№ 197
гр. Варна, 13.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на шестнадесети април
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Нели П. Катрикова Добрева
като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Търговско дело №
20243100900558 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са от Н. Д. Н., ЕГН ********** с адрес *****, чрез адв. А.
П.-ВАК срещу „АСТРАЛ КОНСЕПТ“ ЕООД, ЕИК *********, седалище и
адрес на управление: гр. Варна, ул. „Александър Дякович“ № 45, офис 34,
представлявано от управителя А.Б.Р., искове с правно основание чл.79, ал.1 от
ЗЗД и чл.92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 14002 евро, представляваща
уговорена неустойка съгласно анекс от 01.07.2024г. към договор за продажба
на право на строеж на недвижими имоти и строителство на обекти от
18.09.2023г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда до окончателно изплащане на задължението, както и
сумата 253 855,32 лева, представляваща заплатена продажна цена по
прекратен по взаимно съгласие договор съгласно анекс от 01.07.2024г. към
договор за продажба на право на строеж на недвижими имоти и строителство
на обекти от 18.09.2023г., ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба в съда до окончателно изплащане на
задължението.
Твърди се в исковата молба, че между страните са възникнали
облигационни отношения по силата на договор за продажба на право на
строеж на недвижими имоти и строителство на обекти от 18.09.2023г.,
1
съгласно който ответникът се е задължил да осъществи право на строеж за
построяване на бъдещи обекти в поземлен имот с идентификатор
10135.2556.397, находящ се в г***** с площ от 8472 кв.м., и да продаде на Н.
Д. Н. бъдещите вещи - двустаен апартамент №4, разположен на 6 етаж в
десететажна жилищна част, секция 5 с площ от 74,30 кв.м. с включени общи
части и граници по изработен инвестиционен проект за цена от 104 020 евро;
както и паркомясто №176 и паркомясто №177, разположени на ниво -3 за цена
от 18000 евро всяко или общо 36000 евро. Твърди се, че в изпълнение на
договора молителят превел на „АСТРАЛ КОНСЕПТ“ ЕООД с два превода на
18.09.2023г. - 185803,85 лева като вноска по предварителния договор и на
24.10.2023г. - сумата от 88051,47 лева като вноска по предварителния договор
или общо сумата от 273 855,32 лева. Излага се в исковата молба, че съгласно
т.8.1 от договора срокът за издаване на разрешителното за строеж е до 6
месеца от 18.09.2023г., като купувачът - възложител може да се откаже от
сделката, ако след изтичане на този срок все още няма издадено разрешение за
строеж, и в този случай продавачът се задължава да възстанови на купувача -
възложител всички платени суми до момента, ведно с неустойка. Твърди се, че
в уговорения срок „АСТРАЛ КОНСЕПТ“ ЕООД не се е снабдил с разрешение
за строеж, поради което на 01.07.2024г. страните са подписали анекс за
прекратяване на договора от 18.09.2023г. по взаимно съгласие, по силата на
който изпълнителят следва да възстанови на възложителя сумата от 140 020
евро или левовата равностойност в размер на 273 855,32 лева, както и
неустойка в размер на 14002 евро в срок до 01.09.2024г. В изпълнение на
анекса на 10.09.2024г. молителят получил плащане от дружеството „Астрал
хотел“ ЕООД с ЕИК *********, чийто едноличен собственик е А.Б.Р. в размер
на 20 000 лева по банковата си сметка с основание: „връщане на средства по
Анекс от 01. Задължено лице „Астрал консепт“ ЕООД". Излага, че плащането
не е достатъчно, за да се погаси както вземането за платената продажна цена,
така и уговорената неустойка.
В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответникът „АСТРАЛ КОНСЕПТ“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна, представлявано от
управителя А.Б.Р. е депозирал писмен отговор, с който изразява становище за
допустимост, но неоснователност на предявения иск. Твърди се в отговора, че
ищецът не е изправна страна по договора от 18.09.2023г., тъй като не е
изпълнил задължението си за заплати дължимите от него суми по договора.
2
Оспорва верността на съдържанието на банковите бордера, приложени като
доказателство по делото. Оспорва автентичността на подписа, положен в
анекса за А.Р.. Твърди се също, че размерът на претенцията е неправилно
изчислен. В евентуалност се твърди, че неустоечната клауза е нищожна
поради противоречие с добрите нрави и прекомерност, тъй като надхвърля
присъщите обезщетителна, обезпечителна и санкционна функция.
Съдът, като прецени по реда на чл.12 от ГПК събраните по делото
доказателства във връзка с доводите и съображенията на страните, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
По предявения иск с правно основание чл.79 от ЗЗД подлежат на
главно и пълно доказване от ищцовата страна следните обстоятелства:
наличието на възникнало между страните договорно правоотношение,
извършено плащане на уговорените суми, както и в случая наличието на анекс
за прекратяване на договора с уговорка за възстановяване на заплатените суми
в определен срок. При установяване на посочените обстоятелства ответникът
носи тежестта да докаже точното в количествено и времево отношение
изпълнение на задължението си за погасяване на дължимите суми.
Приет е за безспорен и ненуждаещ се от доказване факта, че между
страните е сключен договор за продажба на право на строеж на недвижими
имоти и строителство на обекти от 18.09.2023г. Независимо от
наименованието на договора, от смисъла на поетите с него задължения се
установява, че по същността си той представлява предварителен договор по
отношение на задължението за продажба на право на строеж и право на
собственост върху бъдещи обекти.
От представения като доказателство по делото договор е видно, че
съгласно т.8.1 е договорено, че купувачът - възложител може да се откаже от
сделката, ако след изтичане на предвидения шестмесечен срок и
автоматичното двумесечно удължаване все още няма издадено разрешение за
строеж, и в този случай продавачът се задължава да възстанови на купувача -
възложител всички платени суми до момента, ведно с неустойка в размер на
10% от платената сума в срок от 60 календарни дни.
Установява се от представените по делото писмени доказателства и
наличието на сключен между страните анекс от 01.07.2024г., по силата на
който страните са се споразумели договорът от 18.09.2023г. да бъде прекратен
3
по взаимно съгласие и да се възстанови платената от купувача сума в размер
на 140020 евро с левова равностойност 273855,32 лева, ведно с неустойка в
размер на 14002 евро м срок до 2 месеца от сключване на анекса.
Анексът е оспорен от ответната страна с твърдения за неавтентичност
на подписа, положен за А.Р. като продавач - изпълнител. В хода на откритото
производство с правно основание чл.193 от ГПК е назначена и приета
съдебно-графологична експертиза, от чието заключение се установява, че
подписът е положен от А.Р.. С оглед на така установената автентичност
съобразно разпоредбата на чл.194, ал.2 от ГПК следва да се приеме, че
оспорването не е доказано. Страните са обвързани от сключения анекс, с
който са прекратили договора по взаимно съгласие и продавачът е поел
задължение да възстанови на купувача платената сума в посочения размер.
Възражението, релевирано в отговора, че купувачът не е изправна
страна по договора, тъй като не е заплатил дължимите суми, се преценява като
неоснователно с оглед на представените преводни нареждания и извлечения
по сметка, от които се установява, че ищецът Н. Н. е превел на „АСТРАЛ
КОНСЕПТ“ ЕООД 185803,85 лв. на 18.09.2023г. и 88051,47 лв. на 24.10.2023г.
И при двата превода като основание е посочено - вноска по предварителен
договор от 18.09.2023г.
Въз основа на горното съдът намира, че е налице действително
възникнало по силата на анекса задължение на ответника да възстанови
платената от ищеца сума в общ размер 253 855,32 лв. Настъпила е неговата
изискуемост съобразно предвиденото в т.2.1, а именно 2 месеца от
сключването на анекса – 01.07.2024г. От тази сума следва да се приспадне
сумата от 20000 лева, по отношение на която е прието за безспорно
установено, че е преведена на купувача от третото лице „АСТРАЛ КОНСЕПТ“
ЕООД за погасяване на задължението на ответника по анекса от 01.07.2024г.
След приспадане на така преведената сума предявеният осъдителен иск в
частта за главницата се явява основателен и следва да бъде уважен в
претендирания размер, а именно 253 855,32 лв.
Съгласно чл. 92 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да
е нужно те да се доказват. Фактическият състав, който следва да се осъществи,
за да възникне основанието за заплащане на неустойка за неизпълнението на
4
договор, е: наличие на валидно договорно задължение, уговорена неустойка,
неизпълнение на задължението.
Както е посочено по-горе, в т.8.1 от договора е предвидено, че
купувачът - възложител може да се откаже от сделката, ако след изтичане на
предвидения шестмесечен срок и автоматичното двумесечно удължаване все
още няма издадено разрешение за строеж, и в този случай продавачът се
задължава да възстанови на купувача - възложител всички платени суми до
момента, ведно с неустойка в размер на 10% от платената сума в срок от 60
календарни дни. По силата на сключения анекс страните са се съгласили, че са
налице предпоставките за дължимост на уговорената неустойка, посочена в
анекса като конкретна сума. В случай на уговорена в договора неустойка не се
провежда доказване наличието на настъпили вреди и на техния размер,
поради което възражението в този смисъл, релевирано в отговора, се явява
неоснователно.
Неоснователно съдът намира и възражението за нищожност на
уговорената неустойка поради следното: съобразно разрешението по ТР
№1/2010г. по тълк.дело №1/2009г. автономията на волята на страните да
определят свободно съдържанието на договора и в частност да уговарят
неустойка е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две посоки:
съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на
закона и на добрите нрави, като това ограничение се отнася както за
гражданските, така и търговските сделки - арг. от чл. 288 ТЗ. Преценката за
нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се
прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора. В
случая се касае за компенсаторна неустойка при пълно неизпълнение, поради
което договореният размер от 10% върху изплатените от купувача суми не
може да се приеме за надхвърлящ присъщите за неустойката обезщетителна,
обезпечителна и санкционна функция, доколкото е съизмерим с размера на
законната лихва. Предявеният осъдителен иск в частта за неустойката също се
явява основателен и следва да бъде уважен в претендирания размер 14002
евро.
Освен изложеното, от представеното по делото споразумение, чиято
автентичност е установена в хода на проведеното производство по чл.193 от
ГПК, се установява признание за дължимостта на процесните суми от
5
ответното дружество чрез неговия управител А.Р..
Предвид на акцесорния й характер следва да бъде уважена и
претенцията за заплащане на законната лихва от датата на завеждане на
настоящия иск до окончателното изплащане на задължението.
Съобразно изхода от спора и поради направеното искане в полза на
ищеца следва да бъде присъдена сумата от 26760 лв., включваща заплатена
държавна такса 10714,29 лв., адв.възнаграждение 16000 лв., държавна такса по
обезпечителното производство и държ.такса за обезпечителна заповед 45 лв.
по съобразно представените по делото списък по чл.80 от ГПК и писмени
доказателства.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „АСТРАЛ КОНСЕПТ“ ЕООД, ЕИК *********, седалище и
адрес на управление: гр. Варна, ул. „Александър Дякович“ № 45, офис 34,
представлявано от управителя А.Б.Р., ДА ЗАПЛАТИ на Н. Д. Н., ЕГН
********** с адрес *****, следните суми: 14002 евро, представляваща
дължима неустойка съгласно анекс от 01.07.2024г. към договор за продажба на
право на строеж на недвижими имоти и строителство на обекти от
18.09.2023г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда до окончателно изплащане на задължението, както и
253 855,32 лева, представляваща подлежаща на възстановяване сума съгласно
анекс от 01.07.2024г., заплатена по прекратен по взаимно съгласие договор за
продажба на право на строеж на недвижими имоти и строителство на обекти
от 18.09.2023г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда до окончателно изплащане на задължението, на
основание чл. 79 и 86 ЗЗД.
ОСЪЖДА „АСТРАЛ КОНСЕПТ“ ЕООД, ЕИК *********, седалище и
адрес на управление: гр. Варна, ул. „Александър Дякович“ № 45, офис 34,
представлявано от управителя А.Б.Р., ДА ЗАПЛАТИ на Н. Д. Н., ЕГН
********** с адрес *****, сумата от 26760 лева /двадесет и шест хиляди
седемстотин и шестдесет лева/, представляваща разноски в настоящото
производство съобразно изхода от спора, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
6
Решението подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
7