Р Е Ш Е Н И Е
№ 260186
гр. Перник, 22.02.2021 г.,
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД - ПЕРНИК, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VIII състав, в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и втори януари през
две хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: БОРИСЛАВА БОРИСОВА
при
участието на секретаря Д. Благоева
като разгледа
докладваното от съдията
гр.д. № 01539 по описа за 2018 г.,
за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото e образувано по предявени
от Р.
Г.С., с ЕГН: **********,***, чрез адв. Д.Д., против ответниците „БМ Стандарт“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Перник, ул. „Черешово топче“ 7, партер,
офис 1, и „Тева-сервиз“ ООД, ЕИК
*********, гр. Перник, ул. „Струма“, бл. 14, вх. Б, ет. 2, ап. 27, искове с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3-то 33Д за прогласяване за
нищожни на договор за покупко - продажба
на недвижим имот и учредяване на право
на пристрояване, обективирани в Нотариален акт № 125, том II, per. № 7061,
дело № 313 от 25.07.2014 г., на Нотариус Р.М., вписан в Службна по вписванията
с вх. per. № 2959, дело № 1299 от 28.07.2014 г., с район на действие - Пернишки
районен съд, по силата на който е извършена продажба на самостоятелен обект
(офис), с идентификатор 55871.507.471.2.3 по КККР, одобрени със Заповед РД-
18-91/13.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, съгласно схема №15-199491
от 18.06.2014 г., издадена от СГКК — гр. Перник, целият площ от 50 кв.м., със
степен за завършеност на обекта — 63 %, съгласно Удостоверение за преустройство
с изх. №14/ТР-3201 от 08.07.2014 г., издадено от Община Перник, с
предназначение на самостоятелния обект — за офис, брой нива на обекта - 1,
начин на трайно ползване — за офис база, стар идентификатор — няма, находящ се
и с адрес: ***, при съседи на самостоятелния обект: имоти с идентификатори — на
същия етаж: няма, под обекта: 55871.507.471.2.2 и над обекта: няма, както и
ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж, в която се намира самостоятелния обект за
продажна цена от 12 830,00 лв. с вкл. ДДС, и учредяване на ограничено вещно
право на пристрояване за неопределен срок на следния обект, а именно Пристройка
с площ от 65 кв.м. към сграда с идентификатор № 55871.507.471.2, с продажна
цена 7 600,00 лв. с вкл. ДДС, поради накърняване на добрите нрави, съединени в условията на евентуалност с
искове с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 2-ро 33Д – поради липса на
съгласие, с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 5-то - поради привидност на
договорите, с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1-во ЗЗД - поради
противоречие на закона, и с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 1- во ЗЗД -
поради невъзможен предмет.
Ищецът обосновава правния си интерес от предявените
искове с твърдения, че е управител и съдружник в „Тева-сервиз“ ООД /с предишно
наименование „Булмотор-сервиз“ ООД/ с дялово участие 50% от капитала на
дружеството, поради което счита, че оспорените сделки нарушават членствените му
права и по-конкретно правото му да получи дивидент от реализираната печалба,
както и поради увеличаване пасива на дружеството. Излага, че оспорените сделки
са извършени без негово съгласие, а съгласно чл. 28, т. 7 от Устава на
дружеството общото събрание на съдружниците взема решения за придобиване и
отчуждаване на недвижими имоти и вещни права върху тях с мнозинство повече от
½ от капитала на дружеството. Твърди, че сделките накърняват добрите
нрави, тъй като сключването им е неоправдано от гледна точка на интересите на
дружеството поради значителна нееквивалентност на престациите, както и поради
обстоятелството, че управител на дружеството, в полза на което е учредено вещно
право на пристрояване, е управителят на дружеството – продавач. Сочи, че
сделките са привидни, тъй като посочените в нотариалния акт суми като продажни
цени не са получени от дружеството-продавач. Оспорва сделките като нищожни
поради невъзможен предмет, тъй като описаният в пункт 1 от нотариалния акт
самостоятелен обект не съществува, а относно описания в пункт 2 обект е
извършена публична продан на имота, с която всички вещни права след първта ипотека
са погасени, поради което учреденото вещно право на пристрояване не може да
бъде реализирано. Излага, че сделките са нищожни поради противоречие със закона
– чл. 202 ЗУТ, според който правни сделки може да се извършват само ако
обособените части отговарят на одобрени инвестиционни проекти, каквито лиспват.
Ответниците „БМ
Стандарт“ ЕООД и „Тева-сервиз“ ООД са подали отговор в срока по чл. 131,
ал. 1 от ГПК, като е изразил становище, че исковете са недопустими, а
разгледани по същество- неоснователни. Навеждат довод, че ищецът няма правен
интерес от предявените искове, тъй като няма да се отразят в неговата правна
сфера. Сочи се, че сделките не противоречат на закона, тъй като от една страна,
за снабдяване с удостоверение по чл. 181, ал. 2 ЗУТ са представени всички
необходими документи, а от друга страна – съгласно Тълкувателно решение 3/2014
г. на ОСГК на ВКС, ако към момента на сключване на сделката реално определните
части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти) не са фактически
обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект съобразно
изискванията в действащия устройствен закон към този момент договорът не е
нищожен поради невъзможен предмет. Оспорват се твърденията, че сделката е
нищожна поради противоречие с добрите нрави, тъй като към момента на сключване
на сделката дружеството всеки от управителите валидно е представлявал
дружеството, а съгласно Тълкувателно решение № 3/2013 г. от 15.11.2013 г. по
тълк.д. № 3/2013 г. на ОСГТК на ВКС решението на общото събрание на ООД по чл.
137, ал. 1 т. 7 от ТЗ не е необходимо условие за действителност на
разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост на дружеството или вещно
право върху него, сключена от представляващия дружеството орган. Възразява се
да е налице и провиден договор, като се сочи, че съгласно цитираното
тълкувателно решение, за да се сключи търговска сделка между две дружества с
ограничена отговорност чрез едно и също лице, което представлява и двете
дружества, не е необходимйо представителят да е упълномощен да договаря сам със
себе си, тъй катострани по договора за юридическите лица, а не представляващите
ги лица. По изложените съображения се моли за отхвърляне на предявните искове и
присъждане на сторените разноски.
Съдът, след като
прецени доводите и възраженията на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
От приложения по делото
дружествен договор на „Булмотор-сервиз“ ООД се установява, че на 27.04.2004 г. А.Г.
Комитдски и Р.Г.С. са учредили посоченото дружество с ограничена отговорност
при равни дялове в капитала. В чл. 13 от договора е предвидено, че всеки
съдружник има право да участва в управлението на дружеството, да участва в
разпределението на печалбата, да бъде осведомяван за хода на дружествените
дела, да преглежда книжата на дружеството, право на ликвидационен дял. В чл. 28
от договора е уредена компетентността на общото събрание, т. 7 от което е
придобиването и отчуждаването на
недвижими имоти и вещни права върху тях, с мнозинство повече от ½
от капитала на дружеството. Съгласно договора управители на дружеството са А.Г.
Комитдски и Р.Г.С., които управляват и представляват дружеството заедно и
поотделно.
От дружествен договор на
„Тева-сервиз“ ООД се установява, че на 15.09.2014 г. А.Г. Комитдски и Р.Г.С. са
учредили посоченото дружество с ограничена отговорност при равни дялове в
капитала. В чл. 11 от договора е предвидено, че всеки съдружник има право да
участва в общото събрание с право на глас, да избира и да бъде избиран в
органите на дружеството, на заседанията на ОС да бъде информиран за всички
въпроси, свързани с дружеството, които са предвидени в дневния ред, да получава
част от печалбата на дружеството, съразмерно на дела му, да получава
ликвидационен дял при прекратяване на дружеството, съответно припадащия му се
дял при напускане на дружеството. В чл. 19, т. 12 от договора е уредено, че придобиването
и отчуждаването на недвижими имоти и
вещни права върху тях е от компетентността на общото събрание, като според ал.
2 всички решения се взимат с единодушие от всички съдружници.
Приложени са образци от
подписите на А.Г. Комитдски и Р.Г.С., нотариално заверени на 27.04.2004 г., и следните
счетоводни документи относно „Тева-сервиз“ ООД: счетоводен баланс към
31.12.2014 г., отчет за приходите и разходите за 2014 г., отчет за собствения
капитал за 2014 г., отчет за паричните потоци по прекия метод за 2014 г.,
справка за нетекущите (дълготрайните) активи към 31.12.2014 г., справка за
вземанията и задълженията, разпределени по индустриални сектори към 31.12.2014
г., счетоводен баланс към 31.12.2015 г., отчет за приходите и разходите за 2015
г., отчет за собствения капитал за 2015 г., отчет за паричните потоци по прекия
метод за 2015 г., справка за нетекущите (дълготрайните) активи към 31.12.2015
г., счетоводен баланс към 31.12.2016 г., отчет за приходите и разходите за 2016
г., отчет за собствения капитал за 2016 г., отчет за паричните потоци по прекия
метод за 2016 г., справка за нетекущите (дълготрайните) активи към 31.12.2016
г.
По делото е приет Протокол от
28.03.2014 г., съставен от З.А.Х., в качеството на едноличен собственик на
капитала на „БМ Стандарт“ ЕООД за учредяване на дружеството, видно от който за
управляващ и представляващ дружеството е избран А. Г.К.. Представен е образец
от подписа на А. Г.К. в качеството на управител на „БМ Стандарт“ ЕООД,
нотариално заверен на 28.03.2014 г. и следните счетоводни документи относно „БМ
Стандарт“ ЕООД: счетоводен баланс към 31.12.2014 г., отчет за приходите и
разходите за 2014 г., отчет за собствения капитал за 2014 г., отчет за
паричните потоци по прекия метод за 2014 г., справка за нетекущите
(дълготрайните) активи към 31.12.2014 г., справка за вземанията и задълженията,
разпределени по индустриални сектори към 31.12.2014 г., счетоводен баланс към
31.12.2015 г., отчет за приходите и разходите за 2015 г., отчет за собствения
капитал за 2015 г., отчет за паричните потоци по прекия метод за 2015 г.,
справка за нетекущите (дълготрайните) активи към 31.12.2015 г., счетоводен
баланс към 31.12.2016 г., отчет за приходите и разходите за 2016 г., отчет за
собствения капитал за 2016 г., отчет за паричните потоци по прекия метод за
2016 г., справка за нетекущите (дълготрайните) активи към 31.12.2016 г.
От Нотариален акт № 125, том II,
рег. № 7061, дело № 313 от 2014 г. за покупко-продажба на недвижим имот и
учредяване на право на пристрояване се установява, че на 25.07.2014 г.
„Булмотор-сервиз“ ООД, представляван от управителя А. Г. К., е продало на „БМ
Стандарт“ ЕООД, представляван от управителя А. Г. К., самостоятелен обект (офис), с идентификатор 55871.507.471.2.3 по КККР,
одобрени със Заповед № РД- 18-91/13.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, целият площ от
50 кв.м., със степен за завършеност на обекта — 63 %, съгласно Удостоверение за
преустройство с изх. №14/ТР-3201 от 08.07.2014 г., издадено от Община Перник, с
предназначение на самостоятелния обект — за офис, брой нива на обекта - 1,
начин на трайно ползване — за офис база, стар идентификатор — няма, находящ се
и с адрес: ***, при съседи на самостоятелния обект: имоти с идентификатори — на
същия етаж: няма, под обекта: 55871.507.471.2.2 и над обекта: няма, както и
ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж, в която се намира самостоятелния обект за
продажна цена от 12 830,00 лв. с вкл. ДДС, както и е учредило ограничено вещно
право на пристрояване за неопределен срок на следния обект, а именно Пристройка
с площ от 65 кв.м. към сграда с идентификатор № 55871.507.471.2, с продажна
цена 7 600,00 лв. с вкл. ДДС.
Видно от приложената по делото
справка от Служба по вписванията – гр. Перник за Поземлен имот пл. № 6595а,
парцел 28, че на 25.01.2017 г. е подновена договорна ипотека в полза на
„Райфайзенбанк“ АД с ипотекарен длъжник „Тева-сервиз“ ООД.
Приети са разрешение за строеж
№ 103/22.03.2006 г., окончателен доклад от „М КОНТРОЛ“ ЕООД относно строеж
„Автосервиз на Булмотор-сервиз“ ООД“, Констативен акт за установяване годността
за приемане на строежа от 25.03.2007 г., архитектурен проект от 18.10.2005 г.,
Удостоверение № 55/14.04.2007 г. за въвеждане в експлоатация на строеж
„Автосервиз на Булмотор-сервиз“ ООД“.
От Нотариален акт № 159, том
II, рег. № 1445, дело № 321 от 2007 г. за учредяване на договорна ипотека върху
недвижим имот се установява, че на 22.05.2007 г. „Райфайзенбанк (България)“ ЕАД
е отпуснало на „Булмотор-сервиз“ ООД, представлявано от управителите А. Г.К. и Р.Г.С.,
банков кредит в размер на 97000,00 евро за обезпечаване на вземанията по който
кредитополучателят е учредил договорна ипотека в полза на банката върху
следните недвижими имоти на дружеството: сграда „Автосервиз“ със застроена площ
491,07 кв.м. и РЗП 616,20 кв.м., заедно с поземления имот, в който сградата е
построена, представляващ УПИ XXVIII-6596 „а“, в кв. 197, целият с площ 1313
кв.м.
С Разрешение за строеж №
172/25.04.2014 г. е разрешено на „Бълмотор-сервиз“ ООД да извърши преустройство
на Автосервиз ЗП-491,07 кв.м., РЗП-666,20 кв.м., с идентификатор 55871.507.471
по КК на гр. Перник в УПИ XXVIII-6596 „а“, в кв. 197.
Съгласно удостоверение, изх. №
14/Тр 3201 от 08.07.2014 г., издадено от Община Перник, обект „Преустройство на
Автосервиз“ ЗП-491,07 кв.м., РЗП-666,20 кв.м., находящ се в гр. Перник в УПИ
XXVIII-6596 „а“, в кв. 197, с идентификатор 55871.507.471, е със степен на
завършеност 63%; изпълнена е стълбищната клетка; не е изпълнено ограждането на
стълбищната клетка и не е монтирана врата.
С постановление с изх. №
27456/19.12.2017 г. за възлагане на недвижим имот по изпълнително дело №
20158130401333, вписано в Служба по вписванията – гр. Перник, с вх.рег. №
584/16.02.2018 г., е възложен на „Златна роза“ ООД, ЕИК *********, следният
недвижим имот: УПИ XXVIII-6596 „а“, в кв. 197, с площ 1313 кв.м. по
регулационния план на гр. Перник, кв. „Тева“, а по КК на гр. Перник, одобрена
със Заповед № РД- 18-91/13.10.2008 г. на Изпълнителния директор
на АГКК, поземлен имот с идентификатор 55871.507.471, с адрес на имота: гр.
Перник, кв. Тева с площ 1573 кв.м. при съседи: 55871.507.458, 55871.507.473,
55871.507.697, 55871.507.472, 55871.507.469, 55871.507.424, ведно със сградите,
които попадат върху имота: сграда на транспорта с идентификатор
55871.507.471.1, със застроена площ 368 кв.м., на единия етаж и сграда за
търговия с идентификатор 55871.507.471.2 със застроена площ 113 кв.м. на три
етажа /без разположения на третия етаж самостоятелен обект с 55871.507.471.2.3
с площ от 50 кв.м. със съответнитр идеални части от общите части на сградата и
от правото на строеж върху мястото/ за сумата 323 936,10 лв.
С Постановление с изх. № 1587/23.01.2018 г. за допълване на постановление за възлагане на
недвижим имот с изх. №
27456/19.12.2017 г. по изпълнително дело № 20158130401333 е
допуснато допълване на постановление за възлагане на недвижим имот с изх. № 27456/19.12.2017 г. като на страница 1, ред 14
след думите „на три етажа“ се чете : състояща се от следните самостоятелни
обекти, а именно: самостоятелен обект с идентификатор 55871.507.471.2.1, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж няма, под обекта няма; над
обекта 55871.507.471.2.2, с предназначение: за търговска дейност, и
смостоятелен обект с идентификатор 55871.507.471.2.2, при съседни самостоятелни
обекти в сградата: на същия етаж няма, под обекта 55871.507.471.2.1; над обекта
55871.507.471.2.3 с предназначение – за обеществено хранене“; на страница 1,
ред 14, след думата „без“ се чете „единствения“; на страница 2, ред 5 след
думите „на три етажа“ се чете „състояща се от следните самостоятелни обекти, а
именно: смостоятелен обект с идентификатор 55871.507.471.2.1, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж няма; под обекта няма; над
обекта няма; над обекта 55871.507.471.2.2, с предназначение: за търговска
дейност и самостоятелен обект с идентификатор 55871.507.471.2.2, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж няма, под обекта
55871.507.471.2.1; над обекта 55871.507.471.2.3 с предназначение – за
обещствено хранене“; на страница 2, ред 5, след думата „без“ да се чете
„единствения“.
По делото е прието заверено копие на нотариално
дело във връзка с издаването на Нотариален акт № 125, том II,
рег. № 7061, дело № 313 от 2014 г., съдържащо заверени копия на Нотариален №
47, том II, рег. № 5187, дело № 220 от 2004 г. за покупко-продажба на недвижим
имот, Нотариален № 36, том I, рег. № 218, дело № 31 от 2005 г. за собственост
на недвижим имот, придобит по регулация, скица на поземлен имот № 42/09.01.2012
г. схема № 15-199491-18.06.2014 г., комбинирана скица за пълна или частична
идентичност на поземлен имот 55871.507.471, удостоверение с изх. № 14/ТР-3201от
08.07.2014 г. по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, издадено от Община Перник, Протокол от
23.07.2014 г. на Общото събрание на „Булмотор-сервиз“ ООД, Протокол от
23.07.2014 г. от едноличния собственик на капитала на „БМ Стандарт“ ЕООД и
разписки за платени такси.
По делото е прието заключение
на вещото лице по допусната съдебно-графологична екпспертиза, според което
подписът, положен в графа „Съдружници 2“ над името на Р.Г.С. в Протокол от Общо
събрание на „Булмотор-сервиз“ ООД от 23.07.2014 г. не е изпълнен от Р.Г.С..
По делото е прието заключение
на вещото лице по допусната съдебно-счетоводна експертиза. Според експерта като
актив в дружество „Тева сервиз“ ООД през 2014 г. са ДМА на стойност 356 хил.лв.,
но няма данни поименно кои ДМА са. От извършената проверка в офиса на ТД на НАП
гр. Перник в дневника за покупките и продажбите и справка декларация по ЗДДС за
м. юли и август 2014 г.на дружество „Тева сервиз“ ООД няма включена данъчна
фактура за покупко-продажба на офис на стойност 7600,00 лв. съгласно процесния
нотариален акт. Дружеството „Тева сервиз“ ООД е регистрирано по ЗДДС. Данъчна
фактура за продажба или поупка на офис не е включена в дневниците по ЗДДС за
месец юли и август 2014 г. Дружество „БМ Стандарт“ ЕООД не е регистрирано по
ЗДДС. На експерта не са предоставени данни за наличие на счетоводни и други
документи.
Прието е и основано и
допълнително заключение на вещото лице по допусната съдебно-техническа
експертиза, съгласно което състоянието и предназначението на подпокривното
пространство преди издаване на разрешение за строеж № 172/25.04.2014 г. – преустройство на
автосервиз, е втори етаж на сграда за търговия. Не е представен одобрен
инвестиционен проект за преустройство на обект „Автосервиз“, извършено е
преустройство и обособено ново ниво в северната част от втори етаж на
двуетажното тяло, налице е ново ниво в северната част от втория етаж, което не
е самостоятелен обект. Обособеният обект съгласно издаденото разрешение за
стреож е пета категория. Застроената площ на сградата преди издаването на
разрешението за строеж по проект е 491,07 кв.м., а разгърнатата застроена площ
е 616,20 кв.м., каквито са и към момента на изготвяне на експертизата. Поземлен
имот с идентификатор 55871.507.471 по КККР на гр. Перник е с площ 1573 кв.м., като
няма разлика в площта му по в скица №
42/09.01.2012 г. и скица №
15-1085777/19.11.2020 г. Сграда с идентификатор 55871.507.471.1 по КККР на гр. Перник е със
застроена площ 368 кв.м., на един етаж, като няма разлика между скица № 42/09.01.2012 г. и скица № 15-1085777/19.11.2020 г. Сграда с идентификатор 55871.507.471.2 по КККР на гр. Перник е със
застроена площ 113 кв.м., на два етажа, като разликата между скица № 42/09.01.2012 г. и скица № 15-1085777/19.11.2020 г. е в това, че в първата
скица е посочена етажност на сградата два етажа, а във втората скица е посочена
етажност на сградата – три етажа. В резултат на вътрешно преустройство в северната
част на втория етаж на сграда с идентификатор 55871.507.471.2 са обособени две нива, но сградата
не е надстроявана, няма промяна на първоначално изградения покрив и няма
промяна в първоначалната етажност – два етажа.
Заключенията на вещите лица не
са оспорени от страните и съдът ги кредитира като обективно дадени, обосновани
и съответстващи на доказателствата по делото.
Така установената фактическа обстановка налага
следните правни изводи:
Предявени са
в условията на евентуалност искове за прогласяване за нищожни на договор за покупко - продажба на недвижим имот и учредяване на
право на пристрояване, обективирани в Нотариален акт № 125, том II, per. №
7061, дело № 313 от 25.07.2014 г., на Нотариус Р.М., вписан в Службна по
вписванията с вх. per. № 2959, дело № 1299 от 28.07.2014 г., с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3-то 33Д – поради противоречие с
добрите нрави, с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 2-ро 33Д – поради липса на
съгласие, с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 5-то - поради привидност на
договорите, с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1-во ЗЗД - поради
противоречие на закона, и с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 1- во ЗЗД –
невъзможен предмет. Посочените основанията за нищожност следва да бъдат
разгледани в заявената от ищеца последователност с последната уточняваща молба
от 21.11.2019 г., конкретизирана в проведеното на 16.10.2020 г. открито съдебно
заседание.
По възражението на недопустимост
на исковете поради липсата на правен интерес, съдът намира следното:
С Определение № 16/08.01.2021 г. по
ч.т.д. N 2401 по описа за 2020 г. на ВКС, постановено по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК е споделена практиката в решение № 133 от 22.11.2011г. по т.д.№ 17/2011 на I-во
т. о. на ВКС и решение № 217 от 10.03.2016г. по т.д. № 2296/2015г. на
I-во т. о. на ВКС, според които е налице правен интерес на собственика на
капитала, в качеството му на трето лице, да предяви искове по чл. 26 ЗЗД за установяване на
нищожност на сделка, сключена от търговското дружество, в което членува, когато
правният интерес от предявяването на исковете е обоснован с евентуално
/опосредено/ накърняване на неговите имуществени права в търговското дружество,
които права са елемент от неговото членствено право.
В случая ищецът обосновава
правния си интерес именно с накърняване вследствие на оспорените сделки на
правото му да получи част от печалбата в качеството на собственик на 50% от
капитала на дружеството продавач и учредител на ограничено вещно право на
стореж, поради което съдът приема, че предявените искове са допустими.
По иска с правно основание чл.
26, ал. 1, предл. 3-то ЗЗД – противоречие с добрите нрави:
Според Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. дело №
1/2009 г., ОСTK добрите нрави са морални норми, на които законът е придал
правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с
тази на противоречието на договора със закона (чл.
26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и
конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях,
като за спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно.
Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и
търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от
закона интерес. Преценката за нищожност поради накърняване на добрите нрави се
прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора. Според
Решение № 1291 от 03.02.2009 г. по гр. д. № 5477/ 2007 г., ВКС, V г. о., когато
се преценява дали една сделка противоречи на добрите нрави съдът не може да се
ограничи само до нейното формално съдържание, а поради естеството на сочения
порок следва да съобрази дали последиците, крайният резултат на сделката, са
съвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност.
Тогава, когато сделката и съпътстващите я други обстоятелства, преценени
комплексно, са довели до неоправдано разместване на имуществени права, при
което едно лице очевидно търпи значителна загуба, която то не е желало и очаквало,
има основание да се счита, че сделката е проява на недобросъвестност и
накърнява добрите нрави.
От Нотариален акт № 125, том II, per. № 7061, дело
№ 313 от 25.07.2014 г., на Нотариус Р.М., се установява,
че две търговски дружества са сключили договор за продажба на недвижим имот за сумата 12830,00 лв. и
учредяване на право на пристрояване, за което е посочено, че се учредява „безвъзмездно“
и „за сумата от 7600,00 лв.“. Доколкото и двете основания се съдържат в текста
на нотариалния акт, договорът следва да се тълкува на основание чл. 20 от Закона за задълженията и договорите
като се търси действителната обща воля на страните; отделните уговорки трябва
да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла,
който произтича от целия договор, с оглед целта на договора обичаите в практиката и
добросъвестността. Видно от посоченото в пункт III, страните декларират, че
посочените продажни цени от 12830,00 лв.
и 7607,60 лв. са действително уговорените между страните плащания по сделките,
а в пункт V e посочено, че купувачът е съгласен и купува недвижимия имот и
ограиченото вещно право на пристрояване подробно описани в пункт I и пункт II
от нотариалния акт за цената, начин на плащане и при условията, посочени в
пункт I, пункт II, пункт III и пункт IV от същия. От тълкуването на посочените
уговорки във връзка едни с други следва извод и доколкото търговските дружества
извършват сделки с цел реализиране на печалба, като липсват данни в случая
сделката да е извършена с дарствено намерение, следва извод, че учредяването на ограниченото вещно право е извършено срещу посочената сума.
По делото не е установено, че пазарната цена на имота и ограниченото вещно
право надвишава многократно уговерените суми, а обстоятелството дали същите са
платени са елемент от изпълнението, а не от фактическия състав по сключване на
договорите, поради което не може да бъде направен извод, че същите противоречат
на общоприетите принципи на добросъвестността и справедливостта.
По изложените съображения,
съдът прави извод, че предявеният иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По иска с правно основание чл.
26, ал. 2, предл. 2-ро 33Д – поради липса на съгласие:
Съгласно Нотариален акт № 125,
том II, per. № 7061, дело № 313 от 25.07.2014 г., ползващ се с матаериална
доказателствена сила, че изявленията са направени от посочените лица, се
установява, че оспорените сделки са сключени между „Булмотор-сервиз“ ООД, ЕИК
*********, /с ново наименование „Тева-сервиз“ ООД съгласно приложената справка от Търговския регистър/ и „БМ
Стандарт“ ЕООД, ЕИК *********, представлявани от А.Г.К.. От приетия дружествен
договор на „Булмотор-сервиз“ ООД се установява, че А.Г.К. и Р.г.С. управляват и
представляват дружеството заедно и поотделно, а от приложената справка от
Търговския регистър е видно, че „БМ Стандарт“ ЕООД, ЕИК *********, се управлява
от А.Г.К.. Съгласно Тълкувателно решение № 3/15.11.2013 г. по тълк.д. № 3/2013 г. на ОСГТК
на ВКС, когато едно лице действа като органен представител на
две юридически лица, няма лице - правен субект, различно от тях, което да
изявява своя воля като представител. Договарящи са юридическите лица.
Волеизявлението е на овластения представител, който на основание представителната
власт, извършва правни действия, пораждащи правни последици в сферата на
представлявания. Не са налице два самостоятелни правни субекта - представител и
представляван. Органният представител е изразител на волята на самото ЮЛ,
волята на ЮЛ е тази на органния представител.
От изложеното следва, че волята
на дружествата е надлежно изразена от техния органен представител, поради което
сделките са действителни поради наличие на воля при
сключването им. Въпросът дали управителят е действал без предходно решение на
ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, е от значение за вътрешните му отношения с
дружеството и е без значение за третите лица, които нямат задължение да
проверяват какво е прието в дружествения договор за представителството, нито
дали има решение на ОС по въпроси от неговата компетентност. С оглед изложеното,
твърдението, че сделките са нищожни поради обстоятелствотво, че А.Г.К. е
представлявал и двете дружества, респ. поради липса на решение на общото
събрание на дружеството - продавач за извършеното разпореждане, е
неоснователно.
По горните съображения съдът прави извод, че
предявеният иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По иска с правно основание чл.
26, ал. 2, предл. 5-то - поради привидност на договорите:
От приетата по делото
съдебно-счетоводна експертиза се установява, че в счетоводствата на двете
дружества не е осчетоводена фактура с основание процесия нотариален акт, като
ответникът „БМ Стандарт“ ЕООД от своя страна не е ангажирал доказателства за
плащане на продажната цена по договорите. От изложеното може да бъде направен
извод, че е налцие неизпълнение от страна на дружеството-купувач на
задължението за плащане на уговорената цена, но не и че страните не са имали воля да бъдат обвързани от
правните последици на договора за продажба, който са сключили само
за да създадат привидни правни последици, настъпването на каквито не са желали,
а всъщност са сключили прикрита сделка-
дарение, чиито правни последици са целели, т.е. че е било налице дарствено
намерение и безвъзмездност на сделката.
С оглед изложеното, съдът прави извод, че
предявеният иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По иска с правно основание чл.
26, ал. 2, предл. 1-во ЗЗД - поради противоречие на закона.
Съгласно чл. 202 от Закона за устройство на територията
въвежда изискването доброволната делба на съсобствена сграда, жилище или друг
обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях,
да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за
това инвестиционни проекти, с изключение на стопанските постройки със
селскостопанско предназначение и строежите от допълващото застрояване.
От заключението на вещото лице по приетата
съдебно-техническа експертиза се установява, че обектът, предмет на договора за
покупко-продажба, не представлява самостоятелен обект според действащите
строителни норми към момента на сключване на сделката. Не е представен одобрен
инвестиционен проект за преустройството на имота и не е установено, че същият
отговаря на изискванията на чл. 40, ал.
1 от ЗУТ, според който всяко жилище трябва да има самостоятелен вход,
най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна,
както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.
С оглед изложеното, съдът намира, че предявеният иск за
прогласяване за нищожен на договора за продажба на недвижим имот с идентификатор 55871.507.471.2.3
по КККР, одобрени със Заповед РД- 18-91/13.10.2008 г. на Изпълнителния директор
на АГКК, обективиран в Нотариален
акт № 125, том II, per. № 7061, дело № 313 от 25.07.2014 г., на Нотариус Р.М.,
вписан в Службна по вписванията с вх. per. № 2959, дело № 1299 от 28.07.2014
г., с район на действие - Пернишки районен съд, е основателен и следва да бъде
уважен.
По отношение на договора за учредяване
на ограничено вещно право на пристрояване не е налице противоречие със закона. Липсва
забрана за учредяване на ограничени вещни права върху ипотекирани имоти, поради
което направеното в тази връзка твърдение на ищеца е неоснователно. С оглед
изложеното, съдът намира, че искът за прогласяване за нищожен на договора за учредяване
на право на пристрояване, обективирани в Нотариален акт № 125, том II, per. №
7061, дело № 313 от 25.07.2014 г., на Нотариус Р.М., е неоснователен и следва
да бъде отхвърлен.
По иска с правно основание с
правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 1- во ЗЗД – невъзможен предмет:
Предвид изложеното, следва да бъде разгледан искът за
прогласяване за нищожен на договора за учредяване на право на пристрояване поради невъзможен предмет.
Правото на пристрояване е възможността да се пристрои и
да се придобие собствеността върху пристроеното, да се ползва чуждата земя,
доколкото това е необходимо за използване на пристройката.
От доказателствата по делото не се установява наличието на фактическа или правна пречка за
учредяване на право на пристрояване към съществуващата в имота сграда с
идентификатор 55871.507.471.2.
С оглед изложеното, искът за
прогласяване за нищожен на договора за учредяване на право на пристрояване
поради невъзможен предмет е неоснователен и следва да бъе
отхвърлен.
По разноските:
Предвид изхода на спора, съгласно чл. 78, ал. 1 ГПК право на разноски се поражда и за двете страни – за ищеца съобразно
уважената част от исковете, а за ответника – съобразно отхвърлената.
Тъй като допуснатите експертизи ползват и
уважения иск по чл. 26, ал. 2, предл. 1-во ЗЗД,
разноските за тях в общ размер на 750,00 лв., както и таксите за скици в размер
на 120,00 лв. следва да бъдат присъдени в полза на ищеца. На ищеца следва да
бъде присъдено и половината от платеното адвокатско възнаграждение /т.е. 577,45
лв./, тъй като същото е уговорено за защита и съдействие, както и по иска за
нищожност на договора за покупко-продажба, така и по този за учредяване на право
на пристрояване. Следва да му бъде присъдена и платената такса по иска за
прогласяване за нищожен на договора за покупко-продажба в размер на 128,30 лв.
и таксата за вписване на исковата молба от 23,80 лв. Т.е. на ищеца следва да
бъдат присъдени разноски в общ размер 1599,55 лв., които ответниците следва да
бъдат осъдени да му заплатят.
Ответниците са представили договор за правна
защита и съдействие, според който е уговорено адвокатско възнаграждение в
размер на 500,00 лв., но не е удостверено, че същото е платено в брой, поради
което договорът няма характера на разписка за извършеното плащане, нито е
представен платежен документ за плащането му по банков път. С оглед изложеното,
съдът намира, че ответникът не е установил извършването на разноски по делото,
поради което такива не следва да им бъдат присъдени.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от Р.Г.С., с ЕГН: **********,***, срещу „БМ Стандарт“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Перник, ул. „Черешово топче“ 7, партер,
офис 1, и „Тева-сервиз“ ООД, ЕИК
*********, гр. Перник, ул. „Струма“, бл. 14, вх. Б, ет. 2, ап. 27, искове за признаване за
усстановено, че договор за покупко -
продажба на недвижим имот на самостоятелен обект (офис), с идентификатор
55871.507.471.2.3 по КККР, одобрени със Заповед РД- 18-91/13.10.2008 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, съгласно схема №15-199491 от 18.06.2014 г.,
издадена от СГКК — гр. Перник, целият площ от 50 кв.м., със степен за
завършеност на обекта — 63 %, съгласно Удостоверение за преустройство с изх.
№14/ТР-3201 от 08.07.2014 г., издадено от Община Перник, с предназначение на
самостоятелния обект — за офис, брой нива на обекта - 1, начин на трайно
ползване — за офис база, стар идентификатор — няма, находящ се на адрес: ***,
при съседи на самостоятелния обект: имоти с идентификатори — на същия етаж:
няма, под обекта: 55871.507.471.2.2 и над обекта: няма, както и ведно със
съответните идеални части от общите части на сградата и съответните идеални
части от правото на строеж, в която се намира самостоятелния обект, и учредяване на ограничено вещно право на
пристрояване за неопределен срок на следния обект, а именно Пристройка с
площ от 65 кв.м. към сграда с идентификатор № 55871.507.471.2, обективирани в
Нотариален акт № 125, том II, per. № 7061, дело № 313 от 25.07.2014 г., вписан
в Службна по вписванията с вх. per. № 2959, дело № 1299 от 28.07.2014 г., са нищожни
поради накърняване на добрите нрави, на
основание чл. 26, ал. 1, предл. 3-то 33Д, поради липса на съгласие, на
основание чл. 26, ал. 2, предл. 2-ро 33Д,
и поради привидност на договорите, на основание чл. 26, ал. 2, предл. 5-то ЗЗД.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения иск от Р.Г.С., с ЕГН: **********,***, срещу „БМ
Стандарт“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Перник, ул. „Черешово топче“ 7, партер, офис 1, и „Тева-сервиз“ ООД, ЕИК *********, гр. Перник, ул. „Струма“, бл. 14,
вх. Б, ет. 2, ап. 27, че договорът за
покупко - продажба на недвижим имот
на самостоятелен обект (офис), с идентификатор 55871.507.471.2.3 по КККР,
одобрени със Заповед РД- 18-91/13.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК,
съгласно схема №15-199491 от 18.06.2014 г., издадена от СГКК — гр. Перник,
целият площ от 50 кв.м., със степен за завършеност на обекта — 63 %, съгласно
Удостоверение за преустройство с изх. №14/ТР-3201 от 08.07.2014 г., издадено от
Община Перник, с предназначение на самостоятелния обект — за офис, брой нива на
обекта - 1, начин на трайно ползване — за офис база, стар идентификатор — няма,
находящ се на адрес: ***, при съседи на самостоятелния обект: имоти с
идентификатори — на същия етаж: няма, под обекта: 55871.507.471.2.2 и над
обекта: няма, както и ведно със съответните идеални части от общите части на
сградата и съответните идеални части от правото на строеж, в която се намира
самостоятелния обект, обективиран в Нотариален акт № 125, том II, per. № 7061,
дело № 313 от 25.07.2014 г., вписан в Службна по вписванията с вх. per. № 2959,
дело № 1299 от 28.07.2014 г., е нищожен поради
противоречие със закона, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1-во ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявените от Р.Г.С., с ЕГН: **********,***, срещу „БМ Стандарт“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Перник, ул. „Черешово топче“ 7, партер,
офис 1, и „Тева-сервиз“ ООД, ЕИК
*********, гр. Перник, ул. „Струма“, бл. 14, вх. Б, ет. 2, ап. 27, искове за признаване за установено,
че договор за учредяване на право на пристрояване на следния обект, а
именно: Пристройка с площ от 65 кв.м. към сграда с идентификатор №
55871.507.471.2, обективиран в Нотариален акт № 125, том II, per. № 7061, дело
№ 313 от 25.07.2014 г., вписан в Службна по вписванията с вх. per. № 2959, дело
№ 1299 от 28.07.2014 г., е нищожен поради противоречие със закона, на основание
чл. 26, ал. 1, предл. 1-во ЗЗД, и
поради невъзможен предмет, на основание чл. 26, ал. 2, предл. 1- во ЗЗД.
ОСЪЖДА „БМ Стандарт“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Перник, ул.
„Черешово топче“ 7, партер, офис 1, и „Тева-сервиз“
ООД, ЕИК *********, гр. Перник, ул. „Струма“, бл. 14, вх. Б, ет. 2, ап. 27,
да заплатят на Р.Г.С., с ЕГН: **********,***, сумата 1599,55 лв. /хиляда петстототин деветдесет и девет лева и петдесет и пет стотинки/ - разноски за производството,
на
осн. чл. 78, ал. 1 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Перник в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
ВЯРНО С ОРИГИНАЛА: В.А.