Р Е
Ш Е Н
И Е
N
гр.Русе, 22.03.2012 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
РУСЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД гражданска колегия в
публичното заседание на двадесет и втори февруари през две хиляди и дванадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ВЕЛКОВА
при секретаря П.Н. и в присъствието на прокурора
като разгледа
докладваното от съдията ВЕЛКОВА гр. дело N1067 по описа за 2011
година, за да се произнесе,
съобрази следното:
Производството е образувано по
предявеният иск за заплащане на неустойка с правно основание чл.92 от ЗЗД.
Ищцата В.П.М. твърди, че на
18.09.2009 г. закупила от ответното дружество недвижим имот- апартамент /
мезонет/ №3, находящ се в с.Д., община П., изграден до степен на завършеност „
груб строеж” в УПИ ІІ от кв.37 по плана на с.Д., целият с площ от 810 кв.м.,
при съседи: от север- улица, от изток- улица, от юг- УПИ ІІІ-912 и от запад-
УПИ І-933, който апартамент бил с площ от 95.64 кв.м., състоящ се на първо ниво
от антре, санитарен възел, склад, дневна с кухненски бокс, а на второ ниво,
състоящ се от коридор, баня, две спални и тераса, при съседи на първо нови: от
изток- ап.1, от запад- ап.4, от север- коридор и от юг- УПИ ІІІ-912 и съседи на
второ ниво: от изток- ап.1, от запад- ап.4 и ап.5, от север- улица и от юг-
ап.4, заедно с припадащите се ид.части от общите части на сградата и от правото
на строеж върху описаното по- горе място. Договорът за покупко- продажба бил
обективиран в нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот №154, т.ІІ,
рег.№1754, дело №337 от
Ответникът „Л.С.” ЕООД, ЕИК *****
със седалище гр.Р. в качеството му на универсален правоприемник на „Л.С.” ООД-
гр.Р. оспорва основателността на предявеният иск по съображенията, изложени в
отговора. Навежда доводи за нищожност на клаузата за неустойката поради накърняване на добрите нрави,
евентуално ако същата е действителна прави възражение за прекомерност и искане
същата да бъде намалена. В съдебно заседание процесуалният представител на
ответника заявява, че не поддържа направеното с отговора на исковата молба
оспорване на предварителния договор от 17.09.2009 г.
След преценка на събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност,
съдът приема за установено от фактическа страна следното:
На 17.09.2009 г. в гр.П. „Л.С.”
ООД- гр.Р. в качеството си на продавач от една страна и от друга- В.П.М., в
качеството на купувач са сключили предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот, находящ се в с.Д.о, Община П. и представляващ част от жилищен
етаж мезонетен тип, преустроен от кафе /бар- дискотека/ и покрив / с право на
надстрояване/ на съществуваща сграда, с РЗП за целия етаж от 620 кв.м. съгласно
Разрешение за строеж №167/03.05.2006 г., издадено от Община Перник, който етаж
представлява обособена част от монолитна сграда, построена върху УПИ ІІ в кв.37
съгласно утвърден със Заповед №347/05.03.1999 г. план за регулация и
застрояване на с.Д., целият с площ от 810 кв.м. с посочени граници, който имот
представлява: апартамент /мезонет/ №* със застроена площ от 95.64 кв.м.,
състоящ се от първо ниво от антре, санитарен възел, склад, дневна с кухненски
бокс и на второ ниво- коридор, баня, две спални и тераса с посочени граници,
заедно със съответните ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху описания по- горе УПИ. Съгласно чл.1.2 от договора страните са уговорили
довършителните работи в Приложение №1, представляващо неразделна част от
договора. В раздел ІІ страните са уговорили продажна цена в размер на
60 000 лв., както и начина и сроковете на плащането й- 30 000 лв. при
подписване на предварителния договор като е удостоверено плащането на тази сума
и второ плащане в размер на 30 000 лв.-в срок 7 дни след получаване на
уведомление от продавача за издаване на акт обр.16 и разрешение за ползване.
Съгласно раздел ІІІ, чл.3.1 от
предварителния договор продавачът се е задължил да изгради обекта изцяло и да
го предаде на купувача в срок до 01.03.2010 г. В раздел ІV от предварителния
договор са уговорени задълженията на всяка една от страните, а в раздел VІ-
отговорността за неизпълнение. В чл.6.2 от договора страните са уговорили, че
при неизпълнение на задължението за прехвърляна на владението и невъвеждането
на обекта в експлоатация в договорения срок с повече от 15 дни, продавачът
дължи на купувача неустойка за забава в размер на 0.5 % върху внесените от
купувача суми за всеки просрочен ден. Представено е и проложение №1 към
предварителния договор.
С нотариален акт №25/18.09.2009
г., т.10, дело №1849 на СВ- гр.Перник „Л.С.” ООД- гр.Р. е прехвърлило на В.П.М.
чрез пълномощника й И. Г. М. правото на собственост върху недвижимия имот-
предмет на предварителния договор на етап „груб строеж”. В т.3 от договора за
покупко- продажба, сключен с посоченият нотариален акт страните са уговорили,
че довършителните работи като вид, количество и качество, сроковете за тяхното
изпълнение, плащането и евентуалните неустойки при неизпълнение са съгласно
сключеният помежду им предварителен договор за покупко- продажба от 17.09.2009
г.
Изложените факти съдът приема за
установено въз основа на представените по делото заверени преписи от
предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 17.09.2009 г.,
заедно с приложението към него и препис от нотариалният акт, които се ползват с
регламентираната в чл.179 от ГПК и чл.180 от ГПК доказателствена сила.
От представеният препис от
разписка, ползваща се с доказателствената сила на чл.180 от ГПК се установява,
че на 24.03.2010 г. ищцата е платила на ответното дружество сумата в размер на
30 000 лв. в изпълнение на задължението си по договора, сключен между
страните.
От приетите по делото писмени
доказателства се установява, че ответното дружество е извършвало действия във
връзка с въвеждането на процесният обект в експлоатация, както и че с
Удостоверение №51/28.03.2011 г., издадено от Община Перник процесната сграда е
въведена в експлоатация.
С решение №150 от 25.10.2011 г.,
постановено по адм.д. №225/2011 г. на АС- Перник, влязло в сила на 08.12.2011
г. е прогласена нищожността на заповед №12/11.04.2011 г. на Главният архитект
на Община Перник, с която е оттеглено издаденото удостоверение за въвеждане в
експлоатация №51/28.03.2011 г.
Обстоятелството, че сградата, в
която се намира жилището- предмет на договора между страните е завършена и
въведена с експлоатация се установява и с показанията на св.М.И.- собственик на
жилище в същата сграда. Свидетелят посочва, че притежава жилище в същата
сграда, което закупил изцяло в завършен вид, както и че за сградата има издаден
акт- обр.16.
С показанията на св. М.А. се установява,
че част от дейностите по довършването на апартамента- предмет на договора са
правени от ищцата и от наети от нея работници- изолация на терасата, смяна на
дограмата / демонтаж на старата и монтаж на нова/, направа на преградни
вътрешни стени и вътрешни врати, преработване на стълбището за втория етаж на
жилището, които дейности били извършени през 2009/2010 г., както и че от
2010/2011 г. синът на ищцата живеел в жилището.
Със заключението на приетата по
делото съдебно- икономическа експертиза и устните обяснения на в.л., дадени в
с.з. се установява, че за периода 16.03.2010 г.- 20.12.2010 г. съобразно
извършените плащания на 17.09.2009 г. и на 24.03.2010 г. на сумите в размер на
по 30 000 лв. или общо 60 000 лв. , размерът на неустойката за
забава, уговорена в чл.6.2 от предварителния договор е 82 650 лв.
От заключението на в.л.А. М. се
установява, че размерът на средномесечният пазарен наем на аналогичен
апартамент в завършен вид за периода 16.03.2010 г.- 28.03.2011 г. е в размер на
3900 лв. / по 300 лв. месечно/.
С приемо- предавателен и
констативен протокол от 11.04.2011 г., сключен от ответното дружество и И.М. в
качеството му на пълномощник на ищцата по силата на пълномощно, с нотариална
заверка на подписа- рег.№ **/07.09.2009 г.,
се установява, че на ищцата е предаден екземпляр от Удостоверение
№51/28.03.2011 г. за въвеждане на сградата в експлоатация. В същият е посочено,
че страните приемат и се съгласяват, че с издаването на посоченото
удостоверение същите са изпълнили точно задълженията си една към друга, поети с
предварителния договор от 17.09.2009 г.
От справка за актуално състояние
на ответното дружество, че на 12.12.2011 г. вписано преобразуването на ТД „Л.С.”
ООД- Р. в ЕООД.
Въз основа на установеното от фактическа страна, съдът прави следните
правни изводи:
Производството
по делото е образувано по иска за заплащане на неустойка за забава с правно
основание чл.92 от ЗЗД.
Съгласно
разпоредбата на чл.92 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението
и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е необходимо
последните да се доказват. Цитираната правна норма сочи, че неустойката е
изрична договорна клауза, чийто съществен елемент е предварителната
определеност на размера на обезщетението за предполагаемите вреди от
неизпълнението. За да бъде уважена претенцията следва да се установи в процеса
наличието на договор между страните, наличие на клауза за неустойка, както и
неизпълнението на договорно задължение от страна на ответника.
От представеният
по делото препис от предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот
се установява по категоричен начин, че на 17.09.2009 г. страните по делото са
сключили в изискуемата от закона- чл.18 от ЗЗД форма договор, по силата на
който ответното дружество в качеството му на продавач се е задължило да
прехвърли на ищцата правото на собственост върху недвижим имот, находящ се в с.Д., Община П. и
представляващ част от жилищен етаж мезонетен тип, преустроен от кафе /бар-
дискотека/ и покрив / с право на надстрояване/ на съществуваща сграда, с РЗП за
целия етаж от 620 кв.м. съгласно Разрешение за строеж №167/03.05.2006 г.,
издадено от Община Перник, който етаж представлява обособена част от монолитна
сграда, построена върху УПИ ІІ в кв.37 съгласно утвърден със Заповед
№347/05.03.1999 г. план за регулация и застрояване на с.Д., целият с площ от
810 кв.м. с посочени граници, който имот представлява: апартамент /мезонет/ №3
със застроена площ от 95.64 кв.м., състоящ се от първо ниво от антре, санитарен
възел, склад, дневна с кухненски бокс и на второ ниво- коридор, баня, две
спални и тераса с посочени граници, заедно със съответните ид.ч. от общите
части на сградата и от правото на строеж върху описания по- горе УПИ. Съгласно
чл.1.2 от договора страните са уговорили довършителните работи в Приложение №1,
представляващо неразделна част от него. В раздел ІІ страните са уговорили
продажна цена в размер на 60 000 лв., както и начина и сроковете на
плащането й- 30 000 лв. при подписване на предварителния договор като е
удостоверено плащането на тази сума и второ плащане в размер на 30 000
лв.-в срок 7 дни след получаване на уведомление от продавача за издаване на акт
обр.16 и разрешение за ползване.
Съгласно раздел ІІІ, чл.3.1 от
предварителния договор продавачът се е задължил да изгради обекта изцяло и да
го предаде на купувача в срок до 01.03.2010 г. В раздел ІV от предварителния
договор са уговорени задълженията на всяка една от страните, а в раздел VІ-
отговорността за неизпълнение. В чл.6.2 от договора страните са уговорили, че
при неизпълнение на задължението за прехвърляна на владението и невъвеждането
на обекта в експлоатация в договорения срок с повече от 15 дни, продавачът
дължи на купувача неустойка за забава в размер на 0.5 % върху внесените от
купувача суми за всеки просрочен ден. Представено е и проложение №1 към
предварителния договор.
Сключването на договора е
правопарждащ юридически факт, от който възникват права и задължения за всяка от
страните като законът изисква задълженията да се изпълняват точно.
Установи се по делото, че с
нотариален акт №25/18.09.2009 г., т.10, дело №1849 на СВ- гр.Перник, в
изпълнение на задълженията си по предварителния договор „Л.С.” ООД- гр.Р. е прехвърлило на В.П.М.
чрез пълномощника й И.Г.М. правото на собственост върху недвижимия имот-
предмет на предварителния договор на етап „груб строеж”. В т.3 от договора за
покупко- продажба, сключен с посоченият нотариален акт страните изрично са
уговорили, че довършителните работи като вид, количество и качество, сроковете
за тяхното изпълнение, плащането и евентуалните неустойки при неизпълнение са
съгласно сключеният помежду им предварителен договор за покупко- продажба от
17.09.2009 г.
С оглед на тези обстоятелства,
съдът приема, че в случая е налице валиден договор между страните, в който е
уговорена клауза за неустойка при забава на изпълнение на задължението от
страна на ответника за въвеждане на обекта в експлоатация.
Съгласно уговореното в раздел
ІІІ, чл.31 от договора срокът за изпълнение на горепосоченото задължение от
страна на праводателя на ответното дружество е 01.03.2010 г., а съгласно
уговореното в чл.6.2 от посоченият договор неустойка за забава се дължи след
изтичане на договорения срок и при неизпълнение на това задължение с повече от
15 дни.
От съвкупната преценка на
доказателства и като съобразява представеното по делото удостоверение
№51/28.03.2011 г., издадено от Община Перник, съдът приеме, че ответното
дружество не е изпълнило в уговорения в договора срок задължението си за
въвеждане на процесният обект в експлоатация, поради което считано от
16.03.2010 г. същото е изпаднало в забава по отношение на това свое задължение.
За периода на забава същото дължи неустойка съгласно уговореното в чл.6.2 от
договора.
Установи се по делото, че ищцата
е изпълнила точно задълженията си по договора като е заплатила изцяло
продажната цена на жилището- 30 000 лв. на 17.09.2009 г. при сключване на
предварителният договор, в който изрично е удостоверено и това обстоятелство,
както и че същата е платила на 24.03.2010 г. втората дължима от нея вноска в
размер на 30 000 лв., за което е издадена и приетата по делото разписка,
ползваща се с доказателствената сила на чл.180 от ГПК.
За процесният период размерът на
уговорената в чл.6.2 от договора неустойка за забава възлиза в размер на
82 650 от ЗЗД.
Ответното дружество е направило
възражение за нищожност на клаузата за неустойка като нарушаваща добрите нрави
по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД.
Съдът намира възражението за основателно.
Съгласно Решение №4/25.02.2009 г.
на ВКС по т.д.№ 395/2008 г., постановено по реда на чл.290 от ГПК и
представляващо задължителна съдебна практика, накърняване на добрите нрави по
смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД е налице, когато се нарушава правен
принцип, който може да не е законодателно изрично формулиран, но спазването му
е преведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право.
Посочени са принципите на справедливостта, на добросъвестността в гражданските
и търговските взаимоотношения и на предотвратяване на несправедливото
облагодетелстване. В цитираното решение е посочено, че клаузата за неустойка е
нищожна като нарушаваща принципа на справедливостта и създаваща условия за
неоснователно обогатяване, когато вследствие на заплащането й ще е налице
неравностойност на насрещните задължения или неустойката ще излезе извън
обезпечителните или обезщетителните си функции. Преценката дали клаузата е
нищожна следва да се основава на вида на неизпълнението, на начина на определянето
й и базата на изчисляването й..
В конкретният случай се установи,
че размерът на неустойката по чл.6.2 от предварителния договор е 82 650
лв., а продажната цена на жилището е в размер на 60 000 лв.
Предвид това обстоятелство и като
съобразява, че ответникът е изпълнил основното си задължение по прехвърляне на
правото на собственост на недвижимия
имот на 18.09.2009 г. с горепосочения нотариален акт в груб строеж, като
съобразява, че неустойката е уговорена при забава на изпълнението на задължението
за предаване на владението и въвеждане
на обекта в експлоатация, съдът приема, че в конкретният случай уговорената в
чл.6.2 от договора клауза за неустойка е нищожна като нарушаваща принципа на
справедливост, тъй като начина на формиране на размера й значително надхвърля
продажната цена на жилището, поради което създава условия за неоснователно обогатяване и излиза извън
функциите си.
Предвид посочената нищожност на
клаузата за неустойка, предявеният иск се явява неоснователен и следва да се
отхвърли.
Следва да се посочи, че искът е
неоснователен и на друго основание.
От приетият по делото протокол от
11.04.2011 г., който макар и подписан в хода на производството, следва да бъде
съобразен предвид разпоредбата на чл.235, ал.3 от ГПК, страните по делото са
постигнали съгласие, че задълженията по сключеният помежду им договор са
изпълнени точно., а неустойка се дължи при неточно изпълнение на задълженията.
В тази част протоколът има характер на
договор, с който се изменя договора от 17.09.2009 г. относно срокът на
изпълнение на задължението за въвеждане на сградата в експлоатация, поради
което не е налице основание за присъждане на неустойка за забава.
Предявеният иск е неоснователен и
следва да се отхвърли.
Съгласно чл.78 от ГПК разноските
по делото са в тежест на ищцата.
По изложените съображения Русенският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният от В.П.М.,***,
Б. област, ул.”*** ***” №** против „Л.С.” ЕООД, ЕИК **** със седалище гр.Р. в
качеството му на универсален правоприемник на „Л. С.” ООД- гр.Р. иск за сумата
в размер на 83 000 лв.- неустойка за забава по чл.6.2 от предварителен
договор от 17.09.2009 г. за периода 16.03.2010 г.- 20.12.2010 г. като
неоснователен.
ОСЪЖДА В.П.М.,***, Б. област,
ул.”**** ****” №** да заплати на „Л.С.”
ЕООД, ЕИК **** със седалище гр.Русе сумата в размер на 2600 лв. разноски по
делото.
Решението може да се обжалва пред ВТАС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: