ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 1856
гр. София, 14.01.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 120 СЪСТАВ, в закрито заседание на
четиринадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ВЕНЕТА СТ. Г.
като разгледа докладваното от ВЕНЕТА СТ. Г. Гражданско дело №
20231110164715 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 124 и сл. от ГПК.
Образувано е по искова молба вх.№ 339238/27.11.2023 г. на Т. Ц. А., ЕГН **********,
гр. П, и Д. М. А., ЕГН **********, гр. П , ул. „С , ап. 45, и двамата чрез процесуалния
представител адв. М. Г. Б., САК, , тел. , срещу “С К “ ЕООД, ЕИК , със седалище и адрес
на управление в гр. С , ул. , представлявано от И Л И в – управител.
Ответната страна в срока по чл. 131 от ГПК е подала отговор на исковата молба,
както и насрещен иск, който не е приет за съвместно разглеждане и е отделен, предвид
цената на иска, която прави насрещният иск подсъден на Софийски градски съд.
След извършена надлежна проверка на редовността и допустимостта на исковата
молба, съдът счита, че същата е редовна и допустима.
Предвид изложеното и на основание чл.140 ГПК, Софийски районен съд
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 04.02.2025 г. в
11.00 часа, за когато да се призоват страните.
ИЗГОТВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД ПО ДЕЛОТО:
Предявени са обективно кумулативно съединени искове по чл. 80, ал. 1 от ЗЗД за
разрешаване на ищците да извършат за сметка на ответниците на довършителни СМР на
обща стойност 59 104 лева, подробно описани в исковата молба, иск по чл. 86 от ЗЗД за
присъждане на лихва върху главниците, считано от датата на постановяване на съдебния акт
до окончателното плащане на сумите, иск по чл. 92 от ЗЗД в размер на 900 евро,
представляваща неустойка за забава за 6 месеца след датата 08.08.2021 година и сума в
размер на 2 500 евро, представляваща еднократна неустойка за забава, поради невъвеждане
на сградата в експлоатация и след изтичане на 6-месечен срок след датата 08.08.2021 година.
В исковата молба се твърди, че с Нотариален дело № 31736/2002 г. по описа на
Службата по вписванията, ищецът А. и управителя на ответното дружество закупили
1
Урегулиран поземлен имот , находящ се в гр. С район „В ул. „ 66, с площ от 495 кв. м„ кв.
155, м. „Зона Б - 3“ по регулационния план. Имотът бил придобит от купувачите в режим на
СИО със съпругите им.
На 29.05.2018 г. между съсобствениците на закупения имот - Т. Ц. А., съпругата му Д.
М. А., И Л И в и съпругата му И Р а П , от една страна, и „С К ООД, от друга страна, бил
сключен Договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на идеални части от УПИ
срещу изграждане на готови строителни обекти. Съсобственикът в имота И Л в И бил и
съдружник и управител на ответното дружество „С т К 6“ ООД. Със сключения договор
собствениците поемали задължение да учредят на дружеството право на строеж върху УПИ
XXIII-13 за изграждане на сграда, срещу което дружеството се задължило да построи със
свои сили и средства сградата и да предаде на собствениците определени самостоятелни
обекти в определена степен на завършеност. Към датата на сключване на Договора за
учредяване на право на строеж бил одобрен инвестиционен проект и било издадено
Разрешение за строеж № 43/10.11.2017 г. за изграждане на сграда, представляваща
„Апартаментен хотел и жилищна сграда с магазини, подземен гараж и офиси“.
При сключване на предварителния договор страните по него имали намерение
одобрените проекти за сградата да бъдат променени и сградата да бъде проектирана само с
жилищно предназначение и да отпадне предназначението за хотел. Съгласно чл. 6, ал. 1 от
предварителния договор учредителите се задължили да учредят право на строеж на
приемателя в 20- дневен срок от подписването му по одобрените проекти и издаденото
разрешение за строеж № 43/10.11.2017 г. Приемателят се задължил в 30- дневен срок след
учредяването на правото на строеж да изготви и внесе за одобряване на инвестиционен
проект за промяна на предназначението на апарт хотела в жилищна сграда - чл. 8, ал. 1 на
предварителния договор.
Ищците твърдят, че в чл. 9 от предварителния договор бил определен срок за
възобновяване на строителството, спряно с акт 10 след откриване на строителна линия и
ниво - този срок бил от 30 дни след издаване на допълнението на издаденото разрешение за
строеж за промяна на предназначението на сградата. Съгласно чл. 10 строежът на сградата
трябвало да бъде изпълнен в срок от 30 месеца, считано от започването му съгласно чл. 9.
Крайната дата на завършване на строителството, съгласно предварителния договор, била
датата на издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата. В случай, че
приемателят забави въвеждането на сградата в експлоатация, той дължи на учредителите
неустойка за забава в размер на 10 евро на ден до шестия месец забава, а за забава след този
срок дължи еднократна неустойка в размер на 5 000 евро - чл. 19 от договора.
В предварителния договор от 29.05.2018 г. подробно били уредени отношенията на
страните за сключване на окончателен договор за учредяване на право на строеж, както и
правата и задълженията на страните в хода на строителството. В Приложение № 1 от
Договора подробно били описани самостоятелните обекти, за които собствениците-
учредители следвало да си учредят взаимно и запазят право на строеж, и съответно
обектите, за които собствениците следвало да учредят право на строеж на дружеството-
приемател. За Т. А. обектите, които са определени да си запази право на строеж,
представляват апартаменти № № 10, 7, 6 и офис № 1.
В Приложение № 2 на предварителния договор била описана подробно степента на
завършеност на сградата (общите части) и на обектите на учредителите, като били
дефинирани видовете довършителни работи по видове помещения - жилищни помещения,
бани и тоалетни, както и видовете работи по инсталациите в сградата.
Съгласно Приложение № 2 степента на завършеност на жилищните помещения, в
която приемателят следвало да изгради обектите и да ги предаде на учредителите, е както
следва:
стени и тавани (всички помещения без баня и тоалетна) - гипсова мазилка, шпакловка
2
и бял латекс;
подови настилки:
антре, дневна, тераси, баня, тоалетна, перално, килер, кухня и коридори - гранитогрес
на цена до 15 лв./кв.м.;
спалня, дтеска, всекидневна - ламиниран паркет, 8 /осем/ мм, клас 32/АС 4 на цена до
15 лв. на кв.м.;
баня - окачен таван с лунички, стенна облицовка - фаянсови плочки на цена до 15
лв./кв.м,, душ батерия - до 150 лв., моноблок — до 150 лв., мивка с батерия - до 100
лв.;
- тоалетна - окачен таван с лунички, стенна облицовка - фаянсови плочки на цена до
15 лв./кв.м., моноблок - до 150 лв., мивка с батерия - до 100 лв.
електрическа инсталация - напълно завършена, с монтирани ключове и контакти по
проект, плафониери и аплици по балконите, електромер, апартаментно ел. табло
ВиК инсталация - монтирани санитарен фаянс, санитарна арматура и водомери за
топла и студена вода;
- Отопление - индивидуални отоплителни тела по проект във всекидневна и спалня.
Съгласно Приложение № 2 степента на завършеност на офис № 1 следвало да бъде
като на жилищните помещения.
Съгласно Приложение № 1 /на стр. 12 на предварителния договор/ учредителите се
задължили да заплатят на приемателя и определени суми. Тези суми били дължими, тъй
като конкретната площ, която следвало да получат като „обезщетение“, надхвърляла
„полагаемата им се площ“ в общ размер на 30 % от РЗП на сградата за всички учредители.
Общата сума, която ищците трябвало да заплатят на приемателя за техните самостоятелни
обекти, възлизала на 50 901,20 евро. Тази сума трябвало да бъде заплатена на пет вноски
при следните падежи: аванс в размер на 5 090,12 евро; при достигане на етап кота нула на
сградата - 10 180,20 евро; при достигане на етап 2 етаж - 10180,20 евро; при достигане на
етап груб строеж - 12725,30 евро; при получаване на акт 16 за сградата - 12725,30 евро.
На 29.05.2018 г. било сключено споразумение между Т. Ц. А. и Д. М. А., от една
страна, и от друга страна - И Л И и И Р П -И а, с което страните се съгласили, че сумата,
която И Л И дължи на Т. Ц. А. във връзка с изравняване на извършените общи разходи по
имота с цел снабдяване с документи, е в размер на 4 842 лева. Страните се съгласили тази
сума да бъде приспадната от плащанията на Т. Ц. А. по първата вноска от договора за
учредяване на право на строеж, като по този начин първата вноска ставала в размер на
2614,44 евро. Това споразумение било подписано и от Г С С като свидетел, който към
датата на подписване на споразумението бил съдружник и управител в дружеството „С К “
ООД. Така по силата на това споразумение ответникът се съгласил неговото вземане към
ищците да бъде намалено с вземане на ищците към управителя на ответника И Л И в
качеството му на физическо лице.
На 18.06.2018 г. между страните е сключен Анекс № 1 към предварителния договор. С
този анекс се определя срок за заплащане на първата вноска по Приложение № 1 от Т. Ц. А.
и Д. М. А. - до 02.07.2018 г.
На 29.06.2018 г. с нотариален акт № 197, вх. per. № 42841, том XCVII, дело № 30844
на Службата по вписванията Т. Ц. А., Д. М. А., И Л И в и И Р П -И учредили на „С Ко “
ООД право на строеж за изграждане на „Апартаментен хотел и жилищна страда с магазини,
подземен гараж и офиси“ в УПИ XXIII-13 срещу задължението на дружеството да построи
за своя сметка сградата и да предаде на собствениците в завършен вид самостоятелните
обекти, за които са си залазили право на строеж. Пункт 7.1 и 7.2 на нотариалния акт
предвиждат, че строителството на сградата като условия, срокове и степен на завършеност
трябва да бъде извършено съгласно договореното в сключения между страните договор от
3
29.05.2018 г., който запазва действието си за всички неуредени с нотариалния акт за
суперфицията отношения между страните. Дружеството се задължило да построи за
учредителите на собствен риск, самостоятелно или с трети лица подизпълнители, с
осигурени от дружеството материали, средства и труд жилищната сграда и самостоятелните
обекти на учредителите. Обектите, за които ищците по делото си запазили право на строеж с
нотариалния акт за суперфиция, са следните: офис № 1, апартамент № 6, апартамент № 7,
апартамент № 10, подземна гаражна клетка № 16, подземно паркомясто № 21.
На 20.12.2019 г. между страните е сключен Анекс № 2 към Договора за учредяване на
право на строеж и прехвърляне на идеални части от УПИ срещу изграждане на готови
строителни обекти. В чл. 1 на Анекс № 2 страните заявяват, че са съгласни с изготвения от
приемателя в изпълнение на задължението му по чл. 4, ал. 3 от предварителния договор от
29.05.2018 г. инвестиционен проект за преустройство и промяна на предназначението на
апартхотела в жилищна сграда.
В чл. 14 на Анекс № 2 учредителите Т. Ц. А. и Д. М. А. се съгласили да заплатят на
приемателя и сумата от 4000 евро, като с нея се увеличава задължението им за заплащане на
суми съгласно Приложение № 1 към предварителния договор, както следва: Вноска № 4 на
етап груб строеж се увеличава на 15 725,30 евро; Вноска № 5 след акт № 16 се увеличава на
13 725,30 евро.
С чл.15.1. на Анекс № 2 Приемателят се задължава да завърши строителството на
проектираната сграда и да я снабди с удостоверение за въвеждане в експлоатация в срок до
08.08.2021 година. В чл. 15.2 на Анекс № 2 страните се съгласили, че при предсрочно
плащане от страна на учредителите на вноска № 4 до 30.01.2020 г. и при предсрочно
плащане на вноска № 5 до 08.07.2021 г. също се приспада отстъпка от 3 %.
На 30.11.2020 г. Главният архитект на район „В “ одобрява преработка по чл. 154, ал.
5 от ЗУТ на проектите на сградата от „Апарт-хотел и жилища“ в „Жилищна сграда с
магазини, подземен гараж и офиси“. Издадена е Заповед № - от 03.12.2020 г. на Главния
архитект на район „В “ за допълнение на издаденото Разрешение за строеж № /10.11.2017 г.,
в която заповед били описани одобрените промени в инвестиционните проекти.
Ищците твърдят, че жилищната сграда е изградена към датата на подаване на
исковата молба, но не е въведена в експлоатация и самостоятелните обекти на Т. Ц. А. и Д.
М. А. не са изпълнени изцяло в договорения между страните вид. Забавата на
строителството била изцяло по вина на изпълнителя - ответното дружество „Смарт Консулт
66“ ЕООД. Същевременно, ищците били изправна страна по сключените между страните
договори и са заплатили на дружеството всички дължими суми по Приложение № 1 от
предварителния договор с последващите изменения, без последната вноска, тъй като не е
настъпил падежът й - датата на въвеждане на сградата в експлоатация.
Предвид неизпълнението на договореното от страна на ответника, с нотариална
покана per. № 6700/31.05.2022 г. на Нотариус per. № 040 на НК, връчена на 06.06.2022 г.,
длъжникът „С К “ ЕООД е поканен в 30- дневен срок от получаване на поканата да
довърши обектите на семейство А.и в договорения вид, в противен случай ще бъде
претендирано по съдебен ред обезщетение за неизпълнение на договора в размер на 29 000
евро; в 15-дневен срок от получаване на поканата да бъде заплатена неустойка, поради
невъвеждане на сградата в експлоатация в размер на 5000 евро на основание чл. 19 от
Договора от 29.05.2018 г., както и неустойка по чл. 10.3 от Анекс № 2 в размер на 1000 евро.
В противен случай неустойките ще бъдат претендирали по съдебен ред.
Въпреки отправянето на покана, ответното дружество не изпълнило всички свои
задължения по довършване на обектите на ищците в договорения вид и въвеждане на
сградата в експлоатация. Твърдят, че обектите, определени за ищците, не били завършени в
договорения между страните вид в Приложение № 2 на предварителния договор от
29,05.2018 г., Анекс № 2 и съобразно одобрените инвестиционни проекти, като сочат, че
4
незавършените работи в офис № 1, апартамент № 6, апартамент № 7 и апартамент № 10 са
следните: таваните и стените на баните, тоалетните и мокрите помещения не са боядисани с
латекс; в помещенията и коридорите не са изпълнени предвидените подови настилки -
гранитогрес и ламиниран паркет, вътрешните подпрозоречни первази не са облицовани с
гранитогрес; в баните и тоалетните не е извършена нито една от предвидените
довършителни работи - не са сложени плочки по подовете и стените, не са монтирани мивки
с батерии, моноблок, душове, както и не са монтирани окачени тавани с осветление, не е
мазана хидроизолация; по електроинсталацията - не са монтирани предвидените по проект
ключове, контакти, плафониери и аплици; по отоплителната инсталация - не са монтирани
предвидените по проект индивидуални отоплителни тела; не са монтирани водомерите за
топла и студена вода.
Въпреки отправянето на нотариална покана към длъжника, както и проведените
многобройни разговори с управителя на ответника и със съпругата му И Р П -И ,
ответникът отказвал да довърши обектите на ищците във вида, за който се е задължил.
Крайният срок за завършване на строителството е изтекъл на 08.08.2021 година. Предвид
продължаващата повече от 2 години забава на ответника за изпълнение на договора, което
лишава ищците от възможността да ползват своите самостоятелни обекти, за ищците бил
налице правен интерес да извършат лично или чрез наети специалисти необходимите
строително монтажни работи, описани по вид в Приложение № 2 на предварителния
договор и съобразно одобрените инвестиционни проекти на сградата, за сметка на
ответника. Задължението за довършване на обектите е за действие, което може да бъде
извършено и от друго лице по смисъла на чл. 80, ал.1 ЗЗД.
Молят съда да им разреши да извършат за сметка на ответника неизпълнените
довършителни работи, за които ответникът се е задължил, в следните недвижими имоти,
находящи се в сградата на ул. „ “ № 66, гр. С , район „В , изградена в УПИ XXIII - кв. 155 по
регулационния план на м. „З - 3“, собственост на ищците, а именно:
- офис № 1, разположен на първия етаж, с площ от 70,90 кв. м.;
- апартамент № 6, разположен на четвърти етаж, с площ от 93,60 кв.м.;
- апартамент № 7, разположен на пети етаж, с площ от 60,90 кв. м.;
- апартамент № 10, разположен на пети етаж, с площ от 60,70 кв. м.;
Довършителните работи, които ищците молят да им бъде разрешено със съдебното
решение да извършат за сметка на длъжника в описаните четири самостоятелни обекта, като
ответникът бъде осъден и да заплати разноските за извършване на действията, представляват
следните СМР (в претендираните разноски на довършителните работи е включена и цената
на материалите съгласно договореното в пункт 7.1 и 7.2 на нотариалния акт за суперфиция):
1. Боядисване на тавани и стени във всички бани, тоалетни и мокри помещения на обща
стойност 1 000 лв.;
2. Доставка и поставяне на подова настилка от гранитогрес във всички помещения, вкл. в
баните и тоалетните, на обща стойност 9 464 лв.;
3. Доставка и поставяне на фаянсови плочки по стените на баните и тоалетните на обща
стойност 9 360 лв.;
4. Доставка и поставяне /облицовка/ на гранитогрес на вътрешни подпрозоречни первази
в помещенията на обща стойност 1 200 лв.;
5. Доставка и поставяне на подова настилка от ламинат и первази в помещенията на
обща стойност от 7 320 лв.;
6. Мазана хидроизолация в мокрите помещения на обща стойност от 1 700 лв.;
7. Доставка и монтаж на окачени тавани във всички бани и тоалетни на обща стойност от
4 000 лв.;
8. Доставка и монтаж на мивки във всички тоалетни и бани на обща стойност 1 160 лева.;
5
9. Доставка и монтаж на смесителни батерии за всички мивки в баните и тоалетните на
обща стойност от 900 лв.;
10. Доставка и монтаж на тоалетни чинии - моноблок във всички тоалетни и бани на обща
стойност 1 500 лв.;
11. Доставка и монтаж на подови сифони във всички бани и тоалетни на обща стойност
400 лева;
12. Доставка и монтаж на ключове, контакти, плафониери /аплици/, осветителни тела тип
луна за окачените тавани за всички обекти на обща стойност 4 600 лева;
13. Доставка и монтаж на предвидените по проект алуминиеви радиатори до 20 глидера за
всички помещения на обща стойност от 4 700 лева;
14. Доставка и монтаж на предвидените по проект алуминиеви радиатори до 10 глидера за
всички помещения на обща стойност от 3 600 лв.;
15. Доставка и монтаж на алуминиеви радиатори за баня тип - лира на обща стойност от 3
200 лева;
16. Доставка и монтаж на водомери за топла вода във всички обекти на обща стойност от
700 лева;
17. Доставка и монтаж на водомери за студена вода във всички обекти на обща стойност
от 700 лева;
18. Натоварване, превоз и депониране на строителни отпадъци в резултат на извършване
на довършителните работи във всички самостоятелни обекти на обща стойност 3 600
лева.
Претендират ответника да бъде осъден да заплати разноските на ищците за
извършване на довършителни работи от ищците, вместо от ответника, в общ размер на
59104 лв., посочени като видове работи и претендирани суми в т. 1 до т. 18, както и да бъде
осъден да заплати на ищците и лихвите върху претендираните суми от постановяване на
съдебното решение до окончателното им изплащане. Предвид неизпълнението на
задължението на длъжника за въвеждане на сградата в експлоатация с падеж 08.08.2021
година и договорената в чл. 19 от предварителния договор от 29.05.2018 г. неустойка за
забава, молят ответника да бъде осъден да им заплати сума в размер на 900 евро,
представляваща неустойка за забава за 6 месеца след датата 08.08.2021 година, и сума в
размер на 2 500 евро, представляваща еднократна неустойка за забава поради невъвеждане
на сградата в експлоатация и след изтичане на 6-месечен срок след датата 08.08.2021 година.
Ответната страна в отговора по исковата молба, подаден в срока по чл.131, ал.1
ГПК, оспорва всички предявени обективно съединени искове по основателност и размер.
Признава част от твърденията, изложени в исковата молба. Оспорва твърдението на ищците,
че въвеждането на процесния строителен обект на дружеството „С К “ ЕООД е забавено по
вина на ответника, тъй като същото било невярно. Твърди, че действително е налице забава
на въвеждане на процесната сграда в експлоатация, но по независещи от него причини, като
сочи същите. Сочи, че съгласно чл. 5, ал. 2 във връзка с чл.10, ал. 1 и чл. 9 от посочения по-
горе предварителен Договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на идеални
части от урегулиран поземлен имот срещу изграждане на готови строителни обекти в сграда
със смесено предназначение от 29.05.2018 г., срокът за въвеждане на процесната сграда в
експлоатация е 31 (тридесет и един) месеца, считано от издаване на допълнението на
издаденото разрешение за строеж и възобновяване на строителството, спряно с акт 10 след
откриване на строителната линия. На основание на чл. 8, ал. 1 от Договора ответникът е
внесъл за одобряване инвестиционен проект за промяна на предназначението на апарт
хотела в жилищна сграда, както и е внесло искане за допълнение на Разрешение за строеж №
43/10.11.2017 г. Със Заповед № РВЕ20-РА51-35 от 03.12.2020 год., на Главния архитект на
район „В “, СО за съществено изменение на одобрения инвестиционен проект при условията
на чл. 154, ал. 2, т. 7 от ЗУТ, се допълва Разрешението за строеж № 43 от 10.11.2017 г., като
същата заповед е неразделна част от Разрешение за строеж № 43 влязло в сила на 27.11.2017
6
г. Заповед № РВЕ20-РА51-35 от 03.12.2020 г., на Главния архитект на район „ “, СО влязла в
сила на 23.12.2020 г.
Съгласно чл. 24 от Договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на
идеални части от урегулиран поземлен имот срещу изграждане на готови строителни обекти
в сграда със смесено предназначение от 29.05.2018 г., в случай, че в шестмесечен срок от
подписването на последния договор не бъде допуснато изменение на одобрения
инвестиционен проект и издаденото въз основа на него разрешение за строеж и не бъде
допуснато от компетентен орган промяна на предназначението на частта от сградата, която е
със статут на апартхотел в жилищна сграда, всяка от страните е можела да се откаже от
договора без да си дължат взаимно обезщетение за неизпълнение. В настоящия случай,
въпреки, че Заповед № А51-35 от 03.12.2020 г., на Главния архитект на район „ “, СО, е
влязла в сила на 23.12.2020 г., нито една от страните по посочения по-горе договор не се е
отказала от него.
Съгласно чл. 10, ал. 4 от Договора от 29.05.2018 г., при форсмажорни обстоятелства,
както и когато строителния процес е възпрепятстван поради забава, причинена от държавни
и общински органи и не е по вина на дружеството „С “ ЕООД, действието на процесния
договор се спира до отпадане на тези обстоятелства, като уговорените в договора крайни
срокове, се удължават със срока на времетраенето им. Твърди, че в настоящия случай
сроковете за строителство се удължават при Форсмажорни обстоятелства и обстоятелства
независещи от доверителя ми, които обстоятелства са следните: 1. На процесния строеж е
възникнала авария, при което строежът е спрян на 11.01.2019 г. с констативен протокол.
Строежът бил възстановен със Заповед РД- 2-4/07.06.2019 г. на ДНСК-София. Съгласно
документ с дата 05.12.2019 г., издаден от застрахователя „ АД, „С К ЕООД, не е виновен за
посочената в горните документи авария. На 13.03.2020 г. в страната е обявена пандемия от
„Ковид 19“, с което цялата стопанска дейност в страната и в световен мащаб е спряна,
докато се намери подходящо решение, поради което в Р. България е обявено извънредно
положение. След 14.05.2020 г. Министерство на здравеопазването издало в тази връзка нова
Заповед с № РД-01-268/15.05.2020 г. за наличие на извънредна епидемична обстановка, която
обстановка продължила до влизане в сила на Решение на Министерски съвет /общо известен
факт/ за отменянето й, с дата от 01.04.2022 г. Счита, че тези обстоятелства представляват
отново форсмажорни обстоятелства, посочени в Договора между страните, като през този
период строителната дейност на дружеството „С К “ ЕООД било затруднено, поради
извънредните епидемиологични мерки, които са задължителни за всички в страната.
Работело се с намален състав при засилени мерки за сигурност. През този период
строителните работи били спрени за известно време или се извършвали по-бавно.
На 05.02.2021 г. починал съдружникът Г С С , който е бил един от управителите на
дружеството „С т К “ ООД, като двамата управители на дружеството са го представлявали
заедно, поради което ответникът „С К “ ООД променил правната си форма, като от ООД се
преобразува в ЕООД. Съгласно Дружественния договор на „С К“ ООД, дружеството се
управлява и представлява единствеино с подписите на двамата съуправители Г С и и И И .
При тези обстоятелства дружеството е в невъзможност да извършва каквато и да е стопанска
дейност, без да се промени начина на управление, с промяна на правната му форма. Във
връзка с горната промяна на правната форма на дружеството „С К “ ЕООД, за същото
отново е налице спиране на строителството на процесната сграда за период от 1 м. 24 дни,
тъй като, промяната на правната форма и промяна на дружествения договор е вписана в
Търговски регистър към Агенция по вписванията на дата 30.03.2021 г. видно от справка за
актуално състояние.
От всички гореизложени обстоятелства, възникнали без вина на дружеството „С К “
ЕООД, можело да се направи обоснован извод, че общо периодът на строителния процес е
възпрепятстван и е в забава, като същата е причинена от държавни и общински органи,
7
както и от форсмажорни обстоятелства и причини, независещи от дружеството, а именно,
както следва: Спиране на строежа, заради авария за период от 4 м. и 27 дни; Спиране на
строежа, поради извънредно положение за период от 2 месена и 2 дни; Спиране, поради
извънредна епидемиологична обстановка за период от 22 месеца и 16 дни, в който период е
включено и спиране на строежа за пререгистрация на фирмата за период от 1 м. и 24 дни,
като общо периодът на забавата по независещи от ответника причини до момента на
подаване на отговора на исковата молба възлизал на 29 месеца и 13 дни или 2 години, 5
месеца и 15 дни.
Твърди, че ответникът има сключен договор ДПЕРМ /15.07.2020 г. с „Е “ АД за
захранване на сградата с електрическа енергия, който е следвало да бъде изпълнен в срок от
8 месеца, съгласно договора, считано от влизане в сила на строителното разпешение от
16.02.2022 г. Въпреки посочения и предвиден по-горе срок в договора, същият е пресрочен,
като договорът е изпълнен със закъснение /забава/ по вина на „Е “ АД. Присъединителното
дружество „Е “ АД, е изпълнило сключения договор с дружеството „С К “ ЕООД, с
издаването на Разрешение за ползване №ДК /29.11.2023 г., т.е. 21 м. и 10 дни след влязлото в
сила на 16.02.2022 г. строително разрешение. Електро-строителните работи по сключения
по-горе договор между дружеството „С К “ ООД и “Е АД, е следвало да се реализират в
рамките на 8 месеца, които приспадаме от забавата до 29,11.2023 г. Счита, че по посочените
причини Договорът е реализиран със закъснение /забава/ от 13 месена и 10 дни, след което
“Е АД е представил изготвен и заверен Акт 16 / РАЗРЕШЕНИЕ ЗА ПОЛЗВАНЕ №ДК-07-С-
317/29.11.2023 г., което не било по вина на ответника, а по вина на “Е “ АД.
Ответникът имал сключен договор № ДП-28/15.02.2021 г. с „Т “ ЕАД за захранване на
битови абонати с топлоенергия и изграждане на абонатна станция, като разрешението за
строеж по този договор, влязло в сила на 01.03.2022 г. Периодът от издаване на
строителното разрешение до датата на издаване на УДОСТОВЕРЕНИЕ ЗА ВЪВЕЖДАНЕ В
ЕКСПЛОАТАЦИЯ №220/28.02.2024 г. е две години, като приспадайки от този период 1
месец презастъпване с Ковид периода и 2 месеца технологично време, необходимо за
изпълнение на самия договор, се получавало забавяне от 21 месеца.
Въпреки това забавяне, с Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 220 от
28.02.2024 г., процесната сграда на била топлозахранена и с Удостоверение за въвеждане в
експлоатация № 223 от 28.02.2024 г. жилищната сграда е въведена в експлоатация. Моли
съда да има предвид, че общо периодът на възникнали обстоятелства, които са забавяли
строежа, без вина на ответника „С К ЕООД, са в размер на 4 години, 2 месеца и 15 дни, а
именно: спиране на строежа заради авария за период от 4м. и 27 дни; спиране на строежа,
поради извънредно положение за период от 2 месена и 2 дни; спиране, поради извънредна
епидемиологична обстановка за период от 22 месеца и 16 дни, в който период е включено
спиране на строежа за пререгистрация на фирмата за период от 1 м. и 24 дни; забава от
страна на “Е “ АД и „Т “ АД за период от 21 месеца, като общо периодът на забавата,
причинена от държавни и общински органи, форсмажорни обстоятелства и забава по
независещи от дружеството причини, възлизала на 4 години, 2 месеца и 15 дни, поради което
счита, че не е налице забава по негова вина за въвеждане на процесната сграда в
експлоатация, тъй като, ако към датата 23.12.2020 г., когато е влязла в сила Заповед №
РВЕ20-РА51-35 от 03.12.2020 г. на Главния архитект на район „В е“, СО за допълване
Разрешение за строеж № 43 от 10.11.2017 г., се добавят 31 месеца за периода на завършване
на строежа, се получавало, че падежът за въвеждане на сградата в експлоатация е 23.07.2023
г., съгласно чл. 10 от Договора от 29.05.2018 г. Счита също така, че към датата 23.07.2023 г.
следва да се прибави и периода на забавата, причинена от държавни и общински органи,
форсмажорни обстоятелства и забава по независещи от ответника причини общо 4 години. 2
месеца и 15 дни, то този срок за въвеждане на сградата и процесния обект в експлоатация се
увеличава с период от 4 години, 2 месеца и 15 дни.
8
Твърди също така, че е налице забава за въвеждане на процесната сграда на ответника
и по вина на ищците, поради следните причини: Т. Ц. А., заедно с майка му М Л А. и брат
му Л р Ц. А. пречили активно през целия период от започване на строежа през 2018 г. до
издаване на Удостоверението за въвеждане в експлоатация №223/28.02.2024 г. като завели
десетки жалби до ДНСК, СО-Район „В е“, СО-София - НАГ, Президенство на Р. България,
Прокуратурата на Р. България и т.н., на база на които са правени многобройни проверки от
ДНСК и СО-Район „ , като при нито една от проверките не е констатирано нарушение.
Многократно управителят на ответника е бил привикван със съпругата му да дава
обяснения в З-то РПУ по неверни твърдения от ищците, че управителят на ответника е
фалшифицирал подписите им под документи. Счита, че с горните действия ищците са
нарушили тотално чл.12(1) от III. Права и задължения на страните по посочения по-горе
Договора от 29.05.2018 г. Твърди, че основната цел на тези действия била да доведе
дружеството до фалит и построеното до момента да стане собственост на учредителите Т. и
Д. А.и, съгласно Чл.23.(1) и Чл.23(2) от процесния договор.
Твърди, че ищците нарушили и Чл. 12 (2) и Чл. 12 (3) от Договора от 29.05.2018 г.,
като отказали да направят нови пълномощни и декларации в полза на дружеството, тъй като
старите били със срок до 31.12.2023 г., въпреки че били помолени да сторят това два месеца
преди да изтече валидността на старите, като твърди, че по тази причина Удостоверенията за
въвеждане в експлоатация са издадени по-късно, вместо да бъдат издадени на 22.12.2023 г.,
тъй като е свързано с новите пълномощни, въз основа на които следвало да се подпишат
необходимите документи за топлозахранване на сградата.
Сочи също така, че ищците не са се възползвали от правото, което им дава чл.24, от V.
ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА от 29.05.2018 г. Оспорва предявените от
ищците финансови претенции по смисъла на чл. 19 от Договора за ОПС от 29.05.2018 г., а
именно да им заплати по 10 евро на ден до шестия месец забава, а за забава след този срок
еднократна неустойка в размер на 5000 евро, тъй като в настоящия случай не е налице
забава за въвеждане на сградата в експлоатация по причини, за които дружеството „С К “
ЕООД да отговаря.
Ответникът оспорва твърдението на ищците, че обектите им Офис № 1, апартамент
№ 6, апартамент № 7 и апартамент № 10 не били завършени в договорения между страните
вид в Приложение № 2 към посочения по-горе предварителен Договор от 29.05.2018 год. и
съобразно одобрените инвестиционни проекти. Твърди, че преди около три години е
предложил на ищците да се направи рекапитулация по Протоколи обр.19 - №1 - каква сума
дължи дружеството за недовършените СМР и по Протокол обр.19 - №2, каква сума дължат
ищците на дружеството, за извършени допълнителни СМР по техните обекти, които СМР
значително увеличават стойността на техните имоти, както и на имотите в цялата сграда.
Горното предложение било отхвърлено от ищците. Излага съображения, че ищците дължат
на дружеството-ответник суми, поради което се явяват неизрядни платци по договора между
страните.
Оспорва твърдението на ицщите, че довършителните дейности в самостоятелните им
обекти в сградата не били извършени съобразно одобрените инвестиционни проекти и
съгласно изискванията на ЗУТ. Сочи, че ищците са подписали лично Акт 15/04,08.2021 г. и
са приели самостоятелните им обекти в сградата на доверителя ми без забележки. Твърди,
че ищците никога не са предявили пред дружеството „С К “ ЕООД писмено уведомление за
констатирани от тях недостатъци (некачествено изпълнение) съгласно чл. 15 и чл. 16 от
Договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на идеални части от урегулиран
поземлен имот срещу изграждане на готови строителни обекти в сграда със смесено
предназначение от 29.05.2018 г. Оспорва и останалите претенции на ищците като излага
подробни доводи в подкрепа на твърденията си и твърди, че ищците са длъжници на
ответното дружество. Моли съда да отхвърли исковите претенции като неоснователни и
9
недоказани и да му присъди разноски.
УКАЗВА на ищцовата страна, че по предявените искове в нейна тежест е да докаже
по делото наличието на валидно облигационно отношение между страните с твърдените
клаузи, изпълнението на задълженията си по този договор, изпадането в забава от страна на
ответното дружество и неточното изпълнение на задълженията му по договора, вида и
стойността на неизпълнените или неточно изпълнените СМР-та, валидно уговорени
неустоечни клаузи, както и размера на дължимите неустойки.
УКАЗВА на ответника, че в негова доказателствена тежест е да докаже фактите, на
които основава своите искания или възражения, включително, че неизпълнение на ищците
по процесния договор, наличие на правопогасяващи или правоизключващи обстоятелства.
УКАЗВА на страните, че в тежест на всяка от тях е да докаже всички положителни
факти и твърдения, респективно собствените си възражения, от които черпи изгода за себе
си.
По доказателствата:
ДОПУСКА представените с исковата молба и отговора по нея писмени
доказателства.
ДОПУСКА съдебно-техническа експертиза със задачи, посочени в исковата молба и
отговора на исковата молба, с изключение на въпроси 1, 4, 5, 6, 7, като неотносими към
предмета на спора, при депозит в размер на 1000 лв., вносим поравно от двете страни по
депозитната сметка на СРС в едноседмичен срок от получаване на препис от настоящото
определение.
УКАЗВА на страните, че при неангажиране на доказателство за внесен депозит
за вещо лице, делото ще се разгледа без събиране на това доказателство.
ДА СЕ ДОКЛАДВА делото след представяне на доказателства и от двете страни за
внесени депозити, за определяне на вещо лице.
УКАЗВА на ответника в едноседмичен срок от получаване на препис от настоящото
определение да посочи фактите и обстоятелствата, които иска да установи чрез разпит на
един свидетел, с препис за другата страна, в противен случай делото ще се разгледа без
събиране на гласни доказателства.
ПРИКАНВА страните към сключване на съдебна спогодба, към медиация или
извънсъдебно доброволно уреждане на спора.
РАЗЯСНЯВА на страните, че при постигане на съдебна спогодба дължимата
държавна такса е в половин размер и спорът ще се разреши в по-кратки срокове.
УКАЗВА на страните, че за постигане на съдебно спогодба страните или техни
законни представители следва да се явят лично в съдебно заседание или да упълномощят
свой процесуален представител, който от тяхно име да постигне спогодба, за което следва да
представят по делото изрично пълномощно.
РАЗЯСНЯВА на страните, че при желание да използват медиация, могат да се
обърнат към Център по медиация или медиатор от Единния регистър на медиаторите към
Министерство на правосъдието http://www.justice.government.bg/MPPublicWeb/default като
медиацията е платена услуга.
УКАЗВА на страните, че към Софийски районен съд действа Програма «Спогодби»,
която за момента се предлага безплатно, като при желание, страните могат да получат
информация от 9.00 до 17.00 ч. от координатор на Програма ”Спогодби”, тел. 02/8955423,
на електронната страница на СРС, както и в Центъра за спогодби и медиация на адрес: гр.
София, бул. Цар Борис ІІІ № 54, ет. 2, стая 204.
ПРЕПИС от определението да се изпрати на страните, а на ищцовата страна - и
преписи от отговорите на ответника.
10
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11