№ 1079
гр. Бургас, 09.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Албена Янч. Зъбова Кочовска
Членове:Веселка Г. Узунова
Таня Д. Евтимова
при участието на секретаря Таня Н. Михова
като разгледа докладваното от Албена Янч. Зъбова Кочовска Въззивно
гражданско дело № 20222100501119 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по реда на чл. 258 и следващите от ГПК, по
жалбата на П.Т.Й.-Б., в качеството й на председател на управителния съвет(УС) на етажната
собственост (ЕС) на комплекс „Самър дриймс“, на сграда с адрес: к.к. „Слънчев бряг-
запад“-гр. Несебър, подадена чрез процесуален представител адвокат Галина Георгиева от
Адвокатска колегия- София, с посочен служебен адрес: гр.София, бул.“ В. Левски“ № 46, ет.
3, ап. 6. Жалбата е подадена срещу Решение № 92 от 07.04.2022 година, постановено по
гр.д. №1318/2021г.- VІ граждански състав на Районен съд- Несебър, с което са отменени
като незаконосъобразни решенията, взети от ОС на горепосочената ЕС , насрочено за
13.09.21г. и проведено на 14.09.21г.
Въззивната жалба сочи решението за неправилно, поради противоречие с
материалния и процесуалния закон. Страната счита, че съдът не е обсъдил в цялост и
съвкупност събраните по делото доказателства, поради което решението е
незаконосъобразно и необосновано.
Конкретно твърди, че за да отмени решенията на общото събрание (ОС) на ЕС,
предмет на обжалване в настоящото производство, първоинстанционният съд е счел, че
изградените в поземления имот сгради са две отделни и самостоятелни такива.
Изводът се сочи за изцяло неправилен.В тази връзка се излагат подробни фактически
и правни съображения. Жалбоподателят счита, че се касае до свързани два блока, построени
върху терена, представляващи една жилищна сграда, в която е образувана една единна и
неделима Етажна собственост. Позовава се на строителното разрешение за изграждането им
и на обстоятелството, че собствениците на отделни самостоятелни обекти в постройките са
взели решение за регистриране на една Етажна собственост и липсва последващо решение,
с което тя да бъде разделена на две такива.В защита на тезата си въззивникът излага и
пространни правни съображения. Сочи, че процесните два блока са били планирани и
1
изпълнени като жилищен комплекс и между тях е съществувала не само идейна обвързаност,
но и функционална зависимост, т.к. по проект са предназначени да съществуват като
цялостен елемент, който следва да се третира като една по-голяма обща единица с оглед
характеристиките си, независимо от физическото отстояние между постройките. В подкрепа
на становището си цитира съдебна практика на ВКС, от анализа на която заключава, че
процесният комплекс представлява жилищен комплекс от „затворен тип“ и с оглед това-
една-единна Етажна собственост.
В обобщение моли съдът да отмени неправилното първоинстанционно решение и да
се произнесе, като отхвърли предявения иск, основан на член 40, ал.1 от ЗУЕС. Дири
съдебно-деловодни разноски, включително адвокатско възнаграждение за въззивната
инстанция. Не ангажира нови доказателства.
В срок е постъпил писмен отговор от въззиваема ищца Д. О. М.- гражданка на
****, родена на ********** г. в ****, притежаваща паспорт №****, с адрес в *******, чрез
процесуален представител адвокат Нели Гюмова от Адвокатска колегия- Бургас, с адрес:
гр.Бургас, ул.“ Сливница“ № 26, ет.2. В отговора жалбата на ответната страна се сочи за
изцяло неоснователна, а решението на първоинстанционния съд за законосъобразно,
правилно и обосновано, с оглед което се моли да бъде потвърдено. Въззиваемата дири
сторените във въззивното производство деловодни разноски и не ангажира нови
доказателства.
Конкретно възразява срещу доводите на въззивника, че в имота са изградени две
постройки, образуващи обща Етажна собственост. Намира, че посочените сгради не
представляват комплекс от затворен тип и не са функционално свързани. Счита, че т.к.
последното възражение е въведено за първи път пред настоящата въззивна инстанция, се
явява недопустимо и не подлежи на разглеждане и обсъждане.
Твърди, че поканата за свикване на ОС от 13/14.09.21г. се отнася до всички
собственици в комплекса, което означава, че включва собствениците на самостоятелни
обекти в двете сгради, но никъде не било упоменато, че се касае до провеждането на общо
събрание по смисъла на чл.18 от ЗУЕС, още повече, че в протокола от самото събрание е
описано провеждането на такова за собствениците на самостоятелни обекти в една сграда в
режим на ЕС. Акцентира, че двете сгради в имота имат по три входа, че на събранието са
присъствали собственици от двете сгради, но то не е било свикано по надлежния ред. Затова
намира за правилни изводите на първата инстанция за допусната незаконосъобразност при
свикването на ОС на ЕС.
Възразява и срещу довода в жалбата, че нямало нарочно проведено Общо събрание,
което да раздели ЕС на две отделни такива. Поддържа, че ЕС не се учредява по волята на
собствениците, а възниква по силата на закона(вж. чл.38 и чл.39 от ЗС), когато има поне
четири самостоятелни обекта в сградата, принадлежащи на различни физически или
юридически лица, за да се прилагат спрямо тях правилата на етажната собственост, съгласно
чл. 3 от ЗУЕС. Подкрепя становището си и със съдебна практика. Позовава се още на
обстоятелството, че в случая са изготвени две отделни площоразпределения от експерт-
оценител за блок 1 и блок 2 в имота, което сочи, че инвестиционното намерение е било да
се построят две отделни постройки, всяка със собствена архитектура и общи части, които не
формират общ архитектурен обем. Позовава се също на обстоятелството, че сградите са
нанесени в кадастъра със самостоятелни кадастрални идентификатори, че обособеността им
е видна и от удостоверението за въвеждане на сградите в експлоатация, издадено на
28.10.2005 година от Община Несебър.
Възразява и срещу твърдението на жалбоподателя, че сградите отговарят на
изискванията за комплекс от „затворен тип“, като се позовава на анализа на съдебната
практика и на легалната дефиниция в параграф 1, точка 3 от ДР на ЗУЕС за такъв комплекс.
Намира, че за процесните по делото две постройки не е приложим особеният режим на
2
управление на общите части по смисъла на чл. 2, ал.1 от ЗУЕС, изискващ това управление
да е поверено на инвеститор по силата на договор по чл. 2 от същия закон, сключен в
нормативно изискуемата форма от всички собственици, като договорите им трябва да са
вписани по партидата на имотите. Поддържа, че в случая между инвеститорите и етажните
собственици не са били сключвани такива договори.
Проверката на съда по чл.267 от ГПК, сочи въззивната жалба за допустима, а
служебната проверка по чл.269 от ГПК- обжалваното решение за валидно и допустимо.
По съществото на спора, с оглед въведените във въззивната жалба оплаквания, при
съвкупна преценка на събраните по делото доказателства и в приложение на закона, съдът
приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Производството по гр.д.№1318/21 г. по описа на Несебърски районен съд е
образувано по иск, намиращ правното си основание в чл.40, ал.1 от ЗУЕС.
Ищец Д. О. М. моли за отмяна на решенията, взети от общото събрание на Етажната
собственост на комплекс „Самър дриймс“ в ПИ с идентификатор 51500.507.176 по КККР на
гр. Несебър(ОСЕС), насрочено за 13.09.2021г. и проведено на 14.09.2021г., посочвайки се за
собственик на самостоятелен обект(СО) в сграда с идентификатор 51500.507.176.3.85 –
апартамент № В 28А.
Оплакванията й са в насока, че събранието е проведено без да са спазени
изискванията за свикването му, т.к. комплексът се състои от две сгради – с
идентификатор 51500.507.176.1 и 51500.507.176.3, които са самостоятелни, не са
функционално свързани и всяка от тях трябва да има самостоятелни органи на
управление, които да организират отделни общи събрания. Съвместни ОС на етажните
собствености на двете сгради могат да се осъществят, но само по реда на чл. 18 ЗУЕС. В
тази връзка сочи, че поканата се е отнасяла до всички собственици в комплекса, като в
протокола е визирано ОСЕС на една сграда( не се сочи коя), но събранието не е по чл. 18
ЗУЕС, т.к. не е свикано по надлежния ред и няма ясно изразена воля за провеждане на
съвместно общо събрание. ОС не е било за разглеждане на въпрос, свързан с общите части
на двете етажни собственици, а с избор на управляваща компания, за оправомощаване на
управителя да сключи договор с компания и откриване на нова банкова сметка.Твърди, че на
събранието са присъствали собственици и от двете сгради.
На следващо място счита за допуснати процедурни нарушения, свързани с
кворума и участието на пълномощници. Оспорва се начинът, по който е изчислен
кворумът. Твърди се, че идеалните части на ищцата са 4,87 кв. м., а не в процент, поради
което за ОС на ЕС е било невъзможно да определи дали сборът от процентите е равен или не
на 100 %. Оспорва се кворумът от 20,73 %, посочен в протокола. Твърди се, че липсва
приложение № 1 – списък на присъстващите. Прави се заключение, че събранието е било
проведено при неизяснен и неправилно изчислен кворум. Сочи се, че липсват пълномощни –
в нарушение на чл. 1 ал. 5 ЗУЕС.
Твърди се, че протоколът не отговаря на изискванията на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС, да
съдържа датата, мястото на провеждането на общото събрание и дневния му ред, явилите се
лица, идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на
самостоятелния обект, начина по който са гласували лицата-„ за“, „против“ или „въздържал
се“, техен подпис, същността на изявленията, на направените предложения и на приетите
решения.
Решенията по т. 1 и т. 2 от дневния ред се оспорват като взети в нарушение на
чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС , защото не управителният съвет, а ОС е компетентно да посочи
дейностите, които ще бъдат възложени за изпълнение на управляваща компания, като тези
дейности следва да бъдат конкретизирани. На следващо място твърди, че дори с решението
на общото събрание не могат да се нарушават правилата на чл. 51 ЗУЕС при възлагане
3
дейности по управление на трето лице, което в случая било сторено.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответника – собствениците от
Етажната собственост на комплекс „Самър дриймс“ в ПИ с идентификатор 51500.507.176 по
КККР на гр. Несебър, с който предявеният иск се оспорва като недопустим и неоснователен.
Недопустимостта на иска се обосновава с това, че протоколът е обявен по чл. 16, ал. 7
ЗУЕС на 24.08.2021г. и срокът за оспорване на решенията е изтекъл на 24.09.2021г.
Ответникът намира, че са налице неточности в исковата молба, касаещи датата на
проведеното събрание, като в началото се цитира 16.08.2021г., а впоследствие – 13.09.2021г.
По същество твърди, че събранието е проведено редовно, при спазване изискванията
за свикването му. Сочи, че за двете сгради е регистрирана една обща етажна собственост. В
тази връзка навежда, че поканата за свикване няма как да е по чл. 18 ЗУЕС, тъй като става
въпрос за една етажна собственост, включваща две отделни сгради. Счита за ясно изразена
волята за свикване на общо събрание на ЕС. Намира за правилно изчислени
представителните идеални части на общото събрание. Сочи за налични приложение 1 и
пълномощните за събранието, че те са били взети предвид при провеждането му. Твърди, че
на 16.08.2021г. не са вземани посочените в т. 3 от исковата молба решения, а решенията от
13.09.2021г. са обявени надлежно. Моли за отхвърляне на заявената претенция.
След преценка на събраните по делото доказателства и в приложение на закона,
съдът е уважил иска и е отменил решенията, взети от ОС на ответната ЕС на 14.09.21г.,
приемайки за основателни доводите на ищеца за незаконосъобразно свикване и провеждане
на обжалваното ОСЕС, респективно, отхвърляйки възраженията за надлежно проведено
общо събрание, въведени от ответната страна.Останалите доводи: за допуснати процедурни
нарушения, свързани с кворума и участието на пълномощници; възраженията, касаещи
липсата на нормативно определеното съдържание на протокола, визирани в чл. 16, ал. 5
ЗУЕС и тези в насока, че решенията по т. 1 и т. 2 от дневния ред са взети в нарушение на
чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС, не са разгледани от първата инстанция.
Въззивният съд изцяло споделя крайните правни изводи на първата инстанция,
като в тази връзка и по възраженията на въззивника, излага следните съображения:
Производството по делото е допустимо, т.к. искът по чл.40 от ЗУЕС е своевременно
подаден. Съобщението за изготвен протокол от общото събрание по чл.16, ал.7 от ЗУЕС е
обявено на 21.09.2021г.(вж. протокол –л.62- и електронно уведомление- л.61 от дело РС), а
исковата молба е подадена на 11.10.2021г.,следователно срокът по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС е
спазен.
Фактическата обстановка по делото съдът счита за безспорно установена от
първата инстанция, поради липсата на възражения и оплаквания, изнесени пред въззивната
и тя е следната:
На 05.09.21г. е било обявено свикването за дата 13.09.21г. от 11.00 часа на ОС на
собствениците от Етажната собственост на комплекс „Самър дриймс“ в ПИ с
идентификатор 51500.507.176 по КККР на гр. Несебър, проведено при спадащ кворум на
14.09.2021г. в 11 часа, в ресторанта на комплекс „Самър дриймс“. На събранието, според
протокола за регистрацията от 13.09.21г. присъстват етажни собственици, притежаващи
20,73% от общите части, а според този за регистрация и провеждането на ОС от 14.09.21г.-
19,87%.
Взети са следните решения:1. „Холидей пропърти мениджмънт“ ЕООД да поеме
управлението и поддръжката на комплекса от 01.01.22г. за срок от две години, като се
възлага на председателя на управителния съвет да подпише договор с избраното лице в 14-
дневен срок от датата на провеждане на общото събрание, пред нотариус;2. прието е
решение за откриване на нова банкова сметка на етажната собственост, тъй като достъп до
старата имал единствено А.Г., като новата сметка да бъде с два подписа на контрол- на П.Б.
4
и А.К.;3. взето е решение да се изпрати покана до А.Г. и „Виста мениджмънт“ ЕООД с
новооткритата сметка на ЕС, за прехвърляне на наличните суми за Фонд ремонти в
седмодневен срок от получаване на отправената им покана ; Прието е решение и за
ориентировъчно определяне на следваща дата на провеждане на ОСЕС през 2022г.
Ищцата е собственик на самостоятелен обект – апартамент № В 28 А, находящ се в
сграда с идентификатор 51500.507.176.3.85.
Страните не са спорили, че в комплекса, върху един поземлен имот са построени две
самостоятелни сгради, което като факт се подкрепя и от представените по делото писмени
доказателства: извадки от АГКК (на л. 13 – л. 14 от делото на РС), онагледяващи
обстоятелството, че двете сгради са напълно отделени една от друга- нямат общи покрив,
основи, стени; разрешение за строеж от 19.10.04г. – за два блока и удостоверение за
въвеждане в експлоатация на сградите за същите (вж. л. 396 – л. 397- дело РС).
Безспорен факт е и този, че за двете сгради е регистрирана една етажна собственост,
което е видно и от поканата за свикване на общото събрание (на л. 12 от делото на РС) по
инициатива на П.Б. – председател на УС на ЕС, на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 от
ЗУЕС и е адресирана до собствениците на СО в апартаментен комплекс „Самър дриймс“, а
не до тези, притежаващи имоти в някой от двата отделни блока в комплекса.Освен това в
самия протокол от събранието, чиито решения се оспорват, е записано, че е съставен за ОС
на собствениците на СО в сграда в режим на ЕС с адрес: комплекс „Самър дриймс“, в
к.к.“Слънчев бряг- запад“, гр.Несебър, община Несебър, ПИ с идентификатор 51500.507.176
по КККР на гр. Несебър.
Уточненията на ответната страна в съдебното производство пред първа инстанция са
именно в насока, че събранието е проведено напълно законосъобразно, защото за всички
притежатели на СО в комплекса е учредена една единна етажна собственост.
При тези данни, спорът между страните е изцяло правен.
БОС намира доводите на въззиваемата ищца срещу редовното провеждане на
оспорваното ОС на ЕС за основателни и доказани.
Съставът счита, че такъв неперсонифициран субект на правото, като ответната
„единна“ ЕС, не може да възникне по силата на закона, т.к. това е в разрез с нормативните
предпоставки и цели, изразени в разпоредбите на чл.8 от ЗУЕС, чл.38 от ЗС и в съдебната
практика по приложението на института „етажна собственост“.
В подкрепа на разсъжденията си този състав съобразява и споделя като относима
съдебната практика, изразена в Решение №67/11.06.15г. по гр.д.№528/15г. на ВКС,
позоваващо се на Решение №335/11г. от 12.01.12г. по гр.д.№285/11г. на ВКС, че обща част
по смисъла на чл.38 от ЗС може да бъде само обект, разположен в същата, а не в друга
сграда, дори да има функционална връзка помежду им, т.к. така се изключват вещните
права на етажните собственици от другата сграда. От така изложения довод следва, че
съществуването на „единна“ ЕС, поради налична функционална връзка, би било противно
на нормативния смисъл и цел, с която тя се създава.
В случая връзката между двете отделни сгради в комплекса е обяснена именно с
построяването им върху единен терен, но това създава архитектурно обусловена
функционална връзка между постройките само в най-общ смисъл, а не в смисъл на общност
на архитектурни елементи, изграждащи едно цяло.
На следващо място: В Решение №7/20.05.03г. по к.д. №4/2003г. на Конституционния
съд на РБ, етажната собственост е определена като „специфична групова организация на
множество отделни собственици на жилищни имоти в една сграда, обединени от обща
основа и общ покрив“, поради естеството и особеностите й, предмет на специфична правна
уредба.
От нормата на чл.38 от ЗС, описваща неизчерпателно кои части законът сочи за общи
5
на етажните собственици е видно, че институтът на ЕС се свързва отново и само със
съпритежание на елементи от сгради, а когато собствениците на отделни обекти в тях
притежават и терена, върху който е ситуирана сградата, той се прибавя като елемент към
общите им части.
В целия ЗУЕС, в частност в чл.8 от него, се уреждат отношения, свързани с ЕС в
сграда, в която собствениците на отделни обекти притежават и общи части, като от
съдържанието на ал.2 на разпоредбата може да се заключи, че принципно всяка сграда
представлява самостоятелна ЕС. Изключението в последната хипотеза признава такъв
статут и на всеки вход от сграда, ако в нея има повече от един вход. Тогава управлението на
всяка ЕС обхваща общите части на сградата, прилежащи към самостоятелните обекти на
съответния вход.
Понастоящем понятието „сграда“ или „постройка“, намира легалното си определение
в ДР на ЗУТ, §1, т. 1б. и то я сочи като самостоятелен строеж на основното или на
допълващото застрояване по Закона за устройство на територията, трайно прикрепен към
земята, с отделени от външната среда организирани вътрешни пространства и с
функционално предназначение съгласно класификатора, определен с наредбата по чл. 31.
Съвкупната преценка на съдържанието на всички цитирани по- горе правни норми
обосновава извод, че понятието „етажна собственост“ е създадено с цел определяне обема
на правата и уреждане на отношенията на етажните собственици при разпореждането с
общите части и управлението им, касателно отделна сграда, а не общност от сгради,
независимо, дали са ситуирани върху общ терен.Самото изброяване на елементите на ЕС в
чл.38 от ЗС ги обяснява като единство от всичко, „което по естеството си или по
предназначение служи за общо ползуване“, но само в конкретна постройка.
Освен това и съгласно трайно установената съдебна практика по приложението на
чл.38 от ЗС, етажната собственост възниква по право от момента, в който един или няколко
отделни обекта в сградата са придобити и са станали собственост на лица, различни от
първоначалния собственик на цялата сграда и продължава да съществува, докато отделните
обекти в сградата са собственост на различни лица, т.е. тя не се създава по нечия воля, а
възниква по силата на закона.
От казаното дотук съдът заключава, че независимо от изразената от собственици на
отделни обекти в к-с „Самър дриймс“ воля да създадат една „единна“ ЕС за целия комплекс,
включващ две независими и самостоятелни сгради, такава не е възникнала по силата на
закона.От това следва и, че решенията, които взема такава ЕС са незаконосъобразни и
следва да бъдат отменени. Те са извън компетентността на така свиканото ОСЕС, още
повече, че няма и как да бъде проверена редовността на вземането им, след като не може да
бъде правилно определена квотата на присъстващите, респективно и на гласувалите етажни
собственици.
В тази връзка следва да се отбележи, че уведомяването на общината за избора на
управители на ЕС, дължимо по чл.46Б от ЗУЕС, не може да конституира ЕС или да
определи управителните й органи, защото изпълнението на това нормативно създадено
задължение има само декларативно значение и не създава никакви права.
Само за пълнота на изложението съдът добавя следното:
Разбира се законът обслужва и възникналите в реалността специфични нужди на
етажните собственици, извън общността на елементи в обитаваната от тях сграда,
респективно вход.
Когато са налице обекти или елементи от инфраструктурата, принадлежащи на две и
повече етажни собствености, ЗУЕС предвижда въпросите, свързани с тях да се разрешават
според чл.18, от ОС на всички ЕС, но такива ОС са инцидентни и имат определена от
закона цел и функция, а възникването на обща ЕС на всички етажни собствености, не се
6
предвижда нормативно. В рамките на настоящия казус дори няма въведено твърдение, нито
данни ОС, проведено на 14.09.21г. със собствениците на обекти в двете сгради от комплекса,
да е било свикано при условията на чл.18 от ЗУЕС, т.е. като събрание на двете възникнали
по силата на закона отделни етажни собствености( в случая на бл.1 и бл.2) и за разрешаване
на въпроси, свързани с общи за тези два блока части, ако такива въобще съществуват. Затова
обстоятелството, че е проведено ОС на всички собственици на самостоятелни обекти в
целия комплекс, не намира обяснението си с приложението на тази норма.
Също така чл.2 от ЗУЕС предвижда специфична уредба за управлението на общите
части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен
тип- но изисква сключването на писмен договор с нотариална заверка на подписите между
инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, което в конкретния случай не се
твърди, нито доказва, а освен това наличието на такова договаряне изключва
компетентността на ОСЕС за вземането на решения по предмета му. Съдът счита, че поради
липсата на предпоставки за приложение на визираната норма, законосъобразността на
оспорваното по делото ОСЕС, не следва да бъде съобразявана с нея.
В обобщение на изложеното до тук и поради съвпадение на крайните правни изводи
на двете съдебни инстанции, решението на Районен съд-Несебър следва да бъде потвърдено.
При този изход от делото и на основание чл.78, ал.3 от ГПК, въззиваемата има право
на всички направени в настоящото производство съдебно-деловодни разноски, в размер на
600лв., заплатени за адвокатски хонорар.
Мотивиран от горното, Бургаски окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение№92/07.04.22г. по гр.д.1318/21г. по описа на Несебърски
районен съд.
ОСЪЖДА Етажната собственост с адрес: комплекс „Самър дриймс“ в ПИ с
идентификатор 51500.507.176 по КККР на гр. Несебър ДА ЗАПЛАТИ на Д. О. М.,
гражданка на ****, родена на **********г. в ****, с адрес в ****, сумата от 600 лв.,
представляваща направени по в.гр.д.№1119/22г. по описа на БОС разноски за
възнаграждението на един адвокат.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7