Р Е Ш
Е Н И Е
№
гр.П., 07.12.2016год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
П.ският районен съд, в публично заседание на 28.11.2016 година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: БИЛЯНА ВИДОЛОВА
при секретаря Г.Н., като разгледа
докладваното от съдията гр.д. № 5619 по описа за 2016год., за да се произнесе,
взема предвид:
Предявен е иск, с правно основание
чл.16, ал.5 от ЗАЗ.
Постъпила е искова молба от ****, срещу
ВИВАМЕД ЕООД, в която се твърди, че между ищеца, като правоприемник на Д.С.Н. в
качеството на арендодател и ответника, в качеството на арендатор, е сключен
договор за аренда от 02.05.2011г. за нива от 19.413дка, находящ се в землището
на с. С., общ. Д.М., имот № 046028. Посочено е, че уговореното арендно плащане
за един дка. земя е в размер на 25.00лв., но след сключване на договора
съществено и трайно са се изменили условията, при които се определя размера на
арендната вноска. Твърди се, че за стопанската 2015г.-2016г., пазарния размер
на рентата е 50 лв./дка в землището на с. С., общ. Д.М.. Посочено е, че ищеца е
отправил писмено предложение до ответника за изменение на договора в частта
относно арендното плащане, като същото да се увеличи за стопанската
2015г.-2016г. на 50лв./дка., но отговор от ответника не е получен. Поради
горното, ищеца моли съда да допусне изменение на арендния договор от
02.05.2011г., между страните като
арендното плащане за стопанската 2015г.-2016г. бъде увеличено от 25 на 50 лв./дка.
Претендират се разноски.
Ответникът оспорва иска. Твърди, че
предмет на договора са и други недвижими имоти, и че има забрана за предявяване
на чужди права, поради което искът е недопустим за останалите имоти, посочени в
договора. Моли съдът да прекрати производството като недопустимо. Сочи, че при
сключване на договора, размерът на дължимата рента е уговорен при условията на
равнопоставеност и свободна воля, представя писмени доказателства, от които
счита, че е видно, че не е налице изменение на обстоятелствата. Моли съда да
отхвърли иска. Претендира разноски.
От събраните по делото доказателства,
преценени поотделно и в тяхната съвкупност, се установи следното от фактическа
страна:
Не се спори между страните, а се
установява и от приложения Договор за аренда на земеделска земя от 02.05.2011г.,
вписан в Служба по вписванията гр. П. като акт № 242, т. 8, че между Д.С.Н. и С.П.Н.
– от една страна, като арендодатели, и ответника ВИВАМЕД ЕООД – от друга, като
арендатор, е сключен договор за аренда на зем. земя, по силата на който Д.С.Н.
и С.П.Н. са предоставили на ответника за временно и възмездно ползване следната
земеделска земя в землището на с. С.: НИВА
от 19,413дка., имот № 046028; НИВА от 4.801дка., имот № 202058; НИВА от 1,819дка., имот № 508003. Срокът на договора е
10 години, считано от 01.10.2011г. Съгласно чл. 5 от Договора, арендното
плащане за 1 дка. земя за 1 стопанска година е уговорено в размер на 25 лв. или
в натура равна на 20% от средния добив на декар. Видно от нотариален акт за
покупко-продажба на земеделски земи № 184, том ІІІ, дело 417 от 2014 г. на
нотариус П.Ц., Д.С.Н. е продала на ищеца по настоящето дело – **** един от
недвижимите имоти, предмет на договора за аренда - НИВА от 19,413дка., м.
Комаревски път, в землището на с. С., имот № 046028. Не се спори между
страните, че след продажбата съгласно чл. 17 ал. 2 от ЗАЗ, **** е встъпила в
договора за аренда като арендодател от момента, в който същата е станала
собственик на земята и е обвързана с този договор. Видно е от представените от
ищеца доказателства - предложение и обратна разписка за получаване на
24.08.2015г., че той е отправил предложение до ответника за изменение на
условията в договора за аренда като годишния размер на арендното плащане да
бъде увеличено на 50 лв./дка. за стопанската 2015-2016г., като е даден
едномесечен срок за отговор за изменението. Безспорно е, а и това се
потвърждава от отговора на ответника, че такова съгласие не е дадено от него.
За установяване на основателността на
иска по делото е допусната съдебно-счетоводна експертиза, която е дала
заключение по поставени от ищеца въпроси. От него се установява, че средният
размер на пазарната рента, за земи в землището на с.С. е в размер на 50,00
лв./дка за стопанската 2015/2016г. Вещото лице отговаря, че при определяне на
пазарния наем/арендно плащане за земеделската земя не следва да бъде взета под
внимание административно определената цена на т.нар.“бели петна“, тъй като при
тях не е налице свободно договаряне. Вещото лице е съобразило средния размер на
пазарната поземлена рента, съобразно действително сключените арендни договори
за същото землище. По делото ответника е представил протокол от 18.07.2016 г.
на Областна дирекция „Земеделие” – П., с който е взето решение за определяне на
средното годишно рентно плащане за землищата от областта за стопанската
2015-2016г. за земеделските земи по чл.37 в, ал.3, т.2 от ЗСПСЗ. Вещото лице е
съобразило наличието на този протокол, но е посочило изрично, че този размер
важи само за т.нар. „бели петна” –
недоговорирани земеделски земи, които са разпределени по споразумение и те
важат за собственици на земеделска земя, за която няма сключени договори.
При така установената фактическа
обстановка, съдът намира от правна страна следното: Между страните по делото е
налице валидно договорно правоотношение – договор за аренда, по силата на който
ищецът, като приобретател на арендованата земя, на осн. чл. 17 ал. 2 от ЗАЗ, е
арендодател и е предоставил на ответника за ползване земеделската си земя срещу
задължението на последния за заплащане на арендна вноска. Предявения иск е
конститутивен, с правно основание чл.16 ал. 5 от Закона за арендата в
земеделието, който дава възможност при спор между страните за промяна на
арендната цена, той да бъде отнесен и разрешен от съда. Искът е процесуално
допустим, тъй като е изрично предвиден в закона и е предявен от страната,
искаща промяната. Предпоставка за неговото предявяване е липсата на съгласие
между страните по аренден договор при отправено от едната от тях предложение
към другата за промяна на цената по договора, която предпоставка е налице,
видно от предложението, отправено от ищеца и липсата на отговор от ответника.
Липсата на съгласие между страните е установено и в хода на делото, при изявено
желание между тях за доброволно уреждане на спора и непостигането на такова,
отразено протокола от 28.11.2016г. Предмет
на настоящия иск е увеличение на арендното плащане за стопанската 2015-2016г.
от 25.00 лв./дка. на 50.00 лв./дка. Това искане е допустимо, тъй като касае
текущата стопанска година към датата на подаване на иска, както предвижда
чл.16, ал.3 от ЗАЗ. Нормата на чл. 16, ал.1 от ЗАЗ предвижда, че ако след
сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се
ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до
очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може
да поиска изменение на договора, като изменението не може да засяга уговорения
срок. Разпоредбата на чл. 16, ал. 5 от същия нормативен акт гласи, че ако
страните не постигнат споразумение, по иск на страната, която е направила
предложението, решение взема районният съд. Спорен между страните е въпроса,
дали е налице твърдяното трайно изменение в обстоятелствата, при които страните
са се водили при уреждане на отношенията си и това изменение довело ли е до
очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, както и дали ищеца има
качеството на страна по арендния договор, която има право да иска изменението
му. Въпреки възраженията на ответника, че ищецът няма активна легитимация да
иска изменение на договора за земите, за които той не е собственик, то при
прочит на исковата молба е видно, че изменение се иска само по отношение на
договора за придобитата от ищеца НИВА от 19,413дка., м. Комаревски път, в
землището на с. С., имот № 046028, но не и за другите земи, което прави
възражението безпредметно.
Безспорно договорът за аренда по своята
правата природа е двустранен и възмезден договор, по който правата на страните
се обуславят от изпълнение на задълженията по договора. При условията на пълно
и главно доказване ищецът следва да установи наличието на трайна промяна и
последвало от нея несъответствие в задълженията на страните. В настоящия процес
доказателство в тази насока е изслушаната съдебно- икономическа експертиза,
която сочи, че размера на средното годишно пазарно арендно плащане за землището
на с.С. за настоящата стопанска година е 50 лв./дка. Тенденцията за увеличаване
на арендното плащане за стопанската 2015-2016г год. е безспорна, като реално изплащаната
рента, отчетена в заключението, надхвърля два пъти уговорената арендна вноска
по процесния договор.
Съдът намира, че определеното от
Областна дирекция „Земеделие” – П. средно годишно рентно плащане за землищата
от областта за същата стопанска година за земеделските земи по чл.37 в, ал.3,
т.2 от ЗСПСЗ в размер на 32 лв./дка., не може да бъде е обуславящо за
определяне на размера, с който следва да бъде увеличено плащането по процесния
договор, в какъвто смисъл са възраженията на ответника. На първо място следва
да се разгледат земите, за които е определено това плащане – това са т.нар.
„бели петна”, земите по чл.37 в, ал.3, т.2 от ЗСПСЗ – земи, за които няма
сключени договори и не са подадени декларации от собствениците, в които да са
посочени формата на стопанисване и начинът на трайно ползване на земите. В
случая разгледаната земеделска земя не е от такъв тип – не е налице
дезинтересиране от страна на нейния собственик за начина на нейното
стопанисване и ползване, което да налага намесата на държавата в лицето на
Областна дирекция „Земеделие” и да се определя минимум обезщетение за
собственика за обстоятелството, че земята се дава за ползване на друго лице без
договорни отношения. На второ място – съгласно
§ 2е от ДР на ЗСПЗЗ, размерът на средното годишно рентно плащане за „белите
петна” за съответното землище от общината се определя за предходната година и
въз основа на данни за средната стойност на рентните вноски, изчислена на база
повече от половината договори, вписани в Службата по вписванията и регистрирани
в Общинската служба Земеделие, докато в настоящото производство съдът определя
арендна вноска за текущата стопанска година, имайки данните за цялото землище,
които са на база реално изплащане, а не договори, вписани в Службата по
вписвания, които като суми е възможно да не са актуализирани/особено сключените
в по-стари години/, но реално да се изплащат като по-високи суми, поради уговорено
отчитане на инфлация и други фактори. Поради горното, съдът намира че
определеното средно годишно рентно плащане от Областна дирекция „Земеделие” за
землището на с. С. не може да бъде ползвано като размер, до който единствено
може да се измени процесния договор за аренда в частта му за арендното плащане,
а само като още един аргумент, че е налице трайна промяна в обстоятелствата /и
то именно увеличение на рентата/, от които страните са се ръководили при
уреждане на отношенията си и това води до очевидно несъответствие между поетите
от тях задължения.
Тези изводи на съда сочат, че искът се
явява доказан по основание, и искането за изменение на договора следва да бъде
уважено. Относно определяне на размера, с който следва да бъде увеличено
арендното плащане, съдът следва да се съобрази с посоченото в нормата на чл. 8,
ал. 2, т. 1 от ЗАЗ – на базата на пазарната поземлена рента. Този размер за
стопанската 2015-2016г. е посочен от вещото лице както за цялото землище е в
размер на 50.00 лв./дка. При така установеното, съдът намира, че именно
претендирания размер от 50.00 лв./дка. отразява пазарната поземлена рента, като
база за заплащане на арендна вноска, която арендатора следва да заплаща на
арендодателя, и именно до тази сума са налице трайно изменени обстоятелства по
договора и несъответствие със изпълненото от ищеца задължение за предаване на
вещта. Поради гореизложеното, предявения иск следва да се уважи изцяло и
договорът за аренда да се измени относно размера на арендното плащане за настоящата
стопанска година от 25.00 на 50.00 лв./дка.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК,
ответникът следва да бъде осъден да заплати
направените от ищеца разноски в размер на 470.00 лева за заплатени държавни
такси, адвокатски хонорар и депозит за възнаграждение на вещото лице. Въпреки своевременно
направеното възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение от страна
на ответника, същото се явява неоснователно. Договореното и изплатено
адвокатско възнаграждение е в минималия размер от 300.00лв, определен съгласно
чл.7, ал.2, т.1 от Наредба № 1/09.07.2004 за минималните размери на
адвокатските възнаграждения.
Воден от горното съдът
Р Е
Ш И :
ИЗМЕНЯ, на основание чл. 16 ал. 5 от ЗАЗ, Договор за аренда на земеделска земя от
02.05.2011г., вписан в Служба по вписванията гр. П. като акт № 242, т. 8,
сключен между Д.С.Н. и С.П.Н., заместени по реда на чл. 17, ал.2 ЗАЗ от
приобретателя на имота ***** ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
с. Г.М., общ. Д.М., представлявано от С.П.С.
от една страна - като арендодател, В
ЧАСТТА му за НИВА от 19,413дка., м. Комаревски път, в землището на с. С., имот
№ 046028 и от друга страна – ВИВАМЕД ЕООД, ЕИК114540783, със седалище и
адрес на управление: гр.П., ул.Сергей Румянцев № 6-Б, представлявано от Г.И.Ц.,
като арендатор, В ЧАСТТА ОТНОСНО РАЗМЕРА
НА УГОВОРЕНОТО АРЕНДНО ПЛАЩАНЕ, като УВЕЛИЧАВА размера на дължимото арендно
плащане от арендатора, за стопанската 2015/2016г. от 25.00 лева на 50.00 лева
на декар.
ОСЪЖДА на основание
чл.78 ал.1 от ГПК, ВИВАМЕД ЕООД, ЕИК114540783, със седалище и адрес на
управление: гр.П., ул.С ергей Румянцев № 6-Б, представлявано от Г.И.Ц., ДА
ЗАПЛАТИ НА ***** ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с.Г.М., общ.
Д.М., представлявано от С.П.С., сумата от 470лв.- деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред П.ски
окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: