Р Е
Ш Е Н
И Е
№
град
София, 29.12.2017 година
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Софийски градски съд,
Гражданска колегия, І Г.О., 1 състав, в публично заседание на двадесет и осми
ноември през две хиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : АСЕН ВОДЕНИЧАРОВ
при секретаря Весела
Станчева, като разгледа докладваното от съдия Воденичаров гр. дело № 2442 по
описа на 2014 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е
иск с правно основание чл.26, ал.1 от ЗЗД, във връзка с чл.183, ал.1 от ЗУТ.
Ищецът
Т.Г.К., чрез процесуален представител излага в исковата си молба и допълнителна
уточняваща молба от 04.09.2013 год., че по силата на влязло в сила
постановление за възлагане на недвижим имот от 03.08.2004 год. по изп.дело №
4398/02 год. по описа на СИСпри СРС и нотариално оформен договор за покупко
продажба от 2010 год. е придобила собствеността върху дворно място, находящо се
в гр.София, ул. „*********, с площ от 250 кв.м., съставляващо имот с план.№
390, за който имот заедно с имот с план.№ 387 е отреден в идеална съсобственост
УПИ XVIII-387,390 от квартал 33 по плана на
гр.София, местността „*******, 3-та част“, целия с площ от 615 кв.м., при
съседи: от две страни – улици, УПИ XIX-389, УПИ XX-388 и УПИ XVII-386.
Поддържа, че по силата на договор за учредяване право на строеж, оформен с
нотариален акт № 175, том II, н.д.303/05 год. по описа на Нотариус В.Г., сключен на 01.09.2004 год. Д.Г.Д.е
прехвърлила на „Е.“ ЕООД собствеността върху описания по-горе имот, след което
дружеството заедно с останалите съсобственици В.С.Н., Л.П.С., П.Л.С. и Н.Р.Н.
взаимно са си учредили право на строеж върху дворното място, за обекти
предвидени за построяване, които стават тяхна собственост. В същия договор
съсобствениците взаимно са си учредили право на строеж, а срещу задължението на
дружеството да построи сградата са учредили в негова полза право на строеж
върху останалите обекти в предвидената за изграждане сграда. Твърди, че в
частта относно учредената суперфиция договора е нищожен, тъй като към датата на
сключването му ишцата е съсобствени на имота, заедно с ответниците В.С.Н., Л.П.С.,
П.Л.С. и Н.Р.Н. и не е дала съгласие за сключването й. В тази връзка моли съда
да постанови съдебно решение по силата на което да прогласи нищожността на договора
за учредяване право на строеж, оформен с нотариален акт № 175, том II,
н.д.303/05 год. по описа на Нотариус В.Г., в частта относно взаимното
учредяване от всички съсобственици на правото на строеж върху дворното място,
поради противоречие със нормата на чл.183, ал.1 от ЗУТ. Претендира разноските
по делото.
Ответниците
В.С.Н., Н.Р.Н. и П.Л.С., лично и като наследник на Л.П.С., починал в хода на
процеса депозират отговори с които оспорват исковата претенция и молят съда да
я отхвърли.
Ответникът
„Е.“ ЕООД не депозира отговор и не взема становище по предявения иск.
Съдът като прецени събраните по делото
доказателства и доводите на страните, съобразно разпоредбата на чл. 235, ал.2
от ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:
От постановление за възлагане на
недвижим имот от 03.08.2004 год. по изп.дело № 4398/02 год. по описа на СИС при
СРС е видно, че на Т.Г.К. е възложен недвижим имот, представляващ ½
идеална част от дворно място с площ от 250 кв.м. по нотариален акт, а по скица
– 259 кв.м., находящ се в гр.София, ул. „*********, съставляващо имот с план.№
390 от квартал 33 по плана на гр.София, местността „*******, 3-та част“, при
съседи Н.П., Д.Г., Г.Д.и път. Постановлението е влязло в сила на 14.09.2004
год. и е вписано в службата по вписвания към СРС.
От договор за учредяване право на
строеж върху, сключен на 01.09.2005 год. и оформен с нотариален акт 175, том
II, н.д.303/05 год. по описа на Нотариус В.Г., се установява, че по раздел II В.С.Н., Л.П.С., П.Л.С., Н.Р.Н. и „Е.“ ЕООД, като съсобственици
на дворно място, находящо се в гр.София, ул. „*********, с площ от 250 кв.м.,
съставляващо имот с план.№ 390, за който имот заедно с имот с план.№ 387 е
отреден в идеална съсобственост УПИ XVIII-387,390 от квартал 33 по плана на
гр.София, местността „*******, 3-та част“, целия с площ от 615 кв.м., при
съседи: от две страни – улици, УПИ XIX-389, УПИ XX-388 и УПИ XVII-386 взаимно
са си учредили право на строеж върху дворното място за обекти предвидени за
построяване съгласно одобрен инвестиционен проект. По раздел VI от договора, приобретателя „Е.“
ЕООД е приел и запазил за себе си право на строеж за останалите обекти в
сградата, подробно описани.
Останалите приети по делото
доказателства са ирелевантни към спорното право и като такива не следва да се
обсъждат и ценят.
При така установената фактическа
обстановка съдът прави следните правни изводи:
Така предявената искова
претенция за прогласяване нищожността на сключената учредителна сделка в
посочените части е неоснователен. Недействителността на гражданско правни
сделки се използува за родово дефиниране на онези сделки, които не пораждат или
не могат да породят своето правно действие поради неспазване на определени
законови изисквания т.е. сделки с недостатъци чл. 26 и чл. 27 ЗЗД.
Нищожните сделки са недействителни сделки. При нищожната сделка не възникват
онези правни последици, които страните целят със сключването им. Тази
недействителност е винаги начална и не може да се заздрави, като всеки може да
се позове на нищожността на сделката. За да е налице противоречие със закона,
като основание за нищожността следва да е налице несъобразяване с предписанията
на императивни правни норми.
В настоящият случай
не се спори от страните, че към момента на учредяване на правото на строеж,
ищцата е била съсобственик на дворното място върху което то се учредява и
същата не е участлава в договора. Съгласно разпоредбата на чл. 92 от ЗС
собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея,
освен ако е установено друго и такова изключение се съдаржа в чл. 63, ал.1 от ЗС
и чл. 181, ал.1 от ЗУТ, които предоставят правна възможност на собственика на
земята да отстъпи на друго лице правото да построй сграда върху нея, като
последното придобие собствеността на постройката отделно от земята. Като
ограничено вещно право, произтичащо от правото на собственост, правото на
строеж се състои от няколко отделни правомощия. Неговият носител има право да
построи сграда върху чужда земя и да придобие собствеността на постройката,
както и да ползва земята в рамките на необходимото за пълноценното ползване на
постройката. Отделните правомощия не са самостоятелни и независими едно от
друго, те формират единно право, целта на което е да се притежава самостоятелен
обект отделно от земята в отклонение на принципа на приращението по чл. 92 от ЗС.
С упражняване на правото на строеж се постига крайната цел - придобиване на
суперфициарна собственост. Придобиването на вещното право на строеж може да
стане чрез сделка, като същата трябва да бъде извършена във формата на
нотариален акт, като условие за нейната действителност. Изключение от това
правило е уредено в нормата на чл. 183, ал. 4 ЗУТ /нова - ДВ бр. 17 от 2009
г./, при действието на която е възможно съсобственикът, който не притежава
отделен обект, да извърши застрояване без съгласието на съсобствениците, които
притежават, започнали са или имат права за съответно строителство в имота на
самостоятелен обект.
Липсва законово
изискване в договора за учредяване право на строеж да участват всички
съсобственици, като условие за неговата действителност. 3аконът предоставя
възможност на всеки съсобственик и сам, без съгласието на останалите
съсобственици, да се разпореди със съсобствената вещ, тъй като при нарушаване
разпоредбата на чл. 33 от ЗС, изискваща при продажба да се направи предложение
за изкупуване от другите съсобстваници, сделката не е нищожна. Разпоредбите,
касаещи разпореждането със съобствена вещ са относими и към разпореждането с
притежавани в съсобственост ограничени вещни права, доколкото закона не
предвижда изключения. Когато съсобственик учреди право на строеж, без в
учредяването да участва друг съсобственик, какъвто е настоящият случай, учредилият
правото се е разпоредил с права, в по-голям обем, отколкото той притежава, но
договорът не е нищожен. Над притежавания от учредилия суперфицията съсобственик
обем права действията му не пораждат вещен ефект и при евентуално реализиране
на строежа съответни идеални части от сградата по приращение ще се придобият от
неучаствалия в учредяването съсобственик. Съсобственикът, който не е участвувал
в учредяване правото на строеж ще има право и чрез иск по чл. 109 от ЗС да иска
прекратяване на създаващо пречки за ползване на съсобствения имот неоснователно
действие, съставляващо строеж, изграден в отклонение на разрешението за строеж
или в нарушение на действащи разпоредби, тъй като разрешителното за строеж,
архитектурният проект и другите строителни книжа определят само техническата
допустимост на строежа, но не установяват дали подлежащите на осъществяване въз
основа на тях права принадлежат само на адресата на разрешението и че не се
засягат чужди права /в този смисъл решение № 430 от 27.01.2010 г. по гр. д. №
312/2010 г. на Върховния касационен съд, ІІг.о, постановено по реда на чл. 290 ГПК/.
Въз основа на
изложеното предявения иск за прогласяване нищожност на договора сключен между ответниците,
с който те са си учредили право на строеж по чл. 183, ал.1 от ЗУТ върху
съсобствения си поземлен имот, на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД поради
противоречие с чл. 183, ал. 1 от ЗУТ, като сключен без участието на всички
съсобственици следва да бъде отхвърлен. Сключения учредителен договор е
действителен и е породил целените от страните правни последици.
При този изход на
спора ищеца на правно основание чл.78, ал.3 от ГПК следва да бъде осъден да заплати
на ответника В.С.Н. сумата от 1 200 лева, разноски по делото съгласно
представен списък по чл.80 от ГПК.
Водим от гореизложеното съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният
от Т.Г.К. с ЕГН **********,***, чрез
адв. Ноколов против В.С.Н. с ЕГН **********
***, Н.Р.Н. с ЕГН **********, П.Л.С. с ЕГН **********, лично и като
наследник на Л.П.С., и двамата със съдебен адрес ***, чрез особен представител
адв. Г. и „Е.“ ЕООД–в
несъстоятелност с ЕИК *******, иск с правно основание чл.26, ал.1, предл. първо
от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за учредяване право на строеж, сключен
на 01.09.2005 год. и оформен с нотариален акт № 175, том II, н.д.303/05 год. по
описа на Нотариус В.Г. в частта в която страните взаимно са си учредили право
на строеж върху съсобственото дворно място, находящо се в гр.София, ул. „*********,
с площ от 250 кв.м., съставляващо имот с план.№ 390, за който имот заедно с
имот с план.№ 387 е отреден в идеална съсобственост УПИ XVIII-387,390 от квартал
33 по плана на гр.София, местността „*******, 3-та част“, целия с площ от 615
кв.м., при съседи: от две страни – улици, УПИ XIX-389, УПИ XX-388 и УПИ
XVII-386, поради противоречие със закона - чл.183, ал.1 от ЗУТ, като
неоснователен.
РЕШЕНИЕТО подлежи
на въззивно обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщението до страните,
че е изготвено.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: