Р Е Ш Е Н И Е
№І-156 19.12.2019 година, гр.Бургас
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският
окръжен съд, гражданска колегия, в публичното заседание на двадесети ноември през две хиляди и
деветнадесета година, в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ: 1. Пламена Върбанова
3.мл.с.Марина Мавродиева
При
прокурора……….
при
секретаря Ани Цветанова
като
разгледа докладваното от съдия Пламена Върбанова въззивно гражданско дело № 1594
по описа за 2019 година на Окръжен
съд-Бургас, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото пред настоящата
съдебна инстанция е с правно основание чл. 258 ГПК и сл. и е образувано по въззивна жалба на Д.С.,гражданин на ***, роден на **.**.****г.
в гр. Л., И.,жалбата предявена чрез адвокат Невена Чакърова от БАК с адрес на адв. кантора и същия адрес за призовки и съобщения: гр.Бургас,
ул.“Славянска“№ 77, ет.1, срещу Решение
№ 150/26.08.2019г., постановено по гр.д.№ 859/2017г. по описа на РС-Поморие в
частта , с която са отхвърлени исковете
против Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.2 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие,сграда „Д“ /Делта/,
комплекс „Сънсет Ризорт“ с адрес:
гр.Поморие,ул.“Княз Борис І“ № 219, представлявана от управителя на ЕС „Двора“ЕООД чрез управителя В. Д. , за
отмяна решенията на проведеното на 14.11.2017г. Общо събрание на собствениците
в ЕС, взети по т.1,т.2,т.3,.т.4 и т.5 в
частта, с която се възлага на управителя на сграда Д/Делта/ да сключи
договор за извършването на необходимия ремонт на сградата по смисъла на §1,т.8
от ДР на ЗУЕС, с когото прецени при условия и цена, каквито прецени, но в
рамките на приетия бюджет на ЕС за извършването на необходимия ремонт на
сградата и се разрешава на основание чл.50,ал.5 ЗУЕС на управителя на сградата
да се разпорежда с всички средства,събрани в банковата сметка със специално
предназначение- за фонд „Ремонт и обновяване“, съгласно приетото решение на ОС
на ЕС за извършването на необходимия ремонт на сградата както намери за добре и
т.7 от дневния ред на събранието;присъдени
са разноски в полза на всяка от страните по делото.
Във
въззивната жалба се твърди, че решението в обжалваната част било необосновано и незаконосъобразно, като
се моли неговата отмяна и постановяване на решение, с което се уважат исковете
на въззивника-ищец за отмяна решенията
на проведеното на 14.11.2017г. Общо събрание на собствениците в ЕС по
атакуваните точки от същото.На първо място се изтъкват съображения за
неправилност доводите на районния съд –
че липсвали нарушения при свикване на Общото събрание на ЕС и по-конкретно на
разпоредбата на чл. 13,ал.1 от ЗУЕС.На второ място се изтъкват аргументи за
свикване на събранието в неподходящо време, като се целяло да се сведе до минимум участието в ОС на ЕС на
т.н. „неудобни лица“, в резултат на което гласувалите за взетите решения били
предимно служители в к-с“Сънсет Ризорт“.На трето място се изтъкват доводи за
нарушение в процедурата с оглед
необявяване на кворума в началото на събранието, което обаче РС-Поморие не счел
като самостоятелно основание за незаконосъобразност на решенията на ОС на ЕС;
неправилен бил и извода на ПРС- че за преобразуване на ид.ч.кв.м. в проценти не
се изисквал лицензиран оценител, като същото се отнасяло и за прекалкулирането
на представените ид.ч. към 100%. Във въззивната жалба се изтъкват доводи и
съображения за това, че в събранието се
допуснало участието на лица-несобственици; изтъкнати
са аргументи и за това, че ПРС не обсъждал в крайния си съдебен акт отказаната регистрация на проведеното ОС на ЕС на лицето П. М., както и наведените от ищцовата
страна възражения за допуснати нарушения на разпоредбата на чл.14,ал.4 ЗУЕС. В
т.8 до т.11 от въззивната жалба се изтъкват пространни доводи и съображения
относно взети решения за необходим ремонт на сградата, цената,
определена за ремонта; че т.4 от Решението на ОС на ЕС от 14.11.2017г. за определяне размера, начина, сроковете и
условията за плащане на паричните вноски било незаконосъобразно, но ПРС
възприел обратния незаконосъобразен извод.Въззивникът твърди, че ПРС не се
произнесъл в решението си по твърдението
на ищеца
за нищожност на решението по т.5 в частта, изтъкната в исковата молба.В
т.12 от въззивната жалба се излагат съображения
за незаконосъобразност на решението по т.7 от ОС на ЕС.Моли се уважаване
на въззивната жалба, моли се присъждане на разноските пред двете съдебни
инстанции.В проведеното пред БОС открито съдебно заседание процесуалния
представител на въззивника- ищец- адвокат Невена
Чакърова,поддържа въззивната жалба; поддържа нарочно
изготвено становище по писмения отговор на въззивната жалба, предявен от
въззиваемата страна; представя списък на разноските и моли присъждането им.
Препис от въззивната жалба е връчен на
насрещната страна, която в законоустановения срок предявява писмен отговор с
доводи и съображения по всеки един пункт от същата въззивна жалба.Моли се
оставяне на въззивната жалба без уважение и потвърждаване на решението в
обжалваната част ,както и присъждане на разноските по делото.В проведеното пред
БОС открито съдебно заседание процесуалните представители на въззиваемата
страна- адвокати Николова и Гагашева , оспорват въззивната жалба и молят оставянето й без уважение, като се
потвърди първоинстанционното решение; заявено е възражение за прекомерност на
претендираното от въззивника адвокатско възнаграждение.
Районният съд е
разгледал искове с правно основание чл. 40, ал.1 ЗУЕС.
БОС, като взе
предвид събраните по делото доказателства, прецени становищата на страните и
закона, прие за установено от фактическа и правна страна следното:
Производството
пред БРС е образувано по искова молба от Д.С.,предявена чрез адв. Невена
Чакърова, против ЕС на сграда Д „ДЕЛТА“, с идентификатор 57491.509.24.2 в
комплекс „Сънсет Ризорт“, с
административен адрес: гр.Поморие, ул.“Княз Борис І“ № 219, представлявана от
Управителя на ЕС – Двора“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр.Поморие, ул.“Чайка“ № 1, с управител – Владимир Добрев.
Въззивникът С. претендира
да бъдат отменени приетите на проведеното на 14.11.2017г. ОС на ЕС на
сграда А „Алфа“, в комплекс „Сънсет Ризорт“, гр.Поморие решения, възпроизведени
и в исковата молба.
Твърденията му
са за това, че тези решения са незаконосъобразни, като съображенията му за това
са следните.
1. Нарушение на чл.13, ал.1 ЗУЕС ,изразяващо
се в това, че покана за свикване на ОС
на ЕС въобще не е била поставена на видно и общодостъпно място на входа на
сградата,както и че е проведено в неподходящо време, когато комплексът не се
обитавал от собствениците-чужди граждани.
2. Нарушение на чл.16, ал.9 ЗУЕС
– заявява, че оспорил съдържанието на протокола за проведеното ОС на ЕС, като
определил 3-дневен срок за поправянето му;въпреки исканите от него поправки на
протокола от събранието, такива не са внесени в срок, а едва на 06.12.2017г.,
което, според него, се приравнява на липса на изготвен протокол от ОС, а в
случай, че съдът не възприеме горното – да има предвид, че протоколът не e свидетелство
за достоверно извършените действия и взетите решения на ОС и по тази причина не
обвързва С. с взетите решения от ОС на ЕС.
3. Твърди, че съгласно приложения
протокол от 14.11.2017г. от проведеното общо събрание на собствениците на СОС,
в обявения първоначално час за провеждане на ОС, са се явили собственици, които
не могат да формират кворум за вземане на решения. Така, събранието е отложено
за по-късен час, но не е извършена нова регистрация на присъстващите.Освен
това, макар събранието да било отложено с 1 час , регистрацията
първоначално продължила до 11,30 часа и следвало новото събрание да се насрочи за 12,30 часа, а то било насрочено
за 12.00 часа.
4.
ОС е проведено в неподходящо време, когато
комплексът не се обитавал от собствениците-чужди граждани.
5.Позовава се на
недостатъци на приложените пълномощни на собственици, оправомощили трети лица
да ги представляват при вземане на решения.
6.
Твърди
нарушение на разпоредбата на чл.16,
ал.7 ЗУЕС – липса на съобщение за изготвен
протокол от ОС, което съобщение да е поставено на видно и достъпно място
7.
Оспорва
отразеното в протокола относно
процентите ид.ч. от общите части на сградата, които всеки от присъствалите
собственици притежава. Заявява, че те са неправилно определени и не е ясно как
тези проценти общи части са прекалкулирани към 100% за целите на събранието и
формиране на кворум.
8.
Заявява, че не
е ясно от приложения списък кое лице кой собственик представлява, а освен това
трябва да се вземе предвид, че един от СОС има за собственици 38 лица. По този
начин се заобикаля закона и се компрометират приетите решения.
9.
В списъка на
участниците са посочени две юридически лица – „Сънсен Ризорт Къмършъл“ АД и
„Двора“ ЕООД, които при проверка в имотния регистър се оказва, че не притежават
собственост в Сграда Д Делта в комплекс „Сънсет Ризорт“, гр.Поморие. Това
означава, че адв.Николова и адв.Гагашева, като техни представители, не са ги представлявали
валидно на събранието и кворумът за вземане на решения следва да бъде
преизчислен.
10.
При вземане на
решения от Общото събрание на Етажната собственост не е било обявявано собственици на колко
процента ид.ч. от общите части на сградата са гласували „за“, за да се
установи, дали е налице мнозинство при приемане на дадено решение.
11.
Твърди, че до
участие в събранието са допуснати
лица-несобственици, следователно било налице липса на кворум при вземане на решения.
12.
Твърди нарушение
на чл.16, ал.5 ЗУЕС, а именно –
липса на отразяване кой собственик как е гласувал, а и протоколът от Общото
събрание не бил подписан от участвалите в ОС лица. В него не били отразени
всички разисквания, предложения, изявления и обсъждания.
13.
Твърди
нищожност на взетите по т.2, т.3, т.4, т.5, т.6 и т.7 решения по дневния ред на
събранието, както следва:
а/ по т.2
заявява, че се касае за основен, а не необходим ремонт, изискващ взето решение
при кворум 67%, а такъв липсва.
б/ по т.3 – не е
ясно как е взето решението за определяне на бюджет за ремонта
в/ по т.4 –
приета в нарушение на чл.50, ал.2, т.1 ЗУЕС, понеже цитираната разпоредба
предвижда извършване на ремонти след събиране на ежемесечни вноски, а не
на еднократна такава.
г/ по т.5 –
решението е в нарушение на чл.16, ал.3 ЗУЕС, като прието извън предварително
обявения дневен ред и при липса на неотложен случай.
д/ по т.6,
касаеща определяне на финансови санкции за етажни собственици, които не са платили
точно и в срок дължимите вноски. Заявява, че не е определена горна граница и няма ограничение на дължимата лихва.
е/ по т.7 – за
приемане на решение за съдебно преследване на неизрядните платци.
На всички така
изложени основания, моли за отмяна на посочените решения. Ангажира
доказателства.
Въззиваемите ЕС
на сграда Д“Делта“, с идентификатор 57491.509.24.2 в комплекс „Сънсет
Ризорт“, с адм.адрес: гр.Поморие,
ул.“Княз Борис І“ № 219, представлявана от Управителя на ЕС – Двора“ ЕООД, ЕИК:
*********, със седалище и адрес на управление: гр.Поморие, ул.“Чайка“ № 1, с
управител – Вл.Добрев, са оспорили исковете с
депозирания в срока и по реда на чл.131 ГПК отговор срещу исковата молба.
Твърдят тяхната неоснователност и молят за отхвърлянето им. Ангажират
доказателства.
С обжалваното
решение на ПРС са отменени приетите решения от ОС на ЕС както следва:
- по т.5 в частта за възлагане на управителя да
сключи договор с независим надзор, който да осъществява контрол и наблюдения на извършването му и
който да предоставя регулярни отчети до етажните собственици относно неговото
изпълнение и по т.6- при неплащане точно
и в срок на вноската за поддържането на фонд „Ремонт и обновяване“ на сграда
„Д“ “Делта“ за извършването на необходимия ремонт, етажният собственик да дължи лихва за
забава в размер на 5% годишно върху
дължимата вноска за всеки ден забава до окончателното изплащане на задължението
му към ЕС.В тази част решението не е атакувано и е влязло в сила.
По отношение на
останалите оплаквания, съдът, като взе предвид събраните писмени и гласни
доказателства,както и изложените във въззивната жалба доводи и оргументи, приема по отношение на
фактическата обстановка следното:
Не се спори
между страните и по тази причина съдът
намира за безспорно установено по делото, че „Двора“ ЕООД е избрано за
управител на ЕС на сграда „Д“ /“Делта“/ на комплекс „Сънсет Ризорт“ гр.Поморие.
С покана на
български, английски и руски език от
29.09.2017г./вж. стр. 131-139 от делото на ПРС/, „Двора“ ЕООД е свикало извънредно събрание на
етажните собственици на СОС с посочен дневен ред.
За поставянето на поканата е изготвен протокол за залепяне,
подписан от Управителя на „Двора“ ЕООД и съдържащ реквизитите по чл.13, ал.1 ЗУЕС - стр.140 от делото на РС-Поморие. Поставянето е удостоверено от един
свидетел, собственик в ЕС – Н. Г. П.
По реда на чл.3, ал.2 ЗУЕС на собствениците,
предоставили електронен адрес за връзка, поканата била разпратена по електронен
път.В този смисъл е представено от ищеца електронно писмо на л.27-29 от делото на ПРС, както и на стр.144 от делото на ПРС;ответната страна твърди,че
такива електронни писма са били изпратени
и до всички останали етажни собственици по електронен път, за което е представила и посоченият документ/покана/ на електронен носител-диск,съдържащ се по
делото.Така заявеното твърдение не е оспорено от
ищцовата страна, с оглед на което проверка на представения от ответника
електронен носител/диск/ не е извършена от първоинстанционния съд от назначено от съда вещо лице със специални знания в тази област.
В исковата молба се сочи, че самият ищец С. е бил уведомен
по и-мейл, за което се представя скриншот на и-мейла, с който му е изпратена поканата. Видно
от показанията на водения от ищцовата страна свидетел
П., собственик на самостоятелни обекти в сграда „Делта“, за събранието тя също била уведомена по и-мейл.Свидетелката
П., разпитана по почин на ищеца от РС-Поморие, не установява конкретно през кой период от време преди провеждане на събранието посещавала сградата, за да могат да се
кредитират показанията й, според които тя не
видяла залепена покана за
събранието.По установените и изложени по-горе обстоятелства съдът намира за
недоказано твърдението на ищеца- за незалепване на покана от 29.09.2107г., с която е свикано Общото
съобрание на ЕС на 14.11.2017г.
Поканата, видно
от протокола за залепването й, е поставена на 29.09.2017г., а събранието е
насрочено за 14.11.2017г., по правилото на чл.13, ал.1, предл.І ЗУЕС, както правилно е приел и първоинстанционният съд, с
оглед на което и по изложените по-горе съображения настоящият състав намира
оплакванията на жалбоподателя в тази насока за неоснователни.
Неоснователно е възражението на жалбоподателя-ищец:
за свикване и провеждане на ОС на ЕС в неподходящо време.Законодателят не е
въвел изискване за провеждане на Общо
събрание в определен период от годината:
това, че ОС на ЕС е проведено през месец
ноември, не подлежи на съдебен контрол;
не подлежи на съдебен контрол и мястото/ определяне на залата/,където ще се
разискват и обсъждат въпросите на ЕС.
Настоящият съдебен състав намира за
неоснователно оплакването на
жалбоподателя-че необявяване на кворума
при провеждане на събранието представлявало закононарушение, водещо до
незаконосъобразност на взетите решения.
С нормата на
чл.16,ал.5 ЗУЕС е въведено задължителното съдържание на протокола от Общо
събрание на етажната собственост, който
следва да „… съдържа датата и мястото на
провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните
части от етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния
обект, начина, по който са гласували лицата – "за",
"против" или "въздържал се", техен подпис, същността на
изявленията, направените предложения и приетите решения.“ Законодателят изрично
не е предвидил отразяване и обявяване в
протокола на общия процент присъствали етажни собственици , а отразяване на „….явилите се лица и
идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на
самостоятелния обект“, което в случая е налице с оглед съставения присъствен
списък, неразделна част от протокола от проведоното на 14.-11.2017г. ОС на ЕС. Изискването
за законосъобразното провеждане на общото съобрание е в него да са представени не по-малко от 33 на сто идеални части от
общите части на етажната собственост , което в случая е налице и е удостоверено,както
се изтъкна по-горе, с присъствения
списък, неразделна част от същия протокол.
Аргумент в
посока на изтъкнатия от настоящия съдебен състав довод е обстоятелството, че
дори в протокола да е изрично обявен общия процент на представените идеални части
от общите части на етажната собственост, ако
същият не е верен и е по-малък от
законово изискуемия процент/вж. чл.15,ал.1 и ал.2 ЗУЕС/, събранието няма
да е редовно проведено, независимо от обявения в протокола общ процент на представителство.
В случая
редовното провеждане на събранието се установява след проверка на присъствения списък на
собствениците, присъствали на Общото събрание.Поради липса на положен подпис в
този списък от Б. Г. като представител на „ТРЕМ„ ООД,притежаващ
СОС с 0,40713% от общите части на
етажната собственост, същите проценти следва да се изключат от посочените в
протокола като представени 57,12137%, както правилно е процедирал и районния
съд.
Освен това като нередовно представлявани в съобранието
се изключват и 9,73 кв.м. идеални части от общите части на сградата,притежаваните
от собствениците на СОС ап.Д3-22 - А. К.,L. E. B., което
съотнесено в проценти представлява 0,40924% . Това е
така, тъй като сочения като пълномощник
и присъствал на събранието Г. К. е бил
упълномощен от лицето С. К.; по делото обаче липсват доказателства последната
да е съсобственик на СОС ап.Д3-22 на
основание сделка/ не е посочена като
купувач в приложения по делото нот.акт № **/20**г.
–л. 323 от делото на ПРС/, както и няма доказателства имота да е придобит в режим на СИО със
съсобственика А. К..
В тази връзка
съдът намира за необходимо да отбележи и да се произнесе по заявени от въззивника –ищец
пред районния съд твърдения относно две
от представените по делото пълномощни- това на Б. А. М. и на С. Н. К. и С. И.
К., дадени на пълномощника им С. Г. Ж..Действително
в тях е отразено, че всяко от пълномощните е дадено за представителство пред ОС
на ЕС на вход А“Алфа“.Според настоящият състав
обаче това обстоятелство не се отразява на валидността
на пълномощията, с които пълномощника Ж. е участвала в ОС на ЕС на вход
Д“Делта“, тъй като в текстовата част на пълномощното, както и в представените по
делото нотариални актове за собственост на лицата-упълномощители е видно, че
същите са собственици на СОС във вход
Д“Делта“ и като такива са извършили въпросното упълномощаване.
Неоснователни са и въведените от ищеца доводи
за това, че въпреки текста :“ В случай на противоречие между текста на български и руски език, меродавен ще бъде текста на английски език“,
сочените по-горе пълномощни не съдържали текст на английски език. Видно е, че
всяко от пълномощните носи подпис на упълномощителя или
упълномощителите,както и саморъчно изписване името на упълномощителя.
Неоснователни са и съображенията на ищеца досежно пълномощното, дадено от Jantzen Develfpment
S.R.O. на
пълномощника М. С. Г. Във всички от
изтъкнатите от ищеца случаи се
касае за съставено пълномощно с превод и
при положение, че не се спори, че текстът на български съответства на този на
чуждия език, съдът приема, че соченото по-горе като порок на пълномощните не е съществено и не води до пороци при
упълномощаването. Изложеното от
настоящия съдебен състав е във връзка с
оплакванията на жалбоподателя за нарушения относно провеждането на ОС на ЕС ,каквито нарушения на въведените от ищеца основания не бяха констатирани както
от БОС, така и от първоинстанционния съд,мотивите на който този съдебен състав споделя по реда на чл.272 ГПК .
Жалбоподателят С.
намира,че неправилно били изчислени и прекалкулирани от първоинстанционния съд идеалните части
от общите части на сградата в проценти,
като за това следвало да бъде назначен
лицензиран оценител. С оглед така въведеното оплакване във въззивната жалба
Бургаският Окръжен съд намира следното:
В нарочна молба вх.№ 1708/05.04.2019г./вж. л.444-457 от делото на ПРС/
процесуалният представител на ищеца С. е заявил становище за оставяне без уважение искането на ответника за назначаване на СТЕ
за изчисляване и прекалкулиране в проценти на идеалните части от общите части
на сграда Д „Делта“.
Протоколът за проведеното Общо събрание на ЕС е представен
още с исковата молба и се намира на
стр.17 и сл. от делото на РС-Поморие. В него са отразени сумарно в
квадратни метри всички общи части от сградата, както и прилежащите към всеки
СОС кв.м.ид.ч. от тези общи части. По този начин, като са съотнесени едни към
други, е пресметнато какъв процент ид.части от общите части на сградата
притежава всеки от собствениците и това не е погрешно. Така оплакването по
исковата молба и въззивната жалба се явява неоснователно. Съответно,
прекалкулирането на ид.части на присъствалите собственици към 100% се извършва,
като притежаваните от всеки проценти ид.части се сборуват и сборът е приет за
100%. След това притежавания от всеки етажен собственик/съсобственик процент
ид.ч. от общите части на сградата се отнася към общия сбор и така се определя за целите на събранието как
следва да се цени гласът на всеки от присъстващите.
Неоснователни са и доводите на въззивника- че
съдържанието на протокола от проведеното
ОС на ЕС не отговарял на изискуемото
законово съдържание, дадено с разпоредбата на чл. 16,ал.5 от ЗУЕС.
Действително,видно от приложеното екранно копие от електронно писмо на
повереника на въззивника до управителя на ЕС/ стр.33 от делото на ПРС/,ищецът е
оспорил протокола относно удостоверените в
него факти и изявления. С писмо с обратна разписка № 0049823 на куриер DHL, С. е уведомен, че възраженията му по протокола
не са основателни. Безспорно законодателят не е предвидил друг правен начин и
ред за
оспорване на изготвения протокол от ОС на ЕС.Безспорно е и това, че
законодателят не приравнява
отказа да бъде изменен протокола с липса
на протокол.Последиците от неоспорване на протокола в законовопредвидения за това срок от етажен собственик са свързани
със стабилизиране на същия и обвързващата
му доказателствена сила досежно етажните собственици, третите лица и
съда / решение №8/24.02.2015г. по гр.д.№ 4294/2015г. на ВКС ,І-во г.о./ . С оглед оспорване на протокола от ОС от ищеца
и по тази причина- разколебаване на доказателствената му сила,съдът
разглежда показанията на разпитаните по
делото свидетели- П. и П., като кредитира
изцяло само показанията на св.П.
като пълни, обстоятелствени и конкретно отразяващи процедурата по провеждане и
гласуване на събранието.В тази насока
св.П. сочи, че преди да започне самото събрание отново били
проверени всички присъстващи, дали всички са се разписали в списъка и има ли такива, които преди това
са се разписали, а вече не присъстват в залата. След като това се уточнило,
били раздадени табелки с процента на всеки присъстващ, с които проценти
присъстващият гласувал.На събранието имало лице,което да преброява процентите,
с които гласуват собствениците.
В протокола от ОС
са отбелязани общо проценти, с
които участващите са гласували и
приели всяко едно от предложените
решения - „за“, „против“ и „въздържал се“ .От въззивника- ищец не се оспорва обстоятелството, че решенията от
проведеното ОС на ЕС са взети с
мнозинство.Само по тази причина позоваването
от въззивника на нарушения при съставянето на протокола, а именно:
непосочване конкретния начин на
гласуване от всяко лице/ „за“, „против“ или „въздържал се“/ не е основателно оплакване и не представлява самостоятелно
основание за незаконосъобразност на приетите решения.
Изложеното не е
и основание за нищожност на
приетите решения на ОС на ЕС, при евентуално констатиране нарушение на разпоредбите, свързани със
свикването и оповестяването на взетите решения,тъй като при евентуалното им
констатиране тези нарушения ще се отнасят до незаконосъобразността на приетите
решения, защитата срещу която незаконосъобразност е предвидена в разпоредбата
на чл.
40 от ЗУЕС.
Неоснователни са
и заявените доводи по т.5 от въззивната жалба- че „Дворо“ ЕООД не е било
представлявано надлежно на проведеното
Общо събрание.Представено е пълномощно
от управителя на „Дворо“ ЕООД, с което същият упълномощава адвокати Гагашева и Николова за представителство на Общи събрания на Етажната собственост на всички жилищни сгради в комплекс „Сънсет
ризорт“-гр.Поморие, насрочени за 14.11.2017г./л.149 от делото на БРС/; налице е
и изрично потвърждение от 26.02.2018г. ,
с което управителя на „Дворо“ ЕООД като собственик на СОС в жилищни сгради в
комплекс „Сънсет ризорт“-гр.Поморие потвърждава всички юридически и фактически
действия, извършени от упълномощените на проведените на 14.11.2017г. Общи
събрания на етажните собственици/лист 150 от делото на ПРС/.
Доводите на
въззивника по т.6 от въззивната жалба- за отказ на регистрация на П. М. на
проведеното ОС на ЕС на сграда Д „Делта“ се въвеждат за първи път във
въззивната жалба, поради което не подлежат на разглеждане от настоящата инстанция.
Доводите по т.7
от въззивната жалба касаят непроизнасяне от първоинстанционния съд на
възражения на ищеца относно допуснати нарушения на разпоредбата на чл.14,ал.4
от ЗУЕС за представителство от пълномощниците К. И. К., Р. Т. К. и Р. Д. Д. на повече от три
собственика. Следва да се отбележи, че този довод не е изтъкнат в исковата
молба, а в нарочна молба вх.№ 1708/05.04.2019г./ л. 444-457 от делото
на ПРС/,постъпила преди първото по
делото съдебно заседание и по който довод
ПРС не се е произнесъл.
В случая К. И. К.
е бил упълномощен от собствениците на
СОС Д4-1, а именно:E. A. и l. A./л.48-гръб/, както и от
собствениците на СОС ап.Д4-6: G. W. и B. W./л.49-гръб/
Лицето Р. Т. К.
е бил упълномощен от собствениците на СОС ап. Д-5-7:B. B. и D. S./л.56 гръб/ ; от собствениците
на СОС Д5-8: A. W. J. и M. R. J./лист 57-гръб/ ; както от собствениците на СОС
ап.Д5-13:J. O,B. и C. O,B./л.58-гръб/
Лицето Р. Д. Д. е бил упълномощен от собствениците на СОС
ап.Д5-18 ;R. P. F./л.59-гръб/;
от собствениците на СОС ап.Д6-5: E. M.H. и G. M.H./л. 61/; от собствениците на
ап.Д6-5: P. T. и A. T../л. 63/
Разпоредбата на
чл.14,ал.4 ЗУЕС предвижда, че едно лице може да представлява най-много трима
собственици,т.е. може да представлява собствениците на най-много три
обекта.Това е така, тъй като първо съсобствениците на един апартамент сами
избират начина на представителството си; второ- участието им в общото събрание
представлява действие на обикновено управление, поради което не се изисква
участието на всички съсобственици; и
трето-представителството на обекта в
общото събрание е с оглед общите части,принадлежащи на този обект, а не с
оглед броя на съсобствениците на обекта.
Неоснователни
са съображенията,изложени в т.8 от въззивната жалба относно приетото от
районния съд по оспореното от ищеца решение, взето по т.2 от дневния ред на ОС на ЕС- да се извърши необходим ремонт
на сграда Д“Делта“ и да се създаде фонд „Ремонт и обновяване на сградата“.На
първо място, без правно значение за
квалификацията на ремонта е обстоятелството- колко време ще продължи същия,
каквито доводи се навеждат във въззивната жалба и от там се внушава извода, че
гласувания ремонт не е „необходим“
такъв.
Дефиниции на
„основен ремонт“, „необходим ремонт“, „неотложен ремонт“ и „основно обновяване“
се съдържат съответно в § 5, т.42 ДР ЗУТ, §1, т.8 ДР ЗУЕС, § 1, т.9 ДР ЗУЕС и
§5, т.66 ДР ЗУТ. Описанието на предложените ремонтни дейности, така, както са
охарактеризирани по предложения от „Бейтс България“ ЕООД доклад – стр.77 и сл. по
делото, който доклад, видно от протокола от ОС е доведен до знанието на
съсобствениците, обсъден е и е проведена он-лайн анкета между тях, става въпрос
за необходим ремонт, доколкото не се възстановяват или заменят конструктивни
елементи или основни части, съоръжения или инсталации.
Неоснователно като недоказано по делото е твърдението на въззивника- че имало решение
на ОС на ЕС , прието години преди
провеждане на процесното ОС, на което бил учреден Фонд „Ремонт и обновяване“.С
оглед оплакванията на въззивника следва да се отбележи, че дори идеята на
законодателя да е била още при възникване на ЕС да се създаде фонд „Ремонт и
обновяване“, в който да постъпват ежемесечните вноски от етажните собственици, при положение, че
такъв за процесната сграда не е създаден
при възникването й, няма пречка впоследствие той да бъде създаден.В тази
връзка и досежно размера на вноските по приетото от ОС решение по т.4 от
дневния ред настоящият съдебен състав
споделя съображенията на районния съд,изложени след анализ както на конкретната фактическа обстановка,
така и при съпоставка и анализ на разпоредбите на ЗУЕС.
Действително,
нормата на чл.50,ал.2,т.1 от ЗУЕС
предвижда внасяне на ежемесечни вноски от собствениците, които се натрупват във
вече създаден фонд „Ремонт и обновяване“. В случая се установи,че фонд „Ремонт
и обновяване „ не е бил създаден,по тази причина не е била
определена и внасяна ежемесечната вноска по чл.50,ал.1,т.2 ЗУЕС,респ.- парични
средства за фонд „Ремонт и обновяване“ не са натрупани.По тази причина при
възникналата необходимост от ремонт на общите части /какъвто е настоящия
случай/ не би могло да се изчаква събиране и натрупване на парични средства
чрез ежемесечни вноски в новоучредения
фонд, а е определена еднократна вноска с
определен за плащането й срок за всеки самостоятелен обект съобразно
притежаваните идеални части от
общите части на сградата.На второ място,видно от
разпоредбата на чл. 50,ал.2,т.2 ЗУЕС средствата във фонда се събират от „други
източници“, т.е.- и с еднократно определена съобразно квотата ид.ч. от общите части на сградата вноска. По
изложените съображения настоящият съдебен състав намира за неоснователни
оплакванията по съображенията, изложени от въззивника по т.8 и по т.10 от
въззивната му жалба.
Бургаският Окръжен
съд споделя становището на първоинстанционния
съд за това, че размерът на паричната
вноска за всеки СОС по взетото по т.4 от
дневния ред решение не подлежи
на съдебен контрол.В случая се касае за целесъобразност на приетото решение,с
оглед на което изтъкнатите във
въззивната жалба доводи/ по т.9 от същата/ не могат да бъдат изследвани от
съда.
Неоснователни са заявените в т.11
от въззивната жалба доводи за нищожност,
респ.- незаконосъобразност на решението по т.5 от дневния ред на ОС на ЕС, по
следните съображения:
По т.5 от дневния ред на ОС на ЕС е взето решение за възлагане на
управителя на сграда Д/Делта/ да сключи договори за извършването на необходимия
ремонт на сградата по смисъла на § 1, т.8 от ДР на ЗУЕС с когото прецени, при
условия и цена каквито прецени, но всички договори да са в рамките на приетия
бюджет на ЕС за извършването на необходимия ремонт на сградата.Рамките на правомощията, дадени на управителя на
сградата от ОС на ЕС, не биха могли
изначално и предварително да конкретизират условията на бъдещите договори ,
които управителя ще сключи, правата и задълженията на страните по тях, предмета
и възнаграждението по договорите, в каквато насока са твърденията на въззивника
за нищожност на решението по т.5.
Въззивникът в т.12 от жалбата си твърди, че е неправилен
извода на първоинстанционния съд досежно решението по т.7 от дневния ред на ОС
на ЕС, тъй като след като предходните решения на ОС на ЕС били незаконосъобразни, не следвало същите да
бъдат принудително изпълнявани.Така изтъкнатия довод е неоснователен, с оглед
констатираната законосъобразност на приетите от ОС на ЕС от 14.11.2017г. на сграда Д Делта решения.
Въззивникът в т.13 от
жалбата си твърди, че в исковата си молба заявил искане за прогласяване
нищожност на решенията на ОС на ЕС, по което искане първоинстанционният съд не
се бил произнесъл.
По така заявеното
оплакване на въззивникът
С. следва да се отбележи, че защитата срещу
твърдяно незаконосъобразно решение на ОС на ЕС изключва приложение правилата за недействителност по ЗЗД; защитата е по
реда на ЗУЕС, а както ЗУЕС, така и ЗС /глава
ІV-Етажна собственост/ не уреждат специални основания за нищожност на решенията
на общото събрание на етажната собственост.
Следователно, при евентуално констатиране незаконосъобразност
на атакувано решение на ОС на ЕС същото решение
ще се отмени като незаконосъобразно,но
съдът не дължи разглеждане и произнасяне по искане за прогласяването му за нищожно/ вж. Решение №
654/01.10.2009 г. по гр. д. № 1506/2008 г. III гр. о. ; Решение № 39 от
19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012
г., I г. о., ГК, докладчик съдията Бонка Дечева/.
По изложените съображения категоричният
извод на настоящият съдебен състав е за неоснователност на подадената въззивна
жалба, което налага потвърждаване на обжалваното решение в атакуваната му част.
С оглед изхода по спора и на
основание чл.80 ГПК съдът следва да се произнесе по въпроса за разноските,
които следва да присъди в тежест на въззивника в размера от 500 лева, който не
намира за прекомерен / заявено е за това възражение от въззивника/, предвид
фактическата и правна сложност на делото.
Мотивиран от изложеното
Бургаският Окръжен съд
Р
Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 150/26.08.2019г., постановено по
гр.д.№ 859/2017г. по описа на РС-Поморие в обжалваните му части.
ОСЪЖДА Д.С. /J. S./, гражданин на ***, роден на **.**.****г.
в Л.,И., притежаващ паспорт № *********, издаден на **.0*.20**г. от паспортна
служба-Д., валиден до 10.01.2026г. с адрес: ***, да заплати на Етажна
собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.2 по КККР на
гр.Поморие,-сграда Д“Делта“, комплекс „Сънсет ризорт“ с адрес :гр.поморие,
ул.“Княз Борис І“ №219, представлявана от управителя на ЕС „Двора“ ЕООД чрез
управителя Владимир Георгиев Добрев, сумата от
500 лева разноски ,извършени пред въззивната инстанция.
Решението е окончателно и не
подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Членове:1/
2/мл.с.