РЕШЕНИЕ
№260217
13.10.2021 г. гр. Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд граждански състав на шестнадесети септември през две хиляди
двадесет и първа година
в публично заседание в следния
състав:
Председател:
Нина Моллова- Белчева
секретар Красимира Любенова
като разгледа докладваното от с.
Моллова- Белчева
гр.д.№ 262 по описа за 2021 г. и
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по повод исковата молба
на „А.М.“ ООД, ЕИК ......, против Д.В.К., гражданин на Руска Федерация. Твърди
се, че ответникът е собственик на апартамент
№ ..., находящ се на шести мансарден етаж, с площ от 62.41 кв.м., представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 11538.14.3.1...., с адрес на имота: гр. С.В., местност К.,
апартаментен хотел А. .", ет. 6, ап. .... Заявява се, че на 10.07.2018г.
между К. от една страна като
Възложител, и “З.Ф.” ЕООД, от
друга страна като Изпълнител, бил сключен Договор за управление,
поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с предмет
управление, поддържане и обслужване организационно, технически и
административно съоръженията и обектите за общо ползване разположени в
апартаментен хотел "В.А.2". Съгласно чл. 4 от договора ответната
страна се била задължила да заплаща на Изпълнителя годишна такса за покриване
на разходите свързани с поддръжката и управлението на общите части на комплекса,
в размер на 599.00 Евро с ДДС,
която съгласно чл. 5 била дължима ежегодно. Съгласно чл. 14, изречение второ от
договора, в случай, че ответната страна се забавела с дължимата от нея годишна
такса след първи юни на годината, за която се дължи, същата следвало да заплати
и неустойка в размер на 0,5 % за всеки ден забава, но не повече от 30% от
размера на съответната дължима такса.
Заявява се, че съгласно Договор, сключен на
18.06.2018г. между “З.Ф.” ЕООД от една страна като Възложител, и "А.М."
ООД от друга страна като Изпълнител, “З.Ф.” ЕООД е възложило на "А.М."
ООД извършването на всички необходими дейности по поддръжка и управлението на
посочения жилищен комплекс, както и събирането в брой или по своя банкова
сметка ***кса за поддръжка и управление, съгласно подписани индивидуални
договори между съответния собственик като Възложител и “З.Ф.” ЕООД, като
Изпълнител, както и събирането на всички други суми, дължими от собствениците
във връзка с поправки, ремонти, плащане на общи разходи в комплекса и други,
неупоменати в договора. За сключването на този договор се сочи, че всички
собственици на самостоятелни обекти в комплекса, били надлежно уведомени от “З.Ф.”
ЕООД, с писмено уведомление на предоставените от собствениците e-mail адреси за
връзка, като е била указана банкова сметка, ***. Заявява се, че от страна на
ответникът не били заплатени следните суми: Такса поддръжка за 2018 година, равняваща се на сумата в размер на 287.00 евро с ДДС, както и сумата в
размер на 86.10 евро с ДДС,
представляваща договорената неустойка за 2018г.; Такса поддръжка за 2019 година, равняваща се на сумата в размер на 599.00 евро с ДДС, както и сумата в
размер на 179.70 евро с ДДС,
представляваща договорената неустойка за 2019г.; Такса поддръжка за 2020 година, равняваща се на сумата в
размер на 599.00 евро с
ДДС.
Твърди се,
че ищецът точно, добросъвестно и в срок, със собствени
сили или чрез наети лица, е изпълнявал поетите с договора задължения подробно посочени в договора. С оглед на така
изложеното се моли да бъде осъден ответника да заплати сочените по- горе суми,
ведно със законната лихва за забава върху главницата от общо 1485 евро, считано
от подаване на исковата молба.
В срокът по чл.131 от ГПК постъпи писмен отговор от
ответника, с който се оспорват предявените претенции. Твърди се недопустимост
на исковите претенции предвид липсата на процесуална легитимация на ищеца, тъй
като не бил страна по договора. Заявява се, че процесната сграда няма
характеристиката на „жилищен комплекс от затворен тип" и по отношение на
нея особеният режим на управление на общите части, въведен с разпоредбата на
чл.2 от ЗУЕС, не бил приложим- състояла се от една сграда, която нямала жилищно
предназначение, липсвало ограда на имота, нямало видеонаблюдение или охрана,
т.е. нямало контролиран достъп. Навеждат се доводи за нищожност на договора за
възлагане поддръжката и управление на общите части на апартаментен хотел "В.А.2",
гр.С.В., к-с „Е." от 10.07.2018 г., поради противоречие с нормата на чл.2,
ал.1 от ЗУЕС по изложените по- горе съображения. Твърди се, че поземленият
имот, на който е построена сградата, не се явявал обща част съгласно чл.38, ал.
1 от ЗС, като имота бил собственост на трето лице- „П.Х." ЕООД. Сочи се,
че нито една от двете страни по договора нямала правото да го сключва- “З.Ф.”
ЕООД не било собственик на процесния поземлен имот, а Д.В.К. не представлявал
Общото събрание на етажните собственици в сградата и не бил управител на
същата.
По отношение на Договора за възлагане на дейностите
за поддръжка и управление на жилищен комплекс от 18.06.2018 година, сключен
между ищецът и “З.Ф.” ЕООД, който предхожда хронологически придобиването на
собственост във „В.А.2" от ищеца, се твърди, че е нищожен поради липса на
предмет, тъй като това съглашение представлявало договор за цесия и
последващите действия на страните по него при изпълнението на цитираната клауза
били в съответствие с чл.99 от ЗЗД. Цедираните бъдещи вземания по договор с
продължително действие, какъвто бил този за поддръжка и управление на жилищен
комплекс, били неопределяеми, доколкото възникването им било обвързано от
изпълнението на възложената услуга и закупуването на обекти в процесната сграда
и други, които не можели да бъдат окачествени като модалитети на посочения
договор. С тези аргументи се моли да бъдат отхвърлени предявените претенции.
По делото постъпи становище на ищеца по така
депозирания писмен отговор, с който се сочи, че за част от процесния период
ищеца действал като пълномощник на “З.Ф.” ЕООД, а в останалата част на
собствено основание като страна по спорното правоотношение по силата на
договора за възлагане извършването на действията по поддръжка и управление от
18.06.2018 г. Не приема изложените доводи за нищожност на последната
договореност.
Съдът, като взе
предвид становището на страната, приложения по делото доказателствен материал и
съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Производството
намира правното си основание в чл.79, чл.86 и чл.92 ЗЗД
От страна на
ответникът се навеждат твърдения за недопустимост на исковете, което настоящата
инстанция не споделя. Наведените основания касаят основателност на претенциите,
а не недопустимост на същите. Въпросът дали на ищецът следва да се заплаща
процесните суми е въпрос по съществото на спора и обосновава материално
правната легитимация на последния, а не процесуалната такава. В този смисъл
липсата й води до отхвърляне на иска, а не до прекратяването му.
По делото не се спори, че
ответникът е собственик на апартамент № ..., находящ се на шести
мансарден етаж, с площ от 62.41 кв.м.,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 11538.14.3.1....,
с адрес на имота: гр. С.В., местност К., апартаментен хотел А. .", ет. 6,
ап. .... Безспорно е и че на 10.07.2018г. бил сключен договор за
поддръжка, управление и обслужване на съоръжения и обект за общо ползване в комплекс
"В.А.2”, по силата на който К. е възложил, а „З.Ф.“ ЕООД е приело и се е
задължило срещу заплащане, да поддържа и провежда организационното,
техническото и административното управление на съоръженията и обектите за общо
ползване в комплекса. В чл. 1, ал. 2 от договора е пояснено, че дейностите по
поддръжка включват техническата поддръжка на съоръженията за общо ползване,
организация на вътрешния ред и режима на достъп в комплекса, организиране на
външна охрана на комплекса, поддръжка на общите инсталации, подземни и надземни
съоръжения, дворното пространство, зЕ. площи, детска площадка, басейните,
атракциони и др., организация на санитарно-хигиенните дейности в комплекса,
организиране и предоставяне на допълнителни платени услуги и организация на
комуналните дейности. В чл. 5, ал. 1 от договора било уговорено, че
възложителят- ответника, се задължава да заплаща годишно възнаграждение в
размер на 9,60 евро с ДДС за кв.м. обща площ, или общо 599 евро., като за
първата година сумата се изчислявала пропорционално от датата на придобиване на
имота до края на годината.
По делото не се спори и че на 18.06.2018г. между „З.Ф.“ ЕООД и ищеца „А.М.“
ООД бил сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и
управление на жилищен комплекс с търговско наименование „А.“. С този договор
страните постигнали съгласие, че „А.М.“ ООД ще извършва възмездно (срещу
възнаграждение) всички необходими дейности за поддръжка и управление на жилищен
комплекс с търговско наименование „А. .“. По силата на чл. 3 от договора на
ищеца била дадена възможност да събира от собствениците всички дължими суми по
сключените индивидуални договори за поддръжка на комплекса. В чл. 4 от договора
било предвидено именно ищецът да събира сумите по договорите със собствениците,
като съобразно ал.2 изпълнителят /ищеца/ ще получава възнаграждение в размер на
договорено процентно съотношение. Наред с договора от „З.Ф.“ ЕООД на ищеца било
дадено пълномощно, съгласно което „А.М.“ ООД било оправомощено да събира в брой
или по банкова сметка ***. суми за поддръжка и управление. Ищецът бил
упълномощен и да изпрати уведомление до всички собственици.
От страна на ответникът се
навежда възражение, че сключеното съглашение от 18.06.2018 е нищожно поради
липса на предмет, предвид на това, че предмет на прехвърляне не могат да бъдат
бъдещи вземания, което съдът споделя. Цесията е правен способ за прехвърляне на
субективни права (вземания), по силата на която настъпва промяна в субектите на
облигационното правоотношение- кредитор става цесионерът, на когото цедентът е
прехвърлил вземането си по силата на сключен между тях договор. Като всеки
договор, цесията трябва да отговаря на всички условия за действителност на
договорите. Няма спор в доктрината и в съдебната практика по въпроса, че могат
да бъдат цедирани както вземания, така и права, чиято прехвърлимост е допустима
от закона и следва от тяхното естество- чл.99, ал.3 от ЗЗД. От правилото,
установено в ал. 2 на посочената норма, според което вземането преминава върху
цесионера в обема, в който цедентът го е притежавал, следва, че предмет на
цесионната сделка не могат да бъдат бъдещи, а само съществуващи вземания, т.е.
тяхното съществуване е условие за нейната действителност. Този извод следва и
от каузалния характер на цесионния договор, чиято валидност се преценява с
оглед валидността на нейното конкретно правно основание. Независимо от
разнообразието на основанията, на които цесията се извършва (продажба, дарение,
даване вместо изпълнение и др.), определеността, респ. определяемостта на
съдържанието на престацията е изискване за действителност на всяко едно от тях.
В този смисъл е например Решение № 32 от 9.09.2010 г. на ВКС по т. д. №
438/2009 г., II т. о., ТК.
В случая в чл.11 от договора
от 18.06.2018 г. е уговорено, че всички индивидуални договори за поддръжка и
управление на комплекса, които бъдат сключени в бъдеще време, стават неразделна
част от договора и се описват в ново приложение към него. В тази връзка и
съобразно изложеното по- горе, тази част на клаузата се явява нищожна, без да
влече след себе си нищожност на целия договор. Няма пречка да бъдат цедирани
вземания, права и задължения по вече сключени договори, но не и по бъдещи
такива. Ето защо договорът за управление, поддръжка и обслужване, сключен с
ответника на 10.07.2018 г., т.е. един месец след сключване на договора, от
които ищеца черпи права, не може да попада под обхвата на последното
съглашение, независимо, че със споразумение- приложение от 03.08.2020 г. същия
е бил присъединен. Само на това основание претенциите на ищеца за 2019 г. и
2020 г. се явяват неоснователни и следва да бъдат отхвърлени, тъй като ищеца не
разполага с активната материална легитимация лично да събира вземания по
договора с ответника, както същия е заявил.
Що се касае до претенцията за
2018 г., видно от приложеното по делото пълномощно, ищецът е упълномощен от „З.Ф.“
да събира дължимите суми за 2018 г. от името на дружеството, поради което тук
не важи изложеното по- горе. В тази връзка следва да се разгледа възражението
на ответника за нищожност на сключения с него договор поради противоречието му
с нормата на чл.2 от ЗУЕС. По делото няма спор, че комплекса не е от затворен
тип. Съдът намира, че не съществува пречка при спазване на принципите за
свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори за поддръжка
и управление на целия комплекс, които договори не се влияят от правилата на
ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС- напр. Определение № 37 от
20.01.2021г., т.д. № 606/2020г., I т.о.
на ВКС, в което е прието, че няма забрана за етажните
собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общи
части, когато жилищният комплекс не е от затворен тип, а
е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка не се създават други,
непосочени в закона органи на ЕС и не се създават права за трети лица, извън
посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това процесният договор не се изчерпва само с
уговорки относно управлението на общите части. Същият има комплексен характер,
като в него са включени елементи на договор за поръчка (организация на
вътрешния ред и режима на достъп, външна охрана, санитарно-хигиенните дейности,
комуналните дейности и платените услуги) и на договор за изработка (техническа
поддръжка на съоръжения за общо ползване, поддръжка на общите инсталации,
дворното пространство, зЕ. площи, детска площадка, басейните, атракциони и
др.). Посочените задължения на изпълнителя по договора са насочени както към
общите части, така и към други съоръжения в имота- басейн, зелени площи, детска
площадка, съоръжения, атракциони. Както е прието и в цитираното определение на
ВКС посредством всеки от тези договори не се
реализира забранен от закона резултат. Договореното общо възнаграждение
инкорпорира както възнаграждение за различните услуги, така и предварително
опредЕ. разходи за изпълнение на възложената поръчка. В случая
ответникът, в унисон със свободата на договаряне, са процедирали именно
по-горния начин и са сключили със „З.Ф.“ ЕООД договор за управление и поддръжка
на комплекса. След като става въпрос за цялостен общ комплекс, не съществува
пречка отношенията, свързани с поддържането и управлението му, да бъдат уредени
с посочения договор. Ето защо възражението за нищожност не следва да бъде
споделено.
Всичко, изложено по- горе,
води до извода за основателност само на иска за заплащане на сумата от 287
евро, представляваща такса поддръжка, за която няма спор, че не е платена,
поради което се дължи и ведно със законната лихва за забава, считано от
подаване на исковата молба до окончателното й изплащане. За останалите години
претенциите не следва да бъдат уважавани.
Що се касае до
претендираната неустойка, съдът намира претенцията за неоснователна за всички
години. Съгласно чл. 14 от договора от 10.07.2018 г., е уговорено, че ако
дължимата такса е заплатена до 01.06. за съответната година, неустойка не се
дължи. Ако, обаче, сумата не бъде заплатена до тази дата, се дължи неустойка в
размер на 0.5% за всеки просрочен ден, но не повече от 30%. В случая договорът
е сключен на 10.07.2018 г., т.е. след 01.06. Ако се приеме, че чл.14 важи и за
таксата за 2018 г., както твърди ищеца, то още към момента на сключване на
договора ответника вече е бил в положение, че следва да заплаща неустойка. К.
се поставя в положение на неравноправие с останалите собственици, сключили
договори преди тази дата, тъй като на същите е даден гратисен период, а от
ответника се изисква да плати незабавно сумата под угрозата, че всеки ден му се
начислява лихва. В този смисъл съдът намира, че въпросния чл.14 следва да се
тълкува в смисъл, че урежда отношения и въвежда задължение за заплащане на
неустойка за следващите след сключването на договора години или в случай, че
задължението за заплащане на таксата възникне преди 01.06., но не и за договори
сключени след тази дата. Предвид на това за 2018 г. от страна на ответника не
следва да се претендира неустойка, базирана на чл.14 от договора. По отношение
на претенциите за неустойка за 2019 г. и 2020 г., важи изложеното по- горе
досежно неприложението на договора от 18.06.2018 г. по отношение на ответника.
С оглед изхода на спора, на
основание чл.78, ал.1 и ал.3 от ГПК, на страните следва да бъдат присъдени
сторените съдебно- деловодни разноски. Видно от представеният списък и
приложените писмени доказателства, на ищецът следва да бъде присъдена сумата от
129.96 лв., а на ответникът- сумата от 334.43 лв., съобразно уважената,
респективно отхвърлената част.
Мотивиран от горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Д.В.К., гражданин на Руска Федерация, БУЛСТАТ......, да заплати на „А.М.“
ООД, ЕИК ......, сумата от 287 евро,
представляваща неплатена такса за 2018 г. съобразно договор за управление,
поддръжка и обслужване на съоръжения, обекти за общо ползване на комплекс „В.А.2“-
гр. С.В., сключен на 10.07.2018 г., ведно
със законната лихва върху сумата, начиная от 19.02.2021 г.- датата на подаване
на исковата молба, до окончателното й изплащане, както и сумата от 129.96 лв., представляваща разноски,
като ОТХВЪРЛЯ претенциите в
останалите им части за заплащане на сумата от 86.10 евро, представляваща договорената неустойка за 2018г., такса поддръжка за 2019 година, равняваща се на сумата в размер на 599.00 евро с ДДС, сумата в размер на 179.70 евро с ДДС, представляваща
договорената неустойка за 2019г.; такса
поддръжка за 2020 година, равняваща се на сумата в размер на 599.00 евро с ДДС, ведно със законната
лихва върху сумите, начиная от 19.02.2021 г.- датата на подаване на исковата
молба, до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА „А.М.“ ООД, ЕИК ......, да заплати на Д.В.К., гражданин на Руска
Федерация, БУЛСТАТ......, сумата от 334.43
лв.- разноски съобразно отхвърлените части.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Бургас в двуседмичен
срок от уведомяването на страните за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: