РЕШЕНИЕ
№ 10718
гр. София, 06.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ
при участието на секретаря Н. Г. НАЙДЕНОВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело №
20241110109884 по описа за 2024 година
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 във
вр. с чл. 228 и сл. ЗЗД.
Ищецът СА. И твърди, че на 08.10.2022 г. между него, в качеството му на
наемател, и ответницата - Н. К. А., в качеството й на наемодател, бил сключен договор
за наем на недвижим имот, по силата на който наемодателят отдала собствения си
недвижим имот на наемателя за временно и възмездно ползване, а именно: апартамент
с площ от 120 кв.м., находящ се на адрес: град София, бул. . В чл. 2 от договора за
наем страните уговорили, че наемодателят ще предостави на наемателя собствения си
недвижим имот срещу наем в размер на 400 евро на месец + 40 евро за сметки и данък.
Съгласно чл. 2.2. от договора за наем наемателят се задължил при подписване на
договора да изплати на наемодателя предплата за 2 месеца и 0,5 от депозит в размер на
месечната вноска, а именно сумата 1100 евро. В изпълнение на това задължение,
наемателят превел по банковата сметка на наемодателя сумата в размер на 2,150 лева.
Сочи се, че на дата 22.01.2024 г. страните подписани приемо-предавателен протокол,
съставен във връзка с прекратяване на договора за наем. В същия било отбелязано, че
забележки по апартамента липсват, с изключение на - липсващ диван/канапе във
всекидневната и неизползваем матрак на двойно легло, поради изхабяване и скъсване.
Сочи, че в чл. 7.1 от договора между страните било уговорено, че наемодателят следва
да върне депозита на наемодателя след изтичане на наемният период, при изплатени
консумативни сметки и добре поддържан дадения под наем недвижим имот. Ищецът
поканил неколкократно ответницата да му върне предоставения депозит, но
последната не изпълнила. Ето защо моли същата да бъде осъдена да му заплати
претендираната сума от 1100 евро. Претендира разноски.
В срочно постъпил отговор ответницата оспорва основателността на
предявения иск. На първо място, оспорва цената на иска. Сочи, че договореният
месечен наем съгласно чл. 2.1 от договора е в размер на 440 евро, като съгласно чл. 7.1
от договора, наемателят оставил депозит в размер на два месечни наема - 880 евро
1
/левова равностойност 1721.13 лева/. Сочи, че горницата от 220 евро до пълния размер
от 1100 евро в случая представлява предплатеният дължим наем за период от
15.10.2022 г. до 31.10.2022 г. Прави възражение за неизпълнен договор от страна на
ищеца, като счита, че не са настъпили предвидените в договора предпоставки за
връщане на заплатения от ищеца депозит, тъй като последният е причинил вреди на
имущество в наетото жилище по време на ползването му. Сочи, че това се случило с
отглеждан в имота домашен любимец, куче порода Доберман, без съгласие на
наемодателя и след сключване на наемния договор. Сочи, че ищецът не е заплатил
обезщетение за вредите на имуществото на наетия апартамент, причинени по време на
ползването на имота с оглед разпоредбата на чл. 3.4 от договора, които не са резултат
от обикновена употреба. Причинените вреда сочи, че са: липсващ диван/ креват, нов
функционален с размер 1.60/2.00 см; неизползваем разкъсан матрак на двойно легло,
които били описани в двустранен приемо-предавателен протокол от 22.01.2024 г.
Оспорва на следващо място, че ищецът не е заплатил потребената електроенергия до
22.01.2024 г., която била отчетена един месец по-късно. Сочи освен това, че ищецът не
върнал 2 /два/ броя ключове за апартамента за брава с карта, поради изгубването им от
наемателя, като съгласно чл. 7.3 от договора му били предадени 3 ключа. Ето защо се
породила необходимостта от задължителна подмяна на бравата на апартамента от
наемодателя, за което ответницата реализирала допълнителен разход от 412 лева. С
оглед на факта, че матракът бил неизползваем, наемодателят закупила два броя нови
единични матраци за сумата от 556,59 лева. Отделно, в имота имало допълнителни
щети, изразяващи се в: разкъсан от кучето килим от естествена кожа, ръчна изработка,
пред липсващия диван/легло; надупчен от кучето диван в хола; нахапани и разядени
части от кухненски шкафове; счупени щори на прозорците; надраскани и
нахапани/дупки/ от куче дограма - врати, прозорци, РVС дръжки; счупени врати на
гардероб и нощно шкафче. Сочи, че с оглед констатираните щети в имота били налице
предпоставките в договора, позволяващи на наемодателя да задържи платения депозит.
Моли предявеният иск да бъде отхвърлен. Претендира разноски.
По съществото на спора, след съвкупна преценка на събраните по делото
доказателства и съобразно приложимия закон, съдът намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Предявен е осъдителен иск с правна квалификация чл. 79, ал. 1, пердл. 1 ЗЗД,
вр. чл. 228 и сл. ЗЗД за осъждане на ответната страна да заплати сума в размер на 1100
евро, представляваща невърнат депозит по договор за наем.
За уважаване на иска е необходимо да се установи, че между страните е бил
сключен валиден договор за наем за процесния имот, по който ищецът е предал на
ответника депозит, съгласно чл. 2.2 от договора; че договорът е прекратен; че е
изпълнил задълженията си по договора, както и че е възникнало задължение за
наемодателя за връщане на предоставения депозит. Доказателствената тежест за
установяване на горните обстоятелства е върху ищеца. В тежест на ответника при
доказване на горните предпоставки, е да докаже погасяване на задължението си за
връщане на депозита или, че е налице валидно правно основание да задържи депозита.
С приетия доклад по делото, на осн. чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК, като безспорни и
ненуждаещи се от доказване между страните са отделени фактите: че са страни по
процесния договор за наем от 08.10.2022 г.; че ищецът е заплатил депозит съгласно чл.
2.2 от договора; че договорът за наем е прекратен, като с приемо – предавателен
протокол от 22.01.2024 г. ищецът предал имота на ответницата, като в него били
описани забележките, с които същият бил върнат на наемодателката.
Ето защо и на осн. чл. 153 ГПК съдът приема отделените за безспорни факти за
доказани. Същите се установяват и от приетите по делото доказателства – договор за
2
наем на недвижим имот от 08.10.2022 г. за процесния ап. 9, находящ се в гр. София,
бул. „, а така също и приемо-предавателен протокол от 22.01.2024 г. по прекратяване на
договора за наем, в който са описани забележките, с които е върнато държането на
имота.
По реда на чл. 176 ГПК е изслушан ищецът, който признава, че е загубил два
ключа от апартамента на брава с карта, като наемодателката била уведомена за това, а
при прекратяването на договора за наем бил предаден един ключ. Ищецът сочи и
обстоятелството, че след подписване на договора за наем и без съгласието на
ответната страна е взел за отглеждане в процесния апартамент куче, порода Доберман.
Излага, че всички причинени вреди са описани в протокола, а по отношение на
останалите – отрича да са причинени от него.
В хода на съдебното дирене са събрани и гласни доказателствени средства чрез
разпит на свидетеля А. И. /баща на ищеца/. На първо място, следва да се отбележи, че
преценката относно доказателствената стойност на всяко гласно доказателствено
средство е обусловена от анализа на неговото съдържание от гледна точка на пълнота,
последователност и вътрешна логика, а също така дали то се подкрепя и кореспондира
с данните за релевантните обстоятелства от другите материали по делото.
Обстоятелството, че свидетел и страна по делото са роднини, само по себе си не
обосновава автоматичен, а още по-малко несъмнен извод, че депозираните показания
са негодни за установяване на фактите по делото и на взаимовръзките между тях, но
обуславя необходимост за съда да подходи със засилена критичност при оценката на
достоверността на тези показания, като има предвид възможната заинтересованост на
свидетеля. Преценени по реда на чл. 172 ГПК, съдът кредитира показанията на свид. А
в частта относно това, че диванът е бил счупен. В останалата част показанията се
явяват недостоверни, нелогични и противоречащи – от една страна, свидетелят твърди,
че присъствал, когато се е предал ключът (един ключ) на наемодателката (на ответната
страна), а в същото време заявява, че той е предал ключовете (повече от един) на
нейния адвокат. Освен вътрешното противоречие, налице е и такова с разказа, изложен
от ищеца, който сам признава, че лично той е върнал един ключ, както и че върху
матрака на двойното легло имало вреди (разкъсване) – обстоятелство, което свидетелят
не си спомнял.
Разпитана е и свид. Д, касиер в сградата, която разказва, че ищецът е имал е
имал куче, порода Доберман, както и че при прекратяване на договора на площадката
пред апартамента е имало матрак с дупка в него. Съдът кредитира показанията на
свидетелката като логични и кореспондиращи на останалите събрани по делото
доказателства.
Фактът, че са налице вреди в апартамента по отношение на: 1/ диван/канапе
във всекидневната; и 2/ матрак на двойното легло, се потвърждава и от приемо-
предавателния протокол, подписан между страните при прекратяване на договора за
наем /л. 9 и 60/. По своята същност представлява частен свидетелстващ документ и
като такъв, доколкото не е оспорен, има формална доказателствена сила. Поради това
и доколкото съдържанието в него се подкрепя с останалия събран по делото
доказателствен материал, съдът намира за доказано, че са налице вреди в имота,
изразяващи се в липсата на диван/канапе и увредения матрак.
Доказа се в хода на процеса, че в резултат на виновното поведение от страна на
ищеца, наемодателят е претърпял вреди и във връзка с изгубените 2 бр. ключове, в
резултат на което е била подменена и цялата брава. Съгласно чл. 7.3. от договора за
наем, на наемателя са предадени 3 бр. ключове за апартамента, а същият сам признава,
че е върнал само един, което съставлява отделно неизпълнение на договорните му
задължения. Нормално и житейски очаквано е да се счете, че след като бъде изгубен
3
ключ за входната врата на жилище, то е необходимо да се смени и цялата брава с цел
сигурност.
Всички останали вреди, за които ответната страна излага твърдения в отговора
на исковата молба, се явяват недоказани. В този смисъл, липсват каквито и да било
доказателства допълнителните щети (изразяващи се в разкъсан от кучето килим от
естествена кожа; надупчен от кучето диван в хола; нахапани и разядени части от
кухненски шкафове; счупени щори на прозорците; надраскани и нахапани/дупки/ от
куче дограма - врати, прозорци, РVС дръжки; счупени врати на гардероб и нощно
шкафче) да са причинени в резултат на виновно поведение на наемателя.
Представените с отговора на исковата молба снимки /л. 45-49/ не установяват какви са
вредите, върху какво и къде са причинени, още по-малко да са в резултат на
поведението на ищеца. Освен това, приемо-предавателният протокол при прекратяване
на договора е подписан от представители и на двете страни, като в него са описани
констатираните към този момент забележки. В протокола липсва описание на
допълнително посочените от ответницата щети в отговора на исковата молба.
По делото е прието и неоспорено от страните заключение на съдебно-
оценителна експертиза, която действително установява наличие (при извършен оглед
на място) на твърдените щети. Направен е извод, че „голяма част са повредени от
отглежданото в апартамента на куче, порода доберман“, но не е уточнено кои
конкретно вещи попадат в тази категория. Но дори и да беше посочено, правилен е
доводът на процесуалния представител на ищеца, че поради изминалия значителен
период от време между датата на прекратяване на договора за наем и датата на огледа
от вещото лице не може да се направи несъмнен извод, че кучето на наемателя-ищец е
причинило тези вреди.
Ответникът навежда и възражение, с което оспорва платената електроенергия
до 22.01.2024 г. Доколкото в него е доказателствената тежест да установи основанието,
на което задържа заплатения депозит, същият е следвало да ангажира доказателства в
тази насока – за какъв период е използвана тази електроенергия, кога е отчетена,
заплатена ли е, и ако да – от кого, и т.н. След като не са представените доказателства
за това, съдът намира това възражение за неоснователно.
Съгласно чл. 7.1 от договора депозитът служи за обезпечаване изплащането на
консумативни сметки и добре поддържан дадения под наем имот. Едното от условията
за връщане на депозита е имотът да е добре поддържан, като следва да се направи
извод, че при наличие на причинени вреди, каквито се установиха по делото,
/повреждане на вещи, които не могат да бъдат ползвани с оглед предназначението им/,
то имотът не е добре поддържан. Ето защо, съдът намира за основателно възражението
на ответната страна, че следва да задържи частта от депозита, съответстваща на
причинените от ищеца щети на имота. При това положение, установява се, че
наемодателят е имал основание да задържи депозита до размера на причините вреди
за: 1/ диван/канапе във всекидневната; 2/ матрак на двойното легло; 3/ брави на
входната врата, в резултат на загубени 2 бр. ключове. При анализ на действащите
средни пазарни цени, съдът, като съобрази заключението на вещото лице (което е
пълно, безпристрастно и обективно), намира, че ответната страна е имала основание да
задържи сумата в общ размер на 1752,00 лева (895,78 евро).
Спорен между страните е въпросът какъв е размерът на оставения от наемателя
депозит. Ищецът твърди, че оставеният от него депозит е в размер на 1100 евро
съгласно разпоредбата на чл. 2.2 от договора, докато ответната страна твърди, че
депозитът е равен на два месечни наема в размер на 880 евро, като остатъкът до
платената сума до 1100 евро /а именно 220 евро/ представлява наемна цена за половин
месец - за период от 15.10.2022 г. до 31.10.2022 г. Следва да се посочи, че сключеният
4
договор включва комплекс от права и задължения между страните по него. При
тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните –
върху какво страните са се споразумели и какъв правен резултат трябва да бъде
постигнат. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка
една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на
договора, обичаите в практиката и добросъвестността – какви са и как се съчетават
отделните правомощия на страните с оглед постигането целта на договора, какво
поведение на страната кои правомощия поражда за нея и как може да се упражняват
те. При наличие на спор относно точния смисъл на договорни клаузи, съдът тълкува
договора, изхождайки не от буквалния смисъл на текста, а от смисъла, следващ от
общия разум на изявлението; доколко буквалният текст изразява действителната обща
воля на страните и как следва да се тълкува отделната уговорка предвид
систематичното й място в договора и общия му смисъл. При тълкуването на неясни
клаузи следва да се има предвид и се изследват обстоятелствата, при които е сключен
договора, породените към този момент отношения между страните и произтичащото
от това поведение на последните, както и това след сключването му, които
обстоятелства водят до цялостно изясняване на действителната воля на страните.
Изхождайки от горното, съдът намира направеното от ответната страна
възражение относно размера на депозита за основателно. В чл. 2.1 от договора е
посочено, че месечният наем е в размер на 400 евро + 40 евро за сметки и данък, тоест
налага се извод, че месечните платежи следва да са в размер от 440 евро. В чл. 2.2 от
договора е посочено, че при подписването му наемателят плаща на наемодателя
предплата за 2 месеца и 0,5 от депозит в размер на месечна вноска, а именно
сумата от 1100 евро. Предплатата за 2 месеца следва да се тълкува във връзка с чл.
2.1 от договора, с която разпоредба са уговорени месечните платежи. Ето защо, 880
евро от сумата, посочената в чл. 2.2 от договора, представлява предварително
изпълнение на задължението на наемателя да заплати два месечни платежа по
договора за наем. Не е налице яснота дали останалата част от платената сума /220
евро/, за която е посочена, че представлява 0,5 от депозит в размер на месечна
вноска, представлява част от дължимия депозит по договора или заплащане на наем за
половин месец /за период от 15.10.2022 г. до 31.10.2022 г./, доколкото размерът
действително кореспондира на дължимата сума за този период. Това обаче е без
значение с оглед на факта, че страните изрично са уговорили какъв е размерът на
гаранционния депозит, като не спорят, че същият е платен на наемодателката. Видно е
от чл. 7.1, че уговореният между страните депозит е в размер на два месечни наема.
Тази разпоредба, тълкувана във връзка с разпоредбата на чл. 2.1 от договора, води до
извода, че гаранционният депозит е в размер на сумата от 880 евро, а не 1100 евро,
както твърди ищецът.
Гаранционният депозит от 880 евро се равнява на сумата от 1721,13 лева.
Размерът на причинените от наемателя вреди на имота възлиза на сумата от 1752,00
лева, поради което наемодателят има правото да задържи депозита в пълния му
размер. Предявеният иск следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По разноските:
При този изход на спора право за присаждане на разноски възниква за
ответната страна. На осн. чл. 78, ал. 3 ГПК в нейна полза следва да бъдат присъдени
сторените по делото разноски за платено адв. възнаграждение в размер на 800 лева /л.
50/, както и платеното възнаграждение за вещо лице в размер на 400 лева /л. 74/.
Водим от гореизложеното и на осн. чл. 235 ГПК, съдът
5
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от С ЕГН: ********** против Н. К. А., ЕГН: иск по
чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, вр. чл. 228 ЗЗД за заплащане на сумата от 1100 евро,
представляваща невъзстановен депозит по прекратен договор за наем, сключен между
страните на 08.10.2022 г. за недвижим имот, представляващ ап. 9, находящ се в гр.
София, бул. „Г
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК Сомер А. И ЕГН: ********** да заплати
на Н. К. А., ЕГН: сумата в размер на 1200 лева, представляваща сторени разноски по
делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6