Р
Е Ш Е
Н И Е
260230
Гр. Пазарджик, 23.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Пазарджишкият окръжен съд гражданска колегия в открито заседание на дванадесети
октомври през две хиляди и двадесет и първа година в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ИЛИАНА ДИМИТРОВА
при секретаря Ана Ненчева и в присъствието като разгледа докладваното
от съдията Димитрова гр. д. № 515 по
описа за 2020 г., за да
се произнесе взе предвид следното:
Предявен
е установителен иск с правно основание чл. 124 ГПК и предмет – правото на
собственост върху недвижими имот с местонахождение в гр. Велинград,
представляващ: двуетажна сграда с идентификатор *** със застроена площ от 72
кв. м. и предназначение: „друг вид производствена, складова, инфраструктурна
сграда“. Данъчната оценка на имота е 53
653,40 лв., което прави искът
подсъден като първа инстанция на окръжния съд по неговото
местонахождение.
Съдът
е сезиран от ищците Д.И.Т. и Е.Н.Т. /съпрузи/, и Н.Р.Х. и П.Х.Х. /съпрузи/,
които искат да бъде установено притежаваното общо от всички тях право на
собственост върху недвижимия имот, който владеят, по отношение на Кооперация „***“, със седалище и адрес на
управление: гр. П., ул. ***, тъй като това право им се оспорвало от ответника.
Обстоятелства на
които се основава иска:
Ищците били построили
със свои средства описаната в исковата молба двуетажна сграда, която била
разположена в североизточния ъгъл на имот с идентификатор ***по сега
действащата кадастрална карта на гр. Велинград, която владеели от непрекъснато
от построяването й до сега. Към момента на построяване на сградата през 2004 г.
имотът, върху който не претендират да притежават вещни права, бил УПИ ***в
кв.104 по действащия тогава план на града.
Ищците признават, че ответникът е
собственик на поземления имот и че не им е учредявано право на строеж по
съответния ред и в предвидената от закона форма. Твърдят, че извършили
строителството в периода м.август-м.декември 2004 г. „с мълчаливото съгласие на
двете страни“.Преди началото строителния процес имало одобрени строителни
планове и разрешение за строеж за сграда
в режим на основно застрояване, издадени на ответника, в качеството му на
собственик на земята.
Признават също така, че на 17.02.2004
г. между ответника и ищците Х. и Т. се сключил облигационен договор, който в
исковата молба наричат „за строителство и ползване“, с който им било възложено изграждането на
временна постройка в същия имот с площ около 40 кв. м. за задоволяване на техни
„офисни нужди“, а срещу тази инвестиция следвало да получат безвъзмездно
ползване на постройката за срок от 5 години и да си гарантират наемането й за
срок от поне 10 години.Твърдят обаче, че строежът на масивната сграда, предмет
на иска, нямал нищо общо с този облигационен договор, който въобще не се
изпълнил, по вина на длъжностните лица от ръководството на ответника.
В тази връзка уточняват, че към
момента на подписване на договора за построяване и ползване на временна
постройка, по застроителния план на града не се предвиждало на същото място в
имота да може да се изгради масивна сграда в режим на „основно застрояване“. На
мястото на съществуваща, но подлежаща на премахване, поради амортизация дървена
временна постройка - работилница за производство на баници, можело да се
монтира или преместваема постройка – пит търговски павилион или временен
строеж при условията и ограниченията на
чл.50 от ЗУТ. За това и ищците очаквали визата на главния архитект за монтиране
на едноетажна временна постройка със съответната площ от 40 кв. м. и
преценявайки размера на бъдещата инвестиция, се съгласили за подпишат
споменатия по-горе договор за изглаждането й срещу безвъзмездно ползване на
същата в продължение на 5 години.
Престациите по договора не се
осъществили поради това, че ръководството на ответника не изпълнило
задължението си по чл. 3.1 от същия да поръчат и се снабдят със скица-виза за
определяне границите на строителното петно за монтиране на постройката, както и
за уреждане на нейния временен статут, чрез снабдяване със съответното разрешение за монтирането и
на съответното място. Това бездействие от страна на собственика на имота
направило невъзможно изпълнението на задължението на другата страна в
уговорения в договора срок от три месеца. А ищците считат, че с неговото
изтичане на 17.05.2004 г. договорът е бил прекратен.
Твърдят, че след изтичане срока на
договора ответникът се снабдил с одобрение на промяна в ПУП /подробния
устройствен план/ относно своя УПИ, съгласно която на мястото, на което се били
договорили за монтират временна постройка било предвидено двойно по-голямо по
площ строително петно на 72 кв. м. за строителство на монолитна ж.б. двуетажна
сграда, с 4 самостоятелни обекти в нея.
