№ 663
гр. Варна, 30.04.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, X СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
двадесет и пети април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Ралица К. Райкова
при участието на секретаря Славея Н. Янчева
Сложи за разглеждане докладваното от Ралица К. Райкова Гражданско дело
№ 20243100101865 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 12:24 часа се явиха:
Ищецът КОМИСИЯ ЗА ОТНЕМАНЕ НА НЕЗАКОННО ПРИДОБИТОТО
ИМУЩЕСТВО, редовно призован, представлява се от главен инспектор С. С., редовно
упълномощена и приета от съда от днес.
Ответникът С. Г. С., редовно призован, не се явява. Представлява се от адв. К. А.,
редовно упълномощен и приет от съда от днес.
Ответникът И. П. Б., редовно призована, не се явява. Представлява се от адв. К. А.,
редовно упълномощен и приет от съда от днес.
Вещото лице Й. Л. М., редовно призован, явява се лично.
Вещото лице М. Д. А., редовно призована, явява се лично.
Вещото лице М. В. П., редовно призована, не се явява.
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпила Молба с вх. № 11824/24.04.2025 г., депозирана от
вещото лице М. П., с която моли за й бъде предоставен допълнителен срок за изготвяне на
заключението. Не може да се яви в днешното съдебно заседание, тъй като следва да се яви в
Районен съд – Варна за изслушване на заключение по друго дело.
Гл. Инспектор С.: Да се даде ход на делото.
Адв. А.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ ДОКЛАДВА публикувано обявление в Държавен вестник, брой 2/07.01.2025
г.
Гл. Инспектор Й.ова: Поддържам исковата молба. Няма да правим допълнения към
1
нея. Оспорваме отговора.
Адв. А.: Оспорвам исковата молба. Поддържам депозирания отговор.
СЪДЪТ ДОКЛАДВА, че с Определение № 5160/22.11.2024 г. е изготвил проект за
доклад на делото.
Гл. Инспектор С.: Нямам възражения по проекта за доклад.
Адв. А.: Нямам възражения, моля да го обявите за окончателен.
С оглед становището на страните, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА за окончателен изготвения с Определение № 5160/22.11.2024 г. проект за
доклад на делото.
СЪДЪТ по доказателствата, като прецени тяхната относимост и допустимост към
предмета на процесуалния спор
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените с исковата
молба и уточняващите молби копия на писмени документи, както следва: 49 броя писмени
доказателства по опис; вписана искова молба с вх. рег. № 31107/01.10.2024 г.-15л.
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпила Молба с вх. № 31494/09.12.2024 г., депозирана от
адв. А., пълномощник на ответника С. С., с която уточнява периода на фактическо
съжителство с другия ответник И. Б., а именно от средата на месец октомври 2021 г., от
която дата двамата живеят на съпружески начала и имат общо домакинство, което
фактическо положение продължава и понастоящем.
Гл. Инспектор С.: Във връзка с постановената доказателствена тежест, представям
писмени доказателства. Едното е споразумението, сключено от ответника в съда по
наказателното производство, а второто е във връзка с фактическото съжителство от
началника на РПУ – гр. В.П.. Третото писмено доказателство е във връзка с отговора на
исковата молба и представя протокол от заседание на Комисията, в който Комисията взима
решение проверката да бъде прехвърлена на ТД Пловдив.
Адв. А.: Що се касае до Протокол № 1061/14.06.2022 г., моля да задължите Комисията
да представи вътрешните правила за разпределяне на проверките по чл. 107, ал. 2 от
ЗПКОНПИ, дотолкова, доколкото се касае за вътрешноведомствен акт, който не намерих. Аз
лично търсих на какво основание е извършена проверката от Пловдив, а не във Варна. Тъй
като не намерих такъв нормативен, обнародван акт, а тук се твърди, че има такива вътрешни
правила, да задължите Комисията да ги представи, за да се запознаем за компетентността.
Има вътрешни правила, но те може и да са неприложими и да противоречат на законови
разпоредби.
Що се касае до споразумението, сключено със съда, мисля, че същото е ирелевантно и
2
няма абсолютно никакво значение. Дори и да беше оправдан моя доверител, проверката
щеше да си върви и делото щеше да си върви. Това означава, че няма отношение към делото
споразумението, което е сключено. Още повече, че не се оспорва, че той е сключил
споразумение с прокуратурата, с което се е признал за виновен т.н. Правните последици
нямат значение в случая.
Що се касае до писмото от Министерство на вътрешните работи смятам, че това е
едно недопустимо доказателствено средство. Представлява депозиране на преразказани
показания в писмен вид. Такова нещо ГПК не познава. Няма пречка тези две лица да бъдат
извикани като свидетели, примерно, или по нечия инициатива, но не и в този вид. Още
повече, че това е на някакъв младши инспектор, който разпитал две лица, които са му казали
нещо. То дори и в НПК няма такава процедура. Аз не знам по каква процедура изобщо е
станало цялото това запитване и цялото това удостоверяване. Поради това, моля писмото да
не го приемате като доказателство по делото.
Имам искания.
Едното ми искане е за разпит на свидетел. Аз съм го поискал още с отговора на
исковата молба, за установяване фактическото съжителство. Това касае и възложената ми от
съда доказателствена тежест за установяване обстоятелството, откога ответниците са във
фактическо съжителство.
Имам и искане за поставяне на, не бих казал допълнителна задача на съдебно –
счетоводната експертиза, а на даване на вариант на поставените от КОНПИ въпроси и
допуснатата съдебно – счетоводна експертиза по тези въпроси, а именно: относно
обичайните разходи за издръжка, вещото лице да изготви и вариант, в който да изключи
разходите за данъци и осигуровки, за алкохолни и тютюневи изделия, за образование и
здравеопазване, регулярни трансфери към други домакинства, за групата „други разходи“,
включени в общия разход по таблицата на КОНПИ.
Пояснявам. Когато се изготвя заключение, или се прави експертиза за разходите по
данни на НСИ, вътре са включени различни пера и различни глави, част от които ние искаме
с тази задача да бъдат изключени дотолкова, доколкото те са неотносими към ответниците
по делото. Има доказателства, че същите не са подавали данъчни декларации, не са плащали
данъци, нямали са осигуровки, поради което естествено това перо следва да бъде изключено.
Просто това да бъде вариант към т. 5. Това е в т. 5 от допуснатата експертиза, за това по
данни на НСИ вещото лице да изчисли какви са обичайните разходи за различни периоди от
време.
Вторият ми въпрос е, вещото лице в заключението си да даде отговор и на въпроса,
какви суми С. С. е получил по откритата в щатски долари банкова сметка /банковата сметка
е открита на 07.03.2013/ в „Първа инвестиционна банка“ АД с произход „сток фотография“
за периода от откриване на банковата сметка 07.03.2013 г. до 01.07.2022 г. с оглед
твърдението, че се касае за законни доходи, придобити от т. нар. „сток фотография“, за която
съм обяснил в отговора на исковата молба какво представлява. Касае се за една единствена
сметка, в една единствена банка и само от един вид дейност.
Гл. Инспектор С.: Доколкото не е спорно сключването на въпросното споразумение с
Прокуратурата, пояснявам каква е необходимостта от приобщаването на споразумението
към доказателствения материал. То е във връзка с определената от съда доказателствена
тежест в определението, че Комисията следва да докаже воденото срещу лицето наказателно
производство – повода за проверката. Споразумението не е описано в исковата молба. Там е
описано само, че е водено такова досъдебно производство. Впоследствие е сключило лицето
споразумение.
Вътрешните правила за разпределяне на проверките по чл. 107, ал. 2 от ЗПКОНПИ са
3
издадени от Председателя на Комисията и са приети с решение на всички членове.
Възразявам по направеното искане за допускане на свидетел, тъй като в днешното
съдебно заседание сме представили официален документ, в който се разкрива откога е
фактическото съжителство между ответниците. Единият разпитан е бащата на ответницата, а
другият разпитан е нейната леля. Освен това, не са посочени трите имена на свидетелите,
когато е направено първоначално искането.
Относно въпросите, нямам против да бъдат включени като вариант две на
експертизата. Да има вариант по нашите въпроси и евентуално техен вариант.
Адв. А.: Твърдяното писмо от МВР не е официален документ, тъй като не е издадено
от надлежен орган, в рамките на компетентността му, по установения закон и форма,
каквото е определението за официален документ.
Гл. Инспектор С.: То всъщност е докладна записка и има форма, установена от
закона и е в рамките на неговата компетентност, като разследващ инспектор, както и от
началника на РУ в гр. В.П..
По направените от страните доказателствени искания, съдът счита, че следва да
приобщи към доказателствения материал по делото, представените от ищцовата страна
документи от Окръжна прокуратура гр. Търговище, ведно с Протокол № 3 от НОДХ № 1289
по описа на съда за 2023 г., както и Протокол № 1061/14.06.2022 г., като относими и
допустими писмени доказателства по делото.
Съдът намира, че представената докладна записка от процесуалния представител на
ищеца съдържа преразказ на свидетелски показания и по този начин се цели да се заобиколи
принципа на непосредственост на събиране на гласни доказателствени средства, поради
което съдът намира, че приобщаването към доказателствения материал по делото на
посочената докладна записка е недопустимо и искането следва да бъде оставено без
уважение.
Направените от ответната страна искания за включване на допълнителни въпроси към
назначената съдебно – икономическа експертиза са допустими и следва да бъдат уважени.
Такова се явява и искането за разпит на един свидетел относно фактическото
съжителство между ответниците.
Съдът намира, че искането за задължаване на ищцовата страна, по реда на чл. 190 от
ГПК е допустимо, поради което следва да бъде уважено.
Воден от горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените от ищцовата
страна в днешното съдебно заседание писмени документи, а именно: писмо от Окръжна
прокуратура – гр. Търговище вх. № 1162/2021 г. от 13.12.2024 г.; Протокол № 3/15.01.2024 г.
по НОХД № 1289/2023 г. по описа на ВОС-17л. и Протокол № 1061/14.06.2022 г. по описа на
КОНПИ-3л.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за приобщаване към доказателствения
материал по делото на Докладна записка от 18.12.2024 г. по описа на МВР, РУ гр. В.П..
ДОПЪЛВА задачата на назначената съдебно – икономическа експертиза с въпросите,
поставени от ответната страна в днешното съдебно заседание, а именно: вещото лице да
даде вариант на поставените от КОНПИ въпроси относно обичайните разходи за издръжка, в
4
който да изключи разходите за данъци и осигуровки, за алкохолни и тютюневи изделия, за
образование и здравеопазване, регулярни трансфери към други домакинства, за групата
„други разходи“, включени в общия разход по таблицата на КОНПИ.
Също така вещото лице да даде отговор и на въпроса, какви суми С. С. е получил по
откритата в щатски долари банкова сметка /банковата сметка е открита на 07.03.2013/ в
„Първа инвестиционна банка“ АД с произход „сток фотография“ за периода от откриване на
банковата сметка 07.03.2013 г. до 01.07.2022 г.
ДОПУСКА до разпит един свидетел при режим на водене в полза на ответната
страна, за установяване обстоятелствата относно фактическото им съжителство.
ЗАДЪЛЖАВА, на основание чл. 190 от ГПК ищецът в двуседмичен срок от днес да
представи заверен препис от посочените в Протокол № 1061/14.06.2022 г. вътрешни правила
за разпределение на проверките по чл. 107, ал. 2 от ЗПКОНПИ.
УКАЗВА на процесуалния представител на ищеца, че при неизпълнение на това
процесуално задължение в срока, съдът ще приложи разпоредбата на чл. 161 от ГПК и може
да приеме за доказани обстоятелства, за които страната е създала пречки за събиране на
доказателства.
Адв. А.: Не водим допуснатия ни свидетел, тъй като досега нямаше произнасяне на
съда.
Гл. Инспектор С.: Моля да бъдат допуснати като свидетели разпитаните лица –
бащата и лелята на ответницата, при режим на призоваване.
Адв. А.: Бащата и лелята са близки роднини и предполагам, че ще откажат да
свидетелстват. Не възразявам по направеното искане.
Съдът намира искането на процесуалния представител на ищеца за допустимо,
поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА до разпит при режим на призоваване свидетелят П.И.Б. с адрес: гр. В.П.,
ул. „К.“ № 2.
ДОПУСКА до разпит при режим на призоваване свидетелят Д. Н. Х., с адрес: гр.
В.П., ул. „А.С.“ ***.
ОПРЕДЕЛЯ депозит за призоваване на свидетелите в размер на по 30 лева за всеки,
или общо 60 лева, вносим от ищеца в двуседмичен срок от днес.
СЪДЪТ докладва постъпило в срока по чл. 199 от ГПК заключение вх. рег. №
11267/17.04.2025 г. по допуснатата съдебно – оценителна експертиза и пристъпи към
изслушване на вещото лице, след снемане на неговата самоличност.
Вещо лице М. Д. А.: 69 г., омъжена, неосъждана, български гражданин, без родство и
дела със страните по спора. Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.
Поддържа представеното писмено заключение по допуснатата съдебно – оценителна
експертиза.
Гл. Инспектор С.: На стр. 2, в т. 3 сте посочили какви документи сте проверили, за да
изготвите това становище. По т. 2 казвате, че това са сделки, вписани в Служба по
5
вписванията. В т. 3 – база данни и личен опит. Къде е описано от база данни до какви изводи
сте стигнали?
Вещото лице А.: Не съм посочила в експертизата личната база данни. Съобразила
съм се, доколкото имам опит в оценка на недвижими имоти какви са цените на имотите, но
моята експертиза е изготвена на база нотариалните актове, получени от СВ за реално
сключени сделки за подобни имоти в този район.
Гл. Инспектор С.: Какво налагаше това да не включите и офертни цени, като
определяте цената, а решихте да изберете само сделки по нотариални актове?
Адв. А.: Възразявам срещу този въпрос. Задачата е такава, по сключени сделки по
определението на съда, с което е допусната експертизата.
Гл. Инспектор С.: Задачата всъщност е за определяне на пазарна оценка по реални
сделки.
В т. 3 Вие казвате, че ползвате база данни, които всъщност не ползвате. Да разбирам,
че всичко е по нотариални актове?
Вещото лице А.: Да, всичко е по нотариални актове, по реални сделки.
Гл. Инспектор С.: Тъй като сте разбрали явно правилно въпроса и сте го описали
точно така, „чрез изследване на подобни реални сделки с недвижими имоти, да изготвим
оценка по Метода на пазарните аналози, към съответните периоди на следните недвижими
имоти“, защо решихте да включите друг подход на обследване на цената на имота, освен
този, който е сравнителния, при положение, че говорим тук за пазарни аналози. Всъщност
Вие включвате подхода по „Осъвременената възстановителна стойност“?
Вещото лице А.: Този подход се използва за оценка на наличните в имота сгради. В
различните сделки, описаните сгради са различни с различна конструкция, с различна площ
и в различно състояние. По нотариален акт не може да се определи сградата, която е описана
в този нотариален акт какъв вид има, с каква конструкция е и т.н. Затова съм изпозвала
сравнителен подход по нотариални актове за дворното място, а сградата вече съобразно
нейното местоположение, нейната площ и нейните конструкции съм я определила по друг
метод. Затова по този начин се е получила оценката към съответния период.
Гл. Инспектор С.: По този подход смятате ли, че един имот, построен в центъра на
София ще даде равна пазарна оценка на кв. м. с такъв, който е във Видинско село?
Адв. А.: Какво общо има този въпрос?
СЪДЪТ не допуска въпроса, тъй като отговора му сочи на предположение.
Гл. Инспектор С.: Защо не сте използвали офертни цени за сравнителния подход?
6
Вещото лице А.: Отговорихме на този въпрос, че задачата е поставена да отговоря по
реални цени.
Гл. Инспектор С.: В случая Вие на стр. 6 намаляте цената на имота на парцела с
15%. Това по какво правило е? Откъде изведохте това правило за намаляне на цената на
реална сделка, която приемате, че е реална, защото е по цена на нотариален акт, а в същото
време прилагате подход, който сама обяснявате, че се прилага за имотите, участвали като
аналози на оценяваните обекти с офертна цена, е взето предвид намаляне на офертната с 5%
до 20%, което е близо до възможната им реализация? Той не следва ли да бъде приложен
само, когато имаме офертна цена?
Вещото лице А.: Не, не бива да бъде приложен само когато имаме офертна цена.
Това правило е правилото при оценка на имоти, които ние оценителите ползвме и пояснявам
защо. Местност “Акчелар” е една огромна местност в нашия град и внашия район, защото
сделките с имоти се различават доста като местоположение на самия имот и неговите
характеристики. Процесният имот се намира под с.о. “Телевизионна кула”. Той е с много
голяма денивелация и се намира на едно по- особено място в местност “Акчелар”.
Процесните имоти, които са описани в нотариалните актове имат съответните
идентификатори. Те могат да се намерят в кадастрална карта и да се прецени дали
съответстват на този имот, или са в по- равната част на местността. Затова аз съм използвала
този коефициент 15%. Процесният имот се намира под пътя, с много голяма денивелация.
Там се свличат едни атмосферни води. Дори при направения оглед съществуващите
подпорни стени са доста сериозно амортизирани и пукнати. Тъй като имотът си има своите
недостатъци и аз с този коефициент съм отчела точно това.
Гл. Инспектор С.: Има ли правило, въз основа на което определяте коефициент 15%?
Вещото лице А.: Това са оценителските методологии, за които няма официално
записано правило, но това нещо се използва, за да може да има сравняемост между имотите.
Гл. Инспектор С.: Но това правило е само когато говорим за предложения, а не за
официално преминала сделка с цена по нотариален акт. Как решихте, че не следва да бъде
намалено с 5%. Защо го приложихте при положение, че няма за сравнение имоти, които са
по предложения, офертни цени и защо решихте точно 15%? Защо не намалихте с 5%, ако
смятате, че въобще има някаква логика в действията?
Вещото лице А.: Мисля, че обясних. Направила съм сравнение с процесния имот и
имотите, които съм ползвала за аналози. Едно е да имаме един равен терен и друго е да
имаме този стръмен терен.
Въпрос отправен от Съда: Т.е. аналозите, които са били по реалните сделки не са
имали тези особености, каквито има процесния имот заради това сте решили, че този
коефициент би направил сравняеми имотите, така ли е?
Вещото лице А.: Да.
Гл. Инспектор С.: Колко нотариални акта разгледахте за 2021г., съответно и за 2024г.
?
Вещото лице А.: Аз съм приложила.
7
Гл. инспектор С.: Аз знам, че сте приложила по три акта, съответно за 2021 г. – 3 бр.
и за 2024 г.- 3 бр., но колко прегледахте, за да стигнете до извода, че тези са най –
подходящите?
Вещото лице А.: Хайде да ги преброим, защото аз не съм ги преброила. Това са
останалите актове, които аз съм ползвала. Опитала съм се около между 5 акта и 7 акта до 10
акта от всеки период да поискам от Агенцията по вписвания. Опитала съм се да ползвам
обектите или поземлените имоти, които са в близост до тях.
Гл. Инспектор С.: Следователно за 2021г. колко акта разгледахте?
Вещото лице А.: Разгледала съм 7 акта.
Гл. Инспектор С.: Къде са описани другите? В смисъл избрахте. Защо сметнахте, че
тези са най- подходящи? В смисъл такъв, че в тях има построени сгради подобни на тази
построена в нашия имот ли? Как преценихте, че точно тези са най- подходящите и не
попаднахте ли на такъв нотариален акт, за който е използван ипотечен кредит от банка?
Адв. А.: Той не е купен имота с ипотечен кредит, какво общо има?
Гл. Инспектор С.: Ипотечния кредит в смисъл такъв, че дава една реална цена на
имота.
Вещото лице А.: Не ми е попаднал такъв акт с ипотечен кредит, но аз мисля, че
ипотечните кредити не винаги дават реална цена, просто защото там и други условия, които
се включват и други стойности.
Гл. Инспектор С.: Тогава можехте да намалите с тези 15 % или 20%, за които
говорите.
Вещото лице А.: А има и сделки, които са изповядани на данъчна оценка, за които аз
не съм поискала нотариалните актове.
Адв. А.: Защо? Защото оценката би била още по – ниска, така ли?
Вещото лице А.: Защото оценката би била нереална и данъчната оценка не е пазарна.
Въпрос отправен от Съда: Въпросът беше, какво Ви мотивира да изберете тези
нотариални актове, нещо специфично в имотите ли, или просто другите бяха неподходящи?
Вещото лице А.: Другите имоти бяха неподходящи. Опитала съм се да ползвам
имоти, които са по- близо до оценявания имот. Много е голяма площта на м. “Акчелар”. Има
имоти, които са нагоре към „Виница“ и доста по – далеч от имота и цената е различна много.
Гл. Инспектор С.: Което означава, че същите тези имоти са с подпочвени води и са в
8
свлачищна зона, както е описано, така ли е? Тези имоти са толкова близо и за тях казвате, че
са в добро състояния. Вие на място ходихте ли там?
Вещото лице А.: На тези имоти няма как да отида. Ходих на процесния имот.
Гл. Инспектор С.: Защото пишете състояние. Вие в самата експертиза Вие давате
оценка на имотите, на другите които са сравнителните. Пишете “добро състояние”, а сега
казвате близо до процесния имот, а в същото време казвате, че процесния имот е с ниска
оценка, защото има свлачища и подпочвени води, а в другите …
Вещото лице А.: Не съм казала, че има свлачища, не ми слагайте думи в устата. Не
съм казала.
Гл. Инспектор С.: Цитирам „пропукана“.
Вещото лице А.: Не съм казала. Да, казала съм, че са пропукани подпорните стени,
но това са атмосферните води, които се свличат от пътя, което е от по – високо и още по –
нагоре има и теренът е много стръмен.
Адв. А.: Атмосферни и подпочвени води са различни неща. Подпочвените води са
при строителство, когато се копае и т.н.
Гл. Инспектор С.: Имах предвид подпочвени води.
Адв. А.: Вещото лице говори за атмосферни води. Друго е.
Гл. Инспектор С.: В самата експертиза, само да погледна на коя страница е посочено
точно така…
Вещо лице А.: Би трябвало да съм написала атмосферни води. Точно така, в
следствие на атмосферните води и големите денивелации.
Адв. А.: Посочено е атмосферните води и снимки има даже какво представляват,
онагледени са на снимките.
Гл. Инспектор С.: В нотариалния акт изповядан пред нотариус Жана Такова сградата
колко квадрата е и има ли въобще сграда? Въпросният имот, който се продава, който е от
1111 кв.м., като той се явява един празен парцел нали така?
Вещо лице А.: Не разбирам какво ме питате.
Гл. Инспектор С.: Започваме с първия нотариален акт, който е изповядан пред
нотариус Жана Тикова.
9
Адв. А.: Възразявам срещу тези въпроси. Ние не разглеждаме други нотариални
актове. Това дава вещото лице и обяснява защо го дава.
Гл. Инспектор С.: Използваме ги за сравнение.
Адв. А.: Има си процедури, има си ред и т.н..
Гл. Инспектор С.: Ние ги ползваме за сравнение тези имоти. Дали тези имоти могат
да бъдат сравнявани с нашия, т.к. те не отговарят. Искам да попитам има ли постройки в
тези сгради и колко са големи? Жилищни сгради има ли в тези сделки или са само празни
парцели?
Вещо лице А.: Аз съм казала, че за сравнителни аналози съм използвала нотариални
актове за поземлени имоти. Жилищната сграда, която е построена в имота е оценена по
друга методика, а не по сравнителен метод.
Гл. Инспектор С.: А нямаме поставена такава задача. Това е един цял имот, който се
продава - парцел с жилищна сграда, плюс гараж и не можем да вадим, да оценяваме земята
на една оценка, а сградата на друга оценка. Той не представлява ли цялостна оценка?
Адв. А.: Това е въпрос по същество.
Гл. Инспектор С.: Прави ли ви впечатление колко пъти се разминават данъчните
оценки с тези, на които е сключена сделката по нотариални актове? Започваме от първия. Аз
съм си направила труда да ги извадя.
Вещо лице А.: Нямам такава задача да правя сравнение между данъчната оценка. Не
ми е направило впечатление, но не съм го и търсила.
Гл. Инспектор С.: Последният нотариален акт към 2024г. сделката е минала по
данъчна оценка почти, разликата е 20000 лева. Считате, че това е реалната пазарна стойност
на имота, така ли?
Адв. А.: По нотариалния акт ли? Вещото лице няма такава задача за последния да се
произнася по нотариалния акт.
Гл. Инспектор С.: Тя сравнява имотите. Тя няма такава задача, но всъщност избира
да ползва точно тези имоти.
Адв. А.: Това е нейното мнение. Не, моето несъгласие за 200 000 още повече, че поне
в кориците на делото няма данни пък те как са оценили на 230 000 тези имоти. Нито една
експертиза няма, нито един документ. Просто изсмукано за 230000, но това са си въпроси по
съществото на спора. Не ги поставяме сега.
Гл. Инспектор С.: През 2021 г. цената на кв.м. в тази местност „Акчелар“ колко сте я
изчисли по експертизите, че струва жилищния имот ?
10
Вещо лице А.: Цената на жилищния имот е различна от цената, която може да
получи. Аз съм я получила по пазарната стойност, по вещен метод, по сравнителен метод за
да може да се определи стойност на тази сграда. Тази сграда е доста стара. Има си
конструктивни пукнатини в нея, така щото това е моето мнение за цена на тази сграда.
Гл. Инспектор С.: Нека отидем на стр.7 от експертизата, в т.5 „уедрена цена приета в
изчисленията“ защо сградата е със 707 лева, най – вероятно е лева или евро, то не е описано,
а гаражът е с 312 лева ?
Вещо лице А.: Двадесет лева на кв.м.
Данните са взети от списание „Строителен обзор“, книжка 78/2021 г. Първият еталон,
който съм ползвала е за двуетажна жилищна сграда и е 707 лева на кв.м. Имаме още един
еталон, който е за масивен гараж в двора и той е на тази цена - 312 кв.м. Има разлика между
жилищна сграда и гараж, и тяхната стойност.
Гл. Инспектор С.: При изграждане на гараж има ли стойност на проектиране? Вие не
сте посочила такава, като стойност на проектиране сте посочила 0 лева.
Вещо лице А.: Да, посочила съм 0 лева, защото процесният гараж е изграден между
жилищната сграда и регулацията на парцела от северната страна, където е доста стръмно е
използвана тази част. Аз не съм намерила документ, който да има разрешение за строеж за
този гараж. Той просто си е получил междужилищната сграда и ската на имота.
Гл. Инспектор С.: Къде ви е поставена задача от нас всъщност да правите оценка на
изразходваните парични средства за строителството на сградата през 2021г.?
Вещо лице А.: Аз нямам такава задача. Имам задача да определя пазарна стойност на
имота към 2021 г.
Гл. Инспектор С.: Да се върнем тогава на въпросите и да видим точно как е зададен
въпроса и къде сме споменали този подход, за използване на този подход.
Вещо лице А.: Аз не виждам в нито една поставена задача вие да сте посочили
подход, по който да се определи пазарна стойност.
Гл. Инспектор С.: По метода на пазарните аналози към съответните периоди.
Методът е посочен точно, конкретно и ясно.
Вещо лице А.: Да поясня. В тази улица малко по в началото има новопостроени
жилищни сгради – триетажни, които са готови, които са много лъскави и много скъпи, и те
не могат да служат за аналог за да можем да сравним тази сграда, която е изградена доста по
– назад във времето и тя е много малка.
Гл. Инспектор С.: Затова вземаме нотариалните актове с реални цени.
11
Вещо лице А.: В нотариалните актове никъде няма посочена цена на тази
новоизградена жилищна сграда. Имота се продава в цялост: дворно място с изградената
жилищна сграда, но не всички сгради можеш да ги видиш и да знаеш в какво състояние са,
колко етажни са и т.н. Затова аз съм използвала този метод.
Гл. Инспектор С.: Когато продаваме един имот ние правим разбивка на него.
Всъщност почваме да определяме първо цена на самия парцел.
Адв. А.: Това са научно-образователни работи. Какво отношение имат към делото.
Гл. Инспектор С.: За да разбера защо.
Адв. А.: Добре, вещото лице казва своето мнение и си го поддържа. От там нататък
край, точка. По какъвто и начин, както и да зададете въпроса няма какъв друг отговор да
получите. Тук няма колебания единият да убеди другия.
Гл. Инспектор С.: Нямам повече въпроси.
Адв. А.: Нямам никакви въпроси.
Гл. Инспектор Й.ова: Считам заключението на вещото лице за непълно, неточно и
като цяло за неправилно. Вещото лице не е изпълнило обективно поставените му задачи, а
именно да определи пазарната оценка на недвижимите имоти в неговата цялост, състоящ се
от парцел плюс две сгради. Едната сграда е жилищна с площ от 78,8 кв.м., а другата - гараж
от 30 кв.м., като е посочен конкретен метод как трябва да бъде изготвено заключението - по
метода на пазарните аналози. В метода на пазарните аналози може да се приобщят и
офертни цени на сделки, като вече евентуално може да бъде намалена тяхната цена с тези от
5% до 20% от предлагането до реално осъществената сделка, а не само по цена на
нотариални актове, заради ноторно известното правило, че сделките минават много често по
близка на стойност цена до данъчната оценка с цел да бъдат спестени разходи по нотариални
такси и др. такива.
Оспорвам заключението на вещото лице и моля съда на основание чл.200, ал. 3 от
ГПК да назначи друго вещо лице или повече вещи лица, за да бъде извършена повторна
експертиза по метода на пазарните аналози с включени вече офертни цени, а не само по
нотариални актове. При положение, че вещите лица имат и лични архиви, и един имот след
като е спрян да бъде предлаган на пазара явно, че с него е извършена реална сделка можем
да се ориентираме за неговата реална пазарна стойност. На каква стойност той е продаден
след като ползваме онова правило за намаляване процентно цената на имота заради отстъпка
евентуално 20%.
Моля да бъде поставена задача на вещото лице, което да извърши оглед на място,
проучване на пазара и чрез изследване на подобни сделки с недвижими имоти, в това число
и реални и по офертни цени, чрез метода на пазарните аналози към съответните периоди да
даде съответните отговори.
Адв. А.: Да се приеме експертизата.
Относно искането на насрещната страна мисля, че е преклудирано. Не може след
изслушване на вещото лице по този начин да се изменя задачата и то да се иска повторна
експертиза. За да се иска повторна експертиза, законът предписва определени предпоставки
и една, от които е да се каже защо е непълно или неточно, което не трябва да е субективно
12
мнение, а да оперира на някакви обективни факти. По офертни цени няма съд в страната,
поне на мен не ми е известно по този вид дела, в което да се дава заключение по офертни
цени. Винаги всички съдилища приемат, че при оценка на сгради, на недвижими имоти
пазарната оценка трябва да бъде по продажни цени, защото офертната цена не значи ако е
свален, че е продаден имота, нищо не значи. Значи, че имотът е непродаваем. Ето защо аз
смятам, че първо е преклудирано и второ не отговаря на изискванията на ГПК поставянето
на такава задача, конкретно за офертните цени и не следва да бъде уважено това искане.
СЪДЪТ намира, че изслушаното в днешното съдебно заседание заключение по
назначената съдебно – оценителна експертиза е компетентно изготвено, обективно отговаря
на поставените въпроси, поради което следва да бъде приобщено към доказателствения
материал.
Воден от горното, Съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствата по делото писменото заключение с вх.
рег. № 11267/17.04.2025 г. на вещото лице М. Д. А..
ДА СЕ ИЗПЛАТИ възнаграждение от внесения депозит в размер на 400 лева /изд.
РКО/.
По искането на ищцовата страна за назначаване на повторна съдебно – оценителна
експертиза на недвижими имоти Съдът намира, че с оглед направеното пояснение същото
представлява искане за назначаване на допълнителна съдебно – оценителна експертиза като
се даде вариант на средната стойност на имота чрез изследване на реални сделки и на
офертни цени на сходни имоти. Същото е допустимо и следва да бъде уважено, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА провеждане на допълнителна съдебно – оценителна експертиза със
задача: вещото лице след като извърши необходимите проверки, оглед и проучване на пазара
на недвижимите имоти, а именно чрез изследване на подобни реални сделки с недвижими
имоти, както и с офертните цени на сходни имоти да изготви оценка по метода на
пазарните аналози към съответните периоди на процесните недвижими имоти и да отговори
на следните въпроси:
1./ Каква е пазарната стойност на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008
г. на изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо
поземления имот е от 28.12.2017 г„ с адрес: гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, район
„Приморски“, с.о. „Акчелар" с площ 600 кв.м, трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), стар идентификатор:
няма, номер по предходен план: 234, при съседи на имота: имоти с №№ ***, ***, ***, ***,
ведно с изградените в имота: ЖИЛИЩНА СГРАДА на два етажа със застроена площ от
44,63 кв.м и РЗП от 78.83 кв.м, в това число тераса с площ от 21,63 кв.м, нанесена в
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-
92/14.10.2008 г. на изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на КККР,
засягащо поземления имот е от 28.12.2017 г. като СГРАДА с идентификатор ***.6, с адрес:
гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, район „Приморски“, с.о. „Акчелар“ с площ 45 кв.м, на два
етажа, с предназначение: жилищна сграда еднофамилна и ГАРАЖ, нанесен в кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008 г. на
изпълнителния директор на АГКК. с последно изменение на КККР, засягащо поземления
13
имот е от 28.12.2017 г. като СГРАДА с идентификатор ***.7, с адрес: гр. Варна, общ. Варна,
обл. Варна, район „Приморски“, с.о. „Акчелар“ с площ 32 кв.м. на един етаж, с
предназначение: хангар, депо, гараж, ведно с всички подобрения, приращения и трайни
насаждения в поземления имот към датата на придобиване - 04.06.2021 г.?;
2./ Каква е пазарната стойност на същия имот към датата на внасяне на исковата
молба-19.09.2024 г.?
ОПРЕДЕЛЯ депозит за възнаграждение на вещото лице в размер на 400
(четиристотин) лева, вносим от ищцовата страна Комисия за отнемане на незаконно
придобито имущество в 2- седмичен срок от днес.
По определяне на вещото лице Съдът ще се произнесе в закрито съдебно заседание
след представяне на доказателства за внесен депозит.
СЪДЪТ докладва постъпило в срока по чл. 199 от ГПК заключение вх. рег. №
11266/17.04.2025 г. по допуснатата съдебно – автотехническа експертиза и пристъпи към
изслушване на вещото лице, след снемане на неговата самоличност.
Вещо лице Й. Л. М.: 44 г., женен, неосъждан, български гражданин, без родство и
дела със страните по спора. Предупреден за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.
Поддържа представеното писмено заключение по допуснатата съдебно – автотехническа
експертиза.
Изготвил съм заключение, в което съм представил офертни стойности. Конкретните
автомобили са били изследвани само по обявите, които са били налични в интернет, т.е.
отворил съм обявите, огледал конкретните снимки, направил съм конкретните заключения и
затова има някой от обявите, които съм упоменал, че не използвам определена снимка, която
фигурира „продаден“.
Гл. Инспектор Й.ова: Аз нямам въпроси към вещото лице.
Адв. А.: Тук се вдига цената с 2000 лева и е нормално да няма въпроси. Аз имам само
два въпроса.
Вие направихте ли оглед на 4-те превозни средства, на които сте дали оценка.
Вещото лице М.: Експертизата е изготвена само и единствено спрямо материалите,
които са приложени писмено по делото.
Адв. А.: Имам конкретен въпрос дали ги видяхте или не?
Вещото лице М.: Имал съм предвид по – особения тип на използване на ремаркето,
на което съм направил обосновка, че това всъщност е ...
Адв. А.: Оглед направихте ли?
Вещото лице М.: Оглед не съм направил. Направил съм обосновка каквото е
обичайното използване на този тип техника. Приложил съм процентно овехтяване спрямо
14
моите наблюдения какво се случва с тази техника.
Адв. А.: Вторият ми въпрос е: състоянието, в което се намират или са се намирали
към датите, на които Вие сте дали оценки на тези автомобили биха ли се отразили на тази
оценка, която Вие давате ако бяхте ги огледали? Това щеше ли да зависи от тяхното
състояние или независимо от състоянието това щеше да бъде Вашата оценка?
Вещото лице М.: Категорично състоянието на една вещ определя нейната пазарна
стойност, но тъй като ние не можем да направим оглед назад във времето към 2019г. правим
средна пазарна оценка, както и конкретно правя оценка - средна пазарна към настоящия
момент и ползвам това като база данни към настоящите предложения. Като всеки един
автомобил лодка, колесар или каквото е оценяваното имущество за да може да бъде
обоснован неговия категоричен паричен еквивалент той трябва да бъде прегледан в сервиза
и да се даде обосновка каква е неговата остатъчна годност за ползване. Затова правя
абсолютно средна оценка.
Адв. А.: С една дума Вие сте правили оценка само по документи.
Вещото лице М.: Абсолютно, както казах това е по документи.
Въпрос отправен от Съда: Ако се направи оглед сега би могло да се установи
състоянието към заден период, така ли?
Вещото лице М.: Можем да уточним единствено състоянието към настоящия
период, да.
Адв. А.: Освен ако няма доказателства, че не са в движение, че не унищожени и т.н.
Вещото лице М.: Ако има категорични данни за конкретни ремонти, които са били
извършени мога да направя обосновка дали са се намирали в движение към момента на
закупуване. Нуждаейки се от тези конкретни вложени средства в тях …
Адв. А.: Каквато информация биха Ви дали собствениците, ако бяхте потърсили.
Вещото лице М.: Това е информация, която може да бъде подадена от собствениците,
но не мога да обоснова един разказ с техническа спецификация. Първо трябва да имам
документи.
Адв. А.: Мисълта ми беше, че нормално беше поне да отидете да видите, защото за
тази лодка, тя изобщо няма стойност, тя няма мотор тази лодка. Щяха да ви кажат, че не
съществува мотор и т.н., т.н. Няма да усложнявам.
Вещото лице М.: Моторът е извън борда и на практика тук има обосновка какво
представлява като цена само двигателя.
15
Адв. А.: Там разликата е 151 лева и няма смисъл да оспорвам за 150 лева, да искам да
повторна експертиза. Нямам други въпроси към вещото лице.
Гл. инспектор С.: Моля да се приеме заключението на вещото лице.
Адв. А.: Да се приеме заключението на вещото лице.
СЪДЪТ намира, че изслушаното в днешното съдебно заседание заключение по
назначената съдебно оценителна автотехническа експертиза е компетентно изготвено,
обективно отговаря на поставените въпроси, поради което следва да бъде приобщено към
доказателствения материал.
Воден от горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствата по делото писменото заключение с вх.
рег. № 11266/17.04.2025 г. по допуснатата съдебно оценителна автотехническа експертиза на
вещото лице Й. Л. М..
СЪДЪТ ДОКЛАДВА Справка – декларация, депозирана от вещото лице Й. Л. М. за
увеличаване на определеният от съда депозит от 500 /петстотин/ лева на 600 /шестстотин/
лева.
СЪДЪТ като взе предвид, представената справка – декларация от вещото лице Й. Л.
М. намира, че депозита за възнаграждение на вещото лице следва да бъде изменен от сумата
500 /петстотин/ лева на 600 /шестстотин/ лева, поради което Съдът,
О П Р Е Д Е Л И:
ОПРЕДЕЛЯ окончателен депозит за вещото лице в размер на 600.00 /шестстотин/
лева.
ДА СЕ ИЗДАДЕ разходен касов ордер за сумата на първоначално внесения депозит в
размер на 500 лева /изд. РКО за 500 лв./.
ЗАДЪЛЖАВА ищеца в двуседмичен срок от днес да довнесе сумата от 100.00 /сто/
лева, сума представляваща увеличен размер за възнаграждение на вещото лице.
УКАЗВА на ищецът да представи доказателства за довнесен депозит в размер на
100.00 лв., като при неизпълнение в срок и цялост, сумата ще бъде събрана принудително по
реда на чл. 77 от ГПК.
След допълнителното внасяне ще бъде издаден разходен касов ордер на вещото лице
Й. Л. М..
Гл. инспектор С.: Към момента нямам други доказателствени искания. Моля делото
да бъде насрочено за по-късна дата към края на м. юни.
Адв. А.: Към момента нямам други доказателствени искания.
16
С оглед необходимостта от събиране на допуснатите доказателства Съдът намира, че
следва да отложи делото за друга дата и час, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА И НАСРОЧВА производството по делото за 20.06.2025 г. от 09:30 часа, за
която дата и час страните се считат за редовно уведомени.
Протоколът е изготвен в открито съдебно заседание, което приключи в 13:17 часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
17