№ 209
гр. Несебър, 17.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и трети април през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:Йорданка Г. Майска Иванова
при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова
като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска Иванова Гражданско дело
№ 20242150101079 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по повод исковата молба на Г. С. П.,
ЕГН **********, с адрес: ***********, с пълномощник адв. В. К. от АК - Бургас,
против „Тампа Трейд БГ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ул. „Велико Търново“ № 14, партер, представлявано от С.В.Ч..
Твърди се в обстоятелствената част на исковата молба, че на 18.12.2023г.
между страните бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на следните
имоти:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ********** по КККР, одобрени
със Заповед РД-18-46/18.08.2006г. на ИД на АК, с адрес на имота: ************
в сграда с идентификатор ************.1 с предназначение: хотел, разположена
в поземлен имот с идентификатор ************, предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ от 42
кв.м., ведно с прилежащи части 6,32 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж: ************.1.58 и ************.1.60, под обекта:
************.1037, над обекта: **********.80, ************.1.82 и
************.1.81, а съгласно нотариален акт *******, дело № ********. на
нотариус С.А., офис 2, находящ се на ет. 2, с площ от 41,82 кв.м., състоящ се от
стая с баня и тоалетна и антре, при граници: изток - вън. зид, запад - коридор,
север - офис № 3 и юг - вън. зид и офис 1, ведно със съответните 1,16 % ид.ч.,
равняващи се на 6,23 кв.м. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху терена;
1
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ************.1.60 по КККР,
одобрени със Заповед РД-18-46/18.08.2006г. на ИД на АК, с адрес на имота:
**********, находящ се на ет. 3 в сграда с идентификатор ************.1, с
предназначение хотел, разположена в поземлен имот с идентификатор
************, предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент,
брой нива на обекта: 1, с площ от 44 кв.м., ведно с прилежащи части 6,55 кв.м.,
при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ********** и
************.1.61, под обекта: ************.1.38, над обекта: **********.81,
**********.82 и ************.1.83, а съгласно нотариален акт *******, дело №
********. на нотариус С.А., офис 3, находящ се на ет. 2, с площ от 43,91 кв.м.,
състоящ се от стая, баня - тоалетна, при граници: изток - въх. зид, запад -
коридор, север - коридор и офис 4 и юг - офис 2, ведно със съответните 1,22 %
ид.ч., равняващи се на 6,55 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от правото
на строеж върху терена;
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ************.1.63 по КККР,
одобрени със Заповед РД-18-46/18.08.2006г. на ИД на АК, с адрес на имота:
********** находящ се на ет. 3 в сграда с идентификатор ************.1, с
предназначение: хотел, разположена в поземлен имот с идентификатор
************, предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент,
брой нива на обекта: 1, с площ от 40 кв.м., ведно с прилежащи части 5,96 кв.м.,
при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ************.1.62
и ************.1.64, под обекта: ************.1.41, над обекта:
************.1.84, а съгласно нотариален акт *******, дело № ********. на
нотариус С.А., офис 6, находящ се на ет. 2, с площ от 39,83 кв.м., състоящ се от
стая, баня - тоалетна, при граници: изток - вън. зид, запад - офис № 7, север -
вън. зид и юг - офис № 5, ведно със съотвените 1,11 % ид.ч., равняващи се на
5,96 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена.
Сочи се, че срещу прехвърляне правото на собственост върху посочените
обекти, ищцата се задължила да погаси задълженията на ответника към
„Водоснабдяване и канализация“ ЕАД в размер на 48148.42 лева, представляващи
задължение по изп. дело № 20207050400211 по описа на ЧСИ И.Б., като след
погасяване на задължението, щели да приемат, че цената на недвижимите имоти била
напълно заплатена чрез прихващане. Ищцата се задължила да извърши плащането към
водоснабдителното дружество съгласно чл. 5.2 от споразумение от 10.10.2023г.,
сключено между ответника и „Водоснабдяване и канализация“ ЕАД. На 22.12.2023г.,
23.01.2024г. и 23.02.2024г. ищцата превела по 10000 лева по банкова сметка на
„Водоснабдяване и канализация“ ЕАД, а на 23.03.2024г. - сумата от 18148.42 лева.
Акцентира се, че в резултат на извършените плащания изпълнителното дело било
приключено с разпореждане с изх. № 3146/17.04.2024г. Заявява се, че било налице и
2
описаното в предварителния договор погасяване на задължението към
водоснабдителното дружество и приемане на цената на имотите за платена от купувача
чрез прихващане на насрещното задължение на продавача към него. Излага се, че
съгласно чл. 3 от предварителния договор, до 10.04.2024г. страните следвало да
сключат окончателен договор във формата на нотариален акт. Поради неявяване на
ответника за неговото сключване, била изпратена покана, връчена по реда на чл. 18,
ал. 5 от ЗЧСИ чрез ЧСИ И.Б.. С тези доводи от съда се иска да обяви предварителния
договор за окончателен. Представят се писмени доказателства. Претендират се
разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответното дружество
„Тампа Трейд БГ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Бургас, ул. „Велико Търново“ № 14, партер, представлявано от С.В.Ч., с пълномощник
адв. Д. П. от САК, с който се излага становище за допустимост, но неоснователност на
предявения иск. Твърди се, че едноличен собственик на капитала на дружеството е
„Тампа Трейд Корпорейшън“ и за действителен собственик е посочена Е.Р., държава
Б.. Оспорва се твърдението в исковата молба, че ищцата не е знаела по какви причини
не бил сключен окончателен договор за прехвърляне на процесните имоти. Посочва,
че ищцата е управител на ответното дружество заедно със С.В.Ч., поради което е била
наясно със собствеността на ответното дружество и необходимостта от приложението
на разпоредбата на чл. 137, ал. 4 от ТЗ за сключване на предварителния договор.
Навежда се, че няма изразено писмено съгласие на собственика на капитала за
прехвърляне на собствеността на имотите на ищцата и за определена цена да се
приеме задължението на ответното дружество към „Водоснабдяване и канализация“
ЕАД, платено от ищцата. Предвид гореизложеното се моли искът да бъде оставен без
уважение, като неоснователен. Представят се писмени доказателства. Претендират се
направените по делото разноски.
Съдът намира, че депозираната искова молба е процесуално допустима -
подадена е от лице с правен интерес, пред надлежния орган и съдържа изискуемите по
закон реквизити.
Съдът, като взе предвид исканията на ищците, събрания по делото
доказателствен материал и като съобрази закона, намира за установено от фактическа
и правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Ищцата следва да докаже, че е сключен валиден предварителен договор за
покупко-продажба на процесните недвижими имоти, точно изпълнение на поетото от
нейна страна задължение по договора, настъпилия падеж за сключване на
окончателния договор. Ищцата следва да докаже, че продавачът е собственик на
процесния имот, както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне
3
на собствеността - чл. 363 ГПК. Ответникът следва да установи факти които
изключват, унищожават или погасяват претендираните от ищеца права /съгласно чл.
154 ал. 1 от ГПК/. Тежестта на доказване е указана на страните с Определение № 38 от
10.01.2025г., постановено по делото.
Безспорно установено по делото е, че на 18.12.2023г. между страните е
сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти (л.
8 - л. 9). Съобразно клаузата на чл. 1 от договора ответното дружество „Тампа Трейд
БГ“ ЕООД се е задължило да предаде на ищцата Г. С. П. следните недвижими имоти:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ********** по КККР, одобрени със
Заповед РД-18-46/18.08.2006г. на ИД на АК, с адрес на имота: ************ в сграда с
идентификатор ************.1 с предназначение: хотел, разположена в поземлен имот
с идентификатор ************, предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ от 42 кв.м., ведно с прилежащи части 6,32
кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:
************.1.58 и ************.1.60, под обекта: ************.1037, над обекта:
**********.80, ************.1.82 и ************.1.81, а съгласно нотариален акт
*******, дело № ********. на нотариус С.А., офис 2, находящ се на ет. 2, с площ от
41,82 кв.м., състоящ се от стая с баня и тоалетна и антре, при граници: изток - вън.
зид, запад - коридор, север - офис № 3 и юг - вън. зид и офис 1, ведно със съответните
1,16 % ид.ч., равняващи се на 6,23 кв.м. от общите части на сградата и от правото на
строеж върху терена; Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
************.1.60 по КККР, одобрени със Заповед РД-18-46/18.08.2006г. на ИД на АК,
с адрес на имота: **********, находящ се на ет. 3 в сграда с идентификатор
************.1, с предназначение хотел, разположена в поземлен имот с
идентификатор ************, предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ от 44 кв.м., ведно с прилежащи части 6,55
кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ********** и
************.1.61, под обекта: ************.1.38, над обекта: **********.81,
**********.82 и ************.1.83, а съгласно нотариален акт *******, дело №
********. на нотариус С.А., офис 3, находящ се на ет. 2, с площ от 43,91 кв.м.,
състоящ се от стая, баня - тоалетна, при граници: изток - въх. зид, запад - коридор,
север - коридор и офис 4 и юг - офис 2, ведно със съответните 1,22 % ид.ч., равняващи
се на 6,55 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена
и Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ************.1.63 по КККР,
одобрени със Заповед РД-18-46/18.08.2006г. на ИД на АК, с адрес на имота:
********** находящ се на ет. 3 в сграда с идентификатор ************.1, с
предназначение: хотел, разположена в поземлен имот с идентификатор ************,
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1,
с площ от 40 кв.м., ведно с прилежащи части 5,96 кв.м., при съседни самостоятелни
4
обекти в сградата: на същия етаж: ************.1.62 и ************.1.64, под обекта:
************.1.41, над обекта: ************.1.84, а съгласно нотариален акт *******,
дело № ********. на нотариус С.А., офис 6, находящ се на ет. 2, с площ от 39,83 кв.м.,
състоящ се от стая, баня - тоалетна, при граници: изток - вън. зид, запад - офис № 7,
север - вън. зид и юг - офис № 5, ведно със съотвените 1,11 % ид.ч., равняващи се на
5,96 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена. В чл.
2 от цитирания договор е предвидено, че срещу прехвърлянето на правото на
собственост върху посочените обекти ищцата се задължила да погаси задълженията на
ответника към „Водоснабдяване и канализация“ ЕАД в размер на 48148.42 лева,
представляващи задължение на ответника по изп. дело № 20207050400211. Уговорено
е, че след погасяване на задължението към водоснабдителното дружество от страна на
ищцата, ще се приеме, че цената на имотите е заплатена от ищцата чрез прихващане на
насрещно задължение на ответника към нея в същия размер. Регламентирано е, че
ищцата се е задължила да извърши плащането към „Водоснабдяване и канализация“
ЕАД след подписване на предварителния договор в сроковете и по начина, посочени в
споразумение от 10.10.2023г., подписано между „Тампа Трейд БГ“ ЕООД и
„Водоснабдяване и канализация“ ЕАД, а именно - трета, четвърта, пета и шеста вноска
съгласно чл. 5.2 от споразумението. С т. 3 от договора страните са се задължили да
сключат окончателен договор най-късно до 10.04.2024г.
По отношение на заплащане на вноските към „Водоснабдяване и канализация“
ЕАД по делото е представено Споразумение от 10.10.2023г., сключено между
водоснабдителното дружество и ответника относно неизпълнени задължения от
последния за ползване на водоснабдителни и канализационни системи в размер на
88148.42 лева (л. 10). Видно от чл. 5.2 от споразумението ответното дружество
следвало да заплати задължението на шест вноски, както следва: първа вноска в
размер на 20000 лева в срок до 23.10.2023г., втора вноска в размер на 20000 лева в срок
до 23.11.2023г., трета вноска в размер на 10000 лева в размер на 23.12.2023г., четвърта
вноска в размер на 10000 лева в срок до 24.01.2024г., пета вноска в размер на 10000
лева в срок до 24.02.2024г. и шеста вноска в размер на 18148.42 лева в срок до
24.03.2024г.
От представените по делото платежни нареждания (л. 15 - л. 17 гръб) се
установява, че ищцата е погасила трета, четвърта, пета и шеста вноска от
задължението на ответника към „Водоснабдяване и канализация“ ЕАД, с оглед на
което с Разпореждане от 17.04.2024г. по изп. дело № 20207050400211 по описа на ЧСИ
И.Б. с рег. № 705 на КЧСИ и с район на действие Окръжен съд - Бургас,
производството по делото е било приключено поради напълно издължаване (л. 17).
Същевременно по делото е представена справка от Търговския регистър (л. 46
- л. 48) за актуално състояние на ответното дружество, от която се установява, че
дружеството се представлява от ищцата и С.В.Ч., като едноличен собственик на
5
капитала е „Тампа Трейдинг Корпорейшън“, със седалище и адрес на управление:
САЩ, представлявано от Е.Р., държава Б.. В тази връзка ответникът се позовава на
разпоредбата на чл. 137, ал. 4 от ТЗ и липсата на изразено писмено съгласие на
собственика на капитала за прехвърляне собствеността на имотите на ищцата и за
определяне на цената на недвижимите имоти съобразно условията в предварителния
договор, сключен между страните. Видно от служебна справка в Търговския регистър
относно учредителния акт на дружеството от 10.08.2020г. едноличният собственик на
капитала взема решения за придобиване и отчуждаване на недвижими имоти и вещни
права върху тях (чл. 10).
Като писмени доказателства по делото са приети пълномощни от едноличния
собственик на капитала на дружеството от 16.12.2024г. (л. 64 - л. 72), нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 83, том XII, рег. № 7565, дело № 2166 от
2003г., нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 89, том XXV, рег. №
25235, дело № 4729 от 2023г. и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 109, том XХI, рег. № 22229, дело № 4019 от 2023г. всички по описа на
нотариус С.А. с рег. № 208 на НК и район на действие Районен съд - Несебър,
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 04.07.2023г.,
сключен между страните, решения на едноличния собственик на капитала на ответното
дружество от 31.10.2023г. и 18.12.2023г., декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК,
пълномощни от 31.10.2023г. и 18.12.2023г. в полза на ищцата от ответното дружество,
пълномощни от едноличния собственик на капитала от 16.08.2023г., 14.12.2023г. и
16.12.2024г. (л. 96 - л. 126). Според представените решения на едноличния собственик
на капитала на ответника дружеството е приело да продаде на ищцата Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор ************.1.36 по КККР на гр. Несебър;
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ************.1.42 по КККР на гр.
Несебър, Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ************.1.47 по КККР
на гр. Несебър, Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ************.1.48 по
КККР на гр. Несебър, Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
************.1.49 по КККР на гр. Несебър и Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ************.1.57 по КККР на гр. Несебър.
Налага се извод, че представените писмени доказателства съдържат изричната
воля на едноличния собственик на капитала на ответното дружество относно
придобиване и отчуждаване на посочените в тях имоти, но съдът намира, че не следва
да ги кредира, тъй като не са предмет на настоящия спор и касаят различни от
процесните самостоятелни обекти/посочени в сложения за разглеждане предварителен
договор между страните по делото/. Ето защо съдът счита, че в конкретния случай не
са изпълнени изискванията на нормата на чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ. Според посочената
разпоредба общото събрание взема решения за придобиване и отчуждаване на
недвижими имоти и вещни права върху тях, като в ал. 4 на същата е предвидено, че за
6
така взетите решения се съставя протокол с нотариално удостоверяване на подписите и
съдържанието, извършени едновременно, освен ако в дружествения договор е
предвидена писмена форма. По делото не са ангажирани доказателства в тази насока и
липсва надлежно взето решение за продажба на процесните самостоятелни обекти.
Ищецът се позозвава на Тълкувателно решение № 3/2013г. по тълк. дело № 3/2013г. на
ВКС, според което действията по сключване на предварителния договор са действия
по управление на дружеството и са от компетентността на управителя. Дори и да се
приеме, че предварителния договор не съставлява действие по чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ
и не е необходимо решение на общото събрание на дружеството във връзка с
недвижимите имоти, то такова е необходимо при прехвърляне на имота по нотариален
ред съобразно нормата на чл. 137, ал. 4 от ТЗ.
Съдът намира, че за да бъде успешно проведена претенцията по чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД следва да е налице надлежно решение на едноличния собственик на капитала на
ответното дружество, касаещо разпореждане с процесните недвижими имоти. Както
вече беше посочено, настоящата инстанция намира, че по делото не се доказа
наличието на надлежно взето решение в този смисъл, поради което предявеният
конститутивен иск се явява неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.
С оглед на обстоятелството, че ответното дружество не претендира разноски,
произнасяне в тази насока не следва.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Г. С. П., ЕГН **********, с адрес: ***********
против „Тампа Трейд БГ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ул. „Велико Търново“ № 14, партер, представлявано от С.В.Ч.,
иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, за обявяване на окончателен на сключения
между страните по делото предварителен договор от 18.12.2023г. за покупко-продажба
на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ********** по КККР, одобрени със
Заповед РД-18-46/18.08.2006г. на ИД на АК, с адрес на имота: ************ в сграда с
идентификатор ************.1 с предназначение: хотел, разположена в поземлен имот
с идентификатор ************, предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ от 42 кв.м., ведно с прилежащи части 6,32
кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:
************.1.58 и ************.1.60, под обекта: ************.1037, над обекта:
**********.80, ************.1.82 и ************.1.81, а съгласно нотариален акт
*******, дело № ********. на нотариус С.А., офис 2, находящ се на ет. 2, с площ от
41,82 кв.м., състоящ се от стая с баня и тоалетна и антре, при граници: изток - вън.
7
зид, запад - коридор, север - офис № 3 и юг - вън. зид и офис 1, ведно със съответните
1,16 % ид.ч., равняващи се на 6,23 кв.м. от общите части на сградата и от правото на
строеж върху терена; Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
************.1.60 по КККР, одобрени със Заповед РД-18-46/18.08.2006г. на ИД на АК,
с адрес на имота: **********, находящ се на ет. 3 в сграда с идентификатор
************.1, с предназначение хотел, разположена в поземлен имот с
идентификатор ************, предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ от 44 кв.м., ведно с прилежащи части 6,55
кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ********** и
************.1.61, под обекта: ************.1.38, над обекта: **********.81,
**********.82 и ************.1.83, а съгласно нотариален акт *******, дело №
********. на нотариус С.А., офис 3, находящ се на ет. 2, с площ от 43,91 кв.м.,
състоящ се от стая, баня - тоалетна, при граници: изток - въх. зид, запад - коридор,
север - коридор и офис 4 и юг - офис 2, ведно със съответните 1,22 % ид.ч., равняващи
се на 6,55 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена
и Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ************.1.63 по КККР,
одобрени със Заповед РД-18-46/18.08.2006г. на ИД на АК, с адрес на имота:
********** находящ се на ет. 3 в сграда с идентификатор ************.1, с
предназначение: хотел, разположена в поземлен имот с идентификатор ************,
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1,
с площ от 40 кв.м., ведно с прилежащи части 5,96 кв.м., при съседни самостоятелни
обекти в сградата: на същия етаж: ************.1.62 и ************.1.64, под обекта:
************.1.41, над обекта: ************.1.84, а съгласно нотариален акт *******,
дело № ********. на нотариус С.А., офис 6, находящ се на ет. 2, с площ от 39,83 кв.м.,
състоящ се от стая, баня - тоалетна, при граници: изток - вън. зид, запад - офис № 7,
север - вън. зид и юг - офис № 5, ведно със съотвените 1,11 % ид.ч., равняващи се на
5,96 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена, като
неоснователен.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните пред Окръжен съд - Бургас.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
8