№ 19787
гр. София, 02.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
десети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ЙОАННА Н. СТАНЕВА
при участието на секретаря Д.А.Л.
като разгледа докладваното от ЙОАННА Н. СТАНЕВА Гражданско дело №
20241110140266 по описа за 2024 година
Предявен е от К. С. Т. срещу К. Х. Т. главен иск с правно основание чл. 26, ал. 2, пр. 4
ЗЗД за обявяване за нищожна на сделка, обективирана в Нотариален акт № 110, том II, per. №
05701, дело № 0279/2018г. на нотариус В. Б., а именно покупко-продажба на недвижим имот
- поземлен имот с идентификатор 07140.8092.257, с адрес съгласно скица: АДРЕС, с площ от
751 кв.м, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване:
ниско застрояване (до 10 м), стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 257,
квартал: 17, парцел II, при съседи: поземлени имоти с идентификатори 07140.8092.255,
07140.8092.254, 07140.8092.258, 07140.8092.977, 07140.8092.256, заедно с построената в него
жилищна сграда, със застроена площ 75 кв.м, строителна кубатура 375 куб.м, състояща се от
четири мазета в основите и от хол, кухня, стая, обща стая на етажа, която жилищна сграда
съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Б., община Столична,
одобрени със Заповед № РД-18-60/14.09.2010г. на Изпълнителния директор на АГКК,
представляваща сграда с идентификатор 07140.8092.257.1, с адрес съгласно скица: АДРЕС,
застроена площ от 90 кв.м, брой етажи: 2, с предназначение: жилищна сграда, стар
идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, заедно с всички подобрения и
приращения в имота, поради това че липсва основание за сключване на сделката.
При условия на евентуалност е предявен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3
ЗЗД за обявяване на сделката за нищожна поради накърняване на добрите нрави.
При условия на евентуалност и на двата иска е предявен иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД за
разваляне на гореописания договор за покупко-продажба поради неизпълнение от страна на
купувача на задължението да изплати продажната цена.
1
Ищецът К. С. Т. твърди, че е дъщеря на покойния С. Г. Т., починал на 24.04.2020г.
Сочи, че наследници на С. Т. били тя и съпругата му- В. К. Т., която била направила отказ от
наследството, вписан в специалната книга на съда под № 726/11.06.2020г. Поради което се
явява единствен наследник на С. Г. Т.. Поддържа, че той бил собственик на недвижим имот,
представляващ поземлен имот с идентификатор 07140.8092.257 с адрес: АДРЕС с площ от
751 кв.м., заедно с построената в него жилищна сграда със застроена площ от 75 кв.м. Сочи,
че имотът е придобит по наследство от родителите на С. Т., а именно Г. С. Т. и А. Т. Т..
Твърди, че в същия имот до края на живота си бил живял С. Т., а до скоро и самата ищца.
Сочи, че за процесната продажба разбира наскоро след като ответникът й бил заявил, че не е
собственик на имота, защото го бил купил преди години. Поддържа, че процесният имот е
бил продаден от С. Г. Т. на К. Х. Т. съгласно Нотариален акт № 110, том Втори, рег. №
0279/2018г. на нотариус В. Б. за сумата от 12 300 лева, която съгласно нотариалния акт била
„изплатена от купувача на продавача преди подписване на настоящия нотариален акт, по
банков път“. Сочи, че след извършена справка е установила, че по притежаваните от
наследодателя й банкови сметки не е постъпвала продажна цена в размер на 12300 лева.
Намира, че исковете са предявени в законоустановения петгодишен срок и доколкото е
единствен наследник на прехвърлителя е активно легитимирана да ги предявява. Сочи, че
волята на С. Т. като продавач и на К. Т. като купувач е била сумата да бъде изплатена по
банков път преди подписване на нотариалния акт. Поддържа, че когато в нотариалния акт е
посочено, че сумата е платена по банков път, същият не може да има характер на разписка,
доколкото са налице други възможности за доказване на плащането- платежно нареждане,
извлечение от сметка и др. Сочи, че плащане по банков път не се е осъществило, поради
което по сделката е налице пълно неизпълнение на договорното задължение от страна на
купувача. Твърди, че е настъпила безполезност от изпълнението поради забава на купувача
от близо 3 години, тъй като интересът на продавача е бил да получи сумата незабавно и
преди сключване на договора, а не след това, или след смъртта си- от неговите наследници.
Това било така, тъй като към момента на сделката, продавачът имал финансови затруднения,
получавал трудово възнаграждение близо до минималната работна заплата и имал
здравословни проблеми. Поддържа, че в конкретния случай следва да се преценяват
настъпилите нови събития, в частност- настъпилата смърт на кредитора-продавач и
правоприемството между него и К. Т., за която изпълнението било безполезно, тъй като към
настоящия момент не притежавала жилищен имот в гр. София или в гр. Б.. Интересът й бил
да получи наследствения си бащин имот, който да стане нейно единствено жилище. На
следващо място, твърди, че стойността на имота към настоящия момент абсолютно и
категорично не отговаря на посочената в нотариалния акт цена и то в пъти поради
промяната на пазарните стойности. Счита, че не са налице предпоставки за определяне на
срок за изпълнение. Поддържа, че при сключване на договора е била налице всякаква липса
на намерение продавачът да придобие цената по договора, а К. Т.- да придобие
собствеността върху имота. Твърди, че С. Т. до самата си смърт /за период повече от 2
години след покупко-продажбата/ е продължавал да живее в имота и да го владее явно и
необезпокоявано. В същия имот до края на 2020г. живяла и тя, без да подозира че имотът е
2
бил продаден, за което разбрала през 2021г. Твърди, че през 2020г. е извършила ремонт на
кухнята на къщата. Отделно цената по договора не била платена и не била търсена от
продавача, което било индиция, че той не е имал намерение да я получава. Сочи, че фактът,
че купувачът бил оставил С. Т. да живее в имота до смъртта си, както и че бил оставил и
след това в имота да живее К. Т., бил индиция, че той не желаел да придобива собствеността
върху имота. Косвен факт за липсата на намерение бил и фактът, че ответникът не бил въвел
промяната на собствеността в кадастралния регистър и в кадастралните данни. Имотът не
бил деклариран и пред данъчната служба от страна на ответника, не били сменени и
партидите за ток и вода. На следващо място, намира, че процесната сделка е нищожна
поради накърняване на добрите нрави. Твърди, че насрещната престация на ответника била
практически нулева, доколкото липсвали доказателства за направеното плащане. Поддържа,
че имотът струвал няколко пъти повече от продажната цена, посочена в нотариалния акт.
Искането към съда е да уважи предявените искове. Претендира разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от К. Х. Т., с
който се оспорват предявените искове. Твърди, че продажната цена е била заплатена от него
на няколко пъти в предходните години като част от продажната цена представлявали негови
лични средства, а останалата част били в резултат на получен от него потребителски кредит-
Договор за банков кредит № 7676794/10.06.2011г., сключен с „Уникредит Булбанк“ АД.
Твърди, че С. Т. е бил негов чичо, а процесният имот бил наследствен между него и баща
му- Х. Г. Т.. Сочи, че баща му бил направил отказ от наследството на баба му и дядо му, с
което се бил отказал от имота в полза на брат си. Твърди, че С. Т. не искал да се впише в
нотариалния акт, че е получил парите в брой, затова записали, че е получил парите по
банков път за негово спокойствие и сигурност, за да не се знаело, че е имал пари в брой.
Сочи, че бракът на С. Т. с В. Т. бил сключен на 30.08.1992г., а на 04.11.1992г. се родила К. Т.,
като живели като семейство до 2004г. След 2004г. до 2017г. ищцата живяла при майка си.
През тези години К. Т. не била живяла с баща си и не го посещавала. Появила се през 2017г.,
оставала 2-3 дни и пак заминавала. Поддържа, че решението на С. Т. да му прехвърли имота
датирало още от 2010г., когато имали устна договорка за извършване на продажбата. Това
решение било продиктувано от близките им роднински връзки и от отношението му към
него като негов племенник и лице, което му е помагало. Твърди, че оказвал морална и
финансова подкрепа на С. Т.. През 2011г. изтеглил потребителски кредит в размер на 5400
евро, която сума, заедно с негови спестявания, бил предал на С. Т. в брой на няколко вноски
още през 2011г. и 2012г. Сочи, че изплащал кредита до 2021г. Не отрича, че в действителност
продажната цена не била преведена по банкова сметка, а била заплатена в брой на четири
вноски. Още преди датата на прехвърлянето на имота, С. Т. бил променил поС.ния си адрес
като го заменил с неговия личен адрес в АДРЕС, тъй като желанието му било да се пренесе
да живее с неговото семейство. Поради избухливия характер на К. Т. и лошите й отношения
с баща й било взето решение да не бъде уведомявана за сделката. Твърди, че ищцата живяла
в Б. за периода от средата на 2017г. до малко след смъртта на баща й. От разговорите със С.
Т. разбрал, че К. Т. злоупотребявала при съжителството с него като непрекъснато му искала
пари, тъй като била безработна. Оспорва С. Т. да е имал финансови затруднения. Сочи, че
3
семейството му винаги е помагало в издръжката му, покупка на лекарства,
транспортирането му за лекарски прегледи, както и при заплащане на консумативите за
поддръжка на къщата на АДРЕС3 преди и след продажбата. Твърди, че всички разходи за
неговата рехабилитация и лечение след като получил мозъчен инсулт, както и за
погребението му, били заплатени от него без участието на дъщеря му. Поддържа, че бил
изпълнил изцяло и напълно задължението си по договора за покупко-продажба като бил
заплатил продажната цена от 12 300 лева на С. Т.. В продължение на две години същият не
бил предявявал претенции спрямо него за тази цена, не бил водил дела и не бил информирал
ищцата, че някой му дължи пари, респ. не я бил упълномощил да води такова дело. Твърди,
че ищцата не притежава легитимация да предявява иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, тъй като в
наследствената маса на нейния наследодател не влизало облигационното право да изисква
сумата по сделката, която била сключена на 27.03.2018г. Наследодателят не бил счел за
необходимо да я уведоми за съществуването на тази покупко-продажба, като тя разбрала за
нея след неговата смърт, когато решила да промени своята и на свой приятел адресна
регистрация. Оспорва предявения иск за нищожност на сделката поради липса на основание,
тъй като договорът не бил лишен от непосредствената, типична за този вид сделки цел и
основание. Поддържа, че разсъжденията за това как и къде е живял С. Т., кога, как и дали е
заплатена цената по сделката, както и кога бил декларирал пред Столична община закупения
имот нямали връзка с твърденията за нищожност по чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Оспорва и предявения
иск за нищожност на сделката поради накърняване на добрите нрави. Искането към съда е да
отхвърли предявените искове. Претендира разноски.
Софийски районен съд, след преценка на всички доказателства и доводи на страните
съгласно чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
Приет е препис от Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 110, том II, рег.
№ 05701, дело № 0279/2018г. на нотариус В. Б., с район на действие Районен съд- София,
вписан под № 302 в регистъра на Нотариалната камара, от който се установява, че на
27.03.2018г. С. Г. Т. е продал на К. Х. Т. следния свой собствен недвижим имот- поземлен
имот с идентификатор 07140.8092.257 с адрес: АДРЕС, заедно с построената в него
жилищна сграда със застроена площ от 75 кв.м., строителна кубатура 375 куб.м., състоящ се
от четири мазета в основите, и от хол, стая, кухня, обща стая на етажа, представляваща
сграда с идентификатор 07140.8092.257.1, заедно с всички подобрения и приращения в
имота, общо за сумата от 12300 лева. В нотариалния акт е посочено, че сумата е изплатена от
купувача на продавача преди подписване на нотариалния акт по банков път. Посочено е, че
владението на имотите, предмет на договора, се предава от продавача на купувача днес след
подписване на договора. В т. 2 от нотариалния акт е посочено, че купувачът К. Х. Т. е
съгласен и купува имотите общо за сумата от 12 300 лева, която сума е изплатена по начина,
посочен в пункт първи от нотариалния акт.
Прието е удостоверение за наследници с изх. № 87 от 07.05.2020г., издадено от
Столична община, район Кремиковци, от което се установява, че С. Г. Т. е починал на
24.04.2020г. и е оставил за свои законни наследници следните лица: съпругата му- В. К. Т., и
4
дъщеря му- К. С. Т..
Прието е съдебно удостоверение, издадено от СРС, 83-ти състав, по гр. дело №
23354/2020г., в което е посочено, че В. К. Т. се отказва от наследството на С. Г. Т., ЕГН
**********, починал на 24.04.2020г. Отказът от наследство е вписан в специалната книга на
съда под № 726/11.06.2020г.
Прието е удостоверение за наследници с изх. № 100 от 26.05.2020г., издадено от
Столична община, район Кремиковци, от което се установява, че Г. С. Т. е починал на
15.12.2002г. и е оставил за свои законни наследници следните лица: съпругата си- А. Т. Т.,
както и синовете си- С. Г. Т. и Х. Г. Т..
Прието е удостоверение за наследници с изх. № 101 от 26.05.2020г., издадено от
Столична община, район Кремиковци, от което се установява, че А. Т. Т. е починала на
08.04.2004г. и е оставила за свои законни наследници двамата си синове- С. Г. Т. и Х. Г. Т..
Приети са разписки за извършени плащания на комунални услуги, както и справка за
банкови сметки, издадена от БНБ за С. Г. Т., както и извлечение от банкова сметка в „Банка
ДСК“ АД с титуляр С. Г. Т. за период от 24.10.2017г. до 02.07.2018г.
Приет е препис от Договор за залог върху вземания от 10.06.2011г., сключен между
„Уникредит Булбанк“ АД и К. Х. Т., в който е посочено, че се сключва за обезпечаване на
вземанията на заложния кредитор, произтичащи от предоставен на К. Х. Т. банков кредит в
размер на 5400 евро.
От Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 8, том XIX, рег. №
14976, дело № 3554/2010г. на нотариус С. А., вписан под рег. № 208 в регистъра на
Нотариалната камара с район на действие Несебърски районен съд, се установява, че на
09.11.2010г. Ц.Я.С. и И.ка Н.а С. са продали на К. С. Т. недвижим имот в режим на СИО,
находящ се в местността Йовче дере, в землището на село Кошарица, община Несебър, а
именно- самостоятелен обект с идентификатор 39164.15.221.2.10- апартамент № 10, находящ
се в подпокривното пространство със застроена площ от 45,41 кв.м., ведно с 7,751 %
идеални части от правото на строеж върху терена върху който е построена сградата, находящ
се в сграда № 2 в местността Йовче дере, землището на село Кошарица, община Несебър,
изградена в груб строеж в поземлен имот с идентификатор 39164.15.221.
Прието е съдебно удостоверение, издадено от СРС, 91-ви състав, от което се
установява, че Х. Г. Т. се е отказал от наследството на Г. С. Т. и от наследството на А. Т. Т.,
като отказите са вписани под № 118 и № 119 в специалната книга на съда.
Приет е препис от Трудов договор № 099/03.09.2018г., сключен между „Секюрити Енд
Протекшън Груп“ ООД и С. Г. Т. с предмет изпълнение на длъжността „охранител“.
Договорено е трудово възнаграждение в размер на 510 лева.
Приети са Експертно решение № 0430 от зас. 35 от 20.02.2015г. на I МБАЛ- София,
Експертно решение № 0920 от зас. 72 от 20.04.2015г. на I МБАЛ- София, Експертно решение
№ 1447 от зас. 111 от 22.06.2015г. на I МБАЛ- София, Епикриза от 14.04.2020г., издадена от
УМБАЛ „Света Анна“ АД- София, Договор за предоставяне на услуги, незаплатени от
5
НЗОК от 14.04.2020г., рецептурна книжка на С. Г. Т..
Прието е известие за глоба по фиш № ********** от 18.12.2018г., издадено от
Столична община, дирекция „Общински приходи“, район Кремиковци, в което е посочено,
че на 18.12.2018г. е установено, че К. Х. Т. е подал данъчна декларация по чл. 14, ал. 1 ЗМДТ
за придобит имот в АДРЕС след законоустановения двумесечен срок. Поради което му е
наложена глоба в размер на 20 лева.
Приети са и документи, удостоверяващи заплащане от К. Т. на услуги, свързани с
погребението на С. Т..
По делото е приет и препис от нотариално дело № 0279/2018г. по Нотариален акт №
110, том II, рег. № 05701 на нотариус В. Б., в което се съдържа удостоверение за данъчна
оценка на процесните имоти към 09.02.2018г., видно от което същата е в общ размер от
12256,10 лева.
Прието е удостоверение за промяна на поС.ен адрес, издадено от Столична община,
район Средец, в което е посочено, че К. С. Т. е регистрирала свой поС.ен адрес в АДРЕС на
11.08.2010г.
Прието е удостоверение за промяна на поС.ен адрес, издадено от Столична община,
район Средец, в което е посочено, че К. С. Т. е регистрирала свой настоящ адрес от
04.11.1992г. до 07.10.2020г. в АДРЕС, а от 07.10.2020г. в АДРЕС.
Св. И. Б. В. е посочила, че познава К. от 13г., били съученици в училище. Познава
също и родителите й. Сочи, че първоначално живели в гр. София, след което за кратко във
Варна и после отново в гр. София. Твърди, че К. живеела в къщата при баща си в гр. Б..
След като баща й починал, продължавала да живее там, докато другата страна не решила, че
къщата е тяхна и трябвало да се премести в друго жилище. Твърди, че К. имала нормални
отношения с баща си. Сочи, че посещавали заедно къщата на баща й в Б.. Последно била
ходила там преди 3 години, но преди това когато били съученици били ходили заедно с К. на
гости в Б.. Били съученици в 119 училище. Били ходили на гости 4-5 пъти.
Св. Л. Д. твърди, че живее в кв. Б. на АДРЕС от 15 години. Преди това бил на друг
адрес в блок под нея. Познавал С. Т. и семейството му много добре, били близки приятели.
Имал съпруга, но малко време живели там, докато момичето тръгнало на училище. Сочи, че
С. живеел сам, докато не се разболял. Започнал да има проблеми със здравето и се пренесъл
да живее при К., при брат си. Къщата на брат му била на съседната улица- „З.П.“. Твърди, че
К. се грижил изцяло за него. От 2011г. до 2017г. живял при брат си, през 2017г. дошла
дъщеря му и тогава слязъл в старата къща. Бил притеснен да не направи нещо дъщеря му.
Сочи, че С. му бил казвал, че дъщеря му го обижда и не иска да работи, взимала бързи
кредити и той трябвало да ги връща. Пенсията му била малка и се хванал за пазач. Основно
К. му помагал, от него бил вземал на заем, от комшии да си погасява сметките, защото му
било неудобно да взима вече от К.. Твърди, че К. се грижил изцяло за къщата, за поддръжка,
за покрив, за всичко. След като дъщеря му била дошла, С. се бил притеснил и дал зор на К.
да отидат и да прехвърлят.
6
От приетата съдебно-техническа експертиза се установява, че средната пазарна
стойност на процесния имот- жилищна сграда, находяща се в гр. Б., район Кремиковци,
АДРЕС с идентификатор 07140.8092.257.1, разположен в поземлен имот с идентификатор
07140.8092.257 с площ от 751 кв.м. възлиза към 2018г. на 51020 лева, а към 2022г.- на 84190
лева.
При така събрания доказателствен материал съдът намира следното от правна страна:
Съгласно мотивите на задължителното за настоящата съдебна инстанция Решение №
2637 от 30.04.2024г., постановено по в.гр. дело № 11231/2023г. по описа на СГС, II-Д
въззивен състав съдът следва да разгледа предявените искове в следната последователност:
главен иск по чл. 26, ал. 2, пред. 4 ЗЗД за обявяване на сключената сделка за нищожна
поради липса на основание, евентуален иск по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за обявяване на
сключената сделка за нищожна поради накърняване на добрите нрави и евентуален на двата
иска – иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на процесния договор за покупко-продажба
поради пълно неизпълнение от страна на купувача да заплати продажната цена.
По предявения иск с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 4 ЗЗД в доказателствена
тежест на ищеца е да докаже при условията на пълно и главно доказване наличието на
твърдяния порок на сделката- липса на основание, в частност липса на намерение
продавачът С. Т. да придобие вземането- цената по договора, а К. Т.- да придобие
собствеността върху имота.
По предявения евентуален иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД в тежест
на ищеца е да докаже сключването на процесната сделка, както и че същата противоречи на
добрите нрави.
По предявения евентуален иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД в тежест на ищеца
е да докаже сключване на валиден договор за прехвърляне на процесния имот срещу
задължение за заплащане на продажна цена, по силата на който наследодателят на ищцата е
прехвърлил на ответника правото на собственост върху процесния имот и неизпълнение от
негова страна на поетото задължение за заплащане на продажната цена, а в тежест на
приобретателя-ответник е да докаже пълното и точно изпълнение – точно изпълнение на
задължението за заплащане на продажната цена по договора в уговорения срок и начин на
плащане.
С определение от 27.04.2022г., постановено по гр. дело № 16511/2021г. по описа на
СРС, 26-ти състав при първоначалното разглеждане на делото, съдът е обявил за безспорно и
ненуждаещо се от доказване между страните, че наследодателят на ищцата - С. Г. Т., ЕГН
**********, починал на 24.04.2020г., е бил собственик на процесния недвижим имот, както
и че е била сключена атакуваната сделка между С. Г. Т. и К. Х. Т., обективирана в
Нотариален акт № 110, том II, рег. № 05701, дело № 0279/2018г. на нотариус В. Б., peг. № 302
в НК, както и че със същата е прехвърлена собствеността на имота в полза на ответника,
както и обстоятелството, че продажната цена не е била заплатена по банков път от
ответника.
7
По предявения главен иск с правно основание чл. 26, ал. 2, пр. 4 ЗЗД за обявяване на
нищожност на сключения договор за покупко-продажба поради липса на основание съдът
намира следното:
Съдът намира, че действително, както е посочил и ищецът, липсата на основание,
водещо до нищожност на правните сделки, е налице само при каузалните сделки /каквато е
процесната/. Основанието на сделката се схваща като типичната и непосредствена правна
цел, която се преследва с предоставяне на имуществена облага. Съществуването на
основание се извежда от вида и съдържанието на сделката. Основанието на всички договори
за покупко-продажба е придобИ.ето на едно право.
В конкретния случай са изложени твърдения, че между страните по сделката е
липсвало намерение да постигнат нейните правни последици, в частност С. Т. да придобие
продажната цена, а К. Т.- собствеността върху имота.
По изложените твърдения съдът намира, че дали договорът е породил вещно-
прехвърлителен ефект /с оглед на това дали прехвърлителят е бил собственик на вещта/ и
дали приобретателят е заплатил договорената цена, е относимо към изпълнението на
договорните задължения, а не към наличие на основание на договора. В този смисъл фактът
дали плащането е извършено по време и по начин, различен от описания в нотариалния акт,
или не е извършено изобщо, сам по себе си, е неотносим при преценка наличието на
основание на сключен договор за покупко-продажба. Така и Решение № 31 от 01.03.2018г.
на ВКС по гр. д. № 1532/2017г., II г. о., ГК. Т.е. твърденията на ищеца, че продажната цена
не е била заплатена от ответника, респ. не е била търсена от страна на продавача в
продължение на две години са неотносими към преценката, касаеща действителността на
процесната сделка, а единствено към изпълнението на договорните задължения на страните.
На следващо място, обстоятелството, че С. Т. е живял в процесния имот по време на
сделката и след нея до смъртта си, не би могло само по себе си да доведе до липса на
основание на сключването й, доколкото същото не противоречи на основната цел на
сделката- да се придобие собствеността върху имота срещу договорена продажна цена. В
конкретния случай от събраните по делото гласни доказателствени средства се установи, че
С. Т. е живял в процесния имот в периода от 2017г. до 2020г., т.е. преди и след сключване на
процесната сделка. Горното, обаче, не би могло да доведе до опорочаване на сключената
покупко-продажба, доколкото не е относимо към прехвърлянето на собствеността на имота.
Ответникът като собственик на имота е могъл да предостави държането му на своя
праводател, което е и житейски обяснимо с оглед на това, че до 2017г. С. Т. е живял заедно
със семейството на ответника, като след тази година ищцата се е върнала в гр. Б. и именно
заради това обстоятелство С. Т. се е изместил да живее отново в процесния имот, за да живее
с дъщеря си в едно домакинство.
По отношение на изложените твърдения, че ответникът не е имал намерение да
придобие собствеността на процесния имот съдът намира същите за недоказани, доколкото
нотариалният акт е бил вписан в Агенция по вписванията, а придобИ.ето на имота е било
декларирано от ответника в Столична община видно от приетото известие за глоба по фиш
8
№ ********** от 18.12.2018г. Т.е. ответникът е декларирал придобИ.ето на процесния имот
още през 2018г.
С оглед на гореизложеното съдът намира, че по делото не се установява атакуваната
сделка да страда от посочения порок- липса на основание, и предявеният иск с правно
основание чл. 26, ал. 2, предл. 4 ЗЗД следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
При отхвърляне на предявения главен иск се е сбъднало вътрешно-процесуалното
условие за разглеждане на предявения при условията на евентуалност иск по чл. 26, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД за обявяване на нищожен на договора за покупко-продажба като сключен при
неравностойни престации като случай на неспазване на добрите нрави. По този иск съдът
намира следното:
Добрите нрави са неписани общовалидни морални норми, които съществуват като
общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. В Решение №
1444 от 4.11.1999 г. по гр. д. № 753/1999г. на Пето Г. О. на ВКС е посочена
нееквивалентността на престациите като конкретен пример за нарушение на добрите нрави,
водещо до нищожност на сделката по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД. В това решение
липсват критериите, по които съдът преценява кога престациите са нееквивалентни до
степен, предизвикваща нищожност на сделката. Такива критерии са необходими, тъй като в
противен случай преценката на съда би заменила волята на страните. По този начин би се
накърнил принципът на свободата на договарянето /чл. 9 от ЗЗД/, защото еквивалентността
на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес.
Затова като критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в
престациите - в Решение № 615 от 15.10.2010г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009г. на III Г. О. на
ВКС например е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от
пазарната, а в Решение 119 от 22.03.2011г. по гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на I Г. О. на
ВКС- при двадесет и осем пъти по-ниска цена. Във второто решение е подчертана
необходимостта от значителна липса на еквивалентност в насрещните престации. По
абстрактен и принципен начин е формулиран критерият за преценка на значителната
нееквивалентност в Решение № 452 от 25.06.2010г. по гр. д. № 4277 по описа за 2008г. на I Г.
О. на ВКС. Според това решение съгласно чл. 9 от ЗЗД страните имат свобода на
договарянето, която се рамкира от приложимите към правоотношението законови
разпоредби и от добрите нрави, така и Решение № 452 от 25.06.2010г. на ВКС по гр. д. №
4277/2008г., IV г. о., Решение № 834 от 26.10.2009г. на ВКС по гр. д. № 136/2009г., I г. о., ГК
ГК. Законодателят допуска, че цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска от
данъчната оценка. В същото време понятието добри нрави предполага известна
еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод
за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС в практиката си е приел, че тази
неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на
престация. Следователно значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации,
която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато
насрещната престация е практически нулева. Когато престацията не е толкова незначителна,
9
съдът може само да извършва преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни
условия, сключена поради крайна нужда/унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД/, ако такъв иск е
предявен. Т.е само наличието на нееквивалентност на насрещните престации според
представата на съда не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна
поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е допустима,
тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите
да се извършва от страните с оглед техния интерес. Следващата степен на нееквивалентност
на престациите може да представлява сделка, сключена при явно неизгодни условия и ако
страната е в съС.ие на крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД. При
най-високата степен на нееквивалентност на престациите съществува такова съотношение,
че едната от тях е незначителна и практически нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна
като прикриваща дарение, тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави.
В настоящия случай данъчната оценка на имота към датата на изповядване на
сделката е 12256,10 лева, а продажната цена, уговорена в нотариалния акт, е 12300 лева. От
приетата СТЕ се установява, че средната пазарна цена на имота към 2018г. е 51020 лева. Т.е.
близо 4 пъти по-голяма от договорената между страните. Съдът намира, че покупко-
продажбата на процесния имот на цена, надвишаваща данъчната оценка към датата на
сключване на договора и на цена четири пъти по-ниска от пазарната стойност на вещта не
води до нищожност на сделката поради накърняване на добрите нрави. Сама по себе си тази
парична нееквивалентност не е толкова съществена, за да се квалифицира като неморална,
обосноваваща нищожност на сделката, защото както беше посочено съдържанието на
договора се определя свободно от страните. Продажбата на вещ на цена по-ниска от
пазарната не е несъвместимо с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност,
освен ако самите обстоятелства, при които е сключена сделката, са в противоречие с морала,
каквито твърдения не са наведени с исковата молба и за които няма ангажирани
доказателства. На последно място, следва да бъде посочено, че дори ако едната страна по
договора е приела обективно неизгодна за нея насрещна престация това не може да обоснове
нищожност на сключения договор поради противоречие с добрите нрави, така и Решение №
128 от 17.01.2019г. на ВКС по гр. д. № 3170/2017г., I г. о., ГК. Ето защо предявеният иск по
чл. 26, ал. 2, изр. 3 ЗЗД е неоснователен и подлежи на отхвърляне. На последно място,
следва да бъде посочено, че извън предмета на настоящия спор е обстоятелството дали със
сключването на атакуваната сделка е прикрито друго съглашение между страните по нея.
С оглед на обстоятелството, че по делото са отхвърлени предявените искове за
прогласяване на атакуваната сделка за нищожна е възникнало вътрешното процесуално
условие за разглеждане на предявения при условията на евентуалност иск за разваляне на
договора по чл. 87, ал. 3 ЗЗД.
На първо място, с оглед възраженията на ответника, касаещи процесуалната
легитимация на ищцата съдът намира следното:
Легитимиран да предяви иск за разваляне на договор за покупко-продажба при
неизпълнение на задълженията на приобретателя е прехвърлителят, в чийто патримонуим
10
правото на разваляне е възникнало, в случая на С. Т.. Ако правото е възникнало, но не е
било упражнено приживе от прехвърлителя, то е наследимо и може да бъде упражнено от
правоприемника в рамките на давностния срок. В наследственото имущество се включва и
правото на иск да бъде развален договор поради неизпълнение, което е било допуснато
приживе на кредитора-прехвърлител. Неговият наследник може да упражни правото да
развали договора по отношение на неизправния длъжник в обема на притежаваните от него
права. В случая ищцата е единствен наследник на С. Т..
Изложените от ответника съображения, че със сключването на договора за покупко-
продажба облигационната връзка е прекратена, доколкото не е договорен падеж, респ. в
наследствената маса на ищеца не е било включено потестативното право да разваля договора
съдът намира за неоснователни. Както беше посочено, прехвърлителят е легитимиран да
развали договора поради неизпълнение на насрещното задължение за предаване на
продажната цена. Дали е бил изпълнен договора е въпрос по същество, а не касае
допустимостта на производството. Обстоятелството, че по делото не са ангажирани
доказателства С. Т. да е претендирал продажната цена от ответника или да е инициирал
производство за разваляне на договора, не води до отпадане на легитимацията на
наследника да предявява иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, доколкото правото е било възникнало
приживе на наследодателя. Единствено в случаите, когато приживе наследодателят-
кредитор изрично е заявил пред съд отказ от заведен иск за разваляне на договора съгласно
чл. 233 ГПК, кредиторът не може да предяви отново същия иск, каквато не е настоящата
хипотеза. Така и Решение № 196 от 20.06.2013г. на ВКС по гр. д. № 787/2012г., IV г. о., ГК.
С оглед на което съдът приема, че ищцата като наследник на прехвърлителя по
атакуваната сделка е активно легитимирана и предявеният иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е
допустим. По неговата основателност съдът намира следното:
Основният спорен въпрос между страните касае обстоятелството дали ответникът е
заплатил продажната цена и по какъв начин.
От приетия нотариален акт се установява, че страните по договора са постигнали
съглашение продажната цена да бъде в размер на общо 12 300 лева, като е посочено, че
сумата „е изплатена от купувача на продавача, преди подписване на настоящия нотариален
акт, по банков път“. При тълкуване на гореописаното съдът приема, че нотариалният акт в
частта, съдържаща изявлението на купувача, че е платил цената, респ. че същата е получена
от продавача, е частен свидетелствуващ документ за знание, материализиращ
удостоверителното изявление на своя издател за даден факт. Този факт може да се е
осъществил обективно, може и да не се е осъществил, затова частните свидетелствуващи
документи могат да бъдат верни или неверни, т.е. може да се установява неистинността им.
В настоящия случай нотариалният акт може да служи само като доказателство, че
изявленията за плащане, съответно за получаване на цената, преди сключването на договора,
са направени от двете страни по него, но не и за обстоятелството, че плащането е
действително извършено, тъй като то не е направено пред нотариуса. Доказателствената
тежест за установяване на извършеното плащане се носи от купувача, като това може да
11
бъде направено с всички допустими от закона доказателствени средства. Той може да се
позове и на извършено от продавача признание, че цената е платена. Това признание обаче
само по себе си не обвързва съда и той трябва да го прецени с оглед на всички обстоятелства
по делото. В този смисъл и Решение № 60221 от 19.01.2022г. на ВКС по гр. д. № 3270/2020г.,
IV г. о., ГК.
В конкретния случай ищцата опровергава изявлението за заплащане на продажната
цена по начина, посочен в нотариалния акт, като с оглед изричното изявление в отговора на
исковата молба, че продажната цена не е била преведена по банкова сметка на С. Т., а е
платена в брой на четири вноски в периода 2011г. - 2012г., следва да се приеме, че
изявлението в нотариалния акт за начина, по който е била заплатена цената е невярно.
Следва да бъде посочено, че има случаи, в които съконтрахентите желаят настъпването на
правните последици от договора за покупко-продажба, но прикриват действителната си воля
относно отделни договорености, която са постигнали за отделни елементи на договора. В
случая ответникът е въвел твърдения, че плащането на цената е извършено по начин,
различен от описания в нотариалния акт, поради което и носи доказателствената тежест да
установи това обстоятелство. Признанието на ответника, че цената не е била заплатена по
начина, посочен в нотариалния акт, представлява изявление на страна по делото, което
съдържа неизгодни за нея факти, и се явява признание на конкретен факт, който следва да
бъде ценен с оглед на всички обстоятелства по делото.
За установяване на плащането в брой на четири вноски ответникът е ангажирал
доказателства за сключен договор за банков кредит през 2011г. Съдът намира, че същият не
установява по категоричен начин, че с предоставените му в заем средства е изпълнено
задължението му да заплати продажната цена. Соченият договор за кредит е отпуснат
приблизително седем години преди сключването на сделката и не са ангажирани никакви
доказателства, установяващи връзката между предоставените по договора суми и
евентуални частични плащания в полза на продавача по договора за покупко-продажба. Още
повече, съдът намира, че не е житейски обосновано ответникът да е изплатил процесните
имоти през 2011г.- 2012г., а самата сделка да е била сключена през 2018г. По делото не са
изложени и твърдения налагащи подобна темпорална отдалеченост. На последно място, не
са ангажирани други доказателства – издадени от продавача разписки или друг вид
документи, от които да може да се обоснове извод, че продавачът е приел частично
изпълнение на продажната цена преди сключване на договора за продажба.
Предвид гореизложеното и при приложение на неблагоприятните последици от
правилата за разпределение на доказателствената тежест съдът следва да приеме за
ненастъпили тези правни последици, чиито юридически факт е останал недоказан, в
конкретната хипотеза това означава че съдът приема, че не е налице изпълнение от страна на
ответника-купувач на задължението му да заплати продажната цена.
С оглед на гореизложеното предявеният иск за разваляне на договора поради пълно
неизпълнение от страна на купувача на задължението му да заплати продажната цена е
основателен и следва да бъде уважен.
12
По разноските:
При този изход на спора право на разноски имат и двете страни, доколкото
предявените искове за нищожност на атакуваната сделка са отхвърлени, а е уважен
предявеният иск за разваляне на сделката поради пълно неизпълнение.
С оглед уважената част от исковете, на ищеца следва да се присъдят разноски в
първоинстанционното и въззивното производство в общ размер от 1436,33 лева.
С оглед отхвърлената част от исковете, на ответника следва да се присъдят разноски
в първоинстанционното и въззивното производство. Ищецът е релевирал възражение за
прекомерност на претендираното адвокатско възнаграждение в първоинстанционното
производство, което съдът намира за частично основателно. Както е уточнено в Решение от
25.01.2024г. на СЕС по С-438/2022г. съдът не е обвързан от минималните размери на
възнагражденията, определени в Наредба № 1 от 09.07.2004г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения с оглед нейното противоречие с чл. 101, пар. 1 от ДФЕС. При
това положение при определяне на възнаграждението съдът взе предвид следните критерии:
1/ фактическата и правна сложност на делото /каквато в случая е налице с оглед
обстоятелството, че са предявени три иска, разпитани са свидетели и е приета СТЕ/; 2/ обема
на извършената от представителя защита /подаване на отговор на искова молба, явяване в
съдебни заседания/; 3/ защитаваният материален интерес по всеки от исковете; както и 4/
обстоятелството, че предявените искове касаят действителността и изпълнението на една и
съща сделка. При тези критерии съдът намира, че справедливият размер на адвокатско
възнаграждение е 1500 лева. Така с оглед отхвърлената част от исковете на ответника следва
да се присъдят разноски в първоинстанционното и въззивното производство в общ размер от
1854,33 лева.
Предвид изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от К. С. Т., ЕГН **********, с адрес: АДРЕС, срещу К. Х.
Т., ЕГН **********, с адрес: АДРЕС, главен иск с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 4
ЗЗД за прогласяване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в
Нотариален акт № 110, том II, peг. № 05701, дело № 0279/2018г. на нотариус В. Б., вписана
под № 302 в регистъра на Нотариалната камара, за нищожен поради липсва на основание.
ОТХВЪРЛЯ предявения от К. С. Т., ЕГН **********, с адрес: АДРЕС, срещу К. Х.
Т., ЕГН **********, с адрес: АДРЕС, евентуален иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл.
3 ЗЗД за прогласяване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в
Нотариален акт № 110, том II, peг. № 05701, дело № 0279/2018г. на нотариус В. Б., вписана
под № 302 в регистъра на Нотариалната камара, за нищожен поради накърняване на добрите
нрави.
РАЗВАЛЯ по предявения от К. С. Т., ЕГН **********, с адрес: АДРЕС, срещу К. Х.
13
Т., ЕГН **********, с адрес: АДРЕС, конститутивен иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД
Договор за покупко- продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 110, том
II, peг. № 05701, дело № 0279/2018г. на нотариус В. Б., peг. № 302 в Нотариалната камара, а
именно ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 07140.8092.257, с адрес съгласно скица:
АДРЕС, с площ от 751 кв.м, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на
трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), стар идентификатор: няма, номер по
предходен план: 257, квартал: 17, парцел II, при съседи: поземлени имоти с идентификатори
07140.8092.255, 07140.8092.254, 07140.8092.258, 07140.8092.977, 07140.8092.256, заедно с
построената в него ЖИЛИЩНА СГРАДА, със застроена площ 75 кв.м, строителна кубатура
375 куб.м, състояща се от четири мазета в основите и от хол, кухня, стая, обща стая на
етажа, която жилищна сграда съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Б., община Столична, одобрени със Заповед № РД-18-60/14.09.2010г. на изпълнителния
директор на АГКК, представляваща сграда с идентификатор 07140.8092.257.1, с адрес
съгласно скица: АДРЕС, застроена площ от 90 кв.м, брой етажи: 2, с предназначение:
жилищна сграда, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, заедно с
всички подобрения и приращения в имота.
ОСЪЖДА К. Х. Т., ЕГН **********, с адрес: АДРЕС, да заплати на К. С. Т., ЕГН
**********, с адрес: АДРЕС, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 1436,33 лева,
представляваща сторените по делото разноски съразмерно уважената част от исковете.
ОСЪЖДА К. С. Т., ЕГН **********, с адрес: АДРЕС, да заплати на К. Х. Т., ЕГН
**********, с адрес: АДРЕС, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 1854,33 лева,
представляваща сторените по делото разноски съразмерно отхвърлената част от исковете.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред СГС в двуседмичен срок
от връчване на препис от съдебния акт на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
14