Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 12.04.2010г. гр. ***
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
***СКИ РАЙОНЕН СЪД, трети граждански състав на девети април две хиляди и десета година в публичното
заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ КАРАДЖОВА
секретар Й.Т.
като разгледа докладваното от съдия
МАРИЯ КАРАДЖОВА гражданско дело № 854 по описа за 2008г. и като обсъди:
Иск с правно основание чл.34 от ЗЗД.
Настоящото
разглеждане на делото е второ по ред, като първоначално постановеното решение
по гр. д.№299/2005г. е било обезсилено в частта, с която е отхвърлен предявения
иск за предаване на владението и делото е върнато за ново разглеждане.
Ищцовото дружество твърди, че е нищожен
договорът за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ цех за
месопреработка, находящ се на ул.”***” в гр. ***, състоящ се от цех за колбаси
със застроена площ от 378 кв.м.,
дезинфекционна към цеха с площ от 32 кв.м., заедно с прилежащия терен с
площ от 2030 кв.м., съставляващ парцел ІV отреден за цех за месопреработка от
кв.330 по плана на гр. ***, при граници: ул.”***”, улица с тупик, оранжерия и
имот пл. №3829, оформен с нотариален акт №3, отм І, дело №8/1999г. Ето защо
моли ответникът, купувач по същия, да
бъде осъден да му предаде владението върху него. Претендира направените по
делото разноски.
Ответникът не оспорва предявения иск.
Прави възражение ищецът да бъде осъден да му заплати сумата от 13 512
лева, представляваща продажна цена, срещу която е било прехвърлено правото на
собственост върху недвижимия имот, както и сумата от общо 336 993 лева,
представляваща стойността на направените в него подобрения и разноски за
запазването му, както следва: изграждане и въвеждане в експлоатация на хладилни
камери в производствено помещение – 142500 лева, подмяна и поставяне на нови
подови настилки във всички помещения на сградите в имота - 22939 лева, подмяна
и поставяне на нова дограма във всички помещения на сградите в имота - 14337 лева,
подмяна и поставяне на нова външна настилка (циментова) в свободния терен в
дворното място – 33207 лева, подмяна и поставяне на нова ВиК инсталация – 10738
лева, поставяне на вътрешна изолация във всички помещения на сградите в имот –
23451 лева, изграждане и въвеждане в експлоатация на аспирационна и климатична
инсталация в производствено помещение – 35938 лева, изграждане и въвеждане в
експлоатация на аспирационна и климатична инсталация в сушилно помещение (сушилни
камери) – 9479 лева и 10% печалба – 30636 лева, като моли да бъде признато и
правото му на задържане върху горния недвижим имот до изпълнение на тези
задължения.
След като
прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност,
съдът намира за установено следното:
С влязло в сила съдебно решение по
гр.д.№299/2005г. е обявена нищожността на договора за покупко-продажба на
недвижим имот, представляващ цех за месопреработка, находящ се на ул.”***” в гр.
***, състоящ се от цех за колбаси със застроена площ от 378 кв.м., дезинфекционна към цеха с площ от 32 кв.м.,
заедно с прилежащия терен с площ от 2030 кв.м., съставляващ парцел ІV отреден
за цех за месопреработка от кв.330 по плана на гр. ***, при граници: ул.”***”,
улица с тупик, оранжерия и имот пл. №3829. На основание чл. 431, ал.2 от ГПК
(отм) е отменен и нотариалният акт, с който е оформен – нотариален акт №3, том
І, дело №8/1999г. по описа на нотаруис Б. с район на действие Районен съд – ***,
вписана под №277 в регистъра на Нотариалната камара. С оглед на направените от
ответника възражения за извършени подобрения (които не могат да бъдат направени
без да притежава фактическата власт върху вещта), съдът намира за установено,
че купувачът е получил недвижимия имот, предмет на договора. Поради това е
налице хипотезата на чл. 34 от ЗЗД – всяка от страните следва да върне на
другата страна, всичко което е получила от нея. Ето защо предявеният иск е
основателен и ответникът следва да бъде осъден да върне цех за месопреработка,
находящ се на ул.”***” в гр. ***, състоящ се от цех за колбаси със застроена
площ от 378 кв.м., дезинфекционна към
цеха с площ от 32 кв.м., заедно с прилежащия терен с площ от 2030 кв.м.
На същото
основание – чл. 34 от ЗЗД, ищецът следва да бъде осъден да върне получената по
договора цена. Неоснователни са доводите, че не дължи същата, тъй като не е доказано
получаването й от дружеството-продавач. В нотариалния акт се съдържа изявление
на законния представител, че тя е изплатена изцяло към момента на сключване на
договора. Това обстоятелство не е опровергано от събраните по делото
доказателства. Тъй като К.Н. е действал като представител на „Триумвират” ООД,
което е и продавач по сделката, то следва да се счита, че сумата от 13 512 лева
е получена именно от дружеството. Извън предмета на настоящото дело е доколко
това действително е станало, тъй като това касае отношенията между управителя и
представляваното юридическо лице.
С оглед на
горното се установява, че ответникът има срещу ищеца изискуемо вземане,
произтичащо от същото правно отношение, от което произтича и неговото
задължение. Той се е възползвал от възможността, която му дава чл. 90, ал.1 от ЗЗД, и е отказал да изпълни, докато
кредиторът не заплати сумата от 13 512 лева. Затова възражението на длъжника за задържане на имота
следва да се квалифицира по чл. 90 от ЗЗД и страните бъдат осъдени да изпълнят
едновременно насрещните си изискуеми задължения.
Възражение за признаване на право на
задържане на имота е направено и с оглед на искането за заплащане на сумата от
336 993 лева, представляваща стойността на направените подобрения и
необходими разноски. Въпреки че ответника е използвал е двете понятия, съдът
намира, че претенцията му се отнася само до извършването на подобрения, тъй
като се твърди, че с тяхната стойност се е увеличила стойността на недвижимия
имот. Основателен е доводът, че тези вземания не произтичат от същото
правоотношение, като задълженията за връщане на вещта и заплатената цена и по
тази причина е неприложима разпоредбата на чл. 90 от ЗЗД. Възражението за задържане
на имота е до заплащане на направените подобрения и поради това то намира опора
в чл. 72, ал. 3 от ЗС. Съдът не споделя доводите, че ответникът е бил само
държател на имота, тъй като липсват доказателства в подкрепа на обуславящите ги
твърдения, че фактическата власт върху имота е упражнявана за определен срок и
това изключва презумпцията за своене и съответно владението. То обаче е
придобито от ответника на нищожно правно основание, поради което е
недобросъвестно, а недобросъвестния владелец няма право на задържане. Поради
това той би могъл да предяви вземанията си с възражение, а не с насрещен иск,
както и да се ползва от по-благоприятните разпоредби на чл. 72 от ЗС само в
хипотезата на чл. 74, ал.2 от ЗС - когато собственикът е
знаел, че се правят подобрения върху имота му и не се е противопоставил. Тъй като в случая титулярът на правото
на собственост е юридическо лице, то знанието трябва да е налице у лицата,
които управляват същото. От представеното удостоверение за актуално състояние
се установява, че от 1998г. до 2004г. това са и тримата съдружници – К.Н., В.Д.
и Й.Б.. Именно през този период и по-конкретно през 1999 – 2000г. е извършен
ремонтът на цеха за месопреработка, според свидетелите Михайлов и Киров. И
двамата работят при ответника, свидетелят Михайлов от 1997г., а Киров – от
1999г. Към този момент те възприемали за собственик на имота К.Н.. Той осигурявал
майсторите и възлагал извършването на ремонтни дейности. Преди извършването им
работили в старата сграда. Тя била на нивото на земята, без втори етаж, с
покрив и таван. В нея имало три малки и
една голяма камера за месо и месни продукти. Имало машина, в която се
пушат деликатесите, месомелачка, пълначна машина и няколко колички. Състоянието
на всичко било окаяно и не отговаряло на изискванията на ХЕИ и ДВСК. Две-три
години след 1997г. започнал ремонт. Били пристроени два етажа, които отговарят
на всички изисквания за месопреработка. На първия етаж има три хладилни камери,
а на втория етаж – пет, пригодени за сурово-пушени деликатеси и съхранението им.
В нея има климатични инсталации на компютърна основа за сушени колбаси. Подменили
се хладилните камери на старата сграда. В помещенията поставили фаянс, мазилки,
тавани, агрегати, сменили ВиК инсталацията. На двора бил налят бетон. През
1999-2000г. на всички помещения била поставена алуминиева дограма. Свидетелят
Киров си спомня, че през 1999г. и докато строително-ремонтните дейности били
извършвани В.Д. и Й.Б. са посещавали цеха и са виждали, че се прави основен
ремонт на същия.
При това положение съдът намира, че
следва да се приеме, че дружеството собственик е знаело за извършването на
подобренията в недвижимия имот, тъй като единият управител е осъществил
фактическите действия, а другите двама са имали непосредствени впечатления от
това. Няма данни, а и не се твърди, да е имало противопоставяне от страна на
някой от тях. Ето защо ответникът, макар и недобросъвестен владелец, може да
предяви вземанията си за подобрения като защита срещу предявения иск, тъй като
на основание чл.74, ал.2 от ЗС във връзка с чл. 72, ал.3 от ЗС има право да
задържи вещта до заплащането им. След като това е така, то уважаването на
основната претенция зависи от уважаването на възражението и поради това същото
е допустимо, а доводът, че ответникът е следвало да предяви насрещен иск е
неоснователен.
По същата причина ответникът може да иска за подобренията,
които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие
на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване
съдебното решение. От заключението на вещото лице по съдебно-техническата
експертиза се установява, че всички строително-ремонтни работи, описани в
молба, приета в съдебно заседание на 06,10,2008г., са извършени в процесния
недвижим имот. Тяхната стойност е общо 336 993 лева. Като следствие от това се
е увеличила пазарната стойност на същия, тъй като през 1999г. тя е била 16762
лева, а към 2009г. – 508 733 лева. Съдът не кредитира заключението в тази
му част. За да определи стойността на недвижимия имот преди направения ремонт, вещото
лице се е позовало на цената, съгласно договорът, сключен между страните и споразумение
от 11,09,2000г. Съдът намира, че това е неправилно. На първо място договорът е
признат за нищожен, следователно липсва валидно изявление на ищеца, което да се
разглежда като някакъв вид признание на стойността на имота. На второ място,
отношенията между страните по повод на заплащане на извършени подобрения не
произтичат от договор и поради това стойността на вещта е следвало да се
определи с оглед обективни критерии и специални знания на вещото лице. Нещо
повече, размерът на увеличената стойност съгласно чл.72 от ЗС е разликата между
стойността на имота към датата на постановяване на съдебното решение и
стойността, която същият имот би имал към същата дата, а не към 1999г., ако
извършените подобрения не бяха направени. Така на практика ответникът не е
установил при условията на пълно и пряко доказване, че направил подобрения, тъй
като липсва една от предпоставките извършените дейности да се квалифицират като
такива – да увеличават стойността на вещта.
Дори да се приеме, че има увеличение, то неговият размер е от изключително
значение и с оглед на определяне на сумата, която има право да получи
владелеца. Това е така, тъй като ако е изразходил повече средства, отколкото
сумата, с която се е увеличила стойността, то собственикът дължи само втората.
В случая меродавен е размерът на обогатяването, а не на обедняването.
По изложените съображения възражението
за заплащане на сумата от общо 336 993 лева, представляваща стойността на
направените в него подобрения и разноски за запазването му, както следва:
изграждане и въвеждане в експлоатация на хладилни камери в производствено
помещение – 142500 лева, подмяна и поставяне на нови подови настилки във всички
помещения на сградите в имота - 22939 лева, подмяна и поставяне на нова дограма
във всички помещения на сградите в имота - 14337 лева, подмяна и поставяне на
нова външна настилка (циментова) в свободния терен в дворното място – 33207
лева, подмяна и поставяне на нова ВиК инсталация – 10738 лева, поставяне на
вътрешна изолация във всички помещения на сградите в имот – 23451 лева,
изграждане и въвеждане в експлоатация на аспирационна и климатична инсталация в
производствено помещение – 35938 лева, изграждане и въвеждане в експлоатация на
аспирационна и климатична инсталация в сушилно помещение (сушилни камери) –
9479 лева и 10% печалба – 30636 лева, следва да бъде отхвърлено. Възражението за
признаване право на задържане е средство за защита на ответника по предявен
против него иск. То може да се уважи само доколкото се уважи възражението за
подобрения и в този смисъл има акцесорен характер. Затова отхвърлянето на
претенцията за подобрения е основание за отхвърляне и на възражението за
признаване право на задържане на недвижимия имот до заплащане на горната сума.
Ето защо и
поради мотивите, изложени по-горе, съдът
Р Е
Ш И:
ОСЪЖДА
на основание чл. 34 от ЗЗД ЕТ „Оскар – К.Н.”,
със седалище и адрес на управление гр. ***, ул.”***” № *, представляван от К.В.Н.,
ЕГН ********** да върне на „Триумвират” ООД, със седалище и адрес на управление
гр. ***, ул.”***” **, представлявано от В.В.Д. и Й.М.Б. получения по договор за
покупко-продажба, оформен с нотариален акт №3, том І, дело №8/1999г. по описа
на нотаруис Б. с район на действие Районен съд – ***, вписана под №*** в
регистъра на Нотариалната камара недвижим имот, представляващ цех за месопреработка, находящ се на ул.”***” в гр. ***,
състоящ се от цех за колбаси със застроена площ от 378 кв.м., дезинфекционна към цеха с площ от 32 кв.м.,
заедно с прилежащия терен с площ от 2030 кв.м., съставляващ парцел ІV отреден
за цех за месопреработка от кв.330 по плана на гр. ***, при граници: ул.”***”,
улица с тупик, оранжерия и имот пл. №3829, а „Триумвират” ООД, със седалище и
адрес на управление гр. ***, ул.”***” 13, представлявано от В.В.Д. и Й.М.Б. да
върне на ЕТ „Оскар – К.Н.”, със седалище и адрес на управление гр. ***, ул.”***”
№ *, представляван от К.В.Н., ЕГН ********** получените по договора 13512
(тринадесет хиляди петстотин и дванадесет) лева, като на основание чл. 90, ал.
1 от ЗЗД постановява страните да изпълнят едновременно горепосочените задължения.
ОТХВЪРЛЯ възражението, направено от ЕТ „Оскар – К.Н.”, със седалище и адрес на управление гр. ***,
ул.”***” № *,
представляван от К.В.Н., ЕГН ********** против „Триумвират” ООД, със седалище и
адрес на управление гр. ***, ул.”***” **, представлявано от В.В.Д. и Й.М.Б. за заплащане
на сумата от общо 336 993 (триста тридесет и шест хиляди
деветстотин деветдесет и три) лева, представляваща стойността на направените подобрения
и разноски за запазването му, както следва: изграждане и въвеждане в
експлоатация на хладилни камери в производствено помещение – 142500 лева,
подмяна и поставяне на нови подови настилки във всички помещения на сградите в
имота - 22939 лева, подмяна и поставяне на нова дограма във всички помещения на
сградите в имота - 14337 лева, подмяна и поставяне на нова външна настилка
(циментова) в свободния терен в дворното място – 33207 лева, подмяна и
поставяне на нова ВиК инсталация – 10738 лева, поставяне на вътрешна изолация
във всички помещения на сградите в имот – 23451 лева, изграждане и въвеждане в
експлоатация на аспирационна и климатична инсталация в производствено помещение
– 35938 лева, изграждане и въвеждане в експлоатация на аспирационна и климатична
инсталация в сушилно помещение (сушилни камери) – 9479 лева и 10% печалба –
30636 лева, както и за признаване на право на задържане на недвижим имот, представляващ цех за месопреработка,
находящ се на ул.”***” в гр. ***, състоящ се от цех за колбаси със застроена
площ от 378 кв.м., дезинфекционна към
цеха с площ от 32 кв.м., заедно с прилежащия терен с площ от 2030 кв.м.,
съставляващ парцел ІV отреден за цех за месопреработка от кв.330 по плана на
гр. ***, при граници: ул.”***”, улица с тупик, оранжерия и имот пл. №3829 до заплащането
й.
Решението подлежи на обжалване пред
Окръжен Съд – *** в четиринадесетдневен срок от съобщението до страните за
изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: