Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София, 29.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско
отделение, ІV-В състав в закритото заседание на двадесет и девети април през две
хиляди двадесет и втора година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Елена Иванова
ЧЛЕНОВЕ:
Златка Чолева
Розалина Ботева
като разгледа ч.гр.д.№ 2 222 по описа
за 2021 г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл.435 – чл.438 от ГПК.
Делото е образувано по повод на
жалба с вх.№ 00502 от 13.01.2021 г. по сигнатурата на ЧСИ Г.Д., подадена от С.К.С.и
М.С.С.чрез пълномощника й адв.В., по изп.дело № 20117810401315 по описа на ЧСИ Г.Д.,
рег.№ 781 на КЧСИ срещу постановление от 18.12.2020 г. за възлагане на недвижим
имот – двуетажна масивна сграда с идентификатор 68134.1973.1129.1, находяща се
в СО, район „Витоша”, кв.”Драгалевци” – вилна зона „Симеоново – Драгалевци І
част”, възложен на „СДК 2010” ЕООД, като е заявено искане това действие на
съдебния изпълнител да бъде отменено като незаконосъобразно, постановено в
нарушение на материалния и процесуалния закон, поради това че наддаването при
публичната продан не е извършено надлежно и имуществото не е възложено по
най-високата предложена цена.
В жалбата се поддържа, че наддаването
не е извършено надлежно, тъй като е осъществено за недвижим имот – къща с РЗП
506,64 лева, а реалната РЗП с оглед документите за собственост и одобрените
архитектурни проекти и 600,60 кв.м., в резултат на което имуществото не е
възложено по най-високата предложена цена; че пристрояването не е предмет на
ипотеката, предвид това че по силата на нот.акт № 42 от 08.12.2011 г. Н.П.П. е
станала изключителен собственик на 93,96/600,60 кв.м. идеални части от
сградата, завършена в груб строеж, построена в поземлен имот, находящ се в
гр.София, кв.”Драгалевци” – вилна зона „Симеоново – Драгалевци І част”, целият
с площ от 1 249 кв.м., който поземлен имот не е ипотекиран в полза на
„Банка ДСК” ЕАД и съгласно нормата на чл.92 ЗС, регламетираща института на приращението
и принципа за специалност на ипотеката с оглед разпоредбите на чл.166, ал.2,
чл.167 и чл.170 от ЗС. Наведени са доводи, че пазарната оценка не е връчена на
жалбоподателите и същата се отнася за имот с РЗП от 506,64 кв.м., като на тази
база наддаването е извършено при първоначална цена 320 886,00 лева изцяло
ненадлежно и съответно незаконосъобразно; че по отношение на второто
наддавателно предложение - на „И.1” ЕООД, липсва час на постъпването му в СРС и
в същото цената не е изписана словом коректно, поради което е недействително;
че протоколът за обявяване на наддавателни предложения от 15.12.2020 г. не е
надлежно подписан от представляващия „СДК 2010” ЕООД, обявено за купувач.
Релевирани са оплаквания и че обявеното за купувач лице в наддавателното
предложение е предложило цена за имот с площ, значително по-малка от реалната
площ на имота, съгласно одобрените промени в архитектурния проект от 11.12.2009
г.
В депозираното в срока по чл.436,
ал.3 ГПК възражение взискателят „Банка ДСК” ЕАД възразява срещу основателността
на жалбата. Намира за неоснователни доводите, че имотът не е възложен по
най-високата цена, тъй като допълнително застроените 93,96 кв.м. не са предмет
на опис и оценка по изпълнителното дело; че дори за тази част да е възникнала
съсобственост между М.С.С.и Н.П.П. – приложение намира нормата на чл.500 ГПК, като по тези причини оценката на
имота и началната цена на проданта са правилно определени. Релевира аргументи и
че с оглед задължителното тълку-ване дадено в ТР № 2/26.06.2015 г. по тълк.дело
№ 2/2013 г. на ОСГТК на ВКС не следва да бъдат обсъждани оплакванията в жалбата
във връзка с описа и оценката на имота, като са приети за необосновани и
доводите на жалбоподателите във връзка с невалидността на второто наддавателно
предложение.
В депозираното в срока по чл.436,
ал.3 ГПК възражение обявеното за купувач дружество „СДК 2010” ЕООД намира
подадената от С.К.С.и М.С.С.жалба за неоснователност с идентични на взискателя
съображения.
Делото е образувано и по жалба с
вх.№ 00503 от 13.01.2021 г. по сигнатурата на ЧСИ Г.Д., подадена от Н.П.П. -
чрез пълномощника й адв.В., по изп.дело № 20117810401315 по описа на ЧСИ Г.Д.,
рег.№ 781 на КЧСИ срещу постановление от 18.12.2020 г. за възлагане на същия
недвижим имот, в която са изложени тъждествени с първата жалба оплаквания. Н.П.
счита жалбата й е допустима, ако се приеме, че същата има качеството на
ипотекарен длъжник, както неколкокретно я е определял съдебният изпълнител.
В срока по чл.436, ал.3 ГПК е
постъпило становище по тази жалба от длъжника С.К.С.и ипотекарния длъжник М.С.С.,
в което се поддържат наведените в него доводи.
Взискателят „Банка ДСК” и „СДК
2010” ЕООД не са подали възражения.
В писмените мотиви, депозирани от
ЧСИ с рег.№ 781 – Г.Д. по реда на чл. 436, ал.3 ГПК се поддържа, че жалбите са
допустими, а по същество – неоснователни, тъй като не са налице сочените пороци
на извършените действия.
Съдът, като прецени доводите на
страните, доказателствата по делото и изискванията на закона, намира за
установено следното:
Жалба на С.К.С.и М.С.С.е подадена
от легитимирани лица – длъжник и ипотекарен длъжник, в срока по чл.436, ал.1 ГПК
и е процесуално допустима. Разгледана по същество същата е неоснователна.
Съгласно разпоредбата
на чл.435, ал.3 ГПК постановлението за възлагане може да се обжалва от лице,
внесло задатък до последния ден на проданта, от взискател, участвал като
наддавач, без да дължи задатък, както и от длъжника, поради това че наддаването
на публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е възложено по
най-високата предложена цена, като в този случай контролът
на съда е ограничен до проверка на това дали са спазени правилата по чл.489 ГПК
и чл.490 ГПК и съответно дали за купувач е обявен наддавачът, предложил най-висока
крайна цена. Изводът, че в първата хипотеза съдебната проверка е свързан с разпоредбите
на чл.489 ГПК и чл.490 ГПК следва от грамати-ческото и логическо тълкуване на нормата
на чл.435, ал.3 ГПК. По изричната воля на законодателя предмет на обжалване на
разглежданото основание е само постановлението за възлагане, като предпоставка
за същото е посочена не „ненадлежно извършване на публична продан“, а „ненадлежно
извършване на наддаване“. От друга страна: освен длъжника, право на жалба на
това основание имат само лица, които са участвали в наддаването – трето лице,
внесло задатък и взискателят, ако е участвал като наддавач. Този ограничен кръг
на имащите право на жалба, отнесен към предмета на обжалване, обуславя категоричен
извод, че при позоваване на предвиденото в чл.435, ал.3 ГПК основание трябва да
се изследват само нару-шения, пряко свързани с процеса на наддаването, а не нарушения,
свързани с целия процес на публичната продан.
В конкретната хипотеза са
подадени две наддавателни предложения – от третите лица „СДК 2010” ЕООД и „И.1” ЕООД, които
са направени писмено, като в същите с цифри и думи е посочена предложената от тях
цена и са предадени в запечатен плик в канцеларията на СРС, съгласно
изискванията на чл.489, ал.2 и ал.4 от ГПК. Порвото за сумата от
321 017,00 лева, второто – за сумата 320 886,00 лева. Внесен е и
дължимият се задатък. По време на публичната продан не са постъпили нови устни предложения.
Не се твърди и от книжата по изпълнителното дело е видно и че участниците в
публичната продан не са от категорията на лицата, посочените в разпоредбата на чл.490 ГПК, които нямат право да наддават.
От друга страна: имотът е
възложен по
предложената най-висока цена от участвал в проданта купувач – сумата
от 321 017,00 лева,
като наддавачът – „СДК 2010” ЕООД е внесъл по сметката на съдебния изпълнител в определения
му от последния срок всички дължими суми във връзка с възлагането.
Предвид горните обстоятелства процесното
наддаването е извършено надлежно и имотът е възложен по най-високата предложена
цена.
Неоснователни са оплакванията на
жалбоподателитеС.С.и М.С.във връзка с недействителността на наддавателното
предложение на „И.1” ЕООД. В нормата на чл.489, ал.4 ГПК не е налице изискване
във входящия регистър в канцеларията на районния съд да се посочва часът на
подаване на предложението, съотв. в наддавателното предложение на този участник
предлаганата цена е изписана с думи, които еднозначно я определят. Само за прецизност
следва да се отрази, че дори това предложение да страдаше от пороци, които да
обосновават неговата недействителност, последното не би се отразило на
законосъобразността на обжалваното действие на съдебния изпълнител на
разглежданото основание, тъй като предложената от „И.1” ЕООД цена е по-ниска
като стойност от тази на определеното за купувач лице.
С оглед задължителните
разяснения, дадени в т.8 от Тълкувателно решение № 2 от 26.06.2015 г. по
тълк.дело № 2/2013 г. на ОСГТК на ВКС оценката на имуществото подготвя, но не е
част от наддаването, поради което същата излиза извън предмета на проверката
при обжалване на постановлението за възлагане, предвид което наведените в
жалбата доводи в тази насока и заявеното в нея доказателствено искане – не
следва да бъдат разглеждани. За пълнота на изложението съдът намира, че следва
да посочи и че дори да е налице съсобственост върху сградата – предмет на
принудителното изпълнение с оглед извършеното след учредяване на ипотеката
пристрояване и надстрояване, по силата на разпоредбата на чл.500, ал.1 ГПК,
когато изпълнението бъде насочено върху съсобствен имот за дълг на някой от
съсобствениците, се продава само частта на длъжника. От друга страна, площта не
е присъщ и основен индивидуализиращ белег на недвижимите имоти, тъй като зависи
от начина на измерване и може да се променя при промяна на плановете.
Релевираните в жалбата въпроси
относно одобрените на 11.12.2009 г. промени в архитектурния проект са извън
предмета на спора в настоящото производство. Неотносими към изискванията на
чл.435, ал.3 ГПК са и доводите на жалбоподателите във връзка с подписването на
протокола за обявяване на купувач по чл.492 ГПК от представител на последния. Следва
да се добави и че в протокола има обективиран подпис за управителя на „СДК
2010” ЕООД, като в действащата нормативна уредба не са налице правила, които да
определят вида и начина на формиране на саморъчните подписи, съотв. правото да
навежда възражение дали положен подпис е на представител на купувача,
принадлежи на ненадлежно представлявания, а не на трети лица.
Предвид изложеното настоящата
инстанция намира, че обжалваните от длъжника и ипотекарния длъжник действия на
ЧСИ са правилни и законосъобразни, предвид което подадената отС.С.и М.С.се
явява неоснователна и като такава същата следва да бъде оставена без уважение.
По жалба на Н.П.П. съдът намира
следното: жалбата е подадена от нелегитимирано лице и е процесуално
недопустима.
С нормата на чл.435 ГПК
законодателят изчерпателно е регламентирал подлежащите на обжалване действия на
съдебните изпълнители, основанията за това и субектите, които са носители на
правото на жалба. Както бе пос9очено по-горе в решението в ал.3 на тази
разпоредба е предвидена възможност за самостоятелен съдебен контрол на
постановлението за възлагане, поради това, че наддаването при публичната продан
не е извършено надлежно или имуществото не е възложено по най-високата
предложена цена, като това право е предос-тавено на взискателя, участвал като
наддавач, без да дължи задатък, на длъжника и на лице, внесло задатък до
последния ден на проданта. С оглед данните от изпълнителното дело производство Н.П.П.
няма качеството на взискател изп.дело изп.дело № 20117810401315 по описа на ЧСИ
Г.Д., рег.№ 781 на КЧСИ и не е лице, участвало като наддавач, внесло задатък до
последния ден на проданта, като от друга страна – същата не се явява и длъжник
по изпълнението, каквото процесуалното
качество в изпълнителното производство има и ипотекарния длъжник – с оглед
постановките, дадени в т.2 от Тълкувател-но решение № 4 от 11.03.2019 г.,
постановено по тълк.дело № 4/2017 г. на ОСГТК на ВКС. В дадената хипотеза
договорната ипотека от 24.06.2008 г. /нот.акт № 133, т.ІІ, рег.№ 4304, дело №
302/2008 г. на нотариус С.Д., рег.№ 358 на Нот.камара/ е учредена от С.К.С.и М.С.С.върху
двуетажна масивна сграда, завършена в „груб строеж“, с разгъната застроена площ
от 506,64 кв.м., заедно със съответните идеални части от правото на строеж
върху мястото, върху което е изградена сградата. При построена сграда /за
момент на изграждане на вещта се приема завършването й на груб строеж/ правото
на строеж, въз основа на което, тя е създадена, не може да бъде годен предмет
на правни сделки, тъй като това право вече е реализирано /в т.см. и решение №
1029/14.07.1999 г. по гр.д.№ 337/1999 г. на ВКС, V ГО/. При реализирано право
на строеж към момента на учредяването й ипотеката не разпрострира действието си
върху бъдещите приращения, на които Н.П. твърди, че е станала собственик през
2011 г. по силата на нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу
погасяване на задължение № 42, том VІІ, рег.№ 35 341, дело № 1165 от
08.12.2011 г. по описа на нотариус Р.Д..
С оглед обстоятелството, че Н.П.П.
не е доказал, че е носител на право на жалба по Глава Тридесет и девета от ГПК,
подадената от същата жалба по чл.435, ал.3 ГПК се явява недопустима и като
такава следва да бъде оставена без разглеждане.
При приетия изход на спора на
жалбоподателите не се дължат разноски.
Искания по чл.78, ал.3 ГПК не са заявени, поради което съдът не дължи
произнасяне на това основание.
Воден от горното и на основание
чл.437, ал.3 ГПК, Съдът
Р Е Ш И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалбата на С.К.С.и М.С.С.с вх.№ 00502 от 13.01.2021 г. по изп.дело №
20117810401315 по описа на ЧСИ Г.Д., рег.№ 781 на КЧСИ срещу постановление за възлагане
на недвижим имот от 18.12.2020 г., като неоснователна.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ жалбата на Н.П.П. с вх.№ 00503 от
13.01.2021 г. по изп.дело № 20117810401315 по описа на ЧСИ Г.Д., рег.№ 781 на
КЧСИ срещу постановление за възлагане на недвижим имот от 18.12.2020 г., като недопустима.
Решението в частта, с която
жалбата на Н.П. е оставена без разглеждане, имащо характер на определение, може
да се обжалва пред Софийски апелативен съд с частна жалба в едноседмичен срок
от съобщаването му на жалбоподателя П..
В останалата част решението е
окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.