РЕШЕНИЕ
№ 115 13.04.2020
г. гр. Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд граждански състав на пети февруари през две хиляди и двадесета
година
в публично заседание в следния състав:
Председател: Нина Моллова- Белчева
секретар Мая Деянова
като разгледа докладваното от с. Моллова- Белчева
гр.д.№ 823 по описа за 2019 г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството по делото е образувано по повод
исковата молба на „З.Б.И.” ООД, ЕИК ........., със седалище и адрес на
управление ***, против П.В.П., роден на *** г., гражданин на Руска Федерация.
Твърди се, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №51500.506.140.2.2 по КККР на гр. Несебър, представляващ
апартамент №Б2, находящ се на втори етаж в блок Б, с адрес на имота:
к.к.Слънчев бряг, общ.Несебър, обл.Бургас, к-с "Б.Б.1", със застроена
площ от 66,22 кв.м., ведно с 3,53% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи
се на 15,02 кв.м. ид.ч. или общо площта на апартамента ведно с общите части
възлиза на 81,24 кв.м., както и ведно със съответния процент ид.ч. от правото
на строеж върху мястото, върху което е построена сградата. Заявява се, че на
17.08.2009г. между страните бил сключен Договор за поддръжка и управление на
комплекс "Балкан Бриз”, по силата на който П. е възложил, а дружеството е
приело и се е задължило срещу заплащане, да поддържа и провежда
организационното, техническото и административното управление на жилищен
комплекс "Б.Б.1" относно апартамент №2. Съгласно т.1, б."Б"
от Договора, управлението обхващало следните дейности:
- Организация на
вътрешния ред в сградите и общите части и съоръженията на комплекса, оказване
на всякакъв вид помощ на собствениците, с оглед спокойното и необезпокоявано
пребиваване и упражняване правото им на собственост в жилищата и в комплекса
като цяло;
- техническо
поддържане на общите части и съоръженията на комплекса, оказване на всякакъв
вид помощ на собствениците с оглед спокойното и необезпокоявано пребиваване и
упражняване правото им на собственост в жилищата и в комплекса като цяло;
- организиране на
външната сигурност на комплекса;
- организиране на
санитарно - хигиенните и екологични мероприятия в комплекса и общите части на
сградите;
- организиране и
поддръжка на платените услуги в комплекса;
- плащане на
разходи за осветление, климатизация и вода на общите части.
Съгласно т.3 от Договора собственикът се е задължил да
заплаща на мениджъра годишна такса за поддръжка и управление на комплекса в
размер на 7 /седем/ евро без включен ДДС за квадратен метър, на година за
притежавана застроена площ.
Съгласно т.4 от Договора годината започва от 1- ви
януари на съответната година и завършва на 31- ви декември на същата календарна
година.
Съгласно т.5 от Договора собственикът се е задължил да
плати таксата по т.3 за първата година - при подписване на нотариалния акт, а
за всяка следваща година- до 31- ви декември на предходната година.
Съгласно т.6 от Договора собственикът се е задължил да
плаща таксата по т.3 в евро или в лева по централен курс на БНБ в деня на
плащането в брой или по банкова сметка ***.
От подписването на договора през 2009г. до 2018г.,
ответникът винаги е заплащал дължимите от него такси за управление и поддръжка,
съгласно сключеният договор. Неизпълнението от ответника започнало, когато
отказал плащане на таксата за 2019г., с краен срок за плащане 31.12.2018г.
Представители на ищцовото дружество били провели
многобройни разговори с ответника П.П. по отношение на дължимата от негова
страна такса за управление и поддръжка за собствения му апартамент за 2019г.,
сведени до знанието му многократно. Водените разговори не са дали никакъв
положителен резултат. На 12.07.2019г., чрез О.П.Г.(тъща), му е била връчена
Нотариална покана, с която бил поканен да заплати таксата незабавно, но
изпълнение не последвало. Ответникът никога не бил уведомявал ищцовото
дружество за неточно изпълнение или каквото и да било неизпълнение по договора,
което може да се счита за основание за неплащане на таксата. Ищецът през
всичките години, вкл. и през 2019г., бил полагал дължимата грижа при изпълнение
на своите договорни задължения. Комплексът бил ограден от метална ограда;
денонощно и целогодишно се охранява посредством видеонаблюдение; осъществявала
се поддръжка на зелените площи, на басейна; техническа поддръжка на общите
части и съоръжения; изградени били спортни съоръжения, детски площадки, зони за
забавление, зони за отдих, поддържани градини, лоби бар, ресторант, беседка;
заплащане на разходите за електричество, вода в общите части, интернет в лоби
бар, се извършва целогодишно от ищцовото дружество. Заявява се, че от
придобиването на правото на собственост от страна на ответника върху описания
по - горе самостоятелен обект, същият и цялото му семейство, в това число и
роднини и приятели, са се ползвали от всички предоставени от ищцовото дружество
и подробно описани по - горе услуги по поддръжка и управление на комплекса.
Предвид изложеното се моли да бъде осъден ответникът
да заплати на ищеца сумата от 1 112,87лв.- левовата равностойност на 569 евро,
представляваща такса за управление и поддръжка за 2019 г., сумата от 71,41 лв.- лихва за забава за периода от
01.01.2019г. до 19.08.2019г., както и законна лихва от подаване на исковата
молба до окончателното изплащане на главницата.
Заплащането на претендираната от ответника сума можело
да бъде извършено на следната банкова сметка ***: "Райфайзенбанк"
ЕАД, IBAN: ***, BIC:***, титуляр: "З.Б.И." ООД.
В срокът по чл.131 от ГПК постъпи писмен отговор на
ответникът, с който се оспорва предявената претенция. Не се оспорва
обстоятелството, че е собственик на визирания в исковата молба самостоятелен
обект, както и че на сочената дата е сключен договор между страните за управление
и поддръжка. Заявява се, че сключеният договор е нищожен, тъй като за сградата
следвало да бъдат приложими нормите на ЗУЕС. Съгласно разпоредбата на чл. 11,
ал. 1, т. 5 на ЗУЕС компетентен да определи размера на паричните вноски за
разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата е общото
събрание на етажните собственост в сградата. Също така съгласно т. 10 общото
събрание на собствениците е компетентния орган, който приема решения за
извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или
възстановяването на общите части в сградата. Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 11 на
общото събрание на собствениците е предоставена възможността да приеме решение
за възлагане на дейности по поддръжката на общите части на сградата на друго
лице срещу възнаграждение. При условията на евентуалност се твърди неизпълнение
на договора от страна на ищеца. В разрез с чл. 11, дружеството не било водило подробен отчет на направените
разходи. На основание чл. 17 многократно ответникът устно бил информирал през
годините ищеца относно оплакванията си във връзка с извършваната от него
поддръжка, касаеща общите части на сградата. Не било изпълнено и задължението
за организиране на външна охрана на комплекса. В комплекса и в сградите можело
да влезе всяко едно трето лице, което не е собственик на самостоятелен обект в
сградата, тъй като входната врата към двора и входните врати на сградите били
денонощно отключени и отворени. Видеонаблюдението по никакъв начин не би могло
да осигури спокойствие на живущите в комплекса, каквото би осигурило една
домофона система с чипове за всички собственици и би ограничило достъпа на
външни лица в комплекса и сградите. На следващо място от години в комплекса
асансьорите работели само през част от летния сезон. Не било осигурено
електрозахранване през цялата година в общите части на сградата. Наред с това в
разходите за общите части били включени разходи за електричество на ресторант и
лоби бар, които ищецът отдавал под наем на трети лица. В комплекса имало само
едно лице- А.Х., който бил назначен като общ работник на 4 часов работен ден
при 5- дневна работна седмица, въпреки че комплексът бил разположен на площ от
2525 квадратни метра и се състоял от 3 броя сгради, всяка от който от по 5
етажа. Лицата М.Ш.А.и Ф.М.А.не били идвали в комплекса и не работели в него.
Комплексът бил изключително занемарен, общите части били мръсни и непочистени,
зелените площи не се поливали и косели редовно, детските люлки и катерушките
били счупени и застрашавали живота и здравето на децата в комплекса, изпочупени
били стъкла, редица осветителни тела липсвали, а голяма част от наличните били
счупени. Басейнът и това лято бил в изключително занемарено състояние, водата в
него била мръсна, което възпрепятствало и нормалното му използване. Относно
представените дневници за покупките за периода Януари 2019 - Юни 2019г. се
твърди, че не касаят поддръжката на сградата за периода 01.01.2019-
31.12.2019г. и не следва да бъдат взети предвид от съда. Тъй като ищецът
притежавал обекти и стопанисвал съседния комплекса, се заявява, че една голяма
част от разходите, които се извършат се отнасяли и били свързани с поддръжката
и стопанисването на другия комплекс и други самостоятелни обекти, които
притежава същото дружество.
Твърди се, че сключеният договор е такъв за поръчка по
смисъла на чл. 280 и следващите от ЗЗД и бил насочен към извършване на всякакви
правни действия от страна на дружеството, поради което на 22.11.2019г.
ответникът бил изпратил на ищеца уведомление, че на основание чл. 287 от ЗЗД
оттегля поръчката си, с което счита сключения договор за поддръжка и управление
на комплекс „Б.Б.1" за прекратен. Предвид всичко изложено по- горе се моли
да бъдат отхвърлени предявените искове.
Съдът, като взе предвид становището на страната,
приложения по делото доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона,
намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Претенциите носят правното си основание в чл.79 и
чл.86 от ЗЗД.
По
делото не се спори, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в сграда
с идентификатор №51500.506.140.2.2 по КККР на гр. Несебър, представляващ
апартамент №Б2, находящ се на втори етаж в блок Б, с адрес на имота:
к.к.Слънчев бряг, общ.Несебър, обл.Бургас, к-с "Б.Б.1", със застроена
площ от 66,22 кв.м., ведно с 3,53% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи
се на 15,02 кв.м. ид.ч. или общо площта на апартамента ведно с общите части
възлиза на 81,24 кв.м., както и ведно със съответния процент ид.ч. от правото
на строеж върху мястото, върху което е построена сградата. Безспорно е и че на 17.08.2009г.
между страните бил сключен договор за поддръжка и управление на комплекс
"Балкан Бриз”, по силата на който П. е възложил, а дружеството е приело и
се е задължило срещу заплащане, да поддържа и провежда организационното,
техническото и административното управление на жилищен комплекс "Б.Б.1"
относно апартамент №2. Не се спори и относно обстоятелството, че до 2019 г.
ответникът е заплащал уговорената такса.
По
отношение заявеното възражение от страна на ответникът П. за нищожност на така
сключеното съглашение поради противоречие със сочените по- горе разпоредби на
ЗУЕС, съдът не го споделя. Видно от съдържанието на договора, ответникът
възлага, а ищецът приема да изпълнява дейността по организационното,
техническото и административното управление на комплекса срещу заплащане на
възнаграждение. Съгласно поясненията в т.1Б от договора, предмет на същия са и
поддръжката на общите части. Няма законова пречка отношенията по поддръжката и
управлението на общите части да се уредят с договор. По делото не се твърди, а
не се и доказва наличие на взето решение на общото събрание на ЕС в тази
насока, поради което и доколкото отделният етажен собственик е самостоятелен
правен субект, няма пречка същият от свое име да сключи договор с трето лице с
посочения предмет. Доколкото такъв договор не противоречи на закона и добрите
нрави, на основание чл.20а от ЗЗД валидно обвързва страните по него. След като
собственикът доброволно се е съгласил да заплаща възнаграждение на изпълнител
за поддържане на общите части в комплекса, той е обвързан по отношение на вида
услуга и нейното заплащане. Фактическата обстановка по делото сочи, че между
страните е налице действително правоотношение, по което търговецът се е
задължил да поддържа срещу определено възнаграждение, а също така и да извършва
организационно, техническо и административно управление на комплекса. Размерът
на възнаграждението е определен при съвпадане на насрещните воли на
съконтрахентите и към датата на сключване на договора страните са постигнали
взаимно съгласие за определено възнаграждение. В този смисъл съглашението е
действително и поражда правно действие и задължения.
Съгласно
чл. 5 от договорът, ответникът следва да заплаща уговорената цена /7 евро на
кв.м. на година, изчислено върху притежаваната застроена площ/, в срок до 31
декември на предходната година. В случая се претендира заплащане на дължимата
такса за 2019 г., поради което същата е била дължима към 31.12.2018 г. От
страна на ответникът се навеждат доводи за неизпълнение на задълженията по
договора от страна на ищеца, като в този смисъл прави възражение по чл.90 от ЗЗД. Именно в тази връзка твърди недължимост на сумата. Съгласно цитираната
норма, длъжникът,
който има срещу кредитора си изискуемо вземане от същото правно отношение, от
което произтича и неговото задължение, може да откаже да изпълни задължението
си, докато кредиторът не изпълни своето. В такъв случай ответникът се осъжда да
изпълни едновременно с ищеца. Така посочената разпоредба е приложима в случай
на едновременност на престациите, а не на изпълнение в поредност, в какъвто
смисъл съдът споделя твърдението на ищеца. Както бе посочено по- горе
задължението на ответникът възниква преди започване изпълнението на
задълженията на ищеца. В случая заплащането на възнаграждението за 2019 г.
следва да се изпълни преди настъпването на самата година- до 31.12.2018 г., към
която дата не може да се твърди неизпълнение на задължение на ищеца, тъй като
началната дата за изпълнението на неговите задължения все още не е нестъпила.
Наведените от ответникът твърдения за неизпълнение на задълженията на ищеца за
минали години, не рефлектират и са ирелевантни за настоящото производство, тъй
като не касаят процесния период- 2019 г. Уговорката между страните има цикличен
характер- за всяка година, и изпълнението на договорните задължения следва да
се преценяват за всяка година поотделно. Това е така, тъй като уговореното
възнаграждение е платимо за изпълнение на конкретни задължения всяка
година. В тази връзка настоящата
инстанция намира, че не следва да се изследва въпроса дали за 2019 г. ищецът е
изпълнявал задълженията си по чл.1б от договора, тъй като към момента на
дължимост на претендираната сума е невъзможно приемането на неизправност на
ищеца, тъй като датата на изпълнение на неговата част от задълженията по
договора, все още не е била настъпила. Отделно от това твърденията в тази
насока останаха недоказани. Видно от показанията на св. Христов, в комплекса се
извършва поддръжка на басейна, почистват се общите части, поддържа се
озеленяване, ремонт, техническа поддръжка на асансьорите, заплащане на
консумативните разходи на общите части. Дори и да приеме, че свидетелят е
заинтересован от изхода на делото с оглед обстоятелството, че работи за
ищцовото дружество, то неговите показания се потвърждават и от приложените към
исковата молба и становището по отговора фактури, касаещи именно такива
дейност, извършени през 2019 г. Тезата на ответникът, че въпросните фактури
касаят друг комплекс, остана недоказана от негова страна. Показанията на св. Ф.не
могат да оборят така направения извод, тъй като касаят годините 2016- 2017 г.-
2018 г. Свидетелят заяви, че за последно е бил в комплекса през 2017 г., след
което е отдавал под наем своя обект, и през месец юни 2019 г. го е продал. В
този смисъл неговите показания не установяват факти със значение към спора.
С
оглед на изложеното по- горе съдът намира, че за ответника е възникнало
задължение за заплащане на претендираната сума в размер на 1112,87 лв. Същата е
била дължима с основание към 31.12.2018 г., поради което се явява основателна и
претенцията за заплащане на сумата от 71,41 лв., представляваща лихва за забава
за периода от 01.01.2019 г. до 19.08.2019 г.- датата на подаване на исковата
молба, както и законната лихва върху главницата, начиная от последната дата до
окончателното изплащане.
По
отношение на наведеното твърдение за разваляне на договора, съдът намира, че
понастоящем съглашението е валидно. Видно от приложената обратна разписка,
изявлението на П., отправено до ищеца, не е достигнало до знанието на
последния. Изявлението на съответния служител, че пратката е „непотърсена“ не
прави същата връчена надлежно, както и не освобождава ответника от задължението
да предприеме последващи действия за надлежно връчване, каквото е например
нотариалната покана, с оглед настъпване на събитието, за което изявлението е
отправено. Наред с това същото е изпратено до ищеца в края на 2019 г., след
завеждане на настоящото производство, към която дата задължението за заплащане
на ответника е било настъпило.
С
оглед изхода на спора, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, на ищецът следва да
бъдат присъдени сторените съдебно- деловодни разноски. Видно от представеният
списък и приложените писмени доказателства, същият е заплатил сумата от 100
лв.- държавна такса, и 600 лв.- адвокатско възнаграждение. От страна на
ответникът бе направено възражение за прекомерност на последното, което съдът
не споделя. Предявени са две облигационни претенции- за главница и лихва, като
за всяка от тях се дължи възнаграждение, общият размер на което не надхвърля
минимално предвидения в Наредба № 1/2004 г. размер на адвокатското
възнаграждение.
Мотивиран от горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА
П.В.П., роден на *** г., гражданин на
Руска Федерация, със съдебен адрес-***, КК „Слънчев бряг“, бизнес център „С.“,
ет.1, офис № 2- адв. Д.К., да заплати на „З.Б.И.” ООД, ЕИК ........., със
седалище и адрес на управление ***, сумата от 1112,87 лв., представляваща левовата равностойност на 569 евро,
поради неизпълнено задължение по договор от 17.08.2019 г. за управление и
поддръжка на жилищен комплекс „Балкан Бриз“, КК „Слънчев бряг“, за заплащане на
такса за периода от 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г., ведно със законната лихва върху сумата, начиная от подаване на
исковата молба- 19.08.2019 г., до окончателното изплащане, както и за сумата от
71,41 лв., представляваща лихва за
забава за периода от 01.01.2019 г. до 19.08.2019 г.
ОСЪЖДА П.В.П., роден на *** г.,
гражданин на Руска Федерация, със съдебен адрес-***, КК „Слънчев бряг“, бизнес
център „С.“, ет.1, офис № 2- адв. Д.К., да заплати на „З.Б.И.” ООД, ЕИК .........,
със седалище и адрес на управление ***, сумата от 700 лв., представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд-
Бургас в двуседмичен срок от уведомяването на страните за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: