РЕШЕНИЕ
№ 398
гр. Варна, 09.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти януари през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Любомир Нинов
при участието на секретаря Анелия Ц. Тотева
като разгледа докладваното от Любомир Нинов Гражданско дело №
20223110107567 по описа за 2022 година
Ищцовото дружество „Ентер имоти“ ЕООД твърди, че с ответниците Ч.
Б. и Ж. Ж. на 12.02.2022г. са сключили договор за посредничество, по силата
на т.1 от който дружеството приема да организира огледи и да посредничи
при закупуването на недвижим имот, посочен в регистъра на предложените
имоти, който е неразделна част от договора. Според т.3.2. от договора,
ответниците се задължават солидарно да заплатят еднократно
възнаграждение в размер на 3% от договорената продажна цена на имота, но
не по-малко от 500 евро при закупуване на имот - предложен и с проведен
първи оглед с негово посредничество. Посочено е, че договорената продажна
цена е цената, посочена в предварителния договор, а при липсата му -
посочената в нотариалния акт. От т.5 в регистъра на предложените имоти на
страница 2-ра от договора за посредничество е видно, че дружеството е
предложило и показало на ответниците имот с идентификатор 04426.503.**,
находящ се в с.Близнаци,**, което е удостоверено и с подпис на възложителя.
След огледа и одобрението на имота от ответниците, на 13.02.2022г. Ч. Р. Б.
подписва с ищеца договор за гаранция, според т.1-ва от който предава на
дружеството депозит от 2000 евро, като гаранция за закупуване на къща в
с.Близнаци,**. Съгласно точка 2 от договора за гаранция възложителят
изрично заявява, че иска да закупи имота на обща продажна цена от 160 000
евро. Четири дни след подписване на договора за гаранция, очевидно в
контекста на взето решение от ответниците да закупят описания имот, но без
да заплатят дължимата се комисионна, ответникът Ч.Б. депозира молба до
1
дружеството, в която претендира връщане на гаранцията от 2000 евро, поради
„непостигане на посочените в договора за гаранция параметри, а именно
договаряне на общата пазарна цена от 160 000 евро". Ищецът счита, че
солидарната отговорност на ответниците е договорна от договора за
посредничество. Ищецът сочи, че ответниците на 30.03.2022г. са закупили
недвижимият имот в режим на обикновена съсобственост при вписана цена
от 115 000 евро. Ищецът твърди, че действително заплатената цена за имота е
по-висока-299 302лв., като счита, че ответниците са го заобиколили при
сключване на сделката, за да не заплащат дължимото по т.3.2. от договора за
посредничество възнаграждение, като е изпратил покани за доброволно
изпълнение до всеки един от тях, с която ги кани в 14-дневен срок и му
заплатят дължимото възнаграждение от 3% върху продажната цена, но
плащане не е последвало. Моли се съда да осъди ответниците солидарно да
заплатят на ищцовото дружество сумата от 6 747.61лв. дължимо
възнаграждение по т.3.2 от договор за посредничество от 12.02.2022г. заедно
със законната лихва от датата на сезиране на съда до окончателното
изплащане на сумата и сторените по делото разноски.
Ответниците в срока по чл.131 от ГПК са подали възражение в което
сочат, че в молбата се твърди, че между ищеца и ответниците има сключен
договор за посредничество, съгласно който ответниците в настоящото
производство са се задължили да заплатят на ищеца еднократно
възнаграждение в размер на 3% от договорената продажна цена на имота, но
не по-малко от 500 евро" обективирано в т.3.2. от договора за
посредничество. Твърди се, че е закупен от ответниците в режим на
съсобственост на недвижим имот показан и огледан от същите с
посредничеството на ищеца обстоятелство, регистрирано в точка 5 в
Регистъра на предложените имоти на страница 2-ра от договора за
посредничество. Твърди се, че въпреки, че ответниците са закупили имота с
посредничеството на дружеството, същите не са изпълнили договорното си
задължение да заплатят дължимо според разпоредбата на т.3.2. от договора за
посредничество задължение, да заплатят еднократно възнаграждение в размер
на 3% от договорената продажна цена на имота, но не по-малко от 500 евро".
В исковата молба се твърди единствено извършен оглед на имота с
посредничеството на „Ентер имоти" ЕООД, но не се твърдят извършването от
ищцовата страна на останалите задължения на ищеца по т.2 от посочения
договор, а именно - при избор на някой от предложените имоти и преди
сключването на предварителен и окончателен договор за покупко-продажба
да извърши проверка за тежести на избрания имот, да изготви предварителния
договор да покупко-продажба и да консултира възложителя при
комплектоването на документите, които обичайно се изискват за сключването
на окончателния договор. Твърдят, че са извършени няколко огледа, един от
които на процесният имот. Собственичката на процесният имот е френска
гражданка, която също така е говори и английски език. При извършения оглед
на място, единствената, която е говорела английски език е била ответника
2
Ж.Ж.. Тя е контактувала с продавачката, като е искала информация, относно
състоянието на имота и условията при които се продава. Представителите на
ищцовата страна не се взели никакво участие в този разговор, тъй като не са
говорели френски или английски език. След проведения оглед те са заявили,
че се интересуват от имота, поради което Ч.Б. е подписал договор за гаранция
с ищеца и е превел на същия сума в размер на 2000 евро. След подписването
на договора за гаранция и превеждането на сумата от 2 000 евро, от ищцовата
страна заявила на ответниците, че следва да заплатят и комисиона на брокера
на продавача. Тъй като ответниците нямат никакви договорки и отношения с
брокера на продавача, те заявили на ищцовото дружество, че няма да
заплащат комисиона на брокера на продавача. Считат, че комисионата на
брокера на продавача следва са се заплати от продавача, а не от тях.
Възникнал спор между страните, като ищцовото дружество отказало да
извършва последващи действия, свързани с преговори с продавача за
намаляване на цената и закупуване на имота, както и снабдяване с документи.
Твърдят, че Ж.Ж. е била заблудена да подпише книжа, които е смятала за
протоколи за оглед, а те се оказват договор за посредничество. Твърдят, че
ответника никога не е подписвал договор за сътрудничество. Сочат, че не
съществува основание за солидарна отговорност поради липсата на подпис от
страна на ответника в договора и поради липсата на упоменаване на такава
пак там. Твърдят, че ищцовото дружество не е изпълнило задължението си по
договора за съдействие. Молят да се отхвърли иска.
Съдът приема, че предявеният иск намира правното си основание в
чл.79 от ЗЗД
По делото е представен документ озаглавен договор за посредничество
от 12.02.2022г. в който като възложители са записани ответниците по делото,
които договарят с настоящия ищец. Чл.1 от договора задържа задължение за
ищцовото ТД да организира огледи и посредничи при закупуването на
недвижим имот, посочен в Регистър на предложените имоти, който е
неразделна част от договора срещу възнаграждение. Договорът е двустранно
подписан, като за възложителите е поставен един подпис, за който съставът
приема, че е на ответника Ж.Ж., тъй като ответниците по делото са направили
еднозначно изявление в този смисъл с подадения отговор по реда на чл.131 от
ГПК. Чл.3.2 от договора съдържа задължение за заплащане от страна на
възложителя в полза на ТД на 3% от договорената продажна цена на имота,
но не по-малко от 500евро и макар този текст да не съдържа изрично
изявление, че възнаграждението се дължи при постигане на сделка, то този
смисъл се извлича от последващото съдържание на текста, където е записано,
че определяща е сумата посочена в предварителния договор или ако такъв не
е подписан то за такава се приема посочената цена в договора или
приложенията към него.
Представен е и документ озаглавен договор за гаранция от 13.02.2022г.
със страни Ч.Б. като възложител и ищцовото ТД. Съгласно Б. предава на
дружеството сумата от 2 000евро като гаранция за закупуването на конкретен
3
недвижим имот-къща в с.Близнаци, ** срещу задължение на дружеството да
договори условията за покупка на имота. Също така е записано, че Б. в
качеството си на възложител заявява, че желае да закупи имота за сумата от
160 000евро при одобрение на банков ипотечен кредит, като при
настъпването на това условие, той се задължава в срок до 16.02.2022г. „да
сключи предварителен договор или нотариален акт за покупко-продажба на
имота“. Посоченият договор е подписан от представител на ищеца и от
ответника Б..
Третият документ представен от ищеца е молба от 17.02.2022г. на Ч.Б.,
с която се иска връщане на внесената сума от 2 000евро поради непостигане
на продажна цена от 160 000евро за имота.
Съгласно представения нотариален акт №73, т.І, рег.№1410, д.
№61/2022г. имота е продаден на ответниците на 30.03.2022г. при цена от
115 000евро., което е станало причина ТД да отправи покани до ответниците
да изпълнят задължението си по договора от 12.02.2022г., като ответницата е
получила поканата до нея, а поканата до Ч.Б. е отказана л.19-23 по делото.
Решаващият състав по отношение на договорните обвързаности между
страните приема следното:
Страните не спорят относно това, че между ищеца и ответницата Ж.Ж.
има сключен договор за посредничество при търсенето на недвижим имот за
закупуване от последната, като представеният в писмена форма договор има
всички задължителни реквизити, двустранно подписан е и не е оспорен от
страните. Договорът за посредничество не е формален и би могъл да бъде
сключен и в устна форма, което би могло да затрудни само доказването му,
но не го опорочава. При настоящият случай, договорът е сключен между
ищцеца и ответницата в писмена форма, но съдът приема, че същият договор
е сключен и между дружеството и вторият ответник Ч.Б., като причините за
този извод са във косвените факти-вписване на имената на този ответника
като възложител в договора за посредничество, записването в договора за
гаранция на същия ответник като възложител който термин кореспондира
пряко с договора за посредничество, идентичността на имота посочен в
списъка с предложени имоти към договора за поръчителство и договора за
гаранция и договора за покупко-продажба обективиран в представения
нотариален акт, като освен това ответникът Б. е гарантирал изпълнение по
договора с даването на гаранция. При това положение съставът прави извод
за наличие на достатъчно основания да се приеме, че ответниците са
отговорни при условията на договорна солидарност произтичаща от договор
за посредничество.
Що се отнася до въпроса дали е на лице изпълнение от страна на
търговското дружество и съответно възникнало като следствие на това
задължение за плащане съставът намира следното:
Представеният договор за посредничество съдържа и уговорения в него
регистър на предложените имоти, като в него е записан като предложен на
4
възложителите и имота в с.Близнаци, ** и е положен потвърждаващ подпис,
за който не се спори, че е на ответницата. От друга страна от представения
нот.акт №73, т.І, рег.№1410, нот.д.№61/2022г. се установява, че ответниците
са закупили имот със същия административен адрес на 30.03.2022г. т.е. месец
и половина след сключването на договора за посредничество.
При това положение съдът счита, че от страна на посредника ищец е на
лице изпълнение на основните задължения по договора за поръчка, а именно
предложил е имот на ответниците и се е стигнало до сключване на сделка.
Твърденията на Ж. и Б., че преговорите по сделката за закупуване се водени
от тях без участието на представители на ищеца, на първо място не са
доказани, но дори и да бяха доказани то тези твърдения са за минимални
неизпълнения и не могат да доведат до отпадане на задължението за плащане
на договореното възнаграждение. Твърдението на ответниците, че не са
сключвали договор за посредничество с ответното дружество и са били
заблудени от представители на ищеца да подпишат представените документи,
са твърдения поставящи в тежест на навеждащите ги задължението да ги
докажат, но при настоящото производство такова доказване не е проведено.
Твърдението на ответниците, че предоставената гаранция им е върната от
страна на ищеца, не се възприема от състава като косвено доказателство за
признание от страна на ТД за липса на съдействие при сключването на
сделката, тъй като по делото липсват доказателства върната ли е сумата и на
какво основание. Представената от самите ищци молба на ответника за
връщане на сумата не може да се разглежда като доказателство за
неизпълнение от тяхна страна, тъй като съдържа изявление на ответника
което е в негова полза, а самият факт на представянето на това доказателство
от страна на ищеца не е достатъчен да се приеме, че с това си действие той
признава неизпълнението.
Твърденията на ответниците за липса на съдействие от страна на
посредника при самото водене на преговорите с продавачите на имота е
недоказано, като те носят доказателствената тежест в тази насока, тъй като са
могли да докажат положителния факт, че са водили преки преговори с
продавача, но дори и да бяха доказали същият и да се приеме, че е налице
неизпълнение от страна на ищеца, същото би било незначително и не е в
състояние да ги освободи от задължението им по договора.
Предвид изложеното съставът намира, че ищцовата страна е доказала
своята изправност по договора за посредничество, като е предоставила на
ответниците информация за имот, който се продава, осъществила е контакт
между тях и продавачите и в резултата на това се е стигнало до сделка в
рамките на която ответниците са закупили имота. Предвид изложеното
предявеният иск следва да се разглежда като доказан по основание.
Що се отнася до размера на дължимото се възнаграждение по т.3.2 от
договора за посредничество, то той следва да бъде определен като 3% от
цената посочена в нотариалния акт – 115 000евро или 6 747.61лв. и предвид
5
съвпадането на посочената сума с претендираната претенцията следва да бъде
уважена изцяло по размер.
Ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят в полза на ищеца и
сумата от 269.90лв. сторени по делото разноски.
Ето защо, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Ч. Р. Б. ЕГН********** от гр.Бургас, *** и Ж. Ж. Ж.
ЕГН********** от гр.Варна, ** солидарно да заплатят на „Ентер имоти“
ЕООД, ЕИК204252748 със седалище и адрес на управление гр.Варна,
кв.“Вл.Варненчик“, бл.221, вх.2, ет.2, ап.33 сумата от 6 747.61лв. дължимо
възнаграждение по чл.3.2 от договор за посредничество от 12.02.2022г.,
заедно със законната лихва от датата на сезиране на съда-14.06.2022г. до
окончателното изплащане на сумата на осн. чл.79 от ЗЗД и сумата от
269.90лв. сторени по делото разноски на осн. чл.78 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ВОС с въззивна жалба в
двуседмичен срок от датата на уведомяването.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
6