РЕШЕНИЕ
№ 1047
гр. София, 21.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 154 СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ДАНИЕЛА Б. АЛЕКСАНДРОВА
при участието на секретаря СИМОНА СВ. ЦВЕТКОВА
като разгледа докладваното от ДАНИЕЛА Б. АЛЕКСАНДРОВА Гражданско
дело № 20241110117990 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, подадена от Х. Г.
Н. против И. В. П., с която е предявен иск с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД при
условията на чл. 415 ГПК за признаване на установено, че ответницата дължи да заплати на
ищеца получената без основание сума в размер на 950,00 лева, с която неоснователно се
обогатила, представляваща вземане по договор за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г. и
анекс към него от 28.06.2023 г., ведно със законна лихва за период от 27.10.2023 г. до
изплащане на вземането, за която сума е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК
по ч.гр.д. № 59393/2023 г. по описа на СРС, 154 състав.
Ищецът Х. Г. Н. твърди, че на 28.10.2022 г. е сключил с ищцата договор за наем на
недвижими имот, находящ се в /адрес/. В изпълнение на поетите задължения при
сключването на договора наемателят е заплатил депозит в размер на 950,00 лв., а на
06.11.2022 г. е заплатил още един депозит в размер на 950 лв. Съгласно сключения анекс към
договора за наем от 28.10.2022 г. И. П. се задължава след излизането на всички текущи
фактури, настъпили след ползването на имота от наемателя за последния месец и тяхното
заплащане, както и след излизане на изравнителната сметка за ползването на топлинна
енергия, да върне втория от предоставените й депозити. На 28.06.2023 г. наемателят е
уведомил наемодателя, че прекратява договора за наем и има готовност да напусне имота.
На 01.08.2023 г. е съставен приемо-предавателен протокотол, с който имотът е приет от
наемодателя без забележки. А тъй като съгласно изравнителната сметка за ползване на
топлинна енергия, за имота е имало надвнесени суми, същите са били върнати от
ответницата на ищеца. Твърди, че съгласно договора и изпълнение на всички негови клаузи,
ответницата се е обогатила неоснователно, като не е върнала депозита от 950 лв., поради
което моли съда да постанови решение, с което да осъди ответницата да му заплати сумата
950,00 лв. За претендираната сума е подадено заявление по чл. 410 ГПК, по което съдът е
издал заповед за изпълнение за сумата от 950,00 лева (деветстотин и петдесет лева),
представляваща вземане по договор за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г. и анекс към
него от 28.06.2023 г. , ведно със законна лихва за период от 27.10.2023 г. до изплащане на
вземането. В срока за изпълнение длъжникът е заявил, че не дължи претендираната сума,
поради което и след дадени указания, ищецът е предявил установителен иск. Претендира
разноски в исковото и заповедното производство.
1
След изпращане на исковата молба за отговор, такъв е постъпил от ответницата, с
който оспорва предявения иск като неоснователен. Не оспорва обстоятелството, че между
страните е било налице облигационно правоотношение. Твърди, че съгласно раздел VI, чл.
19 от договора за наем, при прекратяване на договора по желание на наемателя между
шестия и дванадесетия месец от неговото сключване, наемателят дължи неустойка в размер
на един месечен наем. Потвърждава обстоятелството, че на 28.06.2023 г. е била уведомена за
прекратяването на договора. Върнала единия от внесените депозити в размер на 950 лв., а
другия задържала именно на основание клаузата в договора, предвиждаща неустойка. Прави
възражение за прихващане, тъй като твърди, че наемателят е върнал предоставения му за
ползване имот със скрити недостатъци, в състояние, различно от договореното в договора за
наем. Имотът бил мръсен, душът в банята не работел, както и 6 бр. лунички за вграждане
били повредени, а 6 бр. лед лампи не работели. Това наложило закупуването на нови луни за
вграждане и лед лампи, както и душ-колона, за което представя стокова разписка и фактура с
фискален бон. Ето защо и на основание чл. 103, ал. 1 ЗЗД прави евентуално възражение за
частично прихващане на вземането на ищеца за сумата по депозита в размер на 950 лв. с
вземането си за размера на сумите, заплатени от нея за възстановяване на причинените от
наемателя повреди на наетия имот по време на ползването му в размер на 140 лв., в случай,
че бъде осъдена да заплати сумата от 950 лв. Претендира разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено следното от фактическа страна:
От приетия по делото договор за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г. се
установява, че същият има за предмет предоставянето от страна на ответницата И. В. П., в
качеството й на наемодател, на ищеца Х. Г. Н., в качеството му на наемател, за временно и
възмездно ползване на собствения й недвижим имот - апартамент № 36, находящ се в
/адрес/, срещу поемане от негова страна на насрещно задължение за заплащане на наемна
цена в размер на 950 лв., платима от 1-во до 10-то число всеки месец, без изрично поискване
от страна на наемодателя. Договорът за наем е сключен за срок от 1 година и е влязъл в сила
на 06.11.2022 г.
Прието е приложение № 1 от 06.11.2022 г. към договор за наем на недвижим имот от
28.10.2022 г. (приемо-предавателен протокол), в което е описано състоянието на имота,
предмет на договора за наем, към момента на предаване на владението върху същия от
наемодателя И. П. на наемателя Х. Н..
Видно от приетия по делото анекс от 28.06.2023 г. към договор за наем на недвижим
имот от 28.10.2022 г., наемателят Х. Н. връчва на наемодателя И. П. едномесечно писмено
предизвестие за предсрочно прекратяване на договора, сключен между страните на
28.10.2022 г.
Приет е приемо-предавателен протокол от 01.08.2023 г. към договор за наем на
недвижим имот от 28.10.2022 г., подписан между ответницата И. В. П., в качеството й на
наемодател, на ищеца Х. Г. Н., в качеството му на наемател, за апартамент № 36, намиращ се
в /адрес/, състоящ се от антре, дневна-трапезария с кухненски бокс, спалня, спалня, баня с
тоалетна и две тераси, от който се установява състоянието, в което имотът е предаден от
ищеца –наемател на ответницата-наемодател, както следва: антре – няма забележки,
всекидневна с кухненски бокс – няма забележки, спалня – няма забележки, детска – няма
забележки, баня със санитарен възел – няма забележки, показания водомер студена вода –
311 куб. м., показания водомер топла вода – 270 куб. м. Посочено е, че страните имат
уговорка да се изчисти основно жилището до 02.08.2023 г., както и че на 01.08.2023 г. се
връщат два комплекта ключове, а на следващия ден – един комплект и ключ от мазе.
Приета е фактура № ********** – оригинал от 31.07.2023 г., издадена от /фирма/, за
потребено количество топлинна енергия и за дялово разпределение за процесния имот за
отчетен период 01.07.2023 г. – 31.07.2023 г. Посочено е, че оставащата сума за плащане по
фактура № **********, със срок за плащането й - 14.09.2023 г., възлиза на 0,00 лв., както и
че към 11.08.2023 г. е налице сума за получаване на обща стойност – 220,29 лв.
Представени са платежни нареждания от 28.10.2022 г. и 07.11.2022 г., които
установяват извършени от ищеца Х. Н. в полза на ответницата И. П. преводи, всеки от които
за сумата от 950 лв., с посочени основания – “депозит месечен наем” и “депозит месечен
наем 2” и още пояснения – ***********.
Прието е извлечение по сметка от 11.08.2023 г., с период на извлечението 12.07.2023
г. – 11.08.2023 г., от което се установява, че на 03.08.2023 г. ответницата И. П. е извършила
2
плащане в полза на ищеца Х. Н. на сума в размер на 950 лв., с детайли на плащането –
“връщане на депозит за ап. **********”.
Представено е платежно нареждане за кредитен превод от 17.08.2023 г., от което се
установява, че ответницата И. П. е извършила плащане в полза на ищеца Х. Н. на сума в
размер на 220,29 лв., с посочени основание – “връщане на надплатени суми” и пояснение –
“към ********, ул. *********”.
По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетелите В.
К. Н. и А. О. В..
Свидетелката В. Н., съпруга на ищеца, споделя, че освободили процесния апартамент
на 01.08.2023 г., преди изтичане срока на договора. Свидетелката уведомила ответницата И.
П., че ще освобождават жилището с едномесечно предизвестие, като се уговорили
дължимата неустойка в размер на един месечен наем да не се дължи, ако апартаментът бъде
предаден на наемодателя изряден, добре изчистен и в добро състояние. Посочва, че след
месец, при огледа на апартамента, наемодателката представила анекс, в който отново
фигурирала посочената неустойка въпреки постигнатото съгласие за премахването й. На
въпроса защо неустойката е включена в анекса, ответницата отговорила, че апартаментът не
е достатъчно почистен, като посочила, че трябва да бъдат измити по-добре прозорците,
фурната и др. подобни детайли.е ответницата дала срок до 02.08.2023 г., в който наемателите
да извикат фирма, която да почисти апартамента, като заявила, че ако апартаментът бъде
изрядно изчистен, ще върне депозита, явяващ се неустойка. Споделя, че посочените
договорки били описани от ответницата в анекса и добавени на ръка в протокола за оглед.
Излага, че извикали фирма, която измила прозорците и апартаментът бил изрядно почистен.
Посочва, че на 02.08.2023 г. апартаментът бил приет от ответницата без забележки, което
било отразено в приемо-предавателния протокол, като още вечерта ответницата превела на
наемателя сумата, явяваща се неустойка. Посочва, че имало още един депозит за сметки в
размер на 950 лв., който ответницата отказала да върне на наемателя, въпреки че след
излизане на изравнителните фактури се установило, че няма суми за доплащане, а
единствено надвнесена сума в размер на 200 лв. Свидетелства, че надвнесената сума била
върната от ответницата, а депозитът в размер на 950 лв. – удържан. Споделя, че на
14.08.2023 г. ответницата й се обадила и й казала, че душът тече и че ще й удържи пари за
повредата. Заявява, че имотът бил върнат на ответницата без забележки, като всичко било
изрядно почистено и работещо. Споделя, че след обаждането на ответницата, съпругът й
посетил имота и установил, че действително душът тече, но причината за теча била неясна.
Посочва, че е комуникирала с ответницата в качеството си на съпруга на ищеца и на
ползвател на имота. Споделя, че единствено още в самото начало стойката на душа се
счупила, но била подменена.
От показанията на свидетелката А. В. се установява, че към момента същата живее
под наем в процесния имот – ап. 36, находящ се на ул. **********. Посочва, че наела имота
през м. август 2023 г., като преди това била на оглед, още докато в имота били старите
наематели. Споделя, че при огледа и направило впечатление, че има изгорели лунички в
банята, като ответницата казала, че същите ще бъдат подменени и всичко ще бъде изчистено,
подредено, оправено и т.н. Посочва, че при следващото й посещение старите наематели
били се изнесли, имотът бил почистен, луничките били сменени и всичко било в отлично
състояние. Споделя, че към 04.08.2023 г., когато започнала да се нанася, разбрала за
проблемите с душа. Свидетелства, че ищецът посетил имота и се опитал да поправи душа,
но така и не успял, поради което ответницата купила нов и извикала човек да го монтира.
При така приетата за установена фактическа обстановка съдът формира
следните правни изводи:
По иска с правно основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 55, ал.1 ЗЗД:
По предявения иск с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да
докаже, че е извършено плащане на исковата сума, чието възстановяване претендира, както
и обстоятелството, че същата е недължима.
Ответницата следва да установи, че я е получила на валидно правно основание.
Доколкото в случая ищецът твърди исковата сума да подлежи на връщане от
ответницата, като платена на отпаднало основание по сключен между страните договор за
наем на недвижим имот от 28.10.2022 г. и анекс към него от 28.06.2023 г., правна
квалификация на предявения иск е по чл. 55, ал. 1 ЗЗД попада в хипотезата на предл. 3 от
посочената разпоредба. Съгласно разпределената от съда доказателствена тежест в тежест на
3
ищеца е да докаже, че е извършено плащане на исковата сума, чието възстановяване
претендира, както и обстоятелството, че същата е недължима поради отпадане на
основанието, а ответницата - наличието на основание за получаване/задържане на сумата.
С доклада по делото са отделени за безспорни и ненуждаещи се от доказване
обстоятелствата, че между страните е било налице облигационно правоотношение съгласно
договор за наем на недвижими имот, находящ се в /адрес/ от 28.10.2022 г., както и че ищецът
е заплатил 2 бр. депозита по силата на сключения договор, всеки от които в размер на по 950
лв., като единият от тях в размер на 950 лв. му е бил върнат след прекратяване на договора.
Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на
наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена.
Основното задължение на наемодателя по договора се изразява в осигуряване
безпрепятствено ползване на вещта от страна на наемателя през времетраенето на договора.
Едно от основните задължения на наемателя съобразно разпоредбата на чл. 233, ал. 1 ЗЗД е
да върне вещта с обикновените изхабявания. Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр.
второ ЗЗД, наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването
на вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи
обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите
пренаематели. Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 4 (последно) ЗЗД до доказване на
противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.
В случая съдът приема за установено, че между страните по делото е възникнало и
съществувало валидно наемно правоотношение, произтичащо от процесния договор за наем
на недвижим имот от 28.10.2022 г., уреждащ поетите с него права и задължения от всяка
една от тях, като по отношение на този факт липсва оспорване от тяхна страна, поради което
същият е отделен за безспорен с доклада по делото, обективиран в определение от
10.10.2024 г., като именно в изпълнение на този договор на 28.10.2022 г. и на 06.11.2022 г.
ищецът Х. Н., в качеството му на наемател, е заплатил в полза на ответницата И. П., в
качеството й на наемодател, уговорените в клаузата на чл. 3, ал. 2 от договора два депозита,
всеки от които в размер на по 950 лв. По отношение на посочените факти страните по
делото също не спорят.
Съгласно чл. 3, ал. 2 от договора за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г., при
подписването му наемателят заплаща на наемодателя безлихвен депозит в размер на 950 лв.,
а на 06.11.2022 г. заплаща още един депозит в размер на 950 лв., от които наемодателят има
право да прихваща суми за щети, причинени от наемателя при експлоатация на имота или от
друго неизпълнение на договорните задължения, ако има такова и след прекратяване на
договора. Посочено е също, че наемодателят има право, по своя преценка, да удържи целия
или част от така предоставения депозит до издаване на изравнителна сметка към /фирма/ за
последния отоплителен сезон, през който договорът за наем е бил в сила, с оглед
обезпечаването на заплащането на тази изравнителна сметка от наемателя. Страните са
уговорили още, че депозитът не може да служи за погасяване на месечен наем или последен
месечен наем.
В анекс от 28.06.2023 г. към договор за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г. е
посочено, че предсрочното прекратяване на договора води до удържане на един от
предоставените депозити в полза на наемодателя, като този депозит се счита за неустойка за
предсрочното прекратяване на договора по желание на наемателя, без да е изтекъл срокът на
договора. Страните са уговорили, че след излизане на всички текущи фактури, настъпили
след ползването на наемателите за последния месец от ползването на наетия обект и тяхното
заплащане, както и след като излезе изравнителната фактура за топлофикация за
отоплителен сезон 2022-2023 до края на месец август 2023 г., наемодателят се задължава да
върне втория от предоставените му депозити по банкова сметка на наемателя Х. Г. Н., като в
случай, че има надвнесена сума от наемателите, тя трябва да бъде върната отново по банков
път на наемателите. Върху посочения анекс е изписано на ръка, че наемодателят ще върне и
втория депозит, когато жилището бъде основно почистено – до 02.08.2023 г.
От изложеното следва, че с подписване на анекса от 28.06.2023 г. страните са се
споразумели, че единият от двата депозита в размер на 950 лв. ще бъде задържан от
наемодателя като неустойка, поради предсрочното прекратяване на договора от страна на
наемодателя, а вторият, също в размер на 950 лв., ще бъде върнат на наемателя след
излизането и заплащането на всички текущи фактури, настъпили след ползването на имота
от наемателя за последния месец, както и след излизането на изравнителната фактура на
/фирма/ за отоплителен сезон 2022-2023 до края на месец август 2023 г.
4
Съгласно чл. 19 от договора за наем от 28.10.2022 г., действието на договора се
прекратява при прекратяване на договора поради неизпълнение, по вина или желание на
наемателя, в който случай наемателят дължи неустойка на наемодателя в размер на 2
месечни наема, ако договорът се прекрати преди изтичането на 6 месеца от сключването му
и в размер на 1 месечен наем, ако договорът се прекрати между 6-тия и 12-тия месец. В
случая страните не спорят, а и се установява от приетите по делото писмени доказателства,
че договорът е предсрочно прекратен по желание на наемателя в периода между 6-тия и 12-
тия месец от сключването му, съответно наемателят дължи на наемодателя неустойка в
размер на един месечен наем. Клаузата на чл. 19 от договора за наем от 28.10.2022 г. е
намерила отражение и в подписания между страните анекс от 28.06.2023 г., където е
посочено, че предсрочното прекратяване на договора води до удържане на един от
предоставените депозити в полза на наемодателя, който ще се счита за неустойка.
Върху анекса е изписано на ръка, че наемодателят ще върне и втория депозит, когато
жилището бъде основно почистено – до 02.08.2023 г. Свидетелката Н.а твърди, че
ответницата-наемодател е извършила посочената добавка в документа /анекса/, което
обстоятелство не се оспорва от ответната страна. Ответницата навежда доводи, че е
недопустимо изменението на писмен договор, в който изрично е посочено, че изменението
му се допуска по изрично писмено съгласие и на двете страни, да бъде доказано със
свидетелски показания, като излага че свидетелката Н.а, съпруга на ищеца, не е страна по
наемното правоотношение, поради което и няма право да договаря изменение на клаузите от
договора. В хода на процеса обаче ответницата не само, че не оспорва автентичността на
положените от нея подписи върху анекса от 28.06.2023 г. и приемо-предавателния протокол
от 01.08.2023 г., но и не отрича да е извършила добавките в тях /изписаното на ръка/.
Следователно оспорванията касаят водените преговори, но не и постигнатите между
страните уговорки, касаещи двата депозита и намерили отражение в подписаните между тях
документи.
Съдът цени показанията на свидетелката Н. /съпруга на ищеца/ при условията на чл.
172 от ГПК, като отчита евентуалната заинтересованост на свидетелката от изхода на спора
поради близката връзка между нея и ищеца. Въпреки това съдът намира показанията за
обективни и достоверни, тъй като същите се подкрепят от останалия доказателствен
материал по делото, поради което съдът ги кредитира.
В отговора на исковата молба ответницата поддържа, че е върнала единия от
депозитите в размер на 950 лв., а другия е задържала на основание договорната клауза,
предвиждаща неустойка при предсрочно прекратяване на договора. Настоящият съдебен
състав намира, че в случая е налице противоречие между твърденията на страните по
отношение на това кой от двата депозита всъщност е задържан от ответницата. Докато
ищецът поддържа, че не му е възстановен депозита, задържан до излизане на
изравнителните сметки, ответницата излага, че задържаният от нея депозит е този, явяващ се
неустойка.
Съдът намира, че въз основа на анализа на приетите по делото писмени и гласни
доказателства следва да се приеме, че на 03.08.2023 г. ответницата е възстановила на ищеца
депозита, представляващ неустойка за предсрочно прекратяване на договора, и е задържала
този за изравнителните сметки. В тази връзка следва да се посочи, че първоначалната
уговорка между страните е била наемодателят да задържи един от депозитите като
неустойка за предсрочно прекратяване на договора и да върне другия, но след излизане и
заплащане на всички текущи фактури и след излизане на изравнителна фактура на /фирма/
за отоплителен сезон 2022-2023. Впоследствие наемодателят се е съгласил да върне и
депозита-неустойка, но при условие, че имотът бъде почистен основно до 02.08.2023 г. За
постигнатата между страните уговорка и поетото от наемателя задължение за почистване на
имота свидетелства не само анекса от 28.06.2023 г., но и приемо-предавателния протокол от
01.08.2023 г., където изрично е посочено, че страните имат уговорка жилището да се изчисти
основно до 02.08.2023 г. От приетото по делото извлечение по сметка от 11.08.2023 г. /л. 54/
се установява, че на 03.08.2023 г., ден след изтичане на уговорения срок за основно
почистване на имота, ответницата е възстановила на ищеца един депозит в размер на 950 лв.
От платежно нареждане за кредитен превод /л. 18/ се установява, че на 17.08.2023 г.
ответницата е възстановила на ищеца надплатена от него сума за топлинна енергия в размер
на 220,29 лв. В допълнение, по делото се установява, че едва на 11.08.2023 г. към
потребителите на /фирма/ са изпратени изравнителните сметки за отоплителен сезон 2022-
2023. Ето защо съдът намира за неоснователни доводите на ответницата, че на 03.08.2023 г. е
възстановила депозита, предвиден за задържане до излизане на текущите фактури и
5
изравнителната фактура за топлофикация за отоплителен сезон 2022-2023, тъй като по
делото се установява, че това се е случило на един по-късен етап. В подкрепа на горното се
явява и фактът, че чак на 17.08.2023 г. ответницата е възстановила на ищеца надплатена сума
за топлинна енергия.
С оглед на всичко изложено дотук, съдът намира, че в случая следва да се приеме, че
с извършеното на 03.08.2023 г. плащане ответницата е възстановила на ищеца депозита,
представляващ неустойка за предсрочно прекратяване на договора за наем от 28.10.2022 г., в
изпълнение на уговорката от анекса от 28.06.2023 г., предвиждаща връщането му след
основно почистване на жилището до 02.08.2023 г. Този извод се подкрепя и от приетите по
делото писмени доказателства.
В същото време обаче, противно на уговорката от анекса от 28.06.2023 г., след
излизане на текущите фактури и изравнителната фактура за /фирма/, ответницата не е
върнала на ищеца втория депозит. Изложеното обосновава извод за основателност на
ищцовата претенция.
По релевираното от ответницата възражение за прихващане съдът намира следното:
С отговора на исковата молба ответницата е направила възражение за частично
прихващане на вземането на ищеца за сумата по депозита в размер на 950 лв. със свое
вземане за сума в общ размер на 140 лв., представляваща заплатени от нея разходи за
възстановяване на причинени от наемателя повреди на наетия имот по време на ползването
му.
По възражението за прихващане ответницата следва да докаже, че имотът е върнат от
наемателя със скрити недостатъци, което е наложило извършване на разходи, че е извършила
разходи за възстановяване на причинените по време на ползване на имота вреди и техния
размер.
Съгласно чл. 103 от ЗЗД когато две лица си дължат взаимно пари или еднородни и
заместими вещи, всяко едно от тях, ако вземането му е изискуемо и ликвидно, може да го
прихване срещу задължението си. Прихващането има прекратително действие по отношение
на задължението на прихващащия, тъй като замества изпълнението на неговото задължение.
Предпоставките за настъпване на прихващане съгласно чл. 103 ЗЗД - чл. 105 ЗЗД са: да
съществуват действителни насрещни вземания на страните с предмет пари или еднородни и
заместими вещи към момента на изявлението за прихващане; активното вземане на
прихващащия кредитор да е изискуемо и ликвидно (вземане безспорно по основание и
установено по размер); пасивното вземане да е изпълняемо (като не е необходимо да е
изискуемо). Съгласно Тълкувателно решение № 2/2020 г. на ОСГК на ВКС действието на
прихващането, изразено в погасяване на насрещните вземания до размера на по-малкото от
тях, винаги настъпва с обратна сила – от първия ден, в който прихващането е могло да се
извърши, т.е. когато активното вземане е било изискуемо, а пасивното поне изпълняемо.
Кога е настъпила ликвидността на вземането на прихващащия – в процеса или извън него, е
без значение за обратното действие на погасителния способ.
Както бе посочено и по-горе, съгласно чл. 3, ал. 2 от договора, при подписването му
наемателят заплаща на наемодателя безлихвен депозит в размер на 950 лв., а на 06.11.2022 г.
заплаща още един депозит в размер на 950 лв., от които наемодателят има право да
прихваща суми за щети, причинени от наемателя при експлоатация на имота или от друго
неизпълнение на договорните задължения, ако има такова и след прекратяване на договора.
Посочено е също, че наемодателят има право, по своя преценка, да удържи целия или част
от така предоставения депозит до издаване на изравнителна сметка към /фирма/ за
последния отоплителен сезон, през който договорът за наем е бил в сила, с оглед
обезпечаването на заплащането на тази изравнителна сметка от наемателя. Страните са
уговорили още, че депозитът не може да служи за погасяване на месечен наем или последен
месечен наем. От изложеното следва, че съгласно посочената клауза от договора,
наемодателят има право да прихваща от двата депозита суми за щети, причинени от
наемателя при експлоатацията на процесния имот или неизпълнение на договорни
задължения.
В случая ответницата навежда твърдения, че имотът й е върнат от ищеца със скрити
недостатъци, в състояние различно от уговореното в раздел V, чл. 16 от договора. В
посочената договорна клауза е уговорено, че наемателят се задължава след изтичане срока
на договора или предсрочното прекратяване на действието му, да предаде на наемодателя
предоставения му обект и оборудването в него в добро състояние и вид, отговарящ на
приемо-предавателния протокол.
6
В отговора на исковата молба ответницата поддържа, че ищецът е върнал наетия имот
мръсен, като душът в банята не работел, 6 бр. лунички за вграждане били повредени и 6 бр.
LED лампи били изгорели.
От приетото по делото приложение № 1 от 06.11.2022 г. към договор за наем на
недвижим имот от 28.10.2022 г. (приемо-предавателен протокол) се установява състоянието,
в което имотът е предаден за временно и възмездно ползване от наемодателя на наемателя.
В протокола са изброени помещенията в апартамента, като подробно са описани тяхното
състояние и инвентар. В дневна с кухненски бокс са описани налични “осветителни тела”, в
детска спалня – “осветително тяло за таван”, в родителска спалня – “осветително тяло за
таван” и в баня със санитарен възел – “осветителни тела”. В протокола обаче не фигурират
твърдените 6 бр. лунички за вграждане и 6 бр. LED лампи, като осветителните тела са
описани общо.
Посочените от ответницата луни за вграждане и лед лампи не фигурират и в приемо-
предавателния протокол от 01.08.2023 г. към договор за наем от 28.10.2022 г., от който се
установява състоянието, в което имотът е върнат от наемателя на наемодателя след
предсрочното прекратяване на договора. Твърденията на ответницата относно състоянието, в
което ищецът е върнал наетия имот, не кореспондират с отразеното в протокола от
01.08.2023 г. В протокола изрично е посочено, че имотът се предава от наемателя, съответно
приема от наемодателя без забележки, като такива не са отразени по отношение на нито
едно от помещенията, включително банята със санитарния възел, където се намира душа и
помещенията, в които е отбелязано, че има осветителни тела. Следователно дори да се
приеме, че имотът е бил мръсен на 01.08.2023 г. при предаването му и подписването на
приемо-предавателния протокол, то не се доказва да са били налице твърдените повреди на
душа и осветителните тела.
За установяване на състоянието, в което имотът е върнат от ищеца-наемател на
ответницата-наемодател са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на
свидетелката А. В.
Свидетелката споделя, че при първоначалния оглед, докато в имота още били старите
наематели, забелязала изгорели лунички в банята, но при следващото си посещение, след
като имотът вече бил освободен, всичко било изчистено, подредено и оправено. Посочва, че
разбрала за проблемите с душа когато започнала да се нанася, към 04.08.2023 г. От
изложеното следва, че “следващото” посещение на свидетелката, явяващо се второ по ред,
при което се твърди всичко в имота да е било оправено, следва да е било след 01.08.2023 г.,
т.е. след като имотът е освободен от ищеца-наемател и върнат на ответницата. Следователно
твърдяната повреда на душа, неотразена в приемо-предавателния протокол от 01.08.2023 г. и
неустановена от свидетелката при второто й посещение в имота, е настъпила след предаване
на владението от ищеца на ответницата. Дори през времето, през което имотът е ползван от
ищеца-наемател, действително е имало неработещи лунички в банята, в каквато насока са
показанията на свидетелката В., то предвид приемането на имота от ответницата без
възражения и неотразяването на твърдените повреди в приемо-предавателния протокол от
01.08.2023 г., не може да се приеме, че към момента на предаване на имота такива повреди
са били налице.
Възраженията по наемното отношение изискват същите да бъдат направени към
момента на предаване на държането на имота от наемателя на наемодателя, освен ако не се
касае за вреди, които не могат да се установят към момента на огледа, т.е. които се явяват
скрити такива. В случая не може да се приеме, че твърдените от ответницата представляват
скрити недостатъци, тъй като дали душът работи, съответно дали луните за вграждане или
лед лампите светят лесно може да бъде установено при обикновения преглед, в случая при
огледа на имота, извършен на 01.08.2023 г. Предвид, че сочените повреди са били
установими при огледа на имота на 01.08.2023 г., но не са отразени в приемо-предавателен
протокол от същата дата, подписан и неоспорен от ответницата, следва да се приеме, че
такива не са били налице към момента на предаването на имота от наемателя на
наемодателя.
Въпреки разпределената доказателствена тежест ответницата не доказва процесният
имот да е върнат от наемателя със скрити недостатъци, което да е наложило извършване на
разходи за възстановяване на причинените по време на ползването на имота вреди. С оглед
на изложеното съдът намира, че в случая при съвкупна преценка на събраните по делото
доказателства, следва да се приеме, че ищецът-наемател е върнал имота в добро състояние и
вид, отговарящ на приемо-предавателния протокол.
7
Предвид, че не се установи да е налице твърдяното насрещно вземане на ответницата,
съдът намира за неоснователно възражението за частично прихващане на вземането на
ищеца за сумата по депозита в размер на 950 лв., с твърдяното от ответницата насрещно
вземане за сума в общ размер на 140 лв., представляваща заплатени от нея разходи за
възстановяване на причинени от наемателя повреди на наетия имот по време на ползването
му.
С оглед на изложеното и предвид неоснователността на въведеното от ответницата
правопогасяващо възражение за частично прихващане, предявеният иск с правно основание
чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД се явява основателен и следва да бъде уважен изцяло за сумата 950
лв., ведно със законната лихва, считано от 27.10.2023 г. /датата на подаване на заявлението за
издаване на заповед за изпълнение/ до окончателното плащане.
По отношение на разноските:
При този изход на спора право на разноски на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК има
ищецът.
Разноски, видно от списък на разноските по чл. 80 от ГПК /л. 73/, се претендират от
ищеца в размер на 25 лв. за държавна такса в заповедното производство и в размер на
1 025,00 лв. за държавна такса и адвокатско възнаграждение в исковото производство. Видно
от представения договор за правна защита и съдействие от 19.03.2024 г. /л. 23-24 от
заповедното дело/, уговореното възнаграждение в размер на 1 000 лв. е изцяло заплатено,
като договорът служи като разписка за платената сума.
Ето защо на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответницата следва да бъде осъдена да
заплати на ищеца сумата 1 025,00 лева, представляваща разноски в исковото производство и
сумата 25,00 лева, представляваща разноски в производството по ч.гр.д. № 59393/2023 г. по
описа на СРС, 154 състав.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения иск с правно основание чл. 422 от
ГПК във вр. с чл. 55, ал. 1 , предл. 3 от ЗЗД, че И. В. П., ЕГН **********, със съдебен адрес:
/адрес/, дължи на Х. Г. Н., ЕГН **********, със съдебен адрес: /адрес/, сумата 950,00 лева,
представляваща платена на отпаднало основание сума по сключен между страните договор
за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г. и анекс към него от 28.06.2023 г., ведно със
законната лихва, считано от 27.10.2023 г. до изплащане на вземането, за която е издадена
заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК от 13.11.2023 г. по ч.гр.д. № 59393/2023 г. по описа
на СРС, 154 състав.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК И. В. П., ЕГН **********, със съдебен
адрес: /адрес/, да заплати на Х. Г. Н., ЕГН **********, със съдебен адрес: /адрес/, сумата
1 025,00 лева, представляваща разноски за държавна такса и адвокатско възнаграждение в
исковото производство и сумата 25,00 лева, представляваща разноски за държавна такса в
производството по ч.гр.д. № 59393/2023 г. по описа на СРС, 154 състав.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчване на препис от него на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8
9