Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.
Харманли, 21.10.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Районен
съд - Харманли, в публично съдебно заседание на седемнадесети септември две
хиляди и двадесета година, в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИРЕНА
АВРАМОВА СМИТ
при участието на секретаря Емилия
Рикова, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 1405 по описа за 2019
г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба,
подадена от „ФОКС ИСТЕЙТС БЪЛГЕРИЯ“ ООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на
управление: гр. Пловдив, ул. ***, чрез пълномощник - адв. Н.Г., против ‘РОНИ“
ЕООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление: гр. Харманли, ул. ***.
В исковата молба се твърди, че на 21.12.2018 г.
между страните бил сключен договор за поръчка, чийто предмет се изразявал в
посредничество при закупуване на имот, с доверител - ответното дружество и
довереник - ищеца. В изпълнение на сключения договор още същия ден бил извършен
оглед на магазин с площ от 157,30 кв. м., находящ се в гр. Пловдив, ***,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.528.536.6.2, с
обявена продажна цена от 320 000 евро. Страните подписали нарочен протокол за
извършения оглед, като в т. 3 от него договорили размера на дължимото по т. 5
от договора възнаграждение, а именно 18 776 лева. След това ответното дружество
не пожелало извършването на последващи действия от ищеца по отношение на имота,
включително провеждане на преговори и/или сключване на предварителен договор за
закупуване на имота. Въпреки това и без знанието на ищеца, на 07.11.2019 г.
ответникът закупил имота с нотариален акт № 14, том III, рег. № 14478, дело №
388 по описа на нотариус № 636, вписан като акт 44 в том XCIII на Службата по
вписванията - гр. Пловдив, при заплащане на цена в размер на 230 000 лв.
Изложени са съображения, че съгласно т. 4 от
договора със сключването на сделка, оформена с нотариален акт, поръчката била
изпълнена от ищеца и неговите задължения били изчерпани. В т. 5 било
предвидено, че от момента на изпълнение на поръчката - 07.11.2019 г. ответното
дружество било длъжно да заплати на ищеца договореното в т. 3 от протокола за
оглед възнаграждение. В случай на забава ответникът се задължил да заплати на
ищеца неустойка в размер на 1 % от възнаграждението за всеки просрочен ден, но
не повече от двукратния размер на възнаграждението. Посочено е, че в периода от
07.11.2019 г. до предявяване на исковата претенция ответникът бил в забава 44
дни, поради което размерът на дължимата неустойка бил 44 % от възнаграждението
и възлизал на 8261,44 лв.
По наведените в исковата молба доводи се иска от
съда да постанови решение, с което да осъди „РОНИ“ ЕООД да заплати на „ФОКС
ИСТЕЙТС БЪЛГЕРИЯ“ ООД сумата в размер на 18 776 лв., представляваща дължимо
възнаграждение по сключения между страните договор за поръчка от 21.12.2018 г.,
както и сумата от 8261,44 лв., представляваща дължима неустойка по т. 5 от
договора за поръчка от 21.12.2018 г. Претендира се присъждане на направените по
делото разноски.
В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на
исковата молба от адв. И.И.М.-А., като пълномощник на ответника „РОНИ“ ЕООД, в
който предявените искове се оспорват като неоснователни. Сочи се, че ответникът
не е подписвал договор за поръчка на 21.12.2018 г., като нито управител, нито
друг представител на ищеца е организирал и осъществил заедно с него оглед на
обект, находящ се в гр. Пловдив, ***. По тези съображения се изтъква, че
претенцията за заплащане на възнаграждение е изцяло неоснователна, каквато е и
тази за заплащане на неустойка.
Не се оспорва обстоятелството, че на
07.11.2019 г. ответното дружество е закупило процесния имот с нотариален акт,
вписан в Службата по вписванията под № 44, то. 93, вх. рег. № 33437. За този
имот обаче ответникът разбрал от В.Н.З. - наемател на друг негов обект в гр.
Пловдив, ***, който му споделил, че негов приятел притежавал интересен
търговски обект и търсел купувач. Впоследствие управителят на ответното
дружество лично се обадил на собственика на процесния имот, чийто телефонен
номер му бил предоставен от В.З., след което била уговорена цената и условията
на сделката. В тази насока се твърди, че ищецът не е съдействал и посредничил
на ответника при закупуване на имота. Наред с това се поддържа, че ищецът не е
имал сключен договор за посредничество със собственика на имота, нямал е достъп
до същия, за да организира оглед, като не е имал възможност да изпълни
останалите вменени му по процесния договор за поръчка задължения. Сочи се, че
преговорите, проучването и закупуването на имота са извършени изцяло от
ответното дружество с използвани адвокатски услуги.
Оспорва се автентичността на
представените от ищеца договор за поръчка от 21.12.2018 г. и протокол за оглед
от същата дата, като се твърди, че не са подписани С.А.С. - управител на
ответника „РОНИ“ ЕООД. Изтъква се, че за тези документи ответникът е разбрал
едва при връчване на исковата молба за отговор, поради което на основание чл.
301 от ТЗ се противопоставя на действията, извършени от трети лица от името и
за сметка на дружеството. Освен това се оспорва достоверната дата на
обсъжданите документи, като се сочи, че са съставени след 07.11.2019 г., когато
закупуването на процесния имот от ответника е станало публично известно. На
следващо място се претендира нищожност на представения договор за поръчка
поради липса на предмет, доколкото не бил посочен вид, предназначение, площ,
цена и други индивидуализиращи белези на имота, търсеното и предлагането на
който е възложено с него. От своя страна протоколът за оглед съдържал множество
предварително поставени подписи, като не ставало ясно чии са.
В условията на алтернативност е
направено възражение за недължимост на претендираното възнаграждение поради
неизпълнение на договорните задължения на ищеца. Поддържа се, че процесният
договор е за посредничество по смисъла на чл. 49 - 51 от ТЗ, като абсолютна
търговска сделка, касаеща дейност, упражнявана от търговец, който е
специализиран в осъществяване на определени сделки. Не се оспорва, че
търговският посредник има правото на възнаграждение според уговорките с
възложителя, но при осъществяване на посредничеството, при контакт между
страните - продавач и купувач. Сочи се, че съобразно клаузите на процесния
договор за поръчка, неговият предмет е постигането на определен резултат, както
при договора за посредничество, а именно свързване на страните за сключване на
сделки. Изложено е, че разликата между двата договора се състои в това, че при
посредничеството се включва не само задължение за организиране на огледи, но и
съдействие за постигане на съглашение между страните, за проучване на цени, за
снабдяване с информация и документи за имота. При този вид договор е необходимо
сключването на сделката да е резултат от това, че посредникът е поставил в
контакт страните, което в случа не се установявало от твърденията на ищеца.
Изтъква се, че изброените в процесния договор самостоятелни задължения на
посредника представляват само отделни етапи от цялостното изпълнение, което се
състои в придобиването от възложителя на вещно право върху имота. Ответното
дружество претендира, че прякото участие на посредника в осъществяването на
всички посочени в договора действия не е необходимо, но за пълното изпълнение е
задължително осъществяването на контакт между страните, изпълнението на
уговорения резултат и наличието на причинна връзка между него и поведението на
ищеца. В тази насока посочва, че по делото не се твърди представителят на
продавача „БГ Фрейт“ ООД и представителят на ответника да са били
непосредствено свързани от ищеца „ФОКС ИСТЕЙТС БЪЛГЕРИЯ“ ООД.
Предвид
изложените в отговора на исковата молба съображение се иска от съда да
постанови решение, с което да отхвърли предявената искова претенция като
неоснователна и да присъди на ответника сторените по делото разноски.
Съдът, като взе предвид становищата и доводите на
страните и след като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.
235, ал. 2, вр. чл. 12 от ГПК, намира за установено следното:
От представения по делото договор за
поръчка се установява, че е сключен на 21.12.2018 г. в гр. Пловдив между С.А.С.
- управител на ответното дружество „РОНИ“ ЕООД, в качеството на доверител, и
ищеца „ФОКС ИСТЕЙТС БЪЛГЕРИЯ“ ООД, като довереник. По силата на договора
ответникът е възложил на ищеца, който е приел да му посредничи при закупуване
и/или наемане на недвижим имот, като събира и предоставя информация за
предлаганите за продажба и/или под наем недвижими имоти, организира огледи на
имотите, организира преговори с продавача/наемодателя, посредничи за сключване
на сделка, за изготвяне на предварителен договор (нотариален акт) или договор
за наем. От своя страна ответникът се е задължил в момента на изпълнение на
поръчката да заплати на ищеца възнаграждение в размер на сумата, посочена в т.
