Р
Е Ш Е
Н И Е
гр. София, 29.10.2018 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в публично съдебно заседание на
единадесети октомври през две хиляди и осемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: Дора М.
при секретаря Д. Ангелова, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 771 по описа за 2017 г., за да
се произнесе, взе предвид следното.
Съдът е сезиран с предявени от М.н.о. против на „Р.” ООД
обективно кумулативно съединени искове с правно
основание чл. 422, ал. 1, вр.
чл. 124, ал. 1 ГПК.
Ищецът твърди в исковата молба и молба за уточнение
на исковете от 19.01.2018 г., че на 24.02.1997
г. между П. ….. – гр. Д. (СКЖФ и ПО), от една
страна като наемодател, и ЕФ „М. – .. – Е. К.“, от друга като наемател, бил сключен
договор за наем на следния имот, който бил частна държавна собственост, но под
управление н.М.н.о. а именно – търговски обект с площ от 230 кв. м., находящ се в гр. С., ул. „М.“ № .., до бл. .. Срокът на договора бил три години, а именно до
01.02.2000 г. (чл. 2 от съглашението). Впоследствие
страните постигнали допълнително споразумение от 24.02.1997 г., допълнително
споразумение от 05.02.1998 г., допълнително споразумение от 03.04.1998 г., подписано от наемодателя и
наемателя „Р.“ ООД, както и
анекс от 01.06.1998 г., сключен между наемодателя и ЕТ „Р.“ като
наемател.
Съгласно чл. 24 от договора за наем страните договорили,
че ако след прекратяване на договора наемателят продължи ползването на имота,
той дължи цената по договора в петорен размер, възлизащ на 813. 85 лева.
Ищецът твърди, че е налице правоприемство
между и ЕФ „М. – .. – Е. К.“ и „Р.“ ООД,
удостоверено с решение № 2/02.02.1998 г. по ф. д. №
2386 по описа на СОС, постановяващо вписване прехвърлянето на предприятието
на ЕФ „М. – .. – Е. К.“ на „Р.“ ООД и прекратяването на
едноличния търговец. Междувременно „Р.“ ООД прекратило дейността си, поради което на
14.04.1998 г. Р. Ч. депозирал
пред наемодателя молба с вх. № 310 за заместване на „Р.“ ООД като страна по наемното
правоотношение с ЕТ „Р. – Р.Ч.“. Твърди се още, че с решение
№ 2/27.09.2006 г. по ф. д. № 187/1991 г. по описа на СОС, е вписано прехвърляне
на предприятието на ЕТ „Р. – Р. Ч.“ на ответника по исковете „Р.“ ООД.
Ищецът твърди, че след като на 01.02.2000 г. изтекъл
срокът на договора ответникът продължил ползването на имота, на което
наемодателят изрично се противопоставил. Това било видно от изпратените и
получени от насрещната страна предизвестия и уведомителни писма – рег. № 21 – 21 – 94/17.02.2010 г.,
получено на 19.02.2010 г., рег. № 21 – 21 – 94/08.02.2011 г., получено на
09.02.2011 г., рег. № 21 – 30 – 315/13.08.2013 г., получено на 14.08.2013 г.,
рег. № 21 – 30 – 315/10.09.2013 г., получено на 11.09.2013 г., рег. № 21 – 30 –
315/16.06.2014 г., получено на 17.06.2014 година. С посочените писма ищецът
уведомил ответника, че държи имот на отпаднало основание и дължи обезщетение за
ползването му докато го освободи.
Ищецът твърди, че в периода от 01.02.2000 г. до
25.08.2014 г., когато имотът му бил върнат, ответникът ползвал този обект при
изричното му противопоставяне. Ето защо дължал обезщетение за това за периода
от 01.04.2011 г. до 10.03.2014 г. в размер на 28 747. 28 лева, както и
лихва за забава върху главното вземане за периода от 01.04.2011 г. до
31.03.2014 г. в размер на 8 258. 18 лева.
Тъй като ответникът не платил горните суми, ищецът
депозирал заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 417 ГПК, въз
основа на което било образувано ч. гр. д. № 693/2014 г. по описа на Районен
съд– гр. Самоков, за следните вземания: 28 747, 28
лева - обезщетение за ползване по
прекратен договор за наем на имот – търговски обект, находящ
се в гр. С., ул. „М.” № .., до бл. .; сумата от 8 258, 18
лева – лихва от 01.04.2011 г. до 31.03.2014 г.; за законната лихва, считано от
подаване на заявлението, както и за разноските по делото.
Приемайки, че
заявлението и представеният
към него документ са редовни,
районният съд е уважил заявлението на кредитора, като
е разпоредил издаване на заповед за
незабавно изпълнение въз основа на
извлечението от счетоводни книги и изпълнителен лист, което
разпореждане за незабавно изпълнение е отменено впоследствие с определение №
1180/12.10.2015 г. по ч. гр. д. № 824/2015 г. по описа на СОС.
В 2 – седмичен срок от връчване на заповедта длъжникът
възразил срещу дължимостта на тези суми, поради което
на заявителя било указано, че може да предяви иск за установяване на спорното
вземане.
Ето защо ищецът моли съда да постанови решение, с което
да признае за установено по отношение на ответника, че съществува вземането му
за сумата от 28 747. 28 лева - обезщетение за ползване въпреки
противопоставянето му по прекратен
договор за наем на имот – търговски обект, находящ се
в гр. С., ул. „М.” № .., до бл. ., за периода от
01.04.2011 г. до 10.03.2014 г. , сумата
от 8 258. 18 лева – лихва за забава за периода от 01.04.2011 г. до
31.03.2014 г., както и за законната лихва върху главното вземане, считано от
03.10.2014 г., за които суми е издадена заповед за изпълнение по ч. гр. д. №
693/2014 г. по описа на Районен съд – гр. Самоков.
Претендират се и разноските по производството.
Ответникът е депозирал писмен отговор, в който оспорва изцяло предявените
претенции.
Признава, че е ползвал процесния
имот в исковия период, а и след това, до 25.08.2014 г., когато фактически го е
предал на ищеца. Възразява срещу дължимостта на
обезщетението за ползване, тъй като твърди да е заплащал редовно дължимите
наемни вноски по банкова сметка ***. 6 от процесния
договор. Поддържа, че ползването на имота в исковия период е било със знанието
и съгласието на ищеца. Ето защо моли исковете да бъдат отхвърлени,
претендирайки разноските по производството.
Съдът, след като обсъди наведените доводи и прецени поотделно
и в съвкупност събраните по делото доказателства съобразно разпоредбите на чл.
235, ал. 2 и ал. 3 ГПК, намира за установено от фактическа страна следното.
Страните не спорят, че на 24.02.1997 г. между военно поделение
към М.н.о. – П. …..–гр. Д. (СКЖФ и ПО), от една
страна като наемодател, и ЕФ „М. – .. – Е. К.“, от друга като наемател, е сключен договор за наем на
следния имот, частна държавна собственост, но под управление н.М.н.о. (видно от акт №
4495 от 20.08.2015 г. за частна държавна собственост), а именно – търговски обект с
площ от 230 кв. м., находящ се в гр. С., ул. „М.“ № .., до бл. .. Съгласно чл.
2 срокът на договора бил три години, а именно до 01.02.2000 година. С
допълнителни споразумения от 24.02.1997 г., 05.02.1998 г., 03.04.1998 г.,
подписано от наемодателя и наемателя „Р.“ ООД, както и анекс от
01.06.1998 г., сключен между наемодателя и ЕТ „Р.“ като наемател, страните
уговаряли промени в размера на месечната наемна цена, като постигнали съгласие
тя да е в размер на 135 643. 00 (без ДДС).
Съгласно чл. 24 от договора за наем за времето, през
което недвижимият имот е бил зает след прекратяване на договора, се заплаща
цената, определена по този договор, в петорен размер.
Установява се, че е налице правоприемство
между и ЕФ „М. – .. – Е. К.“ и „Р.“ ООД,
удостоверено с решение № 2/02.02.1998 г. по ф. д. №
2386 по описа на СОС, постановяващо вписване прехвърлянето на предприятието
на ЕФ „М. – .. – Е. К.“ на „Р.“ ООД и прекратяването на
едноличния търговец.
На 14.04.1998 г. Р. Ч. депозирал пред наемодателя
молба с вх. № 310 за заместване на „Р.“ ООД като страна по наемното правоотношение с ЕТ „Р. – Р. Ч.“. С решение №
2/27.09.2006 г. по ф. д. № 187/1991 г. по описа на СОС, е вписано прехвърляне
на предприятието на ЕТ „Р. – Р. Ч.“ на ответника по исковете „Р.“ ООД.
Установява се от известие за промяна от 2008 г. до М.н.о.
изготвено от началник отдел „УРНИ“, че на мястото на наемателя ЕТ „Р. – Р. Ч.“ („Р.“ ООД) e настанен „Р.“
ООД, считано от 01.01.2008 година.
Видно от протокол, съставен на 04.04.2008
г. от страните в настоящото производство, на посочената дата представители на
ищеца в присъствие на управителя на ответното дружество констатирали наличие на
движими вещи и трайно прикрепени към наетия обект машини. Посочените
обстоятелства са отчетени като препятствие пред възможността наетият обект да
бъде предаден на наемодателя, поради което страните се съгласили предаването да
се извърши в срок от 3 месеца. Договорили още, че при крайното предаване на
обекта машините ще останат на съхранение в имота до провеждане на „тръжна
процедура за наем“.
С писма рег. № 21 – 21 – 94/17.02.2010 г., получено от
ответника на 19.02.2010 г., рег. № 21 – 21 – 94/08.02.2011 г., получено на
09.02.2011 г., рег. № 21 – 30 – 315/13.08.2013 г., получено на 14.08.2013 г.,
рег. № 21 – 30 – 315/10.09.2013 г., получено на 11.09.2013 г., рег. № 21 – 30 –
315/16.06.2014 г., получено на 17.06.2014 г., ищецът уведомил ответника, че ползва
процесния имот на отпаднало основание (прекратен
поради изтекъл срок договор за наем) и дължи обезщетение за ползването му докато го освободи
в месечен размер, равняващ се на последната месечна наемна цена, умножена по
пет, съгласно чл. 24 от договора. Във всяко едно от тези писма на ответника –
наемател е предоставена възможност в 14 – дневен срок от получаването на
уведомлението да предаде на наемодателя наетия обект и да заплати дължимото за
ползването обезщетение.
На 10.03.2014 г. страните съставили констативен
протокол, в който описали, че имотът се ползва от ответника, както и че се
поддържа в добро състояние.
Установява се, че окончателното предаване на обекта е
извършено на 25.08.2014 г., видно от съставения за целта протокол, подписан от
представители на наемателя, наемодателя и трети за процеса лица.
Съдът е указал на страните, че приема за безспорно между
тях, че след прекратяване на договора за наем в периода от 01.04.2011 г. до 10.04.2014 г. ответникът e ползвал процесния обект.
От показанията на свидетеля Н. Г., които съдът като безпротиворечиви
и достоверни кредитира изцяло, както и от обясненията на управителя на
ответното дружество, се установява, че до 2014 г. ответното дружество
е ползвало процесния обект, който бил стопанисван от М.н.о.
като дърводелска работилница. През този период два пъти годишно представители н.М.н.о.
посещавали обекта, оглеждали състоянието, в което се намира той, като измервали
квадратурата на отделните помещения, както и дали в имота са извършвани
подобрения. Свидетелят потвърждава, че причината ответникът да напусне обекта
през
От
заключението на вещото лице по допуснатата основна и допълнителна
съдебно-счетоводна експертиза, неоспорено от страните, което съдът кредитира
изцяло, както и от представените от ответника извлечения от сметка, се
установява, че ответникът е извършил плащане в погашение на задължението си
месечни наемни вноски за исковия период от 01.04.2011 г. до 10.03.2014 г. в размер
на общо 5 749. 46 лева (по 162.77 лв. месечно), отнесени в счетоводството на ищеца по сметка 4110/3,
клиенти ИА – наематели, партида „Р.“ ООД. Вещото лице дава заключение, че
размерът на мораторната лихва върху неплатения
остатък от главницата в размер на 22 997.
82 лева възлиза на 4 607. 03 лева.
При горните факти съдът обоснова следните правни изводи.
Предметът на
спорното материално право се определя от фактическите твърдения в исковата
молба, очертаващи страните, основанието и петитума на
иска. Основанието (юридически факт на твърдяното право или правоотношение) като белег,
определящ индивидуалността на спорния предмет, се формира от този фактически
състав, от който произтича правото или правоотношението, по повод на което се
спори в процеса. Обстоятелствата, обуславящи фактите, от които произтича претендираното субективно право, се излагат в исковата молба
и въз основа на тях съдът следва да определи правната норма, под която да
подведе спорния фактически състав и да основе решението си на нея.
В разглеждания
случай ищецът твърди, че е носител на парично вземане, произтичащо от
неизпълнено от ответното дружество задължение за плащане на обезщетение за
ползване на имот след прекратяване на договор за наем. С оглед правилото на чл.
154, ал. 1 ГПК в негова тежест е било да установи при условията на пълно и
главно доказване следните правопораждащи факти: че в
исковия период, настъпил след прекратяването на договора за наем, наемателят е
продължил да ползва наетата вещ, както и размера на това обезщетение.
Настоящият съдебен състав счита, че доколкото имотът,
предмет на процесния договор, е със статут на частна държавна
собственост (видно от
представения акт № 4995/20.08.2015 г. за частна държавна собственост), правилата за
сключване на договори с такива имоти, уредени в Закона за държавната
собственост (ЗДС) са специални
по отношение на правилата, разписани в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Специалният
ред за сключване на договори за наем на имоти, частна държавна собственост,
изключва приложението на чл. 236, ал. 1 от ЗЗД, доколкото чл. 19, ал. 4 от ЗДС
не допуска сключване на безсрочни договори за наем на имоти, частна държавна
собственост. В този смисъл с изтичането на срока на действие на договора,
считано от 01.02.2000 г., правоотношението между страните следва да се счита за
прекратено, като ирелевантно е изследването на
обстоятелството дали използването на вещта е продължило със знанието и без
противопоставянето на наемодателя. Това е така, тъй като възможността в разглеждания
случай договорът за наем да се счита продължен за неопределен срок (чл. 236, ал. 1
от ЗЗД) е неприложима
с оглед статута на имота, предмет на договора за наем. Изрично волеизявление за
противопоставянето на наемодателя на продължилото ползване на вещта след
изтичане на наемния срок се съдържа в писма рег. № 21 – 21– 94/17.02.2010 г.,
получено от ответника на 19.02.2010 г., рег. № 21 – 21 – 94/08.02.2011 г.,
получено на 09.02.2011 г., рег. № 21 – 30 – 315/13.08.2013 г., получено на
14.08.2013 г., рег. № 21 – 30 – 315/10.09.2013 г., получено на 11.09.2013 г.,
рег. № 21 – 30 – 315/16.06.2014 г., получено на 17.06.2014 година.
По правило, ако след прекратяването на наемното
правоотношение наемателят продължи да ползва наетия имот въпреки
противопоставянето на наемодателя, задължението за заплащане на наемна цена има
обезщетителен, а не престационен
характер, което не лишава наемодателя от правото да иска овъзмездяване
на действително претърпените вреди, ако докаже, че размерът им е по-висок от
уговорения наем. Не съществува законова пречка страните отнапред да уговорят
размера на това обезщетение (чл. 9 ЗЗД). В случая страните по прекратеното наемно
правоотношение са постигнали съгласие (чл. 25 от договора) размерът на това обезщетение
да се равнява на петорния размер на месечната наемна цена, възлизаща на сумата
от 162.77 лв. (съгласно анекса от 24.02.1997 г.) или месечно 813.85 лева (162.77 х 5 = 813.85
лв.). Клаузата на чл. 24. представлява обективирано в
писмена форма съгласие между страните за установяване
на параметрите на обезщетението, дължимо след прекратяване
на договорната връзка и при продължило
ползване на имота от страна
на наемателя. Този извод
следва от изрично изразената в споразумението воля на страните за
основанието за заплащане на паричната
сума - обезщетение за продължилото ползване на имота.
След прекратяването на договора за наем
поради изтичане на срока на
същия отношенията между страните следва да се
уредят при условията на чл.
236, ал. 2
от ЗЗД. При определяне размера на това
обезщетение съдът съобрази заключението на вещото лице, като приема за дължима
от ответника главницата от 22 997. 82 лв. (след приспадане от
общия размер на дълга на платените от наемателя 5 749, 46 лв.), както и мораторна лихва върху тази главница за претендирания
период, възлизаща на сумата от 4 607.03 лева.
За разликата над приетите за дължими суми до пълните
предявени размери исковете подлежат на отхвърляне.
С оглед изхода на спора ответникът следва да бъде осъден
да заплати на ищеца разноските в заповедното производство в размер на 428. 90
лв., както и разноски (по компенсация) в исковото производство в размер на 364. 53
лева.
Така мотивиран, съдът
Р Е
Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от М.н.о. против „Р.” ООД, ЕИК: ………, иск с правно
основание чл. 422, ал. 1, вр.
чл. 124, ал. 1 ГПК, че съществува вземане н.М.н.о. за сумата от 22 997. 82
лв. (двадесет и две хиляди деветстотин деветдесет и седем лева и 87
ст.) - обезщетение
за ползване в периода от 01.04.2011 г. до 10.03.2014 г. след прекратяване на договор
за наем на имот – търговски обект, находящ се в гр. С., ул. „М.” № 87, до бл.
5, сключен на 24.02.1997 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано
от 03.10.2014 г. до окончателното изплащане на дълга, за която сума е издадена
заповед за изпълнение по ч. гр. д. № 693/2014 г. по описа на Районен съд– гр. Самоков, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над сумата от 22 997. 82 лв. до
пълния предявен размер от 28 747. 28 лева.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от М.н.о. против „Р.” ООД, ЕИК: ………, иск с правно
основание чл. 422, ал. 1, вр.
чл. 124, ал. 1 ГПК, че съществува вземане н.М.н.о. за сумата от 4 607.03
лв. (четири хиляди шестстотин и седем лева и 03 ст.) – лихва за
забава върху главницата от 22 997. 82 лв. за периода от 01.04.2011 г. до
31.03.2014 г., за която сума е издадена заповед за изпълнение по ч. гр. д. №
693/2014 г. по описа на Районен съд – гр. Самоков,
като ОТХВЪРЛЯ иска за
разликата над приетите за дължими 4 607.03 лв. до пълния предявен размер
от 8 258. 18 лева.
ОСЪЖДА „Р.” ООД, ***, да заплати н.М.н.о. сумата от 428. 90 лв. (четиристотин двадесет и осем лева и 90 ст.) – разноски в заповедното
производство - ч. гр. д. № 693/2014 г.
по описа на Районен съд – гр. Самоков, както и сумата
от 364. 53 лв. (триста шестдесет и четири лева и 53 ст.) – разноски в
исковото производство.
Решението подлежи на обжалване с въззивна
жалба пред Апелативен съд – гр. София в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните с препис.
СЪДИЯ: