Р Е Ш Е Н И Е
№..........................
Гр. С., 20.09.2017
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ
СЪД, ГО, І-4 с-в в закрито заседание на пети юли две хиляди и седемнадесета
година, в състав:
СЪДИЯ:
КАЛИНА АНАСТАСОВА
при участието на
секретаря Ива Иванова, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 18603
по описа за 2014 г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е
образувано по подадена искова молба от Б.В.Ч., с която срещу И.Л.Л. и И.Л.Л. са
предявени при условията на евентуалност искове за прогласяване нищожност на разпоредителна сдЕ.– покупко-продажба на недвижим
имот, оформена с нот.акт № 6, рег.№ 29822/19.09.2014 г. на нотариус Р.Д.с район
на действие – СРС вписан в регистъра на НК на РБ под № 274, както следва: поради
накърняване на добрите нрави – по чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД; при условията на
евентуалност – поради липса на представителна власт – по чл.42, ал.2 ЗЗД; при
условията на евентуалност – поради
договаряне във вреда на представлявания между представителя и лицето, с
което е договарял –чл.40 ЗЗД.
Претенция за прогласяване нищожност на пълномощното рег.№ 29699 и
удостоверено съдържание рег.№ 29700 от 19.09.2014 г. на нотариус Р.Д.с район на
действие – СРС вписан в регистъра на НК на РБ под № 274 поради липса на
съгласие – по чл.26, ал.2, пр. 2 от ЗЗД ищецът е заявил, че не поддържа при
дадените му указания за отстраняване нередовности с определение от 16.03.2016
г. /молба от 23.03.2016 г./, а по отношение на предявената при условията на
евентуалност претенция за прогласяване нищожност на пълномощното рег.№ 29699 и
удостоверено съдържание рег.№ 29700 от 19.09.2014 г. на нотариус Р.Д.с район на
действие – СРС вписан в регистъра на НК на РБ под № 274 поради липса на
представителна власт чл.42, ал.2 ЗЗД производството е прекратено с определение
от 29.03.2017 г. поради отказ от иска.
Ищецът поддържа твърдения, че е собственик на недвижим имот находящ се в
гр.С., Район „Слатина”, кв. ****, ул.**** **** представляващ поземлен имот
IX-182 от квартал 197 по плана на гр.С., местността „Подуене- Редута”, целия с
площ от около 350 кв.м., заедно с построените в него жилище с площ от 42.50
кв.м. и второстепенна сграда“ въз основа на направено в негова полза на 29 юни
2011 г. саморъчно завещание от неговия съсед и завещател-И. Ц.М. с ЕГН-**********
***. Завещателят починал на 24.09.2014г. Поддържа, че завещанието е универсално
/общо/ по своя характер и му придава качеството на негов наследник. Това е
така, според ищеца, тъй като завещателят е притежавал само този имот, който
представлява цялото наследствено имущество. Завещанието било предадено за
пазене при нотариус Е. И.,*** действие СРС под спец.рег. №3, том I,
вх.рег.№2496/30.06.2011 г., дело №3/2011г., като към момента на подаване на
исковата молба – 17.10.2014 г. е в процедура по обявяване по реда на чл.27 ЗН
от същия нотариус. Поддържа, че жилището, в което живее с родителите си се
намира на ул.********** /двете улици са съседни и успоредни/ имат обща граница
на двете дъна на поземлените имоти. като родителите ми и моят завещател са от
дълги години близки приятели- съседи. Родителите на ищеца се грижели за И. М.,
тъй като той бил сам, няма никакви близки роднини, бил неженен и нямал и деца.
В средата на месец август 2014г. И. Ц.М. неочаквано изчезнал от дома си.
Притеснили се защото е сам, възрастен и болен. Същевременно последната една година
забелязали, че в дома на М. периодично започнал да се появява млад човек, който
не познавали. От него узнали, че е повикана бърза помощ, но не било ясно къде е
отведен. Предприели действия по неговото издирване и след проведени телефонни
разговори с „бърза помощ” установили, че е откаран в болница „Витоша”, тъй като
имал счупване в таза и предстояла операция. Появили се две неизвестни лица,
които се държали грубо и агресивно с майката на ищеца-Антоанета Червенкова,
като й казали, че не е тяхна работа
какво се случва с И. М. и че те ще се грижат за него. Останали с убеждението,
че двамата мъже имат изцяло користни цели, свързани с имота на завещателя. На
21.08.14г. И. М. бил изписан от болницата, двамата мъже били там и с груби
действия буквално отвлекли И. М.. Ищецът подал сигнали до Софийска районна
прокуратура вх.№42000/14 от 14.08.14г. и под същия номер от 22.08.2014г. От
този момент местонахождението и здравословното състояние на неговия завещател
останали неизвестни за него.
На 03.10.2014г. била извършена справка в СВ при АВ, от която било
установено, че на 19.09.2014г. И. Ц.М. упълномощил с нотариално заверено
пълномощно/рег. №29699 и удостоверено съдържание с №29700, том 9, акт №35 от
19.09.2014г. на нотариус рег.№274-РС- С./ първия ответник И.Л.Л. да извършва
всякакви разпоредителни действия с описания недвижим имот, за цена и при
условия каквито намери за добре, както и да договоря с когото пълномощника
прецени.
На същата дата-19.09.2014 г. пълномощникът и първи ответник И.Л.Л. продал
на купувача, негов брат и втори ответник И.Л.Л., част от горепосочения недвижим
имот. Сделката била обективирана в нотариален акт №6, том V, рег.№29822,
д.№730/19.09.2014г.-Нотариус Р.Д.с рег.№274-РС-С. и вписан в СВ при АВ-акт
№179, том CXIV, д.№36154/14 г. Предмет на продажбата бил поземлен имот с площ
от 206 кв.м., съставляващ част от завещания на ищеца имот УПИ IX-182 от кв.197
по плана на гр.С., м.”Подуене-Редута”, целия УПИ с площ от 365 кв.м., заедно с
всички подобрения и приращения в имота. Посочената цена, за която бил продаден
имота била равна на данъчната оценка на имота и според изявленията на страните
в акта била платена по банков път преди сключването на договора в нотариална
форма. Оспорва плащане на цената по договора в т.ч. и преди сключването му.
Твърди, че цена за имота е била заплатена след подписване на договора и в
различен размер – по-нисък от договорения. Освен това същата /сумата/ била
незабавно изтеглена от банковата сметка от пълномощника на прехвърлителя.
Излага правни и фактически доводи, че договорът за продажба на недвижим имот е
сключен във вреда на представлявания, тъй като договорената продажна цена била
нереално ниска /десетки пъти под пазарната стойност на вещта/
В срока за писмен
отговор по чл.131 ГПК ответниците И.Л.Л. и И.Л.Л. изразяват следното становище
по исковете: Оспорват предявените искове, като недопустими с излагане на правни
и фактически доводи, че ищецът не е активно легитимиран да атакува действителността
на сделката, тъй като завета на процесния имот в негова полза е отменен с
извършеното разпореждане от завещателя – прехвърлител – чл.41 от ЗН. При
условията на евентуалност оспорват претенциите като неоснователни. Излагат
правни и фактически доводи, че упълномощаването, което е извършил праводателя
им е валидно и в случая не е налице договаряне във вреда на представлявания.
Твърдят, че И. М. не е изчезнал преди извършване на сделката, а е бил заведен от
тях в болнично заведение, тъй като е бил в много лошо здравословно състояние и
никой не се е грижел за него. Твърдят, че сметките за лечението му били поети
от тях.
Съдът, като взе
предвид събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност,
обсъди направените от страните доводи, съгласно разпоредбата на чл.235 от ГПК,
намира следното от фактическа и правна
страна:
В производството се установи, че приживе И. Ц.М.
с ЕГН **********, починал на 24.09.2014 г. се е разпоредил за след
смъртта си със свой собствен недвижим имот, находящ се в гр.С., Район
„Слатина”, кв.Редута, ул.*********, представляващ поземлен имот IX-182 от
квартал 197 по плана на гр.С., местността „Подуене- Редута”, целия с площ от
около 350 кв.м., заедно с построените в него жилище с площ от 42.50 кв.м. и
второстепенна сграда“ със саморъчно завещание от 29.06.2011 г. направено
в полза на ищеца Б.В.Ч.. Не е спорно, че завещанието е било предадено за пазене
при нотариус Е.И.,*** действие СРС под спец.рег. №3, том I, вх.рег.№2496/30.06.2011
г., дело №3/2011 г., както и че същото не е обявено от нотариуса по реда на
чл.27, ал.4 вр. ал.3 от ЗН. Установи се чрез представеното удостоверение за
наследници, че И. Ц.М. не е оставил свои наследници по закон след смъртта си.
Страните не спорят и се установява, че с
договор за покупко-продажба на недвижим имот, оформен с нотариален акт №6, том
V, рег.№29822, д.№730/19.09.2014 г. на нотариус Р.Д.с рег.№274-РС-С. и
вписан в СВ при АВ-акт №179, том CXIV, д.№36154/14 г. приживе И. Ц.М. е продал
на ответника И.Л.Л. притежавания недвижим имот, предмет на саморъчното
завещание, индивидуализиран като: „Поземлен
имот с площ от 206 кв.м., съставляващ част от УПИ ІХ-182 от кв.197 по плана на
гр.С., м.Подуене-Редута целият с площ от 365 кв.м., при съседи: улица, УПИ
VІІІ-181, УПИ Х-185, УПИ ХІІ-183 заедно с всички подобрения и приращения върху
имота“, като за сключване на разпоредителната сдЕ.е действал чрез
пълномощника си И.Л.Л.- ответник в производството. В производството се
установи, че сделката е била извършена с представеното нотариално заверено
пълномощно/рег. №29699 и удостоверено съдържание с №29700, том 9, акт №35 от
19.09.2014г. на нотариус рег.№274-РС- С./, с което И. Ц.М. овластил /упълномощил/ И.Л.Л. да
извършва всякакви разпоредителни действия с описания недвижим имот, за цена и
при условия каквито намери за добре, както и да договоря с когото пълномощника
прецени.
Според чл.49, ал.2 ЗН, наследството се счита
прието, когато наследникът извърши действие, което несъмнено предполага
неговото намерение да приеме наследството. Разпоредбата се отнася не само до
приемането на наследство от наследник по закон, но и от наследник по завещание
по смисъла на чл.16, ал.1 ЗН. Позоваването на завещанието в процеса несъмнено представлява
такова приемане.
Настоящият състав
намира за неоснователно възражението,
че завещанието е отменено от завещателя посредством извършената разпоредителна сдЕ.на 19.09.2014
г. на основание чл.41, ал.1 ЗН. Когато е завещано конкретно имущество, но от
доказателствата по делото е видно, че то изчерпва имуществото, останало след
смъртта на наследодателя, завещанието следва да се приеме за общо по смисъла
на чл.16, ал.1 ЗН. В случая се установи, че предмет на завещанието
е отделна, конкретно определена вещ, с която се изчерпва имуществото на наследодателя, поради което следва да се
направи извод, че е налице общо завещание, придаващо
на ищеца качеството на наследник. Поради това в настоящият случай не следва да намери приложение разпоредбата
на чл.41, ал.1
от ЗН. Сочената разпоредба постановява, че
заветът се отменя чрез отчуждаване на завещаната вещ или имот. Отмяната на
завета се основава на промяна във волята на завещателя. Дори и когато вещта или
имотът бъде отново върнат в патримониума на завещателя, както и когато
отчуждаването бъде обявено за нищожно или бъде унищожено не поради пороци във
волята на завещателя, счита се, че заветът е отменен. Изключителността на
принципа на чл.41, ал.1 ЗН се извежда и от систематическото място на
нормата в Закона за
наследството - в раздел пети "Отмяна на завещанието",
където в чл.38, чл.39 и чл.40 са посочени причините за отмяна на
универсално завещание, а след това в чл. 41 - за отмяната на завета.
Несъмнено завещанието е личен
отменим акт, при който завещателят има възможност винаги когато поиска да се
откаже от направеното по-рано разпореждане. Българското право познава няколко
начина за отменяне на завещателни разпореждания: изрично, мълчаливо, чрез преработка
по чл.41, ал.2 ЗН и чрез пряко унищожаване на саморъчното завещание. При изричната отмяна разпоредбата на чл.38 от ЗН допуска изготвянето на ново
завещание или нотариален акт, в който завещателят изрично да заяви, че отменя
изцяло или отчасти предишните си разпореждания. В съдържанието следва да се
отбележи кое именно завещателно разпореждане се отменя. При мълчаливото отменяне законът е предвидил
няколко възможности. Една от тях е с последващо завещание, в което да има
разпореждания, несъвместими с тези в по-старото завещание, без обаче изрично да
са били отменени - чл.39 ЗН. Възможно е чрез отчуждаване на завещания предмет
също да се отмени завещателното разпореждане, а така също и чрез неговата
преработка, така че той да изгуби предишната си форма и предназначение.
По предявените искове:
Предявеният иск за прогласяване нищожност на
разпоредителната сдЕ.от 19.09.2014 г. с предмет недвижим имот, който е предмет
на саморъчното завещание от 29.06.2011 г. поради накърняване на добрите нрави –
чл.26, ал.1, пр. трето ЗЗД, съдът намира за неоснователен. Съображения:
С предявеният иск ищецът е искал да се признае, че сделката сключена на 19.09.2014 г. за продажба на недвижимия имот е нищожна защото
противоречи на "добрите нрави" предвид неравностойността на
насрещната престация, изразяваща се в заплащане на цена, съответна на данъчната
оценка, която е по-ниска от
пазарната стойност. Съгласно чл.26, ал.1 ЗЗД нищожни са договорите, които противоречат на закона или го
заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави. Понятието
"добри нрави" предполага известна еквивалентност на насрещните
престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо
до нищожност на сделката. Тази неравностойност би следвало да е такава, че
практически да е сведена до липса на престация. Противоречието с добрите нрави се
свързва с нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот от гледна
точка на които е морално недопустимо сключеният договор да породи съответните
правни последици. Нееквивалентността на престациите, когато има като резултат
нарушаването на такива норми по посочения начин, обуславя нищожност на договора
поради противоречие с добрите нрави.
В случая действително се
установи, че договорената цена на продадения недвижим имот е съответна на
данъчната му оценка 26400.10 лв., която стойност несъмнено е по-ниска от
пазарната стойност на продадения имот. Чрез приетата в производството
съдебно-оценителна експертиза се установи, че средната пазарна стойност на
имота, предмет на извършената разпоредителна сдЕ.от 19.09.2014 г. е 571186 лв.,
която стойност, според становището на експерта изразено в с.з. на 23.09.2015 г.
представлява офертна цена на имота, а не стойност, при която е била извършена
реална разпоредителна сделка.
Ищецът поддържа, че договорената
цена, равняваща се на данъчната оценка е
значително по-ниска от пазарната цена и излиза
извън пределите на нравствената допустимост, което накърнява "добрите
нрави" и обуславя нищожност на сделката. В същото време чл.9 от ЗЗД определя свобода на договарянето,
позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка относно потребността
от насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност. Следователно
облигационното правоотношение предпоставя самостоятелност от една страна и от
друга се рамкира от "добрите нрави" и от императивните правила, които
при продажбата определят, че държавната такса се изплаща въз основа на
данъчната оценка, дори ако договорена цена, която е по-ниска от нея.
Следователно законодателя допуска, че цената на един недвижим имот по волята на
страните може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото време понятието
"добри нрави" предполага известна еквивалентност на насрещните
престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо
до нищожност на сделката. В
постановеното по реда на чл.290 ГПК решение № 452 от 25.06.2010 г.
на ВКС по гр. д. № 4277/2008 г., IV г. о., ГК, е прието, че
тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до
липса на престация. В конкретния случай отклонението от пазарната стойност и
заплащането на цена на имота по данъчната оценка не налага извод за такава
неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на "добрите
нрави " и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл.26, ал.1, пр. трето ЗЗД. Налице е ответна
парична престация, която макар да се отклонява от обичайната не говори за
такава недопустимост, която да прави самата сдЕ.нищожна.
В решение № 1444 от
4.11.1999 г. по гр. д. № 753/1999 г. на Пето Г. О. на ВКС е посочена
нееквивалентността на престациите като конкретен пример за нарушение
на добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла на чл.26, ал.1
от ЗЗД. В това решение обаче липсват
критериите, по които съдът преценява кога престациите са нееквивалентни до
степен, предизвикваща нищожност на сделката. Такива критерии са необходими, тъй
като в противен случай преценката на съда би заменила волята на страните. По
този начин, както бе посочено би се накърнил
принципът на свободата на договарянето /чл. 9 от ЗЗД/,
защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се
съобразява с техния правен интерес. Затова като критерий в съдебната практика е
възприета изключително голямата разлика в престациите - в решение № 615
от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г. на III Г. О.
на ВКС например е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската
цена от пазарната, а в решение 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на
I Г. О. на ВКС-при двадесет и осем пъти по-ниска цена. Във второто решение е
подчертана необходимостта от значителна липса на еквивалентност в насрещните
престации. От своя страна в постановеното по реда
на чл.290 от ГПК решение № 452
от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277 по описа за 2008 г. на I Г.
О. на ВКС, както бе посочено е
възприето, че законодателят допуска договаряне на цена на недвижимия имот, която да е по-ниска от данъчната
оценка, поради което значителна и явна
нееквивалентност на насрещните престации, която да доведе до нищожност поради противоречие с добрите
нрави, е налице, когато насрещната престация е практически нулева. Когато
престацията не е толкова незначителна, съдът може само да извършва преценка
дали не е налице сдЕ.при явно неизгодни условия, сключена поради крайна
нужда/унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД/, ако такъв иск е предявен.
При така възприетите становища, съдът намира
че престацията за заплащане на продажна цена на продавания недвижим имот по
сключената на 19.09.2014 г. сдЕ.не е нееквивалентна на насрещната престация за
прехвърляне на правото на собственост на недвижимия имот. Този извод, съдът
формира при тълкуване волята на прехвърлителя по съставеното пълномощно /рег.
№29699 и удостоверено съдържание с №29700, том 9, акт №35 от 19.09.2014г. на
нотариус рег.№274 и с район на действие РС- С./ с което е овластен първия
ответник И.Л.Л. да извършва всякакви разпоредителни действия с описания
недвижим имот, за цена и при условия каквито намери за добре, както и да
договоря с когото пълномощника прецени. С оглед дадените разяснения с ТР № 5 от 12.12.2016 г.
на ВКС по тълк. д. № 5/2014 г., ОСГТК, ако
волята на упълномощителя е пълномощникът му да бъде овластен да се разпорежда с
цялото му имущество, чрез правни сделки и действия, при условия и спрямо лица,
каквито намери за добре, то, няма основание (освен
в изрично предвидените от закона особени хипотези, каквито примерно са посочени
в мотивите на тълкувателното
решение)
такава воля на упълномощителя да бъде ограничавана. В случая, както се установи волята на
упълномощителя е била да бъде сключена разпоредителна сдЕ.за имота при цена и
условия, каквито пълномощникът прецени. Т.е. не е налице ограничаване на
правните и фактически действия на представителя по волята на представлявания. В
производството не се установи въвеждане на императивни законодателни
ограничения по отношение стойността на насрещната престация, както бе посочено.
Поради това, предявеният отрицателен
установителен иск е неоснователен.
Предявената при условията на евентуалност
претенция за прогласяване нищожност на разпоредителната сдЕ.– покупко-продажба,
оформена с нот.акт № 6, рег.№ 29822/19.09.2014 г. на нотариус Р.Д.с район на
действие – СРС вписан в регистъра на НК на РБ под № 274, поради липса на
представителна власт – по чл.42, ал.2 ЗЗД, съдът намира за неоснователна. Тази разпоредба не
урежда изрично, че договор, сключен без представителна власт, е недействителен. Както е посочено в ТР № 5 от 12.12.2016 г.
на ВКС по тълк. д. № 5/2014 г., ОСГТК от установените
с тази разпоредба изисквания следва, че такъв договор се
нуждае от изрично потвърждаване от страна на мнимо представлявания, както и за
формата, необходима за потвърждаването. От това следва, че до момента на това потвърждаване сделката
не поражда целените с нея правни последици за мнимо представляваното лице и е
във "висящо" състояние - състояние на висяща недействителност. Дадени са разяснения, че от корелативния характер
на взаимна обусловеност на насрещните права и задължения в рамките на
договорните правоотношения следва, че щом договорът не поражда правни последици
за едната страна по него - мнимо представлявания, то той не поражда такива и за
другата страна - лицето, договаряло с мнимия представител - също до момента на
потвърждаването на договора съгласно и във формата по чл. 42, ал. 2 ЗЗД.
В настоящето производство се установи
сключване на разпоредителна сдЕ.от представител – ответника И.Л.Л., който е бил
овластен за извършване на това правно и фактическо действие от представлявания И.
Ц.М. с валидно пълномощно дадено в необходимата форма - рег.№ 29699 и
удостоверено съдържание рег.№ 29700 от 19.09.2014 г. на нотариус Р.Д.с район на
действие – СРС вписан в регистъра на НК на РБ под № 274. Поради това,
възраженията на ищеца за сключване на договора за покупко-продажба от
19.09.2014 г. от лице без представителна власт се явяват неоснователни.
Предявеният иск следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По предявеният при условията на евентуалност иск
за прогласяване недействителност на разпоредителната сдЕ.от 19.09.2014 г. поради договаряне във вреда на представлявания между
представителя и лицето, с което е договарял –чл.40 ЗЗД /относителна
недействителност/:
Според дадените разяснения с ТР № 5 от 12.12.2016 г.
на ВКС по тълк.д.№5/2014 г., ОСГТК, фактическият
състав, пораждащ
недействителността по чл.40 ЗЗД се
състои от два елемента: А. обективен
елемент -
договорът, сключен от (чрез) представителя и насрещната страна по него (третото
лице) е във вреда на (уврежда) представлявания. Увреждането на интересите на
представлявания може да има най-различни проявни форми, например: договор,
сключен при неизгодни за него условия; имуществото му е неоправдано обременено
с уговорени тежести или договорът поражда допълнителни бъдещи и/или условни
задължения (под модалитет), нетипични за конкретния тип договори;
предоставените на пълномощника права са упражнени превратно, макар и в рамките
на представителната му власт, както и най-различни други хипотези. Не е
необходимо вредата да е настъпила, а е достатъчно да е налице сигурност за
нейното настъпване (особено при договори с продължително изпълнение), но във
всички случаи се има предвид обективно увреждане на интересите на
представлявания, което не е незначително. Преценката за наличието на
увреждането, респ. - за сигурното му настъпване, се извършва предвид
конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи - към
момента на сключването на договора. Увреждането не може да се дължи, например
на последващо изменение на пазарните условия, поради което изменение продажната
цена по договора е станала неизгодна, макар да е била изгодна към момента на
неговото сключване. От друга страна, сигурно настъпване на увреждане ще е
налице, например ако при пазарни условия на хиперинфлация представителят сключи
от името на наемодателя с третото лице - наемател, дългосрочен договор за наем
с изрична клауза за неизменност на наемната цена и без валутна клауза. Б. Субективен елемент -
"споразумяване" между представителя и насрещната страна по договора
(третото лице) за увреждането на представлявания. Този втори елемент от
фактическия състав се свежда до недобросъвестност на представителя и насрещната
страна по договора (третото лице) относно увреждането на представлявания. "Споразумяването"
не съставлява отделна правна сдЕ.между представителя и насрещната страна по
недействителния договор, която сдЕ.да е различна от самия този договор, т. е. -
не е необходимо да е налице изричен "сговор" между тях да увредят
представлявания, което би предполагало във всички случаи намерение за увреждане
и умисъл за това, но в голяма част от хипотезите такива не са налице или са
практически недоказуеми от страна на представлявания. Това
"споразумяване" между представителя и насрещната страна е
обективирано в самия недействителен договор, увреждащ представлявания, което е
първият елемент от фактическия състав. Поради това, вторият елемент от този
фактически състав е субективен и се изразява, не винаги в общ сговор и общо
намерение (цел) у представителя и насрещната страна да увредят представлявания,
а в тяхната недобросъвестност - те, и двамата, знаят (осъзнават), че сключеният
договор обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност също не се
предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания. Преценката за
наличието също се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен
случай, но във всички случаи - към момента на сключването на договора. Недобросъвестността,
за да е релевантна за недействителността по чл.40 ЗЗД,
не може да възникне след неговото сключване, например - едва впоследствие както
представителят на продавача, така и насрещната страна - купувачът по договор за
продажба, узнават, че между трети лица са сключени множество други договори за
продажби на офиси със същото разположение и квадратура от същата многоетажна
административна сграда, на значително по-високи цени, докато обявените цени в
публични издания (вестници, интернет-сайтове) за недвижими имоти в същото
населено място и същия квартал, са съпоставими с цената по сключения договор от
името на обективно увредения представляван продавач.
С оглед така дадените разяснения,
настоящият състав намира следното:
В производството не бе установено увреждане от
страна на представителя на правата на представлявания, което дори и да не е
настъпило да не е незначително по своя характер. В качеството на правоприемник
на упълномощителя, ищецът следваше да установи при условията на пълно и главно
доказване – т.е. без съмнение недобросъвестност на третото лице, с което
пълномощникът е договарял. Последното не се предполага според разпоедбата на
чл.40 ЗЗД независимо от родствената връзка между тях. Както бе посочено
договорът за продажба е бил сключен съобразно дадената воля от прехвърлителя
без ограничение по отношение на насрещната страна, с която да договаря
представителя и без ограничения по отношение на размера на насрещната възмездна
по своя характер престация – цена на имота. Изразената от страна на И. Ц.М. воля е ясно формулирана
в съставеното на 19.09.2014 г. пълномощно – представителят И.Л.Л. да извършва
всякакви разпоредителни действия с описания недвижим имот, за цена и при
условия каквито намери за добре, както и да договоря с когото пълномощника
прецени, в това число и със себе си при условията на чл.38 ЗЗД.
Както се установи чрез представената преписка
на Районна прокуратура С. пр. вх.№ 33506/2014 г., № 34200/2014 г., № 37902/2014
г., № 41760/2014 г., № 42412/2014 г. по описа на 01 РУ на СДВР, пр рег.№
513002-177/2015 г. по описа на СДВР, пр.пр.№ 42000/2014 г. по описа на СРП и
пр.пр.№ 17540/2015 г. по описа на СГП, И. М. е живеел сам в собствения си
недвижим имот, находащ се в гр.С., кв.**********. Същият нямал семейство и
близки роднини, когато на 29.06.2011 г. е направил саморъчно завещание в полза
на Б.Ч. – син на А.Ч.. В съставеното саморъчно завещание М. изрично
е посочил, че прави „това завещание в полза на Б., тъй като родителите му се
грижат” за М., който „разчита да се грижат и за в бъдеще” за него.
Чрез събраните материали в хода на посочените преписки се установява, че на
08.08.2014 г. Георги Митев /роднина на М./ е намерил И. М. в безпомощно
състояние в дома му – не можел да става, тъй като бил паднал, след което се
свързал с И.Л. /познат на М./ по телефона. След разговор с М., Л. организирал пострадалия
да бъде приет в болница и лекуван, което се случило на 11.08.2014 г. в болница
„Витоша”. Чрез представената в производството медицинска документация се
установява, че М. е бил приет в ортопедична болница „Витоша” с диагноза „фрактура коли феморис синистриинветерата”,
като в съставената епикриза е посочено, че същият е с главови въшки. Установява се, че М. е бил изписан на 21.08.2014 г.
след проведена оперативна интервенция и поставен остеосинтетичен материал на
мястото на счупването. Установява се, че желанието на М. било да се прибере в
дома на Л.,***, но след това здравословното му състояние се влошило и
последвало ново постъпване в лечебно заведение. В представената декларация с
дата 28.08.2014 г. М. сам посочил, че желае грижи за здравословното му
състояние да осигури ответникът И.Л. –
пълномощник по сделката.
Както е посочено в постановеното по реда на
чл.290 ГПК Решение
№ 65 от 21.03.2017 г. на ВКС по гр. д. № 639/2016 г., IV г. о., ГК, наличието
на вреда за представлявания, когато представителят е продал имота по цена
значително по-ниска от пазарната зависи от вътрешните им отношения
(съдържанието на обвързващия ги договор за мандат или на другите уговорки между
тях). Когато и във вътрешните отношения представителят е имал правомощието да
определи продажната цена по своя преценка и третото лице е добросъвестно - не
се е споразумяло с него, сключеният договор е действителен, но представителят
отговаря пред доверителя за вредите от неполагането на дължимата грижа при
упражняването на предоставената му представителна власт. Ако при същите условия
третото лице е било недобросъвестно - споразумяло се е във вреда на
представлявания, договорът е недействителен, поради което вредите са други и
двете страни по недействителния договор отговарят пред представлявания за
обезщетяването им.
С оглед така изразеното становище, съдът
намира че в производството не се установи по несъмнен начин, че представителят
е
продал имота по цена значително по-ниска от пазарната, с което от своя страна да е увредил
интересите на представлявания, чийто универсален правоприемник се явява ищеца. Фактът,
че пълномощникът на продавача е продал процесният имот на приобретателя му на
продажна цена, многократно по-ниска от пазарната му стойност, не може да наложи
категоричен извод, че същият е действал във вреда на представлявания, без да се
вземат предвид конкретните обстоятелства по делото. Пълномощното, с което И. М.
е предоставил на пълномощника И.Л. свободата да се разпорежда с процесния
недвижим имот в полза на когото намери за добре, при цена и условия, каквито
намери за добре, вкл. с право да получава продажна цена, съдържа съгласие на
представлявания за извършване на продажба на цена на имота, която не е
съответна на продажната стойност, поради което съдът намира че с извършването
на това правно и фактическо действие не е налице в случая накърняване на
имуществото на представлявания. В този смисъл е постановеното по реда на чл.290 ГПК Решение № 95 от 27.06.2017 г. по гр.д. № 5523/2015 г., Г. К., ІV Г. О. на
ВКС. Освен това, съдът намира че съвкупната преценка на доказателствата следва
да създава сигурно убеждение за осъществяване на факта на увреждане на
представлявания при сговаряне между пълномощника и третото лице, каквото в
случая не е налице. Поради това предявеният иск на посоченото основание следва
да бъде отхвърлен като неоснователен.
С оглед изхода на
спора, на основание чл.78, ал.3 и ал.4 ГПК, в полза на ответниците следва да
бъдат присъдени сторените разноски за заплатени адвокатско възнаграждения,
както следва – в полза на И.Л. – сумата 2000 лв. и в полза на И.Л. – сумата
3000 лв.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш
И:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от Б.В.Ч., ЕГН ********** с адрес *** ***
с адрес за призоваване гр.С., ул.*** чрез адв.А.Б. срещу И.Л.Л.,
ЕГН ********** и И.Л.Л., ЕГН ********** и двамата с адрес за призоваване гр.С.,
ул.***** искове по чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД за прогласяване нищожност на договор за покупко-продажба на недвижим имот,
оформена с нот.акт № 6, рег.№ 29822/19.09.2014 г. на нотариус Р.Д.с район на
действие – СРС вписан в регистъра на НК на РБ под № 274, с който продавача И. Ц.М.,
действащ чрез своя пълномощник И.Л.Л. е продал на купувача И.Л.Л. следният недвижим имот: „Поземлен имот с площ от 206 кв.м., съставляващ част от УПИ ІХ-182 от
кв.197 по плана на гр.С., м.Подуене-Редута целият с площ от 365 кв.м., при
съседи: улица, УПИ VІІІ-181, УПИ Х-185, УПИ ХІІ-183 заедно с всички подобрения
и приращения върху имота“ за сумата 26400.10 лв., поради накърняване на добрите нрави.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от Б.В.Ч., ЕГН ********** с адрес *** ****
с адрес за призоваване гр.С., ул.********** чрез адв.А.Б. срещу И.Л.Л., ЕГН **********
и И.Л.Л., ЕГН ********** и двамата с адрес за призоваване гр.С., ул.**********,
искове по чл.42, ал.2 ЗЗД за прогласяване нищожност на договор за покупко-продажба на недвижим имот,
оформена с нот.акт № 6, рег.№ 29822/19.09.2014 г. на нотариус Р.Д.с район на
действие – СРС вписан в регистъра на НК на РБ под № 274, с който продавача И. Ц.М.,
действащ чрез своя пълномощник И.Л.Л. е продал на купувача И.Л.Л. следният недвижим имот: „Поземлен имот с площ от 206 кв.м., съставляващ част от УПИ ІХ-182 от
кв.197 по плана на гр.С., м.Подуене-Редута целият с площ от 365 кв.м., при
съседи: улица, УПИ VІІІ-181, УПИ Х-185, УПИ ХІІ-183 заедно с всички подобрения
и приращения върху имота“ за сумата 26400.10 лв., поради липса на представителна власт.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от Б.В.Ч., ЕГН ********** с адрес *** **********с
адрес за призоваване гр.С., ул.********** чрез адв.А.Б. срещу И.Л.Л., ЕГН **********
и И.Л.Л., ЕГН ********** и двамата с адрес за призоваване гр.С., ул.**********,
искове по чл.40 ЗЗД за прогласяване нищожност на договор за покупко-продажба на недвижим имот,
оформена с нот.акт № 6, рег.№ 29822/19.09.2014 г. на нотариус Р.Д.с район на
действие – СРС вписан в регистъра на НК на РБ под № 274, с който продавача И. Ц.М.,
действащ чрез своя пълномощник И.Л.Л. е продал на купувача И.Л.Л. следният недвижим имот: „Поземлен имот с площ от 206 кв.м., съставляващ част от УПИ ІХ-182 от
кв.197 по плана на гр.С., м.Подуене-Редута целият с площ от 365 кв.м., при
съседи: улица, УПИ VІІІ-181, УПИ Х-185, УПИ ХІІ-183 заедно с всички подобрения
и приращения върху имота“ за сумата 26400.10 лв., поради договаряне във вреда на представлявания между представителя и
лицето, с което е договарял.
ОСЪЖДА Б.В.Ч.,
ЕГН ********** с адрес *** **********с адрес за призоваване гр.С., ул.**********
чрез адв.А.Б., да заплати на основание чл.78, ал.3 и ал.4 ГПК в полза на
И.Л.Л., ЕГН ********** с адрес ***, 21 сумата 2000 лв.-сторени разноски за
адвокатско възнаграждение за тази инстанция.
ОСЪЖДА Б.В.Ч.,
ЕГН ********** с адрес *** **********с адрес за призоваване гр.С., ул.**********
чрез адв.А.Б., да заплати на основание чл.78, ал.3 и ал.4 ГПК в полза на И.Л.Л.,
ЕГН ********** с адрес ***, 21 сумата 3000 лв.-сторени разноски за адвокатско
възнаграждение за тази инстанция.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред
САС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: