Р Е
Ш Е Н
И Е
№: 12.06.2019 год. Град Царево
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Царевският
районен съд, граждански състав
На четиринадесети
май две хиляди и деветнадесета година
В публично
заседание в следния състав: Председател:
Минчо Танев
Секретар: Петранка Бъкларова
като разгледа докладваното от съдия Минчо Танев
гр.
дело № 341 по описа на съда за 2018 год. за да се произнесе, взе пред вид
следното:
Производството по делото
е образувано, след обединяване на постъпили искови молби от Д.В. К. гражданин
на Руската Федерация, А.В.Д., гражданин на Руската Федерация, О.В.В., гражданин
на Руската Федерация, Л.Г.В., гражданин на Руската Федерация, И.В.С., гражданин
на Руската Федерация, Е.А.Г., гражданин на Руската Федерация, Л.Б.С., гражданин
на Руската Федерация, В.Я.Л., гражданин на Руската Федерация, Д.В.Т., гражданин
на Руската Федерация, С.О.Б., гражданин на Руската Федерация, Е.О.М., гражданин
на Руската Федерация, О.Г. М., гражданин на Руската Федерация, А.Е.О.,
гражданин на Руската Федерация, К.В. Б., гражданин на Руската Федерация, Г.А.К.,
гражданин на Руската Федерация, А.А.К., гражданин на Руската Федерация, всички
чрез пълномощник адвокат Т.Я.Я.,***, ***, против: Етажна собственост "***“,
ЕИК: ***, с адрес*** представлявана от управителя Р.Т., с която се иска
от съда, да постанови решение, с което да отмени решенията, взети
на Общо събрание на собствениците на ЕС, проведено на 05.04.2018 год. поради
нарушения на процедурата по свикване и провеждане на ОС, както и да присъди на
ищеца направените в настоящото исково производство, съдебно- деловодни
разноски.
С исковата молба са
представени писмени доказателства.
С разпореждане от 25.10.2018 год.
съдът е приел исковата молба и е постановил да се изпрати препис от исковата
молба и доказателствата на ответника.
Ответника е получил съобщението и е депозирал писмен отговор в
срок. В отговора на исковата молба, ответника счита предявения иск за недопустим
и неоснователен. Ангажира писмени доказателства.
С исковата молба се
твърди, че ищците са собственици на самостоятелни обекти във ваканционно-
туристическо селище “***”, със секции “А”, “В”, “С”, “D”, '‘Е”, “F” и “G”, като
означенията на секциите в последователността в която са описани е в посока
северозапад- югоизток, от които секция “С”, състояща се от четири надземни
етажа и използваема покривна тераса-пето ниво, секции “А”, “В”, “D” и “G”,
състоящи се от по пет надземни етажа, секции “Е” и “F” състоящи се от по пет
надземни етажа и използваеми покривни тераси, селището находящо се в град
Царево, област Бургас, местността “***”, построено по одобрен архитектурен
проект, в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и регистри
на гр. Царево, област Бургаска, одобрени със Заповед ***год. на Изпълнителния
директор на АК, изменени със Заповед № ***год. на началника на СГКК-Бургас, с
площ на имота по скица от 7237 /седем хиляди, двеста тридесет и седем/
квадратни метра, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин
на трайно ползване: за къмпинг, мотел, стар идентификатор № ***, при съседи на
поземления имот по скица от СГКК-Бургас: Поземлени имоти с идентификатори ***
Според ищците, до настоящия момент управлението и обслужването на общите части
на сградата и комплекса се е извършвало от управляващи търговски дружества в
следната последователност: до 2014 год. всички индивидуални собственици в
комплекса, са имали подписани договори с инвеститора „П.“ АД, със седалище и
адрес на управление: *** ЕИК-*** представлявано от М.В.Й.и И. М., а от 2014 год.
до 2018 год. със „***“ ООД, със седалище и адрес на управление: ***, с ЕИК- ***
управлявано от И. К.Й., но представлявано от К. И.Й.. Според исковата молба,
през м. януари 2018 год. по имейл, които е указан в подписаните договори за
поддръжка, се е получило електронно съобщение до ищците от К. Й., с което същия
им съобщава, че считано от 01.01.2018 год. „***“ ООД, няма да извършва дейности
по поддръжка на комплекса. Според исковата молба, когато са пристигнали през
летния сезон на
Ответника в отговора на
исковата молба твърди, че предявения иск е недопустим, алтернативно неоснователен.
Според отговора на исковата молба, етажна собственост „***" се намира в гр.
Царево, в сграда с кадастрален идентификатор *** по КККР на гр. Царево, която е
сграда е частна собственост, с функционално предназначение- жилищна сграда, многофамилна,
с 5 броя етажи и 116 самостоятелни обекти. Според отговора на исковата молба, на
23.03.2018 година, на основание чл. 12, ал. 6 от ЗУЕС и по реда на чл. 13, ал.
1 от ЗУЕС, собственици на множество обекти в етажната собственост са подписали
покана за свикване на общо събрание на собствениците, от 10:00 часа на
05.04.2018 г. във вход "F" на сградата. Ответника твърди, че поканата
е била изложена на видно и общодостъпно място на всички входове и рецепции на
сградата, на входа на паркинга и на входа на ресторанта повече от 10 дни преди
събранието, като на основание чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС е бил съставен и протокол
от поставянето на поканата. Според ответника, на 05.04.2018 г. в 10:00 часа, на
събранието са се явили собственици на 54,7172% идеални части от общите части на
сградата и на проведеното събрание са били взети са законосъобразни решения от
компетенцията и правомощията на общото събрание, като решенията на проведеното
на 05.04.2018 г. ОС на ЕС са били обективирани в Протокол *** г. който протокол
е бил изготвен съобразно разпоредбите на закона и съдържал всички необходими
реквизити, съобразно чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС. Според ответника, на 11.04.2018 г.
при спазване на срока по чл. 16, ал. 6 от ЗУЕС, управителя на ЕС е поставил на
видно и общодостъпно място- на всяка една от входните врати на всеки един от
седемте входа на сградата, съобщение за изготвянето на протокола, за което е
бил изготвен и протокол за поставянето на съобщението, който е подписан от
избрания управител и от един собственик. Според ответника, след публикуването
на протокола от ОС на ЕС, управителя на ЕС е уведомил кмета на община Царево и етажната
собственост е регистрирана и вписана в Регистър БУЛСТАТ
Пред съда, ищците се представляват от
упълномощен представител- адвокат. Пледира се за уважаване на исковете.
В с.з. представляващия етажната
собственост, чрез упълномощените си представители оспорва иска като неоснователен
и моли за неговото отхвърляне, като изразява становище, че общото събрание на
етажната собственост е проведено при спазване на реда за провеждането му
предвиден в ЗУЕС, поради което и приетите на него решения са законосъобразни и
не следва да се отменят.
За да се произнесе по така поставения за
решаване правен спор съдът взе предвид следното.
Правното основание на предявеният иск е по
чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
Не се спори между страните, а и се
установява от представените по делото Нотариални актове, че ищците са
собственици на самостоятелни обекти във ваканционно- туристическо
селище “***”, със секции “А”, “В”, “С”, “D”, „Е”, “F” и “G”, като означенията
на секциите в последователността в която са описани е в посока северозапад-
югоизток, от които секция “С”, състояща се от четири надземни етажа и
използваема покривна тераса-пето ниво, секции “А”, “В”, “D” и “G”, състоящи се
от по пет надземни етажа, секции “Е” и “F” състоящи се от по пет надземни етажа
и използваеми покривни тераси, селището находящо се в град Царево, област
Бургас, местността “***”, построено по одобрен архитектурен проект, в поземлен
имот с идентификатор ***) по кадастралната карта и регистри на гр. Царево,
област Бургаска, одобрени със Заповед ***год. на Изпълнителния директор на АК,
изменени със Заповед № ***год. на началника на СГКК-Бургас, с площ на имота по
скица от 7237 /седем хиляди, двеста тридесет и седем/ квадратни метра, с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: за
къмпинг, мотел, стар идентификатор № ***, при съседи на поземления имот по
скица от СГКК-Бургас: Поземлени имоти с идентификатори ***
Представена е по делото Покана са свикване
на общо събрание, в което са посочени кой свиква общото събрани, на коя дата се
свиква, както и е обявен дневния ред на общото събрания.
Представен е протокол, видно от който, е
било разлепено на видно място- на входовете на сградата- поканата за свикване
на общото събрание. Посочено е, че дата на разлепване на поканата е 23.03.2018
год.
Представен е препис от протокол от общо
събрание на собствениците на жилища в етажната
собственост, проведено на 05.04.2018 г. В протокола е посочено, че на общото
събрание- към началото на заседанието в 10,00 часа, са присъствали- чрез
представители- притежаващите 54,7172 % от етажната собственост.
По предложения дневен ред,
съгласно представения протокол, са били взети решения на общото събрание както
следва:
1. Определяне на формата на управление на
етажната собственост;
2. Избор на органи на управление;
3. Приемане на книга на етажната собственост по
чл. 7 от ЗУЕС;
4. Приемане на правилник на вътрешния ред в
етажната собственост;
5 Определяне размера на паричните вноски за
разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата след като
бъде обсъден представения проектобюджет;
6. Вземане на решение за създаване и поддържане
на фонд „Ремонт и обновяване;
7. Приемане на решение за натоварване на
управителя на ЕС, който да сключи договор, с който да бъде натоварено трето
дружество, което да осъществява временно поддръжката и управлението в комплекса
и правата и задълженията по този договор, цената на тази услуга и времетраенето
и. В протокола, към всяка точка от дневния ред, са посочени процентно- по
всички точки 100%- гласували „за“ приемане на решенията.
По делото е представена
съдебно-техническа експертиза, видно от заключението на която, за процесната сграда е
издадено разрешение за строеж № 140/ 19.04.2006 год. като обект: „Ваканционно- туристическо
селище, първи етап- „Административно- търговски блок с бистро, дискотека,
магазин за хранителни стоки и бутици“ в УПИ II-189 кв. 63, местност „***“,
община Царево и съгласувани проекти на 31.03.2006 год. от гл. архитект на
Община Царево арх. Д. А., на името на „***“ АД, Д.П.Д., за обект:
„Ваканционно-туристическо селище“ е издадено и разрешение за строеж № *** год.
в УПИ II-189 кв. 63, местност „***“, община Царево и съгласувани проекти на
31.03.2006 год. от гл. архитект на Община Царево арх. Д. А., на името на „Оазис
тур“ АД Д.П.Д., за обект: „Ваканционно туристическо селище - жилища за сезонно
ползване, състоящо се от: секция А - 14 бр. апартамента, секция В — 15 бр.
апартамента, секция С — 7 бр. апартамента, секция D- 19 бр. апартамента, секция
Е - 10 бр. апартамента и 10 бр. судиа, секция F - 10 бр. апартамента и 10 бр.
студиа, секция G - 19 бр. апартамента с площадкови ВиК мрежи, сградни ВиК
отклонения и кабели ниско напрежение /НН/ и РК е УПИ 11-189, кв. 63, местност „***“,
гр. Царево“ е издадено разрешение за ползване № ДК-07-318/04.08.2009 год. от
Началника на РДНСК- Бургас, инж. Милен Ненчев, с възложители „***“ АД гр. Пловдив,
представлявано от М.В.Й., „***“ ЕООД гр. Варна, представлявано от М.В.Й., „***“
АД гр. Бургас, представлявано от Т. Х. Т. и Д. И. В.. На името на „***“ ЕООД е
издадено разрешение за строеж №*** год. за обект: „Преустройство на жилищен апартамент
№ ex. G в ЗОХ - Бистро и преустройство на санитарен възел в жилищен апартамент
№ 8, ex. G в дрешник, сграда № 1“ в ПИ 48619.63.20 по КК на гр. Царево, м. “***“,
Община Царево с общо РЗП -
Съгласно заключението на вещото лице, за обекта
е изработено ценообразуване, приложено по делото, което ценообразуване е без
дата на изработване и без подпис.
Според експертизата, към настоящия
момент, сградата и в завършен вид. Поземления имот е ограден, в него изграден
басейн, изпълнена вертикална планировка - пътеки, детски кът, растителност. На
сградата са монтирани камери за видеонаблюдение. Достъпът до поземления имот и
входовете на сградата е с чипове. На входа и изхода на незастроената част от
поземления имот, където има възможност за паркиране на моторни превозни
средства е поставен павилион за охрана.
Като заключение, вещото лице заявява, че за
обект: „ Ваканционно-туристическо селище“ разположено в поземлен имот с
идентификатор 48619.63.20 по кадастралната карта на гр. Царево, УПИ *** кв.***,
местност „***“, община Царево са налице изискванията по §1, т. 3 от ЗУЕС- „жилищен
комплекс от затворен тип“- изграден е в самостоятелен поземлен имот,
построената сграда са в режим на етажна собственост, достъпът до имота е
контролиран.
Според същото заключение, е било издадено
удостоверение № 00710-со от 19.07.2017 год. от Кмета на Община Царево, за
утвърдена категоризация „три звезди“ за 20 апартамента- 80 бр. легла, с
наименование на обекта: „Апартаменти за гости“, валидно до 16.06.2019 год. на
името на „***“ ООД, гр. Пловдив и лице извършващо дейност: „***“ ООД гр. Царево.
Вещото лице е представило- на база приложените
по делото доказателства- и изчислени притежаваните от всеки от ищците и от трите
дружества учредители на ЕС, размери на идеалните части от общите на сградата,
към всеки един самостоятелен обект на страните.
Въз основа на фактите, установени от
доказателствата по делото, съдът като съобрази разпоредбите на закона, достигна
до следните правни изводи:
Предявен е иск, с правно основание в чл.
40 от ЗУЕС.
Иска е допустим- съда приема за вярно,
твърдяното в исковата молба, че ищците не са били надлежно уведомени нито за
датата. Според съда, дори да са били разлепени покани за свикване на общо
събрание, то явно съвсем умишлено и преднамерено, същите са били разлепени и
събранието насрочено тогава, когато ищците са били в чужбина и е нямало как,
същите да се запознаят с поканите и да участват с събранието. Според съда,
организаторите на „събранието“ явно с цел да попречат да бъде взето участие в
него от ищците, са го насрочили тогава, когато същите са в чужбина. По същия
начин стои и въпроса с уведомяване на ищците за протокола от „събранието“. Ето
защо, съда приема, че иска е допустим и не е предявен извън сроковете по ЗУЕС.
Иска е основателен, по следните
съображения:
Съгласно чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, всеки
собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.
В чл. 12 и следващи от ЗУЕС, са уредени инициативата, редът за свикване и
провеждане на общо събрание,както и нужния кворум за провеждане на общо
събрание, което може валидно да взема решения в съответствие с правомощията си
по чл. 11 от ЗУЕС.
В случая в тежест на ищеца е да докаже, че
е собственик в етажната собственост, общото събрание, на която е приело
оспорваните понастоящем решения.
В тежест на ответника е, да докаже при
условията на пълно и главно доказване, обстоятелствата свързани със спазването
на изискванията на ЗУЕС във връзка с реда за свикване и провеждане
на общо събрание,както и наличието на нужния кворум.
Няма спор по делото, по отношение правата
на собственост както на ищците, така и на ЮЛ, в ЕС.
На първо място, атакуваните решения следва
да се отменят, тъй като са приети в нарушение на закона. Видно от заключението
на вещото лице Ст. Р., по допуснатата, изслушана и приета от съда експертиза, в
случая се касае за жилищен
комплекс от затворен тип, отношенията в който се регламентират съобразно
правилата на чл. 2 от ЗУЕС, което е самостоятелно основание за отмяна на
решенията на ОС.
От представения протокол се установява, че
на 05.04.2018 г. е проведено общо събрание на посочената по- горе етажна
собственост, на което са приети обективираните в протокола решения.
Видно обаче, от представените писмени
доказателства- представения от Община Царево Протокол от проведеното събрание
на етажната собственост и представените протоколи от страните с исковата молба
и с отговора на исковата молба, става ясно, че са налице и се представят- пред
съда и пред Община Царево- два различни протокола, а именно- в единият е
записано че процентите от ид.ч. от общите части на етажната собственост са
53,8939%, а в другия, представен в съда е записано 54,7172%, т.е. не става
ясно, кой от двата протокола отразява действително представените проценти от
общите части на ЕС. Отделно от това, видно от същите протоколи, налице са и
други фрапиращи различия, а именно в единия протокол на стр. 4 в абзаца на т. 5,
относно изразходените средства за предходната година, липсва посочена стойност,
а в другия е вписано- 179 000,00 лева. Според съда, констатираните различия,
водят на единствения логичен извод, че протоколите са съставяни не по време на
проведено събрание на етажната собственост и отразените в тях обстоятелства,
явно не отговарят на действителността. Тези констатирани различия, са също
самостоятелно основание за отмяна на решенията на ОС.
На следващо място според съда, при провеждане на
Общо събрание, са допуснати нарушения относно изчисляването на кворума и
процентите общи части, което води до опорочаване на цялата процедура по
провеждане и взимане на решения на ОС. Така, от представените с отговора на
исковата молба писмени доказателства се установява- от представения протокол-
че самостоятелните обекти са записани като 116, а видно от нотариалните актове
и справките от службата по вписванията-също представени с отговора на исковата
молба- те са точно 103, от които трите дружества организирали и участвали в
„събранието“ притежават 62 обекта, а не както е посочено в протокола 64. На
следващо място, в представеното площообразуване, обектите се сочат като 114,
като видно от СТЕ има преобразувания и част от тях са преустроени в ресторант,
т.е. броя на обектите не е и 114. Всичко това е самостоятелно основание за
отмяна на взетите решения, тъй като създава неяснота относно изчислените
проценти идеални части, респ. кворума на участниците в „събранието“.
Във връзка с горното, съдът приема, че
общото събрание е проведено в нарушение на изискванията на ЗУЕС, поради което и
предявеният иск се явява основателен и следва да се уважи, като се отменят всички решения, взети от
общото събрание на етажната собственост.
Предвид уважаването на иска, ответника
следва да заплати на ищците и направените разноски по делото, които са в размер
на 6860,00, съобразно представения списък по чл. 80 от ГПК.
Мотивиран от изложеното Царевският районен
съд ,
Р Е Ш И
ОТМЕНЯ ВСИЧКИ решения, взети на Общо
събрание на собствениците на Етажна собственост "***“, ЕИК: ***, с адрес***,
проведено на 05.04.2018 год.
ОСЪЖДА Етажна собственост
"***“, ЕИК: ***, да заплатят на Д.В.
К. гражданин на Руската Федерация, А.В.Д., гражданин на Руската Федерация, О.В.В.,
гражданин на Руската Федерация, Л.Г.В., гражданин на Руската Федерация, И.В.С.,
гражданин на Руската Федерация, Е.А.Г., гражданин на Руската Федерация, Л.Б.С.,
гражданин на Руската Федерация, В.Я.Л., гражданин на Руската Федерация, Д.В.Т.,
гражданин на Руската Федерация, С.О.Б., гражданин на Руската Федерация, Е.О.М.,
гражданин на Руската Федерация, О.Г. М., гражданин на Руската Федерация, А.Е.О.,
гражданин на Руската Федерация, К.В. Б., гражданин на Руската Федерация, Г.А.К.,
гражданин на Руската Федерация, А.А.К., гражданин на Руската Федерация, сумата 6860,00 лева, представляващи
направени разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване,
пред Окръжен съд, гр. Бургас, в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: