, във вр. чл. 60, т.5 от ЗКИР реквизити не води до нищожност на нотариалния акт . В разпоредбата на чл.
576 от ГПК, изрично са регламентирани
основанията на нищожност на нотариалните действия и посочените в исковата молба
основания не водят до нищожност на нотариалното
удостоверяване. Считат, че нарушението на чл.25,ал.9 от ЗННД не е
основание за нищожност на нотариалния акт, тъй като тази декларация не е част
от съдържанието на нотариалния акт /чл.580 от ГПК/ и непредставянето й не води
до опорочаване на формата на сделката. Излагат доводи, че неплащането на
продажната цена по банков път не е основание за прогласяване на
нищожността на договора, съгласно
чл.25,ал.10 от ЗННД във вр. Чл.26, ал.2 от ЗЗД, а неизпълнението на нормите на
чл.25,ал.10 от ЗННД и на чл.25,ал.9 от с.з. касае единствено дисциплинарната
отговорност на нотариуса, още повече че в конкретния случай продажната цена от 50 000 лева не е
заплатена наведнъж еднократно, а на четири вноски и действително е била платена
предварително, преди сключването на сделката пред нотариус. Ответниците
оспорват и евентуалния иск за нищожност на договора поради привидност.Твърдят,
че между страните не е имало други уговорки, и тяхната действителна воля е
изразената в нотариалния акт, а именно – сключване на договор за
покупко-продажба на имота. Молят съдът
да отхвърли исковете, при законните последици.
След преценка на събраните доказателства,
съдът приема за установено следното :
Предвид изложените в исковата
молба фактически обстоятелства и правни твърдения и предявения петитум, съдът
квалифицира исковете за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба
на недвижим имот, като иск с правно основание чл.26,ал.2,предл.3 от ЗЗД,
съединен при условията на евентуалност с иск правно осонавние чл.26,ал.2,предл.5
вр.чл.17 ЗЗД.
По делото е представен нотариален акт №** от 28.03.2014г. за покупко- продажба на недвижим имот, том I, рег.№***, д.41 на нотариус с рег.№*** на НК, вписан в
АВ с вх.рег.№***/31.03.2014г., акт №**,том 10, сключен между ищецът Н.Ц. и ответницата А.Л..От нотариалния акт се
установява, че ищецът продава на ответницата собствения си недвижим имот,
находящ се в гр.Р., ***, представляващ:
Апартамент „Б“, състоящ се от две спални, работен кабинет, столова с бокс,
дневна, тоалетна, баня, три антрета, заедно с избено помещение №7 с площ от
18,20кв.м и таванско помещение №7 от 18,20кв.м, ведно с 10,854%ид.ч от общите
части в сградата и от отстъпеното право на строеж, а съгласно схема №
15-41638/28.02.2014г. на СГКК-Русе имотът представлява самостоятелен обект в
сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена
със заповед № РД-18-18/16.05.2007г. на изп.директор на АГК, за сумата 50000лв. платена съгласно
сключен предварителен договор от м.ноември 2010г. по следния начин : 20000лв.
платени при сключването на договора, 10000лв. през м.декември 2011г., 10000лв.
платени през м.декември 2012г. и 10000лв. през м.декември 2013г., като продавачът
си запазва пожизнено и безвъзмездно правото на ползване на имота.В т.2. е
посочено, че А.Л. купува описания имот за сумата от 50000лв., платени съгласно
сключен между страните предварителен договор от м.ноември 2010г. по следния
начин : 20000лв. платени при сключването на договора, 10000лв. през м.декември
2011г., 10000лв. платени през м.декември 2012г. и 10000лв. през м.декември
2013г.
По делото като свидетел е
разпитан И.М., който познава ищеца от дълги години, работили са заедно, след
пенсионирането си са продължили да поддържат връзки. През м.април 2014г. ищецът
споделил пред свидетеля, че е претърпял много тежка онкологична операция и
определил себе си като обречен.Разказал, че е дал жилището си срещу гледане, на
едно момиче на име А.. От разговора свидетелят останал с впечатлението, че пред
нотариуса предложили на ищеца договор за покупко-продажба, но той искал
«гледане».През лятото на с.г. ищецът споделил, че няколко пъти са му носили
храна, но на свидетеля не е известно кой точно е носил храна. Заявява, че
ищецът не му е разказвал подробности около договора - защо е избрал точно това
момиче, не е споменавал нищо за близките й и дали има семейство. Показанията на
свидетеля К. относно тежкото здравословно състояние на ищеца се подкрепят от
данните по представената медицинска епикриза, от която се установява, че през
периода 08-21.03.2014г. ищецът Н.Ц. е бил на лечение в МБАЛ-АД-Русе и е
претърпял оперативна интервенция на дебелото черво и му е поставена диагноза Карцинома
ректи /рак на дебелото черво/.
Свидетелката Д.С., установява,
че през празничните дни около Нова година – 2013/14 ответниците се похвалили,
че са си купили жилище и споделили с нея планове за ремонта на същото. Те
описали апартамента като достатъчно голям, за да има стая за всяко от трите им
деца. На свидетелката не е известно дали
към този момент Л. вече са имали нотариален акт за имота. Същата първоначално е
уточнила, че предполага, че ответниците «имали предвид, че са платили
жилището», а впоследствие е заявила в показанията си, че «около Нова година казали,
че са платили».Свидетелката разбрала, че продавачът е роднина на А. – братовчед
на баща й, когото наричали дядо К. и че
той живее във въпросния апартамент. Пред свидетелката Л. не са обсъждали
къде ще живее този човек занапред.
Свидетелката А.Т. установява, че в края на м.февруари или началото на м.март
2014г. А.Л. й се обадила с молба да ги насочи към адвокат, тъй като «всичко за
апартамента било изчистено».От ответниците св.Т. знае, че са плащали продажната
цена «на няколко части» и че последното плащане било в края на 2013г. На
свидетелката е известно, че А. е близка с продавача, който понастоящем живее в
апартамента, но пред нея Л. не са споделяли точно кой ще живее в апартамента «в
близкото бъдеще».
При така установената фактическа
обстановка съдът намира, че искът с правно основание чл.26,ал.2, предл.3 от ЗЗД
за прогласяване нищожността на договора за покупко-продажба на процесния
недвижим имот поради липса на предписаната от закона форма, е неоснователен, по
следните съображения : Съгласно разпоредбата на чл.576 от ГПК нотариалното действие е нищожно,
когато нотариусът не е имал право да го извърши (чл. 569,
чл. 570, ал.
1, чл.
573, ал. 1, чл. 574 и 575), както и когато при неговото
извършване са били нарушени чл. 578, ал. 4 (относно личното явяване на
участващите лица), чл.
579, чл. 580, т. 1, 3, 4 и 6, чл. 582 , 583 и чл. 589, ал. 2. В настоящото производство
ищецът сочи като основание за нищожност на нотариалното удостоверяване
нарушение на разпоредбата на чл.580, т.4 ГПК, която предвижда, че нотариалният
акт съдържа съдържанието на акта – волеизявленията на страните и предмета на
сделката. В случая това изискване е изпълнено, тъй като в нотариалния акт е
посочен вида на договора, предмета и условията при които се сключва. В
обстоятелствената част на исковата молба като основание за нарушение на
цитираната разпоредба се сочи обстоятелството, че липсва площта на апартамента,
което е изискване по чл.6,ал.1,б.»в» от ПВ. Правилникът за вписанията по същество обяснява
и допълва лаконичното посочване на “съдържанието на акта” в чл. 580 ГПК като
такова, представляващо описанието на имота, неговата цена или материален
интерес. В съдебната практика се приема, че индивидуализацията на недвижимия
имот се извършва с посочване на неговото местонахождение и регулационен статут. Обстоятелството, че в нотариалния акт не е посочена
площта на имота, не води до липса на надлежно описание на същия и до нищожност
на акта, още повече че е налице възможност за поправки и добавки по реда на
чл.579 от ГПК. Съгласно чл. 26 от ЗКИР всеки поземлен имот, сграда, съоръжение
на техническата инфраструктура, в което има самостоятелен обект и самостоятелен
обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура получава
идентификатор. Идентификаторът е уникален номер, чрез който недвижимият имот се
посочва еднозначно за територията на страната. В конкретния случай процесния
недвижим имот е индивидуализиран чрез своя идентификатор, а непосочването на
площта касае процедурата по вписване. Не са основание за прогласяване
нищожността на договора поради липса на предвидена от закона форма и
нарушенията на чл.25,ал.9 и ал.10 от ЗННД, в които е предвидено, че при
извършване на възмездни сделки, с които се учредяват, прехвърлят, изменят или
прекратяват вещни права върху недвижими имоти, участниците в нотариалното
производство декларират в извършвания акт, че сумата, посочена в него, е
действително уговореното плащане по сделката. Плащанията по ал. 9 в общ размер
над 10 000 лв. се извършват по специална банкова сметка ***на от страните
банка. Липсата или неистинността на декларацията по ал.9 и нарушаването на
изискването по ал.10 не са визирани като
основание за нищожност на нотариалното удостоверяване. Тези разпоредби целят
предприемането на мерки за предотвратяване укриването на данъци и неспазването
им може да има за последица съответната административно-наказателна отговорност.
По тези съображения искът следва да бъде
отхвърлен и да бъде разгледан евентуалния иск по чл.26,ал.2, предл.5 вр.чл.17
от ЗЗД.В исковата молба ищецът е оспорил нотариалното удостоверяване, че между
него и ответницата е имало сключен предварителен договор от м.ноември 2010г.,
както и че има извършено плащане. Твърди, че не е подписвал предварителен
договор от м.ноември 2010г., както е удостоверено в нотариалния акт. Твърди, че
не е получавал посочените в нотариалния акт суми и че действителната уговорка
между страните е била имота да се прехвърли срещу задължение за издръжка и
гледане, а не чрез покупко-продажба. В съдебно заседание ответниците, чрез своя
процесуален представител признават оспореното от ищеца обстоятелство,
удостоверено в нотариалния акт, като са заявили, че между страните няма сключен
предварителен договор. Това признание е релевантно досежно основателността на
твърдението на ищеца, че не е получил продажната цена, тъй като в нотариалния
акт изрично е посочено, че сумите са платени съгласно предварителен договор,
какъвто ответниците признават, че страните не са сключвали. Предвид изявлението
на ответниците, че не е налице предварителен договор, който според
удостовереното в нотариалния акт предвижда уговорките на страните по договора за
плащане на продажната цена, съдът е допуснал гласни доказателства за
установяване на действителните условия на сделката. В тази насока, свидетелят,
посочен от ищеца, е заявил, че „останал с впечатление“, че на Ц. му предлагали
покупко-продажба, но „той искал срещу гледане“.Изнесеното от свидетеля относно
волята на продавача за вида на сделката изразява субективното възприятие на
свидетеля и неговото лично тълкуване на
споделеното от ищеца. По делото не се сочат доказателства, от които да се
направи извод за твърдяната привидност на договора и че действително сключения
между ищеца и ответницата договор е такъв за прехвърляне на недвижим имот срещу
задължение за гледане и издръжка.Ето защо този иск следва да бъде отхвърлен,
като недоказан. Следва следва да се посочи, че изявлението на процесуалния
представител на ответниците, че няма предварителен договор, съгласно който
според посоченото в нотариалния акт е било извършено плащане на продажната
цена, е относимо само към плащането или неплащането на цената, а предмет на
евентуалния иск е разкриване симулативността на сделката.
По изложените съображения съдът
намира, че предявените в условията на
евентуалност искове за прогласяване нищожността на договора за покупко-продажба,
на предявените с исковата молба
основания по чл.26 ЗЗД поради липса на предписана от закона форма,
евентуално-поради привидност, следва да бъдат отхвърлени, като неоснователни и
недоказани.
Съгласно чл.78 от ГПК ищецът
дължи на ответниците разноските по делото.
Предвид изложеното съдът
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ искът предявен от Н.Т.Ц.,***
против А.Х.Л.,*** и Т.Й.Л.,***, с правно основание чл.26,ал.2 от ЗЗД за прогласяване
нищожността на договор, сключен с нотариален акт №*** от 28.03.2014г. за
покупко-продажба на недвижим имот, том I, рег.***, д.41 на нотариус 218 по описа на НК, вписан в
АВ с вх.рег.№***/31.03.2014г., акт №**,том 10, както и предявеният при условията
на евентуалност иск за прогласяване нищожността на същия договор като привиден,
с правно основание чл.26,ал.2 вр.чл.17 ЗЗД.
ОСЪЖДА Н.Т.Ц.,*** да заплати на
А.Х.Л.,*** и Т.Й.Л.,***000лв. разноски по делото.
Решението може да се обжалва пред Апелативния съд - Велико
Търново, в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ :