РЕШЕНИЕ
№ 15307
гр. София, 09.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 59 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:*************
при участието на секретаря ***********
като разгледа докладваното от ************* Гражданско дело №
20241110140380 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба, подадена от
***********, със седалище и адрес на управление: ***********, със
седалище и адрес на управление: *************, с която е предявен
конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за
окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 28.03.2024 г., сключен между страните по делото.
В исковата молба се твърди, че на 28.03.2024 г. между страните било
сключено споразумение, по силата на което ответникът се задължил на
31.03.2024 г. да заплати на ищеца сумата от 53069,44 лв. Страните се били
уговорили, че при неизпълнение на задължението на падежа, споразумението
се новира в предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
по силата на който ответникът се задължава в срок до 30.04.2024 г. да
прехвърли на ищеца собствеността върху поземлен имот с идентификатор
********, находящ се в ************, площ от 308 кв. м., трайно
преназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване:
незастроен имот за жилищни нужди, предишен идентификатор: няма, номер
по предходен план: ************, парцел **************, съседи:
*************, при продажна цена в размер на 53069,44 лв., която сума
страните приемат, че се погасява срещу погасяване на вземането на ищеца
срещу ответника за същата сума. Въпреки настъпването на уговорения падеж,
ответникът не бил изпълнил задълженията си по споразумението – нито е
платил, нито е прехвърлил собствеността върху посочения недвижим имот.
1
Ето защо моли съда да постанови решение, с което да уважи предявения иск.
Претендира съдебни разноски.
Исковата молба и приложенията към нея са връчени на ответника
************, като в срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на същата, с
който оспорва предявения иск като неоснователен с доводи, че не е налице
взето решение на общото събрание по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ и че не е
получавал покана за сключване на окончателен договор,поради което било
неизвестно кога и при кой нотариус следва да се яви за сключването му. Не
оспорва, че между страните е било сключено споразумение с посоченото в
исковата молба съдържание, в това число, че се е задължил да заплати на
ищеца сума в твърдения размер и срок, а при неизпълнение – да сключи
окончателен договор за покупко-продажба на посочения в исковата молба
недвижим имот в срок до 30.04.2024 г. Ето защо моли съда да постанови
решение, с което да отвхърли предявения иск. Претендира съдебни разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Предмет на делото е предявен конститутивен иск с правно основание чл.
19, ал. 3 ЗЗД. Основателността на иска е обусловена от установяване от страна
на ищеца на кумулативното наличие на следните предпоставки, а именно:
валидно възникнало между страните правоотношение, с източник сключен
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, елемент от
съдържанието на който е задължението на продавача сключи договор във
формата на нотариален акт, настъпила изискуемост на задължението, като
процесуално условие за уважаване на иска е и правото на собственост да е
елемент от правната сфера на обещателя към приключване на устните
състезания по делото. Съгласно разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК ищецът
следва да проведе пълно и главно доказване на положителните факти,
пораждащи съдебно предявеното му потестативно право, като липсата на
кумулативно изискуем елемент от правопораждащия го фактически състав,
обуславя извод за неоснователност на иска.
Между страните не се спори, а и от приложеното като писмено
доказателство по делото споразумение от 28.03.2024 г. с нотариална заверка
на подписите на представителите на страните по него с рег. № ********* г. на
нотариус ************ в НК, се установява, че същото е сключено между
*********** и ************. С посоченото споразумение страните са приели
за установено осъществяването на следните факти: първо, с договор за
прехвърляне на вземания (цесия) от 05.03.2024 г. ***********, като цесионер,
е придобило от **********, като цедент, вземане срещу ************ в
размер на 50000,00 лв., ведно с дължимите лихви към датата на падежа -
31.03.2024 г.; второ, ************, чрез управителя си ************ е
уведомено за извършеното прехвърляне на вземане и приема да изпълни на
новия кредитор *********** плащане на 50000,00 лв., ведно с дължимите
2
лихви, с падеж на плащането 31.03.2024 г.; трето, към датата на сключване на
споразумението ************ не разполага със средства и с бързо ликвидни
активи за погасяване на задължението към *********** и предлага да
изпълни задължението си изцяло вместо чрез плащане - чрез даване вместо
изпълнение на свой собствен недвижим имот, ако на датата на падежа не е в
състояние да погаси дълга чрез плащане; четвърто, *********** приема да
получи изпълнение на задължението вместо чрез плащане на падежа, чрез
даване вместо изпълнение на собствен на ************ недвижим имот, ако
на датата на падежа ************ не е в състояние да погаси дълга чрез
плащане.
Видно от чл. 1 от споразумението, ************ се задължил да заплати
на *********** на 31.03.2024 г. сумата от 53069,44 лв., представляваща
главница в размер на 50000,00 лв., заедно с дължимата лихва от 5 % годишно,
начислена за периода от 09.01.2023 г. до 31.03.2024 г.
Видно от чл. 2 от споразумението, страните се уговорили, че в случай, че
на датата на падежа 31.03.2024 г. ************ не е в състояние да изпълни,
то споразумението се новира в предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот по смисъла на чл. 19 ЗЗД, като двете страни се задължават да
сключат окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот при
следните условия: 1) продавач - ************; 2) купувач -***********; 3)
предмет - прехвърляне на правото на собственост върху недвижим имот,
собственост на „********** по ***********, ********* г. на Нотариус
************ в НК, и представляващ поземлен имот с пл. №******, находящ
се в гр. ************, с площ от 322 кв.м., съставляващ част от УПИ
******************* от квартал *******, по плана на ****** местност
**********, с площ на УПИ от 630 кв.м., при съседи на имота: ********** и
имот с ************ и при съседи на УПИ: **********, а по скица на
поземлен имот - поземлен имот с идентификатор ******** по КККР,
одобрени със Заповед *********** г. на Изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение на КККР, засягащо поземления имот, е от 26.11.2021 г.,
адрес на поземления имот: ************, площ от 308 кв. м., трайно
преназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване:
незастроен имот за жилищни нужди, предишен идентификатор: няма, номер
по предходен план: ************, парцел **************, при съседи:
**********; сгради, които попадат върху имота: няма данни за сгради,
носители на други вещни права по данни от КРНИ: няма данни; 4) продажна
цена – 53069,44 лв.; 5) начин на плащане – вземането на *********** в размер
на 53069,44 лв. се новира в предплащане на цената за придобиване на
недвижимия имот, като страните приемат, че цената по предварителния
договор е изцяло платена от купувача *********** на продавача
************; 6) срок за сключване на окончателен договор – 30.04.2024 г.; 7)
всички разноски по нотариалното прехвърляне на недвижимия имот са за
сметка на ***********.
Автентичността на положените в споразумението подписи не е оспорена
3
от страните, поради което съдът приема, че същото е подписано от посочените
в него лица – ********** като представител на ************ и ***********
като представител на ***********. По делото няма данни в срока по чл. 301
ТЗ някоя от страните да се е позовала на липса на представителна власт на
посочените лице. С оглед изложеното съдът приема, че посоченото
споразумение е подписано от страните по делото и валидно обвързва страните
по него – ищеца *********** и ответника ************.
Като писмени доказателства по делото са приети протокол от
09.01.2023 г., сключен между ************ и **********, договор за
продажба на вземане (цесия) от 05.03.2024 г., сключен между ********** и
***********, съобщение и потвърждение за извършена цесия по чл. 99, ал. 3
ЗЗД, от съвкупния анализ на които се установява, че по силата на договор за
цесия ищецът *********** е придобил от ********** вземане срещу
ответника ************, в размер на 50000,00 лв., ведно с лихва за забава в
размер на 5% годишно върху непогасената част, считано от 09.01.2023 г. до
окончателното изплащане, възникнало по договор за заем между **********
и ************, като за извършената цесия длъжникът ************ бил
уведомен на 05.03.2023 г.
Обстоятелството, че ищецът има вземане срещу ответника на
посоченото основание и размер, се установява и от сключеното между
страните споразумение, което представлява признание на неизгоден за
ответника факт. По делото не се твърди, а и не се установява, ответникът да е
заплатил на ищеца сумата от 53069,44 лв. нито на уговорения падеж, нито
след това. От клаузите на спозумението от 28.03.2024 г., настоящият състав
прави извод, че действителната обща воля на страните е за погасяване на
стария дълг по договора, описан в чл. 1 от споразумението и за заместването
им с нов дълг –задължение за сключване на окончателен договор за покупко-
продажба на недвижим имот. При това положение, съдът намира за
основателни доводите на ищеца и приема, че процесното споразумение
съставлява обективна новация по смисъла на чл. 107 ЗЗД, с която страните са
преуредили облигационните си отношения по договора за заем в отношения
по предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот по смисъла на
чл. 19 ЗЗД, по който ответникът дължи прехвърляне на правото на
собственост върху описания в споразумението недвижим имот, а не връщане
на сумата 53069,44 лв. Договор, с който страните уговорят недвусмислено
погасяване на стар дълг и възникване на негово място на ново задължение,
при наличие на останалите предпоставки по чл. 107 ЗЗД, е договор за новация.
Случаят е точно такъв. В правната теория и съдебна практика новацията се
определя като договор, с който се погасява едно задължение, като се поема
ново на негово място. Новото правоотношение се отличава или с оглед на
страните или с оглед на задължението. При обективната новация длъжникът и
кредиторът остават същите, като промяната засяга предмета/ обекта/ на
задължението или основанието на задължението. При субективната новация е
налице промяна на една от страните по правоотношението: или на кредитора
4
или на длъжника. Последиците на новацията са погасяване на старото
задължение и възникване на негово място на нов дълг. В решение №
138/22.08.2013 г. по т. д. № 27/2012 г. на ВКС, II т. о., решение №
210/22.12.2014 г. по т. д. № 4090/2013 г. на ВКС, I т. о., решение №
175/25.02.2016 г. по т. д. № 2602/2014 г. ВКС, II т. о. е посочено, че
предпоставките, които характеризират обективната новация са: 1)
съществуване на валидно възникнало задължение, което се погасява; 2)
валидно възникване на нов дълг на мястото на стария; 3) разлика между
погасеното и новосъздаденото задължение; 4) намерение за новиране; 5)
страните трябва да са способни да новират. Новацията по естеството си
предполага нов елемент в състава на облигационното отношение и трябва да
засяга някои от съществените му елементи. При обективната новация новият
елемент се отнася до предмета на задължението – при нея длъжникът поема по
споразумение с кредитора нов дълг с нов предмет или ново основание в
замяна на старото. В последните две решения на ВКС е прието, че
обективната новация изисква ясна воля за поемане на длъжника на нов дълг с
нов предмет или ново основание в замяна на старото задължение по
сключения с кредитора договор.
С решение № 110/17.07.2015 г. по т. д. № 1568/2014 г. на ВКС, I т. о. на
поставения въпрос е отговорено, че обективна новация по смисъла на чл. 107
ЗЗД е налице, когато волята на страните е обективирана в договора, същата не
може да се предполага, като договорът, чрез който се твърди, че се новира
задължението, подлежи на тълкуване по правилата на чл. 20 ЗЗД, с оглед на
разкриване на действителната обща воля на страните за погасяване на стария
дълг и за заместването му с нов.
Предвид изложеното може да се приеме, че в случая страните са
новирали същестуващото парично задължение на ответника към ищеца с
задължение за сключване на окончателен договор за покупко – продажба с
предмет процесния имот. В споразуменито, имащо характер на предварителен
договор по смисъла на чл. 19 ЗЗД, недвижимият имот, обект на договора, е
индвидуализиран в достатъчна степен, уговорена е продажна цена и начин на
плащане. Следователно, предварителният договор, съдържа уговорка за
всички съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не
е развален или прекратен, поради което следва да бъде разгледан въпросът за
настъпване на изискуемостта на задължението на ответника да сключи
окончателен договор.
С договора страните са постигнали съгласие непаричното притезание за
сключване на окончателен договор за прехвърляне правото на собственост
върху недвижимия имот да възникне в случай, че ответникът не изпъли
задължението си в срок до 30.04.2024 г. Към настоящия момент е изтекъл
предвиденият в договора срок, поради което задължението на обещателя да
сключи окончателен договор е изискуемо. Неоснователни са доводите на
ответника за необходимост от решение на общото събрание за разпореждане с
правото на собственост върху процесния недвижим имот.
5
Действително, съгласно чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, от компетентността на общото
събрание е да взима решения за придобиване и отчуждаване на недвижими
имоти и вещни права върху тях, но съгласно задължителните разясненяи,
дадени с тълкувателно решение № 3/15.11.2013 г. по тълк. дело № 3/2013 г. на
ОСГТК на ВКС, решение на общото събрание на ООД (какъвто по своята
правноорганизационна форма е и ответното дружество) по чл. 137, ал. 1, т. 7
ТЗ не е необходимо условие за действителност на разпоредителна сделка с
недвижим имот, собственост на дружеството или вещно право върху него,
сключена от представляващия дружеството орган (управител /управители).
Следователно за валидно прехвърляне на собствеността върху недвижим имот
чрез сключване на окончателен договор по формата на нотариален акт също
не е необходимо предварително взето решение на общото стбрание на
************.
Неоснователни са и доводите на ответника, че не бил получил покана за
явяване пред нотариус за сключване на окончателене договор. В тази връзка
като писмено доказателство по делото е приета покана, видно от която ищецът
е поканил ответника на 30.04.2024 г. в 11:00 часа да се яви в кантората на
нотариус ************, находяща се в ************, за сключване на
окончателен договор. От саморъчно изписания върху поканата текст
„получено на 08.04.2024 г. ********** – управител“ и подпис, чиято
автентичност не е оспорена от ответника, следва, че същата е получена на
08.04.2024 г. от управителя на ответното дружество, който към посочената
дата, съгласно справка в публичния търговски регистър при Агенция по
вписванията, е бил именно лицето **********.
От представения по делото нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № ******** г. по описа на нотариус ************ в НК, се
установява, че ответникът е собственик на поземлен имот с пл. № *******,
находящ се в гр. ************, с площ от 322 кв.м., съставляващ част от УПИ
**************-******** от квартал *******, по плана на *****, местност
**********, с площ на УПИ от 630 кв.м., при съседи на продаваемия имот:
********** и имот с ************ и при съседи на УПИ: ********** и УПИ
******. Следователно, към настоящия момент правото на собственост върху
процесния поземлен имот е част от правната сфера на обещателя-ответник.
При постановяване на положително решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, което
замества окончателния договор, съдът възпроизвежда в него съдържанието на
предварителния договор. Под съдържание на договора обаче следва да се
разбира уговореното, правата и задълженията, а не буквалното описание на
продаваемия имот – в този смисъл решение № 140 от 9.05.2012 г. по гр. д. №
832/2011 г. на ВКС.
Предвид изложеното са налице предпоставките за обявяване на
процесния договор за окончателен. Видно от договора, страните са постигнали
съгласие, че продажната цена е платена изцяло, поради което не е налице
хипотезата на чл. 362 ГПК.
6
Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът дължи следващите се разноски по
прехвърлянето на имота, като такова задължение е предвидено и в чл. 2, ал. 4
на предварителния договор, а именно – нотариална такса по сметка на
Софийски районен съд съгласно чл. 85, ал. 2, вр. чл. 87 ЗННД, определена по
раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и
нотариалната дейност, съобразно материалния интерес, т.е. уговорената
продажна цена, възлизаща на сумата 495,85 лв., както и местен данък за
придобиване на имота по сметка на ************ в размер на сумата от
1592,08 лв., съгласно чл. 47, ал. 2, вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ и раздел III на
Наредба за определяне на размер на местните данъци, приета с Решение № 83
по Протокол № 7 от 28.02.2008г.
По разноските:
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК право на
разноски има ищецът. Същият е сторил разноски за държавна такса и
адвокатско възнаграждение в общ размер на 5033,47 лв., която сума
ответникът следва да бъде осъден да му я заплати.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, по иск,
предявен от ***********, ЕИК: ********, със седалище и адрес на
управление: ***********, срещу ************, ЕИК: *******, със седалище
и адрес на управление: *************, сключения между страните
предварителен договор от 28.03.2024 г. за покупко-продажба на недвижим
имот – ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ******** по КККР, одобрени със
Заповед *********** г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в
************, с площ от 308 кв. м., трайно преназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: незастроен имот за жилищни нужди,
предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: ************,
парцел **************, при съседи: **********, а съгласно документ за
собственост Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
********* г. на Нотариус ********** в НК, представляващ поземлен имот с
пл. № ******, находящ се в гр. ************, с площ от 322 кв.м.,
съставляващ част от УПИ **************-*** от квартал ******, по плана на
гр. София, местност **********, с площ на УПИ от 630 кв.м., при съседи на
продаваемия поземлен имот: ********** и имот с ************ и при съседи
на УПИ: **********, който предварителен договор е обективиран в
споразумение от 28.03.2024 г. с нотариална заверка на подписите с рег. №
*******г. по описа на нотариус ************.
ОСЪЖДА, на основание чл. 364 ал. 1 ГПК, вр. чл. 45, ал. 1, изр. 3 ЗМДТ
7
и вр. чл. 87 ЗННД, ***********, със седалище и адрес на управление:
***********, да заплати на ************, адрес: ************, сумата от
1592,08 лв. – местен данък за придобиване на недвижим имот, както и да
заплати по сметка на Софийски районен съд, с адрес: ******, сумата от
495,85 лв. – такса съгласно Тарифата за нотариалните такси, за които суми
служебно да се впише възбрана върху гореописания имот.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ************, ЕИК:
*******, със седалище и адрес на управление: *************, да заплати на
***********, със седалище и адрес на управление: ***********, сумата от
5033,47 лв. – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис от него.
Препис от решението да се връчи на страните.
След влизане в сила на решението на ищеца да се издаде препис от
същото след представяне на доказателства за заплащане на определените по-
горе местен данък и нотариална такса и след представяне на удостоверение за
липса на публични задължения за имота, на осн. чл. 364, ал. 2 ГПК.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8