3 от протокола за оглед на конкретния имот, а при забава да заплати неустойка в
размер на 1 % от дължимата сума за всеки просрочен ден, но не повече от
двукратния размер на възнаграждението. Съобразно т. 4 от договора поръчката е
изпълнена и задълженията на довереника са изчерпани, когато между доверителя и
собственик на имот, предложен от довереника, е постигнато съгласие за сделка и
между страните е сключен предварителен/окончателен договор за продажба или
договор за наем.
Видно от протокол за оглед на недвижим
имот, обективиран на гърба на договора за поръчка, на 21.12.2018 г. е извършен
оглед на недвижим имот с идентификатор № 56784.528.536.6.2, представляващ
магазин с площ 157,30 кв. м., находящ се в гр. Пловдив, ***, с обявената цена
от 320 000 евро. В протокола е вписано възнаграждение по т. 5 от договора в
размер от 18 776 лв.
По делото е представен Нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот № 14, том III, рег. № 14478, дело № 388 от
07.11.2019 г. на нотариус С. К.-Н. с рег. № 636 по регистъра на Нотариалната
камара и с район на действие - Районен съд Пловдив. От същия се установява, че
на 07.11.2019 г. „БГ ФРЕЙТ“ ЕООД, представлявано от управител Т.Д.И., е продало
на „РОНИ“ ЕООД, представлявано от управителя С.А. С., следния собствен недвижим
имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.528.536.6.2 по КК и КР
на гр. Пловдив, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на Изпълнителния
директор АКГГ, с адрес: гр. Пловдив, ***, с предназначение: за търговска
дейност, с площ от 157,30 кв. м., за сумата в размер 230 000 лв.
В производството по делото са събрани
гласни доказателства чрез разпита на свидетелите Т.Д.И., С.Г. А. и В.Н.З.. От
показанията на свидетеля И. се установява, че е управител на „БГ ФРЕЙТ“ ЕООД,
което се занимава основно с купуване, продаване, препродаване и отдаване под
наем на недвижими имоти. На 01.11.2018 г. дружеството закупило помещение в гр.
Пловдив на ***, за което свидетелят споделил на своя приятел - свидетелят В.З..
Последният от своя страна разказал на С.С., който се обадил на свидетеля И. и
се разбрали да направят оглед и евентуално да сключат сделка за сумата от 230
000 лв. Междувременно свидетелят отдал помещението под наем като аптека, а С.С.
започнал да извършва проверка на документацията и да подготвя сключването на сделката.
Свидетелят Т.И. споделя, че е запознат с дейността на „Фокс Истейтс Бългерия“
ООД и познава свидетелката С. А., но не е имал сключен договор за
посредничество при продажбата на помещението. От дружеството му поискали
документи за имота, които той предоставил, като намерили и клиент, но
свидетелят предпочел да договаря със С.С..
От показанията на свидетелката С. А. се
изяснява, че въз основа на сключен граждански договор работи като посредник в
ищцовото дружество „Фокс Истейтс Бългерия“ ООД. В края на месец ноември 2018 г.
свидетелят Т.И. се свързал лично с нея и показал процесното помещение, като
обсъждали продажбата му на цена от 320 000 евро. Между тях не бил сключен
договор за посредничество, но свидетелката започнала да предлага имота на
своите клиенти, като най-напред го показала на С. С.. На 21.12.2018 г. заедно
отишли до имота и го огледали от всички страни, но само отвън, тъй като
свидетелката не разполагала с ключ. След това попълнила протокол за оглед,
който бил предварително подписан от упълномощено от дружеството лице. Според
свидетелката С.С. проявил интерес към имота и се интересувал дали при
закупуването му ще има ДДС, за което тя му потвърдила след проведен разговор със
свидетеля Т.И.. Впоследствие свидетелката представила и други имоти на С. С.
съобразно неговите критерии, като той решил да закупи втория му предложен имот.
Междувременно за процесното помещение имало друг клиент, с когото организирала
няколко срещи в офиса на свидетеля И. и предстояло внасяне на капаро. След това
разбрала, че сделка не била сключена, защото друг купувач оставил капаро за
имота. Свидетелката А. се усъмнила, че помещението било закупено от С.С., защото
знаела, че той е имал среща със свидетеля Т.И. по повод сключен от него договор
за наем на друг имот. При извършена впоследствие проверка в Агенцията по
вписванията свидетелката установила, че действително купувачът на процесния
имот бил С.С..
От показанията на свидетеля В.З. се
установява, че познава и е в приятелски отношения със С.С. и свидетеля Т.И..
При случайна среща с последния свидетелят го попитал дали в района на процесния
имот отдава под наем магазин около 150 – 200 кв. м. на цена около 2000 лв. В
отговор свидетелят И. му споделил, че бил в процес на закупуване на помещението
на ***, но наема бил висок и вече имал наематели. Впоследствие свидетелят
Запрянов се срещнал със С.С., от когото знаел, че също търси помещение, като
дружеството му „РОНИ“ ЕООД закупувало по един имот на една – две години.
Свидетелят решил да разкаже на С.С. за процесния имот, като го свързал със
свидетеля Т.И. и впоследствие разбрал, че двамата са сключили сделка.
При
преценка на събраните гласни доказателства съдебният състав намира, че следва
да даде вяра на показанията на свидетелите Т.Д.И. и В.Н.З., ангажирани от
ответната страна, доколкото са еднопосочни и взаимно допълващи се. Що се отнася
до свидетелката С.Г. А., нейните показания следва да се преценят по реда на чл.
172 от ГПК с оглед заинтересоваността й от изхода на делото в качеството й на
служител в ищцовото дружество.
От заключението на изслушаната по делото съдебно
графологична експертиза се установява, че според изследвания от вещото лице
сравнителен материал С.С. е изпълнил подписите за „доверител“ в договора за
поръчка № 738/21.12.2018 г. и протокола за оглед от 21.12.2018 г. При
извършеното изследване са констатирани съществени съвпадения на общи и частни
идентификационни признаци на почерка, които са дали основание на вещото лице за
категорично заключение, че именно С. С. е изпълнил подписите в оспорените
документи. Наред с това експертът е посочил, че не може да се определи кога е
положен ръкописния текст в протокола за оглед. Съдът кредитира заключението на
експертизата като изготвено компетентно и безпристрастно, с нужните професионални
знания и опит, съответстващо на останалите събрани по делото доказателства.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави
следните правни изводи:
По делото се установи, че на 21.12.2018 г. между страните е
възникнало облигационно правоотношение по договор за поръчка, въз основа на
който ищецът се е съгласил да посредничи при закупуване и/или наемане на
недвижим имот от ответника срещу задължение на последния да заплати
възнаграждение. Във връзка с направеното от ответника оспорване истинността на
този договор по реда на чл. 193 от ГПК, от заключението на изслушаната по
делото съдебно графологична експертиза по категоричен начин се установи
неговата автентичност, а именно, че е подписан от управителя на дружеството С.С..
По тази причина съдът приема за неоснователно така направеното оспорване. Що се
отнася до възражението за нищожност на договора поради липса на предмет, съдът
намира, че при тълкуване на неговото съдържание по реда на чл. 20 от ЗЗД може
да се приеме, че действието на постигнатото между страните съглашение не е
обусловено от наличието на конкретен имот, а има за предмет извършването на
конкретни действия от страна на посредника. По друг начин стои въпросът за
действителността на уговорката за цена /възнаграждение на посредника/,
доколкото размерът й не е определен, нито е определяем според съдържанието на
договора. С оглед липсата на съответно възражение обаче, съдът не дължи
служебно произнасяне по този въпрос.
Основният спор по делото касае изпълнението от страна на
ищеца на поетите с договора задължения като основание за дължимост от ответника
на уговореното възнаграждение. Видно от сключения между страните договор ищецът
е приел да посредничи на ответника при закупуване и/или наемане на недвижим
имот чрез извършване на фактически действия, а именно като събира и предоставя
информация за предлаганите за продажба и/или под наем недвижими имоти,
организира огледи на имотите, организира преговори с продавача/наемодателя,
посредничи за сключване на сделка, за изготвяне на предварителен договор
(нотариален акт) или договор за наем. Страните изрично са уговорили, че
възнаграждението се дължи при изпълнение задълженията на ищеца, когато по
отношение на предложен от него имот е сключен предварителен/окончателен договор
за продажба или договор за наем между ответника и собственика на имота. От
изложеното следва, че изискуемостта на възнаграждението е обусловена от
определен краен резултат, постигнат чрез съдействието на ищеца посредством
извършване на посочените фактически действия.
От събраните по делото доказателства безспорно се установи,
че на 07.11.2019 г. ответникът е закупил от „БГ ФРЕЙТ“ ЕООД, представлявано от
управителя - свидетеля Т.Д.И., процесния недвижим имот с идентификатор
56784.528.536.6.2, с площ от 157,30 кв. м., находящ се в гр. Пловдив на ***.
Същият имот е описан със съответните индивидуализиращи белези в протокол за
оглед от 21.12.2018 г., обективиран на гърба на договора за поръчка. От
заключението на допуснатата графологична експертиза се доказа, че въпросният
протокол е подписан от С.С., в качеството му на управител на ответното
дружество. В същото време от показанията на свидетелката С. А., която
претендира, че е извършила огледа на имота, се установи, че не тя е подписала
съставения протокол, а друго лице, упълномощено от ищцовото дружество. По
отношение на това друго лице обаче по делото не бяха представени никакви
писмени доказателства за учредена представителна власт, като за установяване на
това обстоятелство свидетелските показания са недопустими съобразно
разпоредбата на чл. 164, ал. 1, т. 3 от ГПК. Наред с това в показанията на
свидетелката А. се съдържа своеобразни признание, че не е извършен надлежен
оглед на имота, доколкото тя не е разполагала с достъп до него поради липсата
на ключ. Общоизвестно е, че традиционният оглед на имот предпоставя поглед
отвъд неговите стени чрез детайлно и внимателно оглеждане на помещението
отвътре, а не само отвън както е в настоящия случай. Предвид изложеното съдът
не приема за доказано правнорелевантното обстоятелство, че ищецът е предоставил
процесния имот за оглед от ответника.
На следващо място, от събраните по делото доказателства не
се установява ищецът да е извършил и някое от другите посочени в договора
фактически действия за осъществяване на посредничество при закупуване на
процесния имот. Изложените в тази насока твърдения от свидетелката С. А. не
намират подкрепа в събраните по делото доказателства. Напротив, от гласните
доказателства, ангажирани от ответното дружество, се установи, че неговият
управител С.С. е познавал лично собственика на имота - свидетеля Т.И., като за
продажбата му е узнал от свидетеля В.З.. В показанията на тези свидетели не се
съдържат каквито и да било данни за участието на ищцовото дружество при
извършената сделка с имота. В тази насока свидетелят И. е категоричен, че не е
имал никакви уговорки с ищеца да му посредничи при продажбата на имота,
доколкото самият той чрез управляваното от него дружество се занимавал с такава
дейност. От своя страна свидетелката А. потвърди, че не е била официално
упълномощена от свидетеля Т.И. и поради тази причина не е разполагала с ключ за
имота, което недвусмислено сочи, че тя въобще не е имала правомощието да го
предлага за продажба на своите клиенти. При това положение не може да се приеме,
че закупуването на процесния имот от ответника е в резултат на посредничество
от страна на ищеца.
В контекста на изложеното съдът намира, че предявеният иск с
правно основание чл. 286 от ЗЗД за заплащане на сумата в размер на 18 776 лв.,
представляваща възнаграждение по сключения между страните договор за поръчка от
21.12.2018 г., е неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен. По
изложените съображения неоснователен се явява и акцесорният иск по чл. 92, ал.
1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 8261,44 лв., представляваща
неустойка за забава.
При този изход на делото, на основание чл. 78, ал.
3 от ГПК в тежест на ищеца „ФОКС ИСТЕЙТС БЪЛГЕРИЯ“ ООД следва
да се възложат направените от ответника „РОНИ“ ЕООД разноски
по делото в общ размер на 2400 лв., от които 2000 лв. за адвокатско
възнаграждение и 400 лв. за възнаграждение на вещото лице по допуснатата
експертиза.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения
от „ФОКС ИСТЕЙТС БЪЛГЕРИЯ“ ООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление:
гр. Пловдив, ***, против „РОНИ“ ЕООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на
управление: гр. Харманли, ***, искове с правно основание чл. 286 от ЗЗД и чл.
92, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на сумата в размер на 18 776 лева,
представляваща възнаграждение по сключения договор за поръчка от 21.12.2018 г.,
както и сумата от 8261,44 лв., представляваща неустойка за забава, като
неоснователни.
ОСЪЖДА на
основание чл. 78, ал. 3 от ГПК „ФОКС ИСТЕЙТС БЪЛГЕРИЯ“ ООД, ЕИК: ***, със
седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ***, да заплати на „РОНИ“ ЕООД,
ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление: гр. Харманли, ***, сумата в
размер на 2400 лева, представляваща направените по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване
пред Окръжен съд – Хасково в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: