Р Е Ш Е Н И Е
№…………….
гр. София, 23.10.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, VІ-то ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 13 състав, в публичното заседание на двадесет и шести септември две хиляди и осемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: Владимир Вълков
при секретаря Весела Станчева
като разгледа докладваното от съдията т.д. № 3121 по описа за 2014 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предмет на разглеждане са иск с правно основание чл. 92 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Ищецът „Л.” АДСИЦ твърди да е сключил с ответника „О.Б.Б.“ АД договор за наем на недвижим имот при договорен срок ползването му до 30.11.2012 г., включително. Ответникът напуснал имота на 20.05.2011 г. или преди договорения срок да е изтекъл. Твърди се да е договорено при предсрочно освобождаване на имота преди крайната дата на договора извън изрично предвидените в договора случаи, наемателят да дължи и сумите, оставащи до крайната дата на договора за наем и по договорите за услуги, които да възлизат общо на 168114,72 евро при договорено превалутиране в лева – чл. 15 от договора за наем. Претендира се част от формираното задължение съответно в размер на 214964,88 лв., формирана съответно от 193 820,76 лв. от общо дължима сума за наем общо в размер на 290731,14 лв., 17620,08 евро от общо дължимата сума по договор за услуги от 29.05.2007 г. и 3524,04 лв. като част от общата дължима сума за периода в размер на 5286,06 лв. – амортизационен резерв за оставащия период по договора за наем. При условията на чл. 214 ал. 2 ГПК претендира законната лихва от датата на предявяване на иска до изплащане на сумите. Претендират се разноски в това число и заплатено адвокатско възнаграждение.
Ответникът застъпва теза, че до 19.11.2011 г. страните са обвързани от договор за наем на процесния имот, прекратен с предизвестие при договорена от страните възможност за това – чл. 84 т. 5 от договора. Оспорва клаузата на чл. 9 от договора да има неустоечен характер като счита, че общата воля следва да се разбира като задължение за заплащане на наемната цена до момента на прекратяване на договора. Евентуално застъпва довод, че при формиран извод за неустоечен характер на клаузата тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Твърди, че причина за преустановеното плащане след 01.06.2011 г. е отказът на ищеца да издава необходимите данъчни фактури въпреки договореното в чл. 11 от договора, който преустановил и достъпа до имота на служители на ответника и на негови клиенти. При условията на евентуалност прави и възражение за прихващане със сумата от 35 237,80 лв. – гаранционен депозит, който счита да подлежи на връщане в срок от 14 дни след прекратяване на наемното правоотношение. Претендират се разноските по делото в това число и възнаграждение за един адвокат.
В допълнителната искова молба се оспорва наемодателят да е уведомен за желаното предсрочно прекратяване на договора като твърди, че писмото не е получено нито от законния представител на дружеството, нито от негов служител или работник.
В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца – адв. В. поддържа иска като изрично сочи като негово основание договорно установено обезщетение за освобождаване на имота преди да е изтекъл неговия срок. Навежда доводи в писмени бележки.
Процесуалният представител на ответника – адв. Т. оспорва иска. Навежда доводи в писмени бележки.
Като обсъди наведените в процеса доводи с оглед събраните по делото доказателства, преценени по реда и при условията на чл. 235 ГПК, съдът намира за установено от фактическа страна следното:
Страните не спорят, а и от представения договор за наем се установява писмено изразено съгласие, че „Л.“ АДСИЦ се задължава да отдаде под наем на „О.Б.Б.“ АД площ от 150,15 кв.м., представляваща магазин № 1, находящ се на партерния етаж на собствения на наемодателя търговски център „Пфое Мол“ при задължение на наемателя – ответника в процеса, да експлоатира обекта в съответствие с разпоредбите на договора и по време на целия наемен срок като банков офис. Според чл. 9 от договора „наемателят няма право да прекратява договора или да освобождава обекта преди крайната дата на наема освен в изрично предвидените с договора случаи. В случай, че освободи обекта преди крайната дата на наема противно на разпоредбите на този член, наемателят е длъжен да заплаща всички дължими от него съгласно договора суми до крайната дата на наема“. Посочено е, че наемната цена се формира от сумата 8258,25 евро – месечен наем и възнаграждение за услуги и разходи за консумативи в размер, определен съгласно разпоредбите на договор за услуги. Договорено е, че задължението в евро се заплаща в левова равностойност по официалния курс на БНБ за деня на плащането. Посочено е, че наемателят се задължава да започне дейността си в обекта от датата на откриване и да извършва дейността си в обекта през всички часове от работното време на търговския център, определено от наемодателя или управляващото дружество – чл. 44-46 от договора за наем. Неизпълнението на това задължение е определено като съществено неизпълнение на договора – чл. 47 от договора за наем. Съгласно чл. 78 от договора наемателят се задължава да внесе по посочена от наемодателя сметка сума, равна на сбора от месечната наемна цена без ДДС за първите два месеца и възнаграждението за услуги без ДДС за първите два месеца, която да служи за обезпечаване на навременното и точно изпълнение на всички задължения по договора. Изразено е съгласие, че при неизпълнение – неплащане, частично или закъсняло плащане на дължими от наемателя суми, наемодателят има право да изтегли съответна по негова преценка сума от гаранционния депозит независимо от останалите права и средства за защита, с които разполага. Наемателят се е задължил да възстанови евентуално изразходвана при тези условия сума с цел поддържане на депозит, съответен на двумесечните възнаграждения. Ищецът е поел задължение да върне на ответника остатъка от гаранционния депозит в срок до 14 дни от датата, на която наемателят е освободил обекта и го е предал обратно на наемодателя, а в случай на спор относно съществуването или размера на покритата от сумата претенция – да задържи депозита до размера на претенцията и до окончателното разрешаване на спора. Изразено е и съгласие, че наемодателят може да прекрати договора след изтичане на третата година от срока на договора с писмено 6-месечно предизвестие, връчено на наемодателя. Наемателят се освобождава от задълженията си за плащане на наемната цена, възнаграждението за услуги и разходите за консумативи след прекратяване на договора при съблюдаване на договореното правило за прекратяване на договора.
Няма спор също така, а и от приложения договор се установява постигнато съгласие между страните ищецът да поеме управлението на търговския център при примерно изброяване на услуги, относими към ползването на имота по договореното предназначение. Договорено е, че ответникът ще заплаща месечно по 5 евро на квадратен метър за предоставяните услуги и дял от сума, предназначена за финансиране на подмяна и/или обновяване и/или монтаж на подобрения и/или ремонти на търговския център, на системите и инсталациите в него, обслужващи всички негови ползватели – армотизационен резерв. Посочено е, че при прекратяване на договора сумата не подлежи на връщане на наемателя дори и резервът да не е бил използван. Посочено е, че срокът на този договор е обвързан с периода на действие на договора за наем.
На 20.05.2011 г. Б.А., за когото не се спори, че към тази дата е заемал длъжността директор „ОББ – клон ПФОЕ Мол – Варна, е подписал констативен протокол с указание, че с оглед уведомително писмо, отправено от него на основание заповед на изпълнителните директори на ОББ № 345/16.05.2011 г. клон ПФОЕ Мол на банка „ОББ“ АД (обект А 105) е преустановил работата си и е освободен.
Пощенски оператор е удостоверил приета пратка за „Л.“ АДСИЦ на 19.05.2011 г. на вписания в търговския регистър адрес на управление с указание да съдържа изявление за прекратяване на договор за наем.
С влязло в сила решение № 26 от 26.04.2017 г. на ВКС, ІІІ ГО по т.д. № 50246/2016 г. е отменено решение от 19.05.2015 г. по т.д. № 982/15 г. по описа на Апелативен съд – София, с което е отхвърлен частичен иск по чл. 92 ЗЗД вр. с чл. 9 от договора за наем от 29.05.2007 г., сключен между „Л.“ АДСИЦ и „О.Б.Б.“ АД като искът е отхвърлен поради погасяване на вземането чрез прихващане за периода 01.06.2011 г. – 19.11.2011 г. със сумата 33168 лв. – подлежащ на възстановяване гаранционен депозит в размер на 35237 лв. Прието е, че клаузата по чл. 9 изр. 2 от договора съставлява компенсаторна неустойка и е дължима за периода, през който наемателят не ползва имота и до прекратяването му.
Свидетелят Т. сочи като практика при прекратяване на отношенията по повод ползване на недвижими имоти в МОЛ Варна да се съставят протоколи, в които се описват данните на електромера и водомера.
Свидетелят М. сочи, че физическа охрана на процесния имот е осигурявана до месец май 2011 г., когато бил преустановен достъпът на клиенти до банковия офис по взето решение от ръководството на банката. В края на месеца свидетелят посетил обекта и видял вратата затворена. През месец ноември 2011 г. била преустановена охраната със СОТ, пожароизвестяване и видеонаблюдение и тогава предали ключовете от обекта.
Тези обстоятелства се установяват от събраните доказателства.
Недоказано остава заявеното и оттеглено в рамките на процеса оспорване на авторството досежно изявлението на Б.А., инкорпорирано в констативния протокол от 20.05.2011 г. С оглед нормата на чл. 180 ГПК налага се извод, че отразеното в документа изявление е направено от посочения негов автор. По делото не се спори, че към 20.05.2011 г. той е заемал указаната в документа длъжност в организационната структура на ответното дружество.
Не се установява по делото създадена от пречка за ползване на имота през месец май 2011 г. Напротив, както показанията на доведения от ответника свидетел, така и съдържанието на констативния протокол определя като причина за преустановената работа на банковия офис решение на управителния орган на ответното дружество.
При така възприетата фактическа обстановка от правна страна съдът намира следното.
Законът признава свободата на страните по договор да определят отнапред обезщетение, освобождавайки кредитора от необходимостта да доказва конкретно претърпяна вреда от неизпълнението и съответно нейния обем. Правилото на чл. 92 ЗЗД утвърждава изключение от принципа, че в основата на разместване на имуществени блага стои конкретна, възприета от правния ред причина – даденото без основание подлежи на връщане без оглед на обстоятелството, че е станало по волята на далия го съгласно чл. 55 ал. 1 предл. първо ЗЗД, като намира своето оправдание в стимулиране на дължимото точно изпълнение – чл. 63 ЗЗД. Доколкото източник на отговорността в случая се явява договор, то и приложението му предполага еднозначно възприето от страните дължимо поведение, липсата на което да обуславя определено или определяемо обезщетение. Ето защо в тежест на ищеца е да докаже постигнато съгласие, че неизпълнението на конкретно задължение ще води до отговорност при определен отначало обем и проявление на обстоятелствата, пораждащи дължимо, но неосъществено от ответника поведение при надлежно изпълнение на обуславящите го задължения от страна на ищеца.
Договорът е средство за постигане на конкретен, огласен при сключването му интерес като средство за това са поетите насрещни задължения от страните. Изрично поетото задължение за ползване на имота по договореното предназначение сочи на идентифициран и еднозначно огласен интерес от страна на наемодателя – ищецът в процеса, имотът да функционира като банков салон. Ето защо настоящият състав приема, че клаузата на чл. 9 утвърждава договорно установено задължение за обезвреда при накърняване на изрично огласения от ищеца интерес, признат от ответника с подписването на договора. Не се установяват и създадени пречки от страна на наемодателя или неоказано съдействие за отстраняването им, което да е наложило прекратяване на ползването. Всъщност данни за такива не се съдържат и в предизвестието за прекратяване на договора. Нотариалната покана еднозначно сочи като основание за прекратяването правото на банката да го поиска след изтичането на третата година от действието на договора за наем.
Нормата на чл. 14 ал. 1 ЗЗД придава правен ефект на достигналото изявлението до насрещната страна в правоотношението. Отразените в товарителницата обстоятелства позволяват еднозначен извод, че лице от адреса на управление е приело адресирана до ищеца пощенска пратка. Без значение остава дали лицето, приело книжата е в трудово правоотношение с ответното дружество. Установеният факт на поставено на 19.05.2011 г. уведомление позволява извод, че то е достигнало у своя адресат. Вътрешна организация от страна на ищеца за приемане на книжата и произтичащата от това възможност за узнаване на неговото съдържание е непротивопоставимо на ответника.
При все, че страните са договорили петгодишен срок на договора изрично е посочена възможността наемателят едностранно да прекрати договора след третата година от действието му. Следователно, ищецът е признал интереса на ответника да се освободи от правната връзка преди да изтече първоначално договорения срок. С изтичането на уговорения срок от 6 месеца правната връзка е прекратена между страните.
Настоящият състав приема, че в основата на правната сигурност стои еднозначната правна оценка на фактите, обуславящи конкретно правоотношение. Ето защо вложеното съдържание в клаузата на чл. 9 изр. второ от договора с решение № 26 от 26.04.2017 г. на ВКС, ІІІ ГО по т.д. № 50246/2016 г. следва да бъде прието за меродавно. Изрично е прието също така, че от месечно дължимата неустойка предявената част за периода 20.05.2011 г. - 19.11.2011 г. включително формира ежемесечно вземане за ищеца от по 5971,22 лв. и за посочения период общо в размер на 33168 лв. Това вземане е погасено чрез упражненото в предходното производство възражение за прихващане.
Самата клауза на чл. 9 ЗЗД придава значение на фактическото положение без да визира предсрочно прекратен договор. Общоустановената клауза на неустойка с чл. 75 от договора не изключва изрично уговореното обезщетение при конкретизирана форма на неизпълнение с чл. 9. Задължението за разкриване на общата воля на страните предвид и възможността за открояване на конкретен зачетен от правния ред интерес за наемодателя – да осигури достъп до различни по обхвата си услуги на едно конструктивно обособено място, не предполага игнориране на изразена воля. Самият закон – чл. 79 ал. 1 ЗЗД, определя обезщетението вместо изпълнение е алтернатива на обещаното, но липсващо реално изпълнение, довело до засягане на заявен при сключване на договора интерес. От тази гледна точка не съществува визираната от процесуалния представител на ответника опасност за кумулиране на обезщетението (заместено в случая от неустойката). Пречка за алтернативността се явява едва невъзможността длъжникът да се легитимира като титуляр на права върху предмета на неосъществената престация, какъвто не е настоящият случай. Двете вземания удовлетворяват един и същ интерес – надлежно изпълнение на поетото с договора задължение имотът да бъде реално ползван по предназначение. Кредиторът е в правото си да избере кое от алтернативните вземания да претендира. Изпълнението на което и да било от тях води до удовлетворяване на декларирания интерес било чрез реално изпълнение, било чрез обезщетение вместо изпълнение. С удовлетворяването му по предпочетения от кредитор начин се погасява и алтернативното задължение. В тази насока неоснователно е възражението за противоречие на клаузата с добрите нрави. Пазарът на наемите недвижимите на недвижимите имоти за процесния период не е в състояние да омаловажи възприетата от страните оценка на конкретното благо.
Клаузата на чл. 9 не влиза в противоречие и с чл. 77 от договора, за да лиши нормата с утвърдено по обвързващ страните съдържание, от собствен смисъл. Клаузата препраща към несъществуваща хипотеза – чл. 85 т. 3.1. Невъзможността за изпълване на текста с конкретно съдържание я лишава от регулаторен потенциал, за да противостои на ясната от тази гледна точка клауза на чл. 9 от договора.
Както е прието и с предходното решение клаузата на чл. 9 разкрива придадено от страните значение на периода, през който имотът не е ползван по предназначение въпреки задължението за това. В настоящото производство се установява възникнало вземане за неустойка, съставляващо разликата между установения размер на задълженията в предходно приключилото производство и заявения и безспорен между страните размер на месечните задължения от по 17053,28 лв. Определена при условията на чл. 162 ГПК помесечно дължимата разлика възлиза на 11082,06 лв. а съответната част от неустойката за периода на неползване по предназначение от 01.11.2011 г. до 19.11.2011 г. възлиза на 7018,64 лв. или общият размер на възникналото вземане за неустойка възлиза на 62428,94 лв.
Неоснователно е противопоставеното възражение за давност. Към датата на предявяване на иска – 19.05.2014 г. не е изтекъл предвиденият от закона тригодишен период на бездействие от страна на кредитора да потърси защита на вземането си. Съгласно чл. 116 б. „б“ ЗЗД потърсената пред съд защита на неудовлетвореното доброволно притезание прекъсва давността. По силата на чл. 115 ал. 1 б. „ж“ ЗЗД изтеклият период от време в рамките на висящо съдебно производство е лишен от правно значение.
Съгласно чл. 298 ал. 4 ГПК влязлото в сила решение разпростира обвързващата сила и досежно разгледаното с него възражение за прихващане. За да отхвърли претенцията на ищеца съдът е приел, че за ответника е налице вземане, произтичащо от задължение за връщане на внесения депозит в размер на 35237 лв. В настоящото производство страните не спорят, че наличния депозит към датата на прекратяване на договора възлиза на този размер. По силата на чл. 104 ал. 2 ЗЗД това вземане е погасено до сумата от 33168 лв. Следователно, непогасеният остатък възлиза на 2069 лв.
Обективираното в отговора възражение сочи на разпореждане с тази сума чрез противопоставянето й на установеното в процеса ищцово вземане. При съобразяване правилото на чл. 104 ал. 2 ЗЗД след редуциране на установеното вземане искът се явява основателен до сумата от 60359,94 лв., до която следва да бъде уважен.
Влязлото в сила решение, отричащо вземане за компенсаторна неустойка за периода 20.11.2011 г. – 30.11.2012 г. обвързва страните и този съд, че за посочения период не се дължи, поради което недопустимо е както повторното му разглеждане така и нарочно произнасяне с решението. По тези съображения съдът се счита обвързан с предявения размер на претенцията за изследвания в случая период и за разликата до пълния предявен размер искът следва да бъде отхвърлен.
По
искането, предявено при условията на чл. 214 ал. 2 ГПК
Процесуалният закон утвърждава облекчен ред за установяване на акцесорно вземане за лихва, формирано за период след предявяване на исковата молба, освобождавайки съда от задължение да го определи по размер. Установеното в случая задължение за неустойка не касае вреди от забава, поради което на общо основание е лихвоносно. Ответникът е уведомен за очакваното плащане преди датата на депозиране на исковата молба и следователно към заявения с искането момент е бил в забава.
По
разноските
Законът ангажира страната в съдебен процес, необосновано от правна
гледна точка станала причина да бъдат направени разноски, да възмезди
правоимащата според установения изход от спора. Настоящият състав счита обаче,
че на общо основание и тази форма на отговорност определя като приложима
утвърдената граница – обезщетение се дължи за вредите, явяващи се пряка и
непосредствена последица от укоримо поведение. Необосновано предизвиканият
съдебен процес ангажира инициатора да възмезди привлечената страна за сторените
разноски, обуславящи достъпа до съд, включително и ефективно упражняване
правото на защита. При тези съображения в тежест на ответника следва да бъде
възложена част от направените от ищеца и доказани по делото разноски – заплатена
държавна такса. От тази гледна точка и самият закон свързва адвокатското
възнаграждение като присъщ разход.
Подборът на отстояваната в процеса теза обаче и средствата за нейното
установяване пряко зависят от самата страна. На правото на страната да докаже
тезата си съответства задължението на съда да й окаже съдействие чрез събиране
на допустими и относими към тази теза доказателства. Съдът е властен да огласи
преценката си за тяхното значение едва по съществото на спора. Ето защо настоящият
състав приема, че преценката при разпределение на отговорността за направените
разноски по събиране на доказателствата следва да отчита приноса им за
установяване на фактите по делото. Поради тази причина не подлежи на
възстановяване направения от ответника разход за съдебно-оценителна експертиза.
Липсват данни депозитът за призоваване на свидетел да е усвоен, което само по
себе си е пречка заплатената на това основание сума да се счита за разход. С
оглед нормата на чл. 236 ал. 1 т. 2 вр. чл. 81 ГПК настоящият състав счита, че
дължи да огласи така формираната своя воля с нарочен диспозитив.
Съдът констатира обаче, че е допусната грешка при определянето й – за
основа е взета посочената от ищеца цена на иска, а не отразения в петитума
размер на претенциите. Ето защо ищецът се явява задължен по смисъла на чл. 77 ГПК за разликата до пълния дължим размер на държавната такса.
Така мотивиран съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА „О.Б.Б.” АД, ЕИК ******** с адрес по делото: гр. София, ул. „Света ********, да заплати на „Л.“ АДСИЦ, ЕИК ******** с адрес по делото: гр. София, ул. „********както следва:
- на основание чл. 92 ЗЗД сумата от 60359,94 лв. – разлика до първия размер на дължима неустойка за освобождаване на имот, представляващ търговски обект с площ 150,15 кв.м., находящ се на партерния етаж на търговски център „ПФОЕ МОЛ“ с адрес: гр. Варна, бул. „Сливница“ № 201, нает по договор от 29.05.2007 г. за периода 01.06.2011 г.. – 19.11.2011 г. като ОТХВЪРЛЯ иска за сумата 154604,94 лв. – разлика до пълния предявен размер от който за 2069,00 лв. – остатък от вземане за възстановяване на депозит по чл. 82 от договор за наем, сключен на 29.05.2007 г. след осъществено съдебно прихващане с решение № 26 от 26.04.2017 г. на ВКС, ІІІ ГО по т.д. № 50246/2016 г.
- на основание чл. 78 ал. 1 ГПК сумата от 2414,10 лв. – заплатена държавна такса в производството пред Софийски градски съд.
ОСЪЖДА на основание чл. 77 ГПК „Л.“ АДСИЦ, ЕИК ******** с адрес по делото: гр. София, ул. „********в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на Софийски градски съд сумата от 1,08 лв. – разлика до дължимата държавна такса от 8598,60 лв.
ВЪЗЛАГА направените от „О.Б.Б.” АД разноски в размер на 300 лв. в негова тежест.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на „О.Б.Б.” АД за възлагане в тежест на „Л.“ АДСИЦ разноски в размер на 50 лв.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Апелативен съд – София в двуседмичен срок от връчване на препис от настоящото, а в частта за разноските пред този съд по реда и при условията на чл. 248 ГПК.
СЪДИЯ: