№ 959
гр. София, 29.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на първи юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Г.а
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Ирена М. Дянкова
като разгледа докладваното от Иво Дачев Въззивно гражданско дело №
20221000500526 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258-273 от ГПК.
С Решение № 260102 от 24.11.2021 г. по т. д. № 71/2021 г. Софийският
окръжен съд е осъдил „Сити Холидейс“ ЕООД да заплати на Х.П. и А. В.-П.а
сумата от 14 741, 60 лв., представляваща заплатена от ищците продажна цена
по развален предварителен договор от 14.05.2019 г., изменен и допълнен с
анекс от 06.07.2020 г. за покупко-продажба на два недвижими имота,
подробно индивидуализирани в диспозитива на решението, сумата от 1740
лв., представляваща заплатено от ищците в изпълнение на разваления
предварителен договор възнаграждение по договор от 25.11.2019 г. за
възлагане на инвестиционен проект, сключен с архитект Д. К., както и сумата
от 39 000 лв., представляваща двойния размер на платения от ищците задатък,
ведно със законната лихва върху посочените суми, считано от 08.04.2021 г. до
окончателното им заплащане.
Недоволен от така постановеното решение е останал ответникът „Сити
Холидейс“ ЕООД, който го обжалва с оплаквания за неправилност поради
1
нарушение на материалния закон и необоснованост. За неправилни страната
намира мотивите на решаващия състав, че договорът между страните е бил в
сила към датата на отчуждаване на недвижимите имоти в полза на трето,
неучастващо в производството лице. Поддържа, че ищците били в забава, тъй
като сумата от общо 78 116, 60 лв. те превели със закъснение, а и останали
задължени за още 10 000 евро. Изложени са съображения, че след като
ищците не са се отзовали на показаната за сключване на окончателен договор
и за доплащане на остатъка от цената, те са изразили мълчаливо нежелание да
изпълнят поетите си задължения, поради което договорът бил развален с
конклудентни действия. Моли обжалваното решение да бъде отменено и
предявените искове – отхвърлени.
Въззиваемите Х. Й. П. и А.Д. В.-П.а оспорват въззивната жалба по
съображения, изложени в депозирания в срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК
писмен отговор.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и
инвокираните от старните доводи и възражения в пределите на правомощията
си по чл. 269 от ГПК във връзка с обжалвания съдебен акт, намери от
фактическа и правна страна следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени осъдителни искове с
правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД и чл. 93, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД.
От фактическа страна не се спори, а и при съвкупна преценка на
събраните доказателства по делото се установява, че на 14.05.2019 г. между
ответното „Сити Холидейс“ ЕООД, в качеството му на продавач-изпълнител,
и ищците Х. и А. П., в качеството им на купувач-възложители, е сключен
предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим
имот, по силата на който ответното дружество се е задължило да построи и
прехвърли на ищците собствеността върху апартамент № 11 и апартамент №
12 в подробно индивидуализирана в договора сграда, строяща се в УПИ VI-
1556 от кв. 23 по плана на гр. Елин Пелин. В чл. 2 е уговорена цена за двата
имота от 100 000 евро, платима както следва – 10 % при подписване на
договора, 40 % при получаване на акт обр. 14, още 40 % - при получаване на
акт обр. 15 за сградата, а останалите 10 % - при получаване на акт обр. 16. В
чл. 20 от договора страните са уговорили в полза на продавача неустойка в
размер на 0,05 % върху неплатената сума за всеки просрочен от купувачите
2
ден, но за не повече от 5 % и не повече от 30 дни, след които се поражда
правото да развали едностранно договора, за което писмено да уведоми
купувачите, както и да задържи 15 % от цената на имотите. Договорът е
изменен с Анекс от 06.07.2020 г., по силата на който е уговорено, че правото
на собственост ще бъде прехвърлено след подписване на акт обр. 15 за
сградата и получаване на удостоверение за завършеност на същата от Община
Елин Пелин. С Анекса е договорено, че 90 % от общата продажна цена от 90
000 евро за апартамент № 11 и апартамент № 12 следва да се заплати от
купувачите след получаване на акт обр. 15 за сградата, а след въвеждане на
сградата в експлоатация следва да се заплати и остатъкът от 10 % от
продажната цена в размер на 10 000 евро. Констатирано е, че до момента на
подписване на анекса купувачите са заплатили общо 40 000 евро от
договорената продажна цена. Не се спори, а и от представените с исковата молба
платежни и преводни нареждания се установява, че купувачите са платили на
продавача следните суми по предварителния договор: с платежно нареждане от
14.05.2019 г. – сума в размер на 19 500 лева, представляваща капаро (задатък) по
сключения предварителен договор; с преводно нареждане от 14.02.2020 г. – сума в
размер на 19 500 лева; с преводно нареждане от 05.03.2020 г. – сума в размер на
20 000 евро, с левова равностойност съгласно фиксинга на БНБ в размер на 39
116.60 лева.
Във връзка с договореното обединяване на двата апартамента е
представен договор за възлагане на инвестиционен проект от 25.11.2019
г., сключен между ищеца Х.П. и архитект Д. К., с който ищецът е възложил
изработване на инвестиционен проект за обект „Промени по време на
строителството за обект четириетажна жилищна сграда, построена в УПИ VI-
1556 в кв. 23 по плана на гр. Елин Пелин – обединяване на апартаменти 11 и
12“. Авансовото плащане от 870 лв., представляващи 50 % от договорената
цена в размер на 1740 лв., е заплатено към момента на сключване на договора,
удостоверено с разписка за получена сума, а останалите 870 лв. са платени на
06.12.2019 г., видно от представения и неоспорен приемо-предавателния
протокол за предадения технически проект. Със заповед № 4/08.02.2021 год.
на главния архитект на Община Елин Пелин е допълнено издаденото за
сградата разрешение за строеж № 1/15.02.2019 г. чрез обединяването на
процесните апартаменти.
С нотариална покана ответникът между „Сити Холидейс“ ЕООД е
3
поканил П.и да се явят на 24.09.2020 г. в 13.30 ч. в кантората на нотариус С.
А. в гр. Елин Пелин за заплащане на остатъка от цената по предварителния
договор, както и за да им бъде прехвърлена собствеността върху процесните
недвижими имоти. Не се спори, че ищците не са се явили в посочените ден и
час в кантората на нотариуса за нотариалното изповядване на сделката.
Ищецът е отправил изявление за разваляне на договора, получено от ищците
на 13.11.2020 г. Но още преди тази дата - на 15.10.2020 г., с нотариален акт за
покупко-продажба на недвижими имоти № 011, том II, рег. № 1837, дело №
198 от 2020 г. на нотариус С. А., рег. № *** на НК, въззивникът е продал на
купувача И. Р. процесните недвижими имоти за цена от 20 000 лв. На
11.02.2021 г. ответникът е върнал на ищците сумата от 43 875 лв.,
представляваща част от общо платените от тях 78 116.60 лв., задържайки по
този начин платения задатък и изчислената от него неустойка за забава.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна
страна, че страните са били обвързани от валидно възникнало облигационно
отношение по двустранен и възмезден договор, съдържащ елементите на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и на договор
за изработка. Престацията, за която се е задължил ответникът, е да построи и
да прехвърли на ищците собствеността на процесните два обекта в
новостроящата се сграда. С отчуждаването на апартаментите, които се е
задължил да продаде на ищците, ответникът се е поставил в последваща
субективна невъзможност да изпълни своето основно задължение по
облигацията. Невъзможността на престацията в случая е юридическа, а не
фактическа - вещта съществува, но не може да бъде прехвърлена по силата на
действащото обективно право, тъй като никой не може да прехвърли права,
които сам няма. Съгласно чл. 89 от ЗЗД при невъзможност за изпълнение на
задължението на една от страните по един двустранен договор, настъпила
след възникването му, договорът се разваля по право. Тъй като сключеният
между страните по делото предварителен договор за покупко-продажба няма
периодично или продължително изпълнение, на основание чл. 88 ал. 1 изр. 1
от ЗЗД развалянето има обратно действие. Връщането на нещата в
предишното им положение, т.е. отпреди сключване на договора (т. нар.
restitutio in integrum) се постига с кондикционния иск с правно основание чл.
55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, който предвижда, че който е получил нещо на
отпаднало основание е длъжен да го върне. В тази хипотеза, както това е
4
разяснено и с ППВС № 1/1979 г., при разместването на блага от
имуществената сфера на едно лице към тази на друго, е съществувало
юридическо основание за това, но то е отпаднало в последствие с обратна
сила. Настоящият случай е именно такъв: ответникът е получил от ищците
сумата от общо 78 116.60 лв. на основание сключения с тях предварителен
договор за покупко-продажба, но тъй като междувременно е продал
обещаните имоти на трето лице, се е поставил в невъзможност да изпълни
задължението си да прехвърли собствеността им и така договорът се е
развалил по право, като преустановяването на договорната обвързаност е
настъпило с обратна сила. С това основанието, на което ответникът е получил
спорната сума от 34 241.60 лв. (съставляваща разликата между общо
платените на продавача 78 116.60 лв. и доброволно върнатите от него 43 875
лв.), макар и дадено към момента на плащането, е отпаднало и той е длъжен
да я върне на ищците. Ето защо, искът по чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД се явява
основателен и следва да бъде уважен.
Настоящият въззивен състав не споделя тезата на въззивника за забава
на купувачите. На първо място, дори такава да е била налице по отношение
на някои от вноските, това не е резултирало в правната сфера на
жалбоподателя по начина, който се твърди в жалбата. Това е така, защото
съществува разлика между основанието за разваляне на договор и самото
разваляне. Обстоятелството, че длъжникът по един двустранен договор не
изпълнява или не изпълнява точно своето задължение по причина, за която
той отговаря, не прекъсва договорната връзка, респ. не води до „мълчаливо“
разваляне на договора, а само дава основание на изправната страна да иска
изпълнение заедно с обезщетение за забавата, или обезщетение вместо
изпълнението, или да прибегне до разваляне, но самото разваляне не настъпва
по право. Дори когато и двете страни по такъв договор се намират
едновременно в неизпълнение, договорът продължава да ги обвързва. Поради
това не може да се приеме, че процесният предварителен договор е бил
прекратен с конклудентни действия поради неявяването на купувачите пред
нотариуса в деня, посочен от продавача. От друга страна, предвид, че акт обр.
15 за сградата е бил съставен на 01.07.2020 г., за който вътрешен акт в
строителството продавачът в качеството си на възложител е знаел, но не е
уведомил купувачите, срокът за плащане за тях изобщо не е започнал да тече.
Тъй като клаузата съдържа едновременно два модалитета – условие и срок, до
5
узнаването на купувачите за настъпването на условието (издаването на акт
обр.15) или до надлежното им уведомяване, срокът изобщо не е текъл.
За неоснователно съдът намира и възражението на въззивника, че в
негова полза се е породило уговореното в чл. 20 неустоечно право. След като
на 15.10.2020 г. с нотариалния акт за покупко-продажба № 011/2020 г.
въззивникът е продал процесните недвижими имоти преди да развали
договора с ищците, той в нарушение на разпоредбата на чл.11 от договора
сам се е поставил в последваща невъзможност за изпълнение, а като
неизправна страна той няма право на неустойка. Без значение е дали
уведомлението за разваляне по чл. 87 от ЗЗД до ищците е достигнало до тях
след този момент – веднъж развален на основание чл. 89 от ЗЗД договорът не
може да бъде развален повторно – нито от ответника, нито от ищците.
Основателен и доказан е и акцесорният иск за заплащане на двойния
размер на платения от купувачите задатък. Съгласно чл. 93, ал. 1от ЗЗД
задатъкът служи като доказателство, че е сключен договорът и обезпечава
неговото изпълнение, а по силата на второто изречение на ал. 2 от същия чл.
93 ЗЗД, ако страната, която е получила задатъка, не изпълни задължението си,
другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.
Както това е разяснено с Решение № 865 от 23.12.2010 г. по гр. д. №
1831/2009 г. на ВКС, IV г.о., което настоящият състав напълно споделя,
задатъкът е най-често парична сума, която едната страна дава на другата при
самото сключване на договора. Неговите функции - гаранционна и
обезщетително-наказателна, са тясно свързани и се изразяват в правото на
изправната страна да иска в двоен размер дадения от нея задатък, ако
получилата задатъка страна е неизправна. Това право обаче изправната страна
може да упражни само след като се откаже от сключения договор или след
като същият бъде развален. Ако сключеният между страните договор не е
развален, създадената облигационна връзка продължава да обвързва страните
и изправната страна не може да иска в двоен размер получения от
неизправната страна задатък. В настоящия случай договорът между страните
е развален на основание чл. 89 от ЗЗД на 15.10.2020 г. с продажбата от
въззивника на процесните имоти на трето, неучастващо в делото лице.
Поради това, ответникът дължи двойния размер на заплатения от купувачите
задатък (капаро) в размер на 19 500 лв. или сумата от 39 000 лв. Поради
съвпадане на изводите на двете съдебни инстанции, обжалваното решение в
6
тази част следва да бъде потвърдено.
По отношение на иска за плащане на сумата от 1740 лв., платени от
ищците на архитект за изготвяне на проект за обединяване на двата
продавани имота, настоящият въззивен състав не споделя изводите на
първоинстанционния съд досежно основателността му. По този иск не може
да бъде постановено връщане на даденото поради отпадане на основанието,
тъй като в случая изобщо липсва разместване на блага между имуществените
сфери на ищците и ответника - сумата е платена от тях не на дружеството, а
на архитект (трето лице). Следователно, щом ответникът не е получил тази
сума, той не може да бъде осъден да я върне поради отпадане на основанието
за плащането й. Ищците не могат да претендират тази сума и като
обезщетение за причинени вреди, тъй като при двустранните договори ако
кредиторът иска обезщетение вместо изпълнението, той трябва да изпълни
своята насрещна престация, което в случая нито е сторено, нито е възможно,
тъй като договорът им е развален. Предвид изложеното в тази част
обжалваното решение следва да бъде отменено и вместо него – постановено
друго, с което този иск да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК
въззивникът следва да бъде осъден да заплати на Х.П. и А. В.-П. сторените от
тях разноски пред въззивния съд в размер на 1497.82 лв., съразмерно
уважената част от исковете, по компенсация.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 260102 от 24.11.2021 г. по т. д. № 71/2021 г. на
Софийски Окръжен съд, ТО, III състав, В ЧАСТТА, в която „Сити Холидейс“
ЕООД е осъдено да заплати на Х. Й. П. и А.Д. В.-П.а на основание чл. 55, ал. 1
от ЗЗД сумата 1740 лв., и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Х. Й. П. с ЕГН-********* и А.Д. В.-П.а с
ЕГН-**********, и двамата с адрес: гр. ***, ул. „***“ № **, вх.*, ет.*, чрез
адв. С., против „Сити Холидейс“ ЕООД, с ЕИК-********* със съдебен адрес:
гр. София, ул. „Проф. Милко Бичев“ № 9, офис 2, чрез адв. Г., иск с правно
7
основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД за плащане на сумата от 1740 лв., платени на
архитект на отпаднало основание.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260102 от 24.11.2021 г. по т. д. №
71/2021 г. на Софийски Окръжен съд, ТО, III състав, в останалите му части.
ОСЪЖДА „Сити Холидейс“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Елин Пелин, бул. „София“ № 20, да заплати на Х. Й.
П. с ЕГН-********** и А.Д. В.-П.а с ЕГН-**********, и двамата с адрес: гр.
***, ул. „***“ № **, вх.*, ет.*, чрез адв. С., на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК
сумата 1497.82 лв., представляваща направените разноски пред въззивния съд
съразмерно уважената част от исковете, по компенсация.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд
на Република България в едномесечен срок от съобщението до страните с
касационна жалба.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8