РЕШЕНИЕ
№ 92
гр. Павликени, 20.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПАВЛИКЕНИ, III СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и първи януари през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Цветомил Б. Горчев
при участието на секретаря Венка Ал. Миланова
като разгледа докладваното от Цветомил Б. Горчев Гражданско дело №
20214140100583 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по искова молба на Х. Б. Р., ЕГН
********** със съдебен адрес град В. Т., бул. *** - кантора адвокат Г.Н.,
ВТАК против П. И. Х., ЕГН ********** от град Р. ул. *** и „А. -А.“ ЕООД,
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление село М., общ. П., ул. ***,
представлявано от управителя Б. В. Г., с която са предявени съединени искове
за прогласяване нищожността на клаузата на чл. 2 на Договор за наем на
земеделска земя от 28.03.2016 г. между ответниците, вписан на 29.03.2016г. с
№ от вх. per. ***, № от дв. вх. per. ***, том 1, акт № *** от 29.03.2016 г. на
Службата по вписванията при PC П. на основание чл. 26, ал. 1, предл. първо
от ЗЗД, във вр. с чл. 229, ал. 2 от ЗЗД и съответно приемане на основание чл.
229, ал. З от ЗЗД, че договорът е сключен за три години, за приемане за
установено на основание чл. 124, ал. 1 от ГПК, че между ответниците на
основание Договор за наем на земеделска земя от 28.03.2016г., вписан на
29.03.2016г. с № от вх. per. ***, № от дв. вх. per. ***, том 1, акт Ng *** от
29.03.2016г. на Службата по вписванията при PC П., не съществува наемно
правоотношение със срок 20 години и поради това вписаното обстоятелство
не съществува, като се замества от повелителната разпоредба на чл. 229, ал. З
1
от ЗЗД и отмяна и постановяване заличаването на основание чл. 537, ал. 2
ГПК вр. чл. 88 и чл. 90 ЗКИР на вписването на срок на Договор за наем на
земеделска земя от 28.03.2016г., вписан на 29.03.2016г. с № от вх. per. ***, Ng
от дв. вх. per. ***, том 1, акт № *** от 29.03.2016г. на Службата по
вписванията при PC П. 20 години. Ищецът твърди, че 02.10.2020г. придобил
чрез дарение и покупко-продажба общо 11/28 ид.ч. от процесните недвижими
имоти - поземлен имот с идентификатор *** по КККР на село М., община П.,
обл.В. Т.; поземлен имот с идентификатор *** по КККР на село М., община
П., обл.В. Т. и поземлен имот с идентификатор *** по КККР на село М.,
община П., обл.В. Т., но при извършена справка в Имотния регистър
установил, че за Поземлен имот с идентификатор ***, Поземлен имот с
идентификатор *** и Поземлен имот с идентификатор *** между
ответниците бил сключен и вписан договор за наем. С твърдения, че
ответницата Х. е собственик на основание наследство само на 1/4 ид.ч. от
имотите и позоваване на нормата чл. 229, ал. 2 и 3, във връзка с чл. 26, ал. 1 и
4 от ЗЗД по реда на настоящото производство предявява горните претенции.
Предвид изложеното моли за уважаване на исковете и присъждане разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът „А.-А.“ ЕООД, ЕИК ***, със съдебен
адрес гр. Г., ул. ***, чрез пълномощника си - адв. Е.П., ГАК е подал писмен
отговор, с който оспорва исковете, с доводи договорката относно срока да
била действителна - П. била съсобственик, съответно властна да извършва
действия не само на обикновено управление. Алтернативно твърди, че поради
непротивопоставяне по смисъла на чл. 236, ал. 2 от ЗЗД договорът бил
продължен за неопределен срок. Счита също така, че предвид търговското му
качество сделката се явявала търговска такава и съответно не попадала в
ограничението по чл. 229, ал. 1 от ЗЗД. По изложените съображения търси
отхвърляне на главния и съединените искове и присъждане разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът П. И. Х., ЕГН ********** от град Р., ул.
*** не е подала писмен отговор. Становище и доказателства не ангажира.
Като съобрази събраните по делото доказателства и взе предвид доводите на
страните, Съдът приема за установено следното:
Безспорно по делото се установява, че с договор за наем на земеделска земя
от 28.03.2016 г, вписан в СВ, гр. П., акт № ***, т. 1, рег ***/29.03.2016 г.
ответницата Х., като наемодател е предоставила на „А.-А.“ ЕООД, ЕИК ***
под наем земеделска земи в землището М. в община П. в 3 пункта,
2
съставляващи процесните такива - поземлен имот с идентификатор *** по
КККР на село М., община П., обл. В. Т.; поземлен имот с идентификатор ***
по КККР на село М., община П., обл. В. Т. и поземлен имот с идентификатор
***по КККР на село М., община П., обл. В. Т. Срокът на договора е 20 години
съгласно чл. 2 от договора, като първата стопанска година започва от
01.10.2017 г. Към подписване на договора Х. притежавала една четвърт
идеална часта от имотите – представеното Удостоверение за наследници.
Представени са договори – за дарение, оформен с Нотариален акт за дарение
на недвижим имот № ***, том III per. № ***, дело № *** от 02.10.2020 г. на
Т.Т., с район на действие PC П., вписан в Службата по вписванията при PC П.
с вх. рег. № ***, акт ***, том 7, дело № ***/2020 г. и за покупко-продажба -
Нотариален акт за покупко-продажба № ***, том III, per. № ***, дело *** от
02.10.2020 г. на Т. Т., с район на действие PC П., вписан в Службата по
вписванията при PC П. с вх. рег. № ***, акт ***, том 7, дело № ***/2020 г.,
съгласно които ищеца придобил общо 11/28 идеални части от процесните
имоти.
Сключен е договор за наем, който е подчинен на правния ред на ЗЗД.
Деленето на сделките като разпоредителни и на такива по обикновено
управление се провежда в зависимост от правния резултат, който се цели със
съответната сделка. При сделките на разпореждане е налице отчуждаване или
тежко обременяване на едно право, докато при сделките на обикновено
управление целта е събирането или съхраняването на плодовете на вещта или
едно сравнително по-леко обременяване на правоот на собственост. В този
смисъл разпоредителни са сделките, които имат вещно-прехвърлително
действие, както и някои облигационни сделки, сключени за по-
продължителен период (напр. договор за наем, сключен над 3 години- чл.
229, ал. 2 от ЗЗД). Останалите облигационни сделки са такива на обикновено
управление. В този смисъл е и ТР № 91/74 на ВС на РБ. По делото не е
спорно, че е сключен договор за наем между Х., като съсобственик на
земеделски земи по договора и ответното дружество.
Доколкото по делото не е спорно, че ищецът е съсобственик на недвижими
имоти, които са предмет на горепосочения договор за наем, то същият има
правен интерес да предяви иска, макар да не е страна по сделката. В този
смисъл е и константната практика на ВКС, съгласно която наличието на
правен интерес от провеждането на иск с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД
3
не предполага единствено качеството на страна на сделката. Интересът на
ищеца да води иска по чл. 26 ЗЗД е налице когато договорът, чиято
нищожност се претендира, пречи на ищеца да реализира правата, които
твърди, че притежава.
Едно от спорните по делото е обстоятелството дали ответницата Х. е имала
правото да сключи процесния договор за наем на земеделски земи за срок от
20 стопански години.
Нормата на чл. 32 от ЗС предвижда, че общата вещ се използва и управлява
съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината
от общата вещ. Както в правната доктрина, така и в съдебната практика е
възприето, че сключеният за повече от три години договор за наем
представлява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на
наемодателя да ползва отдадената под наем вещ за дълъг период от време.
Разпоредбите уреждащи правата и задълженията на страните по договор за
наем и по-конкретно чл. 229, ал. 2 от ЗЗД предвиждат, че лицата, които могат
да вършат само действия на обикновено управление, не могат да сключват
договор за наем за повече от три години, а според чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, ако
договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за
три години.
Предвид горното, следва да се приеме, че в общия случай съсобственик,
който притежава по-малко от половината от собствеността, има право само да
си служи с вещта, както и да извършва действия по нейното обикновено
управление, но не и действия по разпореждане с нея.
Доколкото ищецът навежда твърдение, че процесният договор за наем на
земеделски земи има качеството на сделка по разпореждане, същият е
следваше да установи, че ответникът не е имал правото да сключва такава
сделка, като докаже, че атакуваният договор съдържа клауза, противоречаща
на закона. С представените доказателства по делото се установява, че
действително сключеният договор за наем на земеделски земи е за срок по-
дълъг от 3 години, поради което съдът намира, че ищецът е доказал
обстоятелствата, за които е носил доказателствена тежест.
При това положение, съдът намира, че уговорената клауза в чл. 2 на договор
за наем на земеделска земя от 28.03.2016 г. се явява нищожна поради
противоречие на закона- съгласно посочените по-горе разпоредби на ЗЗД.
Съдът намира, че възражението разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД да не
4
намирала приложение по отношение на търговските сделки е неоснователно.
Настоящият състав счита, че законодателят е предвидил разграничение
относно вида на сделката единствено в ал. 1 на чл. 229 ЗЗД, касаеща
ограничение в срока на наемния договор в случаите, когато същият
представлява гражданска, а не търговска сделка. Въведеното в ал. 2 на същата
разпоредба ограничение за срока на наемния договор, до който лицата, имащи
право да вършат само действия на обикновено управление, са овластени да го
сключат, обаче се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка /в
този смисъл Решение № 15 от 08.09.2010 г. по т. д. № 395/2009 г., ТК, ІІ т. о. /
Този извод се налага от възприетото разбиране, че макар и да носи белезите
на сделка за управление, сключеният за повече от три години наемен договор
наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на
наемодателя да ползва отдадената по наем вещ през продължителен период
от време /в този смисъл – Тълкувателно решение № 91 от 1.10.1974 г., ОСГК
на ВС /. По тази причина законът признава правото за сключване на договор
за наем със срок над 3 години единствено в полза на лицата, които
притежават правомощия да се разпореждат с вещта, като в приложното поле
на тази норма попадат не само последиците от волеизявленията на
мнозинството съсобственици, които могат да вършат действия по обикновено
управление на съсобствената вещ съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС, но също и
последиците от волеизявленията на различни представители – законни или
договорни, в т. ч. и такива на търговските дружества. Сключването на
договор за наем над установения в закона максимален срок или от лице, което
няма правомощията да сключи договор за срок над три години, не е порок на
сделката, който обосновава нейната пълна нищожност, но се отразява върху
един от елементите на договора, касаещ модалитета срок като го ограничава.
Гореизложеното мотивира съдът да уважи така коментираният иск.
По отношение установителния иск по чл. 229, ал. 3 от ЗЗД:
Съдът намира, че при обявяване на нищожност на клауза на чл. 2 от договора
за наем от 28.03.2016 г, следва да има яснота по отношение на срока на
договора, независимо от обстоятелството дали същият се явява изтекъл или
не. Ищецът, като съсобственик има правен интерес от обявяване в решение на
съда на конкретен срок на договора по обявената нищожност на клаузата в
договора за процесния имот, с оглед регистрирането на договора за наем в
ОСЗ, получаване то субсидии и евентуални действия по чл. 37в ал. 1 от
5
ЗСПЗЗ. Съдът намира, че следва да обяви, че договорът по отношение на
обявената за нищожна клауза на чл. 2 от договора за наем за процесния имот
има действие за срок от 3 години, което мотивира настоящият състав да
уважи и този иск като основателен и доказан.
Разпоредбата на чл.537, ал.2, изр. последно ГПК урежда законовите
последици от уважаване на иск досежно гражданското право или
правоотношение, във връзка с което е постановен охранителен акт с
констативно действие (арг. и от ТР №3/29.11.2012 г. на ВКС по тълк. д.
№3/2012 г., ОСГК). Вписването на сключването, изменението или
прекратяването на наемните договори има оповестително, а не конститутивно
действие, поради което попада в приложното поле на разглежданата
процесуална норма. Така изложеното налага извода, че следва да бъде
отменено вписване на срок от 20 години на договор за наем на земеделска
земя от 28.03.2016 г, вписан в СВ, гр. П., акт № ***, т. 1, рег ***/29.03.2016 г.
По отношение на разноските по делото. Ищецът е направил разноски по
делото в размер на 40 лв. платени ДТ и 600 лв. платено адвокатско
възнаграждение. С оглед уважаването на исковете, съдът намира, че на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК следва ответниците да бъдат осъдени да
заплатят на ищеца направените от него разноски поравно.
Водим от горното съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между Х. Б. Р., ЕГН
********** от гр. П., ул. *** и съдебен адрес град В. Т., бул. *** - кантора
адвокат Г.Н., ВТАК, „А.-А.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление с. М., ул. ***, представлявано от управителя Б. Г. и съдебен адрес
гр. Г., ул. *** и П. И. Х., ЕГН ********** от град Р., ул. ***, че клаузата на
чл. 2-ри от Договор за наем на земеделска земя от 28.03.2016 г, с нотариална
заверка на подписите на страните с рег. № ***/28.03.2016 г., вписан в СВ, гр.
П., акт № ***, т. 1, рег. ***/29.03.2016 г. е НИЩОЖНА на основание чл. 26,
ал. 1, пр. 1 ЗЗД, поради противоречие със закона – чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, в
частта относно уговорения срок на договора, по силата на която на наемателя
са предоставени за временно и възмездно ползване следните земеделски
имоти в землището на с. М.., общ. П., обл. В.Т.: поземлен имот с
6
идентификатор *** по КККР на село М., община П., обл.В.Т.; поземлен имот
с идентификатор *** по КККР на село М., община П., обл.В.Т. и поземлен
имот с идентификатор *** по КККР на село М., община П., обл.В. Т., за срока
й на действие след 01.10.2020 г.
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО в отношението между страните, че между „А.-
А.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление с. М., ул. ***,
представлявано от управителя Б. Г. и съдебен адрес гр. Г., ул. *** и П. И. Х.,
ЕГН ********** от град Р., ул. *** не съществува облигационно
правоотношение, възникнало по силата на Договор за наем на земеделска
земя от 28.03.2016 г, с нотариална заверка на подписите на страните с рег. №
***/28.03.2016 г., вписан в СВ, гр. П., акт № ***, т. 1, рег. ***/29.03.2016 г.
относно поземлен имот с идентификатор *** по КККР на село М., община П.,
обл.В.Т.; поземлен имот с идентификатор *** по КККР на село М., община
П., обл.В. Т. и поземлен имот с идентификатор *** по КККР на село М.,
община П., обл.В. Т. за срок от двадесет години, считано от стопанската 2017-
2018 г., а срокът се явява тригодишен, на основание чл. 124, ал.1 ГПК.
ОТМЕНЯ извършеното вписване на срока от 20 година на Договор за наем на
земеделска земя от 28.03.2016 г., с нотариална заверка на подписите на
страните с рег. № ***/28.03.2016 г., за което е съставен акт № ***, т. 1, рег.
***/29.03.2016 г. по описа на Служба по вписванията гр. П., на основание чл.
537, ал.2 ГПК.
ОСЪЖДА "А.-А.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление с. М.,
ул. ***, представлявано от управителя Б. Г. и съдебен адрес гр. Г., ул. *** и П.
И. Х., ЕГН ********** от град Р., ул. *** да заплатят на Х. Б. Р., ЕГН
********** от гр. П., ул. *** и съдебен адрес град В. Т., бул. *** - кантора
адвокат Г.Н., ВТАК поравно направените от нея разноски от общо 640 лв. или
по 320 (триста и двадесет) лева, всеки един от тях, на основание чл. 78, ал. 1
ГПК.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ВТОС в двуседмичен срок
от съобщаването му на страните чрез връчване на препис.
Съдия при Районен съд – Павликени: _______________________
7