Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 05.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЬД, ГО, ІІ Е въззивен състав, в публичното съдебно заседание на осми
април две хиляди двадесет и втора година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ
мл. с. ВИКТОРИЯ
СТАНИСЛАВОВА
при участието на
секретаря Елеонора Георгиева, като разгледа докладваното от съдия Иванка
Иванова гр. дело № 1206
по описа за 2021
г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 ГПК – чл.273 ГПК.
С решение № 20234618 от 26.10.2020 г., постановено по
гр. д. № 55054/2019 г. по описа на СРС, III ГО, 150 състав, „Л.Р.“ ЕООД е
осъден да заплати на М.Я.Р. сумата от 6 000 лв., представляваща незаплатена
част от дължим задатък в двоен размер, дължим поради
разваляне на предварителен договор за покупко –
продажба на недвижим имот от 08.04.2019 г. – 54, 48/930, 31 ид.
ч. от недвижим имот с идентификатор 68134.4091.833.1.59, обособени като паркомясто № 17 и паркомясто №
18. Ответникът е осъден да заплати на ищцата, на основание чл.78, ал.1 ГПК,
сумата от 1 008 лв. – разноски в исковото производство, както и сумата от 568
лв. – разноски в обезпечителното производство.
Срещу постановеното съдебно решение е депозирана въззивна жалба от ответника „Л.Р.“ ЕООД, с която го обжалва
изцяло. Излага съображения, че обжалваното решение е необосновано и неправилно.
Решаващият съд е изложил съображения, че няма право да развали сключения
договор, каквото твърдение не е заявено по делото. В исковата молба се твърди,
че договорът е развален от ответника. След депозиране на писмения отговор на
исковата молба ищецът е отправил волеизявление за разваляне на договора. С
оглед на това счита, че неправилно решаващият съд е приел, че в исковата молба
се съдържа волеизявление за разваляне на договора. Поддържа, че е възможно
наличие на грешка спрямо факт и спрямо право, поради което неправилно
решаващият съд е приел, че правото на собственост не е по своята същност качество
на вещта. Допуснатата грешка съставлява основание за унищожаване на договора.
Без значение за унищожаването на договора е дали страната е положила дължимата
грижа или не. Твърди, че представената
по делото кадастрална схема от 05.04.2019 г. не е получена от ответника на
същата дата. Съгласно ангажираните свидетелски показания скицата е получена
около 15 дни след сключване на договора и незабавно слез това е установено, че
дружеството не е собственик на имотите. Счита, че неправилно решаващият съд е
приел, че дори договорът да е бил унищожаем, то това
е по вина на ответника и той дължи обезщетение в размер на задатъка.
Обезщетението по чл.28, ал.3 ЗЗД е в размер на доказаните вреди, които другата
страна е претърпяла, но не е в размер на задатъка.
Неправилно решаващият съд е посочил функциите на задатъка.
Същият изпълнява присъщите му функции при наличието на действителен договор и
ако договорът е унищожен, страната, която е претърпяла вреди, следва да ги
докаже по общия ред. Отделно от това ищецът не претендира сумата от 6 000 лв.,
на основание чл.28, ал.3 ЗЗД, а на основание сключен предварителен договор и
уговорен задатък – чл.93, ал.2 ЗЗД. Моли съда да
отмени обжалваното решение, като отхвърли предявения иск. Претендера
сторените по делото разноски.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор
на въззивната жалба от ищцата М.Я.Р., с който я
оспорва. Излага съображения, че обжалваното решение е правилно и
законосъобразно. Счита, че решаващият съд обосновано е приел, че сключеният
между страните предварителен договор е развален, като ищецът е върнал сумата от
6 000 лв., предадена като задатък, но не в двоен
размер. Поддържа, че по делото е установено, че ответникът е в неизпълнение на
поетите договорни задължения, като същият е заявил, че не е в състояние да го
изпълни. Съгласно трайната съдебна практика разваляне на договора може да се
извърши и с депозиране на исковата молба. Изрично в исковата молба се е
позовала на развален договор по вина на ответника, въз основа на което
претендира връщане на задатъка в двоен размер. Счита,
че обосновано решаващият съд е приел, че към датата на сключване на договора
между страните не е налице грешка в предмета. Поддържа, че грешката в предмета
обхваща съществените качества на предмета на правоотношението, но не и
принадлежността на правото на собственост върху имота. Твърди, че ответникът е
знаел, респ. бил е длъжен да знае за собствеността върху процесните
паркоместа. Неполагането на грижа от страна на
ответника или съзнаваното предоставяне на некоректна информация не може да
обоснове грешка в предмета, от която същият да се възползва. От ангажираните
свидетелски показания по делото е установено, че ответното дружество притежава
множество имоти и това е основна негова дейност. С оглед на това същият следва
да полага грижата на добрия търговец при водене на дружествените дела и извършване
на търговската му дейност. Ответникът е разполагал с необходимата информация
относно правото на собственост по отношение на процесните
паркоместа, поради което в случая институтът на
грешката в предмета не може да намери приложение. Тъй като не са й предоставени
данни за продавача и за имота, не е могла да извърши самостоятелна преценка на
фактите и обстоятелствата преди сключване на договора. Свидетелят Д.– брокер по
сделката, е дал показания, че е получил скица/схема на имота в деня, в който се
е разбрало, че имотът не е собственост на ответника, но не си спомнял да е
предоставил скицата на паркоместата на ищцата. По
делото не е установено ответникът да е разбрал за издадената скица на
17.04.2019 г. Поддържа, че ответникът е разполагал с възможност към момента на
сключване на предварителния договор да извърши проверка относно правото на
собственост, което не е сторил, което не може да бъде неизвинение за
неправомерното му поведение. Твърди, че ответникът я уверил, че е собственик на
недвижимия имот. Свидетелите Р.и Д.са дали показания, че не е предлагано друго паркомясто, тъй като към този момент ответното дружество не
е притежавало паркоместа. Съгласно трайната съдебна
практика не може да бъде унищожен договор, който е развален. Моли съда да
потвърди обжалваното решение. Претендира сторените по делото разноски.
Съдът, след като прецени представените по делото
доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК
и чл.235, ал.2 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
СРС е сезиран с иск с правно основание чл.93, ал.2 ЗЗД. Ищцата твърди, че на 08.04.2019 г. е сключила с ответника предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот. По
силата на договора ответникът – продавач, се е задължил да прехвърли на ищцата
– купувач, чрез договор за покупко – продажба в
нотариална форма собствеността върху следния недвижим имот: 54, 48/930, 31 ид. ч., с предназначение на самостоятелен обект: гараж в
сграда, заедно с 0, 97 % ид. ч. от правото на строеж
върху УПИ с кадастрален идентификатор номер 68134.4091.833, с площ 2 312 кв.
м., стар номер 490 лв. съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. София, СО, одобрени със заповед № РД-18-15/06.03.2009 г. на изпълнителния
директор на АГКК, с адрес на ПИ: гр. София, район „Младост“ ж. к. „Младост-2“,
обособени като паркомясто № 17, находящо
се на сутеренен етаж на сградата, на кота минус 2, 95
м., със застроена площ от 15, 44 кв. м., с посочени съседи, заедно с 2, 70 % ид. ч. от общите части на подземния паркинг, които
изчислени в кв. м. представляват 11, 40 кв. м., както и паркомясто
№ 18, находящо се на сутеренен етаж на сградата, на кота минус 2, 95 м., със застроена площ от 15, 90 кв. м. с
посочени съседи, заедно с 2, 78 % ид. ч. от общите
части на подземния паркинг, които изчислени в кв. м. представляват 11, 74 кв.
м. Имотите са били описани по представен от продавача документ за собственост –
нотариален акт № 140, том IV, рег. № 9249, дело № 596 от 21.05.2014 г.
Ищцата се е задължила след подписване на
предварителния договор, но не по – късно от 09.04.2019 г. да плати в брой или
по банков път на ответното дружество сумата от 6 000 лв., представляваща
капаро/задатък по сключения между тях договор. С
платежно нареждане от 08.04.2019 г. ищцата е изпълнила това свое задължение,
като е превела на ответника сумата от 6 000 лв. Владението върху процесните идеални части, обособени в двете паркоместа е предадено в деня на подписване на договора и
ищцата е получила дистанционно за вратата на подземния гараж и е изплезвала
горепосочените паркоместа № 17 и № 18 до 17.04.2019 г. На посочената дата ищцата се
срещнала с представител на „А.“ ЕООД, който я информирал относно проблем със
собствеността върху уговорените реално обособени идеални части от
самостоятелния обект в сграда. Посредникът по сделката е отправил предложение паркоместата да се заменят с № 13 и № 14. Поради значително
по – затруднения достъп до паркоместа № 13 и № 14, е
отказала промяната в предмета на договора. Затова на 18.04.2019 г. управителят
на ответното дружество е изпратил писмени извинения и с платежно нареждане от същата дата е
превел сумата от 6 000 лв. Същият ден посредникът „А.“ ЕООД изпратил на ищцата
схема № 15-303683 от 05.04.2019 г., издадена от СГКК – гр. София, съгласно
която паркоместа № 17 и № 18 не са собственост на
ответника и не са били собственост към датата на сключване на предварителния
договор. На 02.05.2019 г. се е явила за изповядване на сделката, но
представител на ответника не е изпратен на посочената дата, за което е съставен
констативен протокол по чл.593 ГПК. Едноличният собственик и управител на
ответното дружество е изпратила писмо до ищцата, с което е посочено, че действието на сключения между
страните предварителен договор от 08.04.2019 г. се счита за прекратено от
момента на получаване на писмото. – 16.05.2019 г., тъй като продавачът е в
невъзможност да изпълни задълженията си по договора. Ответникът не е изпълнил
задължението си по т.2.1 от договора и считано от 16.05.2019 г. договорната
връзка между страните е прекъсната поради виновното неизпълнение на
задълженията от страна на продавача. С оглед на това и на основание чл.93, ал.2 ЗЗД в полза на ищцата е възникнало вземане за сумата от 12 000 лв. – двойния
размер на предоставения задатък. С платежно нареждане
от 18.04.2019 г. ответникът е върнал сумата от 6 000 лв., вместо дължимия задатък в двоен размер. Моли съда да постанови решение, с
което да осъди ответника да й заплати сумата от 6 000 лв., представляваща
неплатена част от дължим задатък. Претендира
сторените по делото разноски, включително и тези, направени в производство по
допускане на обезпечение на бъдещ иск.
С постъпилия в срока по чл.131 ГПК писмен отговор на
исковата молба ответникът оспорва предявения иск. Ищцата не твърди, че като
изправна страна по договора го е развалила, нито са ангажирани доказателства за
това. Оспорва обстоятелството, че договорът е развален от ответника, тъй като
това право притежава само изправната страна. С оглед на това отправеното от
ответника волеизявление не е породило правно действие. Прави възражение, че
договорът е унищожаем, тъй като и сключен поради грешка
в предмета. Твърди, че при сключване на предварителния договор ответникът е
допуснал грешка по отношение предмета на договора и относно имота, който да
бъде продаден. Същият е имал погрешната
представа, че продаваните имоти са негова собственост. Поднесъл е писмени
извинения за допуснатата грешка при сключването на договора- Съгласно представената справка от ИКАР
ответникът притежавал множество имоти и сключвал голям брой сделки с недвижими
имоти, поради което е допуснал грешка относно предмета на сделката. Незабавно
след установяване на грешката е върнал платената от ищцата цена по договора и
така отношенията между тях са били уредени, в съответствие с изискванията на
чл.34 ЗЗД. Поддържа, че допуснатата от ответника грешка от ответника е такава,
че ако ответникът е бил наясно с действителното състояние на и обстоятелството,
че имотът не е негова собственост, не би сключил процесния
предварителен договор. В противен случай не би поел ангажимент да върне в двоен
размер платената от ищцата сума при невъзможност да прехвърли правото на
собственост върху паркоместата. Счита, че грешката в
предмета може да е както по отношение на неговите фактически качества, така и
до негови правни качества, какъвто е настоящия случай. Твърди, че е изпаднал в
грешка по отношение собствеността на процесните паркоместа. В грешка може да изпадне както физическо лице,
така и юридическо лице. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли
предявения иск. Претендира сторените по делото разноски.
Преди провеждане на първото редовно открито съдебно
заседание ищцата е депозирала молба – уточнение по реда на чл.143, ал.2 ГПК, с
която е уточнила, че с исковата молба изрично се позовава на неизпълнение на
договора от страна на ответника и по негова вина. Тъй като ответникът е върнал еднократния
размер на платения задатък, претендира разликата до
дължимия в двоен размер задатък. Уточнява, че
исковата молба следва да се приеме като изявление за разваляне на договора и
връщане на сумата от 6 000 лв. – разликата до стойността на задатъка
в двоен размер.
На 08.04.2019 г. между страните в производството е сключен
предварлителен договор за покупко
– продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът – продавач, се е
задължил да прехвърли на ищцата – купувач, чрез договор заа
покупко – продажба в нотариална форма собствеността
върху следния свой собствен недвижим имот, а именно: 54, 48/930, 31 ид. ч., с предназначение на самостоятелен обект: гараж в
сграда, заедно с 0, 97 % ид. ч. от правото на строеж
върху УПИ с кадастрален инентификатор номер
68134.4091.833, с площ 2 312 кв. м., стар номер 490 лв. съгласно кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр. София, СО, одобрени кък
заповед № РД-18-15/06.03.2009 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на
ПИ: жр. София, район „Младост“ ж. К. „Младост-2“,
обособени като паркомясто № 17, находящо
се на сутеренен етаж на сградата, на кота минус 2, 95
м., със застроена площ от 15, 44 кв. м., с посочени съседи, заедно с 2, 70 % ид. ч. от общите части на подземния паркинг, които
изчислени в кв. м. представляват 11, 40 кв. м., както и паркомясто
№ 18, находящо се на сутеренен етаж на сградата, на кота минус 2, 95 м., със застроена площ от 15, 90 кв. м. с
посочени съседи, заедно с 2, 78 % ид. ч. от общите
части на подземния паркинг, които изчислени в кв. м. представляват 11, 74 кв.
м. В чл.1.2 от договора ищцата се е задължила да заплати на ответника сумата от 29 200 лв. В чл.2.1 от договора
продавачът се е задължил да прехвърли правото на собственост на уговорените
имоти на ищцата в срок до 30.04.2019 г. В случай, че нотариалният акт не бъсе сключен по – рано, на 02.05.2019 г., в 10.00 ч.
страните са се задължили да се явят в кантората на нотариус М.Г., рег. № 622,
гр. София, ул. „*****. Страните са се съгласили, че владението на имота се предава след нотариалното изповядване на
сделката и усвояване на всички суми от продавача, дължими от купувача. В чл.2.6
от договора е предвидено задължение за купвача след
подписване на договора, но не по – късно от 09.04.2019 г. да изплати на
продавача капаро (задатък) сумата от 6 000 лв., представляваща част от продажнта цена на имота. Сумата е платима в брой или по
банков път на продавача по посочена в договора банкова сметка. ***. ще се
заплати по банков път в деня на нотариалното прехвърляне на имота, след
подписване на нотариален акт е преди вписването в АВ. В чл.2.5 е посочено, че
продавачът декларира, че е единствен и пълноправен собственик на имота, че не е
скрлючвал други предварителни договори за продажбата
на имота или договори за наем с трети физически или юридически лица, имотът не
е обременен с договорна ипотека и други вещни тежести (възбрани, учредени или
запазени ограничени вещни права), имотът не е предмет на извънсъдебен спор или
висящ съдебен спор – исков или изпълнителен, имотът не е предмет на отчмуждителни, изпълнителни и обезпечителни производства за
публични и частни вземания, не е заложен по реда на ЗОЗ, както и не са налице
други права на трети лица, които биха възпрепятствали купувача да упражни
правото си на собственост в пълен обем. В чл.3.1.2 страните са уговорили, че
при неизпълнение на задължението на продавача по т.2.7, купувачът има право да
развали договора с едностранно писмено волеизявление, като получи платения задатък. В чл.3.2 е предвидено, че ако по време на
действието на договора купувачът установи, че имотът е предмет на искови,
изпълнителни или обезпечителни производства или че е обект на наложена
възбрана, като тези обстоятелства са били налице при сключването на договора,
същият има право да развали договора с едностранно писмено волеизявление. В
този случай продавачът връща платения задатък в пълен
размер.
По делото е представена схема № 15-303683 от
05.04.2019 г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4091.833.1.59,
съгласно която собственик на имота е „В.К.“ ООД.
Видно от представеното платежно нареждане ищцата е
наредила извършване на плащане по банков път на сумата от 6 000 лв. – капаро по
договор от 08.04.2019 г. за покупко – продажба на
недвижим имот.
С платежно нареждане от 18.04.2019 г. ответникът е
превел по банков път на ищцата сумата от 6 000 лв. – връщане на капаро по
договор от 08.04.2019 г.
Видно от представения по делото констативен нотариален
акт № 36, том IV, рег. № 1681 от 02.05.2019 г., съставен от нотариус М.Г., рег.
№ 622, с район на действие РС – София, на 02.05.2019 г. се е явила ищцата, като
е изразила желание да купи посочените в предварителния договор имоти. На
посочената дата от 10.00 до 11.00 ч. в нотариалната кантора не се явил
управителя или упълномощен от него представител на ответното дружество.
С електронно писмо от 18.04.2019 г„ ответникът е
уведомил ищцата, че поднася искрено извинение за стеклите се обстоятелства при
продажбата на две паркоместа в бл.294, ж. к.
„Младост“ – 2. Позовава се на допусната грешка от негова страна при
управлението на списъка от недвижими имоти, собственост на дружеството.
Представено е писмо, без посочен дата, в което
ответникът отново е поднесъл извинение за стеклите се обстоятелства, допусната
грешка от негова страна при управление на недвижимата собственост на
дружеството и невъзможността договорената сделка да бъде завършена. На
отправената покана за лична срещна ищцата не се е отзовала. .Моли, считано от получаване
писмото ищцата да приеме, че действието на сключения между страните договор е
прекратено. Заявена е склонност да се плати на ищцата сумата от 1 000 лв. –
неустойка по прекратяване на договора.
По делото е представена справка по лице от Службата по
вписванията – София за периода 01.01.1992 г. –
26.09.2019 г., в която са посочени вписванията, отбелязванията
и заличаванията по персоналната партида на ответното дружество, както и за
периода 01.01.1992 г. – 28.04.2020 г.
С анекс № 2/17.04.2019 г. към договор за
посредничество при продажба на недвижим имот от 17.04.2019 г., сключен между
ответника – възложител и „А.“ ЕООД – изпълнител, страните са се споразумели,
предвид допуснатата техническа грешка, да бъде намален списъка от недвижими
имоти по чл.1, като текстът по чл.1 от сключения между страните договор за
посредничество за продажба на недвижим имот от 15.03.2019 г. и анекс № 1 от
16.03.2019 г., като е предвидено, че възложителят възлага, а изпълнителят
приема да проучи пазарното търсене, да изготви стратегия за продажба, да търси
потенциални клиенти, да рекламира посредством обществено достъпни източници за
масова комуникация, да презентира пред потенциални
клиенти и продаде заедно или поотделно и срещу възнаграждение изрично посочени
имоти, сред които процесното паркомясто
17 и паркомясто № 18.
От показанията на разпитания пред СРС свидетел И.Я.М.се
установява че познава ищцата от 5 години, работели в една фирма. Знаел, че
искала да закупи паркомясто. Ищцата споделила, че
търси да купи паркомясто, защото нещо се случило с паркомястото, което е имала. Попитала дали знае да се
продават паркоместа около мястото, където живеела в
кв. „Младост“-3. Свидетелят не открил оферта. Ищцата му споделила, че открила паркомясто и сключила предварителен договор. Няколко дни по
– късно ищцата дошла разтревожена на работа и споделила, че сделката се
разваля, тъй като паркомястото било продадено.
Помолила свидетеля да я придружи на срещата с продавача. Срещата се провела в
заведение. Собственикът на паркомястото не бил от
български произход. Присъствало и още едно лице, което го придружавало. Собственикът
се извинил, че не може да изпълни договора и заявил, че са върнали парите на
ищцата. Тя споделила, че има голяма нужда от паркомясто
и ако може, да й намерят друго. Собственикът й казал, че засега не могат да
намерят друго паркомясто, но ще преценят и ще
проверят какво могат да й предложат. на друга среща евентуално ще й предложат
друго решение. Свидетелят знаел, че друг техен колега придружавал ищцата при
огледите на паркоместата преди сключване на договора,
защото и двамата си търсили паркомясто.
От показанията на разпитания пред СРС свидетел Н.И.Д.се
установява, че познава страните. Бил посредник по сделка през 2019 г. за паркомясто № 17
и № 18, които били част от общо възлагане на няколко имота, собственост на
ответника в гр. София, ж. к. „*****. възложена била продажба пакет от няколко
имота, сред които посочените паркоместа. Ищцата била
клиент и страна по предварителен договор. свидетелят бил посредник по силата на
сключен договор с ответника от м.03.2019 г. по отношение на 4 паркоместа и един апартамент. Стартирал предлагането на
включените в пакета имоти в сайта „Имот.бг“.
Поставили съобщения по околните сгради. Ищцата била потенциален клиент и
желаела да купи едно двойно паркомясто - № 17 и № 18.
Макар да са с отделни номера, не можели да се ползват поотделно. Направили оглед
на място. Свидетелят разказал за всички паркоместа.
Тогава имало и други клиенти, които проявявали интерес, но те се спрели на
други паркоместа. В края на м.03.2019 г. започнали
разговори за сключване на договор. след проведен разговор на 01.04.2019 г. изпратил на ищцата проект на предварителен
договор, без попълнени лични данни. На 05.04.2019 г. свидетелят лично
предоставил информация на ищцата, попълнили точните данни на паркоместата, съгласно предоставената от продавача
информация. Свидетелят си спомнял точните дати, тъй като водел писмена
кореспонденция с клиентите, както и си припомнил кореспонденцията с ищцата
преди да се яви, за да бъде разпитан. След като на 05.04.2019 г. предоставил
договора с личните данни на ищцата, тя пожелала да прегледа договора. Имала
познат, който да провери редовността на договора.Провели лична среща между
страните, за да изчистят нередовностите, ако има
такива, преди сделката„ на 08.04.2019 г. страните подписали предварителния
договор. още същия ден ищцата наредила по сметка на ответника уговорените пари.
По уговорка с ответника същият следвало да се снабди с всички данъчни оценки за
всички паркоместа и да извади скица за апартамента,
който бил отреден да продажба, както и скица на подземния паркинг. Петнадесет
дни по – късно, след като ответникът е получил скиците, получил обаждане от
представител на ответника, който го уведомил, че е станала грешка и паркомясто № 17 и № 18 не е собственост на дружеството.
След обаждането отишъл веднага при ответното дружество, за да провери
предоставената му информация, свързана с паркомястото
и документите за него. При проверката установил, че липсвала данъчна оценка, а
по скица паркомястото не е собственост на ответника.
Свидетелят и ответникът се свързали с ищцата и предложили среща. Ищцата
отказала. Свидетелят отишъл до местоработата на ищцата, за да може лично да
поднесе извиненията си, както и да й направи предложение за друго паркомясто. Предложил единично паркомясто,
предназначено за паркиране на един автомобил. С подписване на договора
предоставили на ищцата дистанционни за
паркинга към паркомясто № 17 и № 18, за да може да ги
ползва. Кореспонденцията между страните била прекратена от ищцата. На
провежданите срещи ищцата идвала с адвокат – разпитания преди него свидетел.
Управителката на ответното дружество категорично заявила, че дружеството е
собственик на процесните паркоместа
№ 17 и № 18. Предоставил данните за имота на 05.04.2019 г. не си спомнял дали е
имало други срещи между страните преди сключване на предварителния договор.
Свидетелят не си спомнял дали е предоставил скицата за паркоместата
на ищцата. От тази скица свидетелят разбрал, че паркоместата
не са собственост на ответника. Предложили на ищцата единично паркомясто за временно паркиране, както и двойно паркомясто за покупка – паркомясто
№ 13 и № 14. След предявяване на представените по делото анекс № 1 и № 2 същият
е заявил, че това са анексите за разширяване на обхвата на предлаганите обекти,
като свидетелят е подписал анексите за изпълнител. След като разбрал, че
ответникът не е собственик на процесните паркоместа, свидетелят изискал да подпишат анекс, с който
се прекратяват договорните отношения спрямо тях, поради техническа грешка. На
08.04.2019 г. се подписал предварителния договор, а на 17.04.2019 г. се
разбрало, че има проблем с процесните паркоместа.
От показанията на разпитания пред СРС свидетел М.И.Р.се
установява, че живеел на семейни начала с управителката на ответнто
дружество. Отговарял за кореспонденцията с клиенти и трети лица. Срещал се с
брокери, с купувачи. Дружеството имало имоти, които продавали. Притежавали
много паркоместа и апартаменти. Свидетелят познавал
ищцата. Срещал се с нея няколко пъти, заради недоразумение във връзка с покупка
на паркомясто от дружеството. Впоследствие се
оказало, че то не е собственост на дружеството. Паркоместата
били № 17 и № 18 и се оказало, че са били продадени от предходния управител на
дружеството. През цялото време смятали, че процесните
паркоместа са собственост на дружеството. Преди да
пристъпят към продажба на имот проверявали документацията. В случая станала
грешка. Управителката на ответното дружество през цялото време е считана, че процесните паркоместа са
собственост на дружеството. Установили, че не са собственост на дружеството,
когато отишли за данъчна оценка и скица. Тогава се обадили на брокера и ищцата,
както и на техния адвокат, за да съобщят за станалата грешка. Адвокатът ги
посъветвал да върнат парите на ищцата и да се извинят, което направили. Още
същия ден върнали парите на ищцата. За първи път се срещнал с ищцата при
подписването на предварителния договор, както и присъствал на още една среща,
която били помолени да се състои, за да се извинят за грешката на ищцата.
Ищцата присъствала на тази среща с придружител. Провели 3-4 срещи. Преди
подписване на договора ищцата дошла за информация относно цената на паркоместата и дали те са тяхна собственост. Тогава казали,
че паркместата са собственост на дружеството, тъй
като смятали, че е така. След като установили, че имотът не е собственост на
дружеството, се срещнали с ищцата и предложили компенсация. Не можели да
предложат друго паркомясто, тъй като вече били купени
или с подписани предварителни договори. Ответното дружество притежавало
нотариален акт за имотите, които са предоставени като обезщетение. Предоставяли
този документ на брокерската фирма. Това бил единственият документ, с който
разполагали. Едва след подписване на предварителен договор с клиентите се
снабдявали с актуална скица и данъчна оценка
При така
установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК, изхожда от легитимирана страна, като същата е процесуално допустима.
Разгледана по същество, жалбата е неоснователна.
Съгласно нормата на чл.269 ГПК съдът се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му
част, като по останалите въпроси съдът е ограничен от посоченото в жалбата
При извършена служебна проверка въззивнят
установи, че обжалваното съдебно решение е валидно и процесуално допустимо.
Страните в производството са били обвързани от
предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот от 08.04.2019 г., по силата на който ответното дружество –
продавач, се е задължил да прехвърли на ищцата – купувач, чрез договор да покупко – продажба в нотариална форма собствеността върху
горепосочените идеални части от недвижим имот, представляващи съответно паркомясто № 17 и № 18.
Жалбоподателят поддържа, че с исковата молба ищцата не
е отправила изявление за разваляне на договора.
В обстоятелствената част на исковата молба ищцата се
позовава на неизпълнение на договора от страна на продавача, поради което
счита, че има право да получи предоставения задатък в
двоен размер. Макар в исковата молба да не е отправено изрично волеизявление за
разваляне на договора (отказ то договора), позоваването на последиците на
разваления договор, обосновава извода, че в исковата молба имплицитно се
съдържа волеизявление за разваляне на договора. В този смисъл са и
разясненията, дадени с решение № 43 от 06.02.2015 г. по гр. д. № 4792/2014 г.
на ВКС, ГК, ІV ГО, постановено по реда на чл.290 ГПК. Правото на отказ от
договор и за неговото прекратяване може да се упражни както с едностранно
изявление, така и с конклудентни действия от една от
страните (решение № 39 от 15.05.2014 г. по т. д. № 1061/2013 г. на ВКС, ТК І
ТО).
За изчерпателност на изложението е нужно да се
отбележи, че нормата на чл.143, ал.2 ГПК дава възможност на ищеца да поясни и
допълни исковата молба, както и да посочи и представи доказателства във връзка
с направените оспорвания от ответника.
В случая ищцата се е възползвала от тази възможност и
след депозиране на писмения отговор на исковата молба и заявените оспорвания от
ответника, ищцата е депозирала молба, с която изрично е заявила, че в исковата
молба се съдържа изявление за разваляне на предварителния договор, доколкото с
нея се позовава на неизпълнение на същия от страна на ответника и претендира
връщане на задатъка в двоен размер. Направеното
уточнение е заявено с оглед отстраняване на всякакво съмнение в тази насока. Ето
защо дори да се приеме, че в исковата молба е налице неяснота за ответника дали
е заявено волеизявление за разваляне на договора или не, макар такава обективно
да не е налице, с депозираната уточнителна молба
волята на ищцата е ясно и несъмнено заявена.
По изложените съображения оплакванията на
жалбоподателя, че с исковата молба не е направено изявление за разваляне на
предварителния договор, са неоснователни.
Съгласно нормата на чл.93, ал.1 и ал.2 ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и
обезпечава неговото изпълнение. Ако страната, която е дала задатъка,
не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да
задържи задатъка.
Задатъкът съставлява реално
съглашение, поради което същото се счита сключено от момента на предаване на
сумата, респ. вещта. След предаването й, при наличие на съвпадане на насрещните
волеизявления на страните, е завършен фактическия състав по сключването на
договора за задатък. Задатъкът
е неформален, реален договор. Съгласно нормата на чл.93 ЗЗД задатъкът
служи за доказателство, че е сключен договора и обезпечава неговото изпълнение.
За да е основателна претенция по чл.93, ал.2 ЗЗД за
присъждане на сума, представляваща задатък в двоен
размер, е необходимо да се установи наличието следния правопораждащ
фактически състав: валидно сключен договор, чието изпълнение е обезпечено с
даване на задатък, неизпълнение от страната, която е
получила задатъка, отказ (разваляне) от договора от
другата страна - тази която е дала задатъка, като
последната трябва да е изправна - да е изпълнила задълженията си по договора
или да е готова да престира.
В случая се установи осъществяването на всички
елементи от фактическия състав. Страните са били обвързани от валидно сключен
предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот. Страните са постигнали съгласие за заплащане на задатък от ищцата в размер на 6 000 лв., който е
платен на 08.04.2019 г. Налице е неизпълнение на поетите договорни задължения
от страна на дружеството – жалбоподател, което не е изпратило представител за
изповядване на окончателен договор, тъй като не се легитимира като собственик
на процесните паркоместа.
Ищцата е изправна страна по предварителния договор, доколкото е изпълнила
задълженията си по него, както и е отправила едностранно волеизявление за
разваляне на сключения между страните договор.
Предвид изпратеното писмо от ответното дружество до
ищцата да приеме, че действието на сключения между тях договор е прекратено,
следва да се отбележи, че дори страните да са постигнали общо съгласие за
прекратяване на договора, а не същият да е едностранно прекратен от ищцата,
това не води до освобождаване на ответника от задължението да върне задатъка в двоен размер (решение № 474 от 13.07.2010 г. по
гр. д. № 457/2009 г. на ВКС, ГК, ІV ГО.
Жалбоподателят поддържа, че към момента на отправяне
на възражението за унищожаемост на процесния предварителен договор, същият не е бил развален
от ищцата.
Съгласно изложеното по – горе с депозираната искова
молба ищцата е отправила волеизявление за разваляне на предварителния договор
за покупко – продажба на недвижим имот от 08.04.2019
г. С получаване на препис от исковата молба от ответника отправеното волеизявление
е произвело правно действие и облигационната връзка между страните е прекратена
с обратно действие. Ето защо възражението на ответника за унищожаемост
на договора поради допусната от него грешка не може да бъде надлежно упражнено.
Съгласно разясненията, дадени с решение № 456 от 19.06.2013 г. по гр. д. №
1294/2011 г. на ВКС, ГК, ІV ГО, потестативното право
по чл.87, ал.1 ЗЗД за разваляне на предварителния договор може да бъде
упражнено само от изправната страна. Волята трябва да бъде недвусмислено изразена.
Законът не изисква в съдържанието на предупреждението да се включва думата „разваляне“
или прекратяване, нито пък да има позоваване на правната норма на чл.87, ал.1 ЗЗД.
След като договорът е сключен в писмена форма и предупреждението следва да е
писмено. Унищожаването на договор може да бъде извършено само по съдебен ред,
по аргумент от чл.32 ЗЗД. Развален договор по чл.87, ал.1 ЗЗД не може да бъде
унищожен, предвид обратното действие на унищожаването освен изключението по
чл.88, ал.1, изречение първо ЗЗД.
Нужно е да се
отбележи също така, че с извънсъдебното си поведение ответникът също е считал
за прекратена облигационната връзка между страните, във връзка с което е върнал
получения задатък, макар не в двоен размер, както и е
предлагал допълнително обезщетение за причинените на ищцата неудобства. Ето
защо възражението му за унищожаемост на договора,
развален от изправната страна по правоотношението, се явява неоснователно. С
оглед на това не следва да се обсъждат по същество доводите на жалбоподателя,
че е налице грешка предмета на предварителния договор, която съставлява основание
за унищожаване на договора.
Тъй като крайните изводи на двете инстанции съвпадат,
обжалваното решение следва да се потвърди.
По разноските по производството:
При този изход на делото и на основание чл.78, ал.3 ГПК в полза на ответницата по жалбата следва да се присъди сумата от 780 лв.,
представляваща заплатено възнаграждение за един адвокат за процесуално
представителство в настоящото производство.
Жалбоподателят своевременно е релевирал
възражение за прекомерност по чл.78, ал.5 ГПК за претендираното
адвокатско възнаграждение.
Нормата на чл. 78, ал. 5 ГПК регламентира, че ако
заплатеното от страната възнаграждение за адвокат е прекомерно съобразно
действителната правна и фактическа сложност на делото, съдът може по искане на
насрещната страна да присъди по-нисък размер на разноските в тази им част, но
не по-малко от минимално определения размер съобразно чл.36 ЗАдв.
Съгласно задължителните разяснения, дадени с ТР № 6
от 06.11.2013 г. по т. д. № 6/2013 г. на ОСГТК на ВКС, основанието по чл.78,
ал.5 ГПК се свежда до преценка на съотношението на цената на адвокатската
защита и фактическата и правна сложност на делото, като съдът следва да
съобрази доказателствените факти и доказателствата,
които ги обективират и дължимото правно разрешение на
повдигнатите правни въпроси, което е различно по сложност при всеки отделен
случай. След тази преценка, ако се изведе несъответствие между размера на
възнаграждението и усилията на защитата при упражняване на процесуалните права,
съдът намалява договорения адвокатски хонорар.
Минималният размер на адвокатското възнаграждение,
определен съобразно чл.7, ал.2, т.3 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения, в случая възлиза на сумата
от 630 лв. Същевременно заплатеното адвокатско възнаграждение без ДДС е 650
лв., т. е. в близък до минималния установен размер. Ето защо и с оглед
фактическата и правна сложност на делото, както и усилията на защитата при упражняване
на процесуалните права, въззивният съд счита, че претендираното адвокатско възнаграждение не е прекомерно.
Воден от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20234618 от 26.10.2020 г., постановено по
гр. д. № ********* г. по описа на
СРС, ІІ ГО, 150 състав.
ОСЪЖДА „Л.Р.“ ЕООД,
ЕИК ******, с адрес ***, сграда 1, комплекс „А.“ и съдебен адрес *** – адв. Ц.Д.П., да заплати на М.Я.Р., ЕГН **********, д адрес ***,
ж. к. „*****и съдебен адрес ***, надпартерен – адв. Е.Б., сумата от 780
(седемстотин и осемдесет) лв., на основание чл.78, ал.3 ГПК, представляваща
заплатено възнаграждение за един адвокат за процесуално представителство във въззивното производство.
Решението не подлежи на касационно обжалване, на
основание чл.280, ал.3, т.1 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.