Р Е Ш Е Н И Е
№ 21.06.2021 година град Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаски районен съд пети граждански състав
на двадесети май през две хиляди двадесет и първа година
в публично заседание в състав:
Председател: Магдалена Маринова
При секретаря: Зинаида Монева,
като разгледа докладваното от съдия Маринова гражданско дело № 3 719 по описа на Бургаски районен съд за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по повод искова молба от „Ен Джи Групс“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град София, кв. Лозенец, бул. „Черни връх“ № 33Е, представлявано от управителя Николай Радков Георгиев, чрез адвокат Ц.С., САК, срещу А.И.Т., с адрес: ***, за осъждане на ответната страна да плати на ищеца сумата 2 630 лева по договор за наем от 01.10.2019 година, от която сумата 1 980 лева, представляваща обезщетение за причинени от нея щети по имота, предмет на договор за наем, сумата 650 лева, представляваща неустойка, дължима по договора за прекратяване на договора без изпращане на едномесечно предизвестие, като неустойката е в размер на един месечен наем, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното й плащане, както и за присъждане на разноските, направени по водене на делото.
Исковата молба е основана на следните фактически твърдения:
Ищецът твърди, че между представляваното от него дружество, от една страна като наемодател, и ответната страна от друга - като наемател, на 01.10.2019 година, е сключен договор за наем на недвижим имот, находящ се в град София, кв. „Студентски град“, ул. „Петър Увалиев“ №1, вх.А, ет.2, срещу месечна наемна цена от 650 лева, със срок на договора – 12 месеца. Ищецът, чрез процесуалния си представител, твърди още, че през месец април 2020 година договора за наем бил прекратен от ответната страна едностранно, предвид връщане на ключовете, напускане на жилището, незаплащане на наемната цена и липсата на комуникация между страните. Поради това на 17.04.2020 година бил извършен оглед на наетото жилище и били установени, в присъствието на свидетели, следните щети: в коридор – дупки в стената над вратата, в стая 1 –счупена масичка, в стая 2 – дупки в стените и над всички прозорци, в стая 2 – изгорена спалня, в стая 2 – дупки и петна по стените; ВиК задължения – 13, 85 лева и ЧЕЗ задължения – 11,22 лева. Процесуалният представител на ищеца излага, че посочените увреждания били констатирани и описани в протокол в присъствието на свидетел на 05.05.2020 година. В исковата молба е посочено, че съгласно чл.8 от договора за наем, наемателят се задължава грижливо и добросъвестно да използва и стопанисва имота, а това задължение в случая не е изпълнено. След като тя отказала да поправи щетите от името на ищеца бил възложен ремонт на „Еуро дорс“ ЕООД и за изпълнението му била издадена фактура № ********** от 04.05.2020 година за следните дейности: Ремонт на апартамент, както следва: холна маса, нова, 1 брой, на стойност 291, 67 лева без ДДС, боя на апартамента след дупки и петна с включени материали, боя и шлайфане, на стойност 1 666, 67 лева, без ДДС; Матрак на спалня, нов, 1 брой, на стойност 400 лева без ДДС. Общият размер на задължението е 2 830 лева. Посочената стойност била заплатено от наемодателя на изпълнителя по договора по тази фактура. В исковата молба е изложено още, че при подписване на договора ответната страна предала сумата 650 лева като обезпечение за нанасяне на щети по имота и сумата 200 лева – за покриване на ежемесечни сметки. След направено прихващане на задълженията и предвид чл.15 от договора за наем относно обезщетяване в пълен размер на щетите, ищецът счита, че ответната страна дължи сума в размер от 1 980 лева на това основание. На следващо място ищецът твърди, че поради прекратяване на договора не по реда, предвиден в чл.26 от договора, ответната страна дължи и неустойка в размер от 650 лева – стойността на един месечен наем, съгласно уговорка в договора.
Ищецът излага, че поканил ответната страна да уредят отношенията си извънсъдебно, но пратката се върнала непотърсена.
Поради изложеното ищецът предявява исковете си. В исковата молба са посочени доказателства.
В преклузивния едномесечен срок от получаване на препис от исковата молба ответната страна е дала писмен отговор, в който е оспорил предявения иск като неоснователен. Не оспорва сключване на договора за наем с посоченото в исковата молба съдържание, но уточнява, че не е представен предавателния протокол, съставен при сключване на договора. Възразява също че е прекратила договора едностранно и посочва, че при обявяване на извънредното положение уведомила наемодателя, че не може да ползва имота и следва да му го предаде. Наемодателят я уведомил на кого следва да остави ключовете и че това е достатъчно в случая. Излага, че не е получила поканите на ищеца за извънсъдебно уреждане на отношенията им. Посочва относно описаните щети, че петната по стените и дупките по стената над вратата, били налични към момента, в който наела имота. Твърди, че и дупката на матрака и състоянието на масичката също били такива в този момент. По отношение на ремонта излага, че не отговаря на посочените щети, а и установила, след справка в Търговския регистър, че ремонта е направен от дружество, на което управител е управителят на дружеството – ищец. На следващо място излага, че описаните дейности за възстановяване на щетите са нереални и завишени, поради което ги оспорва. Посочва още, че наема за месеците март и април бил платен изцяло, въпреки че не е ползвала жилището. Поради изложеното ответната страна счита, че искът следва да бъде отхвърлен. В писмения отговор са посочени доказателства.
В съдебно заседание дружеството – ищец се представлява от управителя и адвокат С., които поддържа предявените искове и сочат доказателства. В заседание по същество на спора излагат подробни фактически и правни доводи за основателност на предявения иск.
В съдебно заседание ответната страна, представляваща от адвокат Д., поддържа становището по иска, дадено в писмения отговор и сочи доказателства. В заседание по същество на спора излага подробни фактически и правни доводи за неоснователност на предявения иск.
По материално правната квалификация на предявените искове настоящият състав приема следното:
Исковете са с материално правно основание чл.233 от ЗЗД за обезщетяване на вреди и иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД за неустойка.
От събраните по делото доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, се установява следното от фактическа страна:
Не е спорно между страните по делото, установява се и от приетия като доказателство писмен договор за наем, сключен между ищеца, като наемодател, и ответната страна като наемател, с предмет предоставяне ползването на апартамент, находящ се в град София, срещу месечна наемна цена от 650 лева със срок от 12 месеца, считано от 01.10.2019 година. Не е спорно по делото, предвид изложеното от ищеца като наемодател, че е получил от ответната страна депозит в размер от 650 лева, която, съгласно чл.17 и чл.20 от договора е гаранция и с нея може да бъде извършено прихващане за повреди, надхвърлящи обичайното изхабяване на имота. Страните не спорят, че наемателят напуснала апартамента, предмет на договора, през месец април 2020 година, като фактически предала ключовете на съсед.
За установяване на твърдяните увреждания в апартамента като свидетел е разпитан Цветан Станимиров И., който установява, че в периода от 2017 година до 2020 година работел като брокер в агенция за недвижим имоти в град София. Управителят на дружеството - наемодател се свързал с него и поискал да ползва услугите за отдаване под наем на апартаменти, които притежава в сграда на адрес: ул. „Петър Увалиев“ № 1 в град София. Преди това обектите били менажирани от две негови колежки, които отдавали имотите под наем. Конкретизира, че това се отнася за период от около една година, може и по – малко. Излага, че когато поели работата някои от апартаментите били дадени под наем от неговите колежки, включително и апартамент № 3, който е предмет на конкретния договор за наем. Свидетелят излага, че в началото на 2019 година всички апартаменти били чисто нови, сградата била пусната в експлоатация през 2018 година. Свидетелят описва и конкретните вреди, които установили в апартамента, за който уточнява, че бил в лошо състояние: имало дупка на входната врата, над всеки прозорец в стените, счупена холна масички, изгорена кувертюра на спалнята. Той установява, че приложения по делото протокол от 05.05.2020 година е подписан от него по време на огледа на апартамента, като освен посочените увреждания в документа са посочени и дупки и петна по стените, видно от съдържанието му. Предвид тези свидетелски показания настоящият състав приема, че следва фактически извод за това, че към посочената дата в имота е имало тези увреждания. Съдът приема, че тези обстоятелства се установяват и предвид факта, че кореспондират с фактите, които се установяват от протокол, именуван приемателно - предавателния, съставен на 17.04.2020 година, в който са посочени идентични увреждания и който протокол не е подписан за ответната страна, подписан е от управителя на дружеството – ищец, Зорка Найденова и Камелия Николова, също разпитана като свидетел по делото. В показанията си тя излага, че работела като брокер в агенция за недвижими имоти в град София и през 2019 година управителят на ищцовото дружество се свързал с тях, за да предлагат апартаменти, които той притежава под наем. Свидетелката излага, че апартамента бил в идеално състояние, нямало никакво вреди по него към датата на огледа.
От друга страна като свидетел по делото е разпитан Иван Танев Танев, който е баща на ответната страна и който е присъствал на настаняването на дъщеря му в апартамента, като първо отишли да видят апартамента, да видят какви щети има и да направят договора. След няколко дни занесли багажа, но имало неуредици по апартамента. Впечатленията на свидетеля са за това, че по стените имало петна, вратата на банята била счупена, матрака на спалнята бил изгорен, в стаята, в която бил телевизора контактите били избити. Посочва, че не оправили контактите и вратата на банята, въпреки че от името на наемодателя казали че ще ги поправят. Пердетата ги купили наемателите, като свидетелят излага, че над прозорците имало нещо като пирончета, нямало релси. Няколко дни след нанасянето пристигнала управителката Камелия, която заявила, че ще оправят повредите, но това така и не се случило. На следващо място свидетелят излага, че когато пристигнали в апартамента там имало багаж на предния наемател, но той бил задлъжнял и те му го задържали. След като свидетелят посетил апартамента няколко дни по – късно той установил, че багажът го няма, а управителката му казала, че се споразумели. Тогава съставили договор, опис, дали капаро и комисионна.
Предвид посочените по – горе доказателства настоящият състав приема, че по делото фактите не са установени при условията на пълно и главно доказване, тъй като свидетелските показания относно състоянието на имота към датата на сключване на договора са противоречиви. От една страна свидетелят Иван Танев Танев посочва, че в имота е имало увреждания, част от които съвпадат с описаните в исковата молба, като описва тези увреждания детайлно, но предвид факта, че той е баща на ответната следва показанията му да бъдат ценени с оглед чл.172 от ГПК доколкото кореспондират с други събрани по делото доказателства. От друга страна те са в противоречие с показанията на свидетелката Камелия Николова, която излага, че към датата на огледа апартамента бил в изрядно състояние. Нейните показания, както и показанията на свидетеля Цветан И. също следва да бъдат ценени при условията на чл.172 от ГПК, тъй като са работили към дружества, който от своя страна са работили по договори с възлагане от името на ищеца. От показанията на свидетеля Танев се установява, че към датата на наемане на апартамента от името на дъщеря му, в имота е имало багаж на друг наемател.
Предвид изложеното настоящият състав приема, че от събраните по делото гласни доказателства при условията на пълно и главно доказване от страна на ищеца, че към датата на предаване на държането на наемателя имота е бил изряден, съответно на са били налице уврежданията, описани в исковата молба. По отношение наличието на тези увреждания след освобождаване на имота от страна наемателя настоящият състав приема, че са доказани, тъй като не се установява противоречие на свидетелски показания, съставен е и констативен протокол /именуван приемателно – предавателен протоко/, като свидетелите Камелия Николова и Цветан И. са подписали тези протоколи от 17.05.2020 година и 05.05.2020 година.
Съгласно чл.9, ал.2 от договора предаването на имота е неговото състояние се удостоверяват с предавателен протокол, който се прилага към договора и е неразделна част от договора. В протокола са отразени както състоянието и инвентара на имота, показателите на съответните измервателни уреди до момента на фактическото настаняване на наемателя. При предаването наемодателят е длъжен да посочи на наемателя всички скрити недостатъци на имота, които са му известни. В чл.10 от договора е посочено, съответно и на приложимия закон, че наемодателят може да иска обезщетение за причинени вреди, когато повредата се дължи на причина за която наемателят отговоря.
В случая твърдението на ищеца, заявено в първото по делото съдебно заседание е, че не е съставен приемателно – предавателен протокол при настаняването на наемателя. Твърдението на наемателя е, че е съставен такъв протокол и представя препис, в който е посочено, че е подписан от свидетелката Камелия Николова и който съдържа констатации за това, че има малка дупка от изгорено в матрака на спалнята, на места петна по латекса на стените. Ищецът оспорва и твърди, че свидетелката не е имала представителна власт да съставя протокол от негово име, а тя самата заявява, че протокола не е подписан от нея.
При тази фактическа обстановка настоящият състав приема, че в случая при предаване на държането на имота не е съставен протокол, съгласно чл.9 от договора, който следва да носи подписа и на двете насрещни страна, който е способа, уговорен между страните за установяване състоянието на вещта. Както беше посочено по – горе от показанията на свидетелите също не може да бъде направен еднозначен извод за това, предвид и изминалия период от време от предаване на ключа на съсед от страна на наемателя и изготвянето на констативните протоколи.
По изложените съображения настоящият състав приема, че предявеният иск с правно основание чл.233 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за имуществени вреди е неоснователен и недоказан.
По иска с правно основание чл. 92 от ЗЗД настоящият състав приема следното:
Съгласно чл. 92 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди.
В чл.26 от договора са посочени основанията за прекратяването му – с изтичане на уговорения срок, с представяне на едномесечно предизвестие от едната страна до другата страна, с тридневно предизвестие от наемодателя при неизпълнение на задължение за плащане на наемна цена.
В чл.24 от договора е посочено, че в случай на прекратяване на договора на основание, извън посоченото в чл.26, неизправната страна дължи на насрещната страна неустойка в размер на един месечен наем.
Ищецът твърди, че ответната страна е прекратила действието на договора през месец април 2020 година, като е напуснала имота, върнала ключовете за имота и не е платила месечен наем. Процесуалният представител на ответника счита, че договора е прекратен с изтичане на уговорения в него в срок, тъй като не е налице друго основание да се приеме, че са настъпили тези правни последици преди това. Свидетелят Танев, чиито разпит е поискан от името на ответната страна, излага, че освободили имота в края на месец март или най – късно – 1 – ви или 2- април на 2020 година. Тогава предали ключа на комшийката, тъй като управителката била препятствана да дойде. В този смисъл относно оставянето на ключа на съседи са показанията и на свидетелката Камелия Николова. Не е спорно по делото, че от този момент наемателят не се е връщал в имота. Предвид изложеното относно фактическите действия, предприети от наемателя на посочената дата настоящият състав приема, че договора за наем е прекратен едностранно от нейна страна с напускане на имота и предаване на ключа в началото на месец април 2020 година. Не е спорно, че не е предоставено предизвестие от нейна страна за прекратяване на наема. В отговора на исковата молба е посочено, че наемателят е напуснала имота по повод обявеното в страната извънредно положение и въведеното дистанционно обучение в учебното заведение, където учи. Следва при тези факти преценка основателността на иска за заплащане на неустойка да бъде преценено дали е налице форсмажорно обстоятелство, което да представлява пречка за изпълнение на задължението по договора от страна на наемателя да уведоми наемодателя за прекратяване на договора с едномесечно предизвестие, в случай, че е приела, че това е в неин интерес. В тази хипотеза би намерил приложение чл. 81 от ЗЗД, съгласно който длъжникът не отговаря, ако невъзможността за изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина. В случая може да се приеме, че са били налице обстоятелства, които не са предвидени, непредотвратими са и са от извънреден характер, но те не обуславят невъзможност за изпълнение на наемателя да ползва имота или да изпрати предизвестие за прекратяването му с едномесечно предизвестие.
В случая не е спорно, предвид изявлението на ищеца, обективирано в покана за плащане до ответната страна на уврежданията, че тя е платила сумата 650 лева на основание чл.20 от договора като гаранция. В чл.21, б. „в“ е посочено, че наемодателят има право да задържи депозита в случай, че наемателя прекрати договора без предизвестие. Тъй като не е налице основание за извършване на твърдяното от ищеца прихващане на тази плати сума в размер от 650 лева с обезщетение за вреди по изложените по – горе съображения за неоснователност на иска с правно основание чл.233 от ЗЗД настоящият състав приема предвид уговорката между страните, че следва да бъде взето предвид посоченото прихващане, тъй като ищецът има право да задължи сумата на това основание. По изложените съображения предявеният иск за заплащане на неустойка също следва да бъде отхвърлен. В допълнение следва да бъде посочено, че в поканата от името на наемодателя е посочено, че наемателят е платил и сумата 200 лева на основание чл.20, ал.2 от договора като депозит за задължение за консумативи, а видно от уточнението от него тези задължения са били в размер от 11, 22 лева за ел. енергия и 13, 85 лева за доставени ВиК услуги, които не са били платени.
С горните мотиви за това, че не е установено при условията на пълно и главно доказване, че имота не е бил с посочените в исковата молба увреждания към датата, на която фактически е бил предаден на ищеца, както и че предвид уговорката в договора е налице материално правно изявление за прихващане със сумата, внесена като обезпечение в размер от 650 лева с вземане за неустойка, настоящият състав приема, че предявените искове следва да бъдат отхвърлени.
При този изход от спора и съгласно чл.78 от ГПК в тежест на ищеца следва да бъдат възложени разноските, направени от ответника по водене на делото, които са в размер от 650 лева и представляват платено адвокатско възнаграждение по договор за правна защита и съдействие. От името на ищеца е направено възражение за прекомерност на платеното възнаграждение, поради което следва да бъде направена преценка за наличие на предпоставките по чл.78, ал.5 от ГПК относно минималния размер на адвокатското възнаграждение и фактическата и правната сложност на спора.
В случая исковете са обективно съединени и са със сбор на цена от 2 630 лева. По правилото на чл.7, ал.2 от Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения минималният размер на адвокатското възнаграждение е 414, 10 лева. Предвид фактическата и правната сложност на делото, която се определя и от факта, че са предявени два обективно съединени иска с различен предмет на доказване /за имуществени вреди и неустойка от неизпълнение на договорна задължение/, разпитани трима свидетели, приети са писмени доказателства и е изслушано заключение на вещо лице настоящият състав приема, че възражението е неоснователно.
С горните мотиви следва да бъде постановено решение, с което предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Мотивиран от горното и на основание чл.235 от ГПК, Бургаският районен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ исковете предявени от „Ен Джи Групс“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град София, кв. Лозенец, бул. „Черни връх“ № 33Е, представлявано от управителя Николай Радков Георгиев, чрез адвокат Ц.С., САК, срещу А.И.Т., с адрес: ***, за осъждане на ответната страна да плати на ищеца сумата 2 630 лева /две хиляди шестстотин и тридесет лева/ по договор за наем от 01.10.2019 година, от която сумата 1 980 лева /хиляда деветстотин и осемдесет лева/, представляваща обезщетение за причинени от нея щети по имота, предмет на договора за наем, сумата 650 лева /шестстотин и петдесет лева/, представляваща неустойка, дължима по договора за неизпълнение на задължението за изпращане на едномесечно предизвестие за прекратяване на договора в размер на един месечен наем, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното й плащане, както и за присъждане на разноските, направени по водене на делото.
ОСЪЖДА „Ен Джи Групс“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град София, кв. Лозенец, бул. „Черни връх“ № 33Е, представлявано от управителя Николай Радков Георгиев, чрез адвокат Ц.С., САК, да плати на А.И.Т., с адрес: ***, сумата 650 лева /шестстотин и петдесет лева/, представляваща разноски, направени по водене на делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от получаване
на съобщение за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: