Р Е Ш
Е Н И Е
гр.София, 04.01.2018 год.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, ГО, ІІІ-Б въззивен състав, в публично съдебно заседание на двадесет и осми ноември през две хиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Теменужка Симеонова
ЧЛЕНОВЕ: Хрипсиме Мъгърдичян
Светлана Атанасова
при секретаря Д.И., като разгледа докладваното от съдия Хрипсиме Мъгърдичян в.гр.дело №10439 по описа за 2017 год.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по чл. 258 и сл. от ГПК.
С
решение от 14.09.2016 год., постановено по гр.дело №11525/2015 год. по описа на
СРС, ГО, 49 с-в, допълнено в частта за разноските с определение от 19.06.2017
год., е развален договор №257-02 от 30.06.2004 год., сключен между С.О.и Д.Г.И.
на основание чл. 3, ал. 3, т. 2 и чл. 4, ал. 2 от Закона за приватизация и
следприватизационен контрол /ЗПСК/ за продажба на следния недвижим имот: обществена
тоалетна, находяща се в градинката пред църквата „Св. Никола“ /общински
нежилищен имот, стопанисван от район „Възраждане“, в УПИ ІІ-8, кв.159а,
местност „***“ по ПУП /ЗРП/, одобрен със Заповед №РД-50-09-3 от 01.01.1994 год.
на гл.архитект на София, със застроена площ от 32.40 кв.м. и със съответното
право на строеж, при граници: изток – зелена площ към алея от градинката, запад
– двуетажна масивна сграда посока детската градина, север – съседна масивна
сграда и юг – зелена площ в посока ул.“Пиротска“; отхвърлен е предявения от С.О.срещу
Д.Г.И. иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата о 1 260 лв.,
представляваща неустойка по чл. 14, ал. 2 от договор №257-02 от 30.06.2004
год., поради погасяване на вземането чрез прихващане с вземане на Д.Г.И. за
цената по договор №257-02 от 30.06.2004 год. в размер на 4 200 лв.,
предявено с възражение за прихващане; отхвърлен е предявения от С.О.срещу „И.“
АД иск с правно основание чл. 108 ЗС за предаване на владението на гореописания
недвижим имот и ищецът С.О.е осъден да заплати на ответника Д.Г.И. направените
разноски по делото в размер на 300 лв.
Срещу
решението в частта му, в която е отхвърлен предявения иск с правно основание
чл. 108 ЗС, е подадена в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК въззивна
жалба от ищеца Столична община. Жалбоподателят поддържа, че неправилно
първоинстанционният съд бил приложил разпоредбата на чл. 88, ал. 2 ЗЗД. И това
било така, тъй като в чл. 32а ЗПСК се предвиждало задължение на приватизиращите
органи преди извършване на действия за разваляне на приватизационния договор да
предявят всички дължими по него неустойки. Процесният договор бил сключен на
30.06.2004 год., като по силата на чл. 8 от същия купувачът Д.Г.И. се бил
задължил да извърши определени действия, свързани с предмета на
приватизационния договор, за срок от 10 години. Този срок започвал да тече от
сключването на договора и завършвал с изтичането на 10-годишния период на
следприватизационен контрол. Следователно приватизиращите органи не можело да
заведат иск за неустойка за неизпълнение преди изтичането на този срок. В
случая били извършени многобройни проверки за изпълнението на договора и
купувачът бил санкциониран за неговото неизпълнение. Заведени били дела за
присъждане на договорни неустойки, тъй като те не били заплатени своевременно.
По голяма част от тези дела като трето лице-помагач бил конституиран ответникът
„И.“ АД. Следователно последният не можел да се ползва от защитата, предвидена
в нормата на чл. 88, ал. 2 ЗЗД. Противното означавало, че третото лице –
приобретател на имота може да освободи купувача по приватизационния договор от
отговорността за изпълнение на поетите с него задължения, като изпълни вместо
него, а да не отговаря пред продавача за реализиране на правните последици от
развалянето на този договор. С претенцията за предаване на владението на
процесния имот било поискано и обявяването за недействителен на сключения между
Д.И. и „И.“ АД договор, но СРС не се бил произнесъл по това искане. Ответното
дружество не било трето добросъвестно лице, за да се приложи чл. 88, ал. 2 ЗЗД.
Според чл. 88, ал. 1 ЗЗД развалянето имало обратно действие и всяка от страните
трябвало да върне полученото по договора. В случая това било невъзможно за
едната от страните по приватизационния договор, а именно за купувача, като
вместо същият да бъде санкциониран за неправомерното му поведение, съдът го
облагодетелствал като постановявал връщане на цената, която бил заплатил за
придобиването на имота. Това поставяло отношенията между страните в хипотезата
на чл. 59 ЗЗД и предвидените в нея правни последици. Ето защо моли решението на
СРС да бъде отменено в обжалваната му част, а ревандикационният иск – уважен.
Претендира и присъждането на направените разноски по делото.
Ответникът
по жалбата „И.“ АД счита, че решението на СРС следва да бъде потвърдено в
обжалваната му част.
Софийски
градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид
наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията
на насрещната страна, намира за установено следното:
Предявен
е за разглеждане ревандикационен иск с правно основание чл. 108 ЗС.
Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК
въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен
от посоченото в жалбата.
Настоящият
съдебен състав приема, че обжалваното решение на СРС е валидно и допустимо в обжалваната му част. Не е допуснато и нарушение на
императивни материални норми.
Решението
е и правилно, като на основание чл. 272 ГПК въззивният състав препраща към мотивите, изложени
от СРС. Независимо от това и във връзка с доводите във въззивната
жалба е необходимо
да се добави и следното:
За да
бъде уважен иск, основан на нормата на чл. 108 ЗС, е необходимо да са налице
следните кумулативно дадени предпоставки:
ищецът да е собственик на вещта, предмет на иска /т.е. да докаже фактите, от които възниква за
него право на собственост върху имота/;
вещта да се намира във владение или държане на ответника и ответникът да
владее или държи вещта без основание /т.е. за това фактическо състояние да
липсва основание в отношенията между страните/. Установяването при условията на
пълно и главно доказване на първите две от горепосочените предпоставки е в
тежест на ищците – арг. чл. 154, ал. 1 ГПК.
Въззивният
съд на първо място трябва да изследва въпроса дали ищецът е собственик на вещта,
чиято ревандикация се иска, защото ако отговорът на този въпрос не е
положителен, обсъждането на останалите предпоставки е безпредметно.
Ищецът
поддържа, че е придобил правото на собственост по отношение на процесния недвижим
имот след развалянето по съдебен ред на приватизационния договор №257-02 от
30.06.2004 год., сключен с Д.Г.И..
Безспорно
е по делото, че на 30.06.2004 год. бил сключен писмен договор №257-02 на
основание чл. 3, ал. 3, т. 2 и чл. 4, ал. 2 ЗПСК между Столична община, от една
страна, като продавач и Д.Г.И., от друга страна, като купувач, по силата на
който продавачът продал на купувача следния недвижим имот: обществена тоалетна,
находяща се в градинката пред църквата „Св. Никола“ /общински нежилищен имот,
стопанисван от район „Възраждане“, в УПИ ІІ-8, кв.159а, местност „Зона Б-4“ по
ПУП /ЗРП/, одобрен със Заповед №РД-50-09-3 от 01.01.1994 год. на гл.архитект на
София, със застроена площ от 32.40 кв.м. и със съответното право на строеж, при
граници: изток – зелена площ към алея от градинката, запад – двуетажна масивна
сграда посока детската градина, север – съседна масивна сграда и юг – зелена
площ в посока ул.“Пиротска“, за сумата от 4 200 лв. /която не се спори, че
е била заплатена/. Купувачът се задължил да не отчуждава, явно или скрито, без
писмено съгласие на продавача процесния имот за срок от 10 години, считано от
момента на придобиване на собствеността; да запази и развие през 10-годишния
период на неотчуждаване на обекта като предмет на дейност в него – обществена тоалетна;
да извърши инвестиции в него в общ размер на 25 000 лв.; да разкрие и
поддържа в него в рамките на 10-годишния период общо 2 бр. работни места на
трудов договор след въвод в експлоатация на обекта и да въведе обекта в
експлоатация в срок до 6 календарни месеца, считано от датата на въвод във
владение /чл. 8/. Договорът бил вписан в книгите за вписване на 30.12.2009 год.,
а владението на процесния имот било предадено на купувача на 26.07.2004 год.,
за което бил съставен приемо-предаватален протокол.
На
24.02.2010 год. Д.Г.И. продал на „И.“ АД процесния недвижим имот за сумата от
4 200 лв. – нотариален акт за покупко-продажба №25, т.І, рег.№522, дело
№25/2010 год. на нотариус С.П., с рег.№344 на НК. Владението на имота било
предадено на ответното дружество в деня на сключването на договора – видно от
клаузата на чл.3 от договора.
Безспорно
е между страните, че ответникът „И.“ АД понастоящем упражнява фактическа власт
върху спорния имот.
На 16.04.2010
год. Столичната общинска агенция за приватизация взела решение №1164 за
събиране по съдебен ред от Д.Г.И. на предвидената в чл. 15, ал. 2 от процесния
договор неустойка в размер на 1 050 лв. поради отчуждаване на имота в
забранителния срок по чл. 8, ал. 7.
На
06.03.2015 год. С.О.е предявила срещу Д.Г.И. иск с правно основание чл. 87, ал.
3 ЗЗД за разваляне на процесния договор №257-02 от 30.06.2004 год., по която е
било образувано процесното първоинстанционно гражданско дело №11525/2015 год.
по описа на СРС, ГО, 49 с-в. Исковата молба е била вписана на 31.07.2015 год.,
като с решението по делото от 14.09.2016 год., договорът е бил развален поради
неизпълнение от страна на купувача Д.Г.И.. В тази част решението на СРС като
необжалвано е влязло в сила, поради което и предвид нормите на чл. 297 и 298 ГПК същото е задължително за настоящия съдебен състав и се ползва със сила на
пресъдено нещо за страните по делото. Според нормата чл. 88, ал. 1 ЗЗД
развалянето има обратно действие, като в частност неговия ефект е настъпил от
момента на влизане в сила на решението и се изразява в заличаване в
придобивното основание, съществувало в полза на приобретателя – Д.Г.И..
От друга
страна, настъпилото разваляне на договора е без значение за придобитото от „И.“
АД право на собственост по отношение на спорния имот, доколкото легитимиращата го
сделка /сключен в нотариална форма договор за покупко-продажба от 24.02.2010
год., вписан същия ден/ предхожда вписването на исковата молба на С.О.по
гр.дело №11525/2015 год. по описа на СРС, ГО, 49 с-в.
Следователно
правата на ответното дружество са противопоставими на ищеца съгласно правилото
на чл. 88, ал. 2 ЗЗД – това е един от случаите в ЗЗД на установена от закон
фикция за правоприемство /фингирано правоприемство/ - в този смисъл Решение № 112 от 18.07.2013 г. на
ВКС по гр. д. № 509/2012 г., III г. о., ГК.
Във връзка
с оплакванията във въззивната жалба следва да се посочи на първо място, че
защитата по чл. 88, ал. 2 ЗЗД ползва всеки последващ приобретател на правото на
собственост, независимо от неговата субективна добросъвестност. На следващо
място, въззивният съд приема, че нормата на чл. 32а ЗПСК не въвежда като процесуална
предпоставка за упражняване правото на иск за разваляне на приватизационния
договор по съдебен ред /чл. 87, ал. 3 ЗЗД/ предявяването на иск за неустойки.
Посочената норма има предвид предприемане на действия по предявяване на
неустойките, за да достигне до длъжника поканата да ги заплати, а не
предявяване на иск. Развалянето на договора е крайна мярка и целта е да се
предотврати развалянето на приватизационния договор, ако се платят доброволно
неустойките по него. Правото на разваляне на договора е субективно потестативно
право и упражняването му е предоставено единствено на преценката на неговия
носител и по никакъв начин не се ограничава с посочената разпоредба. Правото на
изправния кредитор да развали сключения договор не е обусловено от поредност и
обвързаност с иск за заплащане на неустойки. А и с факта на развалянето на
договора, който не е за продължително или периодично изпълнение /какъвто е
процесния приватизационен договор/, за кредитора е налице възможност да
претендира само неустойка за вредите от неизпълнението поради развалянето
/неустойка за разваляне/, но не и останалите неустойки за неизпълнение на конкретни договорни
задължения, обусловили развалянето. В този смисъл са задължителните за
съдилищата разяснения, дадени с Тълкувателно решение № 7/2013 год. на ВКС по
тълк. дело № 7/2013 год., ОСГТК. Проява на този принцип е и нормата на чл. 32а
ЗПСК, която изисква преди кредиторът да предприеме действия по разваляне на
приватизационния договор, задължително да предяви всички дължими по него
неустойки за конкретни неизпълнения, именно защото след развалянето на
договора, такива не могат да се търсят.
Противно
на твърденията на жалбоподателя, в предмета на делото, очертан надлежно с
исковата молба, не е било въведено възражение за недействителност на сключения
между Д.Г.И. и „И.“ АД договор за покупко-продажба, поради което СРС не е имал
основание да се произнася по този въпрос.
В този
смисъл ищецът не се легитимира като титуляр на правото на собственост на
спорния недвижим имот. Релевираната ревандикационна претенция по чл. 108 ЗС се
явява неоснователна и подлежи на отхвърляне, без да бъдат обсъждани останалите
предпоставки. При това положение не е нужно обсъждане и на релевираното от
ответното дружество възражение за придобивна давност.
Изводите
на въззивния съд съвпадат с тези на първоинстанционния съд. Ето защо въззивната
жалба следва да бъде оставена без уважение, а решението на СРС – потвърдено в
обжалваната му част, като правилно.
При този
изход на спора жалбоподателят няма право на разноски.
Предвид изложените съображения,
съдът
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решението от
14.09.2016 год., постановено по гр.дело №11525/2015 год. по описа на СРС, ГО,
49 с-в, в обжалваната му част.
Решението подлежи
на обжалване пред Върховния касационен съд при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1/
2/