№ 1742
гр. София, 04.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на четиринадесети юни през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Теменужка Симеонова
Членове:Хрипсиме К. Мъгърдичян
Десислава Ал. Алексиева
при участието на секретаря Михаела Огн. Митова
като разгледа докладваното от Теменужка Симеонова Въззивно гражданско
дело № 20221100500406 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение от 27.09.2021 г. по гр.д. № 47813/20 г., СРС, ІI ГО, 56 с-в е
осъдил „Ч.П.“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр.
София, ул. „****“ № ****, офис „У.“ да заплати на „ПС П.М.“ ЕООД, ЕИК
****, със седалище и адрес на управление: гр. София, бул. „**** III” № 19, вх.
****, по иск с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД във вр. с чл. 236, ал.
1 ЗЗД сумата от 4987,40 лв., представляваща неплатен наем за м. 06.2018 г. и за
периода от м. 03.2020 г. до м. 07.2020 г., дължим по договор за наем от
17.05.2018 г., ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на
исковата молба в съда-01.10.2020 г. до окончателното плащане. Осъдил е
„Ч.П.“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр. София. ул.
„****“ № ****, офис „У.“ да заплати на „ПС П.М.“ ЕООД, ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: гр. София, бул. „**** III” № 19, вх. ****, по
иск с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД във вр. с чл. 236, ал. 1 ЗЗД
сумата от 323,46 лв., представляваща неплатени консумативни разходи за
ел. енергия по фактура № 275/12.09.2017 г. /57,18 лв./, по фактура №
372/15.09.2019 г. /40,98 лв./, по фактура № 491/22.05.2020 г. /55,85
1
лв./, по фактура № 492/22.05.2020 г./24,66 лв./, по фактура №
493/22.05.2020 г. /34,73 лв./, по фактура №504/19.06.2020 г./32,47 лв./, по
фактура N 507/20.07.2020 г./51,00 лв./ и по фактура N 510/19.08.2020 г. и
кредитно известие N ********** от м. 09.2020г./26,59 лв./, дължими съгласно
договор за наем от 17.05.2017 г. и 17.05.2018 г., ведно със законната лихва,
считано от датата на завеждане на исковата молба в съда- 01.10.2020 г. до
окончателното плащане, като е отхвърлил иска за разликата над сумата от 323,46
лв. до сумата от 729,30 лв. като погасен чрез плащане, извършено в хода на
делото, и за разликата над сумата от 729,30 лв. до сумата от 729,97 лв. като
неоснователен. Осъдил е „Ч.П.“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление: гр. София, ул. „****“ № ****, офис „У.“ да заплати на „ПС
П.М.“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр. София, бул.
„**** III” № 19, вх. ****, по иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД сумата
от 215,98 лв., представляваща неустойка за забава в плащанията на дължимите
наемни вноски по договора за наем от 17.05.2018 г., считано от датата на
падежите на наемните вноски до 30.09.2020 г., като е отхвърлил иска за
разликата до пълния предявен размер от 303,13 лв. Осъдил е „Ч.П.“ ООД, ЕИК
****, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „****“ № ****.
офис „У.“ да заплати на „ПС П.М.“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес
на управление: гр. София, бул. „**** III” № 19, вх. ****, на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК сумата от 2793,84 лв., представляваща разноски по делото, в
производството по обезпечаване на бъдещ иск по ч. гр. д. № 41795/20 г. по
описа на СРС, 175 състав и в образуваното изпълнително дело № 4574/20 г.
по описа на ЧСИ М.Б. във връзка с обезпечителната заповед, издадена по
ч.гр.д. N 41795/20 г. по описа на СРС, 175 състав. Осъдил е „ПС П.М.“
ЕООД, ЕИК ****, със седалище със седалище и адрес на управление: гр.
София, бул. „**** III” № 19, вх. **** да заплати на „Ч.П.“ ООД, ЕИК ****,
със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „****“ № ****. офис „У.“,
на основание чл.78, ал.3 ГПК сумата от 7,56 лв., представляваща разноски по
делото.
Решението в осъдителните му части е обжалвано с въззивна жалба от
ответника „Ч.П.“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр.
София, ул. „****“ № ****. офис „У.“, чрез АД „З. и Александрова“, ЕИК
****, представлявано от адвокат С.З. от САК, адвокат С.З., със съдебен
адрес: гр.София, ж.к.“Лагера“ ,ул.“**** с мотиви, изложени в жалбата. Сочи
2
се, че съдът неправилно е приел, че процесният договор е бил прекратен,
считано от 07.08.2020 г. и това е сторено по реда на чл.87-88 ЗЗД с
нотариална покана, изпратена от ищеца и получена от управителя на „Ч.П.“
ООД на 27.07.2020 г. Според въззивника, договорът за наем е бил прекратен
по взаимно съгласие между управителите на страните още през м.април 2020
г. и това се потвърждава от показанията на свидетеля Н., който заявява, че
„през месец април проведохме разговор с наемодателя, в който разговор г-н
Н. заяви, че няма как да плати наем, тъй като сградата е затворена и тогава
наемодателят каза, че ако не се плати наема, приключва с нас“… В разговора,
който проведохме с наемодателя, той каза, че приключва с нас, щом не си
плащаме наема и че прекратяваме договора“. Изявлението на представителя
на наемодателя е било прието от страна на управителя на дружеството-
наемател, който започнал да си търси нов офис.
Съдът неправилно е преценил и решил въпроса относно правните
последици от невъзможността за фактическо ползване на процесния
недвижим имот и по неговото предназначение като магазин в периода
13.03.2020 г.-14.06.2020 г., т.е. през периода на обявеното извънредно
положение. Процесният магазин е имал за предназначение магазин за
продажба на бижута на дребно, т.е. за непосредствена продажба на клиенти на
дребно и то в мястото на продажба-самия магазин. Видно от обясненията на
свидетелите в периода на извънредното положение/13.03.2020 г. до 13.04-
2020 г./ и извънредната епидемична обстановка до 14.06.2020 г. ответното
дружество фактически не е ползвало наетия имот по неговото
предназначение.
Неправилно съдът е преценил значението на осчетоводяванията на
приходи за процесния период както и на процесните фактури. Няма
доказателства, че осчетоводените през процесния период приходи от
продажби са били осъществени при ползването именно на процесния
недвижим имот. Данните от ССЕ сочат, че част от приходите са били
извършвани от интернет търговия, а не при ползването на процесния магазин.
Неправилни са изводите на съда относно извършваните прихващания
на наемна вноска срещу депозит по договора. Съдът неправилно е приел, че с
факта на осчетоводяване в собственото си счетоводство наемодателят е
извършил прихващане, без какво и да било волеизявление от другата страна.
3
Материално- правното волеизявление за прихващане, всъщност е било
извършено от управителя на дружеството/наемател. Видно от обясненията на
свидетеля Н., между страните е било извършено извънсъдебно прихващане на
депозираната по предходен наемен договор сума от 880,12 лв. срещу
насрещно вземане на ищеца по фактура от 2018 г. и това прихващане се е
осъществило чрез едностранно волеизявление от стана на законния
представител на „Ч.П.“ ООД и следва да се приеме за настъпило на основание
чл.104 ЗЗД. По делото е безспорно, че сумата по депозита не е била върната
от наемодателя на наемателя. Различие между страните има по отношение на
това кое насрещно вземане на наемодателя се е погасило извършеното
прихващане. Прихващането на основание чл.104 ЗЗД се извършва с
едностранно волеизявление, поради което следва да се счита за настъпило по
отношение на претендираната от ищеца сума по фактура от 2018 г.
Неправилно е решението на съда и относно претенцията за заплащане
на електрическа енергия. Приетите по делото фактури за предоставена
електрическа енергия от наемодателя на наемателя материализират нищожни
сделки на основание чл.26 от ЗЗД, като осъществени в противоречие с
императивни норми на закона. Разпределението на ел. енергия е дейност,
която се извършва въз основа на лиценз, а ищцовото дружество не е
представило такъв лиценз.
Решението е неправилно и в частта за погасителната давност относно
претенциите за вземането за консумативни разходи за ел. енергия по фактура
№ 275/12.09.2017 г., като съдът неправилно е приел, че в случая се прилага
общата 5-годишна давност, а не 3-годишната. Става дума за ел. енергия,
която се е фактурирала и заплащала периодично, като приложима е 3-
годишата давност.
Решението е неправилно и по отношение на исковете по чл.92 ЗЗД за
неустойка, тъй като доколкото са неоснователни главните искове,
неоснователни са и акцесорните искове за неустойка.
Моли съда да постанови решение, с което да отмени
първоинстанционното в обжалваната част и да бъдат оставени без уважение
предявените искове. Претендира присъждане на разноски за настоящата
инстанция.
Въззиваемото дружество „ПС П.М.“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и
4
адрес на управление: гр. София, бул. „**** III” № 19, вх. ****,
представлявано от управителя П.Х.С., чрез пълномощника АД „Д. и М.“,
представлявано от адвокат Е. Д. и адвокат Х.М., преупълномощени от АД, със
съдебен адрес: гр.София, бул.“**** III“ № **** оспорва въззивната жалба.
Претендира присъждане на разноски.
Съдът намира, въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 от
ГПК от надлежна страна и е процесуално допустима.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта-в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното решение е валидно, не е постановено в нарушение на
правните норми, които уреждат условията за валидност на решенията-
постановено е от съд с правораздавателна власт по спора, в законен състав, в
необходимата форма и с определено съдържание, от което може да се извлече
смисъла му. Ето защо, съдът следва да се произнесе по неговата правилност.
От фактическа страна:
Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правно
основание чл.232, ал.2, пр. 1 и 2 ЗЗД във вр. с чл.236, ал.1 ЗЗД и чл.92, ал.1
ЗЗД.
Ищецът „ПС П.М.“ ЕООД, ЕИК ****, твърди, че е сключил с ответника
„Ч.П.“ ООД, ЕИК **** договор за наем от 17.05.2016 г., по силата на който е
бил отдаден за временно ползване на ответното дружество следния недвижим
имот - магазин № Д 13, разположен на втория етаж, в секция „Д“ на сграда с
идентификатор 68134.4089.558.1.613, на кота + 3,35 м., със застроена площ от
99,26 кв. м., състоящ се от търговска зала, заедно с 1,13 % идеални части от
общите части на тази част от сградата, състояща се от магазини и обекти за
обществено обслужване, за срок от 1 година. Договорът за наем е бил
продължен за 1 година с договор от 17.05.2017 г., а на 17.05.2018 г. е бил
подписан нов договор за наем на същия имот за срок от още 1 година, при
цена на месечния наем от 500 евро, равняващи се на 977,91 лв. без ДДС
месечно, платим по начина и в сроковете, уговорени в т. 4.1. - 4.6. от договора
за наем. Съгласно уговореното в договора за наем /т. 6.2., 6.3. и 6.4./,
наемателят е бил длъжен да заплаща освен наемната цена и всички разходи,
5
свързани с обикновеното ползване на имота /ток, вода, отопление,
охлаждане и др./ за наемния период, както и такса обслужване на общи части
в офис сграда „Метро Сити“ на Етажна собственост бул. „****“ N 51.
Съгласно т. 8.1. от договора страните са се споразумели, че при забава в
плащанията наемателят дължи на наемодателя неустойка за забава в размер
на 0,05 % от стойността на уговорената цена за всеки ден забава, но не повече
от 10 % от съответната просрочена вноска. Наемателят е получил наетия
имот с приемо- предавателен протокол от 17.05.2016 г., а на 24.09.2020 г. бил
подписан приемо-предавателен протокол, с който е било предадено на ищеца
държането на имота. Наемателят не платил наемната цена за м. 06.2018г., за
м.03.2020 г. до м. 07.2020 г., като общият размер на неплатените наемни
вноски е 5867,52 лв. Съгласно чл. 236, ал. 1 ЗЗД, ако след изтичане на
наемния срок, използването на вещта продължи със знанието и без
противопоставянето на наемодателя, договорът се счита продължен за
неопределен срок. В случая ползването на имота е продължило по съгласие на
страните и след 17.05.2019 г., поради което договорът е продължен за
неопределен срок до прекратяването му с нотариална покана, считано от
07.08.2020 г. Наемателят не е заплатил и консумативните разходи за
потребена ел. енергия за периода от м. 07.2017 г. до м. 08.2020 г. в общ
размер от 729,97 лв. С нотариална покана от 22.07.2020 г. е поканил
ответното дружество да заплати доброволно дължимите суми за наем и за
консумативни разходи за процесния период в 10- дневен срок от получаване
на поканата, т.е. считано от 27.07.2020 г. Ответното дружество извършило
частични плащания по банков път на 03.08.2020 г. на сумата от 1200 лв.,
като било посочено, че това са частични плащания - по 300 лв. по фактури с N
459/18.11.2019 г., N 464/17.12.2019 г., N 469/16.01.2020 г. и N 474/17.02.2020
г., на 24.09.2020 г. е превело сумата от 2711,68 лв., като е било посочено, че с
нея са извършени частични плащания - по фактури с N 459/18.11.2019 г., N
464/17.12.2019 г., N 469/16.01.2020 г. и N 474/17.02.2020 г. При сключването
на договора за наем от 17.05.2016 г. ответното дружество е заплатило депозит
в размер на 450 евро /880,12 лв./, при сключването на договора за наем от
17.05.2018 г. е бил уговорен депозит в размер на 500 евро, от който
наемателят не е доплатил сумата от 50 евро. След приспадане от дължимата
сума за главница за наем за м. 07.2020 г. на дадената като депозит сума в
размер на 880,12 лв., ответното дружество дължи на ищцовото дружество
6
сумата от 97,80 лв., представляваща остатък от наема за м. 07.2020 г. по
фактура N *********/20.07.2020 г. След приспадане на извършените
частични плащания и прихващания, ответното дружество дължи на ищцовото
дружество сумата от 4987,40 лв., представляваща неплатен наем за м.06.2018
г. и за периода от м. 03.2020 г. до м. 07.2020 г., дължими по договор за наем
от 17.05.2016 г., от 17.05.2017 г. и от 17.05.2018 г., сумата от 729,97 лв.,
представляваща консумативни разходи за ел. енергия за периода от
09.07.2017 г. до 08.08.2017 г., от 11.04.2018 г. до 09.05.2018 г. и от 10.05.2019
г. до 08.08.2020 г. На основание т. 8.1. от договора за наем наемателят дължи
на наемодателя и неустойка за забава в плащанията на задълженията за наем
в общ размер от 303,13 лв., считано от 01.07.2018 г. до 30.09.2020 г. Моли
съда да постанови решение, с което да осъди ответното дружество да заплати
на ищцовото дружество сумата от 4987,40 лв., представляваща неплатен наем
за м. 06.2018 г. и за периода от м. 03.2020 г. до м. 07.2020 г., дължими по
договор за наем от 17.05.2018 г., ведно със законната лихва, считано от датата
на завеждане на исковата молба в съда - 01.10.2020 г. до окончателното
плащане, сумата от 729,97 лв., представляваща консумативни разходи за ел.
енергия за периода от 09.07.2017 г. до 08.08.2017 г., от 11.04.2018 г. до
09.05.2018 г. и от 10.05.2019 г. до 08.08.2020 г., ведно със законната лихва,
считано от датата на завеждане на исковата молба в съда - 01.10.2020 г. до
окончателното плащане, както и сумата от 303,13 лв., представляваща
неустойка за забава, начислена върху главницата за неплатен наем, считано
от 01.07.2018 г. до 30.09.2020 г. Претендира разноски, в т.ч. и в
производството по допускане на обезпечение на бъдещ иск по ч. гр. д. №
41795/20 г. по описа на СРС, 175 състав.
Ответникът „Ч.П.“ ООД в срока по чл. 131 ГПК е оспорил предявените
искове по основание и размер.
Съдът констатира следното:
По делото е безспорно, че страните са сключили договор за наем от
17.05.2016 г., по силата на който ищцовото дружество е отдало за временно
ползване на ответното дружество недвижим имот, магазин № Д 13,
разположен на втория етаж, в секция „Д“ на сграда с идентификатор
68134.4089.558.1.613, със застроена площ от 99,26 кв. м., състоящ се от
търговска зала, заедно с 1,13 % идеални части от общите части на общите
7
части на тази част от сградата, че на 17.05.2017 г. бил подписан нов договор за
наем за същия недвижим имот за срок от 1 година, а на 17.05.2018 г. е бил
подписан отново договор за наем на същия имот за срок от още 1 година, при
цена на месечния наем от 500 евро, равняващи се на 977,91 лв. без ДДС
месечно, платим по начина и в сроковете, уговорени в т. 4.1. - 4.6. от договора
за наем. Страните са се уговорили, че месечните наемни вноски се дължат до
10 - то число на текущия месец. Безспорно е, че при сключването на договора
за наем от 17.05.2016 г. наемателят е заплатил депозит в размер на 450 евро
/880,12 лв./, както и че при сключването на договора за наем от 17.05.2018 г. е
бил уговорен депозит в размер на 500 евро. Съгласно уговореното в договора
за наем /т. 6.2., 6.3. и 6.4./, наемателят бил длъжен да заплаща освен наемната
цена и всички разходи, свързани с обикновеното ползване на имота /ток, вода,
отопление, охлаждане и др./, за наемния период, както и такса обслужване на
общи части в офис сграда „Метро Сити“ на Етажна собственост бул. „****“
№ 51. Съгласно т. 8.1. от договора за наем страните са се споразумели, че при
забава в плащанията наемателят дължи на наемодателя неустойка за забава в
размер на 0,05 % от стойността на уговорената цена за всеки ден забава, но не
повече от 10 % от съответната просрочена вноска. С приемо-предавателен
протокол от 17.05.2016 г. наемателят е получил наетия имот, а на
24.09.2020 г. бил подписан втори приемо- предавателен протокол, с който е
било предадено обратно на наемодателя държането на имота. Безспорно е, че
след изтичането на срока по последния договор за наем от 17.05.2019 г.
ползването на имота е продължило със знанието и без противопоставянето на
наемодателя, поради което наемните отношения са преминали в безсрочни по
смисъла на чл. 236 ЗЗД. С нотариална покана от 22.07.2020 г., връчена на
управителя на ответното дружество „Ч.П.“ ООД на 27.07.2020 г., ищцовото
дружество е поканило ответното в 10 - дневен срок от получаването й да
заплати дължимите наеми, неустойка за забава в плащането и консумативни
разходи. Посочено е, че ако ответното дружество не заплати процесиите
суми, то ищцовото дружество ще счита договора за наем от 17.05.2018 г. за
прекратен по негова вина, както и че поканата следва да се счита за
предизвестие по см. на чл. 87 - 88 ЗЗД.
За установяване ползването на наетия имот, в т. ч. и достъпа на
наемателя до него по време на извънредното положение, по делото са събрани
гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетелите С. и Н..
8
Свидетелят С., който в продължение на 2 години бил управител на сградата,
в която се намира наетия обект сочи, че познава наемателите и собствениците
на обекти в сградата, както и управителя на ответното дружество, което е
ползвало магазин под наем на втория етаж от сградата. От 13.03.2020 г.,
когато е било обявено извънредното положение в страната, до отмяната му,
наемателите са имали достъп до магазинната част от сградата, в т. ч. и до
магазините. Достъпът до магазините е бил ограничен само за клиентите по
силата на заповед на министъра на здравеопазването, която е била поставена
на видно място в сградата. Заявява, че не знае кога ответното дружество е
освободило наетия обект, но поне до лятото на 2020 г. е било наемател.
Виждал е управителя на ответното дружество там 3-4 пъти през пролетта -
лятото на 2020 г. свидетелят Станислав Н. /син на управителя на ответното
дружество и съдружник в това дружество/ твърди, че предназначението на
наетия от ответното дружество обект в сградата на „Метро Сити“, на ет. 1,
магазин Д13, е продажба на бижута. След обявяването на извънредното
положение на 13.03.2020 г. служителите били пускани в сградата 2-3 пъти да
си вземат лаптопите, за да работят от вкъщи, а стоката останала в магазина.
Продажби от търговския обект на клиенти не били извършвани, тъй като
клиенти не били допускани поради въведените от министъра на
здравеопазването ограничителни мерки. Заявява, че му е известно, че през м.
април 2020 г. управителят на ответното дружество е провел разговор с
наемодателя за това, че „няма как да си плати наема“, тъй като сградата е
затворена, но наемодателят му отговорил, че ако наемът не бъде платен,
„приключва“ с тях. След този разговор След този разговор започнали да си
търсят нов офис, намерили такъв и в началото на м. юни 2020 г. се
преместили там. Според обясненията на управителя на ищцовото дружество,
дадени по реда на чл. 176, ал. 1 ГПК, магазин Д13 по документи се намира в
административна сграда. Не му е известно да има издадена заповед от
управителния съвет, според която да е преустановен достъпа на клиенти и
персонал до сградата, като всички наематели са имали достъп до наетите от
тях помещения в периода от 13.03.2020 г. до 14.06.2020 г. Не знае да е имало
охрана на входа на сградата, както и други мерки, ограничаващи достъпа до
нея. Сочи, че със сумата от 450 евро, представляваща платен депозит от
наемателя, е извършено прихващане през м. 07.2020 г. с последния наем.
По делото е приета съдебно-счетоводната експертиза/ ССЕ, от която се
9
установява, че фактурите за наем, издадени от ищеца към ответника, с №
**********/13.06.2018г., № **********/16.03.2020г., №
**********/10.04.2020г.,№**********/15.05.2020г.,№**********/18.06.
2020г. и № **********/20.07.2020 г., са осчетоводени от ищеца по сметка 411
„Клиенти“, а приходите от тях са осчетоводени по сметка 703 „Приходи от
продажба на услуги“. Представените по делото фактури за консумирана ел.
енергия за периода- м. септември 2017 г. - м. септември 2020 г., с получател-
ответното дружество, посочени в заключението, са осчетоводени от ищеца по
сметка 411 „Клиенти“, сметка 499 „Други кредитори“, като след датата на
подаване на исковата молба в съда-01.10.2020 г. са отразени плащания по
следните фактури - N **********/17.07.2019 г. - 44,53 лв. - на 26.03.2021 г., N
**********/15.08.2019 г. - 42,50 лв. - на 26.03.2021 г., N
**********/16.09.2019 г. - 44,54 лв. - на 26.03.2021 г., N
**********/18.11.2019 г. - 46,46 лв. - на 06.10.2020 г„ **********/17.12.2019
г. - 51,25 лв. - на 06.10.2020 г., N **********/16.01.2020 г. - 65,56 лв. - на
06.10.2020 г„ N **********/17.02.2020 г. - 51,08 лв. - на 06.10.2020 г., N
**********/19.03.2020 г. - 59,82 лв. - на 26.03.2021 г. Според ССЕ
предоставения от ответното дружество депозит в размер на 450 евро /880,12
лв./ е прихванат от задълженията на дружество по издадената фактура за наем
№ **********/20.07.2020 г. , като са намалени вземанията от ответното
дружество, осчетоводени по сметка 411 „Клиенти“/. След извършеното
прихващане по фактурата за наем № ********** от 20.07.2020 г. общият
размер на вземанията от ответното дружество в счетоводството на ищеца по
договора за наем и за консумативи за ел. енергия възлиза на сумата от 5
408,65 лв. При извършената проверка в счетоводството на ответното
дружество вещото лице е установило, че са осчетоводени по сметка 401
„Доставчици“ следните фактури: № **********/13.06.2018 г. - наем за м.
06.2018 г. - на стойност - 977,92 лв., № **********/16.03.2020 г. - наем за
м.03.2020 г.-на стойност-977,92 лв., № **********/10.04.2020 г. - наем за м.
04.2020г. - на стойност - 977,92 лв. и № **********/15.05.2020 г. - наем за м.
05.2020 г.-на стойност - 977,92 лв. Последните две фактури с № 484 и 486 са
осчетоводени по сметката в началото на м.09.2020 г. Разходите по фактурите
са осчетоводени по сметка 602 „Разходи за външни услуги“. По отношение на
издадените фактури от ищцовото дружество към ответното дружество за
консумирана ел. енергия вещото лице е установило, че са осчетоводени от
10
ответното дружество следните плащания - фактура № **********/17.07.2019
г. - ел. енергия за МД13 - на стойност - 44,53 лв. - дата на плащане -26.03.2021
г., фактура № **********/15.08.2019 г. - ел. енергия за МД13 - на стойност -
42,60 лв. - дата на плащане - 26.03.2021 г., фактура № **********/16.09.2019
г. - ел. енергия за МД13 - на стойност - 44,54 лв. - дата на плащане -
26.03.2021г., фактура № **********/18.11.2019 г. - ел. енергия за МД13 - на
стойност - 46,46 лв. - дата на плащане - 06.10.2020 г., фактура №
**********/17.12.2019 г. - ел. енергия за МД13 - на стойност - 51,25 лв. - дата
на плащане - 06.10.2020 г., фактура № **********/16.01.2020 г. - ел. енергия
за МД13- на стойност -65,56 лв. - дата на плащане - 06.10.2020г., фактура
№ **********/17.02.2020 г. - ел. енергия за МД13 - на стойност - 51,08 лв. -
дата на плащане - 06.10.2020 г., фактура № **********/19.03.2020 г. - ел.
енергия за МД13 - на стойност - 59,82 лв. - дата на плащане - 26.03.2021 г.
Фактури № **********/18.06.2020 г. и № **********/20.07.2020 г. с предмет
- наем на магазин Д13 и фактури с № **********/12.09.2017 г., №
**********/20.07.2020 г., № **********/19.08.2020 г. и №
**********/28.09.2020 г. с предмет - ел. енергия МД13, с издател - ищцовото
дружество не са осчетоводени в счетоводството на ответното дружество.
Вещото лице сочи, че ищцовото дружество не е регистрирано по ЗДДС.
Ответното дружество е включило издадените фактури в дневниците за
покупки към съответните декларации по ЗДДС, като сумата по тях е посочена
в клетка „Данъчна основа и данък на доставки без данъчен кредит“.
Фактурите не са дали отражение върху формирането на дължимия данък по
ЗДДС за съответния данъчен период, като ответното дружество не е
ползвало данъчен кредит по тях. В счетоводството на ответното дружество
са осчетоводени задължения към ищцовото дружество в общ размер от 4
257,98 лв. по следните фактури - № **********/13.06.2018 г. - наем за
магазин Д13 за м. 06.2018 г. - 977,92 лв., № **********/13.06.2018 г.- депозит
- 97,79 лв., № **********/15.06.2019 г. - ел. енергия МД 13- 40,98 лв., №
**********/16.03.2020 г. - наем магазин Д13 - м. 03.2020 г. - 977,92 лв., №
**********/19.03.2020 г. - ел. енергия МД13 - 59,82 лв., №
**********/10.04.2020 г. - наем магазин Д13 - м. 04.2020 г. - 977,92 лв., №
**********/15.05.2020 г. - наем магазин Д13 - м. 05.2020 г. - 977,92 лв., №
**********/22.05.2020 г. - ел. енергия МД13 - 55,85 лв., №
**********/22.05.2020 г.- ел. енергия МД13 -24,66 лв., №
11
**********/22.05.2020 г. - ел. енергия МД13 -34,73 лв. и №
**********/19.06.2020 г. - ел. енергия МД13 - 32,47 лв. По представените
справки - декларации по ЗДДС и главна книга от сметка 702 „Приходи от
продажба на стоки“ вещото лице е установило, че в периода от м. март до м.
юли 2020 г. ответното дружество е декларирало приходи от продажби в
размер на 2 318,76 лв., а за периода от 13.03.2020 г. до 31.07.2020 г. - в
размер на 570,84 лв. Според ССЕ, размерът на неустойката за забава в
плащанията на наемната цена, считано от първо число на месеца, следващ
този, за който се дължи наем, до 01.10.2020 г., е 369,69 лв., а за същия
период, но без да се включва неустойка за забава върху дължимия наем за
периода от 13.03.2020 г. до 14.05.2020 г., размерът на неустойката за забава е
215,98 лв.
По делото са представени и 3 бр. и-мейли от управителя на ищцовото
дружество до ответното дружество от 18.02.2020 г., 05.04.2020г. и 10.07.2020
г. с приложени към тях фактури за наем и ток за м. 02.2020 г., м. 03.2020 г. и
м. 04 - 06.2020 г.
От правна страна:
Съгласно разпоредбата на чл.232, ал. 2 от ЗЗД наемателят е длъжен да
плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.
В правната доктрина и в съдебната практика няма спор, че договорът за
наем е неформален и че за валидното възникване на наемно правоотношение
следва да е налице съгласие на страните относно вещта, която се предоставя
във временно ползване и относно възнаграждението (наемната цена), която
наемателят дължи за предоставеното му ползване. При наличието на съгласие
относно посочените съществени елементи договорът се счита за валидно
сключен, като ирелевантен по отношение на действителността му е фактът
дали вещта реално е предадена на наемателя. Последното е от значение
единствено за дължимостта на наемната цена, доколкото вземането на
наемодателя е обусловено от изпълнението на основното му задължение да
отстъпи ползването на вещта.
По делото се установява, че страните са сключили три договора за наем
на един и същ недвижим имот, представляващ магазин № Д13 разположен на
втория етаж, в секция „Д“ на сграда с идентификатор 68134.4089.558.1.613,
със застроена площ от 99,26 кв. м., а именно на 17.05.2016 г. за срок от 1
12
година, на 17.05.2017 г. за срок от 1 година и на 17.05.2018 г. за срок от още 1
година, при цена на месечния наем от 500 евро, равняващи се на 977,91 лв.
без ДДС месечно, платим по начина и в сроковете, уговорени в т. 4.1. - 4.6. от
договора за наем. Според уговореното в договора за наем /т. 6.2., 6.3. и 6.4./,
наемателят е бил длъжен да заплаща освен наемната цена и всички разходи,
свързани с обикновеното ползване на имота /ток, вода, отопление, охлаждане
и др./, за наемния период, както и такса обслужване на общи части в офис
сграда „Метро Сити“ на Етажна собственост бул. „****“ № 51. С приемо-
предавателен протокол от 17.05.2016 г. наемателят е получил наетия имот, а
на 24.09.2020 г. бил подписан втори приемо-предавателен протокол, с който е
било предадено обратно на наемодателя държането на имота. Безспорно е, че
след изтичането на срока по последния договор за наем от 17.05.2019 г.
ползването на имота е продължило със знанието и без противопоставянето на
наемодателя, поради което наемните отношения са преминали в безсрочни по
см. на чл. 236 ЗЗД. С нотариална покана от 22.07.2020 г., връчена на
управителя на „Ч.П.“ ООД на 27.07.2020 г., ищцовото дружество е поканило
ответното дружество в 10-дневен срок от получаването й да заплати
дължимите наеми, неустойка за забава в плащането и консумативни разходи.
В поканата е посочено, че ако ответното дружество не заплати процесиите
суми, то ищцовото дружество ще счита договорът за наем от 17.05.2018 г. за
прекратен по негова вина, както и че поканата следва да се счита за
предизвестие по см. на чл. 87 - 88 ЗЗД.
Първият въпрос е кога и по какъв начин е бил прекратен договора за
наем, като според твърдението на въззивника/ответник договорът за наем е
бил прекратен по взаимно съгласие между управителите на страните още през
м.април 2020 г., като прекратяването е настъпило по силата на постигнатото
съгласие между управителите на двете дружества чрез насрещни
волеизявления между тях. Следва да бъде отбелязано обстоятелството, че
договорът за наем е неформален договор, но в конкретния случай той е
сключен в писмена форма и съгласно чл.87 от ЗЗД, развалянето му при
неизпълнение също трябва да е в писмена форма. По този начин, спазвайки
,,
разпоредбите на чл.87 от ЗЗД, „ПС П.М. ЕООД е дал подходящ срок за
изпълнение на задълженията по наемния договор на „Ч.П.“ ООД, а след като в
този срок не са изпълнени тези задължения, да се счита, че договорът за наем
между страните е прекратен. Това следва и от уговореното в самия договор-
13
волеизявленията и промените в договора да се правят в писмена форма като
такава за действителност - чл.9.1. от наемния договор , подписан на
17.05.2018г. освен това, по делото се установява както от писмените, така
също и от гласните доказателства, че наетият имот е ползван и държан от
наемателя до датата на предаването му с Приемо-предавателен протокол от
24.09.2020г., приет и неоспорен по делото. Относно свидетелските показания
на свидетеля Н., който заявява, че „през месец април проведохме разговор с
наемодателя, в който разговор г-н Н. заяви, че няма как да плати наем, тъй
като сградата е затворена и тогава наемодателят каза, че ако не се плати
наема, приключва с нас… В разговора, който проведохме с наемодателя, той
каза, че приключва с нас, щом не си плащаме наема и че прекратяваме
договора“, то дори и те да бъдат кредитирани, отчитайки явната
заинтересованост на този свидетел, като син на управителя и съдружник в
дружеството/ответник, то изложеното от него не формира убеждение у съда,
че става въпрос за постигнато взаимно съгласие между страните за
прекратяване на наемния договор, а за едно предупреждение за прекратяване
на договора от страна на наемодателя при неизплащане на наема от
наемателя.
Ето защо и предвид изложеното по-горе за необходимостта от писмено
прекратяване на договора, писмените доказателства, от които се установява,
че наемателят е ползвал имота до датата на предаването му - 24.09.2020г.,
което потвърждава наличието на наемен договор и през месеците 05, 06 и 07
2020г., като в имота е имало негови служители, стоки, други вещи,
собственост на наемателя, то настоящата инстанция приема, че наемните
правоотношения между страните са били прекратени, считано от 07.08.2020
г., с изтичането на 10-дневния срок, даден с нотариалната покана от
22.07.2020 г., поради виновното неизпълнение задълженията на наемателя да
заплаща наемната цена и консумативните разходи.
Относно твърдяното въззивната жалба, че съдът неправилно е преценил
и решил въпроса относно правните последици от невъзможността за
фактическо ползване на процесния недвижим имот и по неговото
предназначение като магазин в периода 13.03.2020 г.-14.06.2020 г., т.е. през
периода на обявеното извънредно положение, като според наемателят, след
като той е бил препятстван в този период а ползва наетия обект и обектът не
14
е бил ползван, наемодателят не е следвало да претендира наем и заплащане на
консумативи.
Относно реалното ползване на имота, както е посочено в решение № 238
от 04.09.2013 г. по т.д. № 123/2011 г. на ІІ ТО на ВКС, постановено по реда на
чл.290 ГПК и задължително за съдилищата, правноирелевантно е реалното
ползване на наетия имот от страна на наемателя според Решение № 292 от
14.07.2005 г. на ВКС по т.д. № 558/2004 г., ТК, ІІ т.о., но тази ирелевантност е
налице само в хипотезата, при която наемодателят е изпълнил основното си
задължение по договора, а въпросът дали и как наемателят ще упражнява
фактическа власт е предоставен в негова дискреция. В конкретния казус от
представените писмени доказателства се установява, че между страните е
съществувало валидно облигационно правоотношение, възникнало въз основа
на договор за наем на недвижим имот/ три договора а наем/, че наемодателят
е изпълнил основното си договорно задължение, като с приемо-предавателен
протокол от 17.05.2016 г. ищцовото дружество е предало фактическата власт
върху описания с договора за наем имот на представител на ответното
дружество, поради което за наемателя-ответник е възникнало задължението
да заплаща уговорената в договора наемна цена. По дефиниция на основание
чл.228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на
наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят да му плати
определена цена. В случай, че страните сами са определили начало и край на
наемния период, се касае за договор за наем с определен срок. В този случай с
изтичане на така определения по обща воля срок договорът за наем се
прекратява. Ако след изтичане на наемния срок използването на вещта
продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя договорът се
счита продължен за неопределен срок /арг. чл.236, ал.1 ЗЗД/. Нормата на
чл.236, ал.1 ЗЗД е диспозитивна, т.е. позволява на страните да уговорят нещо
различно като отклонят поведението си от законовата норма в съответствие
със свободата на договаряне по см. на чл.9 ЗЗД. В конкретния казус не се
спори, че договорът за наем е бил продължен за неопределен срок.
На практика възражението на наемателя за неползване на наетия имот,
поради обявеното в страната извънредно положение, представлява
позоваването му на непреодолима сила по смисъла на ТЗ. Действително, в
периода от 13.03.2020 г. до 14.05.2020 г. не е имало възможност за пряк
15
физически достъп на клиенти до магазина, но от декларираните сделки в
дневниците за продажби на ответника се установява, че е извършвана
търговия дистанционно и електронно. В подкрепа на този извод е и факта, че
сумите за ползвана електрическа енергия в обекта през посочения период не
се различават от сумите за ползвана електрическа енергия за предходни
периоди. Настоящата инстанция също приема, че обявеното с решение на НС
извънредно положение, както и представените по делото заповеди на
министъра на здравеопазването, не представляват непреодолима сила по см.
на чл. 306, ал. 1, изр. 2 ТЗ, тъй като за да се приложи този институт, следва
длъжникът да не е бил в забава преди възникването на непреодолимата сила.
Ако е бил в забава, той не може да се позовава на непреодолима сила.
Позоваването на непреодолимата сила по ТЗ изисква и изпращане в подходящ
срок на писмено уведомление до другата страна в какво се състои
непреодолимата сила и възможните последици от нея за изпълнението на
договора, респ. при определена продължителност и изявление за разваляне
/чл. 306, ал. 3 - 5 ТЗ/. В настоящия казус, още преди датата на извънредното
положение 13.03.2020 г. ответникът е бил изпаднал в забава в плащането на
месечни наемни вноски , а именно неплатена вноска за м.06.2018 г. по
фактура № 369/13.06.2018 г., наемите за м. 11 и м. 12.2019 г. и за м. 01. и за
м. 02.2020 г. са платени частично на 03.08.2020 г. и изцяло на 24.09.2020 г., а
от консумативните разходи не са били платени суми по фактурата от м.
09.2017 г., както и част от тези за 2018 г. и 2019 г., а за 2020 г. - до
прекратяването на договора. След като е бил в забава и не е предприел
своевременно действия по уведомяване на другата страна, длъжникът не
може да се позовава на непреодолима сила, нито да се освободи от
отговорност за задълженията за неплащането им в срок.
Относно начинът за прихващане на депозита. СГС също намира за
неоснователно направеното с отговора на исковата молба материално правно
възражение за прихващане на наемната цена по фактурата за м.06.2018 г. с
предоставения при сключването на договора за наем от 17.05.2016 г. депозит
в размер на 450 евро/ 880,12 лв./ Преди всичко депозитът е сума, която
наемодателят има право да ползва по своя преценка за удовлетворяване на
непогасени задължения по договора за наем, като същата служи като
гаранция за изпълнение от страна на наемателя на неговите задължения по
наемния договор. Самата разпоредба на чл. 4.2, изр. 4 от договора за наем
16
сочи, че право на наемодателя, получил гаранционната сума, а не наемателя е
да реши кое задължение на наемателя да погаси с наличния депозит. По
отношение на него не са приложими правилата на чл.76 ЗЗД, тъй като не
представлява доброволно плащане от страна на наемателя на негови
задължения и той не може да определи кое от тях да погаси с депозита. Освен
това, от ССЕ се установява, че от самото осчетоводяване на депозита и на
задължението за наем за м.06.2018 г., че същият не е прихванат с депозита, а
прихващането на платения депозит по договора за наем от 17.05.2016 г. е
направено от ищеца към неплатения от ответника наем за м. 07.2020 г.,
поради което в счетоводството на ищеца сумата за наем за м. 07.2020 г. е
отразена като непогасен остатък само за сумата от 97,80 лв. /по фактура №
*********/20.07.2020 г.
Искът с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД за заплащане на консумативи, СГС
намира същият за частично основателен, като частичната основателност касае
претендираният размер..
По иска с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД в тежест на ищеца е да
докаже възникнало облигационно правоотношение; че е предоставил на
ответника ползването на процесния имот; че вземанията за процесиите
консумативи са изискуеми, както и какъв е техния размер, а в тежест на
ответника е докаже погасяването на дълга
Интерес представляват твърденията във въззивната жалба за
неправилност на съдебното решение относно претенцията за заплащане на
електрическа енергия. Мотивите са, че приетите по делото фактури за
предоставена електрическа енергия от наемодателя на наемателя
материализират нищожни сделки на основание чл.26 от ЗЗД, като
осъществени в противоречие с императивни норми на закона, като
противоречието се състои в обстоятелството, че разпределението на ел.
енергия е дейност, която се извършва въз основа на лиценз, а ищцовото
дружество не е представило такъв лиценз. Става въпрос за консумативни
разходи във връзка с ползването на ел. енергия и съответно заплащането на
потребената ел. енергия.
Съгласно чл. 6.3. от договора за наем задължение на наемателя е да
заплаща консумативните разходи. Тъй като наемателят не е открил партида на
свое име за ползваната ел. енергия за наетия обект, то фактурите, издавани от
17
електроснабдителното дружество по партидата на наетия имот за ползваната
от наемателя електрическа енергия, са на фирмата на наемодателя, който ги
изплаща на електроснабдителното дружество, след което тези разходи за
платена електрическа енергия са фактурирани на консумиралия
електрическата енергия наемател. В случая не се касае за сдЕ. - доставка на
ел. енергия, а за издаване на фактура за задължение на наемателя към
наемодателя за платеното за сметка на наемателя. Направените в случая
разходи са от името на доставчика (наемодателя) за сметка на получателя
(наемателя) и за данъчното и счетоводно уреждане на тези отношения и
поемане на консумативните разноски от самия наемател, съответно, за да
бъдат отчетени в счетоводството му като негов разход за данъчни цели, е
необходимо издаване на фактура от Наемодател. В Решение на СЕС от 16
април 2015 година по дело С-42/14 е посочено, че при отдаването под наем на
недвижими имоти доставките на електроенергия, топлоенергия и вода. както
и събирането на отпадъците, извършвани от трети лица в полза на наемателя,
който използва пряко тези стоки и услуги, следва да се считат за извършвани
от наемодателя, когато последният е сключил договорите за тези доставки и
начислява на наемателя единствено направените за това разходи.
Най-накрая, именно защото не се касае за вземане на
електроснабдително дружество към ответното дружество, което да
представлява периодично плащане по см. на чл. 111, б. „в“ ЗЗД, а за
задължение за плащане на консумативните разходи за ел. енергия от страна на
наемателя в полза на наемодателя, който ги е заплатил на
електроснабдителното дружество /чл. 6.3. от договора за наем/, то
приложима е 5-годишната давност по чл.110 ЗЗД, а не кратката 3-годишна
такава. Искът за заплащане на консумативни разходи за ел. енергия е
предявен в съда на 01.10.2020 г. и към този момент не е била изтекла 5 -
годишната погасителна давност по чл. 110 ЗЗД по отношение на вземането за
консумативни разходи за ел. енергия по фактура № 275/12.09.2017 г..
По отношение на присъдената неустойка единственият мотив е, че
доколкото са неоснователни главните искове, неоснователни са и акцесорните
искове за неустойка.
Предвид гореизложеното, СГС намира за основателни изцяло и по
размер главните искове за неустойка и частично по размер относно исковете
18
за заплащане на ел. енергия/ определените размери на се оспорват/, поради
което основателни и по размер са определените неустойки за забава.
Крайните изводи на двете съдебни инстанции съвпадат. На основание
чл.271, ал.1, изр.1, І пр. ГПК, първоинстанционното решение следва да бъде
потвърдено.
Предвид изхода на спора и предявената претенция,
въззивникът/ответник следва да заплати на въззиваемия/ищец направените
разноски за настоящата инстанция във вид на адвокатско възнаграждение в
размер на 781,60 лв. с ДДС. Размерът на адвокатското възнаграждение е
определен по реда на чл.7, ал.2, т.3 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения предвид направеното
възражение за прекомерност.
Водим от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение от 27.09.2021 г. по гр.д. № 47813/20 г. на
СРС, ІI ГО, 56 с-в.
ОСЪЖДА „Ч.П.“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление:
гр. София, ул. „****“ № ****. офис „У.“, чрез АД „З. и Александрова“, ЕИК
****, представлявано от адвокат С.З. от САК, адвокат С.З., със съдебен
адрес: гр.София, ж.к.“Лагера“ ,ул.“**** да заплати на „ПС П.М.“ ЕООД,
ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр. София, бул. „**** III” №
19, вх. ****, представлявано от управителя П.Х.С., чрез пълномощника АД
„Д. и М.“, представлявано от адвокат Е. Д. и адвокат Х.М., преупълномощени
от АД, със съдебен адрес: гр.София, бул.“**** III“ № **** направените
разноски за въззивната инстанция за адвокатско възнаграждение в размер на
781,60 лв.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване на основание
чл.280, ал.3 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
19
1._______________________
2._______________________
20