№ 1289
гр. Варна, 03.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ ТО, в публично заседание на
четвърти ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Галина Чавдарова
Членове:Ралица Ц. Райкова
Ралица Каменова
при участието на секретаря Мая Т. Иванова
като разгледа докладваното от Галина Чавдарова Въззивно гражданско дело
№ 20253100501474 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от
ГЕККО ХОУМ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Варна, р-н Приморски, бул.8-ми Приморски полк №60, ет.2, ап.3, срещу
решение №4722/30.12.24г., постановено по гр.д.№16462/23г. на ВРС, с което е
отхвърлен предявения от ГЕККО ХОУМ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление гр.Варна, бул.8-ми Приморски полк №60, ет.2, ап.3,
срещу Е. Д. Р., с адрес *******, иск за осъждане на ответника да заплати на
ищеца сумата от 8025евро, равняваща се на 15695.50 лева, представляваща
неустойка по чл.7.1 от договор за посредничество при покупко-продажба на
недвижим имот от 24.10.2023г., в размер на 5% от посочената в т.II от същия
договор цена от 160500евро, ведно със законната лихва за забава, считано от
датата на подаване на исковата молба до пълното изплащане на задължението,
на основание чл.92 от ЗЗД.
В жалбата въззивникът прави оплаквания за неправилност на
решението, постановено в нарушение на материалния и процесуален закон.
Счита, че разпределените в тежест на въззивника факти са доказани по делото,
като доказано било валидно възникнало облиг.отношение между страните,
както и че дружеството посредник е изпълнило задълженията си по договора,
съотв. че е било готово да ги изпълни. Намира за доказан и факта на уговорена
неустойка и нейния размер. Оспорва изводите на ВРС, че ищецът е неизправна
страна по договора, като счита, че отказът на ответника да окаже
необходимото съдействие за сключване на подготвената от дружеството сдЕ.
го правят неизправна страна и водят до пълното неизпълнение на договора,
поради което и посредникът не следвало да бъде лишен от правото да получи
компенсация за свършената работа. Излага доводи, че уговорената неустойка
1
не е прекомерна, като същата надхвърляла дължимото възнаграждение само с
2 %. Позовава се и на съдебна практика в тази връзка. Счита за неправилно
решението в частта, в която е прието, че ответникът не е неизправна страна по
договора, като излага, че в случая не се е стигнало до подписването на договор
между продавача и купувача само по вина на ответника, който е прекъснал
преговорите, отказал се е и е прекратил договора, продал е имота на трето
лице. Счита, че в противоречие на материалния закон и правилата на
доказване ВРС е приел, че ответникът не е в нарушение на договора за
посредничество. Моли да бъде отменено решението и да бъде уважен искът.
В срока за отговор на депозираната въззивна жалба от възз.страна
Е. Д. Р. от гр.Варна е постъпил отговор, с който счита жалбата за
неоснователна и моли обжалваното решение да бъде потвърдено.
За да се произнесе по спора Варненски Окръжен съд съобрази
следното:
Производството пред ВРС е образувано по предявен от ГЕККО
ХОУМ ЕООД срещу Е. Д. Р. иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за осъждане
на ответника да му заплати сумата от 8025 евро, равняваща се на 15695,50лв,
представляваща неустойка по чл.7.1 от договор за посредничество при
покупко-продажба на недвижим имот от 24.10.2023г. в размер на 5% от
посочената в т.II от същия договор цена от 160500евро, ведно със законната
лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното
изплащане на задължението.
В исковата молба поддържа, че между страните е сключен договор
за посредничество за продажба на недвижим имот от 24.10.2023г., по силата на
който ищецът е приел да посредничи за продажбата на следния недв.имот,
собствен на ответника – апартамент №76 в *****. Излага, че в изпълнение на
договора ищецът е започнал да осъществява реклама на имота като го е
публикувал в различни сайтове и различни канали на агенции за недв.имоти.
Твърди, че имотът е предложен на потенциален купувач и на други клиенти на
дружеството, като са организирани огледи. Сочи, че по силата на чл.5.2 от
договора ответникът се е задължил да се въздържа от всякакво действие,
бездействие и/или поведение, което възпрепятства ищеца да осъществи целта
на договора, включително, но не само рекламиране на имота самостоятелно
или чрез друг посредник, осъществяване на преки контакти с лица, участвали
в огледи или преговори, организирани от ищеца, сключване на сделки с тези
лица по отношение на имота без посредничеството на Гекко Хоум ЕООД,
както и необоснован отказ от действие, необходимо за изпълняване на целта на
договора. Договорено е, че всяко нарушаване по чл.5.2 се приравнява на пълно
неизпълнение. Твърди, че в нарушение на договора ответникът спрял да
отговаря на телефонните обаждания на брокера, не съдействал за осигуряване
на достъп до имота за извършване на огледи, и в срока на договора се
разпоредил с имота чрез договор за продажба, обективиран в НА от 10.11.23г.,
на цена, по-ниска от тази, посочена в договора за посредничество. Излага, че в
чл.7.1 е уговорена неустойка за пълно неизпълнение в размер на 5% от цената
по т.2 от договора. Тъй като с извършената продажба ответникът нарушил
задължението си да се въздържа от действия, възпрепятстващи посредника да
изпълни договора, той бил в пълно неизпълнение и дължал уговорената
неустойка.
В отговор на исковата молба Е. Д. Р. оспорва предявения иск като
неоснователен. Не оспорва наличието на сключен договор за посредничество,
2
както и че на 10.11.23г. е сключен договор за продажба без посредничеството
на ищеца. Излага, че ответникът е съсобственик на имота, като посредникът
не положил нужната грижа да установи дали лицето има качеството на
възложител. Излага, че в случая ищецът не е свързал страните по прехв.сдЕ. и
посредникът нямал изключителни права за продажба на имота, поради което и
неустойка не се дължи. Прави възражение за нищожност на неустойката
поради противоречие с добрите нрави, доколкото тя значително надвишава по
размер цената на уговорената услуга, която кредиторът следва да престира.
Излага, че договорът попада в приложното поле на ЗЗП, като счита, че
договорът е предварително подготвен и неустойката не е изрично уговаряна с
клиента, като последният е поставен в по-неблагоприятно положение.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото
доказателства и като съобрази предметните предели на въззивното
производство, очертани в жалбата и отговора, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.2 от ГПК, от
надлежно легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт,
поради което е процесуално допустима и следва да бъде разгледана по
същество.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната
му част, като по останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
В обхвата на служебната проверка по чл.269 ГПК, съставът на
въззивния съд намира, че решението на ВРС е валидно като постановено от
надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна
власт и компетентност, съдържащо реквизитите по чл.236 ГПК, както и
допустимо.
Между страните по делото не се спори, че е налице сключен
договор за посредничество за продажба на недвижим имот от 24.10.2023г., по
силата на който ищецът се е задължил срещу уговорено възнаграждение / 3%
от договорена продажна цена/ да посредничи при продажбата на гореописания
недвижим имот.
По делото не е налице и спор, че с НА №113, дело №101/10.11.23г.
на Н-с при ВРС собствениците на процесния недв.имот, сред които и
ответника, са продали същия на Б.Борисов за сумата от 73034евро.
Съгласно съдебната практика /решение №54/10.09.2010г. по т.д.№
267/2009г. на ВКС/ договорът за посредничество се урежда от разпоредбите на
чл.49 – 51 от ТЗ. Приема се, че посредничеството следва да се разглежда като
чиста фактическа дейност, която се изразява в съдействието на търговския
посредник за сключването на сделки, насочена е към установяване на връзки
между страните и създаването на условия за сключването на договор между
тях, но самият посредник не участва в сключването на сдЕ.та.
Спорният по делото въпрос касае дължимостта от страна на
ответника на уговорената в чл.7.1 от договора неустойка.
Ищецът основава претенцията си на твърдението за допуснато от
ответника нарушение на задължението, регламентирано в чл.5.2, да се
въздържа от действия, възпрепятстващи посредника да изпълни предмета на
договора. Няма спор, че по силата на постигнатите договорки всяко
3
нарушение на задълженията по чл.5.2 е приравнено на пълно неизпълнение, а
съгласно клаузата на чл.7.1 в случай на пълно неизпълнение на договора
неизправната страна се задължава да заплати неустойка за неизпълнение в
размер на 5% от цената, посочена в договора за посредничество.
Според разпоредбата на чл.92, ал.1 от ЗЗД, неустойката обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. При така предявения иск в
тежест на ищцовата страна е да докаже, че между него и ответника е налице
валидно сключен договор, с който е уговорена клауза за неустойка, както и че
самият той е изправна по него страна /че е изпълнил, ако съгласно
уговореното или по естеството на задължението е следвало да престира пръв/,
а ответната страна носи тежестта да установи правопогасяващ факт на
изпълнение на договорните задължения. Следователно, за да се дължи
неустойка, следва да са налице изискуеми от закона предпоставки, а именно:
тя да е била договорена от страните, кредиторът да е изправна страна и да е
налице виновно неизпълнение на задължението от длъжника / така Решение
№21 от 12.07.2010 г. по т. д. № 470/2009 г. на ВКС/. Предвид установените в
хода на процеса доказателства, настоящият състав намира, че в разглеждания
случай тези предпоставки не са налице. Основателността на претенцията,
както вече бе отбелязано, е обусловена на първо място от установяване факта
на точно изпълнение на задължението от страна на ищеца, който в качеството
си на посредник по договора е следвало да осъществи дейностите по
предлагане на имота с оглед намиране на купувач, уредени в чл.2 от същия. От
показанията на св.Г., които съдът преценява с оглед разпоредбата на чл.172
ГПК, отчитайки тяхната възможна заинтересованост, се установява, че
ответникът е обявил имота за продажба, като свидетелят е извършил оглед на
имота именно във връзка с тази обява, а не по силата на сключен договор
помежду им. Свидетелят сочи, че негов клиент е проявил интерес към
апартамента, поради което и той се свързал с ответника, за да уговори и
извърши оглед, и едва след това бил подписан договор между страните. При
тези данни може да се обоснове извода, че извършените от посредника
действия всъщност са такива по изпълнение на поети задължения към
посочения ненаименован клиент на ищеца, а не по изпълнение на процесния
договор, който не е бил сключен към онзи момент. Обратен извод не следва и
от приложената вайбър кореспонденция. Макар и в исковата молба да се
твърди извършване на действия по рекламиране на имота по възлагане от
ответника, доказателства за това не са ангажирани. Напротив, установи се, че
самият ответник е обявил продажбата на имота. Показанията на св.Г. в частта,
че процесният договор е ексклузивен, не се кредитират, доколкото това
твърдение изцяло се опровергава от самия текст на договора, в който липсва
предоставяне на изключително право на ищеца да предлага имота и да
посредничи за сключване на сдЕ. за продажбата му. Ето защо ответникът е
разполагал с правото да продава имота самостоятелно или чрез
посредничеството на друго лице, освен ищеца, като именно в резултат на това
е достигнато и до сключването на сдЕ.та, обективирана в НА №113/10.11.23г.
При тези данни се налага извода, че ищецът по делото не е изпълнил
задълженията си да организира и финансира предлагането на имота със
собствени средства, да предлага имота на ответника и организира огледи с
потенциални клиенти, да съдейства в процеса на договаряне и консултира
ответника по съотв.организационни въпроси съгл. чл.2 от договора, поради
което и не са налице предпоставките за ангажиране отговорността на
4
ответника по исковата молба за заплащане на претендираната неустойка за
неизпълнение на договорно задължение.
Независимо от гореизложеното следва да се отбележи, че
процесният договор за посредничество попада в приложното поле на ЗЗП, тъй
като ответникът има качеството на потребител по смисъла на §13, т.1 от ЗЗП.
Съгласно разпоредбата на чл.143, т.15 от ЗЗП неравноправна клауза в договор,
сключен с потребител, е всяка уговорка в негова вреда, която не отговаря на
изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между
правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя като
налага на потребителя да изпълни своите задължения, дори и ако търговецът
или доставчикът не изпълни своите. Чл.146, ал.1 ЗЗП от своя страна
предвижда, че неравноправните клаузи в договорите са нищожни, освен ако са
уговорени индивидуално. Не са индивидуално уговорени клаузите, които са
били изготвени предварително и поради това потребителят не е имал
възможност да влияе върху съдържанието им. Тежестта на доказване в този
случай носи страната, която твърди, че клаузите са индивидуално уговорени и
гарантират равни права на страните по договора. В тази насока и с оглед
дадените й от въззивния съд указания по чл.146 ГПК ищцовата страна е
ангажирала гласни доказателства чрез разпита на св.Г., от които обаче не може
да се формира извод за индивидуално уговаряне на процесната клауза.
Свидетелят изрично сочи, че предвидената неустойка е стандартна по
сключваните от ищеца договори, като договорът има една рамка и същият е
изготвен предварително от ищеца. Макар и според свидетеля договорът да е
претърпял корекции, същият не конкретизира в какво точно се изразяват
корекциите / още повече, че се твърди договорът да е коментиран по телефон/,
а напротив заявява, че макар и да се договаря процент, обикновено има
стандартен процент, който в практиката на ищеца е 5%. При тези данни съдът
намира за недоказан факта на индивидуално договаряне на процесната клауза.
В т.7.1. от договора се предвижда неустойка за пълно
неизпълнение, за което изрично се посочи по-горе, че се приема всяко
неизпълнение на което и да е задължение, като тази неустойка е в размер,
надхвърлящ размера на възнаграждението, което посредникът би получил в
случай на постигнат положителен резултат – сключване на договор между
възложителя и клиент, предложен от посредника. Така уговорената неустойка,
без да се държи сметка за наличието на насрещно неизпълнение и причините
за същото, обосновава извод за неравноправност на неустоечната клауза, на
основание чл.143, т.15 от ЗЗП. Същата несъмнено налага на потребителя да
изпълни своите задължения /доколкото размерът на неустойката надхвърля
размера на дължимото възнаграждение при изпълнение/ дори и ако
търговецът или доставчикът не изпълни поетите задължения по договора / в
този смисъл е и Решение № 60050/07.06.21г. по т.д.№860/20г. на ВКС/.
Отделно от това, следва да се отбележи, че уговорената неустойка
е в размер, който надхвърля почти два пъти размера на възнаграждението,
което посредникът би получил при точно изпълнение задълженията на
възложителя. Дори и при превес на наказателната функция на неустойка, тя се
преценява от настоящия състав за несъизмеримо висока с оглед очакваните за
кредитора вреди, които биха настъпили при пълно неизпълнение на договора
от страна на потребителя, а именно неполучаването на договореното
възнаграждение, и влиза в противоречие с принципите за справедливост в
гражданските и търговските правоотношения и недопускане на
5
неоснователно обогатяване на кредитора. Ето защо настоящият съдебен
състав приема, че клаузата на чл.7.1 от процесния договор се явява
неравноправна и по смисъла на чл.143, т.5 от ЗЗП.
С оглед установения неравноправен характер на неустойката по
смисъла на чл.143, т.5 и т.15 ЗЗП и доколкото не се установи процесната
клауза на чл.7.1 да е индивидуално уговорена, съдът намира, че последната на
осн. чл.146 ЗЗП се явява нищожна.
Що се касае до възражението за нищожност на неустойката поради
противоречие с добрите нрави, съдът съобразява разясненията, дадени с т.3 от
ТР №1/15.06.2010г. по тълк.д.№1/2009г. на ОСТК на ВКС, че нищожна поради
накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, като
преценката се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на
договора. Съобразно установения размер на прекомерност на уговорената
неустойка за неизпълнение / 5% от цената, посочена в посредническия
договор/, който надхвърля значително дължимото по договора
възнаграждение за посредника /3% от договорената продажна цена/ и начина
на уговаряне на неустойката /за всяко пълно неизпълнение, което съгласно
чл.5.2 съставлява всяко нарушение на което и да е задължение/, въззивният
съд счита, че тази неустойка нарушава принципа на справедливост и излиза
извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна
функции. Така уговорена неустойката не отговаря на присъщите й цели– да
обезпечи изпълнението на поетото от ответника задължение и да обезщети
ищеца за вредите от виновното неизпълнение на длъжника, нито на
придадената й от страните санкционна функция, целяща да накаже
неизправната страна по договора, а води до създадена още при сключване на
процесния договор възможност за несправедливо обогатяване на кредитора.
Ето защо договорената в чл.7.1 неустойка не съответства на основния
принцип за добросъвестност и справедливост в облигационните
правоотношения и като накърняваща добрите нрави е нищожна по смисъла на
чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД.
По изложените съображения съставът на въззивния съд приема, че
предявеният иск с правно основание чл.92 от ЗЗД е неоснователен и
недоказан, поради което следва да бъде отхвърлен.
Като е достигнал до същия краен извод, макар и по различни от
изложените мотиви, районният съд е постановил законосъобразен и правилен
съдебен акт, който следва да бъде потвърден изцяло.
При този изход на спора в тежест на въззивникът следва да бъдат
възложени сторените от въззиваемата страна разноски за въззивно
производство в размер на 1200лв – заплатен адв.хонорар.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №4722/30.12.2024г., постановено по
гр.д. №16462/2023г. по описа на Варненски районен съд.
ОСЪЖДА ГЕККО ХОУМ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр.Варна, р-н Приморски, бул.8-ми Приморски полк №60,
6
ет.2, ап.3, ДА ЗАПЛАТИ на Е. Д. Р., ЕГН **********, с адрес *******,
СУМАТА от 1200лв., представляваща направени във въззивното
производство разноски за процесуално представителство, на основание чл.78,
ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС при условията на
чл.280 от ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7