Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 14
Гр.Н.,17.01.2019г.
Районен
съд Н. в публичното съдебно
заседание,проведено на шести декември през две хиляди и осемнадесета година в състав:
Районен съдия :СВЕТЛА РАДЕВА
Секретар:НЕЛА КОСТАДИНОВА
Като
разгледа докладваното от съдия Радева гр.дело №243 по описа за 2018 година,за
да се произнесе,взе предвид:
Делото е образувано по иск с правно
основание чл.40 от ЗЗД,предявен от Т.П. ***,действаща чрез пълномощниците
си адв.С.Т.–*АК и адв.М.Н.–
*АК срещу И.Ц.С. ,с постоянен адрес:***.
В исковата молба се твърди,че с нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот №*том 13 рег.№8561 дело 1928/2015г.по
описа на Нотариус П.А.с рег.№346 на НК,с район на действие РС Н., ответникът И.Ц.С.
/внук на ищцата/,в качеството си на неин пълномощник,прехвърлил сам на себе си
следните притежавани от ищцата недвижими имоти:1/НИВА с площ от 3.892дка,V категория,в местността „***“,имот №019120,при
граници:кад.№000082-полски път,нива №019015,нива
№019121,кад.№000222-полски път, 2/ НИВА с площ от
3.001дка,VI категория,в местността „***“,имот №024052,при
граници:нива №024050,кад.№000252-полски път,нива
№024053,дере №000060,находящи се в землището на село П.,община
Н.,обл.Ш., 3/ СГРАДА с идентификатор 52009.501.407.1,находяща се в гр.Н.,***,разположена в поземлен имот с
идентификатор 52009.501.407 ,с предназначение :Жилищна сграда –еднофамилна,с
площ от 63 кв.м., 4/СГРАДА с идентификатор 52009.501.407.3,находяща
се в гр.Н.,***,разположена в поземлен имот с идентификатор 52009.501.407,с
предназначение :Друг вид сграда за обитаване с площ от 30 кв.м. и 5/СГРАДА с
идентификатор 52009.501.407.2,находяща се в гр.Н.,***,разположена
в поземлен имот с идентификатор 52009.501.407,с предназначение :Друг вид сграда
за обитаване с площ от 12 кв.м.
Данъчната оценка,видно от нотариалния
акт,била в размер на 4 486.21лв.,а продажната цена – 4 500 лв.
Реалната продажна цена на двете ниви с площ
3.892дка и 3.001дка към деня на изповядване на сделката ,била не по-малко от
7 000лв.,а на трите сгради-.не по-малко от 30 000лв.,т.е.,според
ищците,обективираната в НА продажба била на
договорена цена девет пъти по-ниска от реалната стойност на имотите.
Ищцата счита,че сделката е относително
недействителна,поради това,че е сключена във вина на представлявания –чл.40 от ЗЗД,а драстичното разминаване между уговорената и действителната цена на
продавания имот определяло сделката като сключена при тежък конфликт на
интереси,което е в противоречие с добрите нрави,обуславящи нейната относителна
недействителност.
Предоставената с пълномощното свобода на
договаряне не следвало да се тълкува като възможност представлявания да бъде
ощетен,а като такава за гъвкаво и в негова полза преценяване на пазарната
ситуация.
С оглед гореизложеното,ищцата счита,че
сделката ,обективирана в горепосочения нотариален акт
е недействителна и не е породила вещно-правни последици на прехвърляне на
правото на собственост.
Моли да бъдат призовани на съд с ответника
и след доказване основателността на твърденията,изложени в исковата молба,съдът
постанови решение,с което прогласи за недействителен по отношение на нея-ищцата
Т.П.П. Договор
за покупко-продажба на недвижим имот,обективиран в
Нотариален акт №*том 13 рег.№8561 дело 1928/2015г.по описа на Нотариус П.А.с
рег.№346 на НК,с който И.Ц.С.,като пълномощник с рег.№6816/10.07.2015г.и
рег.№6817/10.07.2015г.на нотариус с рег.№346 на НК ,с район на действие РС-Н.е
продал на себе си ,собствените на ищцата недвижими имоти : 1/НИВА с площ от
3.892дка,V категория,в местността „***“,имот №019120,при
граници:кад.№000082-полски път,нива №019015,нива
№019121,кад.№000222-полски път, 2/ НИВА с площ от
3.001дка,VI категория,в местността „***“,имот №024052,при
граници:нива №024050,кад.№000252-полски път,нива
№024053,дере №000060,находящи се в землището на село П.,община
Н.,обл.Ш., 3/ СГРАДА с идентификатор 52009.501.407.1,находяща се в гр.Н.,***,разположена в поземлен имот с
идентификатор 52009.501.407 ,с предназначение :Жилищна сграда –еднофамилна,с
площ от 63 кв.м., 4/СГРАДА с идентификатор 52009.501.407.3,находяща
се в гр.Н.,***,разположена в поземлен имот с идентификатор 52009.501.407,с
предназначение :Друг вид сграда за обитаване с площ от 30 кв.м. и 5/СГРАДА с
идентификатор 52009.501.407.2,находяща се в гр.Н.,***,разположена
в поземлен имот с идентификатор 52009.501.407,с предназначение :Друг вид сграда
за обитаване с площ от 12 кв.м.,за сумата от 4 500лв.
Моли да й бъдат присъдени направените по
делото разноски.
Прави доказателствени
искания.
Препис от исковата молба и приложенията
към нея са връчени на ответника,като в срока по чл.131 от ГПК, същият,действащ
чрез пълномощника си адв.Г.К.е депозирал писмен
отговор на предявения иск.
Оспорва иска както по допустимост,така и по
основателност.
Излага следните съображения:
Сочи,че ищцата не е посочила в исковата си
молба,че между същите страни е било водено друго гражданско дело ,по повод на
предявен от нея срещу ответника иск с правно основание чл.108 от ЗС и
инцидентен установителен иск с правно основание чл.26 ал.2 от ЗЗД.Предмет
на исковата претенция по това дело /гр.д.№261/2016г.по описа на НПРС/,било
искане за осъждане на ответника И.Ц.С. да предаде на ищцата Т.П. гореописаните
недвижими имоти,както и иск с правно основание чл.589 ал.2 от ГПК във вр.чл.579 ал.2 от ГПК- за прогласяване нищожността на
нотариално удостоверяване в пълномощно №6816,6817,том 2,акт 137 от
10.07.2015г.на нотариус А. с район на действие НПРС.Предявен е инцидентен установителен иск с правно основание чл.26 ал.2 от ЗЗД- за
прогласяване нищожност на договорза покупко-продажба
,сключен ан 21.08.2015г. и обективиран
в НА №*,том ХIII дело 1928/2015г.на нотариус П.А.с район на действие
НПРС.
С решение №74/19.04.2017г.на НПРС,обжалвано
и потвърдено с решение по в.гр.д.№58:20917г.по описа на ШОС,исковете били
отхвърлени.Това решение не било допуснато до касационен контрол.Същото влязло в
законна сила на 17.01.2018г.и формирало сила на присъдено нещо.
Ответникът твърди,че с оглед трайната
съдебна практика,при предявен ревандикационен
иск,когато ответника с отговора си на исковата молба се позове на придобивната сделка,ищецът е длъжен в първото заседание по
делото да изчерпи всички реплики срещу действителността на сделката.Поради
което,ако предявеният ревандикационен иск бъде
отхвърлен,ищецът не може да предяви с нови искове в отделно производство други
основания за недействителност,тъй като те ще са преклудирани
от силата на пресъдено нещо на решението по ревандикационния иск.Ето защо,ответникът счита,че доколкото
по предявен ревандикационен иск,той е направил
възражение,че е придобил имота по сделка,преклудираните
в първото заседание по делото реплики за недействителност на сделката ,не може
да бъдат предявени по-късно с иск в отделно производство.Счита,че е следвало в
това съдебно заседание,ищцата да релевира и изчерпи
всички възможни основания за нействителност на
оспорената сделка – в т.ч.наличие на нищожност,наличие на относителна
недействителност,респ. и основания за унищожаемост,ако
съществуват такива.
По гореизложените доводи,моли
производството по делото да бъде прекратено и на основание чл.78 ал.4 от ГПК му
се присъдят направените по делото разноски.
Излага доводи за неоснователност и
недоказаност на предявения иск:
Не оспорва,че е внук на ищцата,както и,че
при изповядване на процесната сделка се е легитимирал като пълномощник на същата ,в
качеството й на продавач,въз основа на пълномощно рег.№6816,6817,том 2 акт
№137/10.07.2015г.на нотариус А. с рег.№346 но НК.Не оспорва,че той в личното си
качество е закупил процесните недвижими имоти от
продавача Т.П. .,както и че договорената продажна цена за трите имота е на обща
стойност 4 500 лв.Към датата на сключване на договора за покупко-продажба
данъчната оценка на земеделските имоти е на обща стойност 598.31лв.,на жилищния
имот -3887.70лв.Продажната цена от 4500лв.надвишавала общата стойност на
имотите по данъчна оценка,която е 4 485.81лв.
Счита,че не би могло да се твърди,че
сключената сделка е в противоречие със закона.Липсвала законова забрана за
извършване на продажбата на имоти по тяхната данъчна оценка.
С оглед изложеното н исковата молба
съображение за нееквивалентност на престациите по
сделката,ответникът твърди,че отклонението от пазарната стойност и заплащането
на цена на имота по данъчната оценка не налагало извод за такава
неравностойност на престацията,която да съставлява
нарушение на „добрите нрави“ и да води до нищожност на сделката в хипотезата на
чл.26 ал.1 от ЗЗД.
Обективният елемент на недействителността
по чл.40 от ЗЗД,твърди ответникът,увреждането ,може да има различни проявни форми,като неадекватността на престациите по
договора не е единствения признак за увреждането на интереса,а увреждане има и
при договор,сключен при неизгодни условия,съобразно конкретната икономическа
обстановка или когато имуществото на упълномощителя е
неоправдано обременено или когато предоставените на упълномощителя
права са упражнени превратно,макар и в рамките на представителната му
власт.Такова намерение за осъществяване на увреждане ,не било налице у него.
С оглед гореизложеното,моли предявения иск
да бъде отхвърлен,като му се присъдят направените по делото разноски.
В съдебно заседание ищцата се явява лично и
с адв. С.Т.*АК и адв.М.Н.–*АК,редовно
упълномощени.Поддържат изцяло исковата претенция.
Ответникът се явява лично и с адв.Г.К.-*АК,редовно упълномощен.Оспорва иска и моли съдът
да го отхвърли изцяло като неоснователен и недоказан.
Съдът като прецени събраните по делото
писмени и гласни доказателства,поотделно и в тяхната съвкупност,прие за
установено от фактическа страна следното:
С
договор за покупко-продажба,обективиран в НА №*том ХIII рег.№8561 дело №1928/2015г.по описа на Нотариус П.А.с
рег.№346 на НК, ищцата Т.П.П.,чрез пълномощника
си ответникът И.Ц.С.,легитимиращ се с
пълномощно за подпис рег.№6816 и за съдържание №6817,том 2 ,акт
137/10.07.2015г.,заверено от пом.нотариус по заместване при Нотариус с рег.№346 с район
на действие РС Н. е продала на И.Ц.С. следните свои собствени недвижими имоти,находящи се в землището на село П.,ЕКАТТЕ 58027,общ.Н.,обл.Ш.,а именно::1/НИВА с площ от 3.892дка,V категория,в местността „***“,имот №019120,при
граници:кад.№000082-полски път,нива №019015,нива
№019121,кад.№000222-полски път, 2/ НИВА с площ от
3.001дка,VI категория,в местността „***“,имот №024052,при
граници:нива №024050,кад.№000252-полски път,нива
№024053,дере №000060,находящи се в землището на село П.,община
Н.,обл.Ш., 3/ СГРАДА с идентификатор 52009.501.407.1,находяща се в гр.Н.,***,разположена в поземлен имот с
идентификатор 52009.501.407 ,с предназначение :Жилищна сграда –еднофамилна,с
площ от 63 кв.м., 4/СГРАДА с идентификатор 52009.501.407.3,находяща
се в гр.Н.,***,разположена в поземлен имот с идентификатор 52009.501.407,с
предназначение :Друг вид сграда за обитаване с площ от 30 кв.м. и 5/СГРАДА с
идентификатор 52009.501.407.2,находяща се в гр.Н.,***,разположена
в поземлен имот с идентификатор 52009.501.407,с предназначение :Друг вид сграда
за обитаване с площ от 12 кв.м.за сумата
в общ размер на 4 500.00лв.
Данъчната оценка на първите два имота е
598.51лв.,а данъчната оценка на застроения имот,с включените в него сгради е
3 887.70лв.
На л.8-10 по делото е представено заверено
копие от цитираното пълномощно,с което се е легитимирал представителят на
продавача и от същото е видно,че И.С. е упълномощен да продава от името и за сметка Т.П.,на когото намери за
добре,включително и да договоря сам със себе си съгласно чл.38 от ЗЗД ,
следните недвижими имоти:1/Нива с площ от 3.892 дка ,представляваща имот
№019120 по плана за земеразделяне землището на с.П.,общ.Н.,V категория,находяща се в
местността „***“, 2/Нива от 3.001дка,представляваща имот №024052 по плана за
земеразделяне землището на с.П.,общ.Н.,шеста категория,находяща
се в местността „***“ и 3/Жилище,лятна
кухня и навес /построени в общинско дворно място/,цялото с площ от 480 кв.м.,находящо се в гр.Н.,обл.Ш.,ул.***,за
което е отреден УПИ III-618 от кв.26 и да получава от нейно име цялата
продажна цена.
Служебно са приложени гр.дело №261/2016г.по
описа на НПРС, в.гр.д.№ 58/2017г.по описа на ШОС и гр.д.№2760/2017г.по описа на
ВКС.
Производството по гр.дело №261/2016г.по
описа на НПРС е образувано по обективно съединени искове с правно основание
чл.108 от ЗС от страна на ищцата Т.П. *** против И.Ц.С. ***,като наред с това
са предявени и инцидентни установителни искове с
правно основание чл.576 във вр.чл.589,ал.2 ,във вр.чл.579 ал.2 от ГПК и по чл.26 ал.2 от ЗЗД,предявени от
ищцата Т.П..Основанието,на което ищцата се е позовала ,за да предяви
инцидентния установителен иск за прогласяване нищожността на сключения
договор за покупко-продажба ,е неспазване на изискванията относно реда и начина за нотариалната заверка
на подписа й в пълномощното,въз основа
на което се е легимитирал продавача.
Първоинстанционният
правораздавателен орган с решение №15/17.01.2017г.,влязло в законна сила на
17.01.2018г. ,е отхвърлил предявените обективно съединени ревандикационни
искове с правно основание чл.108 от ЗС-за осъждане на ответника И.С. да предаде
на ищцата Т.П. недвижимите имоти,предмет и на настоящото дело,а именно :
1/СГРАДА с идентификатор 52009.501.407.1,находяща се
в гр.Н.,***,разположена в поземлен имот с идентификатор 52009.501.407 ,с
предназначение :Жилищна сграда –еднофамилна,с площ от 63 кв.м., 2/СГРАДА с
идентификатор 52009.501.407.3,находяща се в гр.Н.,***,разположена
в поземлен имот с идентификатор 52009.501.407,с предназначение :Друг вид сграда
за обитаване с площ от 30 кв.м.,3/СГРАДА с идентификатор 52009.501.407.2,находяща се в гр.Н.,***,разположена в поземлен имот с
идентификатор 52009.501.407,с предназначение :Друг вид сграда за обитаване с
площ от 12 кв.м.,като трите сгради –жилище,лятна кухня и навес са били
построени в общинско дворно място
,цялото с площ от 480 кв.м.,находящо се в гр.Н.,за
което отреден парцел УПИ III-618 в квартал
26 ,при граници:УПИ II-617, УПИ IV-606 и УПИ IV-605 ,4/НИВА с
площ от 3.892дка,V категория,в
местността „***“,имот №019120,при граници:кад.№000082-полски
път,нива №019015,нива №019121,кад.№000222-полски път,
2/ НИВА с площ от 3.001дка,VI категория,в местността
„***“,имот №024052,при граници:нива №024050,кад.№000252-полски
път,нива №024053,дере №000060,находящи се в землището
на село П.,община Н.,обл.Ш..
Съдът е отхвърлил инцидентния установителен иск с правно основание чл.576 във вр.чл.589ал.2 във вр.чл.579 ал.2
от ГПК за прогласяване нищожността на
нотариално удостоверяване на пълномощно
с рег.№6816 /за подпис/ и №6817/за
съдържание/от 10.07.2015г.,заверено от пом.нотариус
Ю.Д. по заместване на нотариус П.А.с рег.№346 .
Отхвърлил е инцидентния установителен
иск с правно основание чл.26 ал.2 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор
за покупко-продажба,обективиран в НА №*том ХII рег.№8561 дело №1928/2015г.на нотариус П.А.,като
неоснователен и недоказан.
Решението е формирало сила на присъдено
нещо.
Не се спори между страните в настоящото
производство,че ищцата и ответникът са баба и внук.
В отговор на поставените му по реда на
чл.176 от ГПК въпроси,ответникът И.С. заявява,че е уведомил лично устно ищцата за сключената сделка покупко-продажба,обективирана в НА №*том 13 рег.№8561 дело №1928/2015г.по
описа на нотариус П.А.,след извършване на сделката/вероятно след изповядването
й/.Твърди,че не е осъществявал контакт с нея след образуване на това дело,а
след приключване на предходното е ходил в дома й и е заявил на дъщеря й С. да
напусне къщата /да се изнесе/.
На ищцата също бяха поставени въпроси по
реда на чл.176 от ГПК,на които тя отговори,че ответникът не е полагал грижи за
нея преди 21.08.2015г.,не му е давала пълномощно за имотите си,а само за
банковите си карти.Не му е заплащала наем за ползването на жилищния имот след
датата на сделката -21.08.2015г.,тъй като къщата била нейна и тя я строила.
Като свидетели бяха разпитани лицата И. Ц.И.,Г.Г.С./от страна на ищцата/ и П.В.Т.и Г.И.Г./майка на
ответника и дъщеря на ищцата/,от страна на ответника.
Предупредени за наказателна отговорност при
лъжесвидетелстване,свидетелите очертават следната фактическа обстановка:
Св.И. И. твърди,че се познава от седем
години с ищцата покрай дъщеря й С..Ходел в дома им,за да им помогне при
извършването на ремонт,заявява,че за ищцата се грижи само тази й
дъщеря,включително и преди извършване на процесната
сделка.Ответникът по никакъв начин не се грижел за баба си,преди сделката
контактувал с нея от време на време,понякога живеел там.Имали нормални взаимоотношения.-добри,близки.На
свидетеля не е известно ищцата да е искала да отчуждава/продава/собствените си
земеделски земи и имоти.До 2015 година ответникът живеел при баба си,а по-късно
там отишла да живее неговата леля С.нка,която преди
това живеела на друго място.Свидетелят И. заявява,че поради проблеми с краката
и необходимост от обгрижването на ищцата,дъщерята С. се преместила да живее
при майка си.
Според св.Г.С. преди процесната сделка, С.
непрекъснато идвала при майка си.Когато се наложело ищцата да бъде заведена на
лекар във Ш. или В. ,ответникът я карал с колата.Пред тази свидетелка ищцата не
споделяла,че има намерение да продава имотите си на когото и да е било.И. живял
при баба си до преди около 2-3 години,сега не живеел там.
Майката на ответника и дъщеря на ищцата –
св.Г.Г.твърди пред съда,че майка и и сестра й в
момента живеят в процесното жилище,находящо се в гр.Н.,ул-.***.,а
нивите,по нейна информация,били отдадени под аренда.Преди 2015 година
ответникът прави ремонт в процесния жилищен
имот,когато се налагало,водел баба си на медицински прегледи и където се
наложело.Отношенията им били много добри.Ищцата споделяла пред св.Г.,че желае
да прехвърли имотите си.През това време другата й дъщеря я посещавала
спорадично,тя живеела в апартамент с мъжа си.През 2015 година, св.Г. щяла да
ходи да живее там и занесла кокошките си,като при сключване на сделката ,И.
живеел в имота и правел голям ремонт.Малко преди сделката ,другата дъщеря на
ищцата С.на започнала да се разпорежда,изгонила майката на ответника,изхвърлила
багажа й в мазата,после на И.,дори дрехите,които свидетелката си била занесла
там за ремонта ,ги нямало.Ответникът искал баба му да му прехвърли
имотите,защото много я уважавал и за да не бъдела тя сама.След сключване на
сделката, тя продължила да си живее в имота и никой не й е искал наем
.Въпреки,че имотите ,в това число и къщата,били прехвърлени на ответника,той не
можел да влезе да живее там,защото постоянно имало разправии.Не отрича,че в
някой от ремонтите е взела участие и сестра й С..
Свидетелят П.Т.твърди пред съда,че
познава страните по делото,както и
дъщерите ***.Лично му е известно,че ответникът е живял в този имот,
осигурявал е дърва за огрев,грижел се е за отоплението на баба си.Тогава били в
добри отношения.Бабата наричала внука си „И.“.Ответникът му споделил,че баба му
има желание да му прехвърли собствените си имоти,но след сделката,отношенията
между тях се влошили.
По искане на ответника,от трето неучастващо
по делото лице –Земеделски производител К.Т.бяха изискани документи касателно предоставените му от ищцата под аренда земеделски
земи и бяха представени :1/заверен препис от копие от удостоверение за банкова
сметка *** Т.П.П., 2/Заверен препис от платежно
нареждане за изплатен наем на земеделски земи за стопанската 2015/2016 година,
3/Заверен препис за изплатени наем за земеделски земи за стопанската 2016/2017
година,като за стопанската 2017/2018г.дължимата рента се изплащала след 20.10.2018г.Видно от тези доказателства
е ,че по посочената банкова сметка на ищцата Т.П. ,на 01.11.2016г. е изплатена
рента в размер на 276.00лв.,на 08.11.2017г.е изплатена рента в размер на
276.00лв.по Договори за аренда за Поземлен имот №019120 и Поземлен имот с
№024052/което се извежда от представените 2бр.справки от Службата по вписвания
гр.Н./.
По искане на ищцата,по делото беше назначена
съдебно-оценителна
експертиза,със задача,вещото лице,след като се запознае с доказателствата по
делото и извърши оглед на процесните недвижими имоти
на място,даде заключение на въпроса: Каква е реалната пазарна стойност на процесните недвижими имоти,представляващи: 1/НИВА с площ от
3.892дка,V категория,в местността „***“,имот №019120,при
граници:кад.№000082-полски път,нива №019015,нива
№019121,кад.№000222-полски път, 2/ НИВА с площ от
3.001дка,VI категория,в местността „***“,имот №024052,при граници:нива
№024050,кад.№000252-полски път,нива №024053,дере
№000060,находящи се в землището на село П.,община Н.,обл.Ш., 3/ СГРАДА с идентификатор 52009.501.407.1,находяща се в гр.Н.,***,разположена в поземлен имот с
идентификатор 52009.501.407 ,с предназначение :Жилищна сграда –еднофамилна,с
площ от 63 кв.м., 4/СГРАДА с идентификатор 52009.501.407.3,находяща
се в гр.Н.,***,разположена в поземлен имот с идентификатор 52009.501.407,с
предназначение :Друг вид сграда за обитаване с площ от 30 кв.м. и 5/СГРАДА с
идентификатор 52009.501.407.2,находяща се в гр.Н.,***,разположена
в поземлен имот с идентификатор 52009.501.407,с предназначение :Друг вид сграда
за обитаване с площ от 12 кв.м.,към момента на сключване на сделката –
21.08.2015г.
Вещото лице Н.Н.
заключава,че пазарната стойност на имот №1 е 1920.00 лв.,на №2 е 3860.00лв.,на
№3 е 22 800.00лв.,на №4 е 13 100лв. и на №5 е 3 200.00лв.
Тази експертиза беше оспорена от ответника
и по негово искане/чрез пълномощника му/,по делото беше назначена допълнителна
съдебно –оценителна експертиза,със задачи,вещото лице,след като се запознае с
доказателствата по делото ,извърши оглед на процесните
недвижими имоти на място и при нужда извърши справка в нотариалните кантори на
територията на Община Н.,даде заключение на следните въпроси:1/Каква е
пазарната стойност на жилищния имот според метода на пазарните аналози,взимайки
предвид обявените цени и отчитайки обичайните отклонения от тях,изкривяването
на пазара на недвижимите имоти,цените от продажбите на сходни имоти в този
район по реално сключени сделки ?, 2/Каква е пазарната стойност на жилищния
имот по метода на ликвидационната стойност?, 3/Каква е пазарната стойност на
земеделските земи според метода на пазарните аналози,отчитайки продажбата на
сходни имоти по реално сключени сделки?, 4/Каква е пазарната стойност на
земеделските земи по метода на капитализация на доходите,отчитайки очакван
годишен доход,местоположението на земеделските земи,наличие на сключен договор
за аренда и субсидии,изплащане на субсидии по схемата за единно плащане на площи?
В заключението си,вещото лице С.С.Н. сочи,че
пазарната стойност на жилищния имот според метода на пазарните аналози,взимайки
предвид обявените цени и отчитайки обичайните отклонения от тях,изкривяването
на пазара на недвижимите имоти,цените от продажбите на сходни имоти в този
район по реално сключени сделки е в размер на 31 400.00 лв.Стойността на
жилищния имот по метода на ликвидационната стойност е 26 100.00
лв.Пазарната стойност на земеделските земи според метода на пазарните
аналози,отчитайки продажбата на сходни имоти по реално сключени сделки е
4110.00лв.,от които за имот с №019120,с площ от 3.892дка е 2 323.00лв.,а
за имот с №024052,с площ от 3.001дка е 1787.00лв.Пазарната стойност на
земеделските земи по метода на капитализация на доходите,отчитайки очакван
годишен доход,местоположението на земеделските земи,наличие на сключен договор
за аренда и субсидии,изплащане на субсидии по схемата за единно плащане на площи е в размер на
6 050.82лв.,от които за
за
имот с №019120,с площ от 3.892дка е
3 416.48лв.,а за имот с №024052,с площ от 3.001дка е 2 634.34лв.
Съдът цени с нужното доверие заключенията
и по двете експертизи,като добросъвестно,компетентно и безпристрастно
изготвени.
При така установеното от фактическа
страна,съдът направи следните правни изводи:
Предявеният иск е процесуално допустим и
съдът не споделя доводите на ответника за неговата процесуална недопустимост по
аргументи,изложени в писмения му отговор,а именно,че с оглед трайната съдебна практика,при
предявен ревандикационен иск,когато ответника с
отговора си на исковата молба се позове на придобивната
сделка,ищецът е длъжен в първото заседание по делото да изчерпи всички реплики
срещу действителността на сделката.И понеже ,предявеният от Т.П. против
него ревандикационен
иск по гр.д.№261/2016г.по описа на НПРС бил отхвърлен,то за нея не съществувала
процесуална възможност да предяви с нови искове в отделно производство други
основания за недействителност,тъй като те ще са преклудирани
от силата на пресъдено нещо на решението по ревандикационния иск.
Дори и такова виждане да е залегнало в някои от съдебните решения,постановени
от ВКС,то по ар.на чл.290 ал.3 от ГПК,същите вече не съставляват задължителна
съдебна практика и настоящият съдебен състав намира възраженията на ответника
за недопустимост на производството на това основание ,за неоснователни.
Разгледан по същество,предявеният иск се
явява неоснователен и недоказан ,поради следното:
Съгласно Тълкувателно решение №5/12.12.2016г.на ВКС по тълк.дело
№5/2014г.на ОСГТК –т.3, договор,при който представителят на едната страна се е
споразумял с другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл.40 от ЗЗД е недействителен и не поражда целените с него правни последици:нито
насрещни права и задължения за страните по сделката,нито вещно-транслативен
ефект по чл.24 ал.1 от ЗЗД.На тази недействителност може да се позове само
представляваният или неговите наследници.Фактическият състав ,пораждащ
недействителността по чл.40 от ЗЗД се състои от два елемента:обективен-
договорът,сключен от представителя и насрещната страна по него да уврежда
представлявания и субективен-„споразумяване“между представителя и третото лице
за увреждането на представлявания.
Преценката за наличието на увреждането или
за обективния елемент се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки
отделен случай,но във всички случаи –към момента на сключване на
договора.Вторият елемент от фактическия състав се изразява в недобросъвестност
на представителя и насрещната страна-и двамата знаят,че сключеният договор
обективно уврежда представлявания.
Тази недобросъвестност подлежи на доказване
от страна на представлявания и преценката за наличието й също се извършва
предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай,към момента на
сключване на договора.
Обективният елемент на недействителността
по чл.40 от ЗЗД –увреждането,може да има различни проявни
форми,като неадекватността на престациите по договора
не е единствен признак за увреждането на интереса,а увреждане има и при договор
,сключен при неизгодни условия,съобразно конкретната икономическа обстановка
или когато имуществото на упълномощителя е
неоправдано обременено или когато предоставените от упълномощителя
права са превратно упражнени,макар и в рамките на представителната власт на пълномощинка/ Определение №661/13.07.2018г на ВКС по
гр.д.№1561/2018г., IV г.о.,ГК,
Решение №117/12.07.2017г.на ВКС по гр.д.№5654/2015г/.За субективния елемент на
недействителността по чл.40 от ЗЗД,намерението за увреждане следва да се
преценява от съда въз основа на всички доказателства за обстоятелствата,при
които е сключен договорът и от същите да се направи категоричен извод за
намерение за увреждане на упълномощителя.
От анализа на доказателствата по делото
се установява,че ищцата е активно легитимирана да предяви иска с посоченото
правно основание,за прогласяване на недействителността на сключената от нейно
име и за нейна сметка разпоредителна сделка от пълномощника й –ответника по
делото.Сделката е сключена от пълномощника при договоряне
сам със себе си.
Заключенията и по двете съдебно-оценителни
експертизи са в посока,че пазарната цена на имотите,предмет на сделките ,неколократно надвишават данъчната им оценка,а също и цената
на самата сделка ./около 10 пъти/според заключението,изготвено от вещото лице Н.
и около 7-8 пъти,според ССЕ ,изготвена от вещото лице Н./.
Видно от приложеното по делото
пълномощно,за нотариалната заверка на подписите и съдържанието на
което,безспорно установено е с решение по гр.д. №261/2026 г.по описа на НПРС,са
били спазени всички изискуеми се по закон правила/,продавачът по сделката Т.П.
е учредила в полза на купувача И.С. изключително широка представителна
власт.Обемът на учредената представителна власт на упълномощения за извършване
на посочените в пълномощното разпоредителни сделки с притежаваните от упълномощителя недвижими имоти,не е ограничено по никакъв
начин ,поради което пълномощника не е бил ограничен по какъвто и да е било
начин с конкретна продажна цена,съпоставима с данъчната оценка или определяема
съобразно някакъв пазарен аналог.Пълномощникът не е имал никакви ограничения за
договаряне,вкл. и със самия себе си.
Макар и отчитайки вероятната им пристрастно
с оглед изхода на делото,съдът кредитира с доверие показанията на св.Г. Г.,която
твърди,че ищцата е знаела за извършване на разпоредителната сделка и същата е
станала по съгласие между нея и ответника.Тези й показания частично се
подкрепят от показанията на св.П.Т..Останалите свидетели заявяват,че не са
чували за такива нейни намерения,което от
своя страна не опровергава фактите,известни на другата група свидетели./Г.
и Т./.
От гласните доказателства се установява,че
години пред сключване на сделката,между ищцата и ответника са съществували
прекрасни взаимоотношения ,ответникът е живял в жилищния имот при баба
си,направил ремонт,осигурявал й е отоплението, транспортирал я е до медицински учреждения при нужда.В един момент,отношенията им се
влошили и това,според св.Г. ,било свързано с намесата на нейната сестра С.на,която
се установила да живее трайно в имота.Оттам възникнали и дрязгите между ищцата
и ответника.
Въпреки това и извършената разпоредителна
сделка,легитимираща го като собственик на процесните
недвижими имоти и земеделски земи, ответникът не е пречел на своята баба да
продължи да живее в имота,респ. да получава по банковата си карта рента за
отдадените от нея по-рано под аренда земеделски земи,което опровергава
твърдяното от ищцата субективно намерение у ответника да я увреди чрез сключването
на разпоредителната сделка.
При условията на главно и пълно
доказване,ищцата следваше да установи в настоящото производство недобросъвестна
на пълномощника при сключване на отчуждителните
сделки,което тя не успя да стори чрез ангажираните от нея писмени и гласни
доказателства.
Ето
защо,съдът намира,че разпоредителната сделка е породила целения правен ефект
,легитимира купувача като собственик на процесните
имоти и е породила действие спрямо продавача.
Предявеният иск за прогласяване на нейната
недействителност спрямо ищцата на основание чл.40 от ЗЗД не беше успешно
доказан,поради което следва да се отхвърли изцяло.
С оглед изхода на делото,на основание
чл.78 ал.2 от ГПК,ищцата следва да бъде осъдена да заплати на ответника направените от него съдебни и
деловодни разноски в общ размер на 1020.00лв./съобразно представения списък по
чл.80 от ГПК/.
Водим от гореизложеното,съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан иска
с правно основание чл.40 от ЗЗД,предявен от Т.П.П. с
ЕГН:**********,с адрес:г*** ***,чрез пълномощниците й
адв.С.Т.-*АК и адв.М.Н.–*АК
срещу И.Ц.С. с ЕГН:**********,с адрес:г***
ЗА ПРОГЛАСЯВАНЕ ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН по отношение на ищцата Т.П.П. с ЕГН:********** ,Договор за покупко-продажба на недвижим имот,обективиран
в Нотариален акт №*,том 13,рег.№8561,дело 1928/2015г.по описа на Нотариус П.А.с
рег.№346,с район на действие –РС-Н.,вписан в Службата по вписвания с дв.вх.рег.№3852/21.08.2015г.,акт №*том 11 дело
№1913/2015г.,с който И.Ц.С. с ЕГН:**********,като пълномощник по пълномощно с
рег.№6816/10.07.2015г. и рег.№6817/10.07.2015г.на нотариус с рег.№346 с район
на действие –РС Н. е продал на себе си собствените на ищцата недвижими
имоти:1/Нива с площ от 3.892дка, 2/Нива с площ от 3.001дка, 3/Сграда с
идентификатор 52009.501.407.1,находяща се в гр.Н.,***,
4/Сграда с идентификатор 52009.501.407.3, находяща се
в гр.Н.,***,и 5/Сграда с идентификатор 52009.501.407.2, ,находяща
се в гр.Н.,*** за сумата от 4 500.00лв.
ОСЪЖДА
ищцата Т.П.П. с ЕГН:**********,с адрес:г***,с пълномощници по делото адв.С.Т.-*АК
и адв.М.Н.–*АК да заплати на ответника И.Ц.С. с ЕГН:**********,с адрес:г*** направените по делото разноски в размер на
1020.00лв./хиляда и двадесет лева/.
Решението може да бъде обжалвано пред
Окръжен съд Шумен в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: