№ 114
гр. Варна, 06.03.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и осми
февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Тони Кръстев
при участието на секретаря Мая Т. И.а
Сложи за разглеждане докладваното от Тони Кръстев Търговско дело №
20233100900156 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 11:32 часа се явиха:
Ищецът С. Б. М., редовно уведомен по телефона чрез процесуален
представител, не се явява, представлява се от адвокат П. Г., редовно
упълномощен и приет от съда отпреди.
Ответникът „АЛФА 1 СЕКЮРИТИС“ ЕАД, редовно уведомен по
телефона чрез процесуален представител, представлява се от адвокат С. Ж.,
редовно упълномощена и приета от съда отпреди.
Адв. Г.: Моля да се даде ход на делото.
Адв. Ж.: Моля да се даде ход на делото.
СЪДЪТ, предвид редовното призоваване на страните, намира, че не са
налице процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ приканва страните към постигане на спогодба.
Адв. Г.: Ние правихме многократно опити да намерим някакво решение,
но не успяхме.
СЪДЪТ указва на страните, че договорът, от който произтичат
спорните права и задължения има потребителски характер, поради което
съдът служебно ще извърши проверка за наличие на неравноправни клаузи.
Адв. Ж.: Разрешението за строеж не е издадено. Това беше и целта на
спирането на производството, тъй като чисто процедурно и
1
административно…конкретната причина е, че „Енерго Про“ не даваха
съгласуване и съгласие за присъединяване във „Виница“ и в още три квартала
във Варна, поради липса на мощност, включително отказваха на Община
Варна. От един месец са започнали да дават съгласуване. Сдобили сме се със
съгласуване от тях, от военните, от „Виваком“, от всички органи, които ни
трябват за подаването на въпросното искане за разрешение за строеж, но това
е истинската причина – просто „Енерго Про“ не даваха нито мощност, нито
съгласуваха присъединяване с оправданието, че нямат достатъчна мощност.
На готови построени сгради не даваха присъединяване, които са били
съгласувани преди това проектите им с тях. Това е причината. Не е правна
причината или да е променена правната уредба, поради която да не може да
бъде издадено такова строително разрешение, а въпросите са чисто
административни.
Адв. Г.: Имаме желание проектът да бъде довършен, но въпросът е, че
времето, което мина, разговорите, които бяха проведени, приказките, които
бяха казани, създадоха непреодолима пропаст между моя клиент и господин
К., който независимо че в Търговския регистър не е отбелязан като управител,
всъщност той ръководи цялото движение. Всъщност това, което казва
колегата…тя е права, че „Енерго Про“ сега към днешна дата дават становище
„неприсъединяване, поради изчерпване капацитета на подстанцията“.
Въпросът е, че това е към днешна дата. През 2021 г. това не е било така. През
2021 г. се случват едни други събития – едни скандали във „Виница“ с
изсичане на една гора. Господин К. лично участва в изсичането и след това в
защитата на тезата защо така сече. Цялото това напрежение, което е създадено
по повод на това инвестиционно намерение, всъщност е истината, която
възпрепятства извършването на строителството. През 2021 г.
инвестиционният проект, който е създаден от „Алфа 1 Секюритис“ за този
парцел – 4 декара и нещо, се казва „Варна Скай“ и предвижда застрояването
му с множество еднотипни и подобни къщички, така че архитектурно обликът
да е идентичен. Този инвестиционен проект е входиран в Община Варна за
одобрение преди подписването на предварителния договор от името на „Алфа
1 Секюритис“ чрез негов пълномощник. Сключва се процесния договор,
всички очакваме тези документи да бъдат одобрени и каква е изненадата,
когато юли месец пълномощникът на „Алфа 1 Секюритис“ оттегля тези
документи от Община Варна и не го комуникира с никого. Съответно при
2
оттегляне на документите, те няма как да бъдат одобрени, а няма ли одобрение
на инвестиционния проект, няма как да бъде издадено разрешение за строеж.
Адв. Ж.: Аз мога да поясня първо по отношение на въпросната гора, има
си издадена заповед. Тази гора не е в имота. Тези дървета са изсечени, но за да
бъдат изсечени, тази гора е изключена от Горски фонд. Въпросният имот е
изключен със заповед на Министерството от Горския фонд, платена е нужната
такса, съгласувано е с РИОСВ и с Горските е проведено въпросното изсичане
на дърветата в имота, които не представляват Горски фонд и на процесния
имот трябваше да бъдат застроени 8 броя къщи. По отношение на вкараните
книжа в кметството за издаване на строително разрешение, към момента, в
който тези книжа са вкарани, това е първоначалният проект, тоест така е,
както е трябвало да бъдат по първоначален проект къщите.
Колегата предложи едно споразумение, с което предложиха да
прехвърлим идеални части от част от парцела на С. М., с което спорът да се
счита за уреден, но това няма как да се случи по простата причина, че това са
5 броя права на строеж и другото, което е, че има и учредена ипотека върху
земята. Няма как да бъдат прехвърлени идеални части. Ако бяха реални части,
е възможно, но идеални части не мога да бъдат прехвърлени.
Остана въпросът с нашето искане за допускане на съдебно-техническа
експертиза по въпросите дали дружеството е извършило разходи по
строителство; ако е извършило такива, в какъв размер са и извършвани ли са
промени в техническите проекти за къща № 5 след 31.03.2021 г. – датата на
продажба на правото на строеж и ако са извършвани, в какъв размер са
разходите за това и кой ги е заплатил. Ние имаме 2 правоотношения – едното е
продажбата на правото на строеж и второто е поетият ангажимент за
извършване на строителство. Тъй като ищецът е заплатил изцяло стойността
на правото на строеж, но е плащал и по договора за строителство, това е целта
на тази експертиза, срещу която ищецът възразява с нарочна молба.
Адв. Г.: Ние поддържаме виждането си, че тази експертиза не е
необходима, като ще добавя в днешното съдебно заседание, че по делото няма
никаква документация за извършено строителство в обекта по смисъла
създадени документи по Наредба № 3 от 2013 г. Това са строителните
документи откриване на строителна линия, акт 14, въвеждане в експлоатация,
междинни актове по строителството, фундаментите. В този смисъл, при
3
положение че имаме издадени разрешения за строеж, това което се твърди от
насрещната страна, че е извършено в процесния имот, представлява
строителство, строеж, с оглед на което за да бъде документиран този процес
по изграждането на обекти, се съставят документи, които законът предвижда.
По делото няма представени такива. Има издадено разрешение за строеж и в
този смисъл заснемането на извършено някакво строителство в момента в
процесния имот, би било заснемане на едно незаконно строителство, защото
документи за неговата законност няма. Това строителство не е предмет на
нашият договор.
Адв. Ж.: Обяснила съм в молба, че имотът има 3 метра денивелация. За
да бъде изградена конкретната къща, трябва да бъде извършена вертикалната
планировка. Няма как същата да бъде поставена на баир. Трябва да бъде
извършена вертикалната планировка, част от която са изграждането на
подпорните стени, които са част от конструкцията на къщата при
изграждането на гаража, а по отношение на това, което каза колегата, по
отношение на издаденото строително разрешение, има всички нужни книжа и
за откриване на площадка, нужните протоколи за извършените строителни
дейности. Не е просто незаконен строеж.
СЪДЪТ по искането на ответника за допускане на съдебно-техническа
експертиза съобрази следното:
Ответникът не твърди да са извършени СМР, които да са предмет на
продаденото на ищеца право на строеж, а само такива, които са от поземления
имот собственост на ответника и представляват подготвителни дейности за
извършване на строителството на къща № 5, а именно вертикална планировка
и подпорни стени. С молба от 08.05.2024 г. ответникът изрично е заявил, че в
цената са включени всички СМР по точка 1.5 от договора, който препраща
към приложение 1, което не съдържа подпорни стени и вертикална
планировка, а изрично са предвидени СМР в дворното място, изчерпателно
изброени – озеленяване, ограда, настилки и поливна система. Нито в отговора
на исковата молба, нито в отговора на допълнителната искова молба
ответникът е навел фактическо твърдение, че е изпълнил конкретна част от
строителството на сграда № 5, че така изпълненото строителство е постъпило
в патримониума на ищеца в качеството му на купувач и че това строителство
има определена стойност. Поради изложеното, съдът намира искането за
4
допускане на съдебно-техническа експертиза за неотносимо към предмета на
спора, с оглед на което
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ответника за допускане на
съдебно-техническа експертиза със задачите, обективирани в представената в
първото по делото заседание на 29.01.2024 г. молба.
Адв. Г.: Господин Председател, в доклада по делото всичко е отбелязано
коректно с изключение на една цифра, която е свързана с претенцията ни по
чл.55, ал.1, преди.1 от ЗЗД. Това е сумата, която искаме да бъде възстановена,
в случай че бъдат уважени исканията за разваляне на договор за покупко-
продажба на правото на строеж. Единственият документ, в който е допусната
тази грешка, е точно в доклада по делото. Във всички други актове на съда
коректно е записана сумата на нашата претенция. Записано е само 73 000 лева,
а нашата претенция е 73 652,63 плюс 158 182,02 лева. Просто един ред е
отпаднал. Във всички други актове на съда по докладване на делото, преди
приемане на доклада и след приемане на доклада всичко е коректно, но в
доклада е отбелязано това нещо.
СЪДЪТ, като взе предвид изложеното съображение от адвокат Г.,
УКАЗВА на страните, че съгласно приетия по делото доклад съдът е приел за
разглеждане исковете така, както са предявени, а именно иск за разваляне на
сключения между страните договор за продажба на право на строеж върху
недвижим имот, инкорпориран в Нотариален акт с рег.№ 26, том 3, рег.№ 3382,
дело 368 от 31.03.2021 г. и Нотариален акт с рег.№ 73, том 2, рег.№ 2647, дело
241 от 01.03.2022 г., по описа на Ж. Т. с рег.№ 214 на НК и район на действие
PC Варна, както и Нотариален акт № 97, том 4, рег. № 4977, дело 612 от
08.04.2022 г. за корекция на предходните, с който е извършено прехвърляне на
право на строеж в собствения на ответника имот с идентификатор
10135.2054.51, находящ се в гр. Варна, район Приморски, местност „Коджа
тепе“ от проекта „Варна скай“ на еднофамилна жилищна сграда на два етажа с
гараж - представляваща СГРАДА № 5 (пет) с РЗП 249,13 кв.м., състояща се от:
на първо ниво входно антре, склад, три спални, две баня-тоалетни, гардероб и
стълбище към втори етаж, а на второ ниво: дневна-трапезария с кухненски
бокс, тераса и лоджия, както и гараж със 3П 55,83 кв.м., на основание чл. 87,
ал. 3 от ЗЗД, вр. чл. 63, ал. 1 от ЗС, както и иск за осъждане на ответника да
5
върне дадената му по този договор сума в размер на 158 182.02 лева, на
основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД и за осъждане на ответника да върне на
ищеца, платената сума по сключения между страните и развален
извънсъдебно от ищеца предварителен договор за строителство на недвижим
имот от 31.03.2021 г. и допълнителните споразумения към него, в общ размер
на 73 652.63 лева, на основание чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД.
Адв. Ж.: Ние сме направили още с отговора на исковата молба
възразяване срещу сумата, която се твърди като стойност за плащане на
правото на строеж, а именно че платената стойност за правото на строеж не е
сумата, която посочва ищецът 158 182,02 лева, а е 172 150,60 лева и не
случайно последната молба-уточнение на колегата в точка 6 е, че изрично
заявява, че платените по договора за строителство суми са в размер…тук има
спор между страните. Ние твърдим, че стойността на правото на строеж, която
ни е заплатена, е 172 150,60, а не както ищецът го е заявил в по-малък размер
и разликата твърди, че е платена към договор за плащане на СМР по договор
за строителство.
Адв. Г.: Нямам други доказателствени искания. Представям и моля да
приемете списък с разноски по чл.80 от ГПК, ведно с доказателства за
извършването им.
Адв. Ж.: Нямам други доказателствени искания. Не представям списък
с разноски. Не правя възражение за прекомерност на адвокатския хонорар на
ищцовата страна.
СЪДЪТ по доказателствата:
О П Р Е Д Е Л И
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателство по делото днес
представените от процесуалния представител на ищеца списък с разноски по
чл.80 от ГПК, ведно с фактура № ********** от 12.12.2023 г.; преводно
нареждане от 15.12.2023 г.; платежно нареждане от 03.05.2023 г. и платежно
нареждане от 23.02.2023 г.
СЪДЪТ счете делото за изяснено от фактическа страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО ПО СЪЩЕСТВО
6
Адв. Г.: Уважаеми господин Председател, моля да уважите предявените
искове. Считам, че по делото се събраха достатъчно убедителни доказателства
в подкрепа на нашата теза, а именно за основателността на искането да бъде
развален процесният договор за покупко-продажба на право на строеж и
констатирайки законосъобразността и основателността на развалянето на
договора за строителство да уважите и исковете за връщане на даденото без
основание.
Считам, че делото, макар и обемно, не се отличава с някаква особена
сложност дотолкова, доколкото процесният договор е договор за инженеринг.
Това включва процесите по офертиране, строителство и въвеждане в
експлоатация. Инженерингът предполага, че лицето, което се е ангажирало с
всичките действия, трябва да участва в абсолютно всички процеси, които са
свързани с документално обосноваване на всички извършвани строителни
мероприятия, включително и издаване на разрешение за строеж. Твърдението
на насрещната страна, че тъй като са се ангажирали с всичко, но само за
разрешение за строеж нямало да взимат, ми се струва абсурдно.
Дори да приемем тяхната теза, че те са строител, инвеститор, но видиш
ли, за разрешение за строеж изрично нямали ангажименти към него, бих
желал да отбележа следното:
Дори изследвайки тяхната хипотеза, пак стигаме до един резултат, че е
налице забава на кредитора ако ги приемем тях като кредитор на вземането да
получат разрешение за строеж. Защо? Защото законовото устройство на
територията предписва определена процедура за издаване и съответно
получаване на разрешение за строеж, а тя е следната: подават се проектите за
одобрение и ако те бъдат одобрени, тогава се издава разрешение за строеж.
Без одобряване на инвестиционните проекти няма как да бъде издадено
разрешение за строеж и ние сме точно в тази хипотеза. Нямаме одобрение на
инвестиционни проекти. Ние считаме, че това е изцяло отговорността на
продавача на тези проекти, защото както по силата на правилата за продажбата
в ЗЗД, така и по силата на правилата за договор за изработка както
изработващият, така и продавачът е длъжен да осигури и достави на
насрещната страна годна вещ и право за употреба по предназначение.
Инвестиционни проекти, които не са одобрени от компетентна
администрация, при всяко едно положение не могат да бъдат документиращи
7
вещи или право, годно за употреба по предназначение.
Независимо че не споделям виждането на насрещната страна, че те не
носят ангажимент към получаването на разрешението за строеж, защото
самият текст на договора говори, че ако не бъде издадено разрешение за
строеж, единственият, който има право да прекрати този договор, е купувачът,
както казах, независимо че не споделям виждането на насрещната страна, дори
и ползвайки техните аргументи, достигам до извод, който считам, че подкрепя
нашата теза.
Моля съда да ми предостави възможност да представя писмени
бележки. В случай че уважите доводите ни, моля да ни присъдите и сторените
разноски, за които представих списък.
Адв. Ж.: Уважаеми господин Председател, моля да отхвърлите исковете
като неоснователни. Аз също считам, че спорът не е толкова сложен. Имаме
един договор, който предвижда две правоотношения. Едното правоотношение
е продажбата на правото на строеж, а второто е за изработка на сградата. По
отношение на първата част, за която ищецът иска разваляне в тази част на
продажбата на правото на строеж, за да бъдат налице законовите
предпоставки, трябва продавачът по правото на строеж да не е бил собственик
на земята или да е продадено право, което вследствие на изменение на
нормативната уредба да не може да бъде осъществено. Няма такива
доказателства по делото, които да сочат, че не сме собственик на земята или
съществуващата правна уредба не позволява да бъде осъществено това право
на строеж. По тази причина не са налице предпоставките за разваляне на
договора за продажба на право на строеж.
По отношение на договора за строителство, категорично се
противопоставяме на това, този договор да представлява договор за
инженеринг. Няма такова нещо и неслучайно в едно от указанията на съда при
разглеждане на отговора на исковата молба, беше указано на ищеца, че не
сочи доказателства за упълномощаване. Във въпросната точка 4.3 от договора,
която се цитира в последната молба на колегата, изрично е записано, че
купувачът е длъжен да даде пълномощно и са изброени дейностите, за които
трябва да даде пълномощно. Такова пълномощно обаче по делото няма. Това,
което приложи ищецът, са папките за петте броя къщи, за които беше
подадена преди продажбата на правото на строеж на С. М. проектна
8
документация в Общината и там ще видите, че такова пълномощно няма. За
къща № 5 тази проектна документация е подадена от името на „Алфа 1
Секюритис“. След това настъпва генералното преработването на къщата, за
което трябва да бъдат изготвени нови проекти, но по-важното, което искам да
ви кажа, е, че той нито е упълномощавал ответника за тези дейности, нито
имаме задължение по договора, „Алфа 1 Секюритис“ да го снабди с
разрешение за строеж. Ще видите, че при другите купувачи на право на
строеж този въпрос не стои така. В папките са приложени пълномощни от
всеки един от другите купувачи към „Алфа 1 Секюритис“. С. М. не е дал
такова разрешение и ЗУТ е абсолютно ясен – след като имаме собственик на
правото на строеж, това е единственият, който може да поиска издаване на
разрешение за строеж, а не собственика на земята. В тази връзка съществената
отлика е, че не е прехвърлено право на строеж срещу задължение за
изграждане, тоест двата договора да са взаимно свързани, а тук имаме
продажба на право на строеж и поет ангажимент – задължение по договор за
строител. Да, задължението на строителя е, след като бъде издадено
строително разрешение, но отвореният въпрос, който остава, е кой се снабдява
с това строително разрешение. ЗУТ е категоричен. Този, който може да поиска
такова строително разрешение, е С. М. и в тази връзка аз считам, че и
неоснователно се вменява във вина на „Алфа 1 Секюритис" неизпълнението
на договора за строителство. Има съдебна практика по въпроса кога се разваля
право на строеж, какви са предпоставките за това. Ще изложим нашите
аргументи дали и ние сме виновни за неизпълнението на договора. Най-общо
казано считам, че на първо място не са налице законовите основания за
разваляне на договора за продажба на право на строеж. Те може да са
обединени в един договор тези две правоотношения, но те са различни. То е
очевидно. Второто задължение представлява…това, разбира се, е от
компетенциите на съда, но нашият прочит е, че представлява договор за
изработка, който обаче, за да се сключи, трябва да настъпят определените за
това предпоставки.
Моля да отхвърлите исковите претенции като неоснователни и да ми
дадете възможност да представя писмени бележки. Не претендирам разноски
в производството.
Адв. Г. /реплика/: Може да има най-различни погледи върху това кой,
какво следва да даде, за да бъде изпълнен този договор. При всяко едно
9
положение обаче, остава безспорно, че за да бъде издадено едно разрешение
за строеж, трябва да бъдат одобрени строителните документи, тоест
инвестиционният проект. Няма ли одобрен инвестиционен проект, няма как да
бъде издадено разрешение за строеж, без значение колко пълномощни даваш,
заради което тази процедура трябва да бъде изпълнена. Никой не спори по
делото, включително и от представените документи се вижда, че
възложителят - страна по договора за проектиране не е С. М., а е „Алфа 1
Секюритис“. Тоест този, който може да получи тези документи и съответно да
ги процедира в Общината е възложителят на проектирането. Както виждате
той това го е направил и е получил отказ, за който не е комуникирал с нас и
никой не ни го е дал, за да можем ние да предприемем, каквито и да било,
действия.
Адв. Ж. /дуплика/: В договора, който съдът ще разглежда подробно и
ще пише решението си въз основа на него, няма задължение за изготвяне на
инвестиционен проект.
СЪДЪТ обяви, че ще се произнесе с решение в законоустановения
срок.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на страните да представят писмени защити в
едноседмичен срок за ищеца и в десетдневен срок за ответника, считано от
днес.
Протоколът бе изготвен в съдебно заседание, което приключи в 12:13
часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
10