Водени от необходимост и от свои
интереси, които подробно обясняват в исковата молба/на л.8 от делото/ ищците
приели /с конклудентни действия/ да изградят така предвидената двуетажна сграда
и предприели строителството й без писмена договореност, разчитайки след това да
уредят отношенията си по заплащане на нейното строителство.
В тази част първоначало изложените
обстоятелствата се нуждаеха от допълване и уточнение, поради което съдът даде
указания на ищците на осн. чл.
145 от ГПК да ги допълнят и внесат уточнение, като отговорят и на ковкертни въпроси, което беше сторено в първото съдебно
заседание.
Ищците твърдят още, че след
построяване на сградата в завършен вид установили владение върху нея изцяло и
единствено те. През м. септември 2010 г. получили писмо от ответника, с което
им се определял наем за цялата сграда от „около 650 лв.“. До тогава законния
представител на ответника не намерил време да се срещне с тях и да приключат по
справедлив и законосъобразен начин отношенията си по повод извършеното
строителство.
Сочат, че ответникът е декларирал
построената от тях сграда с декларация по чл.17 от ЗМДТ на основание Фактура от 31.12.2005 г., съставена за сделка
–покупка на описани в нея отделни обекти /офиси, магазини, склад/ с посочена
обща застроена площ, и местонахождение в УПИ, чието описание съвпада с това на
процесния имот по стария план на гр. Велинград.
Едва на 16.01.2016 г. ищците получили
искова молба с неоснователни според тях претенции за заплащане на наем за
сградата, която построили и владяли до тогава през целия период от 11 години.В
нея ответникът по настоящото дело се позовавал на договора от 17.02.2004 г., но
некоректно според ищците излагал обстоятелствата, относно неговото съдържание и
не държал сметка за това, че е прекратен.
В последна сметка, ищците твърдят, че
владението им е било непрекъснато в продължение на 11 години – от построяването
на сградата към 31.12.2004 г. до 16.01.2016 г., когато узнават за предявената
по съдебен ред претенция за заплащане на наем. Считат обаче, че към този момент вече са били придобили
собствеността върху сградата на оригинерно основание – непрекъснато и
необезпокоявано давностно владение повече от 11 години.
Сочат още, че владението е продължило
и след завеждане на делото, за чийто изход отново не се споменава в изложението
на исковата молба. Владението продължавало и в момента, като ответникът до сега
не бил предявил по съдебен ред иск за защита правото на собственост или за
нарушено владение
Т. е. претенциията си за право на
собственост върху спорния имот ищците основават на правната норма на чл.
79,ал.1 от Закона за собствеността, а правният интерес от водене на иска
произтича от действията на ответника, с който им оспорва това право. Достатъчно
е да се спомене воденето на дело, в което претендира да му заплащат наем, като
собственик на сградата и всички обекти в нея. Отделно това има твърдения, че
офисите са записани счетоводно, като активи от имуществото на юридическото
лице, въз основа на споменатата по-горе фактура. Ищците окачествяват тези
действия като недобросъвестни и като опит ответникът да придобиел по документи
тяхната сграда, без да им заплати стойността на строителството.
Заявеният петитум съответства на
положителен установителен иск по чл. 124 ГПК за установяване
правото на собственост на четиримата ищците върху сграда /без земята под нея/
подробно описаната и индивидуализирана по действащите КККР на гр.Велинград.
Препис от исковата молба е връчен на
ответника на адреса на управление на юридическото лице, съгласно вписването в
ТРРЮЛНЦ.Получен е от юрисконсулт, чиито имена са посочени и в законния срок е
постъпил писмен отговор от адвокат И.Б., упълномощен да представлява ответника
по делото.
В отговора не се правят възражения
срещу допустимостта на иска, но са заявени редица такива за неговата
неоснователност.
Основното възражение е, че сградата е
построена от ищците в изпълнение на договор между ответника и двама от тях,
сключен на 17.02.2004 г. и отношенията по повод ползването й собствеността
върху същата следвало да се уредят в съответствие с клаузите на този договор.
Позовава се на изричната уговорка в Раздел ІІ, чл.1.1,т.3, че построената от
ползвателетие вещ става собственост на ответника по делото, на чл.2.1 от същия
раздел, предвиждащ ползване от Х. и Т.за срок от 5 години „срещу извършени
разходи по проектиране и построяване на сградата“ и правото да продължат
ползването като наематели. Срокът и начинът на определяне на наемната цена били
посочени в чл.3.2 от договора от глава „задължение на собственика наемодател“.
Ответникът възразява в договора да има
уговорка относно вида на строителството и параметрите на самата сграда.
Единствено било посочено, че ще е на два етажа,площ 70 кв. м., с търговско предназначение и съобразно
предвижданията на застроителния план.
Сочи се,че застроителния план бил
изменен на 08.03.2004 г., по инициатива на ответника, за да е ясно какво
строителство ще се предвиди и доколкото по-рано нямало предвидено никакви
строителни петна за сгради в постоянен режим. След това, по-малко от два месеца
след сключване на договора, Главният архитект за общината издал и виза за
проектиране на сгради в свързано застрояване, която виза напълно съответствала
на измененията в застроителния план. Тъй като единствено строителното петно № 1
било за 2-етажна сграда, то именно то било отредено за сградата, която следвало
да построят ищците Х. и Т. На 0.07.2004 г. бил одобрен и Инвестиционен проект и
издадено разрешение за строеж № 157.
Ответникът твърди, че всички тези
документи били известни на ищците-изпълнители преди строителството, защото на
база на тях то се осъществило в последствие. Допуснати били само известни
отклонения при изпълнението на проекта, които ответникът подробно описва в
отговора.
След построяването на сградата двете
страни подписали Протокол за съвместно приемане на построената сграда о
26.09.2005 г., в който изрично се сочело, че се съставя на осн. чл.1.3 от
договора за ползване и наем на недвижими имот. А по късно – на 31.05.2005 г.
„ползвателите-наематели“ вписали договора в Службата по вписванията към
РС-Велинград.
Ответникът предявил претенция за
заплащане на наем, считано от 26.09.20010 г., защото тогава изтекъл 5-годишния
срок, считано от датата на приемане на сградата с двустранния протокол.
Отправили покана за наема на 30.08.2010 г., на която получили отговор с
предложение за извънсъдебна спогодба по въпроса за признаване размера на
вложените разходи за строителството и ревизиране на самия договор за неговото
възлагане, които условия не бири приети от другата страна.
Последвала покана за явяване на ищците
пред нотариус за подписване на да анекс към договора, в който се уговори
конкретен размер на наема за следващите 10 години и срокове за плащането му, но
тъй като те не се явяват, ответникът завежда гр. д. 1104/2015 г. за заплащане
на наем от 01.01.2013 г. до 23.12.215 г., което към настоящия момент било още
„в първа фаза“.
По отношение на заведеното от ищците
срещу него гр.д. № 1091/2020 г. ответникът твърди, че с влезлите в сила решения
по него Договорът за ползване и наем на недвижими имот от 07.02.2004 г. бил
признат за „правилен и законосъобразен“ , поради което следвало да се приеме,
че държането на сградата е въз основа на него, а не както твърдят ищците – на основание строителство и
необезпокоявано и непрекъснато давностно владение, започнало от построяване на
сградата през м. октомври 2004 г. и продължаващо до настоящия момент.
След като обсъди и подложи на преценка
събраните доказателства и доводите на страните, съдът приема за установено
следното:
Ответникът е собственик на имот с
идентификатор ***по плана на гр. Велинград идентичен с бивш УПИ ***в кв. 104.
В имота съществува 2-етажна сграда с
идентификатор ***, която предмет на спора. Ответникът признава, че сградата е
построена изцяло със средства, вложени от ищците, както и че именно те
осъществяват фактическа власт върху нея от построяването и въвеждане й в експлоатация
до настоящия момент.
Ищците от своя страна не твърдят, да
им е отстъпено по предвидения от закона ред право на строеж. Но се позовават на
непрекъснато и необезпокоявано владение върху сградата, продължило повече от 10
години.
Ответникът не е предявявал по съдебен
ред претенции за правото на собственост върху сградата, нито е завеждал иск за
нарушено владение, но в настоящия процес заявява възражение, че тя му
принадлежи, тъй като е построена в негов имот. Възразя, че ищците не са нейни
владелци, а държатели, поради което оспорва осъществяването на твърдяния от тях
придобивен способ – давностно владение, и по-конкретно – на неговия субективен
елемент, изразяващ се в намерение да се свои вещта.
Ответникът обосновава твърдението си
за осъществено държане, с наличието на облигационен договор, по силата на който
ищците са построили сградата и са ставали нейни ползватели /наематели/, първоначално-без
да заплащат нищо, но за сметка на инвестираните в строителството средства, а в
последствие – срещу заплащане на наем.
Между страните действително има
сключен такъв договор на 17.02.2004 г. и от съдържанието му става ясно
следното:
Ищците П.Х. и Д.Т. са се задължили да
построят в процесния имот сграда на два етажа с търговско предназначение, която
да се изгради в съответствие с предвижданията на застроителния план в
горепосочения УПИ по тогава действащия план. Уговорката е сградата да е с площ
от 70 кв. м. и да се ситуира върху североизточния незастроен ъгъл на имота.
Вещото лице Б. установява в своето
заключение, че построената сграда в тази част на имота е с площ от 72 кв. м. и
е на два етажа, като в нея има 4 самостоятелни офиса. Следователно по всички съществени характеристики:
местополжение, площ, етажност и предназначение, процесната сграда съответства
на договорената да се построи.
Неоснователно е твърдението на ищците,
че с договора им е било възложено да построят временна постройка, поради което
отношенията по повод изградената масивна сграда със статут на постоянен строеж
не се уреждали от този договор. Подобно задължение относно вида на
строителството обаче не следва от описанието на предмета на договора. В него
изобщо не се говори за временен строеж, за преместваема постройка тип павилион
и пр. Фактът, че застроителния план към 17.02.2004 г. все не е предвиждал строителство
на конкретни сгради с търговско предназначение в режим на основно застрояване,
не променя извода относно предмета на договора, по следните съображения:
В чл.1.1. е предвиден „препоръчителен
срок – 3 месеца, считано от датата на издаване на строителното разрешение,
съгласно одобрения строителен план и проект. А хронологията на фактите, касаещи
одобряване на изменение в плана, на проекта и издаването на строително
разрешение е следната:
По малко от месец след подписване на
договора е издадена заповед
№ 261/08.03.2004 г. на кмета на Община – Велинград, с която в
застроителния план се прави изменение, касаещо предвиждане на нови строителни
петна в процесния имот именно в югоизточния му ъгъл. В най северния край се
предвижда двуетажна сграда за офиси, а по средата и в южния – едноетажни за
магазини и склад. Видно от съставения констативен акт, в законния 14-дневен
срок от получаване на съобщения от заинтересованите лица, срещу тази заповед не
са постъпили възражения.
Последвало е издаване на виза от
страна на главния архитект за проектиране на сгради върху новите застроителни
петна, съгласно която площта на 2-етажната сграда е 73 кв. м. На 08.07.2004 г.
е издадено и съответното разрешение за строеж на собственика на имота,
включващо изграждане на офиси,магазини и склад с обща застроена площ 276 кв.м.,
като е уточнено – 73 + 203. Едва тогова започва да тече срока за изпълнение на
договора, а и предмета му, който преди е само определяем “съгласно одобрения
строителен план и проект“ вече е бил напълно определен.
По признанието на самите ищци, те
започват строителството през месец август и то очевидно е в изпълнение на
договора, в който началото на препоръчителния срок се свързва с момента на
издаване на разрешението на строеж. В по-ранен момент Х. и Т. нито са били длъжни, нито е било
възможно да започнат изпълнение на своето задължение за изграждане на постройката.
Предвид текста на чл.1.1 от договора
относно началния момент на срока, непълно несъстоятелно е тяхното твърдение, че
срокът на договорът е изтекъл и договорът е бил прекратен поради изтичане на
крайния му срок, още преди да започне строителството.
Логично е да се приеме точно
обратното, че се е изчакало развитието на административните процедури, свързани
с издаването на строителните книжа, и едва след издаване на разрешението за
строеж и започнало строителството именно в изпълнение на договора, с ясното
съзнание, че срокът за изпълнението му тече именно от неговото издаване през м.
юли 2004 г. и при това този срок е „препоръчителен“.
Няма неизпълнение, нито проява на
недобросъвестност от страна на ответника, а точно обратното. Изпълнение са в
кратки срокове всички изискващи се от собственика действия, за да се предвиди
строително, петно, да се издаде виза, одобри проект и се издаде разрешение за
строеж.
Не могат да се търсят и някакви
измамни действия, нито пък да се говори за „грешка“, като основание за
унищожаемост на договора.
Тъй като договорът е сключен за
построяване на сграда, за която още не имало предвидено петно, то нейните
параметри са посочени в договора в най-общ вид, а в последствие предметът му е
ясно и конкретно определен, в съответствие с предвижданията на плана и
издадените строителни книжа.
За измама или грешка или за нищожност
поради невъзможен предмет на договора можеше да се говори, ако се беше оказало,
че в югоизточния ъгъл не може да се предвиди изграждането на такава сграда или
по една или друга причина компетентните органи не бяха одобрили изменение в
застроителния план, издали виза, одобрили проект или ако собственикът не беше
се снабдил със съответното разрешение за строеж.Всички тези условие за
реализиране на строежа обаче са осъщствени и няма причини, поради които да не
се приеме, че това е станало именно в изпълнение на договора от 17.02.2004 г.
Ето защо единствения правилен извод е,
че след построяване на сградата нейното ползване от страна на ищците започва именно
в изпълнение на този договор, а не се касае за завладяване на обект без
основание, с намерение да се свои.
Какво предвижда договора по отношение
правата на страните върху вече изградената постройка?
Изрично е предвидено,че след въвеждане
на сградата в експлоатация тя става собственост на „***“, което следва и от
нормата на чл.92 ЗС. Собственикът на земята става собственик на построената в
него сграда, независимо от това от кого е построена, при липса на отстъпено
в полза на другиго вещно право на
строеж.
Другата страна по договора, в лицето
на ищците Х. и Т., са наречени "ползватели-наематели“, със задължение да
заплащат наем след изтичане на първите пет години, считано от датата на
съвместното приемане на сградата с двустранен протокол. Ползването на сградата
през първите 5 години е уговорено срещу извършените разходи по проектирането и
построяването й.
В тази своя част договорът има всички
съществени елементи на един договор за наем на недвижим имот, който е безсрочен,
няма данни да е бил прекратяван, поради което за времето, през което действа
наемателите и техните съпруги, очевидно осъществяват държане върху сградата, а
не владение. Следователно независимо от продължителността на тази фактическа
власт няма как да придобият правото на собственост на имота по давностно
владение.
Държащия имота на облигационно
основание няма как да се позовава на давностно владение, освен ако не е налице
промяна в
основанието, на което се осъществява фактическата власт, чрез осъществяване на
факти, които да доведат до установяване на владение (чрез отричане правото на
собственост на ответника и демонстриране на това отричане пред него). В
исковата молба няма твърдения за подобни факти, нито се сочи конкретен момент,
в който да е било демонстрирана промяна в субективното отношение на наематели
към сградата. Отказът им да плащат наем след изтичане на
гратисния срок не може сам по себе си да се тълкува като завладяване на имота. А
всички останали действия от страна на ищците, твърдяни и установени в процеса,
вкл. преотдаването на части от имота на трети лица, не надхвърлят по обем
правата, предоставени им с договора, сключен между двама от тях и ответника.
Представения от ответника и оспорен от
ищците протокол за съвместно приемане на сградата от 26.09.2005 г. и
достоверността на датата, на която е подписан, нямат съществено значение за
решаване на спора, при така установените обстоятелства. Той е следвало да бъде
съставен, за да се установи от кой момент започва да тече 5 годишния срок, през
който построилите сградата ще я ползват,
без да заплащат наем, респективно – кога ще настъпи момента, от който ще дължат
месечен наем за това ползване.
Иначе страните не спорят, че
ползването реално е започнало и продължава, поради което съдът не следва да
обсъжда съдържанието на този протокол и възраженията за неговата неистинност,
защо не е сезиран с иск за изпълнение на договора в частта му, представляващ
договор за наем.
Всичко изложено по-горе води до извода
за неоснователност на предявения иск за
установявяване право на собственост на ищците върху процесната сграда, който
иск следва да бъде отхвърлен, с присъждане на разноските в полза на ответника -
1 000 лв. адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения
Пазарджишкият окръжен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
като неоснователен предявения
от Д.И.Т., Е.Н.Т., Н.Р.Х. и П.Х.Х. *** иск
за приемане за установено по отношение на ответника Кооперация „***“, със
седалище и адрес на управление: гр. П., ул. ***, че ищците са собственици на недвижим имот представляващ: двуетажна
сграда с идентификатор *** със застроена площ от 72 кв. м. и
предназначение: „друг вид производствена, складова, инфраструктурна сграда,
находяща се в ПИ с идентификатор ***по КККР на гр. Велинград.
Осъжда
ищците Д.И.Т.,
Е.Н.Т., Н.Р.Х. и П.Х.Х. *** да заплатят
на ответника разноските по делото в размер на 1 000 лв.
Решението подлежи на обжалване в 2-седмичен срок
от получаване на препис от страните пред Пловдиския апелативен съд.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: