Р Е Ш Е Н И Е
№ …….
Гр. Велико
Търново, 22.10.2019 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Великотърновският районен съд, първи състав, в публично заседание на двадесети септември през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Явор Данаилов
При участието на секретаря Анита Бижева и в присъствието на
прокурора……………, като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 1766 по описа за
Ищецът Т.К.П., чрез пълномощника си адвокат С.П.
твърди в исковата си молба, че с ответника били съсобственици на недвижим имот
– нива от 28.634 дка в землището на с.Овча могила, община Свищов. Ищецът
притежавал 1/3 ид.ч., а ответника 2/3 ид. ч. от имота. На 12.05.2016г. в
службата по вписвания при РС Свищов бил вписан договор за наем от 22.04.2016г.,
сключен между страни - ответника лично и
в качеството му на ЕТ „Г.С.-
Ответникът Г.С.П. оспорва иска, като твърди, че
притежавал 2/3 от вещта, поради което и имал право да сключи договора за наем,
който бил удължен с анекс от 15.11.2017г. Моли съда да
отхвърли иска и да му присъди разноски.
Съдът след като обсъди становището на страните и събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност съгласно изискванията на ГПК, приема за установено от фактическа страна следното и достига до следните правни изводи:
Страните не спорят обстоятелствата, че са съсобственици
на описания в исковата молба имот при права 1/3 ид.ч. за ищеца и 2/3 ид.ч. за
ответника.
Не е спорно между страните по делото, установява се и
от приложените писмени доказателства, че ищецът е придобили 1/3 ид.ч. собствеността
върху процесните недвижими имоти, по силата на сключени договори за
покупко-продажба от 12.12.2016г., обективирани в нотариални актове № № 163 и
164 на Нотариус с район на действие РС гр. Свищов. Не се спори, че е бил
сключен договор за наем с нотариална заверка на подписите, рег.№ 2906 от 25.04.2016г.
на Нотариус рег.№ 582 на Нотариалната камара между ответника – лично и в
качеството му на ЕТ, съответно наемодател и наемател, по силата на който на
наемателя е предоставен за временно и възмездно ползване недвижим имот – нива с
площ от 28.633 дка, находяща се в местността „Дола”, съставляваща имот № 089008в
землището на с.Овча Могила, за срок от 10 години - считано от 01 октомври 2016г.
до 01 октомври 2026г.
Ищецът счита, че договорът за наем е
сключен един от съсобствениците на имота, поради което няма представителна
власт за извършване на разпоредителни сделки, а може да извършва само
обикновени действия по управление на имотите и договорът е нищожен в частта
относно уговорения срок над три години, поради противоречието му със закона.
Според разпоредбата на чл.229 ЗЗД договорът за наем не може да бъде сключван за
повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които могат да
вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем
за повече от три години. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има
сила за десет, съответно за три години.
Установи се, че процесният договор е сключен само от ответника
Г.С.П.. Към момента на сключване на договора той е бил само един от
съсобствениците, който притежава 2/3 ид.ч. от имотите, тоест безспорно е можел
да извършва само действия на обикновено управление, но не е можел да отдава под
наем за срок повече от три години. Съгласно чл.32, ал.1 от ЗС управлението и
ползването на общата вещ се извършва по правило по решение, взето от
съсобствениците, които имат повече от половината от общата вещ. Когато вещта
или имотът се намират в режим на съсобственост, действията на разпореждане се
извършват със съгласието на всички съсобственици.
В правната доктрина и в съдебната практика е възприето
разбирането, че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за
повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като
ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през
продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за
сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на
лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на
договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права
за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок
до три години по силата на чл.229, ал.3 от ЗЗД и за прекратяване на договора
след изтичане на тригодишния срок. В случая, със сключването на договор за наем
за срок повече от три години е нарушена разпоредбата на чл.229, ал.2 ЗЗД,
поради което клаузата за срока на ползване се явява нищожна на основание чл.26,
ал.1, предложение първо ЗЗД, поради противоречието й със закона и по силата на
чл.26, ал.4 от ЗЗД бива заместена от повелителната норма на чл.229, ал.2 ЗЗД,
т.е. следва да се приеме, че сключеният договор за наем е със срок от три
години.
Поради това и предявеният иск се явява
основателен и доказан и следва да бъде уважен.
В
правната доктрина и съдебната практика, на основание непротиворечивото
тълкуване разпоредбите на ТЗ, е формирано константно становище, че едноличният
търговец не е нов правен субект, различен от физическото лице, което го е
регистрирало, а е физическо лице с разширена правоспособност –
търговско качество на физическото лице. Конкретно: В Решение
209/26.07.2011г. по гр.д. № 1462/2010г., ІІІ г.о., ВКС на РБ приема, че за
нуждите на производството по ЗОПДИППД следва да се има предвид, че според
търговското право „едноличен търговец” е само определена от закона
правоспособност на физическото лице, придобита с факта на регистрация в
търговския регистър без да се създава нов правен субект, различен от физическото
лице, което действа като търговец. В този аспект предприятието на едноличния
търговец не е отделен субект на правото и не е необходимо да се разграничава
качеството, чрез което физическото лице действа в търговския оборот – дали като
физическо лице или като търговец, респ. стойността на имуществото, придобито от
проверяваното лице /като физическо лице и като едноличен търговец/ следва да се
разглежда като обобщена величина. В Решение №77/06.06.2012г. по т.д.№ 573/2011г.,
ТК, ІІ отд. на ВКС е застъпено, че регистрацията на
едно физическо лице като едноличен търговец по чл.56 ТЗ не води нито до
възникване на нов правен субект, различен от физическото лице, нито до разделност на имуществото, притежавано от физическото лице
в това му качество и в качеството на едноличен търговец. Независимо дали
задълженията са поети от лицето като гражданскоправен
субект или като субект на търговското право, то отговаря за тях с цялото си
имущество, част от което са и дяловете му в търговски дружества.
При сключването на Договор за наем на земеделска земя на 22.04.2016г.,
физическото лице Г.С.П. е договарял сам със себе си, тъй като наемодател е Г.С.П., а
наемател е същото лице, регистрирано като едноличен
търговец с фирма ЕТ “Г.С. - 97“. Съгласно чл.8 от ЗЗД договорът е
съглашение между две или повече лица, за да се създаде, уреди или унищожи една
правна връзка между тях. Тъй като с регистрацията на ЕТ не възниква нов правен
субект, то и сключеният между ЕТ “Г.С. - 97“, в качеството на наемател и Г.С.П.,
като физическо лице в качеството на наемодател - съсобственик на земеделските
имоти, е нищожен съгласно чл.26, ал.1 от ЗЗД, тъй като
противоречи на закона (чл.8 от ЗЗД) - липсва изискването
на закона съглашението да е между две или повече лица.
При този изход на делото, на ищецът следва да се
присъдят направените по делото разноски в размер на 750 лв.
По изложените съображения, съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА за нищожна поради противоречието й със закона,
клаузата за уговорения срок по т.ІV на, сключения между Г.С.П., лично и в
качеството му на ЕТ „Г.С.-
ОСЪЖДА Г.С.П. с ЕГН ********** ***., да заплати на Т.К.П.
с ЕГН ********** със съдебен адрес ***, сумата от 750 лв. /седемстотин и
петдесет лева/ разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ВТОС в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Районен
съдия: