№ 10670
гр. София, 20.03.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 162 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА
като разгледа докладваното от РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА Гражданско дело
№ 20221110117675 по описа за 2022 година
Производството е образувано по иск, предявен от К. С. С., ЕГН **********, с
постоянен адрес в ****, чрез пълномощниците му адв. В. К. и адв. А.Д., заедно и поотделно,
със съдебен адрес в гр. ***, против „Е.Т.К.“ АД, ЕИК ****, седалище и адрес на управление
в ****, представлявано от изпълнителния директор М.Д.Т..
Твърди се в исковата молба, че на 18.03.2022 г. между ищеца, като купувач, и
ответното дружество, като продавач е сключен предварителен договор, с който „Е.Т.К.“
ЕАД се е задължило да продаде на К. С. следния недвижим имот: гаражна клетка № 27 на
сутеренен етаж, на кота - 5 м., с площ от 15 кв. м., при съседи; гаражна клетка № 23, рампа,
гаражна клетка № 28 и маневрено хале, ведно с припадащите се на посочената гаражна
клетка 2,090 % (две цяло и деветдесет хилядни върху сто) идеални части от общите части на
гаражното помещение, построена в шестетажна жилищна сграда с един вход и подземен
гараж в дворно място с площ 1256 кв. м., съставляващо парцел XLIVб - 416 (четиридесет и
четвърти „б“, отреден за имот четиристотин и шестнадесет) от кв. 242 по плана на гр.
София, м. „Лозенец“, при съседи на имота: бул. „А.И.“, XLIVa - 415, парцел XXXVIII-411,
парцел XXXVIII-410, парцел XXXVI-404 и парцел XLV-417, и която гаражна клетка № 27,
според действащата за района кадастрална карта, представлява самостоятелен обект в сграда
с идентификатор 68134.900.416.1.55. Ответникът е придобил собствеността върху описания
недвижим имот въз основа на апортна вноска. Уговорената продажна цена е в размер на
левовата равностойност на 17 000 EUR, платими както следва: 2 500 EUR в деня на
сключване на предварителния договор, 1 750 евро – в двудневен срок от подписването на
предварителния договор и остатъкът от 12 750 EUR при сключването на окончателния
договор. Уговореният срок за сключването на окончателен договор е не по-късно от
30.03.2022 г. Ищецът е изпълнил всичките си задължения по предварителния договор и
заявил готовност за сключването на договор за покупко – продажба в нотариална форма,
като е изпратил до дружеството – продавач електронно писмо на 29.03.2022 г. с посочване
на нотариуса, който да бъде сключен окончателния договор. На 30.03.2022 г. представител
на ответното дружество не се е явил пред нотариуса, за което е съставен констативен
протокол.
Като излага тези обстоятелства, пълномощникът на ищеца обуславя правния интерес
от предявяването на конститутивен иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за обявяване
за окончателен на предварителния договор, сключен на 18.03.2022 г. между ищеца и
ответното дружество за покупко – продажба на следния недвижим имот: гаражна клетка №
27 на сутеренен етаж, на кота - 5 м., с площ от 15 кв. м., при съседи; гаражна клетка № 23,
рампа, гаражна клетка № 28 и маневрено хале, ведно с припадащите се на посочената
1
гаражна клетка 2,090 % (две цяло и деветдесет хилядни върху сто) идеални части от общите
части на гаражното помещение, построена в шестетажна жилищна сграда с един вход и
подземен гараж в дворно място с площ 1256 кв. м., съставляващо парцел XLIVб - 416
(четиридесет и четвърти „б“, отреден за имот четиристотин и шестнадесет) от кв. 242 по
плана на гр. София, м. „Лозенец“, при съседи на имота: бул. „А.И.“, XLIVa - 415, парцел
XXXVIII-411, парцел XXXVIII-410, парцел XXXVI-404 и парцел XLV-417, и която гаражна
клетка № 27, според действащата за района кадастрална карта, представлява самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68134.900.416.1.55.
С исковата молба ищецът представя писмени документи, които моли да бъдат
приобщени към доказателствения материал по делото.
В срока по чл. 131 ГПК ответното дружество, чрез пълномощниците си, депозира
писмен отговор, с който оспорва предявения конститутивен иск. Излага съображения за
недействителност на предварителния договор, чието обявяване за окончателен се иска от
ищеца. На първо място, се твърди в отговора, че договорът е сключен без представителна
власт, тъй като М.Т. не е била вписана в Търговския регистър като представляващ и
изпълнителен директор на ответното дружество към датата на сключването на
предварителния договор (18.03.2022 г.), а на 21.03.2022 г. При условията на евентуалност
поддържа възражения за унищожаемост на предварителния договор, като сключен под
заплашване и при крайна нужда и явно неизгодни условия. Сочи се, че спрямо М.Т. е
отправена заплаха от А.Т., че ще сезира Софийска градска прокуратура, че ответното
дружество не е имало законен представител в продължение на шест месеца с оглед
започване на процедура по ликвидацията и прекратяването му, в хода която имуществото на
дружество би било осребрено на по-ниски от пазарните цени. Пълномощниците на
ответника твърдят, че именно тази заплаха е мотивирала М.Т. да подпише предварителния
договор при крайна нужда и явно неизгодни условия, тъй като цената на гаражната клетка,
уговорена в предварителния договор е далеч под пазарната му стойност. На следващо място,
в отговора се излагат твърдения за нищожност на процесния предварителен договор поради
липса на предмет – в него не е описан имота в съответствие с актуалния му кадастрален
статут и поради противоречие с нормата на чл. 40 от ЗЗД – представителят е договарял във
вреда на представляваното юридическо лице.
В случай, че не бъдат уважени възраженията за недействителност на предварителния
договор, ответникът моли за неговото разваляне, тъй като ищецът – купувач по договора, не
е заплатил цялата продажна цена и заявява, че отговора следва да се счита като уведомление
за развалянето.
Като излагат тези съображения, процесуалните представители на „Е.Т.К“ АД – София
молят искът с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД да бъде отхвърлен. В случай, че бъде
уважена конститутивната претенция, искат да бъде обявен за окончателен предварителния
договор под условието ищецът да заплати остатъка от уговорената продажна цена.
С отговора ответникът представя документи, които моли да бъдат приети като
писмени доказателства по делото. Моли за събирането на гласни доказателства за
установяването на обстоятелства относно мотивите за сключването на предварителния
договор от М.Т., изнудването от страна на А.Т. и връзката му с К. С..
Пълномощниците на „Е.Т.К“ АД молят и за допускането на съдебно-оценителна
експертиза, която да даде заключение относно пазарната стойност на недвижимия имот,
предмет на процесния предварителен договор.
Ответникът моли да бъде задължен ищеца да представи оригинала на предварителния
договор, сключен на 18.03.2022 г.
Съдът приема, че размяната на книжа по реда на чл. 131 от ГПК е извършена, поради
което и на основание чл. 140 от ГПК следва да пристъпи към насрочване на открито съдебно
2
заседание, като се произнесе по предварителните въпроси и доказателствените искания на
страните, както и да съобщи проекта за доклад по делото.
Приложените към исковата молба и отговора писмени доказателства са допустими и
относими към разрешаването на спора от фактическа страна, поради което следва да бъдат
приобщени към доказателствения материал.
По отношение на доказателствените искания, направени в отговора на исковата
молба, съдът ще се произнесе след като даде възможност на ищеца да се запознае с тях и
изрази становище по допускането им, включително като му осигури процесуалната
възможност да оспори автентичността и/или съдържанието на представените писмени
доказателства.
На основание чл. 101 от ГПК следва да се укаже на ответника да конкретизира
искането за представянето на оригинал на предварителния договор, като посочи причините,
поради които желае представянето на оригиналния документ.
Водим от горното и на основание чл. 140 вр. чл. 146 ал. 1 от ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА и ПРИОБЩАВА като писмени доказателства по делото, представените с
исковата молба преписи на документи, а именно: предварителен договор за покупко –
продажба на недвижим имот, сключен на 18.03.2022 г., устав на Акционерно дружество
„Е.Т.К.“ АД – София, приет на учредително събрание на дружеството на 31.05.2004 г., устав
на Еднолично акционерно дружество „Е.Т.К.“ ЕАД, разписка от 18.03.2022 г., платежно
нареждане за кредитен превод от 18.03.2022 г., електронно писмо от 29.03.2022 г., молба от
К. С. до Нотариус В.А., констативен протокол акт № 70, том № 2, рег. № 2703 от 30.03.2022
г. по описа на нотариус В.А., рег. № 789 и район на действие – Софийски районен съд,
схема № 15 – 318338 от 25.03.2022 г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.900.416.1.55, удостоверение за данъчна оценка с изх. № ********** от 28.03.2022 г.,
издадено от Столична община, Дирекция „Приходи“, отдел ОП Лозенец, схема № 15 –
513087 от 13.05.2022 г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.900.416.1.55
и писмо с изх. № ДЛЦ22-ДИ11-8811 от 17.05.2022 г. на Столична община, Дирекция
„Общински приходи“, отдел „Лозенец“.
ДАВА възможност на ищеца да изрази становище по докозаталествените искания,
направени в отговора на исковата молба в срок до приключване на първото по делото
редовно открито съдебно заседание.
УКАЗВА на ищеца процесуалната му възможност да оспори автентичността и/или
съдържанието на представените от ответника с писмения отговор документи в срок до
приключване на първото по делото редовно открито съдебно заседание.
ОСТАВЯ БЕЗ ДВИЖЕНИЕ, на основание чл. 101 от ГПК, искането на ответника да
бъде задължен ищеца да представи оригинала на предварителния договор от 18.03.2022 г.,
като му УКАЗВА в срок до приключване на първото по делото редовно открито съдебно
заседание да уточни причината, поради която желае представянето на оригинала на
документа и го ПРЕДРУПРЕЖДАВА, че при неотстраняване в срок на нередовността на
процесуалното действие, същото ще се счита за неизвършено.
Съобщава на страните проекта за доклад по делото:
1. Обстоятелства, от които произтичат претендираните от ищцата права: а) на
18.03.2022 г. между ищеца, като купувач, и ответното дружество, като продавач е сключен
предварителен договор, с който „Е.Т.К.“ ЕАД се е задължило да продаде на К. С. следния
недвижим имот: гаражна клетка № 27 на сутеренен етаж, на кота - 5 м., с площ от 15 кв. м.,
3
при съседи; гаражна клетка № 23, рампа, гаражна клетка № 28 и маневрено хале, ведно с
припадащите се на посочената гаражна клетка 2,090 % (две цяло и деветдесет хилядни върху
сто) идеални части от общите части на гаражното помещение, построена в шестетажна
жилищна сграда с един вход и подземен гараж в дворно място с площ 1256 кв. м.,
съставляващо парцел XLIVб - 416 (четиридесет и четвърти „б“, отреден за имот
четиристотин и шестнадесет) от кв. 242 по плана на гр. София, м. „Лозенец“, при съседи на
имота: бул. „А.И.“, XLIVa - 415, парцел XXXVIII-411, парцел XXXVIII-410, парцел XXXVI-
404 и парцел XLV-417, и която гаражна клетка № 27, според действащата за района
кадастрална карта, представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.900.416.1.55; б) уговорената продажна цена е в размер на левовата равностойност на
17 000 EUR, платими както следва: 2 500 EUR в деня на сключване на предварителния
договор, 1 750 евро – в двудневен срок от подписването на предварителния договор и
остатъкът от 12 750 EUR при сключването на окончателния договор; в) срокът за
сключването на окончателен договор е не по-късно от 30.03.2022 г.; г) ищецът е изпълнил
всичките си задължения по предварителния договор и заявил готовност за сключването на
договор за покупко – продажба в нотариална форма, като е изпратил до дружеството –
продавач електронно писмо на 29.03.2022 г. с посочване на нотариуса, който да бъде
сключен окончателния договор, но на 30.03.2022 г. представител на ответното дружество не
се е явил пред нотариуса.
2. Обстоятелства, от които произтичат възраженията на ответника: а)
предварителният договор е сключен от лице без представителна власт, няма предмет и
представителят на ответното дружество е договарял във вреда на юридическото лице; б) при
сключването на предварителния договор е упражнена заплаха спрямо подписалото го
физическо лице – М.Т. от страна на А.Т., който я е заплашил, че ако не подпише
предварителния договор, ще сезира Софийска градска прокуратура за започване на
процедура по ликвидация и прекратяване на „Е.Т.К.“ АД; в) продажната цена, уговорена в
предварителния договор е много по-ниска от пазарната стойност на имота, предмет на
договора.
3. Правната квалификация: предявен е конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
4. Правната квалификация на насрещните права и възраженията на ответника:
чл. 26 ал. 2 предл. първо и второ от ЗЗД, чл. 30 от ЗЗД, чл. 33 от ЗЗД, чл. 40 от ЗЗД, чл. 87 от
ЗЗД и 363 ал. 1 от ГПК.
5. В тежест на ищеца е да докаже сключването на валиден предварителен
договор с ответното дружество за продажба на вещта, съдържащ всички съществени клаузи
на окончателния договор, ответното дружество е собственик на имота, предмет на
предварителния договор; ищецът е изпълнил задълженията си по предварителния договор
пълно, точно и в срок.
6. В тежест на ответното дружество е установяването на следните обстоятелства: към
датата на сключването на предварителния договор М.Т. не е била законен представител на
„Е.Т.К“ АД, тъй като не е била вписана като такъв в Търговския регистър, датата на която
представител на ответното дружество е узнал за сключването на предварителния договор,
противопоставянето на сключването на предварителния договор от представител на
ответното дружество незабавно след узнаването, пазарната стойност на имота, предмет на
предварителния договор към момента на сключването на последния, отправена заплаха от
страна на А.Т. спрямо М.Т., че ако не подпише предварителния договор, ще предприеме
действия за ликвидация и прекратяване на ответното дружество.
7. Ищецът и ответникът не признават права и обстоятелства, претендирани, респ.
твърдяни от другата страна.
8. Не са налице основания за приложение на разпоредбата на чл. 154, ал. 2 и чл.
4
155, т.е. определяне на обстоятелства, които не се нуждаят от доказване.
НАСРОЧВА открито съдебно заседание за 25.04.2023 г., 16.15 часа, за която дата и
час да бъдат призовани ищеца и ответното дружество.
Препис от определението да се приложи към призовките на страните по делото, а
преписи от отговора и приложенията към него - към призовката за ищеца.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5