№ 355
гр. София, 27.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 6-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на двадесети април през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Иван Иванов
Членове:Зорница Хайдукова
Валентин Бойкинов
при участието на секретаря Красимира Г. Георгиева
като разгледа докладваното от Иван Иванов Въззивно търговско дело №
20221001000248 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение № 42 от 21.01.2022 г. по т.д. № 1966/ 2021 г. на Софийския градски съд,
търговско отделение, VІ - 1 състав „Дарзалас Интернешънъл“ ООД - гр. София е осъдено на
основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД да предаде на „Варна Мол“ ЕАД - гр. София държането на
следния недвижим имот: пететажна обществена сграда с идентификатор 10135.3516.140.1,
ведно с поземления имот с идентификатор 10135.3516.140, в който е изградена, находяща се
на адрес : гр. Варна, бул. „***“ № 186.
Срещу решението е подадена въззивна жалба от „Дарзалас Интернешънъл“ ООД - гр.
София, в която се твърди, че е неправилно - постановено при нарушение на материалния
закон, съществени процесуални нарушения и необоснованост.
В противоречие с критериите по чл. 20 от ЗЗД и съдебната практика съдът достигнал до
неправилния извод, че възможността за едностранно прекратяване на срочния договор за
наем при уговорена неустойка за вредите се извежда от смисловото и граматическото
тълкуване на
разпоредбата. От съдържанието на договора било видно, че страните не са уговорили
1
каквато и да е възможност за предсрочното му прекратяване срещу понасяне на санкция.
Смисълът на разпоредбата на чл. 9.1 бил да уреди предварително уговорено между страните
обезщетение за вреди под формата на неустойка в случай на разваляне на договора.
В противоречие с чл. 20а и чл. 63, ал.1 от ЗЗД съдът приел, че срочният договор за наем
може да бъде предсрочно прекратен с едностранно изявление на която и да е от страните,
тъй като това било в рамките на договорната свобода по чл. 9 от ЗЗД. Това тълкуване
противоречало на чл. 238, ал.1 от ЗЗД.
При съществено нарушение на чл. 12 от ГПК съдът не се произнесъл по всички надлежно
заявени възражения в отговора на исковата молба, като се задоволил само да посочи, че
намира за неоснователни доводите на ответника, че цитираната разпоредба е относима към
разваляне на договора, а не към прекратяването му.
В нарушение на чл. 154, ал.1 от ГПК и разпределената в доклада тежест на доказване
неправилно приел, че ищецът е доказал възникнало задължение на ответника да върне
вещта.
Необосновани и противоречиви били изводите според които, от една страна с достигане на
изпратеното до ответника уведомление за прекратяване на договора следвало да се приеме,
че страните не били обвързани от него, а от друга страна приемащи, че ищецът има право да
прекрати едностранно наемното правоотношение преди изтичане на уговорения срок при
предвидени условия.
Молбата е решението да бъде отменено и да бъде постановено друго решение, с което
исковата претенция да бъде отхвърлена.
Ответникът по въззивната жалба „Варна Мол“ ЕАД - гр. София в писмения отговор я
оспорва като неоснователна по следните съображения.
Както стриктното, така и логическото и систематичното тълкуване на уговорката в чл. 9.1
водело до извода, че изразеното от съда становище за съдържанието й съответства на
действителната воля на страните. Очевидно страните се били съгласили, че така уговореният
размер на обезщетението е достатъчен, за да обезщети потенциалните вреди от неспазване
на срока и да защити интересите на всяка една от страните до сключване на нов договор с
трети лица.
В клаузата на чл. 9.1 била предвидена специфична клауза за прекратяването на договора,
затова било несъстоятелно твърдението на въззивника, че страните са договорили
изчерпателно само две основания за прекратяването му. Несъстоятелни били и аргументите
му, че термина „изправна страна“ водел до извода за разваляне, а не за прекратяване на
договора.
- 3 -
2
Обоснован бил извода, че страните предвидили право на всяка една от тях едностранно да
прекрати договора преди изтичане на срока му, при понасяне на предвидената санкция -
неустойка в размер на едногодишния наем.
Несъобразени със закона и съдебната практика били твърденията, че срочния договор за
наем не може да бъде предсрочно прекратен с едностранно изявление на която и да е от
страните или на една определена от тях, поради противоречие с чл. 238, ал. 1 от ЗЗД.
Въззивникът не посочвал конкретно по кои възражения и/или представени от него
доказателства в решението липсвали мотиви. Бланкетно изложени били и възраженията, че
съдът при липса на доказателства достигнал до извода за прекратяване на договора, при все
че по делото било прието като писмено доказателство изпратеното от ищеца уведомление за
прекратяване на договора.
Неправилни били и твърденията, че докладът по делото бил непълен и неточен. Ответникът
не релевирал в установения процесуален срок възражения срещу пълнотата на изготвения
доклад, нито ангажирал допълнителни доказателствени искания.
Молбата към съда е решението да бъде потвърдено.
Софийският апелативен съд, търговско отделение, шести състав преценява въззивната жалба
като процесуално допустима - подадена е в установения процесуален срок от страна в
процеса, която има правен интерес от обжалването на подлежащ на въззивен контрол
валиден и допустим съдебен акт.
При обсъждането на нейната основателност съобрази следното.
В исковата молба ищецът „Варна Мол“ ЕАД - гр. София твърдял, че по силата на договор за
наем на недвижим имот от 22.05.2017 г. „Мол Варна“ ЕАД - гр. София предоставило на
ответника „Дарзалас Интернешънъл“ ООД - гр. София ползването за срока на договора
срещу заплащане на наемната цена собствения си имот, представляващ пететажна
обществена сграда с идентификатор 10135.3516.140.1, ведно с поземления имот с
идентификатор 10135.3516.140, в който е изградена, находяща се на адрес: гр. Варна, бул.
„***“ № 186. С допълнително споразумение от 16.12.2019 г. ищецът заместил праводателя
си, от когото придобил имота, като страна по наемното правоотношение. С допълнителното
споразумение от 30.11.2020 г. страните предоговорили размера на годишната наемна цена за
имота. С нотариална покана, връчена на 18.08.2021 г., ответника бил уведомен, че ищецът
прекратява
действието на договора от деня на получаване на уведомлението, като му предоставя срок от
7 работни дни за да върне държането на имота. Договора бил прекратен на основание чл. 9.1,
в който била предвидена възможност за всяка една от страните да го прекрати преди
изтичане на уговорения срок срещу заплащането на неустойка в размер на един годишен
3
наем, определен на база наема за годината, в която е извършено прекратяването.
Срокът за доброволното връщане държането на имота изтекъл на 27.08.2021 г., но и към
момента ответника не бил изпълнил задължението.
Молбата към съда била да осъди ответника да върне на ищеца държането върху имота -
предмет на прекратения договор за наем от 22.05.2017 г.
Ответникът „Дарзалас Интернешънъл“ ЕООД - гр. София в отговора на исковата молба
оспорил иска като неоснователен. Изтъкнал, че в чл. 3.1. на допълнителното споразумение
от 30.11.2020 г. се съдържала изричната уговорка да останат в сила всички условия на
договора за наем, включително и относно десетгодишния срок на действие и не била
предвидена възможност за неговото предсрочно прекратяване с едностранно предизвестие
на една от страните. В чл. 9.1. бил уреден единствено и само размера на неустойката, която
се дължи на изправната страна при разваляне на договора. Затова и т.нар. от ищеца
прекратяване на договора за наем чрез изпратено уведомление, всъщност представлявало
отказ на наемодателя да изпълнява задълженията си. Договорът бил действащ, а ответникът
правомерно осъществявал държането на имота.
Молбата към съда била да отхвърли иска като неоснователен.
От преценката на събраните писмени доказателства се установява следната фактическа
обстановка на спора.
С договор за наем на недвижим имот, сключен на 22.05.2017 г., вписан на 19.07.2017 г.
с вх. Рег. № 19007, акт 156, т. VІІ, дело № 2474/ 2017 г. на Службата по вписванията - гр.
Варна, „Мол Варна“ ЕАД - гр. София, като наемодател предоставило на наемателя
„Дарзалас Интернешънъл“ ООД - гр. София ползването на собствения си имот,
представляващ пететажна обществена сграда с идентификатор 10135.3516.140.1, ведно с
поземления имот с идентификатор 10135.3516.140, в който е изградена, находяща се на
адрес: гр. Варна, бул. „***“ № 186 за срок от 10 години, считано от 1.07.2017г. срещу
наемна цена : за периода от 1.07.2017 г. до 31.12.2017 г. - 150 000 евро плюс ДДС, платима
до 5.01.2018 г. , за периода от 1.01.2018 г. до 31.12.2018 г. - 300 000 евро плюс ДДС, платима
до 5.01.2019 г., за всяка
- 5 -
следваща календарна година - 300 000 евро плюс ДДС, платима до 5 януари следващата
година.
С допълнително споразумение от 16.12.2019 г. придобилото собствеността върху
имота „Поненте Интернешънъл“ ЕАД поело безусловно и изцяло всички права и
задължения, които произтичат за наемодателя от договора за наем от 22.05.2017 г. Страните
4
се съгласили, че договора е сключен за срок от 10 години, считано от 1.01.2020 г., като
наемателят дължи годишна наемна цена от 300 000 евро плюс ДДС, платима до 5 януари
следващата година.
С приемо - предавателен протокол от 2.01.2020 г. наемодателят предал на наемателя
държането на имота.
С допълнително споразумение от 30.11.2020 г. страните се съгласили, че извънредната
епидемична обстановка в държавата е непреодолима сила по смисъла на чл. 306 от ТЗ и
предоговорили размера на наемната цена за имота, както следва : за периода от 1.01.2020 г.
до 31.12.2020 г. - 125 000 евро плюс ДДС, платима до 31.12.2020 г., за периода от 1.01.2021
г. до 31.12.2021 г. - 150 000 евро плюс ДДС, платима до 5.01.2022 г., за всяка следваща
календарна година - 300 000 евро, индексирана при условията на договора плюс ДДС,
платима до 5 януари следващата година.
С нотариална покана рег. № 8261, т. 3, № 180 на нотариуса И. И. - Ж., връчена на
18.08.2021 г., ответника бил уведомен, че: считано от деня на получаване на уведомлението
ищецът прекратява действието на договора ; на основание чл. 103 от ЗЗД прихваща
задължението на „Мол Варна“ ЕАД за заплащане на неустойка размер на 150 000 евро,
представляваща размера на годишния наем за годината, в която е извършено
прекратяването, и задължението за връщане на платения от наемателя депозит от 100 000
евро плюс ДДС с насрещното задължение на наемателя в размер на наемната цена за
периода от 1.01.2021 г. до прекратяването на договора, до размер на по - малкото от тях ; на
основание чл. 2.4 от договора кани наемателя в срок от 7 работни дни за да върне държането
на имота.
При тази фактическа обстановка, в рамките на правомощията си по чл. 269 от ГПК,
настоящият състав на въззивната инстанция приема, че решението е правилно, като споделя
крайните изводи и мотивите на първоинстанционния съд, поради което и на основание чл.
272 от ГПК препраща към тях. В допълнение и в отговор на оплакванията в жалбата намира
за нужно да посочи и следното.
В хипотезата на чл. 233, ал.1, пр. 1 от ЗЗД задължението на наемателя да върне на
наемодателя предоставената за временно ползване вещ възниква от деня, в който действието
на договора е прекратено : с изтичането на срока на договора - когато е бил сключен за
определен срок, или след изтичането на месечното предизвестие по чл. 238, ал.1 от ЗЗД.
В конкретния случай пренесения пред настоящата инстанция спор е съсредоточен върху
отговора на въпроса дали действието на договора е било прекратено по силата на
изявлението, отправено от наемодателя, преди изтичането на десетгодишния срок.
Този спор е повдигнат във връзка с тълкуването на уговорката в чл. 9.1, според която, в
5
случай, че която и да е от страните прекрати договора преди изтичане на уговорения срок, то
изправната страна има право на неустойка в размер на един годишен наем, определен на
база наема за годината, в която е извършено прекратяването.
При търсенето на действителната воля на страните в съответствие с правилата на чл. 20а от
ЗЗД настоящият състав съобразява, че неслучайно тази клауза е била включена в раздела,
който регламентира санкциите, обезщетенията и отговорността, които страната, която е
прекратила едностранно договора следва да понесе за това свое действие.
Договарящите са държали сметка за това, че правомерното прекратяване на действието на
договора е следвало да стане по уговорения в чл. 8 начин: 1) с изтичането на уговорения
срок ; 2) предсрочно - по взаимно съгласие, изразено в писмено споразумение с нотариална
заверка на подписите на страните, в което те уреждат и всички свои имуществени
отношения, свързани с прекратяването.
Едновременно с това са се съгласили, че едностранен отказ на наемодателя или на наемателя
е възможен, при условие, че бъде заплатена предвидената неустойка, уговорена в рамките
на присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Установеният в чл. 9 от ЗЗД принцип на автономия на волята предоставя на субектите на
гражданското право възможността свободно да определят съдържанието на договора,
доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави.
Коментираната уговорка в чл. 9.1 от договора следва да бъде преценявана като валидна,
защото не излиза извън рамките на предвиденото в закона ограничение.
В контекста на тези съждения е несъстоятелно възражението на въззивника, че „характерът
на визираната в чл. 9.1 неустойка“ е бил предварително уговорено между страните
обезщетение за вреди в случай на развалянето на договора, към който извод насочвала
употребата на термина „изправна страна“.
- 7 -
Аргументи, опровергаващи тезата на възивника, са изложени в отговора на въззивната жалба
и настоящият съдебен състав ги споделя изцяло. Действително, не е логично да бъде
уговорено право на разваляне на договора, каквото произтича пряко от закона, без да са
конкретизирани предпоставките, които ще следва да бъдат възприемани като съществено
неизпълнение, обуславящо отпадането на интереса на насрещната страна от съществуването
на договорната връзка и реализиране на потестативното право да я развали.
Освен това в цитираната клауза очевидно съвсем съзнателно е бил употребен термина
„прекратяване“, който по правило се свързва с намерението на страната да се откаже от
договора при наличието на определени предпоставки, каквато в случая е заплащането на
6
неустойка.
Важно е, също така, да се посочи, че в обсъжданата хипотеза е предвидена възможността
„която и да е от страните“ да прекрати едностранно договора, а в случай, че договарящите са
имали предвид разваляне на договора, това право несъмнено щеше да бъде уговорено като
принадлежащо единствено на страната, която се позовава на съществено неизпълнение на
задълженията на насрещната страна.
В този смисъл на термина „изправна страна“ не може да бъде придадено значение, различно
от това с него да бъде назована страната, за която в хипотезата на чл. 9.1 е възникнало
вземането за неустойка.
В обобщение на казаното до тук следва да се приеме, че считано от 18.08.2021 г. - денят, в
който на ответника е била връчена нотариалната покана с уведомлението за прекратяване на
договора, действието на договора е било прекратено и за наемодателя е възникнало
задължението да върне вещта на наемодателя.
При този извод оплакванията на въззивника за допуснато от първоинстанционния съд
съществено нарушение на съдопроизводствените правила следва да бъдат преценявани като
неоснователни.
Съдът е извършил дължимата преценка на събраните по доказателства, които е обсъдил в
контекста на тезите, поддържани от страните, като е изложил ясни и обосновани мотиви.
Несъстоятелно и неподкрепено с доказателства е твърдението за допуснато нарушение на
правото на защита на ответника. Не е налице и нарушение, допуснато при изготвянето на
доклада по чл. 146 от ГПК, а от протокола от съдебното заседание се вижда, че
процесуалният представител на ответника изрично е заявил, че е запознат с доклада и няма
възражения по него.
В заключение, поради съвпадането на крайните изводи на настоящия състав на въззивната
инстанция с тези на първостепенния съд, обжалваното решение следва да бъде потвърдено
изцяло.
При този изход на спора въззивникът следва да бъде осъден да заплати на ответника по
жалбата разноските в настоящето производство. Според списъка по чл. 80 от ГПК те са в
размер на 46 939.92 лева - адвокатско възнаграждение по договор за правни услуги № 2255
от 23.09.2021 г., която сума е платена с междубанков превод, извършен на 9.03.2022 г.
Възражението на въззивника за прекомерност на адвокатското възнаграждение следва да
бъде преценявано като основателно. Извършените от довереника на ответника правни
действия се изчерпват с изготвянето на отговор на въззивната жалба и лично участие в
7
единственото съдебно заседание по делото, в което не са извършвани никакви процесуални
действия освен устните състезания. Тези факти обуславят извода, че уговорения размер на
възнаграждението не съответства адекватно на положения адвокатски труд, съобразно
разясненията в т. 3 на Тълкувателно решение № 6 от 6.11.2013 г. по тълк. д. № 6/2012 г. на
ВКС, ОСГTK и надвишава значително установения в чл. 7, ал.2, т. 4 на Наредба № 1 от
9.07.2004 г. на Висшия адвокатски съвет минимален размер на възнаграждението и следва
да бъде намален до размер на сумата от 7 400 лева.
По изложените съображения Софийският апелативен съд, търговско отделение, шести
състав
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 42 от 21.01.2022 г. по т.д. № 1966/ 2021 г. на Софийския
градски съд, търговско отделение, VІ - 1 състав.
ОСЪЖДА „Дарзалас Интернешънъл“ ООД - гр. София, ул. „Златовръх“ № 50, aп. 1, с
ЕИК *********да заплати на „Варна Мол“ ЕАД - гр. София, ул. „Фредерик Жолио
Кюри“ № 17, бл. 2, вх. 1, ет. 11, ап. 20, с ЕИК ********* на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК
сумата 7 400 (седем хиляди и четиристотин) лева, представляваща разноски във
въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд на Република България в
едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8