Р Е
Ш Е Н
И Е
№
418
гр.
Перник, 11.11.2019 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ПЕРНИШКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД - Гражданска колегия, в публично заседание на 09.10.2019 г., ІІІ-ти
въззивен състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Милена Даскалова
ЧЛЕНОВЕ:
Кристиан Петров
Роман
Николов
при
секретаря Емилия Павлова като разгледа докладваното от съдия Петров в.гр.дело №
00546 по описа за 2019 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.
Образувано
е по жалба от Т.К. против решение № 68/20.05.2019 г. по гр.д. № 937/2018 г. на РС
– Р., с което са отхвърлени предявените от Т.К. срещу Н.А.Б. искове с правно основание чл. 93, ал.
2, изр. 2 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД
за заплащане на следните суми: 3000 лева, представляващи двойния размер на
дадения от ищцата задатък по сключения на *** г. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва върху посочената
сума, считано от датата на исковата молба – 25.09.2018 г. до окончателното
плащане, както и 886,93 лева, представляващи обезщетение за забавено плащане за
периода от 24.10.2015 г. до датата на завеждане на исковата молба – 25.09.2018
г. В жалбата са развити подробни
съображения във връзка с направените оплаквания за неправилност на решението,
тъй като липсва преценка на всички доказателства по делото в тяхната съвкупност
и в противоречие с доказателствата е направил неправилни изводи за наличие на
двустранна вина на страните по договора. Иска се отмяна на решението, и
решаване на спора по същество от въззивния съд с уважаване на исковете и
присъждане на разноски за двете инстанции.
Въззиваемият
е подал отговор, в който по подробно изложени съображения поддържа становище за
неоснователност на жалбата и за потвърждаване на решението.
Пернишкият
окръжен съд, при извършената по реда на чл. 269, изр. 1 ГПК служебна проверка, намира, че обжалваното решение е валидно и допустимо – в обжалваната му част.
Съдът при въззивния контрол за правилност на обжалваното
решение в рамките, поставени от въззивната жалба, след като прецени доказателствата по делото и
доводите на страните, намира от фактическа и правна страна следното:
Установено
е, че ищцата Т.К. - купувач и ответникът Н.Б. - продавач са страни по предварителен договор от *** г., с който продавачът се е задължил да прехвърли на купувача правото на собственост
върху подробно описаните в него свои недвижими имоти - дворно място, заедно с построените в това място паянтова плевня и
фурна, както и западната половина от масивна къща - близнак,
построена върху парцел, за обща продажна цена 15 000
лева, от която купувачът при подписване на договора
заплаща задатък (капаро) в размер на 1500 лева,
която сума е изплатена изцяло и в брой, като този договор служи и за разписка
за разплащане. Останалата сума в размер на 13 500
лв. страните са уговорили да бъде изплатена в деня на нотариалното прехвърляне собствеността върху
описаните в договора имоти. Уговорено е също, че ако до *** г. страните не са сключили окончателен договор или
не са променили договорения срок, те се задължават на *** г., в 11, 00 ч. да се явят в кантората на нотариус Б. М. в гр. С.. С клаузите в раздел 3 от този договор продавачът се
задължил още да осигури технически сключването на окончателния
договор в срок, да набави и предостави за своя сметка всички документи,
удостоверяващи правото му на собственост, както и други документи, изискуеми от закона за
нотариално оформяне на сделката, съобразно
договорените срокове; задължил се да направи за своя сметка чрез
оторизирано и лицензирано за това лице трасиране и означаване на граница на ПИ
до датата на предаване на владението на същия /чл. 6, ал. 2 и ал. 3/. В чл. 10 от
договора е вписана клаузата, че при неизпълнение на задълженията
на продавача, той възстановява на
купувача капарото в двоен размер.
От констативен протокол от *** г. на нотариус Б. М. с район на действие РС – С. се установява, че на посочената дата в кантората на
нотариуса са се явили Т.К., както и Р. С. Б., като пълномощник на продавача Н.А.Б., като в протокола са отразени изявленията на
явилите се лица, от които става ясно, че е налице пречка за сключване на
окончателен договор, тъй като липсват декларации по чл. 264 ДОПК от
упълномощителката Г. В., като наред с това няма
дадени права в пълномощното на Н.Б. за
продажба на плевня в парцел *** по плана на ***, тъй като не е издадено удостоверение за търпимост
на сградата от община С., защото сградата е
разрушена. С 2бр. телепощи от
05.02.2015г. и 18.03.2015г., изпратени от ищцата до ответника, е надлежно удостоверено /видно от приложените към тях известия за доставяне, същите телепощи са получени от ответника лично,
съответно чрез неговата дъщеря/, че е предоставила допълнителен
срок на ответника за сключване на окончателен договор и покана да се яви на ***5г. в 10,45 ч. в
кантората на нотариус Б. М. в гр. С. за сключване на окончателен договор под формата на
нот. акт., на която покана същият не се е отзовал – видно от констативен протокол от *** г. на нотариус Б. М. с район на действие РС – С..
С телепоща от 09.10.2015г., изпратена от ищцата до ответника /получена от съпругата на ответника/, последната е заявила изрично, че разваля сключения
предварителен договор поради неизпълнение на задълженията по него от страна на
продавача, претендирайки от последния да върне заплатеното от нея капаро в
двоен размер, а именно 3000 лева в срок до 14 дни, от получаването на настоящата
покана.
Възприемайки гореизложената
фактическа обстановка по делото, настоящият
въззивен състав съобразява, че основното задължение на страните по процесния предварителния договор, представлява непаричната
престация за сключването на обещания с него окончателен договор на *** г., т.е. за изразяване на
правновалидна воля пред нотариуса като орган на власт, притежаващ официална
удостоверителна сила относно постигането на съгласието на страните по
съществените клаузи на договора за покупко-продажба. Съгласно предметното съдържание на клаузите от процесния предварителен договор е уговорена
едновременност на задълженията - това на купувача за заплащане на остатъка от цената и това на продавача за прехвърляне на правото на
собственост, като последното включва и задължението на
продавача да се снабди и представи необходимите документи за сключване на окончателния
договор в срока /чл. 6, ал. 2 и ал. 3 от договора/.
От официалните свидетелстващи документи -констативни протоколи от *** г. и *** г., ползващи се с материална доказателствена сила по смисъла на
чл. 179, ал. 1 ГПК във вр. с чл. 593 ГПК, чиято
истинност не е оспорена, се изяснява правнорелевантното обстоятелство, че купувачът надлежно е поканила продавача на два пъти да изрази своята воля за
сключване на окончателния договор съобразно уговорките на предварителния
договор за покупко-продажба, но на първата дата по причина на продавача не е сключен окончателен договор, тъй като и
представянето на декларации по чл. 264 ДОПК, и снабдяването с надлежна представителна власт на
пълномощника на продавача за продажбата и пр. са все изцяло и единствено задължения на
продавача, които не са обусловени от съдействие на купувача /чл. 6, ал. 2 и ал. 3 от договора/. Следва да се отбележи в тази връзка,
че липсата на представянето на декларации по чл. 264 ДОПК и снабдяването с надлежна представителна власт на
пълномощника на продавача за продажбата
изрично е удостоверено като изявление на Р. С. Б., като пълномощник на продавача Н.А.Б., чиято истинност както се посочи не е оспорена, а още по-малко опровергана по делото. На втората
дата - ***г., продавачът не се е явил, не е предприел до този момент никакви
действия по изпълнение на собствените си договорни задължения за представяне на всички необходими документи
за извършване на това нотариално удостоверяване, нито е оказал необходимо
съдействие страните да уредят отношенията си и след
това.
Съдът намира, че при
съблюдаване на добросъвестността в договорната връзка, предвидена в чл. 63,
ал.1 ЗЗД, ищцата-купувач е проявила готовност да финализира продажбата, като изпълни задълженията си за сключване на окончателния договор съобразно
уговорките на предварителния договор за покупко-продажба и е проявила съдействие за уреждане на отношенията с ответника като му е дала възможност за снабдяването му с необходимите документи, но ответникът е проявил пълно бездействие, поради което е налице
виновно неизпълнение на договорните му задължения. Купувачът е изпълнил точно задължението си за
заплащане на първата, авансово платена част от договорената продажна цена в
размер на 1500 лв., след което е настъпила виновната невъзможност
за изпълнение на договорните задължения на продавача по чл. 6, ал. 2 и ал. 3. Именно последното
неизпълнение е причината за несключване на окончателния договор за продажба,
продължило и след изтичане на договорения срок за сключване на окончателния
договор, вкл. към момента на връчване на поканата за заплащане на процесния
задатък. Впоследствие, до разваляне на договора на ***
г., ответникът-продавач не доказал твърденията си, че
се е бил снабдил с необходимите документи за сключване на окончателния договор
в срока и след това, нито е доказал, че е поканил купувача за сключване на окончателен
договор преди развалянето му. По делото не е установено
чрез пълно и главно доказване при условията на чл. 154, ал. 1 ГПК от ответника,
чиято е доказателствената тежест, че след ***г. до момента на
получаване на уведомлението от ищцата за „разваляне“ на договора – *** г.,
продавачът е предприел действия по изпълнение на задължението си за прехвърляне
на собствеността и изповядване на сделката, както и обстоятелството, че
купувачът неоправдано не приема предложеното му изпълнение. Ищцата не е
получавала никакъв писмен отговор от ответника на опитите си да даде
допълнителна възможност за изпълнение. Липсват доказателства ищцата-купувач да
е била надлежно писмено уведомена за последващи действия и намерения от страна
на ответника-продавач за сключване на окончателен договор. В тази връзка от
особена важност е изрично уговореното в предварителен договор, че съобщения или
книжа се считат връчени на страните ако са отправени като писмо с обратна
разписка – чл. 21, ал. 3, т.е. в предварителния договор е предвидена писмена
форма за кореспонденция между страните, за да породи правен ефект. Тези
уговорки между страните са постигнати в рамките на договорната свобода и
обвързват страните, с оглед нормата на чл. 20а от ЗЗД. С оглед на това съдът приема, че с оглед писмената форма на
предварителния договор, както и с оглед изрично предвидените в договора клаузи
за писмена кореспонденция между страните по договора, свързани с предмета на
договора, изпълнението, съответно неизпълнението му, обстоятелства и събития,
всякакви други /различни от писмените доказателства/ способи и начини за
доказване на извършени уведомления между страните са неотносими и не могат да
породят предвидените правни последици. Дори и да бъдат ценени св. показания на Р.
Б. и К. Б. в тази си част, свидетелите сочат, че ищцата е знаела и била уведомена
„за уречената дата 16 февруари“, но не се установява на първо място коя година,
а освен това посочената от свидетелите дата не кореспондира и противоречи на датата
на която е съставен констативен протокол от *** г. на нотариус Б. М. с район на действие РС – С., в който като пречка за сключване на
окончателен договор продавачите са заявили неявяване на ищцата и на
който протокол ответникът основава възражението си за освобождаването си от
отговорност. Освен това в протокола не е удостоверено от нотариуса и липсват отразени изявленията на явилите се лица, че
ищцата-купувач е инициирала или е била уведомена за срещата, от което да се
направи еднозначният извод, че единствената пречка за сключване на
окончателен договор е неявяването й. Липсва
удостоверяване в протокола или по друг начин от нотариуса или други писмени
доказателства, че е имало предварително уговорен и
записан от
ищцата-купувач или ответника-продавач час за изповядване на
сделка за покупко-продажба именно на *** г., когато е съставен обсъжданият констативен протокол на
нотариус Б. М.. Предвид изложените съображения, настоящият съдебен
състав приема, че ищцата не е била уведомена по предвидения в двустранно
подписания договор надлежен начин за снабдяването на ответника с необходимите
документи и за готовността му да сключи окончателен договор. В този смисъл
съдът намира, че ответникът, който носи доказателствената тежест не установява,
че несключването на окончателен договор на ***г. е по причина на ищцата-купувач,
както той твърди. Нещо повече - дори и хипотетично да се приеме, че ответникът-продавач надлежно е поканил купувача за сключване на окончателен
договор и последният не се е явил на датата, на която е
съставен констативен
протокол от *** г., то еднократният
отказ не може да бъде окачествен като причина освобождавайки го от отговорност продавачът
впоследствие да не се отзове на надлежно връчената му покана на ищцата да се
яви на ***г. в 10,45 ч. в кантората на нотариус Б. М. в гр. С. за сключване на окончателен договор, на която дата
ищцата е присъствала, но не и ответникът - видно от констативен протокол от *** г. на нотариус Б. М. с район на действие РС – С..
По
изложените съображения следва, че е налице виновно неизпълнение на задълженията
на ответника по предварителния договор, а ищцата-купувач е изпълнила престацията си по предварителния
договор за авансово заплащане на част от продажната цена и е била изправна страна по него, поради което в полза на ищцата е възникнало потестативното право с
едностранно волеизявление за се "откаже" (да развали) процесния
предварителен договор на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД, а в чл. 10 от предварителния договор
е уговорена отговорността на продавача в случай, че той се явява неизправна страна, включително да възстанови на ищцата в двоен размер уговорения
задатък. Дори и да не е предвидено изрично в предварителния
договор, законът дава право на страната по договор да иска развалянето му
поради неизпълнение на поетите от насрещната страна задължения- чл. 87 от ЗЗД. По
своята правна същност задатъкът представлява един по-опростен от предвидения в
чл. 87, ал. 1 ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора.
Писмото от ***г., с което ищцата е
направила изявление за разваляне на договора, е редовно връчено на ответника, следователно
волеизявлението на ищцата за разваляне на договора е породило своето правно
действие.
При тази хипотеза на развален предварителен договор по вина на продавача, за купувача не може да възникне задължение за
заплащане на остатъка от договорената продажна цена на имотите. Поради това неизпълнението на това задължение не
превръща изправния до момента на разваляне на предварителния договор купувач в
неизправна страна.
След като ищцата, която е дала задатъка в размер на 1500 лв., е изправна страна и неизправността на ответника-получил задатъка, е породила право на разваляне на
договора, следва, че това разваляне е основателно и отказа от
договора на изправната страна, дала задатъка поражда правото да го иска в двоен
размер, а именно: 3000 лева на основание чл. 93, ал. 2
от ЗЗД, вр. с чл. 10 от договора. Поради това искът с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД следва да
бъде уважен за целия предявен размер и ответникът бъде осъден да заплати на ищцата сумата от 3000 лв., ведно със законната
лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 25.09.2018 г. до окончателното плащане.
По иска
с пр. осн. чл. 86 ЗЗД
Задължението за заплащане
на задатък в двоен размер по процесния договор е без
определен срок, поради което е приложима нормата на чл. 84, ал. 2 ЗЗД, според
която длъжникът изпада в забава след покана. Такава покана /телепоща/ е връчена на ответника на 09.10.2015 г., но доколкото в нея е даден 14 - дневен срок за доброволно изпълнение на
процесното задължение по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, ответникът е изпаднал в забава след изтичане на този срок, т.
е. на 24.10.2015 г. и от този момент дължи обезщетение за забавено
изпълнение в размер на законната лихва до
исковата молба. Последната за процесния период: 24.10.2015 г. - 25.09.2018 г. възлиза на 886,93 лв., изчислена от
съда на осн. чл. 162 ГПК, за която сума е и
предявен акцесорният иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД, който е основателен.
При
тези изводи обжалваното първоинстанционното решение следва да бъде отменено,
като вместо него се постанови решение за уважаване изцяло на исковете с пр.
осн. чл. 93, ал.
2, изр. 2 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД.
Въззивната жалба е
основателна.
По
разноските
Жалбоподателят – ищец претендира и доказва разноски
в първоинстанционното производство общо 1270 лв. (съгласно представените
доказателства, включително в договора за правна защита и съдействие е
отбелязано, че уговореното адв. възнаграждение за първата инстанция е платено
изцяло и в брой, и списък по чл. 80 ГПК), които с оглед изхода на спора му се
дължат от ответника изцяло и следва да бъдат присъдени с настоящото решение.
С оглед изхода на спора, следва обжалваното решение
да се отмени и в частта, с която са присъдени разноски на ответника в
първонистанционното производство в размер общо на 432 лв., доколкото такива не
му се дължат.
Жалбоподателят претендира и доказва разноски пред
въззивната инстанция общо 585лв., от които 85 лв. – заплатена ДТ и 500 лв. –
заплатено адв. възнаграждение (съгласно представените доказателства,
включително в договора за правна защита и съдействие е отбелязано, че
уговореното адв. възнаграждение за въззивната инстанция е платено изцяло и в
брой, и списък по чл. 80 ГПК), които му се дължат от въззиваемия изцяло,
предвид основателността на жалбата. Възражението на въззиваемия по чл. 78, ал.
5 ГПК за прекомерност на заплатеното от жалбоподателя адв. възнаграждение от 500
лв., при минимален размер от 502.08 лв., съгл. чл.
7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1/09.07.2004 г., т.е. в случая минималният размер е
даже над заплатеното от ответника, е неоснователно.
С оглед резултата от обжалването, на въззиваемия не
се дължат разноски във въззивното производство.
Предвид изложеното, съдът
Р Е
Ш И:
ОТМЕНЯ изцяло решение № 68/20.05.2019 г. по гр.д. № 937/2018 г. по
описа на Районен съд – Р., и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА Н.А.Б.,
ЕГН ********** от ***, да заплати на Т.Ж.К., ЕГН ********** от ***, на основание чл. 93, ал.
2, изр. 2 ЗЗД сумата 3000,00 лева, представляващи двойният размер на
дадения от ищцата задатък по сключения на *** г. предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва върху
посочената сума, считано от датата на исковата молба – 25.09.2018 г. до
окончателното плащане, както и на основание
чл. 86 ЗЗД сумата 886,93 лева, представляващи обезщетение за забавено плащане на главницата от 3000 лв. за периода от 24.10.2015 г. до датата на завеждане
на исковата молба – 25.09.2018 г.
ОСЪЖДА
Н.А.Б., ЕГН ********** от ***, да заплати на Т.Ж.К.,
ЕГН ********** от ***, сумата 1270 лв. - разноски за първоинстанционното
производство.
ОСЪЖДА
Н.А.Б., ЕГН ********** от ***, да заплати на Т.Ж.К.,
ЕГН ********** от ***, сумата 585 лв. - разноски за въззивното производство.
РЕШЕНИЕТО
не подлежи на касационно обжалване, съгласно чл.
280, ал. 3, т. 1 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.